Planejamento e controle de obras: Engenharia Legal e Contratos

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Planejamento e controle de 
obras
Aula 3 - Engenharia legal, legislação social e 
trabalhista e SMS
INTRODUÇÃO
Nesta aula, constataremos que, na indústria da Construção Civil, é preponderante a figura da empreitada. Por conta disso, 
surge sempre o debate sobre a responsabilidade civil dos envolvidos na obra.
Abordaremos também, o ramo de especialização da Engenharia que atua na interface com o Direito, colaborando com juízes, 
advogados e as partes, para esclarecer aspectos técnicos legais envolvidos em demandas da área da Construção Civil. 
Conheceremos os conceitos básicos de vistoria, perícia, laudo e parecer. 
OBJETIVOS
Reconhecer como contratar com Preço Fechado ou Empreitada por Preço Global. 
Reconhecer como contratar com Preço de Custo ou Construção por Administração.
Reconhecer como contratar com Preço Máximo Garantido ou PMG.
Reconhecer como contratar com Preço Tomada de Preços ou Empreitada por Preços Unitários.
Compreender os principais conceitos de Engenharia Legal.
PREÇO FECHADO OU EMPREITADA POR PREÇO GLOBAL
O “preço fechado” ou a “empreitada por preço global” é o contrato mais prático e de menor risco que existe.
O cliente paga um preço fixo e determinado e a construtora executa a obra de forma completa, desde a fundação até o 
acabamento. Para que o contrato por preço fechado funcione bem, é fundamental que o escopo da obra esteja claro para 
ambas as partes e com os projetos bem definidos.
A principal desvantagem dessa modalidade é tributária. Como, no Brasil, temos a cobrança de vários impostos diretos (PIS, 
COFINS e ISS, por exemplo), quando a construtora emite uma nota fiscal para o empreendedor imobiliário pagar, ela incluirá 
esses impostos sobre o seu preço, inclusive sobre produtos e serviços de subcontratados. Assim, ocorre a cobrança de 
imposto sobre imposto, encarecendo a obra.
Exemplo
, Por exemplo, imagine que uma obra custe R$9,6 milhões sendo que:
• R$3 milhões de mão de obra de empreiteiros;
• R$5 milhões de materiais + equipamentos e 
• R$1,6 milhão de margem para a construtora (incluindo nessa margem os custos indiretos, folga para riscos e lucro da empresa). 
Ao emitir a nota fiscal de empreitada global, a construtora pagará os mesmos impostos que os empreiteiros e os fornecedores de 
produtos já recolheram sobre os R$8 milhões.
Então, a construtora repassa esses custos extras para o cliente que deve arcar com um preço R$292 mil acima do custo total 
considerando os acréscimos de 3,65% referentes a PIS e COFINS, por exemplo, se a construtora estiver no lucro presumido. 
Entenda essa quebra de preços com o gráfico abaixo:
Existe uma leve variação do modelo preço fechado que é a aplicação do conceito “turn key”, no qual a construtora tem 
liberdade de executar a obra com tecnologias próprias.
A construtora garante o fim (obra pronta), mas o cliente não tem controle sobre o meio (como ela construirá).
PREÇO DE CUSTO OU CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO
Essa modalidade de contratação é utilizada quando se tem uma ideia macro, como um projeto básico, mas muitos detalhes 
estão sem definição, funcionando da seguinte forma: a construtora executa a obra e cobra uma taxa de administração que 
pode ser calculada por um percentual (de 8% a 25% conforme o tipo e tamanho da obra – quanto maior, mais barata) sobre 
os custos de materiais e mão de obra ou uma remuneração fixa mensal. 
Fonte:
Daí o nome de contrato de construção por administração ou preço de custo, porque o cliente sabe exatamente o custo de 
cada item da obra.
Como a construtora não pode orçar a obra para passar um preço fixo pela falta de detalhes e definições, mas o cliente quer 
começar a construção e definir, por exemplo, acabamentos e revestimentos mais adiante, o cliente pagará essa taxa de 
administração para garantir a margem da construtora. 
Se o empreendedor precisar parar, por algum motivo, a obra por administração, geralmente não há penalidades. 
