Apostila_Avaliacoes Imoveis Rurais

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INDÍCE 
1. OBJETIVOS .......................................................................................................................... 1 
2. INTRODUÇÃO ...................................................................................................................... 2 
3. CONCEITOS BÁSICOS .......................................................................................................... 4 
4. CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 ..................................................................................... 12 
5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO ................................................................................................ 26 
5.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ........................................... 27 
5.2 MÉTODO DA RENDA ......................................................................................................... 28 
5.3 MÉTODO EVOLUTIVO ....................................................................................................... 30 
6. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS ...................................................................................... 31 
7. AVALIAÇÃO DE TERRA NUA .............................................................................................. 33 
7.1 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS .................................................................. 34 
7.2 SITUAÇÃO ......................................................................................................................... 46 
7.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO ..................................................................................... 47 
7.3.1 FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO ............................................................... 47 
7.3.2 FATORES DE SITUAÇÃO ................................................................................................... 53 
7.3.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO CONJUGADOS PARA CLASSE DE CAPACIDADE DE 
USO E SITUAÇÃO ............................................................................................................. 54 
7.4 PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL ............................................................. 58 
7.5 VISTORIA IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS .................................................................. 59 
7.6 HOMOGENEIZAÇÃO .......................................................................................................... 60 
7.6.1 NOTA AGRONÔMICA (NA) .............................................................................................. 62 
7.6.2 DETERMINAÇÃO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES .......................................................... 63 
7.6.3 FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA) .......................................................................... 64 
7.6.4 VALOR DA TERRA NUA (VTN) .......................................................................................... 65 
7.6.5 VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO) ...................................................... 66 
7.7 SANEAMENTO AMOSTRAL ............................................................................................... 68 
7.7.1 CRITÉRIO DA MÉDIA ARITMÉTICA ................................................................................... 69 
7.7.2 CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO ........................................................................................ 70 
7.7.3 CRITÉRIO DE CHAUVENET ............................................................................................... 71 
7.7.4 CRITÉRIO DE ARLEY ......................................................................................................... 72 
7.8 VALOR DA TERRA NUA DO IMÓVEL AVALIANDO ............................................................. 74 
7.9 INTERVALO DE CONFIANÇA E CAMPO DE ARBÍTRIO ........................................................ 75 
8. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS.......................................................................................... 78 
9. AVALIAÇÃO DE CULTURAS ................................................................................................ 79 
9.1 AVALIAÇÃO DE CULTURAS DOMÉSTICAS ......................................................................... 80 
9.2 AVALIAÇÃO CULTURAS COMERCIAIS................................................................................ 80 
9.3 AVALIAÇÃO DE PASTAGENS .............................................................................................. 84 
10. AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS ........................................................ 87 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
11. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS .................................................................. 93 
12. AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES ........................................................................................... 95 
13. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS ................................................................................... 96 
14. VALOR TOTAL DO IMÓVEL RURAL .................................................................................... 98 
15. BIBLIOGRAFIA ................................................................................................................. 100 
 
INDÍCE DE EQUAÇÕES 
EQUAÇÃO 1: MÉTODO DA RENDA ..................................................................................................... 29 
EQUAÇÃO 2: RENDA LÍQUIDA ........................................................................................................... 29 
EQUAÇÃO 3: ORDEM DE IMPORTÂNCIA DOS FATORES DE SUBCLASSE ........................................................ 50 
EQUAÇÃO 4: NOTA AGRONÔMICA (NA) ............................................................................................ 63 
EQUAÇÃO 5: LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO I .......................................... 64 
EQUAÇÃO 6: LIMITES DOS DADOS SEMELHANTES GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO II OU III................................. 64 
EQUAÇÃO 7: VALOR DA TERRA NUA (VTN) ......................................................................................... 66 
EQUAÇÃO 8: VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO) ................................................................. 67 
EQUAÇÃO 9: MÉDIA ARITMÉTICA ...................................................................................................... 69 
EQUAÇÃO 10: DESVIO-PADRÃO ........................................................................................................ 69 
EQUAÇÃO 11: LIMITES NO CRITÉRIO DA MÉDIA .................................................................................... 69 
EQUAÇÃO 12: LIMITES NO CRITÉRIO DO DESVIO-PADRÃO ....................................................................... 70 
EQUAÇÃO 13: D/S CRITÉRIO DE CHAUVENET ....................................................................................... 71 
EQUAÇÃO 14: R DO CRITÉRIO DE ARLEY .............................................................................................. 72 
EQUAÇÃO 15: VALOR DA TERRA NUA DA PROPRIEDADE AVALIANDA ......................................................... 75 
EQUAÇÃO 16: INTERVALO DE CONFIANÇA (IC) .................................................................................... 75 
EQUAÇÃO 17: CAMPO DE ARBÍTRIO (CA) ........................................................................................... 77 
EQUAÇÃO 18: CULTURAS DOMÉSTICAS .............................................................................................. 80 
EQUAÇÃO 19: VALOR ECONÔMICO (VE) ............................................................................................ 81 
EQUAÇÃO 20: RECEITA LÍQUIDA (RL) ................................................................................................. 82 
EQUAÇÃO 21: FATOR DE ATUALIZAÇÃO (FA), PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS CONSTANTES (OU UNIFORMES) ..... 82 
EQUAÇÃO 22: FATOR DE ATUALIZAÇÃO (FA),PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS ÚNICOS .................................... 82 
EQUAÇÃO 23: VALOR ECONÔMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAÇÃO PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS 
CONSTANTES (OU UNIFORMES) ...................................................................................... 83 
EQUAÇÃO 24: VALOR ECONÔMICO (VE), COM FATOR DE ATUALIZAÇÃO PARA SÉRIE DE PAGAMENTOS 
ÚNICOS ..................................................................................................................... 83 
EQUAÇÃO 25: VALOR CULTURA, NORMA NBR 8.799 .......................................................................... 83 
EQUAÇÃO 26: VALOR DAS PASTAGENS ............................................................................................... 85 
EQUAÇÃO 27: VALOR DAS BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS ................................................................ 88 
EQUAÇÃO 28: FATOR DE DEPRECIAÇÃO .............................................................................................. 89 
EQUAÇÃO 29: DEPRECIAÇÃO MÁQUINAS E IMPLEMENTOS ..................................................................... 94 
EQUAÇÃO 30: VOLUME DE MADEIRA ................................................................................................. 96 
 
EQUAÇÃO 31: VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA ..................................................................... 98 
EQUAÇÃO 32: VALOR FINAL DA PROPRIEDADE AVALIANDA, DESCONTADO O PASSIVO ................................... 99 
 
INDÍCE FIGURAS 
FIGURA 1 - COMPOSIÇÃO DE UM IMÓVEL RURAL .................................................................................. 32 
FIGURA 2 - CRITÉRIOS EMPREGADOS PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEL RURAL.................................................. 33 
FIGURA 3: SISTEMA DE CLASSIFICAÇÃO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO .............................................. 34 
FIGURA 4 - RESUMO DA VARIAÇÃO DO TIPO E DA INTENSIDADE MÁXIMA DE UTILIZAÇÃO DA TERRA SEM RISCO 
DE EROSÃO ACELERADA EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO, RETIRADO DE KOZMA 
(1984) ......................................................................................................................... 45 
FIGURA 5: EXEMPLO DE CLASSIFICAÇÃO EM CLASSES DE CAPACIDADE DE USO ............................................. 46 
FIGURA 6: ESTRUTURA DE RELAÇÃO ENTRE IMÓVEL PARADIGMA E ELEMENTOS AMOSTRAIS........................... 67 
 
INDÍCE DE TABELAS 
TABELA 1 – CLASSIFICAÇÃO DOS LAUDOS DE AVALIAÇÃO QUANTO À FUNDAMENTAÇÃO................................ 19 
TABELA 2 – PONTUAÇÃO PARA FINS DE CLASSIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES QUANTO AO GRAU DE 
FUNDAMENTAÇÃO ......................................................................................................... 20 
TABELA 3 – GRAU DE PRECISÃO DA ESTIMATIVA DE VALOR NO CAOS DE UTILIZAÇÃO DO MÉTODO 
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ................................................................... 22 
TABELA 4 – FATORES PARA CLASSIFICAÇÃO DOS SOLOS .......................................................................... 44 
TABELA 5 - CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO 
SOLO ........................................................................................................................... 48 
TABELA 6 - CAPACIDADE DE USO DO SOLO E VALOR RELATIVO DE CADA CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DO 
SOLO ........................................................................................................................... 49 
TABELA 7 - VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE SEGUNDO VÁRIOS 
AUTORES. .................................................................................................................... 49 
TABELA 8 - FATORES LIMITANTES CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SUAS SUBDIVISÕES. ............................... 51 
TABELA 9 - VALORES MÉDIOS PERCENTUAIS EM FUNÇÃO DAS CLASSES DE CAPACIDADE DE USO E 
LIMITAÇÕES DO SOLO. .................................................................................................... 52 
TABELA 10 - ESCALA DE VALORES DE TERRAS SEGUNDO A SITUAÇÃO E VIABILIDADE DE CIRCULAÇÃO. ............... 53 
TABELA 11 – SITUAÇÃO DO IMÓVEL EM RELAÇÃO À LOCALIZAÇÃO E ACESSO .............................................. 54 
TABELA 12 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE 
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO KOZMA ....................................................... 55 
TABELA 13 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE 
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO FRANÇA ...................................................... 56 
TABELA 14 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS SEGUNDO A CLASSE 
DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO SEGUNDO O INCRA ...................................................... 56 
 
TABELA 15 – FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS CONSIDERANDO A CLASSE DE 
CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO ...................................................................................... 57 
TABELA 16 - FATORES DE PONDERAÇÃO NA OBTENÇÃO DO VALOR DAS TERRAS RÚSTICAS CONSIDERANDO A 
CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO, SEGUNDO FRANÇA (1983). ............. 57 
TABELA 17: MODELO DE UM QUADRO RESUMO PARA O SANEAMENTO ..................................................... 68 
TABELA 18 – D/S CRÍTICO DO CRITÉRIO DE CHAUVENET ......................................................................... 71 
TABELA 19 – NÍVEL DE Α ................................................................................................................. 73 
TABELA 20 - CRITÉRIO DE ARLEY - “R” CRÍTICO .................................................................................... 73 
TABELA 21 – VALORES DO PERCENTIL DA DISTRIBUIÇÃO DE STUDENT ....................................................... 76 
TABELA 22 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO PARA PASTAGENS .............................................................. 86 
TABELA 23 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO PARA CONSTRUÇÕES RURAIS ................................................ 89 
TABELA 24 – RAZÃO DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO ............................................ 89 
TABELA 25 - - FATORES DE DEPRECIAÇÃO EM FUNÇÃO DO TIPO DE CONSTRUÇÃO E DA IDADE ........................ 90 
TABELA 26 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL ........................................................... 92 
TABELA 27 – COEFICIENTES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA E FUNCIONAL ........................................................... 93 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
OBJETIVOS 
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1. OBJETIVOS 
A avaliação de propriedades rurais é matéria altamente especializada, que exige 
conhecimentos pormenorizados, quer no campo das atividades agropecuárias, quer no 
campo da engenharia de avaliações. Desta forma se faz necessário, que o avaliador tenha 
conhecimento das técnicas das ciências agrárias (Agronomia, Florestal, Zootecnia e outras) e 
da matemática, além dos conhecimentos gerais do mercado imobiliário rural, para a 
execução da avaliação de um imóvel rural. 
Este texto tem como objetivo primordial, apresentar aos profissionais de engenharia 
agronômica, agrônomos e florestais, os conceitos teóricos básicos, utilizados na execução da 
Engenharia de Avaliações aplicada a Imóveis Rurais. Também tem o intuito de facilitar e 
difundir os conhecimentos já publicados por diversos profissionais, trabalhos estes que se 
encontram avulsos por todo o país, a fim de que os avaliadores tenham cada vez mais 
segurança na determinação de justos valores, os mais próximos da perfeição. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
INTRODUÇÃO 
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2. INTRODUÇÃO 
O campo de avaliações de imóveis rurais é vasto e necessita de profissionais 
habilitados e dispostos a trabalhar. Normalmente os mais habilitados são os Engenheiros 
Agrônomos, Agrônomos e Florestais, mas vemos também muitos EngenheirosCivis, 
Agrimensores e Corretores trabalhando na área, mesmo que sem a devida habilitação. 
A avaliação de imóveis consiste na determinação técnica do valor de um bem ou de 
seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros, ou de um empreendimento, para uma 
data e um lugar determinado. (Glossário de Terminologia do IBAPE-SP). 
No entanto, é importante entender que o valor ou o resultado final de uma avaliação, 
que na maioria das vezes envolve pesquisas vindas das mais simples as mais complexas, 
sobre diversos temas distintos, depende de um mercado livre, onde a oferta e a procura são 
os fatores principais e que justificam os resultados. 
“Leis econômicas são relativas, diferente das matemáticas, que são 
absolutas. Para que se verifiquem, é necessário, antes de qualquer coisa, 
um mercado livre, isto é, sem constrangimentos de qualquer espécie e 
aberto a todos.” (FIKER) 
Para uma melhor compreensão dos efeitos do mercado, normalmente observa-se que 
quanto menor for à oferta de um imóvel, ou quanto maior for sua procura, maior será seu 
valor de mercado, pois esse será um imóvel raro. Em contrapartida, para que o valor de 
mercado do imóvel esteja abaixo de um suposto valor real, menor do que o bem realmente 
vale, implica que a oferta está em alta ou a procura é pequena. 
Para que um imóvel seja considerado como rural, não basta que se situe em área rural 
ou não urbana, inclusive ele pode estar localizado em área urbana, mas sim que seja 
explorado com finalidades rurais, como: produção de grãos e frutos, criação de animais, 
produção de madeira, etc., ou seja, são áreas onde a melhor alternativa de exploração 
econômica é qualquer uma das atividades agropecuárias existentes. 
No âmbito da avaliação de bens imóveis, faz-se necessário entender também, que 
além do terreno (ou terra nua), existem as benfeitorias, que consistem em qualquer 
melhoramento concedido pelo homem, que não pode ser retirado ou removido, sem sofrer 
algum tipo de dano ou fratura. Além disto, também podem ser objeto de avaliação num 
imóvel rural: as máquinas e equipamentos, os veículos, os semoventes, as florestas nativas e 
os produtos diversos. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
INTRODUÇÃO 
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Assim sendo, a avaliação de um imóvel rural envolve muito componentes de uma 
propriedade, onde cada um pode demandar conhecimentos específicos e procedimentos 
matemáticos distintos, gerando uma grande complexidade ao trabalho de avaliação. 
LIMA (2002) descreve muito bem a complexidade destes atributos, citando um 
exemplo, em que um elemento de pesquisa chega a ter seu valor final formado por até oito 
atributos, como: área; localização; culturas; recursos naturais; construções; terras; rebanhos 
e oferta. 
A metodologia indicada para a avaliação de imóveis rurais recomenda decompor a 
avaliação das propriedades rurais em pelo menos dois elementos distintos: benfeitorias e 
terra nua. 
Na avaliação das benfeitorias, é comum separar os componentes reprodutivos 
(culturas comerciais ou domésticas) e não reprodutivos (edificações, obras e melhorias da 
terra, entre outros). Também não deve ser esquecido de computar a utilidade e 
obsolescência do item avaliado no momento da valoração deste bem, que será representado 
na equação matemática pelo coeficiente de depreciação, no caso das edificações 
depreciação física e funcional. 
Entretanto, além destas características intrínsecas das propriedades rurais citadas, o 
valor das mesmas é também influenciado por fatores externos, principalmente relacionados 
aos acontecimentos do mercado agropecuário em que está inserida a unidade de produção 
avaliada. 
LIMA (2002) relata que para entender o significado destas influências externas é 
essencial que o avaliador rural compreenda a dependência do valor das terras rurais na 
economia agrícola. Trata-se de uma verdade de mercado que o valor das terras tende a 
incrementar em tempos de preços de commodites elevados e decrescer quando estas 
commodites baixam de preço, assunto comprovado inclusive em diversos estudos. 
Nos últimos 50 anos surgiram às primeiras normas de avaliações de imóveis, sempre 
organizadas por entidades públicas e/ou institutos voltados para a engenharia de avaliações. 
Todos foram trabalhos de grande importância, que ganharam relevância a partir da década 
de 60, época do grande surto de desapropriações, que se estendeu até a década de 70. 
Atualmente a norma brasileira de avaliações de imóveis vigente é a NBR 14.653, que 
visa consolidar os conceitos, métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de 
avaliações de bens. Esta norma é dividida em diversas partes, Parte 1 – Procedimentos 
Gerais e Parte 3 – Imóveis Rurais consideradas como básicas para o trabalho na área. 
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CONCEITOS BBÁÁSSIICCOOSS 
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3. CONCEITOS BÁSICOS 
Entende-se por avaliação o conjunto de operações com as quais se podem somar juízo 
sobre o valor de um bem, e, no caso específico de bens imóveis, sobre o justo valor de uma 
propriedade ou de um direito a ela relativo. 
Para muitos autores o processo avaliatório tem por objetivo fixar o valor de troca das 
coisas vendáveis ou o que se mede pela quantidade de outros bens que, numa economia de 
trocas, poderia ser obtido por um bem da propriedade avalianda. É o poder de aquisição que 
pode ser comparado com qualquer mercadoria, porém é mais cômodo medi-lo em termos 
monetários. Neste caso obtendo o preço do produto, isto é, o valor da troca, expresso em 
somas monetárias. 
A ideia de valor está intimamente ligada à ideia de utilidade, ou seja, só tem valor 
aquilo que é útil. Na teoria econômica, conceitua-se utilidade como a capacidade que 
possuem certos bens de satisfazer uma necessidade, e, mais, para que uma coisa seja 
considerada útil, é necessária a ocorrência de três condições: 
• existência de alguma relação entre as qualidades dessa coisa e a 
necessidade ou desejo; 
• conhecimento desta relação; 
• possibilidade dela (relação) ser utilizada. 
A ideia de valor remonta aos mais velhos costumes de troca, desde o escambo de bens 
entre os primeiros homens. E ainda hoje, estes parâmetros vetustos são determinantes para 
estabelecer o valor das coisas. 
O valor dos objetos no mecanismo de trocas sempre foi regulado por três conceitos: 
• utilidade; 
• raridade; 
• trabalho em consegui-lo. 
CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resume o processo avaliatório nos 
seguintes termos: 
“De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor, pode-se dizer 
que: Avaliar é medir o valor. O valor é uma grandeza e, como tal, suscetível 
de ser medida. Por sua vez, Medir é comparar. Daí infere-se que avaliação é 
a determinação do valor de uma coisa obtida por comparação com outras 
semelhantes”. 
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CONCEITOS BBÁÁSSIICCOOSS 
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A NBR 14.653-1:2001 estabelece no item 3, que para os efeitos desta norma, aplicam-
se as seguintes definições, dentre elas a definição de avaliação de bens, que é: 
“3.5 - Avaliação de bens: Análise técnica, realizada por engenheiro de 
avaliações, para identificar o valor de um bem, de seus custos, frutos e 
direitos, assim como determinar indicadores da viabilidade de sua 
utilização econômica, para uma determinada finalidade, situação e data.” 
A dificuldade de se obter uma definição única e precisa para o que venha a ser valor, 
foi responsável pelo surgimento de duas escolas ou correntes universais sobre o que se 
entende por valor: 
• Escola Univalente: defende que o valor de um determinado bem é único, 
num dado momento, qualquer que seja a finalidade da avaliação; 
• Escola Pluralista: defende o princípio de que conceituação de valor pode 
mudar, de acordo com a finalidade de sua determinação. 
Segundo PELLEGRINO (1983), os adeptos da escola ou corrente pluralista conferem ao 
valor um caráter extremamente subjetivo, sujeito as mais diversas variações, em função dos 
mais insignificantesdetalhes. Assim é que surge o valor de mercado: venal; contábil; 
intrínseco, artístico; estimativo etc. 
Dado a inexistência de consenso filosófico entre valor e preço, dado que o objetivo 
final do processo avaliatório é a obtenção de uma soma capaz de traduzir, em termos 
monetários, todos os quesitos objetivos e subjetivos deste processo. Distingue-se, portanto, 
três conceitos igualmente importantes: Preço de Mercado; Valor de Mercado e Valor 
Potencial. 
• Preço de Mercado: o montante de dinheiro que deve ser entregue ou pode 
ser obtido no mercado ativo, sob as condições imediatas e existentes numa 
determinada data. O preço pago pela propriedade desconsidera os 
motivos, pressões e o conhecimento. 
• Valor de Mercado: o preço mais alto, em termos de dinheiro, que uma 
propriedade alcançaria num mercado aberto e competitivo, sob todas as 
condições necessárias a uma venda justa, na qual o comprador e o 
vendedor procederiam de forma prudente, com todos os conhecimentos 
indispensáveis, assumindo que o preço não seria afetado por estímulos 
indevidos. 
• Valor Potencial: representado pela capacidade que o imóvel possui de 
produzir renda máxima. 
Segundo PELLEGRINO (1983), a diferença entre preço e valor de mercado, é que, num 
dado momento o valor significa o que a propriedade vale, enquanto o preço expressa a 
quantia pela qual ele pode ser vendido. 
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O valor potencial é utilizado em avaliação, para mostrar se, em face do valor potencial, 
um negócio imobiliário oferece atrativos para a aplicação do capital. 
Embora a lei refira-se a preço de mercado, o termo técnico mais adequado é valor de 
mercado, conforme definido pelo item 3.44 da NBR 14.653-1:2001: 
“3.44 Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria 
voluntariamente e conscientemente um bem, numa data referência, 
dentro das condições de mercado vigentes”. 
Esse valor não é necessariamente o preço pelo qual este bem será transacionado ou 
ofertado, pois o valor de mercado é um processo matemático e/ou estatístico de 
modelagem de dados, que são obtidos através de coleta de informações sobre os preços 
pelos quais imóveis com características semelhantes foram negociados ou estão sendo 
ofertados. Portanto, preço e valor são conceitos distintos. Enquanto o valor de mercado se 
refere ao valor mais provável de um bem, o preço reflete a quantia monetária pela qual o 
bem está sendo transacionado. (PELLI NETO, 2005). 
Seguindo o disposto na legislação, considera-se justa a indenização que reflita o preço 
atual de mercado do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões naturais, 
matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis observadas os seguintes aspectos: 
Lei nº 8.629, de 25 de fevereiro de 1993. 
I - localização do imóvel; 
II - aptidão agrícola; 
III - dimensão do imóvel; 
IV - área ocupada e ancianidade das posses; 
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias. 
§ 2o Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativas e 
qualquer outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado 
superar, em qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel. 
Segundo Demétrio (1991) do ponto de vista jurídico, terra (ou "bem-de-raiz") pode ser 
conceituada como qualquer porção da superfície terrestre sobre o qual podem ser exercidos 
os direitos de propriedade que dizem respeito não somente à área da superfície, mas 
também a coisas tais como a cobertura vegetal natural, as construções e outras benfeitorias 
feitas pelo homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfície, tais como 
plantações e pedreiras, por exemplo. 
O conceito econômico de terra, segundo BARLOWE (1972) é muito amplo abrangendo 
o somatório dos recursos naturais e daqueles criados pelo homem, sobre os quais a 
possessão de qualquer porção da superfície terrestre permite controle. Subdivide-se a terra 
como: espaço, natureza, fator de produção, bem de consumo, situação, propriedade e 
capital, cujas definições são: 
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• Terra como espaço: espaço cúbico (jazidas minerais) e espaço acima da 
superfície (construções e explorações agrícolas); 
• Terra como natureza: ambiente natural determinado pelas condições 
climáticas, topográficas e edáficas; 
• Terra como fator de produção: fonte natural de alimentos, fibras, materiais 
de construção, minerais e outras matérias primas utilizadas na sociedade 
moderna. Está estreitamente ligado ao conceito de terra como "bem-de-
consumo"; 
• Terra como situação: modernamente, grande importância é atribuída ao 
conceito de terra como situação, isto é, sua localização em relação: ao 
mercado consumidor, vias de acesso e outros aspectos socioeconômicos. 
Em Perícia e Avaliação de Engenharia aplicada a Imóvel Rural a situação do 
imóvel aparece, em escala de grandeza, logo após a capacidade de uso, na 
estimativa do valor das terras; 
• Terra como propriedade: tem conotação com os direitos e 
responsabilidades que indivíduos ou grupos exercem sobre a posse e uso 
da terra. 
Os imóveis de destinação rural são aqueles cuja melhor alternativa econômica de 
exploração é realizada pela atividade agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro 
industrial, mas não significa que obrigatoriamente estão situados na zona rural. 
O Estatuto da Terra (Lei nº 4.504, de 30 / 11 / 1964), define em seu artigo 4º o 
seguinte: 
Artigo 4 - Para os efeitos desta Lei, definem-se: 
I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua 
localização que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou 
agroindustrial, quer através de planos públicos de valorização, ou quer seja, 
pela iniciativa privada; 
II - "Propriedade Familiar", o imóvel rural que, direta e pessoalmente 
explorado pelo agricultor e sua família, lhes absorva toda a força de trabalho, 
garantindo-lhes a subsistência e o progresso social e econômico, com área 
máxima fixada para cada região e tipo de exploração, e eventualmente 
trabalho com a ajuda de terceiros; 
III - "Módulo Rural", a área fixada nos termos do inciso anterior; 
IV - "Minifúndio", o imóvel rural de área e possibilidades inferiores às da 
propriedade familiar; 
V - "Latifúndio", o imóvel rural que: 
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a) exceda à dimensão máxima fixada na forma do artigo 46, § 1°, alínea "b", 
desta Lei, tendo-se em vista as condições ecológicas, sistemas agrícolas 
regionais e o fim a que se destine; 
b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e tendo área igual ou 
superior à dimensão do módulo de propriedade rural, seja mantido 
inexplorado em relação às possibilidades físicas, econômicas e sociais do 
meio, com fins especulativos, ou seja, deficiente ou inadequadamente 
explorado, de modo a vedar-lhe a inclusão no conceito de empresa rural. 
Obedecendo ao disposto na fundamentação legal, a avaliação de imóveis rurais 
consiste na determinação técnica do preço de mercado do imóvel como um todo, estando aí 
incluídas as terras, seus recursos naturais e benfeitorias. 
Tendo em vista este procedimento, separação do valor da terra nua das benfeitorias, 
quando da avaliação, normalmente, os seguintes componentes são separados: 
• TERRAS - são avaliadas em função de sua capacidade de uso, localização e 
outros fatores, porém sem vegetação e sem benfeitorias, dentro do 
conceito de terra nua; 
• RECURSOS NATURAIS (desde que não tenham sido considerados junto com 
a terra nua) - tudo aquilo que pode ser considerado como dádiva da 
natureza que se encontra sobre o solo, fixado ou não a ele, ou mesmo logo 
abaixo da superfície e que possa ser extraído para vender ou ser usado na 
propriedade tais como: matas e capoeiras (madeira e lenha), pedreiras e 
cascalheiras, jazidas diversas, nascentes e quedas d'água; 
• BENFEITORIAS PRODUTIVAS(capital fundiário produtivo) - abrangem todas 
as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar 
rendimentos, oriundos da venda de seus produtos: reflorestamentos, 
pastos cultivados ou melhorados, culturas permanentes (cafezais, pomares 
etc.); 
• BENFEITORIAS NÃO PRODUTIVAS (capital fundiário auxiliar) - abrangem 
todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam 
rendimentos próprios, embora contribuam para o êxito das explorações. É 
o caso das edificações em geral (casas, galpões, estábulos, pocilgas, currais 
e outras) e dos chamados melhoramentos fundiários (trabalhos de 
conservação do solo, sistemas de irrigação e drenagem, açudes e outros 
trabalhos de efeito permanente ou prolongado, efetuados no próprio 
solo); 
• SEMOVENTES (capital de exploração fixo, vivo) - animais de lide e auxiliares 
e os produtores (ou de rendimento); 
• MOTORES, MÁQUINAS E IMPLEMENTOS - abrangem veículos, tratores, 
máquinas de benefício, conjunto moto-bomba, arados, grades, 
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9 
ferramentas e utensílios, arreios, mobiliário e outros (capital de exploração 
fixo, inanimado); 
• PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - incluem os produtos adquiridos no 
comércio (sementes, mudas, fertilizantes, corretivos, rações, produtos 
fitossanitários, combustíveis e lubrificantes) ou os produzidos na 
propriedade e ainda não vendidos como colheitas pendentes ou 
armazenadas, sementes, estrume e outros (capital de exploração 
circulante). 
A determinação do valor da riqueza mineral não será incluída no valor de propriedade 
rural neste trabalho, por ser matéria estranha aos profissionais das ciências agrárias, e sim 
específica do Engenheiro de Minas, Geólogo entre outros. 
No entanto, o valor destas jazidas deve ou não ser incluído no valor das propriedades 
dependendo dentre outros fatores, da existência de alvará de exploração, quer seja de 
pesquisa ou lavra. 
Conforme dito acima, deve-se separar a terra nua das outras benfeitorias existentes na 
propriedade para fazer a avaliação deste imóvel rural, assim é importante definir o que é 
terra nua, mas o que vemos é não há consenso sobre a definição de terra nua, como se pode 
ver a seguir. 
O INCRA, na sua antiga Instrução Normativa 08/93, em seu Anexo II, item 4.1, 
apresentava o seguinte conceito de terra nua: 
"Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais, nos termos dos 
artigos 43, inciso I, e 64 do Código Civil.” 
Entende-se, portanto por acessões naturais tudo o que se encontrar incorporado a 
terra sem a intervenção do proprietário, ou seja, são os elementos naturais existentes na 
terra, como as áreas de vegetação nativa, rios, etc. 
O antigo Código Civil apresentava a seguinte definição: 
Artigo 43 - São bens imóveis; 
Inciso I: "O solo com a sua superfície, os seus acessórios e adjacências 
naturais, compreendendo as árvores e frutos pendentes, o espaço aéreo e o 
subsolo”. 
Artigo 64 - Não se consideram benfeitorias os melhoramentos sobrevindos à 
coisa sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor. 
Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imóvel e o segundo, 
de forma não muito clara, define benfeitoria. 
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10 
Com a entrada em vigor do novo Código Civil (Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002) 
houve mudanças nos artigos e definições sobre o que são bens imóveis e benfeitorias, que 
se encontram transcritos abaixo: 
Artigo 79. São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou 
artificialmente. 
Artigo 96. As benfeitorias podem ser voluptuárias, úteis ou necessárias. 
§ 1o São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não aumentam o uso 
habitual do bem, ainda que o tornem mais agradável, ou sejam, de elevado 
valor. 
§ 2o São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem. 
§ 3o São necessárias as que têm por fim conservar o bem ou evitar que se 
deteriore. 
Artigo 97. Não se consideram benfeitorias os melhoramentos ou acréscimos 
sobrevindos ao bem sem a intervenção do proprietário, possuidor ou detentor. 
Notem que os conceitos se alteraram um pouco, mas que ainda possuem o mesmo 
significado, principalmente se nos ativer aos artigos 79 e 97 para definir o conceito de terra 
nua. 
A Constituição Federal, no seu artigo 184 diz que os imóveis desapropriados serão 
indenizados em títulos da dívida agrária e as benfeitorias úteis e necessárias em dinheiro, 
mas em nenhum momento se refere à definição de terra nua. Pode-se deduzir que excluindo 
as benfeitorias úteis necessárias todo o restante é terra nua. 
O Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e a Lei 8.629/93 em nenhum momento deixam claro 
o conceito de terra nua, mas a medida provisória 1997-34, de 13 de janeiro de 2000, que 
alterou alguns artigos destas leis, diz o seguinte: 
Art. 3 - Os artigos 2º, 6º, 7º, 11º, 12º, 17º e 18º da Lei n.º 8.629, de 25 de 
fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alterações: 
Art. 12 - Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual de mercado 
do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e acessões naturais, matas e 
florestas e as benfeitorias indenizáveis observadas os seguintes aspectos: 
I - localização do imóvel; 
II - aptidão agrícola; 
III - dimensão do imóvel; 
IV - área ocupada e ancianidade das posses; 
V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação das benfeitorias. 
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11 
§ 1º Verificado o preço atual de mercado da totalidade do imóvel, 
proceder-se-á à dedução do valor das benfeitorias indenizáveis a serem 
pagas em dinheiro, obtendo-se o preço da terra a ser indenizado em TDA. 
§ 2º Integram o preço da terra as florestas naturais, matas nativas e 
qualquer outro tipo de vegetação natural, não podendo o preço apurado 
superar, em qualquer hipótese, o preço de mercado do imóvel. 
A norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, admite para fins de cálculo de valor da terra nua 
a seguinte condição, estabelecida pelo artigo 10.1.2: 
“Artigo 10.1.2 - É admissível na avaliação a determinação do valor da terra 
nua a partir de dados de mercado de imóveis com benfeitorias, deduzindo-
se o valor destas.” 
Concluindo, recomenda-se que conste no laudo e/ou parecer técnico a definição de 
terra nua, para dirimir quaisquer dúvidas. 
 
