AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS E SUA IMPORTÂNCIA NA CONSTIUTIÇÃO DE GARANTIAS EM OPERAÇÕES DE CRÉDITO BANCÁRIO_IPOG

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Avaliação de imóveis rurais e sua importância na constituição de garantias em operações de 
crédito bancário Julho/2017 
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ISSN 2179-5568 - Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - 13ª Edição nº 013 Vol.01/2017 Julho/2017 
 
 Avaliação de imóveis rurais e sua importância na constituição de 
garantias em operações de crédito bancário 
 
Ricardo Rodrigues Silva – ricardors.agr@gmail.com 
Auditoria, Avaliações e Perícias de Engenharia 
Instituto de Pós-Graduação - IPOG 
Porto Alegre, RS, 15 de outubro de 2016 
 
 
Resumo 
Os imóveis rurais são constantemente oferecidos como garantia em operações bancárias, 
principalmente de crédito rural, podendo ser hipotecados ou alienados constituindo as 
denominadas garantias reais. Observa-se corriqueiramente que a avaliação deste tipo de 
imóvel é realizada sem o conhecimento dos métodos avaliatórios, sem o atendimento às 
normas vigentes e, muitas vezes, desenvolvida por profissionais que não possuem 
capacitação mínima necessária. Esses fatores isolados ou não, podem contribuir, entre 
outros incovenientes, para uma sub ou supervalorização destes imóveis podendo influenciar 
nos valores das áreas oferecidas em garantia os quais os bancos têm como referência para a 
concessão do crédito. Neste trabalho serão citados os métodos utilizados e divulgados pelos 
profissionais que atuam na área de engenharia de avaliações para avaliar propriedades 
rurais e seus bens constitutivos. O foco deste artigo é apresentar um dos métodos mais 
utilizado e consagrado pela literatura para a avaliação de imóveis rurais não tratando-se 
necessariamente de considerá-lo como o melhor método, porém que apresenta satisfatória 
aplicabilidade, confiança e precisão. Para isso será apresentado um exemplo prático de 
aplicação deste método o qual focará na avaliação da terra nua e das benfeitoras 
(construções) conduzindo ao valor total do imóvel. 
 
Palavras-chave: Avaliação. Imóveis Rurais. Garantias. Método Comparativo de Dados de 
Mercado 
 
 
1. Introdução 
Embora seja sua principal fonte de renda, as instituições financeiras (IF’s) estão cada vez 
mais restritivas com relação a concessão de crédito, principalmente em épocas de crise 
econômica. Os cadastros dos clientes são avaliados com rigor e cada vez mais são exigidas 
garantias suficientes para ressarcir o credor na eventualidade de um inadimplemento da 
dívida. No caso das operações de crédito rural não é diferente, pelo contrário, os 
financiamentos tendem a possuir alto valor visto os elevados custos de implantação das 
lavouras ou da realização de investimentos fixos como a construção de unidades 
armazenadoras de grãos ou de uma agroindústria, por exemplo. Por isso, no crédito rural é 
muito comum ao tomador do crédito sujeitar parte da sua propriedade rural, ou sua totalidade, 
como garantia em financiamentos. As garantias no crédito rural podem ser constituídas de 
 
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hipoteca, penhor de safra, alienação fiduciária e aval e segundo Cavalcanti (2016), a 
constituição das garantias bancárias: 
Visa gerar maior comprometimento pessoal e patrimonial do tomador de recursos e 
aumentar, caso o cliente se torne insolvente, a possibilidade de retorno do capital 
emprestado. A garantia assume papel acessório à decisão de crédito, não podendo 
ser determinante para a realização do negócio, já que sua execução é sabidamente 
onerosa e demorada. CAVALCANTI (2016) 
No crédito rural utiliza-se com muita frequência a hipoteca de imóveis rurais que, conforme 
recorda Costa (2013), “se trata de um direito real de garantia pelo qual se vincula determinado 
bem a satisfação de uma dívida, [...], o credor obtêm a preferência de ter a satisfação do seu 
crédito resguardada na hipótese de inadimplência. [...] abrange a totalidade do bem, inclusive 
suas benfeitorias.” A liberação das garantias se dá quando o devedor quita sua dívida com o 
credor, caso contrário o imóvel é colocado à venda e o valor obtido é entregue ao credor como 
pagamento. 
Os credores em geral, dado os riscos inerentes à atividade agropecuária, exigem garantias em 
excesso e muitas vezes acabam prejudicando o produtor uma vez que se este já ofereceu seu 
imóvel em uma operação ficará impossibilitado de oferecer em outra operação. Acerca deste 
assunto Costa (2013) afirma: 
 
Atualmente, se um produtor possui um único imóvel rural e este é dado em garantia 
hipotecária de um financiamento e, se, por circunstâncias adversas, torna-se 
inadimplente, o mesmo entra em uma zona de risco, muitas vezes, irreversível, eis 
que pode ser que a partir de então não consiga obter mais crédito para financiamento 
da sua produção, pois o seu único bem, já se encontra gravado com uma garantia 
hipotecária, a qual por sua indivisibilidade atinge todo o imóvel. E ainda que o 
produtor esteja em dia com o seu financiamento, caso necessite obter mais crédito 
para investimento e custeio, igualmente não consegue obter, pelo fato da hipoteca já 
existente abranger a totalidade do seu bem. COSTA 2013 
 
