Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento

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Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento
Taxa de Ocupação (TO)
A TO é a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno. Ou seja, ela representa a porcentagem do terreno sobre o qual há edificação.
A TO mede apenas a projeção da edificação sobre o terreno.
Por isso, a TO não está diretamente ligada ao número de pavimentos da edificação. Na realidade, se os pavimentos superiores estiverem contidos dentro dos limites do pavimento térreo, o número de pavimentos não fará diferença nenhuma na TO. Se, ao contrário, um ou mais pavimentos tiverem elementos que se projetam para fora, então a TO será alterada, conforme pode ser visto na imagem abaixo.
A TO apenas muda com o número de pavtos se houver elementos que se projetam para além dos limites do pavto térreo.
Como padrão de referência, pode ser usada a seguinte imagem para se ter uma idéia do que representam taxas de ocupação diferentes.
Parâmetros de referência para a TO.
Coeficiente de Aproveitamento (CA)
O Coeficiente de Aproveitamento é um número que, multiplicado pela área do lote, indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos em um lote, somando-se as áreas de todos os pavimentos.
Os exemplos abaixo mostram duas possibilidades de edificação em um lote de 24 x 30m, com CA=2. A primeira, que utiliza TO=50%, permite apenas 4 pavimentos. A segunda distribui a área edificada em 8 pavimentos, cada um com To de 25%.
Variações do número de pavimentos e da TO, mantendo o mesmo CA.
Dessa forma, o arquiteto pode ir testando as possibilidades de edificação resultantes das diversas combinações de Taxa de Ocupação e Coeficiente de Aproveitamento, sempre levando em consideração os objetivos para cada zona (adensar, restringir a ocupação, proteger a paisagem, e assim por diante).
Agora entendi! Mas como isso se aplica no meu terreno/na minha cidade?
Cada município possui suas próprias regras para a aplicação desses conteúdos.
Em outras palavras, é a legislação urbanística municipal quem irá determinar os detalhes da aplicação do coeficiente de aproveitamento e da taxa de ocupação. Essa legislação urbanística inclui, normalmente, o  plano diretor,  a lei de uso e ocupação do solo e o código de obras (ou de edificações). Elas devem definir:
· Quais os limites máximos para cada um dos parâmetros, em cada zona da cidade;
· O que deve ser contabilizado e o que não deve ser contabilizado para efeitos de aplicação dos instrumentos.
Por isso, não é possível saber de antemão esses detalhes. Isso vai depender da realidade de cada município. Entretanto, alguns aspectos parecem se repetir em diversos locais. Por exemplo, não costuma ser contabilizado no coeficiente de aproveitamento:
· sacadas, até um limite máximo de área ou de balanço;
· garagens (nos edifícios, e mesmo assim apenas em municípios que incentivam os pavimentos-garagem);
· beirais;
· áreas abertas, tais como piscinas;
· áticos, desde que não ultrapassem uma determinada porcentagem da área do pavimento-tipo;
O que é Taxa de Ocupação
A taxa de ocupação é a porcentagem do terreno que pode ser ocupado pela projeção da edificação. O objetivo da TO é limitar um crescimento urbano exagerado. A fórmula para calcular a TO é simples: (área total construída do primeiro pavimento + área excedente dos outros pavimentos) / área total do lote.
Para saber como calcular a taxa de ocupação não se deve levar em conta o número de pavimentos da obra, mas somente o plano horizontal.
A razão é óbvia: a taxa de ocupação é usada estritamente para se conhecer a soma total da área construída do primeiro pavimento, não importa, portanto, o quanto uma obra cresce para cima.
Somente caso haja pavimentos com elementos posicionados para fora, ou seja, ocupando além da área, a TO será alterada e um novo cálculo deve ser feito.
Como calcular taxa de ocupação: fórmulas e exemplos
 
A fórmula para o cálculo da taxa de ocupação (TO) é a seguinte:
TO = (área total construída do primeiro pavimento + área excedente dos outros pavimentos) / área total do lote
Assim, por exemplo, se em um terreno de 20 x 30, ou seja, de 600 m², houver uma obra de 300 m², a taxa de ocupação dessa obra é de 50%.
Como calcular a taxa de ocupação em porcentagem, dada a área construída:
 
Área total do terreno = 600 => 100%
Área construída total = 300 =>  X
600X = 300 x 100
X =30.000 / 600 = 50
A taxa de ocupação em porcentagem é de 50%
Como calcular a taxa de ocupação em área construída, dada a porcentagem:
 
Área total do terreno = 600 => 100%
Porcentagem da área construída total = 50%
600 x 50% = 600 x 50/100 = 30.000/100 = 300
A taxa de ocupação em área construída é de 300 m²
Algumas considerações sobre o cálculo de taxa de ocupação
 
Saber como calcular taxa de ocupação significa fazer cálculo de áreas aproveitáveis com edificações de um projeto, tanto para os novos quanto nas reformulações de obras.
Há três regras básicas que devem ser considerados no cálculo da área de ocupação que poderá ser efetivamente aproveitada em seu projeto:
· Área coberta: Chamada também de área construída, compreende as dimensões do primeiro pavimento e os excessos dos demais.
· Beiral: Só se deve considerar também o beiral como área construída quando este tiver largura além de 1,00 m.
· Consultar o código de obras: exigido pelo plano diretor de todas as cidades brasileiras,  cada um segue um padrão detreminado. A taxa de ocupação permitida deve ser consultada na prefeitura da cidade onde a obra se realizará antes de iniciar o projeto.
Como calcular o Coeficiente de Aproveitamento 
como calcular taxa de ocupação: cálculo
O coeficiente de aproveitamento (CA) representa a relação entre a área construída e a área do terreno. Corresponde à área total que poderá ser construída no limite desse terreno de acordo com parâmetros, como o recuo por exemplo.
Diferente da taxa de ocupação, calcular o coeficiente de aproveitamento inclui os pavimentos. Sacadas, beiral e áreas abertas, como piscina e jardim, não costumam ser contabilizadas no coeficiente de aproveitamento.
O coeficiente de aproveitamento é um número que multiplicado pela área do terreno indica a quantidade máxima de metros quadrados que podem ser construídos, somadas as áreas de todos os pavimentos.
Basta dividir a área total edificada (contando com todos os pavimentos) pela área do terreno ou lote.
Confira a fórmula: CA = Área total edificada / Área total do terreno
Resumindo: o que é taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento
 
Taxa de Ocupação (TO):  é o percentual da área ocupada por uma obra dentro de um terreno e não leva em conta a projeção vertical, somente a horizontal.
Coeficiente de aproveitamento (CA): o coeficiente de aproveitamento indica a área total, em metros quadrados, que pode ser construída dentro de um terreno, somando as áreas todos os seus pavimentos.
Veja o exemplo abaixo considerando uma obra de 3 pavimentos:
 
Terreno: 10 x 30 = 300 m²
3 pavimentos = 3 x 300 = 900m² (área total)
CA = 900/300 = 3
900/300
Ou seja, o coeficiente de aproveitamento existe para que seja extraído o máximo possível do potencial de um terreno. Geralmente este dado já vem no quadro de áreas.
A conta pode ser feita também para se descobrir a quantidade de metros quadrados que podem ser construídos em um terreno, a partir do CA.