metodos_e_calculos_em_engenharia_de_avaliacoes_unidade_ii

Prévia do material em texto

MÉTODOS E CÁLCULOS EM 
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
UNIDADE II
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
Elaboração
Blenda Cordeiro Mota Ribeiro
Produção
Equipe Técnica de Avaliação, Revisão Linguística e Editoração
SUMÁRIO
UNIDADE II
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS ..................................................................................................................................5
CAPÍTULO 1
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ..................................................................................... 8
CAPÍTULO 2
MÉTODO INVOLUTIVO ............................................................................................................................................................ 20
CAPÍTULO 3
MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA ..................................................................................................................... 27
CAPÍTULO 4
MÉTODO EVOLUTIVO .............................................................................................................................................................. 31
CAPÍTULO 5
MÉTODOS DE IDENTIFICAÇÃO DO CUSTO ..................................................................................................................... 37
REFERÊNCIAS ...............................................................................................................................................44
5
UNIDADE IIAVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
Esta unidade se destina a estudar os bens imóveis urbanos. Dissecaremos a ABNT 
NBR 14653 2:2011. Apesar de ter sido confirmada em 2019 (ocasião da atualização 
da parte 1), a norma demostra necessidade de atualização.
Os imóveis urbanos, conforme a ABNT NBR 14653 2:2011, devem ser classificados 
de acordo com o quadro 9 a seguir. A norma não classifica os imóveis de maneira 
abrangente.
Quadro 9. Classificação dos imóveis urbanos.
Classificação Imóveis urbanos
Quanto ao uso Residencial, comercial, industrial, institucional ou misto.
Quanto ao tipo
Terreno (lote ou gleba), apartamento, casa, escritório (sala ou andar corrido), loja, galpão, vaga de 
garagem, hotéis e motéis, hospitais, escolas, cinemas e teatros, clubes recreativos, prédios industriais 
ou misto.
Quanto ao agrupamento
Loteamento, condomínio de casas, prédio de apartamentos, conjunto habitacional (casas, prédios 
ou mistos), conjunto de salas comerciais, prédio comercial, conjunto de prédios comerciais, conjunto 
de unidades comerciais ou complexo industrial.
Fonte: Adaptado de ABNT NBR 14653 2:2011.
As atividades básicas solicitadas na parte 2 confirmam as atividades básicas da 
parte 1 (vistas na seção 1 do Capítulo 5 da Unidade 1). Acrescentam somente 
a legislação a consultar (a norma recomenda consultar a legislação disponível 
nas esferas municipal, estadual e federal, bem como restrições ambientais ou 
incentivos que possam influenciar no valor do imóvel) e alguns aspectos de 
vistoria específicos dos imóveis urbanos.
Além do que a parte 1 da norma dispõe sobre a vistoria, a parte 2 acrescenta alguns 
elementos que devem ser observados, conforme o quadro 10 a seguir:
6
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
Quadro 10. Observações em uma vistoria de imóveis urbanos.
Classificação Observações
Caracterização da região
 » Aspectos gerais.
 » Aspectos físicos.
 » Uso e ocupação do solo.
 » Infraestrutura urbana.
 » Atividades existentes.
 » Equipamentos comunitários.
Caracterização do terreno
 » Localização.
 » Utilização atual e vocação.
 » Aspectos físicos.
 » Infraestrutura urbana disponível.
 » Restrições físicas e legais ao aproveitamento.
 » Sub ou superaproveitamento.
Caracterização das edificações e benfeitorias
 » Aspectos construtivos.
 » Aspectos arquitetônicos.
 » Adequação ao uso.
 » Condições de ocupação.
 » Patologias aparentes.
Edificações e benfeitorias não documentadas » Rever seção de Documentação.
Fonte: Adaptado de ABNT NBR 14653 2:2011.
Conforme vimos na seção 2 do Capítulo 5 da Unidade 1, os procedimentos 
metodológicos se dividem por função. 
 » Métodos de identificação do valor de um bem, de seus frutos e direitos:
 › Método comparativo direto de dados de mercado.
 › Método involutivo.
 › Método evolutivo.
 › Método da capitalização da renda.
 » Métodos de identificação do custo de um bem:
 › Método comparativo direto de custo.
 › Método da quantificação de custo.
Nesta unidade, veremos os métodos descritos acima com o acompanhamento 
de algumas avaliações disponíveis na literatura, para exemplificarmos e 
compreendermos melhor cada um deles.
7
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
O Capítulo 1 analisa o método comparativo direto de dados de mercado, o 
Capítulo 2 analisa o método involutivo, o Capítulo 3 analisa o método evolutivo, 
o Capítulo 4 fecha os métodos de identificação de valor de um bem com o 
método de capitalização da renda. Por fim, o Capítulo 5 traz os métodos de 
identificação do custo de um bem, descrevendo o método comparativo direto 
de custo e o método da quantificação de custo.
Quanto à adoção de procedimentos metodológicos de avaliação de imóveis 
urbanos, a norma é clara: 
 » Sempre que possível adotar o método comparativo direto de dados de 
mercado.
 » Recomenda-se que considerações quanto ao aproveitamento eficiente do 
imóvel sejam apresentadas.
 » Para mercados em transição, é recomendável incluir a análise e o 
diagnóstico da situação do mercado.
 » Métodos não normalizados devem ser descritos e fundamentados na 
avaliação.
8
CAPÍTULO 1
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
Fundamentos do método
O método comparativo de dados do mercado visa avaliar o valor do mercado do 
bem por meio do tratamento técnico e da comparação das características dos dados 
amostrais, com dados semelhantes (ABNT, 2019a). 
A norma ainda sugere que esse método tenha prioridade para indicar o valor de 
mercado. Deve-se escolher outro método que melhor se adapte como a análise 
apenas se o método comparativo não puder ser empregado. 
O processo comparativo objetiva alcançar um valor de mercado que se aproxime do 
objeto de avaliação, fundamentando-se em outros casos com objetos parecidos, e que 
seja irrisório caso haja alguma dessemelhança. 
Vale ressaltar que é inviável encontrar e trabalhar com todos os objetos (população) 
presentes no mercado, e assim é necessário que se utilizem amostras. Quanto mais 
a população estudada for homogênea, mais homogênea será a amostra retirada. 
No entanto, o que será analisado não será padronizado. Logo, a população será 
heterogênea, resultando em amostras heterogêneas. 
Geralmente, o método comparativo de dados do mercado é utilizado para comparar 
unidades de imóveis semelhantes. O profissional devidamente habilitado produzirá 
uma pesquisa de mercado, nas diversas plataformas de informação, até mesmo dos 
imóveis já vendidos na mesma região, para que seja possível fazer um paralelo com o 
imóvel que será avaliado, dando credibilidade ao trabalho técnico do avaliador. 
Esse trabalho é realizado para que um valor possa ser atribuído ao imóvel. Quando 
se fala em valor, deve-se pensar em um preço de acordo com os demais no mesmo 
local, ou seja, um valor justo. Determinar o valor de mercado de um determinado 
bem é o mesmo que tomar medidas para que se tenha um preço justo, que será pago 
por um comprador que pensou e desejou o bem. 
Para a ABNT NBR 14653 2:2011, o proveito da propriedade vem também de toda 
a vizinhança e de todo tipo de aproveitamento que o imóvel pode ser usado, 
segundo a legislação do local onde está inserido. E o valor desse imóvel provém 
do mercado de imóveis, que cobrará um valor esperável (provável), sendo esse 
negociado de forma clara e espontânea, em uma determinada data, de acordo 
com as condições apresentadas pelo mercado (ABNT NBR 14653 1:2019). 
9
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
Esse método é legitimado pela norma brasileira (ABNT NBR14653 2:2011) e pelas 
demais responsáveis por normalizar e alinhar as avaliações de imóveis, como as 
normas regionais do IBAPE/SP.
Planejamento da pesquisa
Tem como finalidade compor uma amostra que represente os dados de mercado 
de imóveis, sempre utilizando as particularidades mais semelhantes ao objeto da 
avaliação. Nesse planejamento, é definida a estrutura da pesquisa, em que são 
selecionadas as variáveis fundamentais para explanar como se chega ao valor e 
como acontece o relacionamento de variáveis. 
A estratégia da pesquisa indica o alcance da amostragem, técnicas empregadas em 
coleta e análise de dados, escolha e como serão utilizadas as informações. Indica, 
ainda, se a análise será qualitativa ou quantitativa e as ferramentas utilizadas para 
coletar os dados.
Identificação de variáveis do modelo
Variável dependente 
É importante que seja realizado um estudo do comportamento do mercado e 
os preços (preço total ou unitário, moeda utilizada como padrão e o tipo de 
pagamento), e a uniformidade das unidades de medida.
Variáveis independentes
Esse tipo de variável deve ser selecionada de acordo com fundamentos científicos, 
princípios técnicos e experiências acumuladas. Algumas dessas variáveis selecionadas 
no planejamento de pesquisa podem mudar durante o trabalho, pois não serão 
eficientes para esclarecer como se comporta uma variável explicada. As variáveis 
independentes podem ser representadas pelas particularidades: 
 » Físicas: como área e frente.
 » Localização: bairro e logradouro.
 » Econômicas: oferta, época e tipo de negócio.