Este e outros autores defendem a redução da garantia hipotecária, uma vez que se a dívida 
atualizada possui valor muito inferior ao valor do imóvel e este permite divisão, fica 
evidenciado que não há necessidade da hipoteca recair sobre todo o imóvel (COSTA 2013). 
Portanto, como se observa, é de muita relevância que estes imóveis sejam avaliados de forma 
muito precisa. Porém é comum encontrar nos bancos laudos de avaliações de áreas rurais 
realizados por profissionais que não possuem atribuição para tal atividade, inclusive laudos 
baseados em normas técnicas já revogadas. As IF’s, muitas vezes, também não possuem em 
seu quadro profissionais qualificados para analisar esses laudos. Áreas avaliadas sem os 
critérios estabelecidos pelas normas técnicas e sem uso do conhecimento dos métodos pode 
elevar o risco de crédito e conduzir a diversos problemas como dificuldades na execução de 
uma hipoteca (dada a diferença entre o valor obtido na avaliação e o valor que de fato possui 
o imóvel), por exemplo, na deturpação da análise de uma avaliação patrimonial, em 
incovenientes em divisões de heranças e outros problemas. Divergências de avaliações foram 
 
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destaque na mídia envolvendo grandes empréstimos bancários como o caso Badesul x Iesa 
Óleo e Gás quando: 
 
Em dezembro de 2011, o local pertencia à Granja Carola e foi desapropriado com a 
indenização de R$ 3,9 milhões. Doado à Iesa, foi preparado para receber a produção 
de componentes da indústria naval. Quando a empresa assinou o financiamento de 
R$ 40 milhões com o Badesul, em setembro de 2012, o terreno foi apresentado 
como garantia bancária, com o valor de R$ 13,9 milhões (ZEROHORA.COM, 
2016) 
Por isso, conforme Lima (2005) “o avaliador rural deve ter um amplo conhecimento de 
economia, tendências de valor de terras, mercado de commodities, produção e colheitas, 
composição e produtividade de solos, recursos hídricos, conservação de solos e meio 
ambiente, tanto quanto peculiaridades do financiamento rural”. Segundo este mesmo autor o 
que marca um avaliador rural profissionalé a capacidade de entender a cadeia de influências 
que geram o valor da terra e a habilidade de analisar e relacionar com a propriedade em 
estudo (LIMA, 2005:12). 
Mas afinal o que é o valor de mercado de um imóvel? Segundo a ABNT NBR 14.653-1, 2001 
trata-se da “quantia mais provável pela qual se negocia voluntariamente e conscientemente 
um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente”. Ainda, 
conforme Gripp Jr (2006) “é importante entender que o valor, ou resultado final de uma 
avaliação, que na maioria das vezes envolve pesquisas vindo das mais simples às mais 
complexas, depende de um mercado livre, onde a oferta e a procura são os fatores principais e 
que justificam os resultados”. 
Além do valor de mercado outro valor praticado pelos bancos refere-se à determinação dos 
valores de liquidação forçada. Este valor é obtido levando-se em conta diversos fatores como 
situaçao do mercado e concorrência e permite uma recuperação do capital, em caso de 
inadimplência. 
Neste momento cabe destacar o conceito de imóvel rural, segundo o Estatuto da Terra (Lei 
4.504/1964) em seu art. 4º, que o define como sendo “o prédio rústico, de área contínua 
qualquer que seja a sua localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou 
agro-industrial, quer através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa 
privada” 
Neste sentido, é conveniente esclarecer que, conforme Gripp Jr (2006): 
 
Se qualquer propriedade rural apresenta a possibilidade de ser urbanizada, ainda que 
situada em zona de expansão urbana ou mesmo em zona rural, é de se pesar 
consideravelmente tal circunstância, principalmente porque a avaliação, neste caso, 
tem a sua metodologia diversa daquela que normalmente se aplica a uma 
propriedade rural (Gripp Jr, 2006:2). 
 
E, mantendo este raciocínio, o mesmo autor complementa afirmando que “seria mais viável 
que estes bens não fossem avaliados em R$/ha, mas sim em R$/m², o que os tornaria mais 
bem valorizados.” 
 
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De acordo com Deslandes (2002) as propriedades rurais são compostas por um conjunto de 
bens, frutos e direitos que podem ser descritos como: Terras; Benfeitorias; Culturas; Trabalho 
de Melhoria das Terras; Instalações, Máquinas e Equipamentos; Recursos Naturais; 
Semoventes; Frutos e Direitos. 
Neste trabalho o foco será a avaliação dos imóveis rurais em função da Terra (terra nua) e 
benfeitorias (construção) não sendo considerado no exemplo prático as culturas e demais 
bens. 
 
2. Referência normativa e definições 
A base para a avaliação de imóveis rurais e para este trabalho são as ABNT NBR 14.653-1: 
2001 Avaliação de Bens – Parte 1: Procedimentos Gerais e ABNT NBR 14.653-3: 2004 
Avaliação de Bens – Parte 3: Imóveis Rurais. 
 
 
3. Métodos de Avaliação de Bens Imóveis 
Conforme Deslandes (2002) a escolha dos métodos será feita em função da natureza do bem e 
as principais metodologias estão classificadas em dois grandes grupos, os médotos diretos e 
os indiretos. No primeiro incluem o Método Comparativo de Dados de Mercado; Método da 
Opinião Direta e Método do Custo de Reprodução ou Reposição. Os Métodos Indiretos são o 
Método da Renda (Valor Potencial); Método Involutivo e Método Residual. A seguir serão 
citados os principais métodos utilizados. 
 
