Invista no amanhã - Ebook Fundos de Investimento Imobiliário

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Fundos de Investimento Imobiliário 
 
Bem-vindo ao guia que irá te levar ao universo dos 
Fundos Imobiliários, a forma mais simples e rápida 
de gerar renda com imóveis, investindo muito 
pouco! 
 
Já pensou em adquirir uma nova fonte de renda investindo em imóveis e sem 
se preocupar com a burocracia e inquilinos? Gostaria de ser sócio de grandes 
shoppings e empreendimentos e ainda receber por isso? 
Sabia que tudo isso é possível e de forma simples e sem burocracia? 
Isso mesmo. 
Investir em fundos imobiliários é a maneira mais fácil de investir em imóveis. 
Neste ebook, você irá aprender o que precisa saber sobre o funcionamento dos 
fundos imobiliários e será capaz de montar sua carteira para gerar renda passiva. 
 
 
 
 
 
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Também conhecidos pela sigla FII, os Fundos de Investimento Imobiliário são 
formados por um grupo de investidores com objetivo de aplicar recursos em vários 
tipos de investimentos imobiliários. 
Todo fundo possui uma empresa administradora, que é responsável pela 
manutenção e funcionamento do fundo, e uma empresa gestora, a qual é responsável 
por encontrar e realizar os investimentos mais interessantes e garantir uma boa 
rentabilidade ao fundo. 
O patrimônio de um fundo é dividido em cotas, que representam frações dele. 
Ao comprar essa cota, o investidor se torna um cotista do fundo, tendo direito a 
receber rendimentos. 
Normalmente, os fundos investem em imóveis comerciais e corporativos, como 
shoppings, lajes corporativas, galpões industriais, hotéis, centros educacionais, 
hospitais, e/ou títulos de renda fixa lastreados em imóveis. Existem também fundos 
que investem em imóveis residenciais, mas são menos comuns e, fundos que não 
investem em imóveis diretamente, mas compram cotas de outros fundos imobiliários. 
A maior parte dos fundos imobiliários tem suas cotas negociadas na Bolsa de 
Valores e você consegue comprá-las através de uma corretora. 
 
 
 
 
 
 
 
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Investir em imóveis continua sendo a opção que muitas pessoas buscam para 
ter uma boa rentabilidade e segurança na hora de investir o seu dinheiro. Porém, 
devido ao alto valor dos imóveis e o processo de compra ser extremamente 
demorado e burocrático, muitas pessoas acabam buscando outra fonte de 
investimento. 
Com isso, surgem os fundos de investimento imobiliário, por meio dos quais é 
possível comprar uma cota através de um processo rápido e com valores acessíveis. 
Abaixo temos um comparativo com as principais vantagens e desvantagens de 
investir em fundos imobiliários: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Vantagens 
 baixo investimento inicial; 
 diversificação de carteira (imóveis, 
papéis, inquilinos) com pouco dinheiro; 
 menos burocracia; 
 isenção de IR no rendimento, para 
pessoas físicas; 
 possibilidade de reinvestimento 
imediatos dos rendimentos, potencializando o 
efeito dos juros compostos; 
 gestão especializada que acompanha o 
desempenho e faz mudanças necessárias para 
conseguir melhores resultados; 
 menor risco de inadimplência. 
Desvantagens 
 Oscilação diária das cotações; 
 não detém controle da propriedade; 
 incerteza de possível tributação sobre o 
rendimento no futuro; 
 não há garantia do FGC (Fundo 
Garantidor de Crédito). 
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A classificação dos FIIs é realizada pelo tipo de ativo que eles investem. Abaixo 
será apresentado as principais características de cada tipo de fundo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
I. Fundos de tijolo: são focados, majoritariamente, em empreendimentos físicos, 
finalizados ou ainda em construção. Tem por objetivo encontrar pessoas que queiram 
utilizar o espaço e em troca, o fundo recebe um aluguel, no qual é distribuído entre 
seus cotistas em forma de rendimento. Geralmente possuem contratos de longo 
prazo e inquilinos de alta qualidade. O fundo pode possuir um inquilino (mono 
inquilino) ou vários (multi inquilino) e possuir apenas um imóvel (mono ativo) ou 
vários imóveis (multi ativos). Os fundos de tijolos são segmentados de acordo com os 
tipos de empreendimentos que investem, conforme alguns exemplos abaixo: 
 Shopping 
o XPML11, VISC11, PQDP11; 
 Laje corporativa 
o BRCR11, FFCI11, RNGO11; 
 Galpões industriais/logísticos 
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o FIIB11, GGRC11, SDIL11; 
 Agências bancárias 
o SAAG11, BBPO11, BBRC11; 
 Escolas, universidades 
o FAED11, RBED11, HGRU11; 
 Hospitais 
o NSLU11, HCRI11; 
 Hotéis e flats 
o HTMX11. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
II. Fundos de papel: tem como estratégia investir em títulos de renda fixa, que são 
usados para captação de recursos para investir no mercado imobiliário. Os principais 
tipos de títulos são: os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que são papéis 
emitidos por empresas securitizadoras para financiar empreendimentos imobiliários 
e transferir para os investidores o direito de receber dos futuros compradores dos 
imóveis; LCI (Letras de Crédito Imobiliário); e LH (Letras Hipotecárias). O lucro desse 
fundo vem dos juros e dividendos pagos por esses títulos, ou com a venda deles. 
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 Ex.: IRDM11, OUJP11, BCRI11. 
 