A ABNT NBR 14653 2:2011 aconselha que, sempre que possível, devem se adotar 
as variáveis quantitativas. Recomenda também que se utilizem as variáveis 
qualitativas por ordem de prioridade:
10
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
 » Variáveis dicotômicas (assumem somente duas opções e são conhecidas 
também como binárias, dummies, de estado, zero um e outros termos), com 
respostas simples como sim ou não.
 » Variáveis proxy (utilizadas em substituição de outras de difícil mensuração, 
geralmente obtidas por indicadores já publicados ou inferidas em outros 
estudos de mercado), como custos unitários básicos, índices econômicos 
existentes, coeficientes de depreciação, valores de locação praticados na região.
 » Códigos ajustados (valores extraídos das variáveis qualitativas por meio de 
modelo de regressão), desde que haja o mínimo de três características.
 » Códigos alocados (escala lógica ordenada para diferenciar características 
qualitativas), como atribuir números para classificar informações. Exemplo: 1 
casa térrea; 2 apartamento; 3 sobrado.
Levantamentos de dados do mercado
Todos os componentes que ajudarem na construção do valor devem estar 
representados e devidamente explicados. O seu agrupamento deve formar uma 
amostra representativa que deve ser arbitrária e aceitável, empregando todos os 
indícios possíveis.
É imprescindível, para o sucesso do método, que exista um conjunto de todas as 
informações e que possam ser transformados estatisticamente em uma amostra 
do mercado. A amostra, para ser capaz de gerar o valor de mercado, tem que 
fornecer informações atuais, fáceis de identificar, aleatórias, trazida de diferentes 
e confiáveis redes de informações e ter caracteres influenciadores na formação dos 
valores (preços de mercado) dos imóveis. 
Então, essa amostra deve ter a mesma organização e a mesma base que a população 
que, no caso da avaliação de imóveis, é todo o conjunto de imóveis coletado em 
determinada localidade.
Tratamento de dados 
Para realizar o tratamento de dados amostrais, de acordo com a qualidade e com a 
quantidade de dados e informações existentes, empregam-se duas formas:
Tratamento por Fatores: usam-se “fatores” para harmonizar os dados de mercado 
à média e são realizados por intermédio de estatística descritiva.
11
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
Tratamento Científico: empregam-se equações de regressão que tendem a chegar 
mais próximas dos valores de mercado. Utilizam estatística inferencial.
Tratamento por fatores
Nesse tipo de tratamento, as diferenças que possam existir entre os dados do 
mercado e o bem avaliado são homogeneizadas por fatores estabelecidos e, 
logo em seguida, realiza se a verificação estatística dos resultados que foram 
homogeneizados. O tratamento de fatores é usado em casos em que se tem uma 
amostra pequena e não é possível realizar o tratamento científico.
O conjunto de fatores aplicado a cada elemento amostral será considerado como 
homogeneizante quando, após a aplicação dos respectivos ajustes, verificar se o 
conjunto de novos valores homogeneizados apresenta menor coeficiente de variação 
dos dados que o conjunto original.
Esses fatores devem representar como o mercado se comporta nos aspectos 
espaciais e temporais, considerando: “elasticidade de preços, localização, fatores 
de forma, de padrão construtivo e depreciação” (SPU, 2018, p. 40). 
Os fatores empregados nesse tipo de tratamento devem ser apresentados 
frequentemente pelos órgãos regionais, registrados no CREA ou CAU, e devem ser 
avaliados a cada quatro anos, além de assinalar a região de aplicação.
Quando os dados são denominados homogêneos, significa dizer que são simples. 
Destaca-se que apenas uma característica é suficiente para a realização da análise. 
Os levantamentos de dados (pesquisas de elementos) buscam por conformidade 
entre os imóveis que serão avaliados. Faz-se uma seleção rigorosa das informações 
e das características que serão utilizadas na montagem da valia do bem. 
Os tratamentos por fatores de homogeneização uniformizam as distinções e utilizam 
os fatores conceituais (empíricos). Nesse sentido, faz-se a correção dos fatores 
coletados e selecionados de acordo com a experiência do profissional. 
A partir da homogeneização, cria-se a base para obter-se um conjunto de dados 
que serão utilizados para montagem estatística das pesquisas de avaliações, 
para melhor levantar a natureza do imóvel e precisar o seu valor. O cálculo 
das benfeitorias faz parte do processo de avaliações, podendo ser detalhado ou 
resumido. Em casos de benfeitorias recentes, são calculados os coeficientes de 
depreciação. 
12
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
Nesse contexto de pesquisa, ainda há itens que devem estar devidamente 
organizados para que se obtenha uma boa avaliação, como: cálculos estatísticos e 
das benfeitorias, plantas, mapas, croquis, fotografias, anotação de responsabilidade 
técnica do profissional responsável.
A ABNT NBR 14653 2:2011 traz, em seu anexo B, os procedimentos para a 
utilização de tratamento por fatores. 
A Secretaria do Patrimônio da União (SPU), em seu Manual de Avaliação de 
Imóveis, traz uma lista de fatores de homogeneização aplicáveis a cada tipo de 
imóvel urbano, conforme o quadro 11 a seguir:
Quadro 11. Fatores de homogeneização de imóveis urbanos.
Fator Terrenos Residências unifamiliares Apartamentos
Salas 
comerciais Lojas Galpões
Transposição de local
Área
Testadas múltiplas
Frente ou testada
Profundidade
Acidentação topográfica
Pedologia
Restrição legal
Projeto
Acabamento
Depreciação
Posição (frente de rua ou 
interior de galeria)
Vitrine
Garagem
Altura (pé direito)
Acesso
Fonte: Adaptado de SPU, 2018.
13
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
Em caso de utilização do tratamento por fatores, é necessário classificar a avaliação 
em três parâmetros:
 » Grau de fundamentação.
 » Enquadramento do laudo.
 » Grau de precisão.
O grau de fundamentação e o grau de precisão são divididos entre grau I, II e 
III. O grau III é o mais alto e confere status de maior objetividade ao trabalho de 
avaliação. 
Caso o trabalho não atinja o grau I, ele não será considerado um laudo de avaliação, 
mas um parecer técnico. 
O enquadramento do laudo também é dividido entre grau I, II e III. Cada grau tem 
uma série de parâmetros mínimos que devem ser atendidos paraclassificação. 
Grau de fundamentação 
A tabela 3 da ABNT NBR 14653 2:2011, aqui reproduzida no quadro 12, traz as 
especificações mínimas para cada grau.
Quadro 12. Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores.
Item Descrição
Grau
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando
Completa quanto a todos os 
fatores analisados
Completa quanto aos 
fatores utilizados no 
tratamento
Adoção de situação 
paradigma
2 Quantidade mínima de dados de mercado utilizados 12 5 3
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de 
informações relativas a 
todas as características dos 
dados analisadas, com foto 
e características observadas 
pelo autor do laudo
Apresentação de 
informações relativas a 
todas as características dos 
dados analisadas
Apresentação de 
informações relativas a 
todas as características dos 
dados correspondentes 
aos fatores utilizados
4
Intervalo admissível de ajuste 
para cada fator e para o 
conjunto de fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 ª
a No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, 
com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.
Fonte: Adaptado de ABNT NBR 14653 2:2011.
14
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
Para uma avaliação atingir o Grau III de fundamentação, ela deve:
 » apresentar o laudo completo;
 » identificar completamente os endereços das amostras utilizadas;
 » identificar as fontes de informação;
 » adotar valor final coincidente com a estimativa pontual de tendência central.
Enquadramento do laudo 
A tabela 4 da ABNT NBR 14653 2:2011, aqui reproduzida no quadro 13, traz a 
pontuação mínima para o enquadramento do laudo.
Quadro 13. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização 
do tratamento por fatores.
Graus Pontos mínimos Itens obrigatórios
III 10 Itens 2 e 4 no Grau III, com os demais no mínimo no Grau II
II 6 Itens 2 e 4 no Grau II, com os demais no mínimo no Grau I
I 4 Todos no mínimo no Grau I
Fonte: Adaptado de ABNT NBR 14653 2:2011.
Para enquadrar o laudo, deve-se considerar a soma de pontos para o conjunto de 
itens do quadro 12, sendo que o atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 
ponto; do Grau II, 2 pontos; do Grau III, 3 pontos.
Grau de precisão 
A tabela 5 da ABNT NBR 14653 2:2011, aqui reproduzida no quadro 14, traz as 
especificações mínimas para classificação do grau de precisão, conforme intervalo 
de confiança.
Quadro 14. Grau de precisão nos casos de utilização de modelos de regressão linear ou do 
tratamento por fatores.
Descrição
Grau
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central £ 30% £ 40% £ 50%
Fonte: Adaptado de ABNT NBR 14653 2:2011.
Quando a amplitude do intervalo de confiança ultrapassar 50%, não há classificação 
do resultado quanto à precisão e é necessária justificativa com base no diagnóstico 
do mercado.
15
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
Tratamento científico
Nesse tipo de tratamento são utilizados recursos da inferência estatística, com o 
objetivo de modelos para o mercado, principalmente o imobiliário. Eles compõem 
equações de regressão de acordo com as informações do mercado analisado.
A análise por regressão é a estratégia mais usada quando se precisa avaliar a relação 
de variáveis. A análise por regressão conta com dois modelos: a regressão linear 
simples e o modelo de regressão múltipla. Esses são os modelos mais comumente 
utilizados na Engenharia de Avaliações, embora não sejam os únicos. 