 
3.1 Método Comparativo de Dados do Mercado 
Trata-se do procedimento de avaliação mais utilizado pelos profissionais, é considerado 
eficiente e de simples aplicação. Indicado para determinar o valor da terra nua, semoventes e 
benfeitorias. 
Por esse método, o Valor de Mercado é determinado pela comparação direta com 
outros imóveis semelhantes ao avaliando, cujas informações ou dados de mercado 
são obtidos valendo-se de entrevistas, visitas técnicas, anúncios de jornais ou 
revistas, documentações de transferência, cadastros ou informações de corretores. 
Cabe, pois, ao avaliador comparar as informações de mercado, levando em 
consideração todas as características intrínsecas e extrínsecas do imóvel avaliando 
em relação aos paradigmas. (DESLANDES, 2002: 32). 
 
A aplicação deste método depende, de acordo com Lima (2005), “da coleta de amostras no 
mercado imobiliário da região onde está localizada a propriedade avalianda, amostras estas 
que representem o mercado de compra e venda de fazendas”. Este mesmo autor complementa 
afirmando que “Quanto mais precisa for a descrição das amostras a serem utilizadas, menor 
será a margem de erro na utilização da estatística”. 
Após pesquisados e coletados os dados (propriedades) que influenciam na formação dos 
valores das propriedades da região, os seus atributos e características devem ser ponderados 
 
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por homogeneização ou por inferência estatística (neste trabalho não será utilizada a 
inferência estatística). A homogeneização é o procedimento técnico/estatístico que visa 
aproximar as características das amostras, para um padrão igual ao da propriedade que se está 
avaliando, ou seja, torná-la comparável ao imóvel avaliando. Conforme Deslandes (2002) 
para a aplicação do Método Comparativo de Dados de Mercado através da homogeneização 
se faz necessária a adoção de critérios. Primeiramente serão subtraídos do valor total 
pesquisado os valores relativos às suas benfeitorias reprodutivas ou não-reprodutivas e dessa 
forma se obterá o valor da terra nua (VTN = VTI – VB, onde VTN: Valor da Terra Nua; VTI: 
Valor Total do Imóvel e VB: Valor das Benfeitorias). Posteriormente serão homogeneizados 
os valores unitários, expressos em R$/ha, para isso são aplicados os Fatores de 
Homogeneização descritos abaixo. Após esta etapa deve ser realizado o saneamento das 
amostras que trata-se da eliminação das amostras que estão muito discrepantes em relação à 
média (caso e se houver). 
 
3.1.1 Fator Elasticidade da Oferta (ou Fator Oferta) 
Este fator refere-se a diferença (quase sempre para mais) entre o valor anunciado como de 
oferta (venda) de um imóvel e seu valor de transação de fato realizada, ou seja, a elasticidade 
na negociação, ou então conforme Lima (2005) “aquela margem de negociação para 
transformar o preço pedido (ou ofertado) em VALOR À VISTA (ou efetivamente 
transacionado)”. 
No exemplo prático constante neste trabalho será utilizado um fator de 0,8, ou seja um 
desconto de 20% no valor ofertado. 
 
 
3.1.2 Fator de Capacidade de Uso da Terra 
O engenheiro avaliador necessita de conhecimentos técnicos e deverá observar características 
físicas importantes para a determinação do valor do imóvel rural conforme defendido por 
Lima (2005). 
Todavia existem diferenças regionais importantes de denominação e tipos de solos 
dificultando ao avaliador uma precisão na qualificação deste atributo. Desta forma os 
estudiosos e experientes avaliadores buscaram critérios que pudessem caracterizar os 
diferentes tipos de solo atribuindo-lhes valor econômico buscando dirimir divergências de 
interpretações. Assim conforme afirma Lima 2005 “As normas atuais chegaram a conclusão 
de que o mais adequado é a utilização da classificação por classes de capacidade de uso.” 
Com relação à capacidade de uso da terra, Deslandes (2002) afirma: 
 
Umas dasvariáveis mais importantes na composição do valor da terra nua de um 
imóvel rural é a capacidade de uso da terra. O Valor da Terra é função direta de sua 
capacidade de produzir renda e o potencial de produção de renda é função direta de 
sua capacidade de uso. (DESLANDES, 2002:34) 
 
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Nesse procedimento, os elementos pesquisados e o imóvel avaliando são comparados de 
acordo com os parâmetros do Manual Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da 
Terra – ETA – Brasil/Estados Unidos, 1971, que em sua III aproximação estabelece as 
diferenças entre as 8 Classes de Solos, com relação à sua Capacidade de Uso (DESLANDES, 
2002), sendo elas: 
Grupo A - Terras Cultiváveis: 
Classe I – Terras cultiváveis aparentemente sem problemas especiais de conservação. 
Classe II – Terras cultiváveis com problemas simples de conservação. 
Classe III – Terras cultiváveis com problemas complexos de conservação. 
Classe IV – Terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão limitada com sérios 
problemas de conservação. 
Grupo B - Terras Cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas 
permanentes e adaptadas em geral a pastagens ou reflorestamento: 
Classe V – Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e 
adaptadas em geral para pastagens ou reflorestamentos, sem problemas de conservação. 
Classe VI – Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes e 
adaptadas em geral para pastagens ou reflorestamentos, com problemas simples de 
conservação. 
Classe VII – Terras cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas e adaptadas em 
geral para pastagens ou reflorestamentos, com problemas complexos de conservação. 
Grupo C - Terras impróprias para vegetação produtivas e próprias para proteção da 
fauna silvestre, para recreação ou para armazenamento de água: 
Classe VIII – Terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, podendo servir 
apenas como abrigo da fauna silvestre, como ambiente para recreação ou para fins de 
armazenamento de água. 
O engenheiro agrônomo O. T. Mendes Sobrinho propôs um escalonamento do valor a partir 
da relação das 8 classes de solo com o percentual da renda líquida, (DESLANDES, 2002), 
resultando na seguinte tabela: 
 