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12 
4. CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653 
Para a determinação do valor de um imóvel rural, deve ser definido um procedimento, 
onde são seguidos regras e fatores. Atualmente os trabalhos de Perícias e Avaliações de 
Engenharia para Imóveis Rurais são normatizados pela Associação Brasileira de Normas 
Técnicas (ABNT), e estão especificados na NBR 14.653, Parte 1 – Procedimentos Gerais 
(2001) e Parte 3 - Avaliação de Bens: Imóveis Rurais (2004). 
A seguir destacar-se-ão os principais aspectos da norma vigente, assim como tecer 
alguns comentários sobre a sua aplicação prática. 
1. Objetivo 
1.1. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3/2004 detalha as diretrizes e padrões 
específicos de procedimentos para a avaliação de imóveis rurais, 
especialmente quanto a: 
- instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas; 
- classificação de sua natureza; 
- descrição das atividades básicas; 
- definição da metodologia básica; 
- identificação do valor de mercado ou outra referência de valor; 
- especificação das avaliações; 
- requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de avaliação. 
1.2. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3/2004 é exigível em todas as 
manifestações técnicas escritas, vinculadas às atividades de Engenharia de 
Avaliações de Imóveis Rurais. 
1.3. Esta parte da ABNT NBR 14.635-3/2004 não tem a intenção de esgotar a 
matéria e, sempre que for julgado conveniente, deverá ser complementada 
ou atualizada para atender aos seus objetivos.Atentem para o fato de que a norma é uma unanimidade, sendo inclusive muito aceita 
nos tribunais, mas não é imutável, conforme especificado no item 1.3, ou seja, pode e deve 
ser atualizada com o passar dos anos. 
Relacionado ao capítulo anterior à norma apresenta no item 3.12 o conceito para terra 
nua: 
“3.12 Terra nua: terra sem produção vegetal ou vegetação natural.” 
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13 
Segundo especifica a norma, a terra nua deve ser classificada segundo o Manual 
Brasileiro para Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – III aproximação ou o que vir a 
substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais, conforme apresentado a seguir: 
5.2 Classificação dos componentes dos imóveis rurais 
5.2.1 Terras 
5.2.1.1 As terras são enquadradas segundo o Sistema de Classificação da 
Capacidade de Uso das Terras, conforme o Manual Brasileiro para 
Levantamento da Capacidade de Uso da Terra – III aproximação, ou o que 
vier a substituí-lo para fins de avaliação de imóveis rurais. 
A seguir, alguns conceitos básicos e fundamentais para o sucesso do trabalho, que se 
enquadram nas atividades básicas de avaliação de imóveis rurais. 
7. Atividades Básicas 
7.1. Generalidades: É recomendável que o Engenheiro de Avaliações 
esclareça, por ocasião da contratação, aspectos essenciais para definir o 
método avaliatório e eventuais níveis de fundamentação e precisão que 
pretende atingir, entre outros: 
# finalidade: desapropriação, aquisição, arrendamento, alienação, dação 
em pagamento, permuta, garantia, fins contábeis, seguro, arrematação, 
adjudicação1 e outros; 
# objetivo: valor de mercado, de compra e venda ou de arrendamento; 
outros valores, tais como: valor em risco, valor patrimonial, custo de 
reedição, preço de liquidação forçada; indicadores de viabilidade e outros; 
# prazo limite previsto para a apresentação do laudo; 
# condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito. 
As atividades básicas correspondem às seguintes etapas: 
# conhecimento e requisição de documentação; 
# vistoria; 
# coleta de dados; 
# diagnóstico do mercado; 
# escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação; 
# tratamento dos dados de mercado; 
# cálculo do valor do imóvel. 
 
1 Adjudicação: Ato pelo qual os bens penhorados ao devedor, e levados à praça, ou leilão, são transmitidos ao 
credor exeqüente, ou outro devidamente habilitado, a seu requerente e para pagamento do seu crédito, por preço igual ao 
da avaliação, quando não houve licitantes, ou pelo valor do maior lanço, quando arrematado por terceiros. 
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14 
É de fundamental importância a atenção a todas as etapas citadas para que o trabalho 
seja feito de maneira criteriosa e correta, possibilitando obter o justo valor do imóvel 
avaliando, assim como garantido o cumprimento da imparcialidade do Engenheiro de 
Avaliações contratado para o serviço. 
De acordo com a norma ABNT NBR 14.653-3/2004, no item 7.3, define-se vistoria 
como: 
“A vistoria visa permitir ao Engenheiro de Avaliação conhecer, da melhor 
maneira possível, o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a que 
pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Além do previsto na ABNT 
NBR 14.653-1/2004, devem ser observados os aspectos relevantes na 
formação do valor, de acordo com o objeto, o objetivo e a finalidade da 
avaliação, constantes em 7.3.1 e 7.3.2”. 
No mesmo momento da vistoria, o avaliador tem a oportunidade de levantar outras 
informações vitais para a caracterização do imóvel e da sua região de influência, fatores 
estes que podem ser relevantes para a apuração do valor da propriedade avalianda. 
É durante a vistoria que o avaliador deve fazer uma minuciosa caracterização da região 
e do próprio imóvel avaliando, que vai embasar a análise do mercado agropecuário da região 
e qual a sua influência sobre o preço das terras. Outra utilidade destas informações destina-
se ao planejamento da pesquisa de elementos amostrais. 
Para todos os trabalhos deve-se fazer antecipadamente um planejamento da pesquisa, 
que permita um adequado levantamento de dados de campo, conforme as orientações dos 
seguintes itens da norma vigente: 
7.4 Pesquisa para estimativa do valor de mercado 
7.4.1 Planejamento da pesquisa – na pesquisa, o que se pretende é a 
composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis 
com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, 
usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa deve iniciar-se pela 
caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias 
e conceitos existentes advindas de experiências adquiridas pelo avaliador 
sobre a formação do valor. 
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em princípio, são 
relevantes para explicar a formação de valor e estabelecidas às supostas 
relações entre si e com a variável dependente. 
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da amostragem e às técnicas 
a serem utilizadas na coleta e análise dos dados, como a seleção e abordagem 
de fontes de informação, bem como a escolha do tipo de análise (quantitativa 
ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta de 
dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevista, entre outros). 
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15 
7.4.2 Identificação das variáveis do modelo – As variáveis do modelo são 
identificadas como: 
# variável dependente: para a especificação correta da variável dependente, é 
necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e ás 
formas de expressão dos preços (por exemplo, preço total ou unitário, moeda 
de referência, formas de pagamento). É também necessário observar a 
homogeneidade nas unidades de medida; 
# variável independente: as variáveis independentes referem-se às 
características físicas (área, classes de capacidade de uso das terras, entre 
outros), de situação (acesso, localização, distância a centro de referência, 
entre outros) e econômicas (ofertas ou transações, época, condição do 
negócio – à vista ou a prazo). As variáveis devem ser escolhidas com base em 
teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum e outros 
atributos que se revelem importantes no decorrer dos trabalhos, pois algumas 
variáveis consideradas importantes no planejamento da pesquisa podem se 
mostrar pouco relevantes posteriormente e vice-versa. 
7.4.3 Levantamento de dados 
7.4.3.1 Tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para 
explicar o comportamento do mercado, no qual o imóvel avaliando está 
inserido. 
7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a base do processo avaliatório. 
Nesta etapa, o Engenheiro de Avaliações investiga o mercado, coleta dados e 
informações confiáveis preferencialmente a respeito de negociações 
realizadas e ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com 
suas principais características econômicas, físicas e de localização. As fontes 
devem ser diversificadas tanto quanto possível. A necessidade de 
identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os interessados. No 
caso de avaliações judiciais é obrigatória a identificação das fontes. 
7.4.3.4 Os dados de oferta são indicações importantes do valor de mercado. 
Entretanto, deve-se considerar superestimativas que em geral acompanham 
esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo confronto com dados 
de transações. 
7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas características descritas pelo 
Engenheiro de Avaliações até o grau de detalhamento que permita compará-
los com o bem avaliando, de acordo com as exigências dos graus de precisão e 
de fundamentação. 
7.4.3.7 Especial atenção deve ser dada à classificação de terras dos dados de 
mercado. 
7.4.3.8 Somente serãoaceitos os seguintes dados de mercado: 
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16 
# transações; 
# ofertas; 
# opiniões de Engenheiros de Avaliações ligados ao setor imobiliário rural; 
# opiniões de profissionais ligados ao setor imobiliário rural; 
# informações de órgãos oficiais. 
Agora é possível compreender melhor a importância da vistoria da propriedade 
avalianda e do planejamento de pesquisa, pois são eles que vão estabelecer as diretrizes 
para um adequado e eficiente trabalho de levantamento de dados, conforme exposto nas 
orientações da norma. 
Todas as propriedades que compõem a amostragem devem, preferencialmente, ser 
vistoriadas pelo Engenheiro de Avaliações, para que o mesmo possa checar as informações 
coletadas, possibilitando a correta caracterização das mesmas. Deve-se dar preferência por 
trabalhar com transações (ou negócios realizados) e ofertas, evitando-se ao máximo a 
utilização de opiniões ou informações de órgãos oficiais. 
Depois de coletados os dados os mesmos devem sofrer um tratamento com o intuito 
de checar sua viabilidade de utilização na determinação de valor da propriedade avalianda, 
conforme descrito a seguir: 
7.7 Tratamento dos dados 
7.7.1 Preliminares 
7.7.1.1 É recomendável, preliminarmente, a sumarização das informações 
obtidas sob a forma de gráficos que mostrem as distribuições de 
frequência para cada uma das variáveis, bem como as relações entre elas. 
Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a influência das possíveis 
variáveis-chave sobre os preços e a forma de variação, possíveis 
dependências entre elas, identificação de pontos atípicos, entre outros. 
Assim, podem-se confrontar as respostas obtidas no mercado com as 
crenças a priori do Engenheiro de Avaliações, bem como permitir a 
formulação de novas hipóteses. 
7.7.1.2 Nos casos de transformação de pagamento parcelado ou a prazo de 
um dado de mercado para preço à vista, esta deve ser realizada com a 
adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da 
média praticada pelo mercado, à data correspondente a esse dado, 
discriminando-se a fonte. 
7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser utilizados, alternativamente e 
em função da qualidade e da quantidade de dados e informações 
disponíveis: 
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17 
# tratamento por fatores – homogeneização por fatores e critérios, 
fundamentados por estudos conforme 7.7.2.1, e posterior análise 
estatística dos resultados homogeneizados; 
# tratamento científico – tratamento de evidências empíricas pelo uso de 
metodologia científica que leve à indução de modelo validado para o 
comportamento do mercado 
7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquer modelo é uma representação 
simplificada do mercado, uma vez que não considera todas as suas 
informações. Por isso, precisam ser tomados cuidados científicos na sua 
elaboração, desde a preparação da pesquisa e o trabalho de campo, até o 
exame final dos resultados. 
7.7.2 Tratamento por fatores 
7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste tratamento devem ser indicados 
periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas, revisados 
periodicamente e devem especificar claramente a região para a qual são 
aplicáveis. Alternativamente, podem ser adotados fatores de 
homogeneização medidos no mercado, desde que o estudo de mercado 
específico que lhes deu origem seja anexado ao laudo. 
7.7.2.3 No caso de utilização de tratamento por fatores, deve ser 
observado o anexo B. 
7.8.2 O valor de mercado deve considerar o aproveitamento eficiente do 
imóvel. 
Complementando o tratamento por fatores, existem alguns pontos importantes que 
estão relatados no Anexo B, transcritos na sequência. 
B.1 Generalidades 
B.1.1 Neste tratamento de dados, aplicável ao método comparativo direto de 
dados de mercado, é admitida a priori a validade da existência de relações 
fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços. 
Para isso, são utilizados fatores de homogeneização calculados conforme 
7.7.2.1, que reflitam, em termos relativos, o comportamento do mercado com 
determinada abrangência espacial e temporal. 
B.1.2 É recomendável que sejam utilizados dados de mercado: 
a) com atributos mais semelhantes possíveis aos do imóvel avaliando; 
b) que sejam contemporâneos. Nos casos de exame de dados não 
contemporâneos, é desaconselhável a atualização do mercado imobiliário 
através de índices econômicos, quando não houver paridade entre eles, 
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18 
devendo, neste caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta à 
fonte. Quando a atualização na forma mencionada for impraticável, só será 
admitida a correção dos dados por índices resultantes de pesquisa no 
mercado. 
Esta nova norma, NBR 14.653 – Parte 3, instituiu o conceito de trabalhar apenas com 
dados semelhantes ao avaliando, segundo critério estabelecido pela própria norma, mas 
variando segundo o grau de fundamentação do trabalho. 
Abaixo uma das referências da norma quanto aos dados semelhantes: 
B.1.2.1 Para a utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado 
com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de 
homogeneização, calculados em relação ao avaliando, estejam contidos entre 
0,50 e 1,50. 
Voltando a análise da norma, agora discutindo conceitos relacionados com a 
metodologia de avaliação. 
8 Metodologia aplicável 
8.1 Método comparativo direto de dados de mercado – Ao utilizar a inferência 
estatística com modelos de regressão linear, consultar os requisitos mínimos 
estabelecidos no anexo A. No caso de utilização de tratamento por fatores, 
consultar o anexo B. 
8.2 Método da capitalização da renda 
8.2.2 No caso de avaliações de produções vegetais, devem ser observados 
os procedimentos de 8.2.2.1 a 8.2.2.3. 
8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a 
partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil da 
produção vegetal. 
8.2.2.2 Na determinação da renda líquida, deve-se considerar a receita 
bruta, deduzido os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra 
nua, os impostos e o custo de erradicação, se houver. 
8.2.2.2.1 No cálculo do custo da terra nua, pode-se utilizar o custo de 
oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor do seu 
arrendamento. 
Atualmente, a norma vigente da ABNT instituiu os conceitos de grau de precisão e de 
fundamentação, em substituição aos tipos de laudos: expedito, norma e rigoroso da norma 
antiga. Agora é feita uma classificação do trabalho do avaliador, segundo o nível de precisão 
do trabalho apresentado, conforme resumo a seguir: 
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19 
9 Especificações das avaliações 
9.1 Generalidades 
9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o 
empenho do Engenheiro de Avaliações, como com o mercado e as 
informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo 
contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a 
determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa 
garantia de alcance de graus elevados de precisão. Quanto ao grau de 
precisão, este depende exclusivamente das características do mercado e da 
amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. 
9.2 Quanto à fundamentação 
9.2.1 Os laudos de avaliação são classificados quanto à fundamentação nos 
graus indicados na tabela 1, de acordo com a soma dos pontos em função 
das informações apresentadas. 
Tabela 1 – Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação 
 
Grau 
I II III 
Limite mínimo 12 36 71 
Limite máximo 35 70 100 
Fonte: ABNT NBR 14.653 – Parte 3 
Notem que a classificação dos trabalhos nos respectivos graus de fundamentação fica 
cada vez maisrigorosa, que seja pela pontuação que tem que ser alcançada ou pelas 
restrições impostas além da pontuação. 
9.2.2 Esta pontuação é obtida segundo os critérios especificados na norma. 
Quando a finalidade for a avaliação do imóvel rural como um todo, 
utilizando-se o método comparativo direto de dados de mercado, 
conjugado ou não com os métodos de custo e da capitalização da renda. 
9.2.2.2 O Engenheiro de Avaliações deve enquadrar seu trabalho em 
cada item da tabela 2 da norma (Pontuação para fins de classificação 
das avaliações quanto ao grau de fundamentação). A soma dos pontos 
obtidos nos dez itens deve ser utilizada para conferir o grau de 
fundamentação conforme a tabela 1, observadas as restrições de 9.2.3. 
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20 
Tabela 2 – Pontuação para fins de classificação das avaliações quanto ao grau de fundamentação 
Item Especificações das avaliações de imóveis rurais 
Para determinação da pontuação, os valores na horizontal não são cumulativos 
Condição Pts. Condição Pts. Condição Pts. 
1 
Número de dados de mercado efetivamente 
utilizados 
≥ 3×(𝑘𝑘 + 1) e no 
mínimo 5 
 
18 > 5 9 
 
- 0 
2 
Qualidade dos dados colhidos no mercado de mesma 
exploração, conforme 5.1.2 
Todos 15 Maioria 7 
Minoria ou 
ausência 
0 
 
3 
Visita dos dados de mercado por Engenheiro de 
Avaliações 
Todos 10 Maioria 6 
Minoria ou 
ausência 
0 
 
4 
Critérios adotados para avaliar construções e 
instalações 
Custo de reedição 
por planilha 
específica 
5 
Custo de 
reedição por 
caderno de 
preços 
3 
 
Como 
variável, 
conforme 
anexo A 
3 
5 Critério adotado para avaliar produções vegetais Conforme 10.3 5 
 
Por caderno de 
preços 
3 
Como 
variável, 
conforme 
anexo A 
3 
6 Apresentação do Laudo, conforme seção 11 Completo 16 
 
Simplificado 1 - 0 
7 
Utilização do método comparativo direto de dados 
de mercado 
Tratamento 
científico, 
conforme 7.7.3 e 
anexo A 
15 
Tratamento por 
fatores, 
conforme em 
7.7.2 e anexo B 
12 
 
Outros 
tratamentos 
2 
8 Identificação dos dados amostrais 
Fotográfica 2 - 0 - 0 
Coordenadas 
geodésicas ou 
geográficas 
2 
Roteiro de 
acesso ou croqui 
de localização 
1 - 0 
9 
Documentação do avaliando que permita sua 
identificação e localização 
Fotográfica 4 
 
 
Coordenadas 
geodésicas ou 
geográficas 
4 
 
- 0 - 0 
10 
Documentação do imóvel avaliando apresentada 
pelo contratante refere-se a 
Certidão dominial 
atualizada 
2 - 0 
 