A ABNT NBR 14653 2:2011 traz, em seus anexos A, C, D e E, os procedimentos 
para a utilização de tratamento científico, sendo, respectivamente, modelos 
de regressão linear, modelos de regressão espacial, modelos de análise 
envoltória de dados (envoltória sob dupla ótica) e modelos de redes neurais 
artificiais. 
Em caso de utilização do tratamento científico, também é necessário classificar a 
avaliação em três parâmetros:
 » Grau de fundamentação.
 » Enquadramento do laudo.
 » Grau de precisão.
O grau de fundamentação e o grau de precisão são divididos entre grau I, II e 
III. O grau III é o mais alto e confere status de maior objetividade ao trabalho de 
avaliação. 
Caso o trabalho não atinja o grau I, ele não será considerado um laudo de avaliação, 
mas um parecer técnico. 
O enquadramento do laudo também é dividido entre grau I, II e III. Cada grau tem 
uma série de parâmetros mínimos que devem ser atendidos para classificação. 
Grau de fundamentação 
A tabela 1 da ABNT NBR 14653 2:2011, aqui reproduzida no quadro 15, traz as 
especificações mínimas para cada grau.
16
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
Quadro 15. Grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear.
Item Descrição
Grau
III II I
1 Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todas as variáveis analisadas
Completa quanto às 
variáveis utilizadas no 
modelo
Adoção de situação 
paradigma
2 Quantidade mínima de dados de mercado utilizados 6 (k + 1) 
a 4 (k + 1) a 3 (k + 1) a
3 Identificação dos dados de mercado
Apresentação de informações 
relativas a todos os dados 
e variáveis analisados na 
modelagem, com foto e 
características observadas 
pelo autor do laudo
Apresentação de 
informações relativas 
a todos os dados e 
variáveis analisados na 
modelagem
Apresentação de 
informações relativas 
aos dados e variáveis 
efetivamente 
utilizados no modelo
4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável b Admitida 
c
5
Nível de significância (somatório 
do valor das duas caudas) máximo 
admitido para a rejeição da hipótese 
nula de cada regressor (teste bicaudal)
10% 20% 30%
6
Nível de significância máximo 
admitido para a rejeição da hipótese 
nula do modelo através do teste F de 
Snedecor 
1% 2% 5%
a k é o número de variáveis independentes.
b Desde que: 
a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à 
metade do limite amostral inferior;
b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável, em módulo
c Desde que: 
a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores à 
metade do limite amostral inferior;
b) o valor estimado não ultrapasse 20% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e 
simultaneamente, em módulo.
Fonte: Adaptado de ABNT NBR 14653 2:2011.
Para uma avaliação atingir o Grau III de fundamentação, ela deve:
 » apresentar o laudo completo;
 » apresentar a análise do modelo no laudo, com a verificação da coerência do 
comportamento da variação das variáveis em relação ao mercado, bem como 
suas elasticidades em torno do ponto de estimação;
 » identificar completamente os endereços das amostras utilizadas;
 » identificar as fontes de informação;
17
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
 » adotar a estimativa de tendência central.
Para maiores especificidades, consultar as seções 9.2.1.2 a 9.1.2.5 da ABNT NBR 
14653 2:2011.
Enquadramento do laudo 
A tabela 2 da ABNT NBR 14653 2:2011, aqui reproduzida no quadro 16, traz a 
pontuação mínima para o enquadramento do laudo.
Quadro 16. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização 
de modelos de regressão linear.
Graus Pontos mínimos Itens obrigatórios
III 16 Itens 2, 4, 5 e 6 no Grau III, com os demais no mínimo no Grau II
II 10 Itens 2, 4, 5 e 6 no Grau II, com os demais no mínimo no Grau I
I 6 Todos no mínimo no Grau I
Fonte: Adaptado de ABNT NBR 14653 2:2011.
Para enquadrar o laudo, deve-se considerar a soma de pontos para o conjunto de 
itens do quadro 15, sendo que o atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 
ponto; do Grau II, 2 pontos; do Grau III, 3 pontos.
Grau de precisãoO Grau de precisão é igual ao dado no tratamento de fatores. Rever a seção anterior.
Confira os conceitos de análise de resíduos, multicolinearidade e outliers:
Análise de resíduos: resíduos são as distintas características das amostras, 
ou seja, o ajuste entre o que foi avaliado e o que foi dado como informação 
no uso das equações, deixando alguns aspectos sem definição, como a 
independência, a média zero e a variância constante. Chegando à distribuição 
normal, que detecta os erros, com modelo de acordo, os resíduos podem 
concretizar as informações ou demonstrarão uma resposta negativa para 
aquela amostra. A análise de resíduos é uma das partes mais importantes na 
justificativa do modelo. Tem o papel de limpar, verificar os erros (verdadeiros) 
da amostra após a escolha do modelo a ser utilizado e determinam a equação. 
Para isso, é necessário que os desvios da amostra não sejam nulos.
Multicolinearidade: relação entre as variáveis dependentes e independentes. 
Para tratar as informações com multicolinearidade, é aconselhável que sejam 
18
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
realizadas algumas medidas corretivas. Em situações de avaliação de um imóvel, 
não é necessário ter cuidado com a multicolinearidade, desde que utilizada a 
estimativa pontual. Normalmente, a multicolinearidade é provocada pela 
natureza dos dados, especialmente nas áreas de economia com variáveis que 
traduzem os valores de mercado. Além disso, esse efeito ainda pode acontecer 
quando é realizada uma amostragem incorreta.
Outliers: os outliers (pontos fora de série) são elementos com comportamento 
muito diferente dos demais. Os outliers não devem representar mais do que 5% 
dos dados. Se os outliers são muitos distintos do avaliando, então devem ser 
removidos. Contudo, se os outliers são mais parecidos com o avaliando do que 
o restante da amostra, a coleta de dados foi mal-conduzida, e deve-se voltar ao 
mercado para a busca de um conjunto de dados melhor. 
Para mais informações, consulte o anexo A da ABNT NBR 14653 2:2011.
Campo de arbítrio
De acordo com a definição da ABNT NBR 14653 1:2019, o campo de arbítrio é 
o “intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, 
dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela 
existência de características próprias não contempladas no modelo”.
O campo de arbítrio corresponde ao intervalo com amplitude de 15 %, para mais 
e para menos, em torno da estimativa de tendência central utilizada na avaliação. 
Caso não seja adotado o valor calculado, o profissional avaliador deve justificar sua 
escolha.
Fator de depreciação
A depreciação está ligada ao desgaste submetido pela edificação ao logo do tempo, 
ocasionado por diversos fatores que acaba por diminuir o seu valor econômico. A 
depreciação pode ser física, funcional, ambiental e econômica.
O cálculo da depreciação física pode ser realizado de forma analítica por meio de 
orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo ou por meio 
da aplicação de coeficiente de depreciação, que leva em conta a idade e o estado de 
conservação. Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor depreciável.
19
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
O fator de depreciação (Fd) ou fator de depreciação física e funcional é o 
multiplicador que visa a depreciar o imóvel novo para atingir condições 
semelhantes às do imóvel avaliando. Em termos matemáticos, temos:
VD = VN . Fd
Sendo:
VD = valor depreciado;
VN = valor do imóvel novo;
Fd = fator de depreciação.
É importante ressaltar que a ABNT NBR não utiliza o termo Heidecke em nenhuma 
das suas normas, mas ressalta que a depreciação (ABNT, 2011, p. 21) deve ser 
calculada considerando a idade e o estado de conservação do bem. Somente o 
método de Ross Heidecke considera isso. 
Heidecke aperfeiçoou o método de Ross e passou a considerar, além da idade do 
imóvel, seu estado de conservação para encontrar o coeficiente k e, em seguida, 
encontrar o valor de Fd.
O cálculo do método de Ross Heidecke se dá em três etapas:
1. Encontrar a classificação do estado de conservação.
2. Após encontrar a classificação e de posse da idade do imóvel em % da vida útil, 
se encontra o valor do coeficiente k (estado de conservação).
3. Após encontrar o k, aplica o na fórmula a seguir e encontra o Fd:
Fd = { 100 [ k . (1 – r ) ] } / 100
Onde:
r = valor residual.
20
CAPÍTULO 2
MÉTODO INVOLUTIVO
Fundamentos do método involutivo
A ABNT NBR 14653 1:2019 mantém a conceituação do método involutivo, 
acrescentando somente o esclarecimento do valor de mercado e as condições das 
premissas especiais:
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento 
eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico 
econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com 
as características do bem e com as condições do mercado no qual 
está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e 
comercialização do produto. O método involutivo pode identificar 
o valor de mercado. No caso da utilização de premissas especiais, o 
resultado é um valor especial. 
O método é bem aplicado quando não há histórico de negociações de imóveis 
do mesmo tipo. Em um terreno urbano, o objetivo é analisar a classificação do 
possível imóvel construído sobre ele, seus custos e possíveis lucros. De acordo com 
a SPU (2018, p. 52 53), este método é utilizado:
[...] toda vez que não existam dados amostrais comparáveis e que o 
terreno não esteja sendo usado de forma eficiente, como por exemplo: 
a) lotes urbanos vazios, quando no entorno não há terrenos nas 
mesmas condições; 
b) lotes urbanos com apenas uma casa construída, em logradouro já 
ocupado por edifícios de vários andares; 
c) glebas situadas em zona urbana ou de expansão urbana ainda não 
loteadas ou subaproveitadas.