Tabela 1 - Capacidade de uso do solo e seu valor relativo a cada classe em função do percentual de renda líquida 
Classe de Solo Escala de Valor 
(% de renda líquida 
I 100 
II 95 
III 75 
IV 55 
V 50 
 
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VI 40 
VII 30 
VIII 20 
Fonte: Deslandes (2002) 
Utiliza-se da Classe de Capacidade de Uso para, juntamente com o acesso/localização do 
imóvel, definir o Ínce Agronômico (ou Nota Agronômica) da propriedade rural. 
Posteriormente este assunto será abordado com mais detalhes. 
 
3.1.3 Fator de Acesso/Localização 
Durante a pesquisa para obter as amostras, principalmente no meio rural, é muito comum o 
engenheiro avaliador se deparar com diferentes acessos às propriedades e também a situação 
destas propriedades em relação aos polos da região. Por isso, este fator visa “comparar e 
corrigir discrepâncias quanto aos diferentes acessos aos imóveis, comparando-os pelas 
diferentes distâncias, tipos de estrada e obstáculos naturais, temporários ou perenes” 
(DESLANDES, 2002:44). 
A tabela abaixo apresenta o paradigma oferecido pelo engenheiro agrônomo Miguel Carlos 
Fontoura da Silva Kozma, citado em DESLANDES 2002:44, onde realiza uma análise das 
condições de acesso: 
Tabela 2: Localização do imóvel x valores relativos expressos em porcentagem 
Situação Tipo de estrada Importância 
das distâncias 
Praticabilidade 
durante o ano 
Escala de valor 
(%) 
Ótima asfaltada limitada Permanente 100 
Muito boa primeira classe- 
não asfaltada 
relativa Permanente 95 
Boa não- 
pavimentada 
significativa Permanente 90 
Desfavorável estradas de 
servidão e 
passagem 
vias e distâncias 
se equivalem 
Sem condições 
satisfatórias 
80 
Má fechos de 
servião 
distâncias e 
classes se 
equivalendo 
Problemas 
sérios da estação 
chuvosa 
75 
Péssima fechos e 
interceptadas 
por córregos 
sem pontes 
 Problemas 
sérios mesmo na 
seca 
70 
Fonte: Deslandes (2002) 
3.1.4 Índices Agronômicos (Nota Agronômica) 
 
Conforme citado nos itens 3.1.2 e 3.1.3 acima, a bibliografia apresenta estudos que 
relacionam os diferentes tipos de solo (Classe de Capacidade de Uso) com valores relativos 
 
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expressos em porcentagem (tabela 1). Da mesma forma, foram realizados estudos que 
relacionam a situação (acesso) do imóvel com valores relativos também expressos em 
porcentagens (tabela 2). 
Assim sendo, é apresentada uma tabela (tabela 3) onde são relacionadas as Classes de 
Capacidade de Uso com a situação da propriedade, o que resulta em coeficientes para cada 
tipo de solo e situação, Lima (2005:77). 
Ainda conforme Lima (2005): “ 
A estes coeficientes podemos também denominá-los ÍNDICES AGRONÔMICOS, 
ou ainda NOTAS AGRONÔMICAS. Com isto, após determinado o valor de uma 
CLASSE e SITUAÇÃO de solo, por meio de uma simples multiplicação pode-se 
encontrar os valores das demais categorias de solos. (Lima, 2005:77) 
 
Tabela 3: Kozma (1985). Coeficientes obtidos através da relação da Classe de Capacidade de Uso com 
situação do imóvel. 
 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO 
SITUAÇÃO 
I 
100% 
II 
95% 
III 
75% 
IV 
55% 
V 
50% 
VI 
40% 
VII 
30% 
VIII 
20% 
Ótima – 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200 
Muito boa – 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190 
Boa – 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180 
Desfavorável – 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160 
Má – 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150 
Péssima – 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140 
Fonte: Lima (2005:78) 
 
 
3.2 Método de Custo 
 
Este método é muito utilizado para a avaliação de benfeitorias não reprodutivas tais como 
galpões, cercas, casas e demais construções e instalações. Conforme preconiza a Norma 
Técnica ABNT NBR 14.653-3: 2004, quando for utilizado este método pode ser através de 
orçamentos analíticos, cadernos de preços ou planilhas de custos, específicos para mercados 
rurais. 
A fórmula básica para determinar o valor das construções pode ser expressa como: custo 
unitário por m² x área total x depreciação física e funcional (LIMA 2014). 
De acordo com a Norma Técnica ABNT NBR 14.653-3: 2004 existem três tipos diferentes de 
custo: 
 Custo de reprodução: gasto necessário para reproduzir um bem, sem considerar 
eventual depreciação 
 Custo de reedição: custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em 
vista o estado em que se encontra 
 
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 Custo de substituição: custo de reedição de um bem, com a mesma função e 
características assemelhadas ao avaliando. 
 