 
 
 
 
III. Fundos híbridos: possuem tanto imóveis, quanto títulos imobiliários e até 
mesmo cotas de outros fundos imobiliários. 
 Ex.: JSRE11, BPFF11, MXRF11. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IV. Fundos de desenvolvimento: investem principalmente no desenvolvimento de 
projetos imobiliários para posterior venda, portanto eles não lucram através de 
aluguéis mensais, mas sim das receitas provenientes das vendas desses imóveis. 
 Ex.: TGAR11, MFII11, RBBV11. 
 
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V. Fundos de fundos (FOF): investem em cotas de outros fundos imobiliários. A 
escolha de quais fundos irão compor a carteira do FOF é realizada por um gestor que 
atua de maneira ativa, podendo realizar compra e venda de cotas, para trazer retorno 
aos cotistas com rendimentos e ganho de capital. 
 Ex.: BPFF11, MGFF11, HFOF11. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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No universo dos investimentos, sempre ouvimos muitos termos técnicos que 
dificultam nosso entendimento. Para ajudá-los a compreender melhor, estão listados 
abaixo os mais importantes termos que você irá encontrar nos relatórios gerenciais e 
fatos relevantes dos fundos. 
 
Rendimentos mensais 
A maioria dos fundos distribuem mensalmente 95% do lucro que tiveram 
naquele mês, ou seja, todo mês você irá receber um “aluguel” por ser cotista daquele 
fundo. Mas nem todos os fundos possuem isso, pois de acordo com a Lei 9.779, o 
fundo é obrigado distribuir esse lucro semestralmente. Fique atento, pois caso o 
fundo venha a ter prejuízo, muito provavelmente ele não irá realizar o pagamento do 
“aluguel” para os cotistas. 
 
 
 
 
 
 
Exemplo acima GGRC11. 
 
Dividend Yield (DY) 
Traduzido para o português como rendimento do dividendo, trata-se de um 
dado para analisar quanto o fundo está rendendo. É interessante analisar esse dado 
para verificar se o retorno que você espera do fundo atende as suas expectativas, 
porém é preciso lembrar que rentabilidade passada não é garantia de rentabilidade 
futura. 
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O Dividend Yield nunca deve ser analisado isoladamente e não deve ser a única 
métrica utilizada pelo investidor para a escolha do fundo. 
Para calculá-lo é fácil, basta pegar a soma dos rendimentos dosúltimos 12 
meses e dividir pelo valor da cota e multiplicá-lo por 10. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Exemplo acima IRDM11. 
 
𝐺𝑎𝑛ℎ𝑜 𝑚é𝑑𝑖𝑜 𝑝𝑜𝑟 𝑐𝑜𝑡𝑎 = 
𝑆𝑜𝑚𝑎 𝑑𝑜𝑠 𝑟𝑒𝑛𝑑𝑖𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜𝑠 𝑝𝑎𝑔𝑜𝑠 𝑛𝑜𝑠 ú𝑡𝑖𝑚𝑜𝑠 12 𝑚𝑒𝑠𝑒𝑠
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑡𝑎
𝑥 10 
 
 
𝐺𝑎𝑛ℎ𝑜 𝑚é𝑑𝑖𝑜 𝑝𝑜𝑟 𝑐𝑜𝑡𝑎 = 
(0,85 + 0,91 + 0,66 + 0,92 + 0,97 + 0,86 + 0,79 + 0,54 + 0,82 + 0,79 + 0,8 + 0,85)
114,15
𝑥 10 
 
𝐺𝑎𝑛ℎ𝑜 𝑚é𝑑𝑖𝑜 𝑝𝑜𝑟 𝑐𝑜𝑡𝑎 = 0,677 
 
Depois de obtido o ganho médio por cota, conseguimos calcular o DY, 
multiplicando o ganho médio por 12 (12 meses), dividindo pelo valor da cota atual e 
multiplicando por 100, conforme exemplo abaixo: 
 
𝐷𝑌 = 
𝐺𝑎𝑛ℎ𝑜 𝑚é𝑑𝑖𝑜 𝑝𝑜𝑟 𝑐𝑜𝑡𝑎 𝑥 12
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑡𝑎
𝑥 100 
 
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𝐷𝑌 = 
0,677 𝑥 12
114,15
𝑥 100 
𝐷𝑌 = 7,12% 
 
Você pode estar se perguntando qual seria o DY médio ideal para um fundo. O 
ideal seria que esse valor fosse superior a inflação, porém não podemos generalizar e 
utilizar essa métrica sozinha para incluir/excluir um fundo da carteira. É preciso 
analisar os motivos desses valores. 
 