Quando a avaliação é feita para uma gleba, a viabilidade do empreendimento 
(loteamento) é verificada e comparada às informações encontradas de um suposto 
preço do terreno onde está inserido. Segundo as características determinantes 
da região, faz-se o projeto de loteamento com tamanhos iguais aos praticados 
na região. Certifica-se dos totais dos gastos relativos à gleba, então, o valor será 
formado pela diferença entre o montante dos gastos e a soma do capital das vendas 
dos lotes.
21
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
Gleba urbana é uma área de grandes extensões que será utilizada em sua totalidade, 
subdividida em lotes que, posteriormente, serão urbanizados. A gleba urbana pode 
ser destinada a uso residencial, comercial, industrial ou misto. 
Deve-se aproveitar eficientemente o terreno, verificar a relação entre os custos 
unitários de venda e o preço bruto da gleba e possuir áreas significativas após a 
divisão do terreno.
A regulamentação do parcelamento do solo brasileiro está garantida na Lei 
Federal n. 6.766/1979. Esta lei passou por revisões em 1999, 2004, 2007, 2010, 
2011, 2012, 2017, 2018 e 2019. Além dela, cada município tem a sua própria 
lei complementar. Vale sempre conferir a legislação federal e a legislação 
específica da região do bem avaliando.
Recomendações da ABNT NBR 14653 2:2011
Vistoria
A vistoria deste método, assim como a de todos os outros, deve ser feita de acordo 
com as especificações do Capítulo 5 da Unidade I. 
Projeto hipotético
Segundo a ABNT NBR 14653 2:2011, todo o aproveitamento do terreno deve ser 
realizado. Para isso, será necessário ter um levantamento topográfico da área 
(planimetria e altimetria). É imprescindível, para o avaliador, a formação do projeto. 
O avaliador deve estar atento à legislação urbanística. As unidades devem estar 
de acordo com as semelhantes da mesma região e de acordo com plano diretor da 
região, além da quantidade de lotes que possam ser viáveis. 
A elaboração do anteprojeto, captando o melhor aproveitamento do terreno, deve 
estar compatível com as leis municipais. Esse anteprojeto deveser realizado de 
modo a ser bem aceito pelo público que irá compra-lo e deve apresentar liquidez. 
O anteprojeto busca afirmar a viabilidade do terreno, definindo hipoteticamente: os 
valores de preço de venda, custo com a construção, e a noção da área real que será 
construída. 
Ademais, tem o objetivo de verificar em que tempo as unidades (o menor possível), 
após o lançamento, estariam totalmente vendidas, deve-se prever cenários 
diferentes, favoráveis ou não.
22
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
Pesquisa de valores
Para a pesquisa de valores, é necessário ter como base os valores praticados na 
região e buscar o preço unitário do lote, para ter ciência de quanto custarão as 
unidades quando estiverem prontas. Ainda, é importante levar em consideração 
as características físicas do terreno inicialmente e posteriormente após a 
implantação do empreendimento. Para tanto, a norma recomenda utilizar os 
preceitos adotados no método comparativo direto de dados de mercado.
Previsão de receitas
As despesas e as receitas são comparadas mês a mês. Ao comprar o terreno, também 
assumimos outras despesas, como impostos, valores para modificação do terreno 
com infraestrutura, além de oferecer ao empreendedor a margem de lucro esperada 
ou próxima da esperada. 
No final, calculamos um lucro bruto do empreendimento, no qual estarão juntos 
os valores de terreno inicial, os custos e o lucro do incorporador, e mais o fator 
de comercialização. São deduzidas das vendas as despesas de publicidade, 
propaganda e corretagem. Não se pode esquecer de incluir na planilha os juros e 
as taxas de empréstimos mensais, de acordo com a usual do mercado financeiro 
local.
Deve-se levantar um orçamento global com base no anteprojeto, pela área total 
construída, multiplicando pelo C.U.B (Custo Unitário Básico do Sinduscon) e mais 
os custos ali não previstos (manutenção), multiplicando pelas verbas de projetos, 
administração, impostos e lucro da construtora. Posteriormente, somam-se os 
valores das unidades e, assim, obtém-se o valor do empreendimento pronto, 
ou seja, todo o tipo de despesas necessárias para a construção, modificação do 
terreno, lucro obtido e também as despesas de comercialização, de acordo com as 
taxas fixas ou não. 
Para entender a margem de risco, é importante elaborar uma planilha contábil 
de receita e de despesas com os dados de vendas e com o montante de custo de 
realização da obra. Matematicamente, montou-se uma fórmula para tentar margear 
os valores dos lotes.
VL = VG +DC +DU + L
Sendo: 
23
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
VL = Valor de venda dos lotes;
VG = Valor de gleba;
DC = Despesas de compra;
DU = Despesas de urbanização;
L = Lucro.
Quando as áreas forem de pequeno porte, é descartada a necessidade de 
formulação matemática financeira como juros, riscos etc. Nesses casos, usa-se:
DC = 1,5% x VG = 0,015 x VG
L = 10% x VL = 0,10 VL
Contudo, sabe-se que o valor de venda dos lotes está diretamente ligado a VL, ao 
somatório das áreas dos lotes, ao preço médio unitário (que é dependente das 
características físicas) e ao preço unitário do terreno. 
Levantamento do custo de produção do projeto hipotético
Por meio do orçamento levantado para a obra, é obtida uma média de custos 
diretos e indiretos a serem gastos para a implantação do empreendimento. 
Leva-se em conta o preço de compra e de todos os demais custos envolvidos em 
uma construção, tais como composições de preço de materiais, equipamentos, 
maquinário, mão de obra, projetos diversos, encargos sociais, taxas, impostos etc.
Previsão de despesas adicionais
As despesas são colocadas da seguinte forma:
 » Custos iniciais: compra do imóvel.
 » Comercialização: gastos envolvidos para realizar um bom relacionamento de 
venda com o cliente.
 » Administração do empreendimento: custos fixos, vigilância etc.
 » Legais: escritura, registros, certidões, impostos, taxas etc.
 » Indiretas: propaganda, publicidade.
24
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
A previsão para início da obra e sua conclusão está diretamente ligada à 
comercialização das unidades.
Margem de lucro do incorporador 
O modelo escolhido é apresentado como uma decisão baseada na economia. 
Pensando em se obter determinado lucro, pode-se dizer que é utilizada a teoria da 
decisão, em que os riscos são certos em função de suposições para uma possível 
implantação comercial do empreendimento.
Acreditando na teoria de que quanto maior o investimento, maior será o lucro 
líquido, ou seja, o valor isento de taxas, encargos ou ônus, assim serão alcançados 
proventos de maneira legal e com tendência de crescimento. 
Contudo, não se pode esquecer de que existem outros gastos que podem trazer 
a queda dos rendimentos. Para margear o lucro líquido faz se, geralmente, uma 
simulação do fluxo de caixa do empreendimento.
Já o lucro líquido que resta das deduções será inferido ainda da margem destinada 
ao que seria o lucro líquido do incorporador. Após essas deduções, é encontrado o 
valor do terreno, chamado de valor involutivo do terreno. 
A norma chama atenção para que a margem de lucro sugerida para modelos 
estáticos esteja de acordo com o mercado, já as margens com fluxo de caixa estão 
diretamente ligadas ao risco do empreendimento que será implantado.
Prazos
De acordo com a norma, o projeto imaginário deve estar de acordo com as 
características físicas do terreno e sincronizado com os recursos disponíveis, com a 
tecnologia, inovação do projeto e o mercado imobiliário com suas nuances. 
Ela destaca também que as negociações das unidades, prontas ou não, estejam em 
harmonia com a estrutura e com o comportamento e a eficiência do mercado. 
Taxas
Em situações que o uso de modelo dinâmico seja necessário, é aconselhável 
esclarecer as taxas de juros, de vacância, de empréstimos, de administração, de 
amortização de hipotecas e de ocupação, além das taxas financeiras e cartoriais.
25
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
Modelo
As avaliações têm como parâmetros três modelos distintos para serem utilizados 
de acordo com a escolha do profissional habilitado de avaliação. São eles:
 » Modelo por fluxos de caixas específicos (veremos no próximo capítulo).
 » Modelo simplificado dinâmico para aplicação (modelo no qual as despesas e 
receitas são previstas ao longo do tempo, com base em fluxo de caixa).
 » Modelo estático (modelo que utiliza fórmulas simplificadas e que não leva em 
conta o tempo de ocorrência das despesas e receitas).
Classificação da avaliação
Similarmente ao método comparativo direto de dados de mercado, é necessário 
classificar a avaliação em dois parâmetros:
 » Grau de fundamentação.
 » Enquadramento do laudo.
O grau de fundamentação é dividido entre grau I, II e III. O grau III é o mais alto 
e confere status de maior objetividade ao trabalho de avaliação. 
Caso o trabalho não atinja o grau I, ele não será considerado um laudo de avaliação, 
mas um parecer técnico. 
O enquadramento do laudo também é dividido entre grau I, II e III. Cada grau tem 
uma série de parâmetros mínimos que devem ser atendidos para classificação. 
Grau de fundamentação 
A tabela 8 da ABNT NBR 14653 2:2011, aqui reproduzida no quadro 17, traz as 
especificações mínimas para cada grau.