3.3 Método da Renda 
Conforme a Norma Técnica ABNT NBR 14.653-1: 2001 trata-se de um método que 
“identifica o valor de um bem, com base na capitalização presente da sua renda líquida 
prevista, considerando-se cenários viáveis”. É uma forma de determinar o valor de um bem ou 
do próprio imóvel se utilizando da capitalização presente da sua renda líquida, real ou prevista 
conforme Deslandes (2002). 
É também um método muito utilizado para determinar o valor de culturas perenes 
 
Lima (2005:169) propõe a seguinte equação: VI =(RL/i) x 100 
onde: 
VI = valor do imóvel 
RL = renda líquida do imóvel 
i = taxa de capitalização 
 
Conforme Gripp Jr (2006) “A dificuldade que o método apresenta, diz respeito à fixação das 
taxas a serem consideradas, pois uma pequena variação delas determina grande diferença no 
valor final procurado.” 
 
3.4 Método Evolutivo 
Identifica o valor do bem pelo somatóriodas parcelas componentes do mesmo. Caso a 
finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o Fator de 
Comercialização, preferencialmente medido por comparaçãono mercado; 
3.5 Método Involutivo 
É o Método que “identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento 
eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante 
hipotético empreendimento compatível com as características do bem e com as condições 
do mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e 
comercialização do produto.” Norma Técnica ABNT NBR 14.653-1: 2001 
 
4. Aplicando os Métodos de Avaliação 
Além de serem utilizadas por instituições financeiras em operação de financiamentos e/ou 
empréstimos para definir garantias, conforme citado no início deste artigo, as avaliações de 
imóveis rurais (e urbanos) são necessárias no auxílio à comercialização de um imóvel, nas 
desapropriações, indenizações, cálculos de arrendamentos, perícias judiciais e também para a 
cobrança de impostos. Sobre este último aspecto Gripp Jr. (2006) afirma que “quando se gera 
uma planta genérica de valores, os resultados encontrados podem ser usados para uma justa 
cobrança de impostos, como o IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano), no caso de 
avaliação de imóveis urbanos. E quando a avaliação é no meio rural, também pode colaborar 
 
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para uma justa cobrança de impostos, como o ITR (Imposto Territorial Rural)[...]”. Ou seja 
são várias as aplicações e inúmeras maneiras de realizar as avaliações de imóveis, também 
são muitos os solicitantes que vão desde instituições financeiras, órgãos públicos, particulares 
e empresas privadas. 
Nos itens anteriores foram citados alguns métodos e o engenheiro avaliador vai escolher 
aquele mais aderente às suas necessidades momentâneas, ou seja, em função do tipo de 
trabalho, das motivações e do objetivo do solicitante com relação à avaliação. 
 
5. Exemplo Prático de Avaliação de Imóvel Rural 
Neste trabalho será apresentado, a título de exemplo, a forma como se calcula o valor total de 
um imóvel (Valor da Terra Nua + Valor das Benfeitorias). Para que o trabalho possua 
validade legal deverá ser entregue um Laudo de Avaliação para a instituição financeira 
seguindo rigorosamente o que preconizam as Normas Técnicas ABNT NBR 14.653-1: 2001 
e 14.653-3: 2004 (e outras, quando for o caso), neste Laudo de Avaliação deverão constar 
pressupostos, ressalvas, contextos do mercado imobiliário local, croquis, mapas, fotografias e 
outras informações relevantes que não foram incluídas neste exemplo prático visto o objetivo 
deste artigo. 
 
5.1 Metodologia para avaliação da Terra 
Para determinar o valor das Terras do imóvel, foi utilizado o Método Comparativo Direto de 
Dados de Mercado, onde se utilizou o tratamento por fatores na amostra pesquisada, com o 
objetivo de homogeneizar os imóveis em oferta da região. Os fatores utilizados foram: 
 
1 – Nota Agronômica: fator composto pela classe de solo mais a sua localização. 
2 – Comercialização: fator onde se determina 1,0 para imóveis transacionados e 0,8 para 
imóveis em oferta. 
 
5.2 Metodologia para avaliação das Benfeitorias 
As benfeitorias foram avaliadas através do método denominado de custo de Reedição, onde se 
determina o valor unitário da construção, por orçamentos e/ou, planilhas de cadernos de 
preços. Assim pode-se determinar o custo de Reprodução da benfeitoria que é o seu valor 
novo. Com o custo de Reprodução mais o coeficiente de depreciação física o qual é arbitrado 
pelo avaliador, no momento da vistoria, e subsequentemente descontado do custo de 
Reprodução, chega-se ao custo de Reedição, ou seja, seu valor atual. 
 
5.3 Metodologia para avaliação do Imóvel 
O imóvel (Terra + Benfeitorias) foi avaliado pelo método Evolutivo, que preconiza a 
avaliação de cada item que compõe o valor do imóvel, ou seja, as terras mais as benfeitorias, 
por métodos diferentes. 
 
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5.4 Descrição do Imóvel Avaliando 
O imóvel, denominado “Estância da L”, possui 245,19 ha, e está situado na zona rural, 
localidade de Rincão de S, 8º Subdistrito do município de A/RS. A área está situada a 25 km 
da sede de A por estrada vicinal sem pavimentação. Coordenada da porteira da propriedade: 
29°00'00.00"S // 55°00'00.00". Saindo da sede do município de A, cruzar a ponte sobre o Rio 
I e seguir pela Avenida I por aproximadamente 4,5 km. Dobrar à esquerda e percorrer 25 km 
até a sede da Estância da L. 
 