Valor patrimonial da cota e preço da cota 
Valor patrimonial é o valor do patrimônio líquido do fundo dividido pela 
quantidade de cotas que o fundo possui. 
O preço da cota é o valor de mercado que é negociado na Bolsa de Valores e 
pode variar diariamente. 
 
 
 
 
 
 
 
Exemplo acima GGRC11. 
 
 
 
 
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P/VP 
O P/VP é obtido através do Preço da Cota dividido pelo Valor Patrimonial do 
fundo e pode ser utilizado para auxiliar o investidor a verificar se a cotação do fundo 
possui desconto ou não em relação valor de seu patrimônio. 
 
𝑃/𝑉𝑃 =
𝑃𝑟𝑒ç𝑜 𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑡𝑎
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑡𝑟𝑖𝑚𝑜𝑛𝑖𝑎𝑙 𝑑𝑜 𝑓𝑢𝑛𝑑𝑜
 
 
Esse índice costuma variar entre 0,4 a 1,5, no qual observamos que: 
 P/VP > 1: o fundo está sendo negociado com prêmio no mercado; 
 P/VP < 1: o fundo está sendo negociado com desconto no mercado; 
 P/VP = 1: o fundo está sendo negociado num preço ideal. 
Caso encontre um P/VP muito acima ou abaixo de 1 é muito importante fazer 
um estudo do fundo para entender os motivos desse valor. Novamente, não devemos 
avaliar somente um tipo de métrica para escolha de um fundo. 
 
 
𝑃/𝑉𝑃 =
𝑃𝑟𝑒ç𝑜 𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑡𝑎
𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑝𝑎𝑡𝑟𝑖𝑚𝑜𝑛𝑖𝑎𝑙 𝑑𝑜 𝑓𝑢𝑛𝑑𝑜
 
 
𝑃/𝑉𝑃 =
144,90
118,47
 
 
𝑃/𝑉𝑃 = 1,22 
 
Exemplo acima GGRC11. 
 
 
 
 
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ABL (Área Bruta Locável) 
É todo espaço do imóvel disponível para locação. Através desse indicador 
conseguimos analisar o valor por m² do imóvel e compará-lo com o m² da região que 
o imóvel se encontra. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Exemplo acima GGRC11. 
 
Vacância 
Um dos dados mais importantes para se estudar em um fundo de tijolo. Temos 
dois tipos de vacância: a financeira e a física. 
Vacância financeira é o quanto, financeiramente, o imóvel está vago, conforme 
seu fluxo de caixa esperado, ou seja, sua capacidade total de aluguel. 
Vacância física é a medida do espaço disponível para locação de um fundo, o 
qual é medido em porcentagem de m² vagos em relação ao m² da ABL, podendo 
perder sua capacidade de geração de renda, impactando nos rendimentos 
distribuídos ao cotista. 
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Essas informações geralmente são encontradas nos relatórios gerenciais dos 
fundos ou em casas de análises. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Exemplo acima SDIL11. 
 
Tipos de contratos (típicos e atípicos) 
Os tipos de contratos são informações relevantes para os fundos de tijolos. 
- Contratos típicos são contratos de curto prazo, com duração em torno de 5 a 
10 anos, e o valor do aluguel pode ser revisado dentro desse prazo, além do reajuste 
anual. 
- Contratos atípicos são contratos de longo prazo, com duração acima de 10 
anos, e podem ser personalizados, mas não permitem revisão do valor do aluguel 
durante esse período, sendo reajustado anualmente pelo índice acordado. 
 
 
 
 
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Exemplo acima KNRI11. 
 
 
Taxas de administração e gestão 
Taxa de administração é a taxa paga pelo fundo pelo serviço prestado pela 
empresa administradora do fundo. Normalmente é estipulado um percentual anual 
em cima do patrimônio do fundo. Cada fundo estipula uma taxa específica e o cotista 
precisa ficar atento a essa taxa, pois pode reduzir seus rendimentos. 
Taxa de gestão é uma taxa paga por serviços de escolha e manutenção de 
ativos do fundo, que não são feitos pela administradora, e sim por um gestor 
especializado no mercado imobiliário. Essa taxa é embutida na taxa de administração, 
dependendo do regulamento do fundo. 
Essas taxas já vêm descontadas no rendimento recebido pelo cotista. 
 