- 0 
Levantamento 
topográfico 
planimétrico de 
acordo com 
normas 
2 
 
Levantamento 
topográfico 
planimétrico 
2 - 0 
SOMATÓRIO PONTUAÇÃO 
 
Fonte: ABNT NBR 14.653 – Parte 3 
9.2.3 Observações referentes à tabela 2 estão descritas de 9.2.3.1 a 
9.2.3.10. 
9.2.3.1 No item 1, se houver maioria de opiniões, fica caracterizado o 
grau I. 
9.2.3.2 k = número de variáveis independentes: 
# variável dependente: preço ou preço unitário; 
# variáveis independentes (exemplos): área, classe de solo, situação 
etc. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DDAA NNBBRR 1144..665533 
21 
9.2.3.3 São obrigatórios em qualquer grau: 
# explicitação do critério adotado e dos dados colhidos no mercado; 
# vistoria do imóvel avaliando; 
# identificação das fontes; 
# no mínimo três dados de mercado, efetivamente utilizados. 
9.2.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imóvel avaliando, o 
profissional pode admitir uma situação paradigma, conforme em 7.3.2 
da ABNT NBR 14.653-1:2001. 
9.2.3.5 É obrigatório nos graus II e III o seguinte: 
# a apresentação de fórmulas e parâmetros utilizados; 
# no mínimo cinco dados de mercado efetivamente utilizados; 
# a apresentação de informações relativas a todos os dados 
amostrais e variáveis utilizados na modelagem; 
# que, no caso da utilização de fatores de homogeneização, o 
intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de 
fatores esteja compreendido entre 0,80 e 1,20. 
9.2.3.6 É condição para o enquadramento no grau III: 
# a vistoria do imóvel e dos dados de mercado por engenheiro de 
avaliações; 
# a apresentação do laudo completo; 
# a utilização efetiva de no mínimo 3x(k+1) dados de mercado; 
# que o nível de significância α (somatório do valor das duas caudas) 
máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste 
bicaudal) seja de 10%; 
# que o nível de significância máximo admitido nos demais testes 
estatísticos realizados seja de 1%. 
9.2.3.7 No caso de utilização de variáveis qualitativas que podem 
assumir n situações bem definidas (códigos alocados), como, por 
exemplo, a situação (boa, regular e ruim), recomenda-se considerar (n-
1) variáveis dicotômicas para descrever as diferenças qualitativas. 
Quando isto não for possível, a avaliação terá grau de fundamentação 
máximo II. 
9.2.3.8 Se os dados não forem de mesma exploração (conforme em 
5.12), o modelo adotado pode incluir variáveis dicotômicas que 
evidenciem as diferenças dos respectivos mercados. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DDAA NNBBRR 1144..665533 
22 
9.2.3.9 Na inexistência de produções vegetais, construções ou 
instalações ou quando estas não forem objeto da avaliação, deve ser 
atribuído o valor máximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para não penalizar 
o enquadramento na tabela 1. 
9.2.3.10 Para a determinação da pontuação, os valores na horizontal 
não são cumulativos e a soma é realizada apenas na vertical. 
9.3 Quanto à precisão – As avaliações de imóveis rurais serão especificadas 
quanto à precisão no caso em que for utilizado exclusivamente o método 
comparativo direto de dados de mercado, conforme a tabela a seguir: 
Tabela 3 – Grau de precisão da estimativa de valor no caos de utilização do método comparativo 
direto de dados de mercado 
Descrição 
Grau 
III II I 
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em 
torno do valor central da estimativa 
<=30% 30% - 50% > 50% 
Nota: Observar subseção 9.1 
Fonte: ABNT NBR 14.653 – Parte 3 
A seguir destacaremos os procedimentos específicos para a avaliação dos diversos 
componentes existentes nas propriedades rurais. 
10 Procedimentos específicos 
10.1 Terras Nuas 
10.1.1 Na avaliação das terras nuas, deve ser empregado, 
preferencialmente, o método comparativo direto de dados de mercado. 
10.1.3 Fatores de homogeneização – No caso de utilização de fatores de 
homogeneização, recomenda-se que a determinação destes tenha origem 
nos estudos fundamentados estatisticamente e envolva variáveis como, 
por exemplo, escalas de fatores de classes de capacidade de uso, fatores 
de situação e recursos hídricos. Os dados básicos devem ser obtidos na 
mesma região geoeconômica onde está localizado o imóvel avaliando e 
tratados conforme anexo B. 
Importante destacar um ponto do Anexo B, referente ao saneamento amostral: 
B.1.3 Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos 
consagrados de eliminação de dados discrepantes, para o saneamento da 
amostra. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DDAA NNBBRR 1144..665533 
23 
Importante ressaltar que os procedimentos apresentados são fundamentais à 
avaliação do bem, mas sua correta aplicação não é garantia de sucesso, pois não existe 
tratamento matemático capaz de corrigir as distorções derivadas de uma vistoria mal feita 
ou deficiente, ou seja, o trabalho de campo bem feito é certeza de sucesso. 
Voltando aos procedimentos específicos para a avaliação dos diversos componentes 
existentes nas propriedades rurais, tem-se o seguinte: 
10.2 Construções e instalações 
10.2.1 As avaliações, quando não usado o método comparativo direto de 
dados de mercado, devem ser feitas por orçamentos qualitativos e 
quantitativos, compatíveis com o grau de fundamentação. 
10.2.3 A depreciação deve levar em conta: 
# aspectos físicos em função da idadeaparente, da vida útil e do estado 
de conservação; 
# aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da benfeitoria no 
contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a 
obsolescência e a funcionalidade do item. 
10.3 Produções vegetais – Na avaliação em separado das produções vegetais 
deve-se observar o descrito em 10.3.1 a 10.3.3. 
10.3.1 Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a 
identificação do valor econômico. 
10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantação, 
recomendam-se utilizar, alternativamente ao método da capitalização da 
renda, o custo de implantação, incluídos os custos diretos e indiretos. 
10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formação, com a aplicação de 
um fator de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de 
suporte da pastagem. 
10.3.3.1 Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores 
médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas 
condições, pelo período restante de sua vida útil, deduzidos os custos 
diretos e indiretos, inclusive o custo da terra. 
Um dos pontos criticados na nova norma refere-se a exclusão da avaliação de culturas 
domésticas, atualmente a ênfase é dada apenas as culturas comerciais, portanto neste 
material reiteramos a necessidade de se avaliar as culturas domésticas, conforme 
metodologia da NBR 8.799 / 1985. 
Voltando aos procedimentos específicos para a avaliação dos diversos componentes 
existentes nas propriedades rurais, tem-se o seguinte: 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DDAA NNBBRR 1144..665533 
24 
10.4 Florestas Nativas – Para a identificação do valor da terra em conjunto com a 
sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito em 10.4.1 e 10.4.2. 
10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo direto 
de dados de mercado. 
10.4.2 Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão 
competente pode ser utilizado o método da capitalização da renda, onde 
devem ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for 
necessário o inventário florestal, este deve ser executado para a área 
avalianda. 
10.6 Equipamentos e máquinas agrícolas – A avaliação pode ser feita pelo 
método comparativo direto de dados de mercado ou pela apuração do custo de 
reedição, quando não existir mercado para o bem. Recomenda-se a citação das 
fontes de consulta e apresentação dos cálculos efetuados. 
10.7 Obras e trabalhos de melhorias das terras – Quando estas obras e trabalhos 
de melhoria das terras não tiverem sido contemplados em outros itens da 
avaliação, a identificação do valor deve ser feita pelo custo de reedição. É 
recomendada a citação das fontes consultadas e apresentação dos cálculos 
efetuados. 
De acordo com a norma da ABNT NBR 14.653-3/2004, na apresentação dos laudos de 
avaliação devem constar obrigatoriamente o seguinte: 
11 Apresentação de Laudos de Avaliação – Os laudos de avaliação devem ser 
apresentados no modelo completo ou simplificado, conforme 11.1 e 11.2. 
11.1 – O laudo completo deve incluir: 
# identificação da pessoa física ou jurídica ou seu representante legal que 
tenha solicitado o trabalho; 
# objetivo (exemplo: valor de mercado ou outro valor) e finalidade 
(exemplo: garantia, dação em pagamento, venda e compra) da avaliação; 
# pressupostos conforme, 7.2.2 ABNT NBR 14.653-1/2001, ressalvas e 
fatores limitantes; 
# roteiro do acesso ao imóvel; 
# planta esquemática de localização; 
# descrição da região, conforme 7.3.1; 
# identificação e caracterização do bem avaliado, conforme 7.3.2; 
# data da vistoria; 
# descrição detalhada das terras (7.3.2.2), construções, instalações 
(7.3.2.3) e produções vegetais (7.3.2.4); 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
CONSIDERAÇÕES DDAA NNBBRR 1144..665533 
25 
# descrição detalhada das máquinas e equipamentos (7.3.2.6); # obras e 
trabalhos de melhorias das terras (7.3.2.5); 
# classificação conforme seção 5; 
# indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; 
# pesquisa de valores, atendidas as disposições de 7.4; 
# descrição detalhada das terras, do imóvel da amostra conforme 5.2.1; 
# memória de cálculo do trabalho utilizado; 
# diagnóstico de mercado; 
# data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de 
referência; 
# especificação da avaliação, com grau de fundamentação e precisão; 
# local e data do laudo; 
# qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(ais) 
responsável(ais) pela avaliação. 
11.2 – O laudo simplificado deve incluir: 
# identificação da pessoa física ou jurídica e / ou seu representante legal 
que tenha solicitado o trabalho; 
# objetivo da avaliação; 
# roteiro de acesso ao imóvel avaliando; 
# identificação e caracterização do bem avaliando (terras, produções 
vegetais, etc.); 
# indicação do(s) método(s) utilizado(s), com justificativa da escolha; 
# especificação da avaliação; 
# data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e sua data de 
referência; 
# qualificação legal completa e assinatura do(s) profissional(ais) 
responsável(eis) pela avaliação; 
# local e data do laudo. 
Outras considerações sobre a norma serão apresentadas no decorrer do trabalho, 
quando necessário para esclarecer os procedimentos recomendados para a avaliação de um 
determinado item. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
MÉTODOS DDEE AAVVAALLIIAAÇÇÃÃOO 
26 
5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO 
Uma constante preocupação da Engenharia de Avaliações é que a determinação do 
valor de mercado de um bem seja feita de forma técnica e seguindo uma determinada 
metodologia, apresentando um resultado de qualidade e bem fundamentado, com o menor 
grau possível interferência da subjetividade do avaliador no resultado final. 
O objetivo principal é a valoração de bens, que se faz através de balizamento pelo 
valor de mercado que se estima, normalmente, através de observações dos preços 
praticados no referido mercado. 
A escolha da metodologia de avaliação a ser empregada pode ser baseada no 
atendimento das seguintes condições: 
• natureza do bem a avaliar; 
• finalidade da avaliação; 
• disponibilidade, quantidade e qualidade de informações; 
• deve ser justificada; 
• suportar o convencimento do valor. 
Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho é a determinação do 
valor de mercado de um imóvel, quais são as metodologias disponíveis para esta 
identificação? 
O Método Comparativo (ou The Sales Comparison Approach), que como o próprio 
nome diz, visa determinar o valor baseando-se na comparação direta com outros imóveis 
ofertados ou transacionados no mercado, efetuando é claro, as correções devidas às 
diferenças entre eles. Pode ser utilizado por meio do tratamento por fatores ou o 
tratamento científico. 
O Método da Renda (ou The Income Capitalization Approach) se baseia na 
capitalização de um rendimento obtido na exploração do imóvel rural, a uma taxa de 
mercado, para determinar o valor total da propriedade. 
O Método Involutivo é aquele que identifica o valor do bem avaliando por meio de um 
“projeto hipotético”, ou seja, o avaliador tem que elaborar um projeto de exploração da 
propriedade, buscando o aproveitamento eficiente de todos os recursos disponíveis no 
imóvel, mas dentro da realidade de mercado local. Utilizado para imóveis atípicos ou quando 
não há elementos semelhantes para comparação. 
O Método Evolutivo identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus 
componentes, ou seja, da terra nua mais as benfeitorias, para a identificação do valor de 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
MÉTODOS DDEE AAVVAALLIIAAÇÇÃÃOO 
27 
mercado, deve ser considerado o fator de comercialização, que serve para adequar o valor 
encontrado ao valor de mercado. 
Todos os métodos são eficientes desde que aplicados adequadamente. Independente 
do método escolhido haverá sempre a necessidade do conhecimento do mercado, o que só 
pode ser obtido a partirde uma boa base de informações. 
Além destes, existem os seguintes métodos para identificar o custo de um bem: 
• Método Comparativo Direto de Custo: identifica o custo do bem por meio 
de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, 
constituintes da amostra; 
• Método da Quantificação de Custo: identifica o custo do bem ou de suas 
partes por meio de orçamentos sintéticos ou analíticos a partir das 
quantidades de serviços e respectivos custos diretos e indiretos. 
5.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO 
O método comparativo é também conhecido como método direto ou sintético, pois se 
baseia na comparação direta do imóvel avaliando com outros imóveis ofertados ou 
negociados no mercado, procedendo às correções das diferenças entre eles, visto que não 
existem imóveis iguais. 
Essas correções buscam transpor as condições encontradas nos imóveis pesquisados 
para as do imóvel avaliando, utilizando-se, para isso, da homogeneização dos elementos que 
exercem influência no valor das terras, quais sejam: 
• características físicas; 
• localização e acesso; 
• benfeitorias; 
• culturas; 
• entre outros, específicos para cada propriedade ou região. 
Esta metodologia é dependente da coleta de elementos no mercado imobiliário da 
região, imóveis ofertados ou negociados, os quais devem ser verificados e analisados, por 
meio de uma vistoria criteriosa, tal como a executada na propriedade avalianda. Quanto 
mais precisas às descrições dos elementos a serem utilizados, menor a margem de erro na 
transposição dos mesmos (homogeneização). 
Uma consideração relevante que deve ser feita, é a dificuldade de se conseguir 
elementos amostrais no meio rural, as amostras são muito mais escassas do que na zona 
urbana, dada as características das propriedades rurais e do mercado de imóveis rurais de 
uma região. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
MÉTODOS DDEE AAVVAALLIIAAÇÇÃÃOO 
28 
Deve-se lembrar de que este método é considerado eficiente, apenas onde houver 
abundância de informações, tanto do próprio imóvel avaliando como do mercado, imóveis 
comparativos. Caso contrário, o método é falho, e isso é possível de se acontecer em 
determinadas regiões do país, ou em certas épocas, quando os dados não estejam 
atualizados e a movimentação do mercado de compra e venda de imóveis esteja estagnada. 
A dificuldade deste método consiste exatamente na comparação, pois é conhecido que 
as fazendas têm características distintas, como: áreas cultivadas; quantidade e tamanho de 
benfeitorias não reprodutivas; produções diferentes; tipos de solos; disponibilidade de água; 
cobertura vegetal natural (matas) etc. 
Além disso, deve estar claro que sua aplicação para a avaliação de imóveis rurais é 
muito trabalhosa, pois o mais comum neste método, para a avaliação de imóveis rurais, é a 
sua utilização via tratamento por fatores, que são os responsáveis pela transposição das 
informações do mercado para a propriedade avalianda. 
Na opção de tratamento por fatores, recomenda-se que deve existir um fator para 
cada variável independente, e que, preferencialmente, este fator deve evitar o uso de notas, 
dado a subjetividade dos mesmos, assim facilmente existiria mais de 05 fatores para um 
trabalho considerado simples, podendo chegar a mais de 10 em trabalhos mais complexos 
ou elaborados. 
Assim, imaginem a quantidade de elementos amostrais que deveria ser empregada 
para tornar a amostra significativa, principalmente no caso de uma avaliação de grau de 
fundamentação III, o que torna a aplicação do método extremamente oneroso e difícil. 
Na prática ocorre que o método comparativo de dados de mercado será o método 
mais utilizado para a avaliação de terra nua, como veremos a seguir. 
5.2 MÉTODO DA RENDA 
Também denominado de indireto, o método da renda consiste em determinar o valor 
da propriedade avalianda por meio da capitalização da renda líquida na sua exploração. 
Em matemática financeira, sempre que se conhece a renda proveniente de um capital, 
pode-se determiná-lo quando submetido a uma determinada taxa de juros. Por analogia, o 
mesmo princípio se aplica aos imóveis rurais em geral, ou seja, conhecendo a sua renda 
líquida, efetiva ou potencial, pode-se determinar o seu valor. 
Esse método só tem condições de ser aplicado com segurança nas propriedades rurais 
bem organizadas e com contabilidade em ordem. Mesmo assim, deve-se ter muita cautela 
na escolha da taxa de capitalização da renda líquida a ser aplicada. 
Para seu sucesso o método depende da análise dos balanços dos últimos anos (03 a 
05) da propriedade e da criteriosa escolha da taxa de juros, pois ambas as variáveis serão 
utilizadas para auferir o valor da propriedade. 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
MÉTODOS DDEE AAVVAALLIIAAÇÇÃÃOO 
29 
Os problemas do método são: 
• reduzido número de imóveis rurais com balanços confiáveis e bem 
estruturados; 
• dúvidas quanto a taxa de juros que será aplicada. 
Este método parte do pressuposto que o preço de uma propriedade rural está 
relacionado com a renda que ela é capaz de produzir, capitalizada a uma determinada taxa 
de juros, cuja equação matemática pode ser representada da seguinte forma: 
𝑉𝑉𝑉𝑉 = �
𝑅𝑅𝑅𝑅
𝑖𝑖
�×100 
Equação 1: Método da Renda 
onde; 
Vp = valor da propriedade; 
Rl = renda líquida/ha; 
i = taxa de juros. 
Importante frisar que no cálculo da renda líquida (Rl) devem-se considerar as receitas 
totais e os custos totais da propriedade, enfatizando que os custos totais devem incluir os 
custos diretos (custeio) e indiretos, como: depreciação, juros e amortizações. 
𝑅𝑅𝑅𝑅 = (𝑅𝑅𝑅𝑅 − 𝐶𝐶𝐶𝐶) 
Equação 2: Renda líquida 
onde; 
Rl = renda líquida;2 
Rb = renda bruta; 
Ct = custos totais. 
A grande dificuldade do método consiste na determinação da taxa de capitalização que 
será utilizada no trabalho, já que não existem estudos técnicos, embasados estatisticamente, 
que informe qual é a taxa de renda para imóveis rurais. 
Assim, devido à falta de trabalhos publicados relacionados com este tema, sugere-se o 
seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo com o método comparativo direto de 
dados de mercado, ele pode determinar a renda líquida possível da referida propriedade. 
Com estes dois valores pode-se calcular a taxa de renda atual daquele imóvel com suas 
características espelhadas na avaliação. Uma taxa média, resultado de diversas verificações 
na mesma região, pode então ser utilizada e justificada em outros laudos onde a avaliação 
será feita utilizando-se também do método da renda. 
 
2 O valor da renda líquida deve ser preferencialmente calculado na unidade R$/ha, medida padrão em Engenharia 
de Avaliações para o valor da terra de imóveis rurais. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
MÉTODOS DDEE AAVVAALLIIAAÇÇÃÃOO 
30 
5.3 MÉTODO EVOLUTIVO 
Como acima exposto, o método EVOLUTIVO se fundamenta na avaliação de um bem 
pela soma de custos de suas parcelas componentes, como por exemplo: o valor da 
propriedade avalianda é o resultado da soma da avaliação do terreno e da benfeitoria, cada 
qual avaliado segundo uma metodologia distinta, consistindo assim, numa conjugação de 
métodos. 
Seguindo o exposto, para cada informação do conjunto amostral deve-se fazer a 
decomposição do seu valor total do imóvel (VTI) em valor em terra nua e em benfeitorias, 
após a decomposição do valor nos diversos elementos, cada um deve ser avaliado segundo a 
metodologia recomendada ou mais viável para apurar o valor do componente. Ao término 
deste procedimento é que se encontra o valor da terra nua de cada elemento amostral, que 
será utilizado na avaliação da terra nua da propriedade avalianda. 
O valor total (ou final) da propriedade avalianda é o resultado do somatório do 
resultado da avaliação de cada um dos seus componentes, apurado cada um segundo 
diferente metodologias, característica chave do métodoevolutivo. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE IIMMÓÓVVEEIISS RRUURRAAIISS 
31 
6. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS 
Conforme exposto, o método comparativo direto de dados de mercado seria inviável, 
pois o elevado número de variáveis independentes exigiria um elevado número de amostras 
para sua análise, sendo este elevado número de amostras o fator limitante, conhecidas as 
limitações do mercado de terras em cada região. 
O inconveniente do método da renda recai sobre a ausência de balanços confiáveis, 
dada à baixa ou mesmo ausência de escrituração nas propriedades rurais, somado a 
incerteza quanto à taxa de juros a ser empregada. 
Desta forma, analisando as metodologias de avaliação de bens disponíveis, é possível 
afirmar que a avaliação de um imóvel rural deverá ser feita pelo método evolutivo. 
O método evolutivo determina o valor de um bem, por meio do somatório do valor 
individual de cada parcela da propriedade, determinado segundo sua própria metodologia 
de avaliação. 
O desmembramento destes elementos gera uma sensível redução dos fatores de 
homogeneização utilizados para a terra nua, facilitando e viabilizando os trabalhos do 
avaliador de imóveis rurais. 
Corriqueiramente ouvimos dizer que não existem imóveis iguais, cada um tem suas 
próprias características, para imóveis rurais isto é ainda mais verdadeiro, dado o grande 
número de variáveis independentes que podem ser atribuídas a ele. 
Os imóveis rurais, diferentemente de outros imóveis, possuem muitas vezes uma 
complexa estrutura produtiva, que engloba diversos elementos diferentes interagindo para a 
expressão máxima de sua capacidade produtiva. Estes elementos podem ser naturais, como: 
terra; recursos hídricos; recursos florestais; etc., ou não, como: culturas; construções e 
edificações, obras e melhorias do terreno, etc. 
Por isso é importante fazer a separação destes elementos em grupos, como pode ser 
facilmente visualizado na figura 1. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE IIMMÓÓVVEEIISS RRUURRAAIISS 
32 
 
Figura 1 - Composição de um imóvel rural 
Dada à complexidade dos imóveis rurais, além de visto alguns conceitos e legislações 
sobre a avaliação de imóveis rurais, o avaliador deve proceder, no mínimo, a separação do 
mesmo em terra nua e benfeitorias. 
Segundo recomendações da norma, a terra nua deve ser avaliada pelo método 
comparativo direto de dados de mercado, enquanto as benfeitorias pelo método 
recomendado em virtude de suas características, mas que variam entre o método da renda e 
de custos. 
Ao término da avaliação de cada um dos elementos existentes na propriedade, deve 
ser feito o somatório destas parcelas para a apuração do valor total do imóvel rural. 
IMÓVE RURAL
Terra Nua Culturas
Construções Máquinas e Implementos
Semoventes Produtos diversos
Recursos 
Naturais Outros
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
33 
7. AVALIAÇÃO DE TERRA NUA 
O método comparativo direto de dados de mercado é a metodologia recomendada 
pela ABNT, na norma brasileira NBR 14.653-3:2004 (Avaliação de Bens – Parte 3: Imóveis 
Rurais) para a avaliação da terra nua. 
Normalmente o valor da terra nua (que é a variável dependente) flutua em função de 
alguns fatores (denominados variáveis independentes), como por exemplo: 
 
Figura 2 - Critérios empregados para avaliação de imóvel rural 
Dentre os fatores que influenciam o valor da terra nua, maior ênfase será dada a classe 
de capacidade de uso e a situação, pois são os fatores mais usuais e utilizados pelos diversos 
avaliadores de imóveis rurais. Isto não significa que os outros fatores não são importantes, 
são apenas pouco usuais, mas não menos importantes dadas às condições e características 
do trabalho a ser executado. 
Para acompanhar o estudo de cálculo do valor da terra nua (VTN) é apresentado na 
sequência, com as informações pertinentes, os dados para a apuração do valor da terra nua, 
distribuído nos exercícios 2 a , apresentados oportunamente conforme são apresentados os 
tópicos do assunto. 
Imóvel 
Rural
TERRA NUA
Classe de 
Capacidade 
de Uso
Situação Recursos Naturais Dimensão Outros
Benfeitorias Outros
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
34 
7.1 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS 
Segundo BERTOLINI (1994), no âmbito da ciência do solo, as inúmeras classificações 
existentes podem ser reunidas em duas categorias distintas: classificação pedológica (ou 
taxonômica) e classificação técnica. 
A classificação técnica é aquela executada em favor de uma determinada característica 
específica de interesse do pesquisador (ou avaliador), com algum caráter específico ou 
prático, como por exemplo, em classes de capacidade de uso. 
No exame das propriedades rurais o avaliador terá que observar certas características 
físicas que são importantes para a fixação do valor, dentre eles estão os solos das 
propriedades. 
As diferentes denominações regionais dos solos, não permitem a qualquer profissional 
determinar com precisão sobre qual tipo de solo está-se referindo. Visando evitar que tais 
denominações resultem em dúvidas e procurando trabalhar com informações técnicas, se 
faz necessário utilizar um critério capaz de caracterizar os diversos tipos de solos num 
mesmo parâmetro, possibilitando comparação entre diferentes propriedades, inclusive de 
diferentes regiões. 
Para tanto foi escolhido o sistema de classificação em classes de capacidade de uso, 
que foi desenvolvido para a conservação do solo, pelo Serviço de Conservação de Solo dos 
Estados Unidos, representando um grupamento qualitativo de tipos de solos sem considerar 
a localização ou as características econômicas da terra, visando obter classes homogêneas 
de terras, com máxima capacidade de uso sem risco de degradação do solo. 
Nos trabalhos de avaliação de imóveis rurais, o critério está baseado no Manual para 
Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade 
de Uso, III Aproximação. 
Neste critério, as terras estão divididas em três grupos principais e, estes grupos 
divididos em oito classes de capacidade de uso e, estas em até quatro subclasses cada 
(exceção à classe I). 
 