Quadro 17. Grau de fundamentação no caso de utilização do método involutivo.
Item Descrição
Grau
III II I
1 Nível de detalhamento do projeto hipotético Anteprojeto ou projeto básico Estudo preliminar
Aproveitamento, ocupação e 
usos presumidos
2
Preço de venda das 
unidades do projeto 
hipotético
No mínimo grau II de 
fundamentação no método 
comparativo
Grau I de fundamentação 
no método comparativo Estimativa
26
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
Item Descrição
Grau
III II I
3 Estimativa dos custos de produção
Grau III de fundamentação no 
método da quantificação do 
custo
Grau II de fundamentação 
no método da 
quantificação do custo
Grau I defundamentação no 
método da quantificação do 
custo
4 Prazos Fundamentados com dados obtidos no mercado Justificados Arbitrados
5 Taxas Fundamentadas com dados obtidos no mercado Justificadas Arbitradas
6 Modelo Dinâmico com fluxo de caixa Dinâmico com equações predefinidas Estático
7 Análise setorial e diagnóstico de mercado
De estrutura, conjuntura, 
tendências e conduta Da conjuntura Sintéticos da conjuntura
8 Cenários Mínimo de 3 2 1
9 Análises de sensibilidade do modelo
Simulações com discussão do 
comportamento do modelo
Simulações com 
identificação das variáveis 
mais significativas
Sem simulação
Fonte: Adaptado de ABNT NBR 14653 2:2011.
Para uma avaliação atingir o Grau III de fundamentação, ela deve apresentar o 
laudo completo.
Enquadramento do laudo 
A tabela 9 da ABNT NBR 14653 2:2011, aqui reproduzida no quadro 18, traz a 
pontuação mínima para o enquadramento do laudo.
Quadro 18. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização 
do método involutivo.
Graus Pontos mínimos Itens obrigatórios
III 22 Itens 2, 6, 7 e 8 no Grau III, com os demais no mínimo no Grau II
II 13 Itens 2, 6, 7 e 8 no Grau II, com os demais no mínimo no Grau I
I 9 Todos no mínimo no Grau I
Fonte: Adaptado de ABNT NBR 14653 2:2011.
Para enquadrar o laudo, deve-se considerar a soma de pontos para o conjunto de 
itens do quadro 17, sendo que o atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 
ponto; do Grau II, 2 pontos; do Grau III, 3 pontos.
27
CAPÍTULO 3
MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA 
Especificações do método
A ABNT NBR 14653 1:2019 mantém a conceituação do método da capitalização 
da renda, acrescentando somente o esclarecimento do valor de mercado e as 
condições das premissas especiais:
Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente 
da sua renda líquida prevista, considerando se cenários viáveis. 
O método da capitalização da renda pode identificar o valor de 
mercado. No caso de utilização de premissas especiais, o resultado 
é um valor especial.
Esse método determina o valor de um bem por meio da valia fixa dele, ou seja, 
encontra a renda gerada pelo imóvel que pode ser líquida real ou prevista. É 
importante determinar prazos da capitalização e das taxas eventuais de desconto. 
Gerando o chamado valor econômico do imóvel, então quaisquer empreendimentos 
imobiliários, como empresas, espaços, vagas de garagens ou cultura podem ser 
avaliados por esse método, tendo em vista a viabilidade vigente.
Também são avaliadas as seções do imóvel, para determinados bens, por exemplo, 
uma jazida ou reserva de óleo. Eles não são encontrados à venda no mercado, 
então, não são recriáveis. Contudo, nem por isso são elementos sem valor. 
O mercado, nesse tipo de situação, procura quem está disposto a pagar para obter 
ganhos por meio do possível rendimento do elemento citado, sendo de curto, médio 
ou longo prazo. 
No caso de avaliação nessas condições, o método da capitalização da renda se 
encaixa perfeitamente. Pensando como o mercado de imóvel, o método prevê a 
renda que será gerada pelo imóvel, durante sua vida útil, dando forma à evidência 
de seu valor negociável. 
Existem alguns fatores que devem ser avaliados no método de renda:
 » O fluxo de caixa futuro decorrente do ativo avaliado.
 » A duração de tal fluxo de caixa.
 » O risco do fluxo de caixa.
28
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
Esses fatores são importantes para avaliar o método da capitalização da renda. O 
grande problema de empregar o método da renda é reconhecer o fluxo de caixa 
advindo do ativo analisado. 
Diversas proposições necessitam ser avaliadas para calcular adequadamente o 
fluxo de caixa. Dentre elas está:
 » Tamanho do mercado.
 » Segmento adequado do mercado.
 » Existência de crescimento ou não da demanda pelo produto futuramente.
 » Grau de atuação da empresa no mercado e o valor do produto praticado.
Determinando esses elementos é possível obter um fluxo de caixa coerente ao 
ativo. Após a determinação do fluxo de caixa é necessário subtrair os gastos 
relacionados à receita.
A norma prevê o uso deste método preferencialmente para empreendimentos, 
conforme será visto no Capítulo 1 da Unidade 4. 
Caso este método seja utilizado para avaliação de imóveis urbanos, considerando 
a capacidade de os imóveis gerarem renda (aluguéis, arrendamentos, produção, 
negócio ou qualquer atividade de obtenção de receitas), ele deve seguir 4 passos 
fundamentais:
1. Estimar as receitas e despesas.
2. Montar o fluxo de caixa.
3. Estabelecer a taxa mínima de atratividade.
4. Estimar o valor do imóvel.
Sempre que sejam utilizados métodos que exigem catalogação de dados 
financeiros referentes aos custos do bem, as planilhas devem ser anexadas ao 
laudo.
Receitas e despesas
A receita bruta resulta da estimativa do valor atual de todas as receitas provenientes 
da exploração do bem em análise, a serem obtidas ao longo da vida economicamente 
útil do imóvel. 
29
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
Em contrapartida, durante a vida útil do imóvel ocorrerão despesas operacionais, 
de manutenção, de impostos, inclusive as de condomínio, caso estas não sejam 
transferíveis. 
Fluxo de caixa
No modelo chamado fluxo de caixa, as condições de operação real são 
aparentemente demonstradas, mas não são verdadeiras. 
A recomendação da estrutura básica do quadro 19 a seguir para montagem do 
fluxo de caixa está de acordo com a ABNT NBR 14653 4:2002, dentro de um 
contexto que pode gerar os resultados necessários para o avaliador. 
Quadro 19. Estrutura básica de fluxo de caixa.
1 Receita líquida 1.1 + 1.2
1.1 Receita bruta 
1.2 Deduções da receita bruta 
2 Custo direto 2.1 + 2.2 + 2.3 + 2.4 + 2.5
2.1 Custo de mão de obra 
2.2 Custo de matéria prima 
2.3 Custo de utilidades 
2.4 Custo de manutenção 
2.5 Custo direto de vendas 
3 Resultado Bruto 1 + 2
4 Custo indireto 4.1 + 4.2 + 4.3 + 4.4
4.1 Despesas administrativas 
4.2 Despesas com marketing 
4.3 Despesas gerais 
4.4 Resultado de operações financeiras 
5 Resultado operacional 3 + 4
6 Resultado não operacional 6.1 + 6.2
6.1 Receitas não operacionais 
6.2 Despesas não operacionais 
7 Resultado antes de tributação 5 + 6
8 Deduções da base tributária 8.1 + 8.2
8.1 Depreciação contábil do ativo imobilizado 
8.2 Outras deduções da base tributária 
9 Lucro tributável 7 + 8
10 Impostos e contribuições 10.1 + 10.2
10.1 Imposto de renda 
30
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
10.2 Contribuição social sobre o lucro tributável 
11 Resultado após a tributação 7 + 10
12 Investimento 12.1 + 12.2 + 12.3 + 12.4
12.1 Implantação 
12.2 Ampliação e melhorias 
12.3 Reposição/substituição/exaustão 
12.4 Necessidade de capital de giro 
13 Renda líquida 11 + 12
Fonte: ABNT NBR 14653 4:2002.
O fluxo de caixa é composto por um emaranhado de receitas e despesas de um 
empreendimento, no período específico, em um horizonte que é estipulado 
segundo a natureza do negócio, características da área, estágio tecnológico, 
dentre outros. 
Utilizando-se de cenários favoráveis, a análise de risco faz parte de todo 
empreendimento e deve ser dimensionada de forma que não reste dúvidas sobre 
a implantação do negócio. Se essa etapa for negligenciada, pode levar a danos 
irrecuperáveis para a incorporadora ou para o negociador. 
O fluxo de caixa é um gerador de valor de um determinado bem, para um 
determinado investidor (proprietário específico), em um determinado uso 
específico. 
É definido como um valor muitas vezes menor que o do mercado, em determinada 
data, projetado para alguns supostos pagamentos, de acordo com valor relativo do 
dinheiro no período que está sendo projetado.
Taxa mínima de atratividade 
Esta taxa é estimada em função das oportunidades de investimentos alternativos 
existentes no mercado de capitais e, também, dos riscos do negócio. 
Valor do Imóvel 
O valor máximo estimado para oimóvel é representado pelo valor atual do fluxo de 
caixa, descontado pela taxa mínima de atratividade.
Na definição do Valor de Mercado (Valor Presente Líquido – VPL) será considerado 
um Cenário Básico projetado para no mínimo 10 (dez) anos.