 
 
 
 
Figura 1. Visualização do imóvel avaliando e seu entorno 
 
Fonte: Google Earth 
 
O imóvel em avaliação apresentou três classes de capacidade de uso de solo (item 3.1.2), 
dessa forma a propriedade avalianda foi separada em área A, B e C e obtiveram as seguintes 
classes: Classes II (terras cultiváveis com problemas simples de conservação), Classe III 
(terras cultiváveis com problemas complexos de conservação) e Classe VI (terras adaptadas 
em geral para pastagens e/ou reflorestamento, com problemas simples de conservação, 
cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do solo). 
 
Figura 2. Divisão do imóvel em três áreas. 
 
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Fonte: Google Earth 
 
Atualmente a área total é utilizada para a pecuária extensiva. São criadas aproximadamente 
1.000 cabeças de ovinos, 220 de bovinos e 30 cavalos em áreas de campo nativo. 
A área denominada de “A” (figura 2) encontra-se na parte mais baixa da propriedade,área de 
várzea, com potencialidades para a lavoura de arroz. Atualmente, parte é utilizada para 
pecuária e com presença maciça de capim annoni (Eragrostis plana). Na área “B” o 
proprietário realiza o plantio de azevém (Lolium multiflorum) à lanço, para pastejo animal. 
Também se observa a presença de capim annoni e outras plantas adventícias. A área “C” 
possui uso semelhante à área “B”, pois é onde os animais mais utilizam, porém esta é uma 
área “rasa”, solo sem profundidade sendo observado afloramento rochoso em muitos trechos. 
 
Na tabela abaixo a classificação das áreas da propriedade: 
 
Tabela 4: Classificação da capacidade de uso de solo das 3 áreas encontradas no imóvel avaliando. 
 
Área (ha) 
Ocupação 
(%) 
Classe 
A 61,30 25 II 
B 63,74 26 III 
C 120,14 49 VI 
TOTAL 245,19 100 
 
As benfeitorias localizadas no imóvel encontram-se na tabela abaixo: 
 
Tabela 5: Benfeitorias encontradas no imóvel avaliando. 
Benfeitoria Descrição m²/m Estado 
Casa de Moradia Alvenaria. 2 quartos, sala e cozinha 84m² Bom 
 
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conjugados, escritório. Telhado de zinco 
Galpão 1 Pedra Grês e Madeira. Telhado Brasilit 108m² Bom 
Galpão 2 Madeira, tijolo. Telhado de zinco 102m² Bom 
Mangueira com banheiro – 
Ovinos 
Madeira 80m Bom 
Mangueira com banheiro – 
Bovinos 
Madeira 100m Bom 
 
5.5 Memória de Cálculo e Tratamentos 
 
Para obtenção da nota agronômica (ou índice agronômico) foi utilizada a tabela de Kozma 
(1985) que considera a soma dos fatores situação e classe de capacidade de uso. A situação do 
acesso à propriedade avalianda foi considerada boa. 
 
Tabela 6: Coeficientes obtidos através da relação da Classe de Capacidade de Uso com situação do imóvel. 
 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO 
SITUAÇÃO 
I 
100% 
II 
95% 
III 
75% 
IV 
55% 
V 
50% 
VI 
40% 
VII 
30% 
VIII 
20% 
Ótima – 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200 
Muito boa – 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190 
Boa – 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180 
Desfavorável – 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160 
Má – 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150 
Péssima – 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140 
 
Nota Agronômica (NA) = [(61,30 x 0,855) + (63,74 x 0,675) + (120,14 x 0,360)] / 245,19 
NA = 0,566 
 
São imóveis semelhantes segundo as Normas da ABNT NBR 14653-3, aqueles com índices 
agronômicos limitados em torno de 20% em torno da NA: 
 
0,566 x 0,8 = 0,4528 – limite inferior 
0,566 x 1,2 = 0,6792 – limite superior 
 
Todas as notas agronômicas estão dentro do intervalo, conforme se observa através dos dados 
obtidos após pesquisa no mercado imobiliário local. 
 
 
Tabela 7: Características observadas no dado 1. 
Observação 1 Fonte: Imobiliária X 
Área de 335,00 ha, acesso por estrada de chão classificada como Boa. Possui uma casa 
de moradia e uma mangueira. 234,0 ha de solo Classe III e 101,0 ha de solo Classe VI. 
Valor Ofertado = R$ 4.020.000,00 
NA = [(234 x 0,675) + (101 x 0,360)] ÷ 335,00 
 
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NA do imóvel 1 = 0,580 
Benfeitorias 
 
Dimensão Valor/m² -
m 
Conservação Valor 
Casa: 70m² 988,43 0,8 R$ 
55.352,10 
Mangueira com Banheiro - 
Bovinos 
150m 680,00 0,8 R$ 
81.600,00 
Total das Benfeitorias: R$ 136.952,00 
HOMOGENEIZAÇÃO 
Valor original (sem correção): R$ 12.000,00 
Fator Elasticidade da oferta (x 0,8): R$ 3.216.000,00 
(Valor à vista – Benfeitorias): R$ 3.079.048,00 
Valor unitário: 
(Valor terra ÷ área total) x (Nota Agronômica Avaliando ÷ Nota Agronômica da 
Observação) 
Valor unitário: R$ 8.969,00 
 