Figura 3: Sistema de classificação em classes de capacidade de uso 
Grupo A
Classe I
Classe II
Classe III
Classe IV
Grupo B
Classe V
Classe VI
Classe 
VII
Grupo C
Classe 
VIII
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
35 
Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso das terras. As 
classes baseadas no grau de limitação de uso e as subclasses na natureza da limitação de 
uso. Existem ainda as unidades de capacidade de uso que não fazem parte deste estudo. 
Para possibilitar o enquadramento das terras nesta classificação seria recomendável 
que o profissional tenha em mãos a análise dos solos do imóvel avaliando ou então que 
tenha conhecimentos de pedologia para que, no momento da vistoria, detalhar os principais 
solos. 
Segundo LEPSCH (1983) toda classificação técnica deve ser apoiada em determinado 
número de pressuposições, estabelecidas em função dos objetivos que se tem em vista e das 
condições socioeconômicas da área de trabalho. A seguir transcrevemos estas 
pressuposições: 
A classificação de capacidade de uso das terras, desenvolvida para auxiliar o 
planejamento de práticas de conservação do solo, deve ser feita pela interpretação do 
levantamento do meio físico, efetuado com o uso de métodos computacionais e/ou 
fotogrametria, para as interpretações prévias e trabalhos de campo. Ela é baseada em 
combinações de efeito do clima, características e propriedades da terra relacionadas com os 
riscos de erosão, limitações de uso, capacidade produtiva e manejo do solo. 
São consideradas como restrições permanentes, dentre outras: o declive, a textura, a 
profundidadeefetiva do solo, os efeitos anteriores da erosão, a permeabilidade, a 
capacidade de retenção de água, o tipo de argilo-minerais. Já os arbustos, árvores ou tocos 
possíveis de serem removidos ou deficiências de fertilidade do solo que podem ser 
normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcário ou gesso) e adubos, não são 
consideradas como características permanentes. Em resumo, as condições temporárias, 
ainda que possam ser importantes para o planejamento, não servem de base à classificação. 
Ao se proceder a classificação, tem-se que levar em conta o nível de manejo referente 
ao grau de utilização das técnicas agrícolas comprovadas pela experimentação e pesquisa 
agronômica, e que refletem determinado grau de aplicação de capital e de tecnologia. 
Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso podem ser similares 
apenas no que diz respeito ao grau de limitação de uso para fins agrícolas e/ou risco de 
depauperamento do solo, quando cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes 
tipos de solos, e muitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. Por essa razão, 
generalizações seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e necessidades de manejo 
não podem ser feitas ao nível de classe, sem levar em conta todas as características e 
propriedades dos solos (para isso, geralmente é necessário determinar a unidade de 
capacidade de uso). 
A classificação da capacidade de uso não é um grupamento de acordo com o uso 
econômico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de aquisição, mas sim um sistema 
destinado a promover a conservação dos solos. 
Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das possibilidades de 
aproveitamento mais intensivo do solo, sem o risco de depauperamento intensivo, e por 
isso, em uma mesma região em idênticas condições de localização, a terra cuja capacidade 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
36 
de uso do solo permite possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao 
proprietário maior liberdade de escolha de uso, tem, geralmente, um maior valor. 
Distâncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas, localização em função 
das demais áreas, recursos e habilidade de indivíduos que operam na lavoura e 
características de direito de propriedade não são critérios para a classificação da capacidade 
de uso. 
Segundo LEPSCH (1983), para caracterização das classes e subclasses de capacidade de 
uso deve-se conhecer: 
• as possíveis utilizações que se podem aplicar ao solo (grupos); 
• as práticas de controle de erosão e as práticas complementares de 
melhoramentos (classes); 
• as limitações do solo (subclasses). 
Os grupos, do sistema de classificação em classes de capacidade de uso, se referem às 
possíveis utilizações que se podem aplicadas aos solos de cada grupo, e, foram divididas em: 
• GRUPO A: Terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais, 
perenes, pastagens e / ou reflorestamento e vida silvestre, comporta as 
classes I, II, III e IV. 
• GRUPO B: Terras impróprias para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas 
para pastagens e / ou reflorestamento e / ou vida silvestre, porém 
cultiváveis em casos de algumas culturas especiais protetoras do solo, 
comporta as classes V, VI e VII. 
• GRUPO C: Terras não adequadas para cultivos anuais, perenes, pastagens 
ou reflorestamento, porém apropriadas para proteção da flora e fauna 
silvestre, recreação ou armazenamento de água, comporta apenas a classe 
VIII. 
As classes de capacidade de uso relacionam a aptidão dos grupos com as respectivas 
práticas de controle à erosão, necessárias para a preservação do solo. As classes foram 
divididas em oito, designadas por numeral romano, podendo ser assim resumidas: 
• CLASSE I: terras cultiváveis, aparentemente sem problemas especiais de 
conservação. 
• CLASSE II: terras cultiváveis com problemas simples de conservação. 
• CLASSE III: terras cultiváveis com problemas complexos de conservação. 
• CLASSE IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em extensão 
limitada, com sérios problemas de conservação. 
• CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou reflorestamento, 
sem necessidade de práticas especiais de conservação, cultiváveis apenas 
em casos muito especiais. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
37 
• CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e / ou 
reflorestamento, com problemas simples de conservação, cultiváveis 
apenas em casos especiais de algumas culturas permanentes protetoras do 
solo. 
• CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para pastagens ou 
reflorestamento, com problemas complexos de conservação. 
• CLASSE VIII: terras impróprias para cultura, pastagem ou reflorestamento, 
podendo servir apenas como abrigo e proteção de fauna e flora silvestre, 
como ambiente para recreação, ou para fins de armazenamento de água. 
E, as limitações do solo, por sua vez, foram divididas em quatro subclasses, designadas 
pelas seguintes letras: 
• e = pela erosão presente e / ou risco de erosão; 
• s = relativas ao solo; 
• a (ou w) = por excesso de água; 
• c = climáticas. 
A natureza da limitação é representada por letras minúsculas, de modo que a 
subclasse é representada pelo numeral romano da classe seguido da letra que designa a 
limitação (exemplo: IIIe que significa pertencer a classe III e subclasse e, devido a problema 
de erosão). 
O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o paramétrico e o 
sintético. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro, paramétrico, classifica as terras com 
base única na limitação mais severa que possui e o segundo, sintético, de acordo com o 
somatório dos graus de limitações e aptidões do solo. 
Com base no critério paramétrico, MENDES SOBRINHO & YAMANAKA (1966) sugeriram 
uma régua para classificação de terras. A principal vantagem deste critério é que, uma vez 
estabelecida à tabela, ou chave (o que requer do profissional um processo subjetivo, mas 
habilidoso) ela pode ser aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter 
resultados consistentes em um mesmo trato de terra. 
A seguir apresentação conforme a Classificação do Manual para Levantamento 
Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso (1983), 
um resumo das caracterizações das diferentes classes e subclasses de capacidade de uso: 
CLASSE I - são solos que tem poucas restrições quanto à sua utilização, podem 
ser cultivados com intensidade, utilizados para pastagens, vegetação campestre, 
florestas ou mesmo como reserva para animais silvestres, com mínimos riscos de 
depauperamento, sem exigir práticas ou medidas especiais de conservação do 
solo. Normalmente, são solos profundos, de fácil mecanização, com boa 
retenção de umidade no perfil e fertilidade de média a alta. São áreas planas ou 
com declividades muito suaves (< 2%), sem riscos de inundação e sem grandes 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
38 
restrições climáticas. Não há afloramentos de rocha, nem o lençol de água é 
permanentemente elevado ou qualquer outra condição que possa prejudicar o 
uso de máquinas agrícolas. Dependendo de bons sistemas de manejo, podem 
mesmo ser cultivadas com plantas que facilitem a erosão, como o algodão, milho 
ou mandioca, plantado em linhas retas, sem perigo apreciável de erosão 
acelerada. As práticas comuns de melhoria e manutenção da fertilidade do solo, 
inclusive a rotação de culturas e aplicação de corretivos e fertilizantes, devem ser 
usadas mesmo nas terras da classe I. Esta classe não admite subclasses. 
CLASSE II – os solos desta classe possuem algumas limitações que reduzem a 
escolha das culturas ou exigem práticas moderadas de conservação, ou seja, 
apresentam limitações moderadas para o seu uso. Estão sujeitas a riscos 
moderados de depauperamento, mas são terras boas, que podemser cultivadas 
desde que lhes sejam aplicadas práticas simples de conservação do solo, de fácil 
execução, para produção segura e permanente de colheitas entre médias e 
elevadas, de culturas anuais adaptadas à região. A declividade já pode ser 
suficiente para provocar enxurradas e erosão. Em terras planas, podem requerer 
drenagem, porém sem necessidade de práticas complexas de manutenção dos 
drenos. Podem enquadrar-se nessa classe também terras que não tenham 
excelente capacidade de retenção de água. Cada uma dessas limitações requer 
cuidados especiais, como aração e plantio em contorno, plantas de cobertura, 
cultura em faixas, controle de água, proteção contra enxurradas advindas de 
glebas vizinhas, além das práticas comuns referidas para a classe I, como 
rotações de cultura e aplicações de corretivos e fertilizantes. A classe II admite as 
seguintes subclasses: 
 Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente ondulado, 
oferecendo ligeiro a moderado risco de erosão (classe de declive entre 
2% e 6%); 
 Subclasse IIs: terras produtivas, com relevo plano ou suavemente 
ondulado, com ligeira limitação pela capacidade de retenção de água, 
ou baixa saturação de bases (caráter distrófico), ou pouca capacidade de 
retenção de adubos (baixa capacidade de troca catiônica - CTC); 
 Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com ligeiras 
restrições de drenagem ou excesso de água, sem riscos de inundação, 
mas, uma vez instalado o sistema de drenos, é de fácil manutenção e, a 
probabilidade da salinização, pequena; 
 Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou suavemente 
onduladas, com ligeiras limitações climáticas (seca prolongada até três 
meses). 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
39 
CLASSE III – os solos desta classe possuem severas limitações que reduzem a 
escolha dos vegetais ou exigem práticas especiais de conservação, ou ambas, 
com severos riscos de depauperamento, principalmente no caso de culturas 
anuais. Requerem medidas intensas e complexas de conservação do solo, a fim 
de poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com produção média a 
elevada, de culturas anuais adaptadas. Esta classe pode apresentar variações 
(subclasses), de acordo com a natureza do fator restritivo de uso. Os principais 
fatores limitantes são: a declividade (moderado), drenagem deficiente, escassez 
de água no solo (regiões semi-áridas não irrigadas) e pedregosidade. 
Frequentemente, essas limitações restringem muito a escolha das espécies a 
serem cultivadas, ou a época do plantio ou operações de preparo e cultivo do 
solo. A classe III admite as seguintes subclasses: 
 Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe de declive 
entre 6% e 12%), relevo suavemente ondulado a ondulado, com deflúvio 
rápido, com riscos severos à erosão sob cultivos intensivos, podendo 
apresentar erosão laminar moderada e / ou sulcos superficiais e rasos 
frequentes, também em terrenos com declives da classe entre 2% e 6% 
e solos muito erodíveis, como aqueles com mudança textural abrupta; 
 Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente onduladas 
com fertilidade muito baixa (caráter álico) ou limitadas ainda por: 
profundidade efetiva média, ou drenagem interna moderada a pobre; 
ou risco acentuado de salinização, ou dificuldades de preparo do solo 
devido à presença de pedras ou argilas expansivas (caráter vértico); 
 Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitações moderadas 
por excesso de água, mas sem riscos frequentes de inundações: a 
drenagem é possível, mas, sua manutenção complexa; 
 Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente onduladas, com 
moderadas limitações climáticas, como a escassez de água em regiões 
semiáridas. 
CLASSE IV – os solos desta somente são utilizados para lavouras com limitações 
muito severas quanto a escolha das culturas, pois os solos necessitam de 
manuseio muito cuidadoso. Estes solos têm riscos ou limitações permanentes 
muito severas quando usadas para culturas anuais, apresentam declividade de 
12% a 20 %. Os solos podem ter fertilidade natural boa ou razoável, mas não são 
adequados, para cultivos intensivos e contínuos. Usualmente, devem ser 
mantidas com pastagens, mas podem ser suficientemente boas para certos 
cultivos ocasionais (na proporção de um ano de cultivo para cada quatro a seis 
anos de pastagem) ou para algumas culturas anuais, porém com cuidados muito 
especiais. Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos: declive 
íngreme, erosão severa, obstáculos físicos, como pedregosidade ou drenagem 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
40 
muito deficiente, baixa produtividade, ou outras condições que as tornem 
impróprias para o cultivo moto mecanizado regular. Em algumas regiões, onde a 
escassez de chuvas seja muito sentida, de tal maneira a não serem seguras as 
culturas sem irrigação, as terras deverão ser classificadas na classe IV, são 
previstas as seguintes subclasses: 
 Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de erosão para 
cultivos intensivos, geralmente com declividades acentuadas (classe de 
declive entre 10 e 15%), com deflúvio muito rápido, podendo 
apresentar erosão em sulcos superficiais muito frequentes, em sulcos 
rasos frequentes ou em sulcos profundos ocasionais; também é o caso 
de terrenos com declives da classe entre 5% e 10%, mas com solos 
muito suscetíveis à erosão, tais como os Podzólicos com mudança 
textural abrupta; 
 Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva rasa, ou 
apresentando pedregosidade (30% - 50%), com problemas de moto 
mecanização, ou ainda com pequena capacidade de retenção de água 
aliada a problemas de fertilidade (como no caso das Areias Quartzosas); 
 Subclasse IVa: solos úmidos, de difícil drenagem, dificultando trabalhos 
de moto mecanização e ainda com outra limitação adicional, tal como 
risco de inundação ocasional, que impede cultivo contínuo; 
 Subclasse IVc: terras com limitações climáticas moderadas a severas, 
ocasionando períodos prolongados de seca, não sendo possíveis 
colheitas em anos muito secos, ou então com risco ocasional de geada. 
CLASSE V – em geral os solos das classes V a VIII não se prestam a agricultura. Em 
face de outros fatores, além dos riscos de erosão, os solos desta classe estão 
sujeitos a limitações que comprometem sua utilização. São solos planas, ou com 
declives muito suaves, praticamente livres de erosão, mas impróprias para serem 
exploradas com culturas anuais, e que podem, com segurança, serem 
apropriadas para pastagens, florestas ou mesmo para algumas culturas 
permanentes, sem a aplicação de técnicas especiais. Embora se apresentando 
praticamente planas e não sujeitas à erosão, não são adaptadas para exploração 
com culturas anuais comuns, em razão de impedimentos permanentes, tais 
como muito baixa capacidade de armazenamento de água, encharcamento (sem 
possibilidade de ser corrigido), adversidade climática, frequente risco de 
inundação, pedregosidade ou afloramento de rochas. Em alguns casos, é possível 
o cultivo exclusivo de arroz; mesmo assim, risco de insucesso pelas limitações 
advindas principalmente do risco de inundação. O solo, entretanto, tem poucas 
limitações de qualquer espécie, para uso em pastagens ou silvicultura. Podem 
necessitar de alguns tratos para produções satisfatórias tanto de forragens como 
de arbustos e árvores. Entretanto, se tais tratos forem dispensados, não serão 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
41 
sujeitas à erosão acelerada. Por isso, podem ser usadas permanentemente sem 
práticas especiais de controle de erosão ou de proteção do solo, são previstas 
para a classe V as seguintes subclasses: 
 Subclasse Vs: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio 
praticamente nulo, podendo apresentar como limitaçõesos seguintes 
fatores: muito baixa capacidade de armazenamento de água, drenagem 
interna muito rápida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidade 
intensa e problemas advindos de pequena profundidade efetiva; 
 Subclasse Va: terras planas não sujeitas à erosão, com deflúvio 
praticamente nulo, severamente limitado por excesso de água, sem 
possibilidade de drenagem artificial e / ou risco de inundação frequente, 
mas que podem ser usadas para pastoreio, pelo menos em algumas 
épocas do ano; 
 Subclasse Vc: terras planas com limitações climáticas severas, com 
longos períodos de seca e / ou risco frequente de geada, neve ou ventos 
frios. 
CLASSE VI – solos dessa classe possuem limitações severas que restringem seu 
emprego, são terras impróprias para culturas anuais, mas que podem ser usadas 
para produção de certos cultivos permanentes úteis, como pastagens, florestas e 
algumas permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau, desde que 
adequadamente manejadas. O uso com pastagens ou culturas permanentes 
protetoras deve ser feito com restrições moderadas, com práticas especiais de 
conservação do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo de vegetação, são 
medianamente suscetíveis de danificação pelos fatores de depauperamento do 
solo. Normalmente as limitações que apresentam, são em razão da declividade 
excessiva (20% a 40%) ou pequena profundidade do solo, ou presença de pedras 
impedindo emprego de máquinas agrícolas. Quando a pluviosidade da região é 
adequada para culturas, as limitações da classe VI residem, em geral, na 
declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou na pedregosidade. 
Nas regiões semiáridas, a escassez de umidade, muitas vezes, é a principal razão 
para o enquadramento da terra na classe VI, que apresenta as seguintes 
subclasses: 
 Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou, eventualmente, com 
culturas permanentes protetoras do solo, como por exemplo: 
seringueira, cacau ou banana), são medianamente suscetíveis à erosão, 
com relevo ondulado e declividades acentuadas (classe de declive entre 
10% e 15%, ou entre 5% e 10% para solos muito erodíveis), propiciando 
deflúvio moderado a severo; dificuldades severas de moto mecanização, 
pelas condições topográficas, com risco de erosão que pode chegar a 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
42 
muito severo; presença de erosão em sulcos rasos muito frequentes ou 
sulcos profundos frequentes; 
 Subclasse VIs: terras constituídas por solos rasos ou, ainda, com 
pedregosidade (30% - 50%) e/ou rochas expostas na superfície. Outra 
condição que pode caracterizá-las é a pequena produtividade dos solos, 
como no caso das Areias Quartzosas em terrenos não planos; 
 Subclasse VIa: solos muito úmidos, com pequenas ou nulas 
possibilidades de drenagem artificial, acarretando problemas à moto 
mecanização, agravados por certa suscetibilidade à erosão ou 
recebimento de depósitos erosivos oriundos de áreas vizinhas; 
 Subclasse VIc: terras com limitações climáticas muito severas, a 
ocasionar seca edafológica muito prolongada que impeça o cultivo 
mesmo das plantas perenes mais adaptadas. 
CLASSE VII – os solos dessa classe possuem severas limitações que restringem 
seu uso, além de serem impróprias para culturas anuais, apresentam severas 
limitações, mesmo para certas culturas permanentes protetoras do solo, 
pastagens e florestas. Sendo altamente suscetíveis de danificação, exigem 
severas restrições de uso, com práticas especiais. Normalmente, são muito 
íngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito rasos, ou ainda com 
deficiência de água muito grande. Os cuidados necessários a elas são 
semelhantes aos aplicáveis à classe VI, com as diferença de poder ser necessário 
maior número de práticas conservacionistas, ou que estas tenham que ser mais 
intensivas, a fim de prevenir ou diminuir os danos por erosão. Requerem 
cuidados extremos para controle da erosão. Seu uso, tanto para pastoreio como 
para produção de madeira, requer sempre cuidados especiais. Suas subclasses 
são as seguintes: 
 Subclasse VIIe: terras com limitações severas para outras atividades que 
não florestas, com risco de erosão muito severo, apresentando 
declividades muito acentuadas (mais de 40% de declividade) 
propiciando deflúvios muito rápidos ou impedindo a moto mecanização; 
presença de erosão em sulcos muito profundos, muito frequentes; 
 Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de pedregosidade), com 
associações rochosas, solos rasos a muito rasos ou, ainda, com 
agravante de serem constituídas por solos de baixa capacidade de 
retenção de água; 
 Subclasse VIIc: terras com limitações climáticas muito severas, a 
exemplo das terras situadas em regiões semi-áridas, em locais onde a 
irrigação seria imprescindível, mas é impraticável. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
43 
CLASSE VIII – nessa classe estão incluídos todos os solos que não pode ser 
utilizados para qualquer tipo de produção vegetal de valor comercial. Prestam-se 
apenas para proteção e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de recreação e 
turismo ou armazenamento de água em açudes. Consistem, em geral, em áreas 
extremamente áridas, ou acidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem 
possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou severamente erodidas ou 
encostas rochosas, ou, ainda dunas arenosas. Inclui-se aí a maior parte dos 
terrenos de mangues e de pântanos e terras muito áridas, que não se prestam 
para pastoreio. São possíveis as seguintes subclasses: 
 Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives extremamente 
acentuados e deflúvios muito rápidos, a expor os solos a alto risco de 
erosão inclusive a eólica, como é o caso das dunas costeiras; presença 
de processos erosivos muito severos, inclusive voçorocas; 
 Subclasse VIIIs: terras constituídas por solos muito rasos e / ou com 
tantas pedras a afloramentos de rocha, que impossibilitem plantio e 
colheita de essências florestais; 
 Subclasse VIIIa: terras planas permanentemente encharcadas, como 
banhados ou pântanos, sem possibilidade de drenagem ou 
apresentando problemas sérios de fertilidade, se drenados, como no 
caso dos solos Tiomórficos; 
 Subclasse VIIIc: terras com limitações climáticas muito severas, como as 
das áreas áridas, que não se prestam mesmo ao pastoreio ocasional. 
Além das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que não possibilitam o 
desenvolvimento de vegetação: são áreas denominadas como tipos de terreno. Entre elas, 
enquadram-se os afloramentos contínuos de rochas, areias de praias, áreas escavadas pelo 
homem etc. 
Na tabela a seguir, encontra-se uma planilha com características dos solos que limitam 
a sua exploração, a análise desta planilha no levantamento de campo, serve como 
ferramenta, facilitadora, à classificação da classe da capacidade de uso dos solos da 
propriedade avalianda. Seu uso é extremamente simples, e, a determinação da referida 
classe ocorre quando se encontra para a área avaliada o fator mais restritivo. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
44 
Tabela 4 – Fatores para classificação dos solos 
 
I II III IV V VI VII VIII
a. Muito alta >70 % X
b. Alta - 50 % a 70 % X
c. Média - 30 % a 50 % X
c. Baixa - 10 % a 30 % X
d. Muito baixa < 10 % X
a. Muito profundo > 200 cm X
b. Profundo - 100cm a 200 cm X
c. Moderadamente profundo - 50 cm a 100cm X
e. Raso - 25 cm 50 cm X
d. Muito raso < 25 cm X
a. Excessiva X
b. Forte X
c. Acentuada X
d. Bem drenado X
e. Moderada X
f. Imperfeita X
g. Mal drenado X
h. Muito mal drenado X
a. Muito rápido X
b. Rápido X
c. Moderado X
d. Lento X
e. Muito lento X
a. Sem pedras X
b. Ligeiramente pedregoso < 1% X
c. Moderadamente pedregoso 1% a 10% X
d. Pedregoso 10% a 30% X
e. Muito pedregoso 30% a 50% X
f. Extremamente pedregoso > 50% X
a. Ausente X
b. Ocasional X
c. FreqüenteX
d. Muito freqüente X
a. < 2% X
b. 2% a 6% X
c. 6% a 12% X
d. 12% a 20% X
e. 20% a 40% X
f. > 40% X
a. Não aparente X
b. Ligeira X
c. Moderada X
d. Severa X
e. Muito severa X
a. Ocasionais X
b. Freqüentes X
c. Muito freqüentes X
a. Ocasionais X
b. Freqüentes X
c. Muito freqüentes X
a. Ocasionais X
b. Freqüentes X
c. Muito freqüentes X
12. Voçorocas X
a. Muito longa X
b. Longa X
c. Média X
d. Curta X
e. Muito curta X
11. Sulcos profundos
13. Seca edafológica
1. Fertilidade natural ou produtividade 
aparente (V%)
2. Profundidade efetiva
3. Drenagem interna
4. Deflúvio superficial
5. Pedregosidade
6. Riscos de Inundação
7. Classe de declividade
8. Grau de erosão laminar
9. Sulcos rasos
10. Sulcos médios
Fator limitante Característica
Classe de Capacidade de Uso
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
45 
Importante ressaltar que neste trabalho vamos nos concentrar apenas em classificar as 
terras em classes de capacidade de uso, não detalhando ao nível de subclasse, pois este é 
um procedimento ainda pouco usual em avaliações de imóveis rurais. 
Agora é fácil perceber que o valor da terra nua deve estar diretamente relacionado 
com o aproveitamento permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietário. Isto 
significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais intensivo e quanto 
maior a gama de uso que o solo permite, maior deve ser o valor deste, em contrapartida, 
quanto menor a liberdade, provavelmente, menor o seu valor. 
Isto pode ser muito bem visualizado na figura 4, onde esta claro que a classe de 
capacidade de uso I permite qualquer tipo de uso sem limitações, enquanto que a classe de 
capacidade de uso VIII não permite nenhum uso comercial e ainda possui severas limitações 
ao uso do solo. 
Sentido das 
aptidões e das 
limitações 
Cl
as
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Cultivo Intensivo 
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o 
In
te
ns
iv
o 
Co
m
pl
ex
o 
Si
m
pl
es
 
N
ão
 
ap
ar
en
te
 
 I 
II 
III 
IV 
V 
VI 
VII 
VIII 
Figura 4 - Resumo da variação do tipo e da intensidade máxima de utilização da terra sem risco de 
erosão acelerada em função das classes de capacidade de uso, retirado de KOZMA (1984) 
Deve-se dispensar uma atenção especial com relação às propriedades com 
infraestrutura adequada e acima da média, pois os melhoramentos aplicados aos solos 
podem eliminar alguns fatores restritivos como: erosão; fertilidade; e etc., permitindo 
classificá-lo em uma classe menos restritiva e possivelmente de maior valor comercial. 
Este é o único meio de incluir a aplicação de tecnologia no valor da terra, pois os 
demais melhoramentos advindos desta infraestrutura como ótimas pastagens, culturas de 
Au
m
en
to
 d
as
 li
m
ita
çõ
es
 e
 d
os
 
ris
co
s d
e 
us
o 
Au
m
en
to
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ad
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bi
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da
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rd
ad
e 
de
 e
sc
ol
ha
 d
e 
us
o 
SUB-UTILIZAÇÃO DA 
 
SOBRE-UTILIZAÇÃO DA 
 
Aumento da intensidade de uso do solo 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
46 
alta produtividade serão avaliadas especificamente quando da determinação do valor 
daquelas, onde deverão ser considerados aqueles itens que significam a "plus valia" por 
hectare deste imóvel com relação a outras propriedades. 
Existem atualmente diversas ferramentas tecnológicas, de produtos digitais ou 
hardwares e softwares, que auxiliam o avaliador nos trabalhos de classificação dos solos em 
classes de capacidade de uso, principalmente devido aos avanços do geoprocessamento e 
dos sistemas de informações geográficas (SIG’s). 
 