31
CAPÍTULO 4
MÉTODO EVOLUTIVO
Fundamentos do método
A ABNT NBR 14653 1:2019 mantém a conceituação do método evolutivo, sem 
ajustes:
Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus 
componentes. Caso a finalidade seja a identificação do valor de 
mercado, deve ser considerado o fator de comercialização. 
É capaz de evidenciar o valor de um bem, inserido em determinado mercado, 
realizando a soma de todos os seus valores e de tudo o que compõe. É eficaz quando 
não se tem dados amostrais semelhantes ao que está sofrendo avaliação, como 
galpões, residências de alto padrão etc.
Um dos modos de obter o valor do imóvel é por meio da junção de outros métodos, 
a partir do custo do terreno, levando-se em conta os gastos de reprodução de 
benfeitorias quando já estiverem depreciadas, e o fator de comercialização caso 
seja necessário identificar o valor de mercado, por exemplo. 
Essa escolha vem por conta da falta de informações que levariam ao uso do método 
comparativo de dados de mercado, quando as áreas onde o bem é avaliado estão 
inseridas na parte mais urbana do município, e as informações sobre as vendas dos 
terrenos livres são insuficientes. 
O método é eficaz pois é possível quantificar o valor do terreno pelo valor total da 
edificação nele implantada, deduzindo os valores das construções que existam no 
local. 
Outra forma da utilização desse método evolutivo é se a avaliação quiser chegar ao 
valor das construções, para isso então é utilizada a subtração inversa, em que se 
deduz o valor do terreno do valor do imóvel construído nele.
Para chegar ao valor, a norma especifica a seguinte equação:
VI = (VT + CB) . FC
Em que:
VI = valor do imóvel;
32
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
VT = valor do terreno;
CB = custo de reedição da benfeitoria;
FC = fator de comercialização. 
Em casos de conhecimento do valor total do imóvel e desconhecimento do custo 
de reedição ou valor do terreno, o método evolutivo pode ser utilizado, através da 
equação acima.
Percebemos que, para chegar ao valor final do imóvel, precisamos de três 
informações. Vamos ver detalhadamente como conseguir cada uma dessas 
informações. 
Valor do terreno
É crucial, para que se tenha êxito na aplicação do método evolutivo, que o valor do 
terreno seja encontrado pelo método comparativo de dados de mercado. Quando as 
informações não forem suficientes, utiliza-se o método involutivo. 
Custo de reedição da benfeitoria
As benfeitorias encontradas devem ser adequadas ao método comparativo direto 
de custo ou, caso não seja possível, ao método da quantificação de custo (veremos 
os métodos de identificação do custo no próximo capítulo).
Em casos de imóveis localizados em zonas de alta densidade urbana, o profissional 
avaliador deve considerar as benfeitorias, analisando o aproveitamento do terreno 
(tanto sub quanto super) e sempre evidenciar todos os cálculos utilizados.
O custo de reedição da benfeitoria é a diferença entre o custo de reprodução e o 
valor após depreciação, conforme equação a seguir:
CB = CN - VD
Em que:
CB = custo de reedição da benfeitoria;
CN = custo de reprodução;
VD = valor do imóvel após depreciação ou valor depreciável;
Para calcular o custo de reedição, precisamos entender o conceito de CN e de VD.
33
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
Custo de reprodução (CN)
O custo de reprodução é, conforme já relembramos na ABNT NBR 14653 1:2019 (p. 
3), o “custo necessário para reproduzir um bem idêntico, com a consideração dos 
seus insumos pertinentes, sem considerar eventual depreciação”.
Isso significa que o custo de reprodução pode ser calculado de duas maneiras: a 
partir do somatório de seus custos de construção e demais despesas (orçamento 
detalhado) ou a partir do produto de sua área (em m2) e seu valor do m2 
estabelecido pelo Sindicato da Indústria da Construção (SINDUSCON) ou pelo 
Sistema Nacional de Preços e Índices para a Construção Civil (SINAPI). Veremos 
os métodos de identificação de custo no próximo capítulo.
Valor do imóvel após depreciação (VD)
Para calcular o valor do imóvel após depreciação (VD – também chamado de valor 
depreciável) no método evolutivo, é necessário, de acordo com Silveira (2019), 
utilizar a seguinte equação:
VD = Fd . (CN - CR)
Em que:
VD = valor do imóvel após depreciação ou valor depreciável;
Fd = fator de depreciação;
CN = custo de reprodução;
CR = custo residual.
É convencionado que o método de calcular o fator de depreciação mais justo, 
atualmente, é o método de Ross Heidecke. Entretanto, as normas brasileiras não 
exigem que este método seja utilizado, deixando a escolha aberta ao avaliador.
 » Fator de depreciação: nós já vimos como calculá-lo no método comparativo 
direto de dados de mercado. Basta voltarmos à seção do capítulo 1 desta 
unidade.
 » Custo de reprodução: nós já vimos como calculá-lo na seção anterior.
 » Custo residual: usualmente 20% do valor do imóvel para unidades 
residenciais. Caso seja utilizado outro valor, este deve ser justificado ou 
calculado de acordo com a proporção da vida útil do imóvel.
34
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
Fator de comercialização
Para calcular o valor final do imóvel pelo método evolutivo, o fator de 
comercialização é aplicado sobre o somatório do valor total do terreno com o 
valor das benfeitorias. 
O fator de comercialização é a razão entre o valor de mercado e o custo de sua 
reedição. Este fator sempre deve ser igual, maior ou menor que 1,00, de acordo 
com as nuances do mercado na época da avaliação. Assim, temos:
 
 
valor demercadoFC
custo dereedição
=
De acordo com o SPU (2018, p. 59), as principais condições que interferem na 
determinação do fator de comercialização são: 
 » localização do imóvel; 
 » arquitetura compatível com o padrão local do imóvel; 
 » funcionalidade; 
 » equilíbrio econômico de empreendimento; 
 » condições de obsolescência; 
 » características geoeconômicas da região; 
 » retração ou euforia do mercado local.
O fator de comercialização pode ser inferido em mercado semelhante, justificado 
ou arbitrado. A Perfectum (2013) explica que, “no entendimento de alguns 
avaliadores, o conceito do Fator de Comercialização se consolidou a partir da 
constatação de que o investimento em imóveis era a melhor alternativa aos ativos 
financeiros”. 
Em relação ao Fator de Comercialização como sendo a Vantagem da Coisa Feita, 
Abunahman (2018) define ser “o acréscimo do valor que tem um determinado 
imóvel pela sua vantagem de estar construído e pronto para ser utilizado em 
relação a outro semelhante, mas ainda por construir”. Classificação da avaliação
Similarmente ao método involutivo, é necessário classificar a avaliação em dois 
parâmetros: grau de fundamentação e enquadramento do laudo.
35
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
O grau de fundamentação é dividido entre grau I, II e III. O grau III é o mais alto 
e confere status de maior objetividade ao trabalho de avaliação. 
Caso o trabalho não atinja o grau I, ele não será considerado um laudo de avaliação, 
mas um parecer técnico. 
O enquadramento do laudo também é dividido entre grau I, II e III. Cada grau tem 
uma série de parâmetros mínimos que devem ser atendidos para classificação. 
Grau de fundamentação 
A tabela 10 da ABNT NBR 14653 2:2011, aqui reproduzida no quadro 20, traz as 
especificações mínimas para cada grau.
Quadro 20. Grau de fundamentação no caso de utilização do método evolutivo.
Item Descrição
Grau
III II I
1 Estimativa do valor do terreno
Grau III de fundamentação 
no método comparativo ou 
no involutivo
Grau II de fundamentação no 
método comparativo ou no 
involutivo
Grau I de fundamentação no 
método comparativoou no 
involutivo
2 Estimativa dos custos de reedição
Grau III de fundamentação 
no método da quantificação 
do custo
Grau II de fundamentação 
no método da quantificação 
do custo
Grau I de fundamentação no 
método da quantificação do 
custo
3 Fator de comercialização
Inferido em mercado 
semelhante Justificado Arbitrado
Fonte: Adaptado de ABNT NBR 14653 2:2011.
Para uma avaliação atingir o Grau III de fundamentação, ela deve apresentar o 
laudo completo.
Enquadramento do laudo 
A tabela 11 da ABNT NBR 14653 2:2011, aqui reproduzida no quadro 21, traz a 
pontuação mínima para o enquadramento do laudo.
Quadro 21. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização 
do método evolutivo.
Graus Pontos mínimos Itens obrigatórios
III 8 Itens 1 e 2 no Grau III, com o 3 no mínimo no Grau II
II 5 1 e 2 no mínimo no Grau II
I 3 Todos no mínimo no Grau I
Fonte: Adaptado de ABNT NBR 14653 2:2011.
36
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
Para enquadrar o laudo, deve-se considerar a soma de pontos para o conjunto de 
itens do quadro 20, sendo que o atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 
ponto; do Grau II, 2 pontos; do Grau III, 3 pontos.
37
CAPÍTULO 5
MÉTODOS DE IDENTIFICAÇÃO DO CUSTO
A ABNT NBR 14653 1:2019 preconiza que, além dos métodos de identificação 
do valor de um bem, seus frutos e direitos, devemos também observar, para os 
imóveis urbanos, os métodos de identificação do custo de um bem. 