 
 
 
 
 
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Exemplo acima GGRC11. 
 
RMG (Renda Mínima Garantida) 
É o valor (rendimento) pago aos cotistas até que o empreendimento consiga 
gerar receita. Ela possui um prazo que pode variar para cada empreendimento, e ao 
término dele, o rendimento pago pelo fundo poderá ser maior ou menor que a RMG. 
Fique bem atento aos fundos que possuem RMG, pois no término desse prazo 
o rendimento pode ser menor do que ele pagava anteriormente. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Hoje, os rendimentos dos FIIs, para pessoas físicas, são isentos de imposto de 
renda, desde que: 
 Sejam negociados na Bolsa de Valores; 
 Tenham pelo menos 50 cotistas; 
 O investidor, pessoa física, tenha menos que 10% das cotas desse fundo. 
O cotista precisa pagar imposto de renda, caso venda as cotas que possui, com 
lucro, e pagará uma alíquota de 20% de imposto de renda sobre o lucro obtido. 
Por ser um mercado ainda novo no Brasil, é possível que apareçam novas 
regulações e exigências, que podem gerar custos a curto prazo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Assim como todo ativo, os FIIs também possuem alguns riscos, detalhamos 
alguns abaixo: 
 
Risco de variação do preço da cota 
É essencial que o investidor saiba que FIIs são ativos de renda variável e podem 
sofrer oscilações diárias no preço de suas cotas. O investidor tem que exercer a 
paciência, entendendo que, por mais que o preço das cotas oscilem, os imóveis que 
o fundo detém continuam intactos, ou talvez até se valorizando, portanto, só venda 
suas cotas quando o investimento não fizer mais sentido, e não pelas oscilações dos 
preços. 
 
Risco de liquidez 
Vender uma cota de FII é muito mais rápido que vender um imóvel físico, porém 
existem FIIs que possuem uma baixa liquidez. Nesses casos, existe a possibilidade de 
que o investidor não consiga vender suas cotas quando decidir se desfazer delas e, 
muitas vezes, para efetivar a venda deverá ofertá-las a um valor muito abaixo do valor 
de mercado. 
É muito importante avaliar a liquidez dos fundos antes de investir. 
 
Risco de vacância 
É o risco de um imóvel estar vago por um tempo, impactando negativamente 
no rendimento do fundo. 
 
 
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@invistanoamanha 
Risco de inadimplência 
É o risco de atraso no pagamento de aluguel de um ou mais inquilinos. 
Hoje, na média, os FIIs apresentam menor risco de inadimplência do que 
imóveis tradicionais, por ser locados para grandes empresas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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@invistanoamanha 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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@invistanoamanha 
Antes de tudo, você deve escolher uma corretora de confiança, 
preferencialmente que não cobre taxa de corretagem, para começar a investir em 
FIIs. A taxa de corretagem é cobrada sempre que você realiza compra/venda de cotas.Após a abertura da conta, quando a corretora irá solicitar seus dados para 
cadastro e envio de alguns documentos, você deverá preencher o Perfil de Investidor 
e, em seguida, transferir um capital para sua conta na corretora. 
Agora você deu o primeiro passo, após isso, é de extrema importância, estudar 
os ativos de interesse, desde seu regulamento, prospecto, relatórios gerenciais 
mensais, fatos relevantes, até seu histórico, onde a maioria deles disponibilizam em 
seu próprio site, ou até mesmo no site da B3 (Bolsa de Valores). Algumas casas de 
análises trazem esses relatórios mais resumidamente com os principais fatos dos 
fundos. 
https://go.hotmart.com/F15316853Q
https://go.hotmart.com/F15316853Q
https://go.hotmart.com/Q16044710C
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Exemplo acima BPFF11. 
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@invistanoamanha 
Depois de escolhido o fundo de interesse, é preciso comprar as cotas. Isso é 
feito dentro do site ou aplicativo de celular da corretora, onde deverá acessar o Home 
Broker, colocar o código do ativo e escolher a quantidade de cotas que deseja 
comprar. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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@invistanoamanha 
Este ebook teve por objetivo mostrar, de forma simples e fácil, que o mundo 
dos fundos imobiliários não é um bicho de sete cabeças. Você deve estudar, analisar 
e entender no que está investindo, para lhe trazer renda passiva com tranquilidade. 
Escolha investimentos sólidos, com boa gestão, bem localizados, que tragam um bom 
retorno e sempre diversifique. SEMPRE! 
Adquirir conhecimento, além de disciplina e paciência, é o que fará o investidor 
ter tranquilidade a longo prazo. 
Lembre-se de sempre nos acompanhar nas redes sociais. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Todos os fundos citados nesse ebook são apenas exemplos 
e não são recomendações de compra/venda/manutenção 
de carteira.