Figura 5: Exemplo de classificação em classes de capacidade de uso 
7.2 SITUAÇÃO 
Situação, ou localização é o próximo item analisado que exerce influência significativa 
no valor da terra nua, sendo sua avaliação discutida a seguir. 
LIMA (2005) ensina que o critério de julgamento da localização de um imóvel rural 
refere-se, principalmente, à qualidade dos acessos e à proximidade dos mercados 
consumidores dos produtos explorados. 
Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique à exploração pecuária de 
grande porte, localizada no limite urbano de uma cidade bastante populosa, que não possua, 
entretanto, um frigorífico, em cotejo com outra propriedade submetida à mesma exploração 
e possuindo as mesmas características, porém afastada vários quilômetros do perímetro 
urbano, contando com a proximidade de um frigorífico capaz de absorver a sua produção. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
47 
Certamente a segunda propriedade terá um valor superior à primeira, para aquele tipo de 
exploração. 
KOZMA (1985) referindo-se ao trabalho do Engenheiro Agrônomo Octávio Teixeira 
Mendes Sobrinho, que quantificou estas diferenças, assim se manifesta sobre o problema: 
“... A longa vivência de mais de 30 anos no mister de perito avaliador nos 
habilitou, durante o contínuo exercício, aquilatar as implicações 
econômicas entre a situação do imóvel e o valor da propriedade. Sucessivos 
levantamentos de vários milhares de laudos avaliativos e o seu cotejo, 
elaborados ao longo do tempo mencionado, quer para financiamento 
agropecuário, com garantia hipotecária da propriedade (Banco do Brasil) 
quer para desapropriações por utilidade pública (aproveitamento 
hidrelétricos), nos forneceram vasto cabedal de elementos, permitindo: 
ordenação de seis categorias de situações da propriedade rústica, com 
base, sobretudo, nas classes de estradas; e o estabelecimento de uma 
escala refletindo a relação existente entre a situação do prédio rústico e seu 
valor”. 
7.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO 
Segundo a norma da ABNT NBR 14.653-3:2004, a metodologia recomendada para a 
avaliação de terra nua é o método comparativo direto de dados de mercado, e, como visto 
anteriormente este critério baseia-se na utilização de fatores de homogeneização para a 
apuração do valor da terra nua (VTN) da propriedade avalianda. 
Os fatores de homogeneização servem para transformar a propriedade amostral ou 
avalianda em um elemento comparável, principalmente com outros elementos da mesma 
região geoeconômica. 
Neste trabalho vamos discutir somente os fatores de homogeneização para as classes 
de capacidade de uso e para a situação dos imóveis rurais, avaliados ou amostrais. 
7.3.1 FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO 
Diversos profissionais atuantes na área de conservação dos solos realizaram trabalhos 
procurando estabelecer um valor relativo a cada classe de capacidade de uso, em ordem 
decrescente às limitações de explorações rurais, capazes de refletir, com apreciável margem 
de segurança a renda possível (ou máxima) da terra em cada uma das classes de capacidade 
de uso dos solos. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
48 
A ideia destes trabalhos era de demonstrar que a exploração comercial de uma 
determinada cultura nas diferentes classes de capacidade era afetada pelas restrições ou 
limitações inerente a própria classe, que contribuiriam por reduzir o valor líquido das 
colheitas conforme as condições do trabalho. 
Esta ideia foi proposta primeiramente pelo Engenheiro Agrônomo MENDES SOBRINHO 
(1966), que então confeccionou a tabela a seguir. Nesta pode-se notar que o valor relativo à 
produção de arroz foi expresso em porcentagem. 
Tabela 5 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade de uso do solo 
Classe de 
Cap. de Uso 
Critério 
Escala de 
Valores (%) 
I 
terras para culturas, sem problemas de conservação e fertilidade, 
exige adubação de manutenção. 
100 
II 
terras de culturas, com pequenos problemas de conservação e 
fertilidade exigem práticas simples (nivelamento).95 
III 
terras de culturas, com sérios problemas de conservação e fertilidade 
exigem práticas complexas (terraceamento). 
75 
IV 
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos), sem 
problemas de conservação. 
55 
V 
terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida 
de pecuária leiteira. 
50 
VI 
terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação, 
fertilidade exige práticas simples, renda líquida de pecuária leiteira. 
40 
VII 
terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige 
práticas complexas (estradas de acesso), renda líquida de exploração 
silvícola. 
30 
VIII 
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de conservação, 
renda líquida de eventual exploração piscícola. 
20 
Fonte: Mendes Sobrinho 
As explorações rurais que refletem a renda líquida de maior rentabilidade para cada 
classe foram definidas para uma época e região pré-fixadas e não devem ser seguidas como 
únicas. Para cada região podem-se adaptar estas rendas, seguindo os padrões locais 
próprios. 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
49 
Tabela 6 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade de uso do solo 
Classe de Cap. 
de Uso 
Critério 
Escala de 
Valores (%) 
I 
Renda líquida da agricultura sem despesas de práticas especiais de 
melhoramento e / ou proteção do solo 
100 
II 
Renda líquida da agricultura sujeita a despesas com práticas 
conservacionistas simples. 
95 
III 
Renda líquida da agricultura sujeita a despesas com práticas 
conservacionistas intensivas. 
75 
IV 
Renda líquida de culturas em um ano, associadas com pastagens em 
quatro anos (pecuária leiteira do tipo médio). 
55 
V 
Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio), sem 
despesas com práticas especiais. 
50 
VI 
Renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo médio) sujeita 
a despesas com práticas conservacionistas em pastagens. 
40 
VII Renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha) 30 
VIII Renda líquida de uma eventual exploração piscícola 20 
Fonte: Vegni Neri (1976) 
Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados com base em 
extensa pesquisa de propriedades vendidas ou à venda para uma região. Outros autores 
também procederam aos mesmos cálculos, em outras regiões, chegando a valores diversos, 
reunidos pelo Engenheiro Agrônomo, professor da Escola Superior de Agricultura 'Luís de 
Queiroz', USP, Geraldo Vitorino FRANÇA (1983), a seguir apresentados: 
Tabela 7 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade segundo vários autores. 
Classe de 
Capacidade de 
Uso dos Solos 
Valores relativos em porcentagem 
Borgonovi Marques Vegni-Neri Souza Médias 
I 100 100 100 100 100 
II 80 67 95 80 80 
III 64 44 75 60 61 
IV 51 30 55 52 47 
V 41 20 50 44 39 
VI 33 13 40 28 29 
VII 26 9 30 14 20 
VIII 21 6 20 7 13 
Fonte: França 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
50 
Uma das razões para as diferenças entre os diversos autores, segundo o professor 
FRANÇA (1983), é a não consideração, por nenhum destes, das naturezas das limitações, ou 
seja, das Subclasses de Capacidade de Uso. Outra razão seriam as condições regionais 
próprias de cada estudo. 
Segundo FRANÇA (1983), quando numa mesma classe de capacidade de uso ocorrem 
duas ou mais limitações de mesmo grau (ou seja, subclasses de capacidade de uso), a 
dificuldade de corrigi-las ou mantê-las sob controle diminui na seguinte ordem: 
𝑒𝑒 > 𝑤𝑤(𝑎𝑎) > 𝑠𝑠 > 𝑐𝑐 
Equação 3: Ordem de importância dos fatores de subclasse 
onde: 
e = erosão ou risco de erosão; 
w (a) = excesso de água (ou deficiência de oxigênio); 
s = limitações inerentes ao solo e; 
c = limitações devidas ao clima. 
Ou seja, erosão apresenta o maior grau de limitação, enquanto que o clima o menor. O 
esquema a seguir proposto por LEPSCH et alii (1983) resume as principais características a 
serem observadas nas classes, subclasses e unidades: 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
51 
Tabela 8 - Fatores limitantes classe de capacidade de uso e suas subdivisões. 
Classe de Capacidade de Uso das Terras 
Classes Subclasses Unidades 
I 
II 
III 
IV 
V 
VI 
VII 
VIII 
Com este refinamento, a definição da natureza das limitações, é lícito admitir-se uma 
variação entre os valores relativos de cada classe de capacidade de uso, de acordo com as 
subclasses, variação essa que é da ordem de 10% a 15%. 
Com base nestes argumentos, FRANÇA (1983) organizou a tabela apresentada a seguir, 
na qual são propostos os valores relativos das classes e subclasses de capacidade de uso, 
utilizados na região de Piracicaba. Para outras regiões deve-se verificar se os valores 
relativos correspondem à realidade, caso contrário, faz-se necessário a adoção justificada de 
novos valores relativos. 
1) declive acentuado 
2) declive longo 
3) mudança textural abrupta 
4) erosão laminar 
5) erosão em sulcos 
6) erosão em voçorocas 
7) erosão eólica 
8) depósitos de erosão 
9) permeabilidade baixa 
10) horizonte A arenoso 
e 
1) pouca profundidade efetiva 
2) textura arenosa em todo perfil 
3) pedregosidade 
4) argilas expansivas 
5) baixa saturação em bases 
6) toxicidade de alumínio 
7) baixa capacidade de troca 
8) ácidos sulfatos / sulfetos 
9) alta saturação com sódio 
10) excesso de sais solúveis 
11 excesso de carbonatos 
s 
1) lençol freático elevado 
2) risco de inundação 
3) subsidência em solos orgânicos 
4) deficiência de oxigênio no solo 
a 
1) seca prolongada 
2) geada 
3) ventos frios 
4) granizo 
5) neve 
c 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
52 
Tabela 9 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade de Uso e Limitações do 
Solo. 
Classe de Capacidade de 
Uso 
Valores Relativos a Classe 
Cap. de Uso 
Subclasse de Cap. de 
Uso 
Valores Relativos a 
Subclasse Cap. Uso 
I 100 100 
II 80 
IIs 88 
IIe 80 
IIe,s 74 
III 61 
IIIs 68 
IIIw 64 
IIIe 60 
IIIe,s 56 
IV 47 
Ivs 50 
Ive 47 
Ive,s 44 
V 39 Vw 39 
VI 29 
VIe 32 
VIe,s 26 
VII 20 
VIIe 23 
VIIe,s 17 
VIII 13 VIII 13 
Fonte: França 
Para a Classe I não são admitidas subclasses e, para a Classe VIII não foi detectada 
nenhuma variação no valor em função das severas limitações de uso já impostas a classe. 
Desta forma têm-se definido valores relativos para as classes e subclasses de 
capacidade de uso de solo segundo diversos autores. 
Conforme exposto por LIMA (2005), qual será a curva de solos adequada para o 
trabalho que você, leitor, está fazendo? É preciso esclarecer que todas estas curvas já 
apresentadas estão corretas para as regiões e épocas onde foram elaboradas, mas o 
problema é com a adoção de qualquer uma destas sem os cuidados necessários. 
Ainda segundo LIMA (2005) talvez esteja aqui à razão das críticas à utilização do 
critério “classes de capacidade de uso”: em vez de se testar qual a curva de valores que 
representa a região em estudo, diversos profissionais aplicam uma mesma “curva” para 
diferentes localidades, gerando distorções. O correto é a verificação da representatividade 
daquela curva frente ao mercado em análise, com as necessárias precauções. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
53 
7.3.2 FATORES DE SITUAÇÃO 
Da mesma forma que foi feita para a classe de capacidade de uso, diversos autores 
estudaram o efeito da situação no rendimento líquido das culturas, este estudo forma a base 
atualmente para determinação dos fatores de situação. 
A tabela a seguir, organizada pelo Engenheiro Hélio de Caires, sintetiza a solução 
proposta pelo Engenheiro Octávio T. Mendes Sobrinho. 
Tabela 10 - Escala de valores de terras segundo a situação e viabilidade de circulação. 
Situação 
Circulação Escala 
devalor 
(%) 
Tipo de Acesso 
Importância das 
distâncias 
Praticabilidade durante 
o ano 
Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100 
Muito boa 
Primeira classe não 
pavimentada 
Relativa Permanente 95 
Boa Não pavimentada Significativa Permanente 90 
Desfavorável 
Estradas e servidões de 
passagem 
Vias e distâncias se 
equivalendo 
Sem condições 
satisfatórias 
80 
Má Fecho nas servidões 
Distâncias e classes 
se equivalendo 
Problemas sérios na 
estação chuvosa 
75 
Péssima 
Fechos e interceptadas 
por córregos sem ponte 
 
Problemas sérios 
mesmo nas secas 
70 
Fonte: Caires 
LIMA (2005) explica que se deve lembrar que está tabela também foi elaborada, a 
exemplo daquelas de classes de capacidade de uso, a partir de dados de mercado para uma 
determinada região e época. Ela pode continuar adaptada para os dias atuais e algumas 
regiões, mas não significa que representa o Brasil rural. Como exemplo, podemos citar 
trabalho realizado recentemente onde não foram detectadas em nível de mercado 
imobiliário, diferenças de valores por hectare para terras, com frente para asfalto ou com 
frente para estradas de terra de boa qualidade. 
Atualmente existe uma nova tabela de caracterização da situação do imóvel rural, 
desenvolvida pelos técnicos do INCRA e, em vigência desde 2007. Nesta tabela os técnicos 
do INCRA incorporaram ao elemento tipo de acesso, a questão do acesso fluvial, muito 
importante em regiões mais remotas do país, locais estes muitas vezes sem nenhum tipo de 
estrada. 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
54 
Tabela 11 – Situação do imóvel em relação à localização e acesso 
Situação 
Características 
Valor 
Relativo 
(%) 
Tipo de acesso 
Importância 
das distâncias 
Praticabilidade 
durante o ano Terrestre 
Fluvial 
(navegabilidade) 
Ótima Asfaltada 0 – 1 h 
Não 
significativa 
Permanente 100 
Muito boa 
1ª classe não 
asfaltada 
1 – 3 h Relativa Permanente 95 
Boa 
Não 
pavimentada 
3 – 6 h Significativa Permanente 90 
Regular 
Estradas e 
servidões de 
passagem 
6 – 12 h Significativa 
Sem condições 
satisfatórias 
80 
Desfavorável 
Fecho nas 
servidões 
Parte do ano Significativa 
Problemas 
sérios na 
estação chuvosa 
75 
Má 
Fechos e 
interceptada 
por córrego sem 
ponte 
Restrita Significativa 
Problemas 
sérios mesmo 
na seca 
70 
Fonte: INCRA (2007), Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de KOSMA (1986) 
Assim analisando-se as tabelas pode-se concluir que, o item a ser observado com 
maior cuidado é o tipo de acesso, vindo num segundo plano a distância e a praticabilidade 
destes acessos. 
7.3.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO CONJUGADOS PARA CLASSE DE CAPACIDADE 
DE USO E SITUAÇÃO 
Concentrando-se no método comparativo direto de dados de mercado, proposto pelo 
Engenheiro Mendes Sobrinho, o qual parte do pressuposto de que os principais fatores 
determinantes do valor da terra em uma propriedade rural são: 
• capacidade de uso dos diversos solos; 
• situação do imóvel em relação às zonas de influência da região. 
Notam-se neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde, os diferentes tipos de 
solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados com valores relativos expressos em 
porcentagem. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
55 
Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localização do imóvel com valores 
relativos também expressos em porcentagem. 
O Engenheiro Agrônomo KOZMA (1984), baseando-se nos estudos de MENDES 
SOBRINHO (1966), montou uma nova tabela, relacionado às Classes de Capacidade de Uso 
com a situação da propriedade, resultando disto, coeficientes para cada tipo de solo e 
situação. 
Com isto, depois de determinado o valor da relação de uma CLASSE versus 
determinada SITUAÇÃO de solo, por uma simples multiplicação, pode-se determinar os 
índice agronômico (IA), que expressam o valor de uma determinada combinação de classe 
da capacidade de uso e situação. 
Tabela 12 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo a classe de 
capacidade de uso e situação segundo KOZMA 
Situação 
Classe 
I II III IV V VI VII VIII 
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20% 
ótima - 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200 
muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190 
boa - 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180 
desfavorável - 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160 
má - 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150 
péssima - 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140 
Fonte: Kozma 
Do mesmo modo procedeu FRANÇA (1983), quando relacionou as diferentes classes de 
solo com as diversas situações possíveis. 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
56 
Tabela 13 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo a classe de 
capacidade de uso e situação segundo FRANÇA 
Situação 
Classe 
I II III IV V VI VII VIII 
100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13% 
ótima - 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130 
muito boa 95% 0,950 0,760 0,576 0,447 0,370 0,276 0,190 0,123 
boa - 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117 
desfavorável - 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104 
má - 75% 0,750 0,600 0,458 0,352 0,292 0,218 0,150 0,098 
péssima - 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091 
Fonte: França 
Também se pode acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA - Instituto Nacional de 
Colonização e Reforma Agrária, na instrução normativa n.º 08 / 93 (Sistemática de 
Desapropriação por Interesse Social), cujos valores são: 
Tabela 14 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo a classe de 
capacidade de uso e situação segundo o INCRA 
Situação 
Classe 
I II III IV V VI VII VIII 
100% 90% 75% 65% 55% 45% 35% 30% 
ótima - 100% 1,000 0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300 
muito boa 
95% 
0,950 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285 
boa - 85% 0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255 
regular - 70% 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210 
desfavorável 
- 60% 
0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180 
má - 50% 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150 
Fonte: INCRA IN nº 8 de 1993 
Atualmente o INCRA utiliza em seus trabalhos de Avaliação de Imóveis Rurais uma 
nova tabela com fatores de ponderação, conforme tabela a seguir. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
57 
Tabela 15 – Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras considerando a classe de 
capacidade de uso e situação 
SITUAÇÃO 
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO 
I II III IV V VI VII VIII 
100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13% 
Ótima 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130 
Muito Boa 95% 0,950 0,760 0,580 0,447 0,371 0,276 0,190 0,124 
Boa 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117 
Regular 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104 
Desfavorável 75% 0,750 0,600 0,458 0,353 0,293 0,218 0,150 0,098 
Má 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091 
Fonte: INCRA (2006) – Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de FRANÇA (1983) e citado por LIMA 
(2005). 
Como se notam, as tabelas utilizaram apenas as Classes de Capacidade de Uso, 
enquanto FRANÇA (1983) sugeriu que as diferenças entre as diversas tabelas podem ser 
resultantes, em parte, da não utilização das subclasses. 
Assim, ele sugeriu a inclusão, na tabela anterior, das subclasses de capacidade de uso, 
resultando então a tabela a seguir. 
Tabela 16 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas considerando a classe e 
subclasse de capacidade de uso e situação, segundo FRANÇA (1983). 
SITUAÇÃO 
CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO 
I IIs IIe IIe,s IIIs IIIw IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII 
100% 88% 80% 74% 68% 64% 60% 56% 50% 47%44% 39% 32% 26% 23% 17% 13% 
Ótima 100% 1,00 0,88 0,8 0,74 0,68 0,64 0,6 0,56 0,5 0,47 0,44 0,39 0,32 0,26 0,23 0,17 0,13 
Muito boa 
95% 
0,95 0,836 0,76 0,703 0,646 0,608 0,57 0,532 0,475 0,447 0,418 0,37 0,304 0,247 0,219 0,162 0,123 
Boa 90% 0,90 0,792 0,72 0,666 0,612 0,576 0,54 0,504 0,45 0,423 0,396 0,351 0,288 0,234 0,207 0,153 0,117 
Desfavorável 
80% 
0,80 0,704 0,64 0,592 0,544 0,512 0,48 0,448 0,4 0,376 0,352 0,312 0,256 0,208 0,184 0,136 0,104 
Má 75% 0,75 0,66 0,6 0,555 0,51 0,48 0,45 0,42 0,375 0,353 0,33 0,293 0,24 0,195 0,173 0,128 0,097 
Péssima 70% 0,70 0,616 0,56 0,518 0,476 0,448 0,42 0,392 0,35 0,329 0,308 0,273 0,224 0,182 0,161 0,119 0,091 
Fonte: França 
Com base nestes quadros, o trabalho do Engenheiro de Avaliações torna-se mais 
rápido e fácil, uma vez que determinada ou conhecida a classe de capacidade de uso dos 
solos e a sua situação, quanto ao tipo de acesso, determina-se o coeficiente ou o valor 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
58 
unitário básico para uma determinada condição, este valor denominamos a partir de agora 
como índice agronômico (IA). 
Deve-se lembrar sempre que estas tabelas, como já demonstrado, têm valores 
diferentes, dependendo da região e da época em que foram realizadas, ou seja, não se 
recomenda a adoção de nenhuma das tabelas listadas neste trabalho sem que antes seja 
feita uma verificação prévia com dados de mercado, plenamente justificada, de que a 
mesma retrata o funcionamento do mercado de terras agrícolas da região. 
Da mesma forma, esta classificação de solos por capacidade de uso não implica 
necessariamente a ocorrência de todas as classes em todas as regiões deste País, sendo 
perfeitamente possível criar-se uma equação das classes apenas com aquelas mapeadas no 
local analisado. 
Aos dois fatores já citados, capacidade de uso das terras e situação, pode-se juntar um 
terceiro, que seria a dimensão das propriedades, pois se sabe que imóveis rurais têm 
variações significativas no valor, devido ao tamanho. Dependendo da região existirão outros 
fatores, como potencial de irrigação, pluviosidade, porcentagem de área com cobertura 
florística natural (mata nativa) etc., cuja homogeneização poderá ser feita utilizando-se da 
mesma sequencia sugerida a seguir. 
7.4 PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL 
A avaliação consiste, simplificadamente, na transposição de uma série de ofertas e/ou 
transações de imóveis para o local do imóvel avaliando, utilizando-se para isto da 
homogeneização dos elementos pelos fatores que exercem influência no valor das terras. 
Para a realização de um trabalho de avaliação de imóvel rural é necessário que sejam 
cumpridas as seguintes etapas: 
• 1ª etapa - Organização e sistematização das informações gerais da região 
de influência sobre o imóvel; 
• 2ª etapa - Vistoria do imóvel, com descrição, dimensionamento e 
qualificação das benfeitorias úteis, necessárias e voluptuárias3; 
• 3ª etapa - Coleta de dados e diagnósticos do mercado; 
• 4ª etapa - Escolha e justificativa dos métodos e critérios de avaliação; 
• 5ª etapa - Tratamento estatístico dos dados de mercado; 
• 6ª etapa - Cálculo do valor do imóvel; 
• 7ª etapa - Conclusão do trabalho e apresentação dos resultados em laudo 
circunstanciado. 
 