Esses métodos são empregados para obter o valor das benfeitorias no método 
evolutivo ou ainda se o objetivo do trabalho de avaliação for indicar o custo 
do imóvel. São eles o método comparativo direto de custo e o método da 
quantificação de custo.
Método comparativo direto de custo
A ABNT NBR 14653 2:2011 (p. 21) é bem sucinta em relação a este método:
A utilização do método comparativo direto para a avaliação de custos 
deve considerar uma amostra composta por imóveis de projetos 
semelhantes, a partir da qual são elaborados modelos que seguem 
os procedimentos usuais do método comparativo direto de dados de 
mercado. 
Isso significa que, para utilizar este método, devemos seguir tudo que foi descrito 
no Capítulo 1 desta unidade, fazendo-se as adaptações necessárias e incluindo a 
classificação da avaliação quanto ao grau de fundamentação, ao enquadramento do 
laudo e ao grau de precisão.
Método da quantificação de custo
A ABNT NBR 14653 2:2011 (p. 20) conceitua o método de maneira bem incisiva. 
Ela preconiza que o método é “utilizado para identificar o custo de reedição de 
benfeitorias. Pode ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por 
orçamento, com citação das fontes consultadas”. Isso significa que existem duas 
maneiras de quantificar os custos de um imóvel: pelo custo unitário básico (CUB) 
ou pelo orçamento detalhado (desde que justificado). 
A ABNT NBR 12721:2006 (corrigida e confirmada em 2021) estabelece os 
critérios para avaliação de custos unitários, cálculo do rateio de construção e 
outras disposições correlatas, conforme as disposições fixadas e as exigências 
38
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
estabelecidas na Lei Federal 4.591/64 e suas atualizações e revisões. De acordo 
com a norma, ela se aplica:
aos edifícios com unidades autônomas dispostas em pavimentos, 
conjuntos de residências unifamiliares isoladas ou geminadas, 
conjunto de galpões de uso industrial ou comercial que sejam 
objeto de incorporação imobiliária, bem como às edificações que 
mesmo não tendo sido incorporadas na forma da Lei 4.591/64 
Título II, submetam se posteriormente à forma condominial 
disposta na legislação aplicável para perfeita uniformização dos 
procedimentos que regem as disposições do condomínio edilício 
(partes autônomas e partes de uso comum). 
Por fim, ela não se aplica aos loteamentos e parcelamentos do solo urbano 
cobertos pela Lei n. 6.766/1979 e suas atualizações e revisões.
Quantificação pelo custo unitário básico (CUB)
Este método utiliza conceitos da ABNT NBR 12721:2006 sugerida acima. A ABNT 
NBR 14653 2:2011 divide o método em três etapas: vistoria, cálculo da área 
equivalente de construção e, finalmente, a estimação do custo da construção.
Vistoria
A vistoria tem como objetivo principal examinar as especificações dos materiais 
aplicados, para estimação do padrão construtivo, a tipologia, o estado de 
conservação e a idade aparente.
Cálculo da área equivalente de construção
A área equivalente de construção deve ser calculada de acordo com a seguinte 
fórmula, em consonância com o previsto na ABNT NBR 12721:2006 para os casos 
de prédios em condomínio: 
( ) . 
n
i i
i
S Ap Aq P= +∑
Onde: 
S é a área equivalente de construção [informação que se busca nesta etapa de área 
virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área real, 
utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção 
adotado como referência que pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a 
área real correspondente].
39
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
Ap é a área construída padrão [medidas de superfícies de quaisquer dependências, 
nelas incluídas as superfícies das projeções de paredes, de pilares e demais 
elementos construtivos, que possuem áreas de padrão de acabamento semelhantes 
às respectivas áreas dos projetos padrão adotados na NBR 12721].
Aqi é a área construída de padrão diferente [áreas de padrão de acabamento 
substancialmente inferior ou superior ao tipo escolhido entre os padronizados na 
NBR 12721]. 
Pi é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área de 
padrão diferente e a área padrão [estabelecido na norma e informado a seguir].
A ABNT NBR 12721:2006 estabelece limites para este percentual Pi
 » garagem (subsolo): 0,50 a 0,75; 
 » área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00; 
 » área privativa de salas com acabamento: 1,00; 
 » área privativa de salas sem acabamento: 0,75 a 0,90; 
 » área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60; 
 » varandas: 0,75 a 1,00; 
 » terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60; 
 » estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10; 
 » área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00; 
 » área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 0,50; 
 » barrilete: 0,50 a 0,75; 
 » caixa d’água: 0,50 a 0,75; 
 » casa de máquinas: 0,50 a 0,75;
 » piscinas, quintais etc.: 0,50 a 0,75.
Caso a norma não contemple o coeficiente necessário para a avaliação, este deve 
ser obtido em publicações pertinentes e devidamente fundamentado e justificado.
40
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
Estimação do custo da construção
Para a estimação do custo de construção pode-se aplicar o modelo a seguir:
( ) ( )( )( ) 1 1 1
OE OI OFe OFd
C CUB A F L
S
 + + −
= + + + + 
 
Onde: 
C é o custo unitário de construção por metro quadrado de área equivalente de 
construção [informação que se busca nesta última etapa].
CUB é o custo unitário básico [deve ser calculado mensalmente pelos SINDUSCON 
para cada um dos projetos padrão considerados no item 8.2 da NBR 12721, que 
são, para esse fim, representados pelos lotes básicos de materiais, mão de obra, 
despesas administrativas e equipamentos indicados na norma].
OE é o orçamento de elevadores [de acordo com a SPU (2018), deve ser por volta 
de 8% do CUB].
OI é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, sistemas 
de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas, coletivas, 
urbanização, projetos etc. [de acordo com a SPU (2018), o valor deve estar na 
faixa de 10% do CUB].
OFe é o orçamento de fundações especiais [de acordo com a SPU (2018), para 
edifícios com estrutura de concreto armado, fundações em estacas e com 
rebaixamento do lençol de água, deve ser na faixa de 7% do valor do CUB].
OFd é o orçamento de fundações diretas [de acordo com a SPU (2018), subtraem-se 
as fundações superficiais do custo de fundações].
S é aárea equivalente de construção [calculada acima]; 
A é a taxa de administração da obra [de acordo com a SPU (2018), é definida pela 
Caixa econômica Federal como 10%]; 
F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da construção 
[de acordo com a SPU (2018), é resultado do custo do capital da obra. Os 
financiamentos imobiliários têm juros anuais de 10% a 13% estipulados pela 
Caixa Econômica Federal. É importante entender que o capital não é investido 
inteiramente no momento em que se inicia a construção, mas ao longo de todo o 
cronograma de execução]; 
41
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora [de 
acordo com a SPU (2018), o valor do percentual do relativo à construtora é 
definido pela Caixa Econômica Federal como 15%]. 
Quantificação pelo orçamento detalhado
Este método consiste em reunir todos os dados financeiros relativos às despesas 
da construção, incluindo materiais, mão de obra, serviços, documentação, tributos, 
BDI, lucro, entre outros.
Vistoria
A vistoria detalhada da benfeitoria tem como objetivo examinar as especificações 
dos materiais aplicados, o estado de conservação e a idade estimada.
Levantamento de quantitativos
Esta é a etapa que reúne todas as despesas relativas à obra. 
Pesquisa de custos
Todos os custos das despesas descritas acima devem ser reunidos nesta etapa.
Preenchimento da planilha orçamentária
O preenchimento da planilha deve proceder de acordo com o modelo normalizado 
nos anexos A e B e deve basear-se nas informações do anexo C da ABNT NBR 
12721:2006, onde são discriminados todos os serviços, indicando-se a unidade de 
medida, a quantidade, o custo unitário, o custo total e a fonte de consulta.
Depreciação física
A depreciação física, como já vimos anteriormente no Capítulo 1 e no Capítulo 4, 
deve ser calculada e subtraída do valor do imóvel.
Custo de reedição da benfeitoria
O custo de reedição da benfeitoria também já foi visto no capítulo 4, onde 
aprendemos a calcular cada etapa do mesmo.
42
UNIDADE II | AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS
Classificação da avaliação
Similarmente ao método involutivo, é necessário classificar a avaliação em dois 
parâmetros: grau de fundamentação e enquadramento do laudo.
O grau de fundamentação é dividido entre grau I, II e III. O grau III é o mais alto 
e confere status de maior objetividade ao trabalho de avaliação. 
Caso o trabalho não atinja o grau I, ele não será considerado um laudo de 
avaliação, mas um parecer técnico. 
O enquadramento do laudo também é dividido entre grau I, II e III. Cada grau tem 
uma série de parâmetros mínimos que devem ser atendidos para classificação. 
Grau de fundamentação 
A tabela 6 da ABNT NBR 14653 2:2011, aqui reproduzida no quadro 22, traz as 
especificações mínimas para cada grau.
Quadro 22. Grau de fundamentação no caso de utilização do método da quantificação de custo.
Item Descrição
Grau
III II I
1 Estimativa do custo direto
Pela elaboração de orçamento, no mínimo 
sintético
Pela utilização de CUB 
para projeto semelhante 
ao padrão
Pela utilização de CUB 
para projeto diferente 
do padrão, com ajustes
2 BDI Calculado Justificado Arbitrado
3 Depreciação física
Calculada por levantamento do custo de 
recuperação do bem, para deixa-lo no estado 
de novo 
ou
Casos de bens novos ou projetos hipotéticos
Calculada por métodos 
técnicos consagrados, 
considerando-se idade, 
vida útil e estado de 
conservação
Arbitrada
Fonte: Adaptado de ABNT NBR 14653 2:2011.