Fonte:
Isso quer dizer que quanto mais cara ficar a obra, mais a construtora ganha? 
Sim, esse tipo de contratação sofre bastantes críticas por conta desse risco e é difícil encontrar empresas sérias que 
trabalham de forma eficiente apesar deste empecilho.
No mesmo exemplo da obra de R$9,6 milhões, se fosse fechada uma taxa de administração de 20% com a construtora sobre 
os custos de mão de obra, equipamentos e materiais, o cliente pagaria exatamente os R$9,6 milhões caso os custos 
estimados fossem efetivamente executados.
Supondo que, durante a obra, a construtora tenha conseguido economizar 3% na mão de obra, porém gastado 15% a mais 
com equipamentos e materiais, a taxa de administração será cobrada em cima do executado e não da estimativa.
Neste caso, o cliente desembolsa essa diferença arcando então com uma obra de quase R$10,4 milhões: 
PREÇO MÁXIMO GARANTIDO (PMG)
A modalidade de “Preço Máximo Garantido” é conceito de contrato híbrido entre o preço fechado e a construção por 
administração. No PMG, a construtora elabora um orçamento aberto com uma taxa de remuneração e apresenta ao 
empreendedor.
Caso ele concorde, assinam o contrato com duas condições principais: 
• se a obra custar mais barato, eles dividem o resultado da economia;
• se a obra ficar mais cara, a construtora assume o prejuízo.
Retomando o exemplo da obra de R$9,6 milhões, suponhamos que o “Preço Máximo Garantido” seja estabelecido em R$10 
milhões:
•se a obra custar mais do que isso, o cliente paga somente este valor; 
• se a obra custar menos, eles dividem a economia em 50%.
O que aconteceria se a construtora contratasse mal seus fornecedores estourando seu orçamento de materiais, mão de obra 
e equipamentos em R$800 mil (R$300 mil de mão de obra e R$500 mil de materiais + equipamentos)?
Neste caso, ela teria que utilizar sua própria margem para absorver o estouro de custos e garantir o preço máximo de R$10 
milhões para o cliente:
Quando ocorre o aumento dos custos, há sempre o risco de a construtora desistir da obra ao ver que não será possível 
finalizá-la no preço acordado. Como a construtora deveria tirar recursos do próprio bolso para terminar a obra, ela pode 
simplesmente largar a obra incompleta para não tomar o prejuízo, o que só piora para o contratante.
A matemática deste tipo de contrato de construção é simples, mas, na prática, a negociação é bem complicada.
No estabelecimento do orçamento da obra, a construtora tende a superestimar os custos para tentar aumentar suas chances 
de economizar, enquanto o cliente precisa ter o discernimento técnico para julgar os preços e as soluções propostas. 
O Preço Máximo Garantido funciona bem com empresas parceiras e com mútua confiança representando uma excelente 
solução para ambas as partes trabalharem juntas alinhando interesses e evitando o estouro de orçamento.
TOMADA DE PREÇOS OU EMPREITADA POR PREÇOS UNITÁRIOS
Nesta modalidade, cada serviço executado para construir o projeto tem um preço determinado por unidade de medida.
Exemplo
, • metro cúbico de estrutura de concreto; 
• quilos de estrutura de aço; 
• metro quadrado de assentamento de piso; 
• metro linear de muro de divisa.
O preço final da construção é a soma dos preços dos serviços multiplicados pelas suas quantidades. Essa forma de 
contratar é comum em obras de manutenção, reformas e de infraestrutura, onde há poucos serviços e grandes quantidades. 
Tomando como exemplo uma obra de uma estrada, fixa-se um preço pelo metro cúbico de movimentação de terra e pelo 
metro quadrado de asfalto, ao final de uma etapa, mede-se as quantidades executadas e paga-se o preço, o qual pode ter leve 
variação do orçamento inicial.
Fonte:
Para encontrar o melhor modelo de contrato é importante que você entenda como cada construtora está acostumada a 
trabalhar. O ideal é perceber qual a forma de contrato que resultaria no melhor preço, sem comprometer o prazo nema 
qualidade.