3 Benfeitoria voluptuária é aquela que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso normal do bem. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
59 
Para formar a amostra recomenda-se a busca de transações (negócios realizados) e 
imóveis ofertados na região, ou quando for o caso, número de amostras insuficientes, 
buscam-se as opiniões de fontes idôneas e ligadas ao setor imobiliário rural regional, para 
compor um conjunto de elementos de qualidade e número suficiente para obtenção de um 
resultado confiável, que mais se aproxime do valor provável de mercado, para o imóvel rural 
objeto da avaliação. 
Quando necessária à utilização de opiniões no conjunto amostral deve-se limitar o 
número de amostras ao máximo de 50% do total de elementos válidos, segundo o Manual 
de Levantamento Fundiário do INCRA (2007) – Módulo III. As opiniões deverão ser coletadas 
com base na descrição de um imóvel paradigma ou padrão da região, utilizando-se da 
linguagem regional, para que os emitentes dessas opiniões refiram-se a um imóvel cujo valor 
possa servir como base para a avaliação. 
Todos os elementos pesquisados deverão ser consignados em Fichas de Pesquisa, que 
contemplem o máximo possível de atributos. O técnico responsável poderá acrescentar 
outras informações que considerar relevantes. 
Os dados básicos devem ser obtidos na mesma região de influência do imóvel 
avaliando. Não havendo na região número de elementos suficientes para compor a amostra, 
pode ser ampliada a área de pesquisa, com justificativa plausível. 
LIMA (2005) define como região de características geoeconômicas semelhantes aquela 
de mesma atividade econômica, mesma malha viária, sob influência do mesmo centro 
consumidor. 
7.5 VISTORIA IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS 
O interesse do Engenheiro de Avaliações é buscar encontrar o verdadeiro valor de um 
bem, neste caso, uma propriedade rural. Isto não pode ser feito sem o conhecimento 
detalhado deste bem e do contexto onde ele está inserido. 
Cabe ao avaliador solicitar ao interessado, toda a documentação sobre a propriedade 
em estudo, que entender necessária para o bom desenvolvimento de seu trabalho, como: 
título de domínio, plantas, históricos de produção etc. 
Além destas, o profissional podem utilizar-se também de cartas de solos, 
levantamentos aerofotogramétricos, imagens de satélite, cartas planialtimétricas, etc. 
De posse deste material, o trabalho de campo pode começar com a vistoria ao imóvel 
analisado, onde deve ser identificados, independente do método a ser adotado ou da 
combinação de métodos, os seguintes dados básicos da propriedade, durante os trabalhos 
de vistoria: 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
60 
• dados cadastrais da propriedade e proprietário; 
• características físicas, como: 
 vegetação; 
 relevo; 
 tipos de solos; 
 classes de capacidade de uso dos solos; 
 recursos hídricos; 
 recursos naturais; 
• situação (características da vizinhança); 
• benfeitorias; 
• tipo e volume da produção (receita e despesa). 
Para facilitar seu trabalho, o profissional pode se valer de algumas fichas de pesquisa e 
coleta de dados. LIMA (2005) ressalta um velho ditado: “Uma fotografia vale mais que mil 
palavras”. Ou seja, o laudo deve vir sempre acompanhado de documentação fotográfica. 
O levantamento de dados, tanto do imóvel avaliando como das amostras, imóveis 
ofertados ou negociados, deve obedecer ao mesmo critério, pois nada adiantaria ao 
avaliador procederem a uma minuciosa vistoria no imóvel avaliando se não proceder da 
mesma maneira na sua amostragem de dados. 
7.6 HOMOGENEIZAÇÃO 
Esta etapa consiste na preparação dos dados coletados do imóvel paradigma, ou 
avaliando, e das amostras levantadas na mesma região geoeconômica para a realização da 
homogeneização dos dados. 
Em um processo avaliatório, na maioria das vezes, acaba-se comparando objetos com 
características desiguais. Ou seja, todo o imóvel, quer seja urbano ou rural, é, por natureza, 
único, sendo que a única relação possível entre eles refere-se à capacidade de gerar bem-
estar ou bens e serviços úteis a seu proprietário. 
No caso específico de propriedades rurais e, conforme MOREIRA (1984), a 
homogeneização de dados amostrais se obtém aplicando coeficientes corretivos para 
determinadas características (ou atributos) dos imóveis rurais. Estes coeficientes, cuja 
determinação ou escolha, advém da prática do avaliador, formam a base de toda a boa 
avaliação. 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEETTEERRRRAA NNUUAA 
61 
Embora na definição destes coeficientes haja algo de subjetivo, muitos deles 
encontram-se tabelados e tem sido amplamente utilizados, sem muita contestação, por 
avaliadores de reconhecida habilidade. Estes coeficientes são: 
• coeficientes de características físicas (capacidade e uso do solo); 
• coeficientes do tipo e volume de produção (capacidade de gerar renda 
líquida); 
• coeficientes de localização e/ou situação (proximidade com centros 
fornecedores de insumos e consumidores da produção); 
• coeficientes de forma de pagamento (redução do preço à vista etc.). 
O método comparativo tem como fonte de dados os imóveis que foram negociados ou 
estão em oferta no mercado imobiliário. 
Ao mesmo tempo, este método trabalha com valores de terra nua (VTN), que não 
estão disponíveis, uma vez que as propriedades são negociadas com as respectivas 
benfeitorias. 
Somente para reafirmar o já exposto, a principal diferença entre as diversas 
propriedades rurais são as culturas (ou benfeitorias reprodutivas) e as construções e 
instalações (ou benfeitorias não reprodutivas), além de rebanhos, máquinas e 
equipamentos. Para viabilizar este trabalho de avaliação, a recomendação é a separação do 
valor das culturas (ou benfeitorias reprodutivas) das construções e instalações (ou 
benfeitorias não reprodutivas), dos rebanhos, das máquinas e equipamentos em cada uma 
das amostras. Como resultado desta separação, valor do imóvel – valor das culturas – valor 
das construções – valor dos rebanhos – valor das máquinas, determinamos o valor de TERRA 
agora dita NUA, isto é, sem qualquer benfeitoria realizada pelo proprietário, ocupante ou 
explorador. 
E no que isto ajuda? Esta “separação” nos permite trabalhar com as propriedades 
como se todas estivessem sem benfeitorias, possibilitando compará-las utilizando-se de suas 
características mais significativas tanto do ponto de vista agronômico, quanto do produtor 
rural: fertilidade natural, topografia, profundidade, drenagem etc. associado ao tipo de 
acesso, parâmetros para os quais existem sistemas de classificação que nos permitem 
compará-los. 
A homogeneização é a etapa onde o valor da terra nua de cada amostra gera um valor 
para a propriedade avalianda, pela correlação entre suas notas agronômicas, para tanto é 
necessário os seguintes procedimentos: 
• caracterização detalhada da propriedade avalianda, conforme as Fig. 1 e 2 
desta monografia; 
• escolha da tabela com o fator de homogeneização a ser utilizado adequado 
à região; 
• cálculo da nota agronômica do imóvel avaliando e das amostras; 
• determinação das amostras semelhantes, seus limites de variação; 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
62 
• determinação do fator de oferta ou elasticidade; 
• cálculo do valor da terra nua (VTN) de cada amostra; 
• homogeneização dos elementos amostrados, cada elemento amostrado 
conferirá ao imóvel avaliando um VTN; 
• elaboração do conjunto, definido, como amostra homogeneizada, que 
deverá ser saneada. 
Definidos estes critérios, digamos básicos, iremos agora analisar as informações que 
nos são fornecidas pelos profissionais que trabalham ou encontram-se envolvidos na 
comercialização de imóveis, como Corretores de Imóveis, Cartorários e etc. 
Assim na sequencia da apostila iremos expor a metodologia de cálculo da nota 
agronômica (NA), a determinação do Fator de Elasticidade (fe), a equação do valor de terra 
nua (VTN), possibilitando assim o estabelecimento do conjunto amostral semelhante para a 
posterior homogeneização dos dados amostrais. 
7.6.1 NOTA AGRONÔMICA (NA) 
A nota agronômica (NA) é um indicador do potencial de uso da propriedade, seja ela a 
avalianda ou uma amostra, pois relaciona as áreas de cada classe de capacidade de uso dos 
solos da propriedade com um determinado índice agronômico (IA). 
O índice agronômico (IA) é o fator resultante da combinação da classe de capacidade 
de uso e da situação, podendo ser encontrado em qualquer uma das diversas tabelas de 
homogeneização existentes. 
É de fundamental importância executar uma criteriosa escolha da tabela de fator de 
ponderação a ser utilizada, pois o resultado final, valor da terra nua (VTN), é diretamente 
afetado por esta decisão. 
Antes de calcular a nota agronômica (NA) de qualquer propriedade deve-se 
primeiramente efetuar uma visita ao imóvel para estabelecer quais são as classes de 
capacidade de uso da propriedade, além de determinar qual a área de cada uma destas 
classes. 
Cabe ressaltar que segundo a metodologia citada na norma, deve-se trabalhar com o 
sistema de classificação das terras pela metodologia de classes de capacidade de uso, ou 
seja, não se deve trabalhar com a classificação regional dos solos, como: solos de cultura, 
solos de primeira, solos de cerrado, solos mecanizáveis, solos de pastagens etc., conforme já 
explicado em capítulos anteriores. 
Assim, cada uma das glebas de terra do imóvel rural vai ter uma determinada classe de 
capacidade de uso e área, portanto valendo-se da fórmula da média ponderada pode-se 
determinar qual a nota agronômica (NA) da propriedade. 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
63 
De posse destas informações, procede-se então o cálculo da nota agronômica da 
propriedade, por meio da seguinte equação: 
NA = �
[(𝐴𝐴1×𝐼𝐼𝐴𝐴1) + (𝐴𝐴2×𝐼𝐼𝐴𝐴2) + (𝐴𝐴𝑛𝑛−1×𝐼𝐼𝐴𝐴𝑛𝑛−1) + (𝐴𝐴𝑛𝑛×𝐼𝐼𝐴𝐴𝑛𝑛)]
𝐴𝐴𝑡𝑡
� 
Equação 4: Nota Agronômica (NA) 
onde; 
NA = nota agronômica do imóvel; 
A1 = área da gleba 1; 
IA1 = índice agronômico da gleba 1; 
A2 = área da gleba 2; 
IA 2 = índice agronômico da gleba 2; 
An-1 = área da gleba n-1; 
IA n-1 = índice agronômico da gleba n-1; 
An = área da gleba n; 
IA n = índice agronômico da gleba n; 
At = área total do imóvel analisado. 
Este cálculo deve ser repetido para a propriedade avalianda e para todas as 
propriedades amostradas, conforme exemplo a seguir. 
7.6.2 DETERMINAÇÃO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES 
Segundo LIMA (2005), as normas de avaliação recomendam a utilização de amostras 
de mercado semelhantes ao avaliando. Mas, afinal, como definir fazendas semelhantes? 
A princípio, seriam propriedades com as mesmas atividades econômicas, 
exemplificando: na avaliação de um imóvel com cultivo de cana, laranja e pastagens, devem-
se procurar amostras com as mesmas atividades. Outra referência seria comparar as notas 
agronômicas (NA) do imóvel avaliando com a das amostras. 
Conforme previsto na norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no artigo B.1.2.1 deve-se 
trabalhar na fase da homogeneização somente com os dados compreendidos no seguinte 
intervalo: 
“B.1.2.1 – Para a utilização deste tratamento, consideram-se como dado de 
mercado com atributos semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de 
homogeneização, calculados em relação ao avaliando, esteja contido entre 0,50 e 
1,50.” 
𝐿𝐿𝑖𝑖𝐿𝐿𝑖𝑖𝑛𝑛𝑖𝑖. = 𝑁𝑁𝐴𝐴𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑖𝑖𝑎𝑎𝑛𝑛𝑎𝑎𝑎𝑎×0,50 
𝐿𝐿𝑖𝑖𝐿𝐿𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠. = 𝑁𝑁𝐴𝐴𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑖𝑖𝑎𝑎𝑛𝑛𝑎𝑎𝑎𝑎×1,50 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
64 
Equação 5: Limites dos dados semelhantes grau de fundamentação I 
Caso o presente laudo esteja enquadrado nos graus II ou III de fundamentação a 
norma vigente preconiza o seguinte: 
9.2.3.5 – É obrigatório nos graus II e III o seguinte: 
d) que, no caso da utilização de fatores de homogeneização, o intervalo 
admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores esteja 
compreendido entre 0,80 e 1,20. 
𝐿𝐿𝑖𝑖𝐿𝐿𝑖𝑖𝑛𝑛𝑖𝑖. = 𝑁𝑁𝐴𝐴𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑖𝑖𝑎𝑎𝑛𝑛𝑎𝑎𝑎𝑎×0,80 
𝐿𝐿𝑖𝑖𝐿𝐿𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠. = 𝑁𝑁𝐴𝐴𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑖𝑖𝑎𝑎𝑛𝑛𝑎𝑎𝑎𝑎×1,20 
Equação 6: Limites dos dados semelhantes grau de fundamentação II ou III 
onde; 
Liminf. = limite inferior do conjunto amostral semelhante; 
Limsup. = limite superior do conjunto amostral semelhante; 
NAavalianda = notaagronômica da propriedade avalianda. 
Assim, procede-se o cálculo do limite inferior (Liminf.) e do superior (Limsup.) de variação 
dos dados amostrais em torno da nota agronômica (NA). Após a determinação dos limites do 
conjunto amostral semelhante, devem-se excluir os elementos que não se encontram dentro 
do intervalo, restando um novo conjunto amostral semelhante para trabalhar na fase de 
homogeneização. 
7.6.3 FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA) 
Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que têm valor 
numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de que, para aqueles dados que 
estão à venda (ofertas) existe o que se convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE (fe), 
isto é, aquela margem de negociação entre o preço pedido e o efetivamente transacionado. 
Segundo LIMA (2005), na área de avaliação de imóveis urbanos, onde dispomos de 
uma base de dados maior, em períodos normais, entendam-se períodos em que a oferta e a 
procura são equivalentes, esta margem é de 10% sobre o valor total do imóvel, já na área 
rural, frequentemente nos deparamos com margens diferentes, mas como a sua apuração é 
demorada, e tempo não é uma coisa que se tem em trabalhos de avaliação, o usual é utilizar 
o fe = 0,10. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
65 
A verificação desta margem deve ser feita, pela comparação de diversas ofertas com 
negociações efetivamente realizadas na região em estudo, para que se possa adotar o 
coeficiente correto para a região, no momento da avaliação. 
Além disto, como se trata de um fator de homogeneização, também esta sujeito às 
mesmas regras dos dados semelhantes, portanto devendo se enquadrar nos respectivos 
limites, dentro do grau de fundamentação adotado para o trabalho. 
7.6.4 VALOR DA TERRA NUA (VTN) 
As informações coletadas no mercado imobiliário regional definem as propriedades de 
forma geral: com área total, áreas plantadas, culturas existentes, benfeitorias não 
reprodutivas, área impróprias para agricultura, áreas de reserva legal etc. 
Isto significa dizer que, é imprescindível uma pesquisa a mais completa e detalhada 
possível, inclusive com a vistoria da propriedade, com a descrição das produções de culturas, 
taxas de lotação de pastagens, estado de conservação de construções etc. 
Como a fonte de pesquisa não nos fornece diretamente o valor da terra nua, 
principalmente, porque este item não é comercializado isoladamente, o avaliador é quem 
deve definir este valor. 
Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas que têm valor 
numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de que, para aquelas amostras 
que estão à venda (são ofertas) existe o que se convencionou denominar FATOR 
ELASTICIDADE (fe). 
Deve-se lembrar de que o valor do imóvel ofertado consiste na composição de terra 
nua e benfeitorias. Uma observação pertinente neste ponto é que o fator de elasticidade (fe) 
deve ser aplicado como um fator de desconto no valor do imóvel ofertado, assim sendo ele 
incide sobre qual valor? O valor total do imóvel ofertado ou sobre o valor do imóvel ofertado 
menos as suas benfeitorias? 
Levando-se em conta que ao ofertar uma propriedade no mercado, o proprietário 
estabelece um preço para todo o imóvel, conhecidamente no meio rural como “porteira 
fechada”, ou seja, composto de terra nua e de benfeitorias. 
Sabendo que o preço ofertado engloba uma margem de negociação pré-estabelecida 
pelo comerciante, aqui denominada como fator de elasticidade (fe), fica claro que esta 
margem incide sobre o todo, ou seja, terra nua e benfeitorias, pois como foi dito que o 
proprietário de uma terra não tem conhecimento, ou não o aplica, o conceito de terra nua 
quando oferta um imóvel no mercado. 
Assim, o fator de elasticidade deve ser aplicado exclusivamente sobre o valor total do 
imóvel (VTI), pois no caso de ser aplicado sobre o valor total do imóvel menos suas 
benfeitorias, geraria um incremento incorreto no valor da terra nua da propriedade, pois se 
deixaria de descontar a margem de negociação imposta pelo proprietário sobre o valor das 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
66 
benfeitorias, o que é incorreto, visto que, na negociação do tipo “porteira fechada”, a terra 
nua e as benfeitorias perfazem um valor único. 
Desta forma chegamos neste momento na definição do valor da terra nua (VTN) da 
propriedade, quer seja ela uma oferta ou negócio realizado, conforme visto na seguinte 
equação: 
VTN = �
[𝑉𝑉𝑉𝑉𝐼𝐼×(1 − 𝑓𝑓𝑒𝑒)] − 𝑉𝑉𝑅𝑅
𝐴𝐴𝐶𝐶
� 
Equação 7: Valor da terra nua (VTN) 
onde; 
VTN = valor da terra nua por unidade de área; 
VTI = valor total do imóvel (ofertado ou transacionado); 
fe = fator de elasticidade; 
Vb = valor das benfeitorias; 
At = área do imóvel. 
O valor da terra nua (VTN) deve ser expresso em reais por hectare (R$/ha). 
Importante salientar que o fator de elasticidade (fe), parte da equação acima, só existe 
quando o imóvel for oferta, nos casos de negócio realizado este não existe, ou podemos 
considerar que assume o valor de 1. 
Este procedimento deve ser realizado para todos os elementos que compõe o 
conjunto amostral semelhante. 
7.6.5 VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNINDEXADO) 
Após a realização destas etapas, cálculo da nota agronômica, verificação dos dados 
semelhantes e cálculo do valor da terra nua, todas as etapas de preparação dos dados, o 
avaliador encontra-se apto a proceder à homogeneização do conjunto amostral. 
O resultado final destas etapas deve ser uma tabela ou figura contendo no mínimo as 
seguintes informações: identificação do elemento, nota agronômica e valor da terra nua, 
também pode incluir a nota agronômica da propriedade avalianda, conforme ilustra a figura 
6. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
67 
 
Figura 6: Estrutura de relação entre imóvel paradigma e elementos amostrais 
Estas informações são as necessárias para proceder à homogeneização do conjunto 
amostral, que consiste na transposição de um provável valor determinado pela amostra n ao 
imóvel paradigma ou avaliando, resultando numa nova informação, denominada valor da 
terra nua indexado (VTNindexado). 
Como fazer esta transposição de valores? 
É simples, porque temos a disposição às seguintes informações: a NA e o VTN da 
amostra, assim como, a NA da propriedade paradigma, então podemos estabelecer uma 
relação entre estas NA’s e assim inferir um possível valor para a propriedade avalianda. 
Adota-se um procedimento simples, para relacionar o valor da terra nua da 
propriedade amostral com a determinação do valor da terra nua da propriedade avalianda, 
onde a nota agronômica dos elementos é que possibilita a comparação. 
Assim, cria-se para a propriedade avalianda um conjunto de valores denominados de 
valor de terra nua indexado (VTNindexado), que será a base para o saneamento, ou 
tratamento estatístico do conjunto amostral. A equação que se utiliza para isto está descrita 
a seguir: 
𝑉𝑉𝑉𝑉𝑁𝑁𝑖𝑖𝑛𝑛𝑎𝑎𝑒𝑒𝑖𝑖𝑎𝑎𝑎𝑎𝑖𝑖 = �
�𝑉𝑉𝑉𝑉𝑁𝑁𝑠𝑠𝑒𝑒𝑠𝑠𝑝𝑝𝑠𝑠𝑖𝑖𝑠𝑠𝑎𝑎×𝑁𝑁𝐴𝐴𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑖𝑖𝑎𝑎𝑛𝑛𝑎𝑎𝑖𝑖�
𝑁𝑁𝐴𝐴𝑠𝑠𝑒𝑒𝑠𝑠𝑝𝑝𝑠𝑠𝑖𝑖𝑠𝑠𝑎𝑎
� 
Equação 8: Valor da terra nua indexado (VTNindexado) 
 
PARADIGMA
NA
VTN=?
Amostra 
02
NA e VTN
Amostra 
01
NA e VTN
Amostra 
05
NA e VTN
Amostra 
04
NA e VTN
Amostra 
03
NA e VTN
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
68 
onde; 
VTNindexado = valor da terra nua indexado para a propriedade avalianda; 
VTNpesquisa = valor da terra nua do imóvel pesquisado; 
NAavalianda = nota agronômica da propriedade avalianda; 
NApesquisa = nota agronômica do imóvel pesquisado. 
7.7 SANEAMENTO AMOSTRAL 
O saneamento amostral, etapa também designada como eliminação de dados 
suspeitos, representa a operação, dentro dos cálculos estatísticos, onde se procuramelementos integrantes da amostragem que possuam desvios acentuados em relação à 
média, procedimento através do qual se torna mais homogêneo e confiável os dados 
saneados. 
Os dados homogeneizados, pelo critério da nota agronômica (NA) é que serão 
saneados pelos diferentes critérios disponíveis, para tanto temos que considerar 
fundamentais os seguintes dados: identificação do elemento e o seu VTNindexado, organizados 
como na seguinte tabela: 
Tabela 17: Modelo de um quadro resumo para o saneamento 
Elemento VTNindexado 
Amostra 01 1.257,00 
Amostra 02 1.165,00 
Amostra n 1.031,00 
Média 1.151,00 
Desvio-padrão 113,65 
O saneamento destes dados poderá ser feito segundo quatro critérios, sendo que a 
adoção de um ou outro critério dependerá dos objetivos e da metodologia utilizada na 
coleta de dados. São critérios utilizados e aceitos para o saneamento amostral: 
• critério da Média aritmética; 
• critério do Desvio-padrão; 
• critério de Chauvenet; 
• critério de Arley. 
Importante enfatizar que os critérios de saneamento sempre devem ser aplicados 
sobre os dados homogeneizados, nunca se deve aplicar um método de saneamento sobre 
um conjunto de dados já saneado por qualquer outro critério. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
69 
7.7.1 CRITÉRIO DA MÉDIA ARITMÉTICA 
Este critério consiste na definição de um limite inferior e outro superior para a 
variação dos dados amostrais, devendo-se desconsiderar os valores que não se encontram 
contidos neste intervalo estabelecido, que são dados considerados discrepantes. 
Descrição das etapas de cálculo: 
• cálculo da média aritmética do conjunto amostral; 
�̅�𝑥 =
∑ 𝑥𝑥𝑖𝑖𝑛𝑛𝑖𝑖=1
𝑛𝑛
 
Equação 9: Média aritmética 
• cálculo do desvio padrão do conjunto amostral; 
S = �
∑ (𝑥𝑥𝑖𝑖 − �̅�𝑥)2𝑛𝑛𝑖𝑖=1
𝑛𝑛 − 1
 
Equação 10: Desvio-padrão 
onde: 
xi = valor de um dado amostral; 
n = número de elementos do conjunto amostral; 
x� = média aritmética simples; 
s = desvio-padrão. 
• cálculo dos limites inferior e superior; 
A definição dos limites leva em conta a média aritmética da amostra multiplicada 
por um coeficiente de variação de 30% (trinta por cento) para menos e para 
mais. 
𝐿𝐿𝑖𝑖𝐿𝐿.𝑖𝑖𝑛𝑛𝑖𝑖. = 0,70×�̅�𝑥 
𝐿𝐿𝑖𝑖𝐿𝐿.𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠. = 1,30×�̅�𝑥 
Equação 11: Limites no critério da média 
onde: 
Liminf. = limite inferior do intervalo; 
Limsup. = limite superior do intervalo; 
x� = média aritmética simples; 
 
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AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
70 
• saneamento dos dados amostrais; 
Após a determinação dos limites, utiliza-se como critério de saneamento a 
eliminação de todos os elementos que se encontrarem fora deste intervalo, ou 
seja, trinta por cento acima ou abaixo da média são excluídos durante o processo 
de saneamento. 
• cálculo da nova média aritmética e do novo desvio padrão. 
Quando existir elementos amostrais eliminados, deve-se proceder ao cálculo da 
nova média aritmética e do novo desvio-padrão. 
Ao final do procedimento, obtêm-se um novo conjunto amostral, denominado de 
saneado, com uma média aritmética, denominada média saneada (x�s) e um desvio-padrão, 
também denominado de desvio-padrão saneado (ss). 
Este procedimento é aplicado uma única vez, ou seja, possui somente uma operação 
de saneamento, não podendo ser repetido. 
7.7.2 CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO 
Este critério diferencia-se do anterior no seguinte aspecto, para a determinação dos 
limites, inferior e superior, calculam-se os mesmos pela subtração ou adição do desvio-
padrão do valor da média aritmética do conjunto amostral, conforme as equações a seguir: 
𝐿𝐿𝑖𝑖𝐿𝐿𝑖𝑖𝑛𝑛𝑖𝑖. = �̅�𝑥 − 𝑠𝑠 
𝐿𝐿𝑖𝑖𝐿𝐿.𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠𝑠 = �̅�𝑥 + 𝑠𝑠 
Equação 12: Limites no critério do desvio-padrão 
onde; 
Liminf. = limite inferior do intervalo; 
Limsup. = limite superior do intervalo; 
x� = média aritmética simples; 
s = desvio-padrão. 
Toda a memória de cálculo restante do critério é igual ao do critério da média, ou seja, 
após verificação dos elementos que estão abaixo e/ou acima dos limites, obtém-se um novo 
conjunto amostral saneado, onde se calcula a média aritmética saneada (x�s) e o desvio-
padrão saneado (ss), caso existir dados eliminados. 
Assim como para o critério da média, este critério também é aplicado uma única vez, 
sempre sobre os dados homogeneizados. Nunca se aplica qualquer critério de saneamento 
sobre dados já saneados, sempre sobre os dados homogeneizados. 
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AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
71 
7.7.3 CRITÉRIO DE CHAUVENET 
Neste critério, os limites são substituídos pelo cálculo do valor do d/s amostragem, 
onde d representa a diferença entre o valor do VTNindexado de um elemento da amostra (xi) e 
a média (x�), expresso em valores absolutos (módulo), divididos pelo desvio-padrão (s), para 
em seguida compará-lo com um “d/scrítico” tabelado. 
D/𝑠𝑠 =
|𝑥𝑥𝑖𝑖 − �̅�𝑥|
𝑠𝑠
 
Equação 13: d/s critério de Chauvenet 
onde; 
d/s = d/s; 
xi = valor do elemento analisado; 
x� = média aritmética do conjunto amostral; 
s = desvio-padrão do conjunto amostral. 
Neste método existe um pequeno macete que pode ser aplicado, trata-se do cálculo 
de apenas o d/sinferior e o d/ssuperior. Neste caso o valor do elemento utilizado para calcular o 
d/sinferior corresponde ao elemento que apresenta o menor valor do VTNindexado, enquanto 
para o d/ssuperior utilizamos o elemento de maior valor do conjunto amostral. 
Após a determinação dos limites inferior e superior, deve-se encontrar o valor do 
d/scrítico, que é tabelado e varia em função do número de elementos do conjunto amostral 
(n), conforme tabela a seguir. 
Tabela 18 – d/s crítico do critério de Chauvenet 
n (número de 
elementos) 
d/s (valor crítico) n (número de 
elementos) 
d/s (valor crítico) 
5 1,65 18 2,20 
6 1,73 20 2,24 
7 1,80 22 2,28 
8 1,86 24 2,31 
9 1,92 26 2,35 
10 1,96 30 2,39 
12 2,03 40 2,50 
14 2,10 50 2,58 
16 2,16 
O saneamento neste método ocorre através da comparação com os valores calculados 
de d/s, quer sejam apenas inferior e superior ou todos, com o valor do d/scrítico, serão 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
72 
eliminados todos os dados cujo resultado seja superior ao valor tabelado, se for menor ou 
igual ao valor tabelado não há necessidade de expurgar nenhum elemento do conjunto 
amostral. 
Nesta metodologia deve-se fazer um novo procedimento de saneamento caso tenha 
ocorrido à eliminação de qualquer dado do conjunto amostral, pois o critério estabelece que 
sejam feitos tantos procedimentos de saneamento quantos forem necessários até não 
houver mais dados eliminados. 
Ao término de cada etapa do processo de saneamento deve-se calcular a nova média 
aritmética (x�s) e o novo desvio-padrão (ss) do conjunto amostral restante. Na etapa final, ou 
última verificação, estes dados passam a ser denominados de saneados. 
Este método apresenta algumas diferenças em relação os outros dois métodos 
apresentados, primeiramente quanto à forma de determinação dos seus valores limites, 
inferior e superior, que não formam um intervalo, depois quanto à forma de determinação 
dos dados expurgados, agora feito por meio da comparação dos valores calculados com um 
valor tabelado, e finalmente, que este método deve ser reaplicado sempre que houver 
dados eliminados, até que estes cessem e não seja mais necessária a operação de 
saneamento. 
7.7.4 CRITÉRIO DE ARLEY 
O critério de Arley possui a mesma metodologia do critério de Chauvenet, sendo o 
termo d/s substituído por r. Assim como no critério anterior o valor de comparação “rcrítico” 
é tabelado, e para se encontrá-lo deve-se proceder ao exame em uma tabela de dupla 
entrada, em função de V (grau de liberdade) e α (nível). 
O cálculo do r é idêntico ao cálculo do d/s, inclusive quanto à validade da dica 
fornecida para ocritério de Chauvenet. 
R =
|𝑥𝑥𝑖𝑖 − �̅�𝑥|
𝑠𝑠
 