Tabela 8: Características observadas no dado 2. 
Observação 2 Fonte: Imobiliária Y 
Área de 273,00 ha, acesso por estrada de chão classificada como Boa. Possui uma casa 
de moradia, casa de empregado, galpão de arreios, galpão para máquinas e mangueira. 
95,0 ha de solo Classe II, 50 ha de solo classe III e 128,0 ha de solo Classe VI. 
Valor Ofertado = R$ 3.276.000,00 
 
NA = [(95 x 0,855) + (50 x 0,675) + (128 x 0,360)] ÷ 273,00 
NA do imóvel 2 = 0,590 
Benfeitorias 
 
Dimensão Valor/m²-
m 
Conservação Valor 
Casa 1 (sede): 100m² 988,43 0,9 R$ 88.959,00 
Casa 2 (empregado): 50m² 790,70 0,9 R$ 35.583,00 
Galpão (arreios): 40m² 296,50 0,8 R$ 9.488,00 
Galpão (máquinas): 100m² 593,00 0,8 R$ 47.440,00 
Mangueira: 105m 544,00 0,8 R$ 45.696,00 
Total das Benfeitorias: R$ 227.166,00 
HOMOGENEIZAÇÃO 
Valor original (sem correção): R$ 12.000,00 
Fator Elasticidade da oferta (x 0,8): R$ 2.620.800,00 
(Valor à vista – Benfeitorias): R$ 2.393.634,00 
Valor unitário: 
(Valor terra ÷ área total) x (Nota Agronômica Avaliando ÷ Nota Agronômica da 
Observação) 
 
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Valor unitário: R$ 8.411,00 
 
Tabela 9: Características observadas no dado 3. 
Observação 3 Fonte: Imobiliária Z 
Área de 278,00 ha, acesso por estrada de chão classificada como Boa. Possui uma casa de 
moradia, galpão e mangueira. 139,00 ha de solo Classe III e 139,00 ha de solo classe VI. 
Valor Ofertado = R$ 2.780.000,00 
NA = [(139 x 0,675) + (139 x 0,360)] ÷ 278,00 
NA do imóvel 3 = 0,520 
Benfeitorias 
 
Dimensão Valor/m² Conservação Valor 
Casa: 80m² 988,43 0,4 R$ 31.630,00 
Galpão 40m² 296,5 0,4 R$ 4.744,00 
Mangueira: 80m 544,00 0,5 R$ 21.760,00 
Total das Benfeitorias: R$ 58.134,00 
HOMOGENEIZAÇÃO 
Valor original (sem correção): R$ 10.000,00 
Fator Elasticidade da oferta (x 0,8): R$ 2.224.000,00 
(Valor à vista – Benfeitorias): R$ 2.165.866,00 
Valor unitário: 
(Valor terra ÷ área total) x (Nota Agronômica Avaliando ÷ Nota Agronômica da 
Observação) 
Valor unitário: R$ 8.480,00 
 
 
Tabela 10: Quadro resumo da homogeneização dos dados 1. 
Observação Unitário (R$/ha) Área (ha) Nota 
Agronômica 
Informação 
1 R$ 8.969,00 335,00 0,580 Oferta 
2 R$ 8.411,00 273,00 0,590 Oferta 
3 R$ 8.480,00 278,00 0,520 Oferta 
 
5.6 Saneamento 
A média simples entre os valores encontrados foi de R$ 8.620,00. Foram eliminados os 
valores situados fora de uma faixa de 30% em torno desta média, cujos limites são: 
 
R$ 8.620,00 x 0,7 = R$ 6.034,00 – limite inferior 
R$ 8.620,00 x 1,3 = R$ 11.206,00 – limite superior 
 
Ou seja, nenhuma observação está fora do intervalo. A média aritmética simples, agora média 
saneada, permanece igual a R$ 8.620,00. 
 
 
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Limite do campo de arbítrio, em torno de 10% em relação à média. 
Limite inferior: R$ 7.758,00 
Limite superior: R$ 9.482,00No presente laudo optou-se pela utilização do limite inferior do campo de arbítrio. Isso 
ocorreu, pois, o imóvel avaliando necessita de investimento financeiro relativamente alto, 
com uso de técnicas e insumos adequados para expressar o seu potencial. Ou seja, as áreas de 
solo classificadas como II e III, que são terras que mesmo com algumas limitações possuem 
potencial para cultivo de culturas anuais, podem ter um melhor aproveitamento do que foi 
observado na vistoria, porém para isso será necessário um investimento financeiro 
relativamente alto, inclusive para a recuperação da fertilidade do solo. 
 
VT = VU x área do imóvel, 
onde: 
 
VT = Valor da Terra 
VU = Valor Unitário 
VT = R$ 7.758,70 x 245,19 = R$ 1.902.184,00 
 
5.6.1 Avaliação do valor das Benfeitorias 
As benfeitorias foram avaliadas pelo custo de Reprodução. Para as casas e galpões utilizou-se 
o valor do CUB/RS. O valor das mangueiras foi obtido através de orçamento com a empresa 
T, que atua na comercialização dessas instalações. 
 