A ENGENHARIA LEGAL
A Engenharia Legal:
Para a Engenharia Legal, a análise do problema compreende não somente a determinação da(s)causa(s) direta(s), mas 
também de tudo aquilo que está relacionado, mas não atuou diretamente. 
Não basta dizer o que provocou o evento, e sim como se chegou a ele. É muito comum haver uma causa imediata, às vezes, 
facilmente visível e inapropriadamente dita como causa única.
Fonte:
Pode-se dizer então que Engenharia Legal é a aplicação dos princípios das mais diversas áreas das engenharias para 
responder questionamentos oriundos de situações delituosas ou de conflitos. Normalmente, estas situações envolvem 
crimes, acidentes, falhas, desastres ambientais, catástrofes e outras mais.
Compreende todas as atividades do engenheiro que tendem a solucionar problemas jurídicos dependendo de conhecimentos 
técnicos, os quais normalmente não são inerentes aos advogados e magistrados, traduzindo especialmente a função do perito 
judicial em matéria de Engenharia.
Atua na interface Direito-Engenharia, colaborando com juízes, advogados e as partes, para esclarecer aspectos técnicos legais 
envolvidos em demandas.
Talvez seja a mais antiga das Ciências Forenses. As primeiras perícias em Engenharia são atribuídas aos antigos egípcios, os 
quais as realizavam para preparar as terras doadas pelos faraós aos súditos.
PRINCIPAIS CONCEITOS (CONFORME A NBR 13.752/1996)
Vejamos:
Projeto
Descrição gráfica e escrita das características de um serviço ou obra de Engenharia ou de 
Arquitetura, definindo seus atributos técnicos, econômicos, financeiros e legais.
Arbitramento
Atividade que envolve tomada de decisão ou posição entre alternativas, tecnicamente, 
controversas ou que decorrem de aspectos subjetivos.
Vistoria
É a constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos 
elementos que o constituem, sem a indagação das causas que o motivaram. 
A vistoria é uma importante fase do processo de avaliação visando permitir ao engenheiro de 
avaliações conhecer, da melhor maneira possível, o imóvel avaliando e o contexto imobiliário a 
que pertence. (DANTAS, 1998)
Patologia Construtiva
É o estudo que se ocupa da natureza das modificações estruturais e/ou funcional, produzindo 
anomalias construtivas.
Laudo
É a peça na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e dá suas conclusões ou 
avalia, fundamentadamente, o valor de coisas ou direitos.
Do ponto de vista prático, o laudo é o resultado da perícia expresso em conclusões escritas e 
fundamentadas, devendo conter fiel exposição das operações e ocorrências das diligências, 
concluindo com parecer justificado sobre a matéria submetida a exame do especialista e 
respostas objetivas aos quesitos formulados pelas partes e não impugnados pelo juízo. 
(MEDEIROS JR. e FIKER, 1996)
Parecer
Opinião, conselho ou esclarecimento técnico emitido por um profissional legalmente habilitado 
sobre assunto de sua especialidade.
Difere do laudo pericial por não ser necessariamente requisitado por um juiz e por ter um modelo 
mais simples de regras para sua elaboração. Tende a ser mais informal para facilitar a 
compreensão do consultante.
Os pareceres técnicos dos assistentes poderão ser concordantes ou discordantes do laudo do 
perito judicial. Em qualquer um dos casos, seu objetivo será sempre o de verificar os pontos do 
laudo oficial, de maneira clara e objetiva, tendo em vista sempre o esclarecimento da verdade, 
acima dos interesses das partes. (FIKER, 1989)
Perícia
Atividade que envolve a apuração das causa que motivaram determinado evento ou da asserção 
de direitos.
Dentre os vários meios produtores de prova no Direito, a perícia se destaca como um meio 
especial. O concurso de um profissional especialista, na área em questão, faz-se necessário para 
o esclarecimento de fatos técnicos.
A PERÍCIA
Vejamos:
Objetivo
Examinar o fato característico e peculiar de um litígio fornecendo, por meio do Laudo Perícias 
(redigido em linguagem acessível ao ser humano normal) condições para julgamento e 
apreciação jurídica do fato estudado.