Equação 14: r do critério de Arley 
onde; 
rinf. = limite inferior; 
rsup. = limite superior; 
xi = valor do elemento analisado; 
x� = média aritmética do conjunto amostral; 
s = desvio padrão do conjunto amostral. 
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73 
Para encontrar o rcrítico na tabela, deve ser determinado o V e o α do conjunto 
amostral, sendo o V = graus de liberdade. Especificamente para o critério de Arley o grau de 
liberdade (V) é calculado da seguinte forma: V=n-2. 
Com o dado número de elementos (n) encontramos na tabela 19 o valor de α, depois 
na tabela seguinte, 20, com o α e o V é só localizar o valor do rcrítico. 
Tabela 19 – Nível de α 
Nível 
n Até 5 De 6 a 10 De 11 a 50 Mais de 50 
α 10% 5% 1% 0,1% 
Tabela 20 - Critério de Arley - “r” crítico 
V α 
10% 5% 1% 0,1% 
1 1,397 1,409 1,414 1,414 
2 1,559 1,645 1,715 1,730 
3 1,611 1,757 1,918 1,982 
4 1,631 1,814 2,051 2,178 
5 1,640 1,848 2,142 2,329 
6 1,644 1,870 2,208 2,447 
7 1,647 1,885 2,256 2,540 
8 1,648 1,895 2,294 2,616 
9 1,649 1,903 2,324 2,678 
10 1,649 1,910 2,348 2,730 
11 1,649 1,916 2,368 2,774 
12 1,649 1,920 2,385 2,812 
13 1,649 1,923 2,399 2,845 
14 1,649 1,926 2,412 2,874 
15 1,649 1,928 2,423 2,899 
16 1,649 1,931 2,432 2,921 
17 1,649 1,933 2,440 2,941 
18 1,649 1,935 2,447 2,959 
19 1,649 1,936 2,454 2,975 
20 1,649 1,937 2,460 2,990 
21 1,649 1,938 2,465 3,003 
22 1,648 1,940 2,470 3,015 
23 1,648 1,941 2,475 3,026 
24 1,648 1,941 2,479 3,037 
25 1,648 1,942 2,483 3,047 
26 1,648 1,943 2,487 3,056 
27 1,648 1,943 2,490 3,064 
28 1,648 1,944 2,492 3,071 
29 1,648 1,945 2,495 3,078 
30 1,648 1,945 2,498 3,085 
35 1,648 1,948 2,509 3,113 
40 1,648 1,949 2,518 3,134 
45 1,647 1,950 2,524 3,152 
50 1,647 1,951 2,529 3,166 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
74 
Assim como para o critério de Chauvenet, o teste é específico para cada elemento, 
sendo usual testar as extremidades, ou seja, o maior e o menor elemento, caso estes sejam 
inferiores ao rcrítico tabelado, não há necessidade de eliminar nenhum elemento da 
amostragem, entretanto caso sejam maiores, deve-se eliminar ambos os elementos, ou 
apenas o que for maior, preservando o de valor inferior. 
Caso ocorra a eliminação de algum elemento, deve-se proceder a um novo 
saneamento do conjunto amostral restante, pois este critério estabelece que sejam feitos 
tantos procedimentos de saneamento até que não seja eliminada mais nenhuma amostra 
após o procedimento de saneamento. 
Igualmente ao critério anterior, no término do processo de saneamento deve-se 
calcular a nova média saneada (x�s) e o novo desvio-padrão saneado (ss) do conjunto 
amostral final. 
7.8 VALOR DA TERRA NUA DO IMÓVEL AVALIANDO 
Após a conclusão do saneamento dos dados amostrais, por qualquer um dos critérios 
apresentados, parte-se para definir o valor da propriedade avalianda. 
O avaliador tem que definir qual será o valor da terra nua da propriedade avaliando 
com base nos dados do conjunto amostral saneado, dentre estes dados qual será o VTN/ha 
da propriedade avalianda? 
Após o saneamento dos dados amostrais, tem-se um conjunto de dados que 
representam valores que cada amostra contribuiu para a determinação do valor da 
propriedade avalianda, assim deve-se calcular uma nova média e desvio padrão do conjunto 
amostral restante. Esta novo valor da média (x�s) e do desvio-padrão (ss) denominamos de 
saneados. 
Importante ressaltar que foram apresentados no tópico anterior 04 (quatro) critérios 
possíveis de saneamento para o conjunto de dados homogeneizados, mas destes critérios 
qual adotar na execução dos trabalhos de avaliação, ou então qual o melhor critério de 
saneamento? 
Quando terminar de aplicar qualquer um dos critérios de saneamento, o avaliador tem 
que calcular o valor da nova média saneada e do novo desvio-padrão saneado, resultado 
obtido somente com os dados resultantes do saneamento amostral. 
Para que serve esta média e desvio-padrão saneado? 
O valor da média saneada (x�s) será considerado como o valor da terra nua por hectare 
(VTN/ha) da propriedade avalianda, pois ela é o valor que pode substituir todos os valores 
da variável, isto é, é o valor que a variável teria se em vez de variável ela fosse constante. 
O desvio-padrão é uma medida de variabilidade do conjunto amostral, portanto 
demonstra como está a variação dos dados em torno da média, o que significa que quanto 
maior o desvio-padrão, maior a heterogeneidade do conjunto amostral. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
75 
Em avaliações de bens, pelo método comparativo de dados de mercado, o avaliador 
sempre busca elementos para o conjunto amostral o mais semelhantes possível ao 
paradigma, desta forma quer se buscar o conjunto amostral mais homogêneo, que é 
justamente aquele conjunto resultante do critério que apresentar o menor valor de desvio-
padrão saneado. 
Para avaliar o valor da terra nua da propriedade paradigma, deve-se multiplicar a sua 
área (ha) pelo valor da média saneada (x�s), conforme equação a seguir: 
𝑉𝑉𝑉𝑉𝑁𝑁𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑖𝑖𝑎𝑎𝑛𝑛𝑎𝑎𝑎𝑎 = (�̅�𝑥×𝐴𝐴𝐶𝐶) 
Equação 15: Valor da terra nua da propriedade avalianda 
onde: 
VTNavalianda = valor da terra nua da propriedade avalianda; 
x� = média aritmética do conjunto amostral; 
At = área total da propriedade avalianda. 
7.9 INTERVALO DE CONFIANÇA E CAMPO DE ARBÍTRIO 
O alicerce do trabalho de avaliação é a pesquisa consistente, que permita um 
tratamento estatístico do conjunto amostral que ofereça aos avaliadores a segurança de que 
o valor por ele adotado esteja dentro do intervalo de confiança, ou do campo de arbítrio. 
O intervalo de confiança (IC) representa o intervalo de variação dos dados amostrais 
em torno da média, obtido por meio da subtração ou adição do erro padrão da média, 
multiplicado por um coeficiente de probabilidade, que pode ser resumido na seguinte 
equação: 
I.𝐶𝐶. [𝜇𝜇]: ��̅�𝑥𝑠𝑠 ∓ �𝐶𝐶×�
𝑠𝑠𝑠𝑠
�𝑛𝑛𝑠𝑠
��� 
Equação 16: Intervalo de confiança (IC) 
onde; 
I. C. [µ] = intervalo de confiança para a média populacional ou verdadeira; 
x�s = média saneada; 
t = percentil da distribuição de Student, com grau de liberdade (V = n-1) e 80% de 
confiança; 
ss = desvio padrão saneado; 
ns = número de elementos do conjunto saneado 
Isto significa que com um coeficiente de confiança de 80% de certeza esse 
intervalo calculado contém a média populacional ou verdadeira. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
76 
O valor de t, ou percentil da distribuição de Student, pode ser encontrada na tabela a 
seguir, sendo estabelecido pela norma que devemos trabalho com o nível de confiança de 
80%. 
Tabela 21 – Valores do percentil da Distribuição de Student 
Nível de confiança 80% 
Grau de liberdade 
Percentis 
t0,90 
1 3,080 
2 1,890 
3 1,640 
4 1,530 
5 1,480 
6 1,440 
7 1,420 
8 1,400 
9 1,380 
10 1,370 
11 1,360 
12 1,360 
13 1,350 
14 1,340 
15 1,340 
16 1,340 
17 1,333 
18 1,330 
19 1,328 
20 1,325 
∞ 1,282 
A nova norma, ABNT NBR 14.653-3:2004, introduziu uma alteração no conceito de 
intervalo de confiança e de campo de arbítrio, pois nos trabalhos baseados na antiga norma, 
ABNT NBR 8.799:1985, o avaliador considerava o intervalo de confiança como o campo de 
arbítrio. Atualmente existe uma diferenciação para os dois conceitos como pode ser visto a 
seguir na definição do campo de arbítrio: 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE TTEERRRRAA NNUUAA 
77 
“B.4 – o campo de arbítrio corresponde ao intervalo compreendido entre o 
valor máximo e mínimo dos preços homogeneizados efetivamente 
utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do valor calculado. Caso 
não seja adotado o valor calculado, o Engenheiro de Avaliações devejustificar sua escolha.” 
𝐶𝐶𝐴𝐴 = (�̅�𝑥𝑠𝑠𝑎𝑎𝑛𝑛. ∓ 10%) 
Equação 17: Campo de arbítrio (CA) 
onde; 
CA = campo de arbítrio; 
x�s = média saneada; 
Desta forma, o intervalo de confiança passa a ser utilizado para estabelecer o grau de 
precisão do trabalho e o campo de arbítrio para inferir um provável valor da propriedade 
avalianda, que pode variar dentro de certas condições, na faixa calculada para o campo de 
arbítrio, mas na realidade, essa decisão do avaliador não deve ser aleatória, e sim 
fundamentada nos elementos de que ele dispõe ao realizar o trabalho da avaliação. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE BBEENNFFEEIITTOORRIIAASS 
78 
8. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS 
As benfeitorias podem ser divididas em: 
• BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (capital fundiário produtivo): abrangem 
todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes de proporcionar 
rendimentos advindos da venda de seus produtos, como: 
 reflorestamentos; 
 pastos cultivados ou melhorados; 
 culturas anuais; 
 culturas perenes e semiperenes; 
 canaviais; 
 cafezais; 
 pomares e etc. 
• BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (capital fundiário auxiliar): abrangem 
todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não proporcionam 
rendimentos próprios, embora contribuam para o êxito das explorações. É 
o caso das: 
 edificações em geral; 
 casas; 
 galpões; 
 estábulos; 
 pocilgas; 
 currais e outras instalações; 
 assim como os chamados melhoramentos fundiários, como: 
 trabalhos de conservação do solo; 
 sistemas de irrigação e drenagem; 
 açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou prolongado, 
efetuados no próprio solo. 
Todas as benfeitorias existentes na propriedade avalianda devem ser citadas e 
dimensionadas no momento da vistoria do imóvel rural, sendo aquelas localizadas em áreas 
de preservação permanente e/ou de reserva legal identificadas em separado. 
A seguir, iremos detalhar a metodologia para determinação do valor de mercado de 
cada um destes tipos de benfeitorias. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE CCUULLTTUURRAASS 
79 
9. AVALIAÇÃO DE CULTURAS 
As culturas, permanentes ou não, existentes em uma propriedade rural, podem ter 
finalidade comercial ou não, constituindo-se simplesmente em plantações domésticas, que 
não integram a exploração econômica do imóvel, em função desta finalidade, será feita a 
escolha dos critérios de avaliação. 
Assim, verifica-se a existência de duas frentes de trabalho, uma primeira e, mais 
importante, voltada para a determinação do valor econômico das culturas comerciais, e 
outra estudando a determinação dos valores de indenizações para as culturas domésticas. 
A norma brasileira para avaliação de imóveis rurais, NBR 14.653-3:2004, no que se 
refere à avaliação de culturas estabelece o seguinte: 
10.3 – Produções Vegetais – na avaliação em separado das produções vegetais 
deve-se observar o descrito em 10.3.1 a 10.3.3. 
10.3.1 – Deve ser empregado o método da capitalização da renda para a 
identificação do valor econômico. 
Quanto a definição do método de avaliação, na mesma NBR, consta o seguinte: 
8.2.2 No caso de avaliação de produções vegetais devem ser observados os 
seguintes procedimentos: 
8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados devem ser considerados a partir da 
data de referência da avaliação até o final da vida útil da produção vegetal. 
8.2.2.2 Na determinação da renda líquida deve-se considerar a receita bruta, 
deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os 
impostos e o custo de erradicação, se houver. 
8.2.2.2.1 No cálculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de 
oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu 
arrendamento. 
Voltando as produções vegetais: 
10.3.2 – No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano de implantação, 
recomendam-se utilizar, alternativamente ao método da capitalização da renda, 
o custo de formação, incluídos os custos diretos e indiretos. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE CCUULLTTUURRAASS 
80 
As benfeitorias reprodutivas localizadas em áreas de preservação permanente e/ou 
área de reserva legal serão identificadas, descritas no laudo, porém não avaliadas. As 
benfeitorias não reprodutivas localizadas em áreas de preservação permanente e reserva 
legal que se encontre em desconformidade com a legislação ambiental não serão avaliadas. 
Já as que atendam os requisitos legais serão avaliadas e computadas no valor da 
indenização. 
9.1 AVALIAÇÃO DE CULTURAS DOMÉSTICAS 
Para avaliação de CULTURAS DOMÉSTICAS (ou não comerciais) deve-se utilizar o 
critério do custo de reposição, isto é, avaliação da cultura pelo custo de formação da mesma. 
O custo de formação compreende todos os custos necessários para a implantação da 
cultura, como: custo da muda e as despesas necessárias ao plantio e à manutenção, até a 
idade em que se inicia nova produção, caso o pomar ou a árvore já estivesse em produção, 
caso contrário, até a idade em que a avaliação esta sendo feita. 
A equação que demonstra isto é a seguinte: 
VB = 𝐶𝐶𝑓𝑓 
Equação 18: Culturas domésticas 
onde: 
Vb = valor da benfeitoria; 
Cf = custo de formação. 
Atualmente é dada uma importância secundária a avaliação das culturas domésticas, 
mas em determinadas situações, como as avaliações de pequenas propriedades rurais, elas 
se constituem num importante item, pois se não geram renda diretamente, pelo menos, elas 
são responsáveis por uma boa parcela da economia de subsistência da família que explora o 
referido imóvel, portanto este item, mesmo que não constando da nova norma, tem que ser 
avaliado e indenizado ao pequeno produtor. 
9.2 AVALIAÇÃO CULTURAS COMERCIAIS 
As produções vegetais, assim entendidas, são todas as culturas, inclusive as pastagens 
e florestas plantadas, existentes em uma propriedade rural que têm finalidade comercial, 
será em função desta finalidade que será feita a escolha dos seus critérios de avaliação. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE CCUULLTTUURRAASS 
81 
Para fins de avaliação das culturas comerciais devem-se conhecer os seguintes 
aspectos da cultura e das suas práticas agrícolas: 
• espécie botânica; 
• área de plantio em ha. e/ou covas; 
• estágio presente e desenvolvimento do ciclo vegetativo; 
• estado fitossanitário e tratos culturais; 
• espaçamento entre plantas; 
• culturas intercaladas; 
• plantio em terraços, contornos, cordões, banquetas individuais e outros. 
O critério para avaliação de CULTURAS COMERCIAIS é o valor econômico (VE) da 
cultura. Todos os dados necessários para o cálculo do valor econômico (VE), que deve ser 
obtido segundo a produtividade da própria propriedade, ou adequado de estudos 
publicados por Institutos de Pesquisa, como o Instituo de Economia Agrícola (IEA) da 
Secretaria de Agricultura de São Paulo (fonte de exemplo), ou equivalente em outros 
Estados. 
Importante salientar, que estes estudos baseiam-se numa produtividade pré-
determinada, que deve e tem que ser equipara à produção do imóvel em estudo. Em outras 
palavras, sugere-se cuidado quando da adoção de tabelas com valores médios de produção, 
uma vez que cada imóvel tem uma produtividade única, que está diretamente relacionada 
ao nível tecnológico empregado em seu sistema de produção. 
Uma análise mais aprofundada do assunto e, considerando o princípio básico 
estabelecida na norma, que visa determinar o valor otimizado do bem avaliado, pode-se 
determinar uma metodologia básica para a avaliação de culturas comerciais. 
Admitindo-se como princípio básico, calcular o valor econômico do bem, resta uma 
única fórmula de cálculo, que considera o valor integral da produção futura da cultura, ou 
seja, baseia-se a metodologia no conceito de LUCRO CESSANTE, onde se devem restituir ao 
seu proprietário todos os rendimentos líquidos futuros que o mesmo deixar de auferir com a 
perda dobem. 
Na avaliação de culturas comerciais, adotam-se o método do valor econômico (VE), 
que calcula o valor presente dos rendimentos líquidos esperados, deduzido todas as 
despesas vincendas e, submetido a um coeficiente de risco, inerente a atividade 
agropecuária. 
A expressão algébrica que melhor traduz o determinado na norma é: 
VE = 𝑅𝑅𝑅𝑅×𝐹𝐹𝑎𝑎×𝑟𝑟 
Equação 19: Valor econômico (VE) 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE CCUULLTTUURRAASS 
82 
onde; 
VE = valor econômico da cultura; 
Rl = receita líquida; 
Fa = fator de valor presente; 
r = taxa de risco, inerente a cultura. 
Na determinação da renda líquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos todos 
os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de 
erradicação, se houver. 
RL = 𝑅𝑅𝑒𝑒𝑐𝑐𝑒𝑒𝑖𝑖𝐶𝐶𝑎𝑎𝑠𝑠 − 𝐷𝐷𝑒𝑒𝑠𝑠𝑉𝑉𝑒𝑒𝑠𝑠𝑎𝑎𝑠𝑠 
Equação 20: Receita líquida (Rl) 
onde; 
Rl = renda líquida; 
Receitas = receitas totais da cultura; 
Despesas = despesas totais da cultura. 
Normalmente adota-se a variável taxa de risco o valor de 10% (dez por cento), 
entretanto muitos trabalhos sugerem que esta taxa deve ser compatível com a cultura e os 
seus riscos de produção, de acordo com a região em análise. Uma fonte alternativa para 
determinação da taxa de risco seria o Seguro Agrícola, o grande inconveniente desta opção é 
que no Brasil o seguro agrícola ainda é uma coisa incipiente. 
Detalhando a expressão anterior, quanto ao cálculo do fator de valor presente obtém-
se a seguinte equação: 
FA = �
[(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛 − 1]
[𝑖𝑖×(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛]
� 
Equação 21: Fator de atualização (Fa), para série de pagamentos constantes (ou uniformes) 
FA = �
1
(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛
� 
Equação 22: Fator de atualização (Fa), para série de pagamentos únicos 
onde; 
Fa = fator de atualização (para valor presente); 
i = taxa de juros; 
n = número de períodos. 
Outra grande dificuldade de deste método, consiste, na determinação do valor da taxa 
de juros, empregada no cálculo do fator de valor presente. Embora a constituição federal 
estabeleça um teto de 12% a.a. para a taxa de juros bancários é entendimento que sua 
adoção (mesmo que justificada) seja motivo de controvérsias, pois, a única alternativa de 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE CCUULLTTUURRAASS 
83 
rendimento garantida pelo governo federal é a Caderneta de Poupança, com rendimento 
anual de 6% a.a. 
Desta maneira, conforme a norma especifica, deve-se justificar a escolha da taxa de 
juros que será adotada nos cálculos executados no laudo de avaliação. 
Reorganizando a equação do valor econômico (VE), surgem estas 02 (duas) equações 
para a determinação do valor de uma determinada cultura comercial: 
VE = �(𝑅𝑅𝑒𝑒𝑐𝑐𝑒𝑒𝑖𝑖𝐶𝐶𝑎𝑎 − 𝐷𝐷𝑒𝑒𝑠𝑠𝑉𝑉𝑒𝑒𝑠𝑠𝑎𝑎)× �
((1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛 − 1)
(𝑖𝑖×(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛)
�×𝑟𝑟� 
Equação 23: Valor econômico (VE), com fator de atualização para série de pagamentos constantes 
(ou uniformes) 
VE = �(𝑅𝑅𝑒𝑒𝑐𝑐𝑒𝑒𝑖𝑖𝐶𝐶𝑎𝑎 − 𝐷𝐷𝑒𝑒𝑠𝑠𝑉𝑉𝑒𝑒𝑠𝑠𝑎𝑎)× �
1
(1 + 𝑖𝑖)𝑛𝑛
�×𝑟𝑟� 
Equação 24: Valor econômico (VE), com fator de atualização para série de pagamentos únicos 
Assim, verifica-se a existência de um método básico para avaliação de culturas 
comerciais, que prevê o cálculo do valor econômico do bem, com base no rendimento 
líquido integral da cultura, uma vez que se procura o valor de um bem produtivo, que esta 
gerando renda para a propriedade avalianda. 
Existem momentos, em que não se conhece o estágio de desenvolvimento da 
plantação no ciclo de desenvolvimento da cultura, e, estando à mesma em produção, o valor 
da benfeitoria devem ser calculado pelo custo de formação de uma cultura semelhante mais 
os rendimento líquidos presentes, que o possuidor daquela cultura deixar de auferir 
enquanto espera a sua nova plantação entrar em fase produtiva. 
Este conceito era o adotado na norma antiga, ABNT NBR 8.799:1985, que determinava 
que o valor de uma cultura comercial fosse o resultado do somatório do valor atual do seu 
custo de formação, acrescido do valor presente das expectativas de receitas líquidas 
deixadas de auferir, durante o período de formação da cultura, correspondentes ao número 
de anos menos um necessário para que a planta atinja a idade produtiva, multiplicado por 
um coeficiente de risco. A expressão algébrica que melhor expressa este conceito é a 
seguinte: 
VC = [𝐶𝐶𝑓𝑓 + (𝑅𝑅𝑅𝑅×𝐹𝐹𝑎𝑎×𝑟𝑟)] 
Equação 25: Valor cultura, norma NBR 8.799 
onde: 
VC = valor da cultura; 
Cf = custo de formação; 
Rl = receita líquida; 
Fa = fator de valor presente; 
r = taxa de risco, inerente a cultura. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE CCUULLTTUURRAASS 
84 
Em se tratando de culturas não recomendadas para o local (ou região), deve-se 
considerar apenas e tão somente, o valor atual do custo de formação desta cultura. 
Em resumo, a avaliação de culturas deverá ser feita, sempre que possível, pelo método 
do valor econômico, quando não houver condições de se aplicar esta metodologia, deve-se 
justificar a escolha de metodologia alternativa, desde que esta seja perfeitamente 
adequada. 
Deve-se atentar especial cuidado, para que os custos utilizados estejam equiparados à 
produtividade da propriedade. Exemplo: um determinado estudo apresenta um custo de 
formação de R$1.000,00/ha considerando uma expectativa de produção de 100 
toneladas/ha, a utilização deste custo em uma propriedade com produção de 50 
toneladas/ha a estaria supervalorizando, enquanto que outra com produção de 150 
toneladas/ha a subvalorizaria. 
9.3 AVALIAÇÃO DE PASTAGENS 
Pastagem cultivada, para fins de avaliação, nada mais é do que um tipo de “cultura 
perene”, onde temos a fase de plantio, o período de formação e o ciclo de utilização, 
entretanto devido a questões culturais a avaliação de pastagens segue uma metodologia 
diferente da avaliação das culturas comerciais. 
Segundo a norma brasileira para avaliação de imóveis rurais, NBR 14.653-3:2004, no 
que se refere à avaliação de pastagens estabelece o seguinte: 
10.3.3 – Nas pastagens, emprega-se o custo de formação, com a aplicação de um 
fator de depreciação decorrente da diminuição da capacidade de suporte da 
pastagem. 
10.3.3.1 – Também pode ser utilizado o valor presente líquido dos valores 
médios regionais de arrendamento de pastagens nas mesmas condições, pelo 
período restante da vida útil, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive 
o custo da terra. 
A diferença está no produto final: carne, leite, animais para cria, animais melhorados 
(reprodutores), matéria seca, silagem, feno, etc. 
Se a pastagem cultivada pode ser enquadrada como uma cultura, a recomendação 
para a avaliação é a seguinte, deve-se determinar qual o custo para formação de uma 
pastagem semelhante e depreciá-la conforme seu estado vegetativo, a expressão que 
demonstra isto é fornecida abaixo: 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE CCUULLTTUURRAASS 
85 
VP = 𝐶𝐶𝑓𝑓×𝑑𝑑 
Equação 26: Valor das pastagens 
onde: 
VP = valor da pastagem; 
Cf = custo de formação, que se resume neste caso ao custo de plantio, retirado 
de uma planilha adaptada à tecnologia utilizada no imóvel em estudo; 
d = depreciação. 
Podem ser previstas, por exemplo, as operações de preparo do solo, plantio, insumos e 
tratos culturais, já os custos relativos ao desbravamento (derrubada, destoca, 
encoivaramento, catação, etc.) somente serão admitidos em regiões de fronteira agrícola, 
onde tais operações foram recentemente realizadas e ainda não ocorreu à amortização 
desse capital investido. Essa condição é confirmada quando não se verifica mais no mercado 
a ocorrência de negócios com valoração de terras brutas (cobertura vegetal primária). 
O técnico deve prestar atenção para as planilhas de custos, que devem representar a 
realidade da região avalianda e as condições encontradas na propriedade avalianda.Há uma grande dificuldade, no caso das pastagens, em utilizar-se o método da 
determinação do valor econômico (VE), pela simples falta de informações detalhadas e 
precisas sobre a exploração de animais a pasto. Assim vários autores, depois de estudos 
diversos, concluíram que este pode ser equiparado ao valor do arrendamento da pastagem, 
durante um tempo correspondente ao período entre o plantio e a liberação para o 
pastoreio. 
O valor calculado corresponde a uma pastagem NOVA, recém-implantada. E para 
aquelas já com alguns períodos de utilização? A nossa recomendação acompanha o trabalho 
de SAVIETTO (1997) e LIMA (2005): a esse valor será aplicado um coeficiente de depreciação 
em função do estado vegetativo e fitossanitário. 
Os itens a serem considerados na depreciação de pastagens são: 
• incidência de ervas daninhas invasoras; 
• falhas na formação ou claros na pastagem; 
• processos erosivos; 
• presença de cupinzeiros ou sauveiros; 
• baixo nível de manejo, como excesso de pastoreio; 
• ausência de divisão de pastagem, o que implica baixo nível de manejo; 
• aspecto vegetativo ruim, com as plantas não atingindo a altura média da 
espécie. 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE CCUULLTTUURRAASS 
86 
A depreciação será realizada considerando: 
• ÓTIMO - não ocorrência dos itens acima 
• BOM – ocorrência de um dos itens acima; 
• REGULAR – ocorrência de dois dos itens acima; 
• PRECÁRIO - ocorrência de três dos itens acima 
• MAU – ocorrência de quatro dos itens acima; 
• PÉSSIMO – ocorrência de cinco ou mais dos itens acima. 
Ou seja, temos o seguinte quadro demonstrativo dos coeficientes de depreciação: 
Tabela 22 – Coeficientes de depreciação para pastagens 
Classificação Ótimo Bom Regular Precário Mau Péssimo 
Depreciação 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 
Fonte: LIMA (2005) 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO CCOONNSSTTRRUUÇÇÕÕEESS EE EEDDIIFFIICCAAÇÇÕÕEESS RRUURRAAIISS 
87 
10. AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS 
Sob essa designação genérica incluem-se aquelas benfeitorias que estão vinculadas ao 
solo e não podem ser negociadas separadamente da terra, compreendendo as construções e 
instalações como: 
• casas; 
• galpões para máquinas e veículos; 
• depósitos; 
• secadores; 
• pocilgas; 
• aviários; 
• armazéns; 
• estábulos; 
• silos; 
• abrigos; 
• cercas; 
• estradas internas; 
• represas; 
• barragens; 
• poços; 
• sistemas de irrigação e drenagem; 
• trabalhos de conservação dos solos; 
• etc. 
Recomenda-se utilizar o Método da Quantificação de Custo que consiste na 
identificação do custo de reedição de um bem semelhante ao avaliado, ou seja, o custo 
necessário para a reprodução de um bem semelhante, descontado a depreciação, tendo em 
vista o estado de conservação e funcionalidade do bem avaliado. 
Poderá ser utilizado, alternativamente, o Critério Residual que consiste na comparação 
de valores de imóveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou não) com outros sem 
essas benfeitorias, determinando-se assim, o valor de mercado daquelas. Esse critério deve 
ser utilizado quando houver elementos suficientes para ampla pesquisa e convicção do 
avaliador. 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO CCOONNSSTTRRUUÇÇÕÕEESS EE EEDDIIFFIICCAAÇÇÕÕEESS RRUURRAAIISS 
88 
A norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, preconiza que as instalações rurais devem ser 
avaliadas da seguinte forma: 
10.2 – Construções e instalações 
10.2.1 – As avaliações, quando não usado o método comparativo direto de 
dados de mercado, devem ser feitos por orçamentos qualitativos e 
quantitativos, compatíveis com o grau de fundamentação. 
10.2.2 – Quando empregado o método da quantificação de custo, podem ser 
utilizados orçamentos analíticos, cadernos de preços ou planilhas de custos, 
específicos para mercados rurais. É recomendável que esses materiais sejam 
anexados ao trabalho, de acordo com o grau de fundamentação. 
10.2.3 – A depreciação deve levar em conta: 
# aspectos físicos: determinados em função da idade aparente, da vida útil 
e do estado de conservação; 
# aspectos funcionais: considerando o aproveitamento da benfeitoria no 
contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto, a 
obsolescência e a funcionalidade do imóvel. 
Do texto da Norma pode-se concluir que, a fórmula básica para determinação do valor 
das benfeitorias não reprodutivas pode ser expressa como: 
VC = �𝐶𝐶𝐶𝐶𝑠𝑠𝐶𝐶𝐶𝐶𝑠𝑠𝑛𝑛𝑖𝑖𝑡𝑡Á𝑟𝑟𝑖𝑖𝑖𝑖×𝐴𝐴×𝑑𝑑𝑖𝑖𝑖𝑖� 
Equação 27: Valor das benfeitorias não reprodutivas 
onde, 
VC = valor da benfeitoria não reprodutiva; 
Custounitário = custo unitário de reposição (R$/m2); 
A = área total da construção (m2); 
dff = coeficiente de depreciação física e funcional. 
O custo unitário deve ser determinado, preferencialmente, por orçamentos, ou então 
por tabelas previamente testadas e aprovadas para a região analisada. 
O coeficiente de depreciação deve considerar o estado físico e funcional do item 
analisado. 
O ilustre Engenheiro MAGOSSI (1983) sugere que, para instalações rústicas, o 
coeficiente de depreciação física não deve seguir o critério linear, em função da idade 
aparente e da vida útil presumível do bem, e sim, recomenda, unicamente o emprego do 
critério baseado no estado de conservação do bem avaliando. Os fatores por ele 
recomendados estão expressos na tabela a seguir: 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO CCOONNSSTTRRUUÇÇÕÕEESS EE EEDDIIFFIICCAAÇÇÕÕEESS RRUURRAAIISS 
89 
Tabela 23 – Coeficientes de depreciação para construções rurais 
Estado de conservação Exemplos de características Fator de depreciação (%) 
Ótimo Nova 1,00 
Bom Necessita de pintura 0,80 
Regular Anterior + troca de telhas 0,60 
Precário Anterior + trincas 0,40 
Mau Anterior + problemas estruturais 0,20 
Péssima Sem condições de reforma 0,00 
Fonte: Magossi (1983) 
Outra metodologia de determinação do coeficiente de depreciação física é a tabela 
linear, elaborada pelos peritos judiciais para a capital de São Paulo, que considera a vida útil 
provável e aparente do imóvel, portanto, não seria a mais recomendada para a zona rural, 
abaixo demonstraremos sua forma de cálculo: 
KD = (1 − 𝑅𝑅)𝑛𝑛 
Equação 28: Fator de depreciação 
onde, 
Kd = coeficiente de depreciação; 
R = razão de depreciação; 
n = idade. 
Na tabela seguinte, podem-se encontrar alguns valores pré-determinados da razão de 
depreciação física em função do tipo da construção. 
Tabela 24 – Razão de depreciação em função do tipo de construção 
Tipo de construção Razão de depreciação 
Barracos 4,00% 
Residências proletária, rústica/médio comercial 1,50% 
Residência médio superior / luxo 2,00% 
Apartamentos e escritórios 2,50% 
Armazéns e indústrias 1,50% 
Construções de madeira 4,00% 
 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO CCOONNSSTTRRUUÇÇÕÕEESS EE EEDDIIFFIICCAAÇÇÕÕEESS RRUURRAAIISS 
90 
Tabela 25 - - Fatores de depreciação em função do tipo de construção e da idade 
n 
R 
1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0 
1 0,990 0,985 0,980 0,975 0,970 0,965 0,960 
2 0,980 0,970 0,961 0,951 0,941 0,931 0,922 
3 0,970 0,955 0,942 0,927 0,913 0,898 0,884 
4 0,960 0,941 0,923 0,903 0,885 0,867 0,849 
5 0,951 0,927 0,904 0,881 0,858 0,837 0,815 
6 0,942 0,913 0,886 0,858 0,832 0,807 0,782 
7 0,932 0,900 0,868 0,834 0,807 0,789 0,751 
8 0,923 0,886 0,851 0,816 0,783 0,757 0,721 
9 0,914 0,873 0,834 0,796 0,760 0,726 0,692 
10 0,904 0,860 0,818 0,776 0,758 0,700 0,664 
15 0,860 0,798 0,738 0,683 0,633 0,586 0,542 
20 0,818 0,739 0,667 0,602 0,543 0,490 0,442 
25 0,778 0,686 0,604 0,530 0,466 0,410 0,360 
30 0,740 0,636 0,546 0,467 0,400 0,342 0,294 
35 0,703 0,589 0,493 0,389 0,343 0,287 0,240 
40 0,669 0,546 0,446 0,362 0,294 0,240 0,195 
45 0,636 0,507 0,402 0,319 0,254 0,201 0,159 
50 0,605 0,470 0,364 0,280 0,217 0,168 0,130 
55 0,575 0,436 0,333 0,240 0,190 0,141 0,106 
60 0,548 0,405 0,2980,218 0,160 0,117 0,086 
Fonte: Estudo de Edificações – Valores de venda (1987) 
A depreciação funcional é aquela derivada da “inadequação, superação e/ou 
anulação” da edificação dentro do contexto da atividade econômica do imóvel e da região, 
ou devida ao seu sub-aproveitamento. 
É muito importante destacar isto: a análise da funcionalidade deve ser feita dentro do 
contexto do imóvel avaliando e, também, dentro do contexto da região, adotando-se 
sempre o BOM SENSO, nunca o avaliador deve utilizar-se do seu contexto particular/pessoal, 
por meio de suas crenças e convicções. 
Como exemplo pode-se citar uma propriedade com uma quantidade de construções 
destinadas à produção de café, só que a atividade hoje se resume à exploração de cana de 
açúcar, tanto no imóvel em estudo como em toda a região, sendo o plantio de café inviável 
devido a problemas de mão de obra e condições de clima, neste caso as benfeitorias citadas 
não apresentam mais nenhuma funcionalidade. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO CCOONNSSTTRRUUÇÇÕÕEESS EE EEDDIIFFIICCAAÇÇÕÕEESS RRUURRAAIISS 
91 
A análise da funcionalidade das construções deve abranger alguns itens, como: podem 
ser utilizadas para outra atividade dentro do imóvel? Em caso positivo, quanto em termos de 
capacidade operacional? Em caso negativo, tem valor como material usado para 
aproveitamento em outras benfeitorias? A resposta a estas perguntas e é lógico, a outras 
que forem condizentes com o problema, é que determinará a “funcionalidade” da 
construção. 
Outra questão seria também o dimensionamento e capacidade operacional com 
relação ao tamanho do imóvel e respectiva produção. Por exemplo, silos com capacidade 
muito superior a capacidade de produção no imóvel, e sem condições de armazenar 
produções de terceiros. Neste caso, a depreciação funcional seria em função da 
porcentagem utilizada atualmente. 
Segundo LIMA (2005) pode-se classificar a funcionalidade de um bem nos seguintes 
critérios: 
• Adequada: edificação está perfeitamente adequada à sua utilização; 
encontra-se 100% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando 
o imóvel e a região num período de um ano agrícola; 
• Inadequada: edificação está parcialmente adequada à sua utilização; 
aproximadamente 75% de sua capacidade é aproveitada e/ou funcional 
e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região num período de um ano 
agrícola; 
• Superada: edificação está superada, considerando as recomendações 
técnicas atuais, mas aproximadamente 50% de sua capacidade ainda é 
aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a 
região num período de um ano agrícola; 
• Residual: edificação não tem utilidade nenhuma, servindo apenas como 
fonte de material usado; 20% aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, 
considerando o imóvel e a região num período de um ano agrícola. 
Juntando a depreciação física proposta por MAGOSSI (1983) com a depreciação por 
funcionalidade proposta por LIMA (2005), surgem os seguintes coeficientes de depreciação 
física e funcional, conforme apresentado na tabela abaixo: 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO CCOONNSSTTRRUUÇÇÕÕEESS EE EEDDIIFFIICCAAÇÇÕÕEESS RRUURRAAIISS 
92 
Tabela 26 – Coeficientes de depreciação física e funcional 
Depreciação 
física 
Depreciação Funcional 
100% utilizada ou 
ótima 
75% utilizada ou 
média 
50% utilizada ou 
regular 
20% utilizada ou 
valor residual 
Ótimo – 100% 1,00 0,75 0,50 0,20 
Bom – 80% 0,80 0,60 0,40 0,16 
Regular – 60% 0,60 0,45 0,30 0,12 
Precário – 40% 0,40 0,30 0,20 0,08 
Mau – 20% 0,20 0,15 0,10 0,04 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE MMÁÁQQUUIINNAASS EE IIMMPPLLEEMMEENNTTOOSS 
93 
11. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS 
A avaliação de máquinas e implementos agrícolas deve ser feita pelo método 
comparativo direto, com a citação das fontes, conforme a norma vigente da ABNT NBR 
14.653-3:2004, que especifica o seguinte: 
10.6 – Equipamentos e máquinas agrícolas – a avaliação pode ser feita pelo 
comparativo direto de dados de mercado ou pela apuração do custo de reedição, 
quando não existir mercado para o bem. Recomenda-se a citação das fontes de 
consulta e apresentação dos cálculos efetuados. 
No caso de não ser possível a aplicação deste método por falta de elementos 
comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar entre outros o critério 
sugerido por FILLINGER (1985) que consiste, resumidamente em: 
• fixar o preço do equipamento novo, segundo pesquisa de mercado; 
• determinar a vida útil provável do bem, com base em tabelas publicadas 
(vide livro Engenharia de Avaliações, páginas 130 / 132); 
• calcular a razão de depreciação anual 
• por último, calcular a taxa de depreciação pela idade do equipamento. 
 