Para uma avaliação atingir o Grau III de fundamentação, ela deve apresentar o 
laudo completo.
Enquadramento do laudo 
A tabela 7 da ABNT NBR 14653 2:2011, aqui reproduzida no quadro 23, traz a 
pontuação mínima para o enquadramento do laudo.
43
AVALIAÇÃO DE BENS IMÓVEIS URBANOS | UNIDADE II
Quadro 23. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização 
do método da quantificação de custo.
Graus Pontos mínimos Itens obrigatórios
III 7 Item 1 no Grau III, com itens 2 e 3 no mínimo no Grau II
II 5 1 e 2 no mínimo no Grau II
I 3 Todos no mínimo no Grau I
Fonte: Adaptado de ABNT NBR 14653 2:2011.
Para enquadrar o laudo, deve-se considerar a soma de pontos para o conjunto de 
itens do quadro 22, sendo que o atendimento a cada exigência do Grau I terá 1 
ponto; do Grau II, 2 pontos; do Grau III, 3 pontos.
44
REFERÊNCIAS
ABNT CATÁLOGO. Busca: 14653. 2020a. Disponível em: www.abntcatalogo.com.br. Acesso em: 28 
mai. 2021.
ABNT CATÁLOGO. Busca: 5676. 2020b. Disponível em: www.abntcatalogo.com.br. Acesso em: 28 
mai. 2021.
ABUNAHMAN, S. A. Curso básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 4. ed. São Paulo: 
PINI, 2008.
ANGELI. Terra para todos. Folha de S. Paulo, São Paulo, 01 jul. 2003. p. A 2.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 12721: Avaliação de custos 
unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios 
edifícios Procedimento. Rio de Janeiro: ABNT, 2006.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 14653 1: avaliação de bens – 
parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2001.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 14653 1: avaliação de bens – 
parte 1: procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2019a.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 14653 2: avaliação de bens – 
parte 2: imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2011.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 14653 3: avaliação de bens – 
parte 3: imóveis rurais. Rio de Janeiro: ABNT, 2004.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 14653 3: avaliação de bens – 
parte 3: imóveis rurais e seus componentes. Rio de Janeiro: ABNT, 2019b.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 14653 4: avaliação de bens – 
parte 4: empreendimentos. Rio de Janeiro: ABNT, 2002.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 14653 5: avaliação de bens – 
parte 5: máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral. Rio de Janeiro: ABNT, 
2006.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 14653 6: avaliação de bens – 
parte 6: recursos naturais e ambientais. Rio de Janeiro: ABNT, 2009.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. ABNT NBR 14653 7: avaliação de bens – 
parte 7: bens de patrimônio históricos e artísticos. Rio de Janeiro: ABNT, 2009.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NB 502: avaliação de imóveis urbanos. Rio 
de Janeiro: ABNT, 1977.
BRASIL. Lei n. 12.378, de 31 de dezembro de 2010. Regulamenta o exercício da Arquitetura 
e Urbanismo; cria o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil – CAU/BR e os Conselhos 
de Arquitetura e Urbanismo dos Estados e do Distrito Federal – CAUs; e dá outras providências. 
Brasília, 2010. 
http://www.abntcatalogo.com.br
http://www.abntcatalogo.com.br
45
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei n. 13.105, de 16 de março de 2015. Institui o Código de Processo Civil. Brasília, 2015.
BRASIL. Lei n. 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações 
e as incorporações imobiliárias. Brasília, 1964.
BRASIL. Lei n. 5.194, de 24 de dezembro de 1966. Regula o exercício das profissões de 
Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro Agrônomo, e dá outras providências. Brasília, 1966.
BRASIL. Lei n. 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o parcelamento do solo 
urbano e dá outras providências. Brasília, 1979.
BRASIL. Lei n. 601, de 18 de setembro de 1850. Institui a Lei de Terras. Rio de Janeiro, 1850.
COMISSÃO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO. Manual de 
avaliações de bens imóveis do Estado do Espírito Santo. Vitória: CAI, 2011.
FERREIRA, E. Árvores limítrofes e seus frutos de conflito. 2016. Disponível em: https://
estevaofsouza.jusbrasil.com.br/artigos/317698327/arvores limitrofes e seus frutos de conflitos. Acesso 
em: 28 mai. 2021.
HOSS, O. Modelo de Avaliação de Ativos Intangíveis para Instituições de Ensino 
Superior Privado. 2003. 170 f. Tese (Doutorado em Engenharia de Produção)Programa 
de Pós Graduação em Engenharia da Produção da Universidade Federal de Santa Catarina, 
Florianópolis, 2003.
LOUREIRO, C. F. Métodos de Avaliação de Bens Intangíveis. Revista da ABPI, n. 74, pp. 34-7, 
2005. Disponível em: http://www.dannemann.com.br/dsbim/uploads/imgFCKUpload/file/CFL_
Metodos_de_Avaliacao.pdf. Acesso em: 27 dez. 2021.
PERFECTUM ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES. Avaliação de imóveis: Incidência do Fator de 
Comercialização no cálculo do valor de mercado do imóvel pelo método evolutivo. Rio de Janeiro, 
2013. Disponível em: https://www.perfectvm.com.br/avaliacao imoveis fator. Acesso em: 28 mai. 
2021.
PORTAL ADMINISTRAÇÃO. Branding e o real valor da marca. 2014. Disponível em: http://
www.portal administracao.com/2014/04/branding design estrategico de marcas.html. Acesso em: 28 
mai. 2021.
PUC RIO. Engenharia de Avaliações. 2013. Disponível em: http://aaapucrio.com.br/curso 
inferencia estatistica aplicada a engenharia de avaliacoes de imoveis/. Acesso em: 28 mai. 2021.
QUANTECH. Bens tangíveis. 2013. Disponível em: http://quantech.com.br/avaliacao de bens/.
Acesso em: 28 mai. 2021.
SECRETARIA DO PATRIMÔNIO DA UNIÃO (SPU). Manual de avaliação de imóveis do 
patrimônio da União. 2018. Disponível em: https://www.gov.br/economia/pt br/assuntos/
patrimonio da uniao/publicacoes/publicacoes sobre patrimonio da uniao/arquivos/2018/manual de 
avaliacao de imoveis 2018 versao impressa.pdf/view. Acesso em 28 mai. 2021.
SECRETARIA EXECUTIVA DE ADMINISTRAÇÃO (SEMAD). Caderno de orientações: 
Avaliação de imóveis Urbanos Versão 1.00. Governo do Estado de Pernambuco: Recife, 2012.
https://estevaofsouza.jusbrasil.com.br/artigos/317698327/arvores-limitrofes-e-seus-frutos-de-conflitos
https://estevaofsouza.jusbrasil.com.br/artigos/317698327/arvores-limitrofes-e-seus-frutos-de-conflitos
https://www.perfectvm.com.br/avaliacao-imoveis-fator
http://www.portal-administracao.com/2014/04/branding-design-estrategico-de-marcas.html
http://www.portal-administracao.com/2014/04/branding-design-estrategico-de-marcas.html
http://aaapucrio.com.br/curso-inferencia-estatistica-aplicada-a-engenharia-de-avaliacoes-de-imoveis/
http://aaapucrio.com.br/curso-inferencia-estatistica-aplicada-a-engenharia-de-avaliacoes-de-imoveis/
http://quantech.com.br/avaliacao-de-bens/.Acesso
http://quantech.com.br/avaliacao-de-bens/.Acesso
https://www.gov.br/economia/pt-br/assuntos/patrimonio-da-uniao/publicacoes/publicacoes-sobre-patrimonio-da-uniao/arquivos/2018/manual-de-avaliacao-de-imoveis-2018-versao-impressa.pdf/view
https://www.gov.br/economia/pt-br/assuntos/patrimonio-da-uniao/publicacoes/publicacoes-sobre-patrimonio-da-uniao/arquivos/2018/manual-de-avaliacao-de-imoveis-2018-versao-impressa.pdf/view
https://www.gov.br/economia/pt-br/assuntos/patrimonio-da-uniao/publicacoes/publicacoes-sobre-patrimonio-da-uniao/arquivos/2018/manual-de-avaliacao-de-imoveis-2018-versao-impressa.pdf/view
46
REFERÊNCIAS
SILVEIRA, F. L. Análise do cálculo da depreciação de benfeitorias utilizando a vida útil, de 
vários elementos, estabelecida pela norma brasileira de desempenho – ABNT NBR 15.575:2013. 
In: CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, 20., 2019, 
Salvador. Anais [...]. Salvador: IBAPE, 2019. p. 1 39.
TAMBOSI, B. Avaliação de bens intangíveis: conceito, importância e métodos. 2015. Disponível 
em: https://www.afixcode.com.br/blog/avaliacao de bens intangiveis/. Acesso em: 28 mai. 2021.
	UNIDADE ii
	Avaliação De Bens Imóveis Urbanos
	Capítulo 1
	Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
	Capítulo 2
	Método involutivo
	Capítulo 3
	Método da capitalização da renda 
	Capítulo 4
	Método evolutivo
	Capítulo 5
	Métodos de identificação do custo
	REFERÊNCIAS