VB = VU x Superfície x FO, 
onde: 
 
VB = Valor da Benfeitoria 
VU = Valor Unitário 
Superfície: pode ser expressa em m² ou metros lineares. 
FO = Fator de Obsolência 
 
Benfeitoria Unitário m²/m F. Obsolência Valor 
Casa de Moradia (sede) R$ 988,43/m² 84 m² 0,80 R$ 66.422,00 
Galpão 1 * R$ 593,00/m² 108 m² 0,90 R$ 57.640,00 
Galpão 2 ** R$ 296,50/m² 102 m² 0,70 R$ 21.170,00 
Mangueira com banheiro - 
Ovinos 
R$ 680,00/m 80 m 0,90 R$ 48.960,00 
Mangueira com banheiro – 
Bovinos 
R$ 680,00/m 100 m 0,80 R$ 54.400,00 
TOTAL R$ 248.592,00 
 
 
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* Determinou-se que o custo unitário de reprodução dessa benfeitoria é de 60% do Cub 
determinado. 
** Determinou-se que o custo unitário de reprodução dessa benfeitoria é de 30% do Cub 
determinado. 
 
Benfeitorias: R$ 248.592,00 
5.7 Avaliação do Imóvel 
O imóvel foi avaliado pelo método evolutivo onde se utilizou metodologias diferentes para se 
avaliar as terras e as benfeitorias. 
VI = VT + VB, 
onde: 
 
VI = Valor do Imóvel 
VT = Valor da Terra 
VB = Valor das Benfeitorias 
 
Valor do Imóvel: 
Terra: R$ 1.902.184,00 
Benfeitorias: R$ 248.592,00 
 
 
Valor de Mercado do imóvel: R$ 2.150.776,00 ou R$ 8.772,00 por hectare. 
 
 
 
5.8 Índices Estatísticos 
 
Média Saneada para o imóvel avaliando R$ 8.620,00 
Desvio Padrão R$ 304,21 
Número de dados efetivamente utilizados 3 
Coeficiente de variação 3,53 % 
Intervalo de confiança 80 % 
Limite inferior 8.331,10 
Limite Superior 8.908,90 
Campo de Arbítrio (10%) 
Limite inferior 7.758,00 
Limite Superior 9.482,00 
 
6. Conclusão 
 
 
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O campo de avaliação de imóveis rurais é amplo, possui muitas aplicações e necessita de 
profissionais especialistas no tema. Observa-se que mesmo nas instituições financeiras, local 
onde é recorrente o uso da avaliação para diversos fins como a constituição de garantia, são 
raros os profissionais especialistas neste ramo, principalmente tratando-se de imóveis rurais. 
Conforme citado no presente trabalho as avaliações mal elaboradas podem levar a vários 
incovenientes, aumentar os riscos e por fim acarretar em grandes perdas financeiras, tanto 
para os bancos como também para os proprietários dos bens. Avaliações são importantes para 
a correta indenização, desapropriação, levantamento patrimonial, cálculos de impostos, 
partilhas de heranças e outras já comentadas, portanto fica evidente sua relevância. 
Contudo observa-se uma escassez de trabalhos que aliam a parte técnica da engenharia de 
avaliações com o universo das instituições bancárias. Estudos estes que dimensionem as reais 
discrepâncias e diferenças entre valores de mercado dos bens com os valores ofertados em 
garantia. 
Finalmente, o objetivo de apresentar os métodos mais utilizados na avaliação de propriedades 
rurais, com foco no Método Comparativo de Dados de Mercado, foi alcançado. Todavia é 
latente a necessidade de mais trabalhos que abordem a importância das avaliações de bens 
móveis e imóveis no universo das instituições financeiras e também estudos que levantem e 
dimensionem a problemática exposta neste artigo referente à constituição de garantias para 
avaliar o impacto econômico que pode gerar. 
 
 
Referências 
ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-1: Avaliação 
de bens – Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro, 2001. 
 
ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14653-3: Avaliação 
de bens - Imóveis Rurais. Rio de Janeiro, 2004. 
 
BRASIL, Lei n° 4.504, de 30 de novembro de 1964. 
 
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Rural. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XVI, n. 119, 2013. Disponível em: 
<http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php/Paulo%20Leandro%20Maia?n_link=revist
a_artigos_leitura&artigo_id=14026&revista_caderno=7>. Acesso em 25 de Novembro de 
2016. 
 
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Florianópolis, SC. Apostila do curso. Florianópolis: IBAPE-SC, 2014, 226 p. 
DESLANDES, Cristiano Augusto. Avaliação de Imóveis Rurais. Viçosa: Aprenda Fácil, 
2002. 
 
 
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MULTINFINALITÁRIO, UFSC, Florianópolis, Avaliação de Imóveis Rurais, 2006. 
Disponível em < http://rstopografia.com.br/artigos/download/artigo2.pdf>. 
 
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LIMA, Marcelo Rossi de Camargo. Avaliação de Propriedades Rurais: Manual básico. 
São Paulo: Universitária de Direito, 2005. 
 
CAVALCANTI, Cid Roberto Aguiar. Garantias do Sistema Financeiro Nacional. 
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https://www.grancursospresencial.com.br/novo/upload/Grancursos%20garantias%20e%20fac
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http://zh.clicrbs.com.br/rs/noticias/economia/noticia/2016/10/terreno-dado-como-garantia-ao-
badesul-pela-iesa-oleo-e-gas-elevou-valor-em-r-71-milhoes-em-tres-anos-7742688.html>. 
Acessado em: 15 de outubro de 2016.