Tabela 27 – Coeficientes de depreciação física e funcional 
Bem 
Período de depreciação (anos) 
Limite inferior Média Limite Superior 
Veículos utilitários 3 4 5 
Maquinário e equipamentos agrícolas em geral, 
incluindo silos para grãos, cercas e obras 
8 10 12 
Edificações rurais 20 25 30 
Fonte: PINI 
Ou seja, máquinas e equipamentos deste tipo, têm suas vidas úteis, estimadas em no 
máximo igual ao limite superior, o que corresponde a uma depreciação anual de: 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE MMÁÁQQUUIINNAASS EE IIMMPPLLEEMMEENNTTOOSS 
94 
D =
100
𝐴𝐴
 
Equação 29: Depreciação máquinas e implementos 
onde: 
D = percentual anual de depreciação; 
A = número de anos previsíveis de vida útil. 
A idade limite superior não significa que o equipamento com idade maior que este não 
tenha valor de mercado. Este limite serve para determinar a depreciação anual do 
equipamento. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE SSEEMMOOVVEENNTTEESS 
95 
12. AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES 
A avaliação de animais de lide ou de criações (gado, cavalos, suínos, aves, etc.) 
também deve ser feita pelo método comparativo direto, com a citação das fontes 
consultadas. 
Por exemplo, um rebanho de gado de corte: animais destinados à engorda serão 
avaliados pelo peso (valor da arroba); animais destinados à reprodução e bezerros pelo valor 
unitário, e assim por diante. 
Para animais de elite ou de raça a avaliação também deve ser feita por comparação, 
tomando-se os cuidados necessários se forem utilizados dados de leilões (forma de 
pagamento, genealogia etc.). 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE MMAATTAASS NNAATTUURRAAIISS 
96 
13. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS 
A aplicação das recomendações a seguir deve ser utilizada apenas quando o valor das 
matas naturais já não tiver sido incluído no valor da terra nua, pois naturalmente é 
considerada como acessão natural da terra. 
A avaliação de matas naturais ou nativas deve, em primeiro lugar, atender ao pré-
requisito de ser passível de exploração exibindo-se de autorização do órgão fiscalizador, com 
a apresentação do alvará. 
Uma vez atendido este preceito, a avaliação é feita segundo o inventário florestal da 
área para determinação do volume e tipo de madeira existente, conforme recomendação da 
norma da ABNT NBR 14.653-3:2004: 
10.4 – Florestas nativas – para a identificação do valor da terra em conjunto com 
a sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito em 10.4.1 e 10.4.2. 
10.4.1 – Deve ser utilizado, sempre que possível, o método comparativo 
direto de dados de mercado. 
10.4.2 – Quando existir exploração econômica autorizada pelo órgão 
competente pode ser utilizado o método da capitalização da renda, onde 
devem ser considerados os custos diretos e indiretos. Neste caso, se for 
necessário o inventário florestal, este deve ser executado para a área 
avalianda. 
O método residual aqui indicado consistiria em determinado o volume de madeira 
explorável, quantificar o tempo e o custo necessário para a retirada desta, em um único 
corte. Lembrar o custo relativoreferente ao mercado consumidor e especial atenção ao 
tempo, uma vez que o próprio mercado consumidor tem uma capacidade de absorção da 
matéria prima segundo a lei de oferta e procura. 
A determinação do volume de madeira existente na propriedade pode ser feita pela 
seguinte equação: 
𝑉𝑉𝑚𝑚𝑎𝑎𝑎𝑎𝑒𝑒𝑖𝑖𝑟𝑟𝑎𝑎 = �
𝜋𝜋
4
×𝐷𝐷𝐴𝐴𝑃𝑃2×𝐻𝐻×𝐹𝐹𝑓𝑓×𝐹𝐹𝑒𝑒� 
Equação 30: Volume de madeira 
onde: 
Vmadeira = volume de madeira em st/árvore; 
DAP = diâmetro à altura do peito médio; 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
AVALIAÇÃO DDEE MMAATTAASS NNAATTUURRAAIISS 
97 
H = altura comercial média do povoamento; 
Ff = fator de forma do tronco, devido ao espaçamento e a espécie cultivada; 
Fe = fator de empilhamento para a espécie em estudo. 
Todos estes cálculos e explicações somente têm validade caso exista alvará de 
exploração da madeira, entretanto se não houver alvará, a mesma deixa, é lógico, de ter 
valor comercial em uma transação de compra e venda de propriedades rurais, como volume 
de madeira. 
Nestes casos, a análise deve envolver diversas variáveis, como: 
• valorização real que a mata exerce no entorno devido à preservação de 
nascentes e diminuição dos riscos de depauperação do solo entre outros; 
• se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal nº 4.771, 
de 15 de setembro de 1965 com a nova redação dada pela Lei Federal nº 
7.803 de 18 de julho de 1989 que impõe a Reserva Florestal Legal (RFL), 
caso contrário, se está atendendo à Lei Federal nº 8.171 de 17 de janeiro 
de 1991, art. 99, que obriga ao proprietário rural, quando for o caso, a 
recompor, mediante o plantio, em cada ano, de pelo menos um trinta avos 
da área total para complementar a referida RFL; 
• gastos para manutenção da área ocupada pela mata natural; 
• seqüestro de carbono 
Lembrar de que as recomendações acima não esgotam o assunto, extremamente 
complexo, e que merece uma, análise individual e criteriosa de especialista no assunto. 
 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
VALOR TTOOTTAALL DDOO IIMMÓÓVVEELL RRUURRAALL 
98 
14. VALOR TOTAL DO IMÓVEL RURAL 
Finalmente chegamos ao término do trabalho de avaliação de um imóvel, mas para 
chegar até aqui tivemos que cumprir diversos procedimentos, como decompor o valor dos 
imóveis em terra nua e benfeitorias, e apurar qual o valor isolado de cada um destes 
elementos. 
Como já foi dito, estamos trabalhando com o método evolutivo, que determina que o 
valor de um bem corresponda ao somatório de todos os seus elementos. 
Assim, depois de apurar o valor em separado de cada elemento, deve-se, 
simplesmente, somar o valor apurado para cada elemento para estabelecer o valor total da 
propriedade avalianda. 
𝑉𝑉𝑓𝑓𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑖𝑖𝑎𝑎𝑛𝑛𝑎𝑎𝑎𝑎 = 𝑉𝑉𝑉𝑉𝑁𝑁 + �𝑉𝑉𝑅𝑅 
Equação 31: Valor final da propriedade avalianda 
onde; 
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda; 
VTN = valor da terra nua; 
∑Vb = somatório do valor das diversas benfeitorias existentes na propriedade 
avalianda. 
Uma ressalva importante que deve ser feita, mesmo que no final do trabalho, é sobre 
o valor do passivo da propriedade. Mas o que é o passivo de uma propriedade? 
Assim como na contabilidade, o passivo é uma conta de resultado negativo, pois nela 
estão às pendências que incidem sobre a propriedade, quer sejam de cunho: legal, fiscal, 
tributário, ambiental, etc., mas que não estão sendo atendidas. 
Recentemente, passamos a nos preocuparmos mais com o passivo ambiental do 
imóvel rural, verificando quais pontos da legislação ambiental que não estão sendo 
cumpridos na propriedade. Este descumprimento gera uma obrigação de fazer para 
solucioná-lo, onde é necessário dispor de recursos financeiros, materiais e temporais para 
sua realização. 
Quando nos deparamos com um imóvel que possui estas pendências, deve-se apurar 
qual o valor necessário para arcar com os custos de regularização desta propriedade, este 
valor corresponde ao passivo, no caso citado de cunho ambiental. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
VALOR TTOOTTAALL DDOO IIMMÓÓVVEELL RRUURRAALL 
99 
Além desta conta com o meio ambiente, também podem existir outros passivos que 
devem ser considerados, como: a obrigatoriedade do georreferenciamento, a regularização 
de títulos e documentos, entre outros. 
Estes passivos não podem ser apuradas e simplesmente desconsideradas, portanto 
eles devem fazer parte da equação de cálculo do valor final da propriedade avalianda, que 
reorganizada pode ser expressa da seguinte forma: 
𝑉𝑉𝑓𝑓𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑎𝑖𝑖𝑎𝑎𝑛𝑛𝑎𝑎𝑎𝑎 = ��𝑉𝑉𝑉𝑉𝑁𝑁 + �𝑉𝑉𝑅𝑅� − 𝑉𝑉𝐶𝐶𝑠𝑠𝑎𝑎𝑠𝑠𝑠𝑠𝑖𝑖𝑎𝑎𝑖𝑖� 
Equação 32: Valor final da propriedade avalianda, descontado o passivo 
onde: 
Vfavalianda = valor final da propriedade avalianda; 
VTN = valor da terra nua; 
∑Vb = valor das benfeitorias; 
Vtpassivo = valor total dos passivos existentes para a propriedade avalianda. 
Desta forma, fica concluído o trabalho de avaliação de um imóvel rural, com a 
completa apuração do seu valor. 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES APLICADAS A IMÓVEIS RURAIS 
BIBLIOGRAFIA 
100 
15. BIBLIOGRAFIA 
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ABNT, AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS, SÃO PAULO, NORMA BRASILEIRA REGISTRADA N.º 14.653-3 – 
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MG, 2.002. 
	1. OBJETIVOS
	2. INTRODUÇÃO
	3. CONCEITOS BÁSICOS
	4. CONSIDERAÇÕES DA NBR 14.653
	5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
	5.1 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
	5.2 MÉTODO DA RENDA
	5.3 MÉTODO EVOLUTIVO
	6. AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
	7. AVALIAÇÃO DE TERRA NUA
	7.1 CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS
	7.2 SITUAÇÃO
	7.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO
	7.3.1 FATORES DE CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
	7.3.2 FATORES DE SITUAÇÃO
	7.3.3 FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO CONJUGADOS PARA CLASSE DE CAPACIDADE DE USO E SITUAÇÃO
	7.4 PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL
	7.5 VISTORIA IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS
	7.6 HOMOGENEIZAÇÃO
	7.6.1 NOTA AGRONÔMICA (NA)
	7.6.2 DETERMINAÇÃO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES
	7.6.3 FATOR DE ELASTICIDADE (OU OFERTA)
	7.6.4 VALOR DA TERRA NUA (VTN)
	7.6.5 VALOR DA TERRA NUA INDEXADO (VTNindexado)
	7.7 SANEAMENTO AMOSTRAL
	7.7.1 CRITÉRIO DA MÉDIA ARITMÉTICA
	7.7.2 CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO
	7.7.3 CRITÉRIO DE CHAUVENET
	7.7.4 CRITÉRIO DE ARLEY
	7.8 VALOR DA TERRA NUA DO IMÓVEL AVALIANDO
	7.9 INTERVALO DE CONFIANÇA E CAMPO DE ARBÍTRIO
	8. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS
	9. AVALIAÇÃO DE CULTURAS
	9.1 AVALIAÇÃO DE CULTURAS DOMÉSTICAS
	9.2 AVALIAÇÃO CULTURAS COMERCIAIS
	9.3 AVALIAÇÃO DE PASTAGENS
	10. AVALIAÇÃO CONSTRUÇÕES E EDIFICAÇÕES RURAIS
	11. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS
	12. AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES
	13. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS
	14. VALOR TOTAL DO IMÓVEL RURAL
	15. BIBLIOGRAFIA