No Brasil, a Perícia Judicial é introduzida pelo código de processo civil de 1939, em seus art. 238 
e 254, que regulam a perícia, a nomeação do perito pelo juiz e a indicação pelas partes. 
Com a Reformulação do CPC, a Perícia atualmente está disciplinada nos art. 145 a 147 (Do 
perito) e art. 420 a 430(Da Prova Pericial).
Tipos
A perícia pode ser: judicial, extrajudicial.
Lei mais sobre perícia judicial e extrajudicial (galeria/aula3/docs/tipos_pericia.pdf).
A Perícia como prova
A prova pericial consiste em exame, vistoria e avaliação (Art. 420, CPC). 
Nos assuntos que envolvem Engenharia, só podem ser realizadas por profissional habilitado. 
Ao executar uma perícia de Engenharia, o profissional deve considerar os efeitos sociais, tais 
como:
• Uma justa e honesta partilha de bens, de um processo de inventário;
• Uma resolução de uma questão trabalhista;
• A determinação do valor de um bem numa ação de danos reais.
O compromisso moral e ético do perito para com a sociedade e para com sua classe profissional 
constitui o principal lastro e sustentação da realização profissional. 
A Perícia: profissional
O perito em Engenharia é aquele que investiga, analisa informações colhidas e apresenta 
conclusões sobre as condições técnicas de um imóvel, de uma máquina, ou de qualquer outro 
produto da sua área. 
O perito engenheiro civil avalia as causas de um acidente, como o desmoronamento de um 
edifício por falha estrutural, patologias, anomalias ou qualquer desempenho insatisfatório da 
edificação decorrente de má-execução, erro de projeto ou problema com material.
A Perícia: Engenharia e Direito
Não é preciso ter conhecimentos profundos de Direito, mas noções sobre o Código Civil e a 
disciplina processual ajudam muito quem trabalha como perito judicial (a pedido de juízes) ou 
como assistente técnico. 
Saber a linguagem jurídica para se comunicar com clientes, e mesmo a legislação ordinária 
pertinente à Construção Civil, são requisitos que estão além de uma sólida formação técnica em 
Engenharia.
Questão 1: Qual a principal desvantagem da modalidade “preço fechado”? 
Tributária
Tempo
Materiais
Mão de obra
Justificativa
Questão 2: Em um empreendimento com contrato de PMG de situação favorável, a construtora economizou R$550 mil (sendo 
R$200 mil em mão de obra e R$350 mil em materiais + equipamentos). Qual seria o valor do desconto no preço final que o 
cliente receberia?
R$ 550 mil
R$ 275 mil
R$ 200 mil 
R$ 350 mil
Justificativa
Questão 3: Como é constituído o preço final de uma construção contratada por meio da modalidade de empreitada por 
preços unitários?
É a soma dos preços dos serviços divididos pelas suas quantidades.
É a subtração dos preços dos serviços multiplicados pelas suas quantidades. 
É a soma dos preços dos serviços multiplicados pelas suas quantidades. 
É a subtração dos preços dos serviços divididos pelas suas quantidades. 
Justificativa
Questão 4: “A constatação de um fato, mediante exame circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o 
constituem, sem a indagação das causas que o motivaram”, é a definição de:
Parecer
Laudo
Vistoria
Perícia
Justificativa
Questão 5: De acordo com o art. 420 do CPC, a prova pericial consiste em?
Exame, vistoria e avaliação
Laudo extrajudicial
Parecer jurídico
Justificativa
ATIVIDADE
Quando você vai construir um imóvel, é preciso antes pedir um alvará de construção na prefeitura. Para que esse alvará seja 
aprovado, o tamanho da construção e do terreno devem seguir as regras impostas pelo município.
É dever da construtora entregar o projeto na prefeitura para avaliação, segundo a Lei n. 1.172/96.
Primeiramente,o proprietário (ou preposto) deve comparecer à Administração Regional competente e apresentar o projeto 
arquitetônico com os documentos complementares, assim o processo será autuado e receberá um número. O setor de 
projetos e obras conferirá esses documentos e emitirá um visto sobre o projeto caso seja aprovado. Qual será o próximo 
passo do construtor?
Resposta Correta
Glossário