Basico de Fundos Imobiliarios

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Fundos Imobiliários
⇒ Fundo de investimento imobiliário (FII) é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em
empreendimentos imobiliários ⇒ O FII é constituído sob a forma de um condomínio fechado, dividido em
cotas, que representam parcelas ideais do seu patrimônio.
# não é permitido ao investidor resgatar as cotas (diferente de um fundo de renda fixa comum, por
exemplo).
⇒ São geridos e administrados por um gestor e administrador, que tem como objetivo principal investir em
ativos imobiliários de determinadas classes e perfis, como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos,
empreendimentos residenciais, hospitais, dívidas imobiliárias (LCI,CRI).
⇒ “Investidor aporta dinheiro ⇒ Gestor usa esse dinheiro para comprar/construir imovel (visando geração
de renda passiva) ⇒ investidor recebe mensalmente parcela, equivalente a quantidade de cotas, dos lucros
gerados.
⇒ Ao contrário do investimento direto em imóveis é que eles possibilitam ao investidor se tornar sócio de
grandes empreendimentos por valores menores.
Fundos Imobiliários ou Imóveis
⇒ Embora possuam “origem” em comum, existem diferenças relevantes entre investir em Fundos
Imobiliários e imóveis convencionais.
⇒ O valor pago em dividendos pelos FII’s, na maioria das vezes, é superior ao de imóveis físicos ⇒
principal motivo se deve a isenção fiscal (a renda dos fundos imobiliários é isenta de imposto de renda) + o
fato de que os FII’s hoje negociam com desconto em relação às propriedades físicas.
# Os FII’s são isentos na distribuição de dividendos para as pessoas físicas. Isso significa que
toda a renda imobiliária, excluindo as despesas, poderá ser distribuída sem pagar imposto de renda, ao
contrário de imóveis tradicionais que o governo por ficar com até 27,5% da renda, dependendo da faixa de
renda do investidor.
⇒ A possibilidade de o investidor reinvestir os dividendos que recebe mensalmente em novas cotas de
fundos imobiliários (aumentando a sua participação) ⇒ Dessa forma, o investidor de FIIs costuma ter um
expressivo aumento do seu patrimônio.
⇒ Ao comprar um Fundo, você diversifica seu patrimônio com um valor acessível ( pode ser socio de um
shopping, prêmio ou galpão, mesmo não tendo muito dinheiro).
⇒ Liquidez ⇒ os FII’s (compra e venda na casa dos milhões por dia) são mais líquidos do que imóveis, que
podem demorar meses para serem vendidos ⇒ se você tem R$500 mil aplicado em imóveis e necessita de
R$100 mil, ou vende tudo ou entao nao vende ⇒ No caso de FII’s você pode vender apenas algumas
cotas.
⇒ Os custos de transação de imóveis podem chegar a até 6% do valor do imóvel (se somarmos a
corretagem e o ITBI - Imposto sobre transmissão de bens) ⇒ Já os custos de corretagem de FII’s são bem
menores (algumas corretoras nem os cobram), e só é pago imposto de renda em caso de lucros (vender
sua cota e obtiver lucro).
⇒ Nos fundos imobiliários a gestão é entregue à terceiros (administrador profissional que é remunerado
conforme o desempenho) ⇒ possibilita que o investidor fique menos preocupado com seu investimento
(possibilita que você utilize sua energia no seu trabalho).
⇒ Os inquilinos dos imóveis dos FII’s apresentam menor risco de inadimplência e atraso que o investidor
conseguiria em imóveis tradicionais (fora que você não tem o trabalho de cobrar do inquilino) ⇒ Os imóveis
dos FII’s tendem a atrair grandes empresas e instituições com risco de crédito baixo.
⇒ Por serem cotados na bolsa de valores, os FIIs acabam sofrendo de volatilidade diária (preço muda
conforme oferta e demanda). Diferente dos imóveis tradicionais, onde não ocorre ofertas todos os dias.
# Esse é um possivel item que os imóveis tradicionais apresentam vantagens ⇒ O Caráter mais
volátil dos FII’s pode ser um empecilho para a venda no preço desejado em caso de necessidade. Contudo,
o imovel tradicional também pode ter que ser vendido por valor menor em caso de necessidade.
⇒ Quem investe em FII’s não detém o controle da propriedade ⇒ Não é possível reformar um imóvel
decadente dentro de um FII sem um consenso e acordo entre os cotistas.
Tipos de fundos disponíveis no mercado
⇒ Fundos de escritórios e lajes corporativas⇒ são fundos que investem em ativos comerciais
(escritórios, salas comerciais e lajes corporativas em geral) ⇒ podem ter um ou vários prédios, poucas ou
muitas salas e lajes corporativas (pode ser concentrado em apenas um ativo ou ser diversificado).
# Fundo mais diversificados e com vários "prédios" possuem menor risco, já que estão menos
vulneráveis à vacâncias drásticas, inadimplências integrais e possuem uma quantidade maior de inquilinos.
⇒ Fundos Logísticos e Industriais⇒ investem principalmente em ativos do segmento logístico e
da indústria (galpões logísticos, condomínios logísticos, condomínios industriais, depósitos, fábricas).
# Muitos destes fundos possuem ativos com contratos de longo prazo e contratos atípicos
(diferenciados⇒ geralmente propicia maior estabilidade aos cotistas.
⇒ Fundos Imobiliários de Shoppings e Varejo⇒ investem em participações de Shoppings, e
podem deter participação em um shopping ou vários shoppings ⇒ é uma ramo em crescimento no Brasil , e
embora esteja também vulnerável à crises econômicas, é um setor bastante resiliente ⇒ por meio desses
fundos imobiliários você pode se tornar sócio de shoppings consolidados e de alto padrão (ja pensou ser
sócio do shopping que eventualmente frequenta).
⇒ Os fundos de varejo costumam investir em imóveis comerciais e lojas de rua, como imóveis
locados para supermercados e lojas de varejo em geral.
⇒ Fundos Imobiliários de Hospital⇒ Fundos que possuem a “estrutura alugados para hospitais(
ainda existem poucos fundos nessa categoria - NSLU11B e o HCRI11B).
⇒ Fundos de recebíveis imobiliários e ativos de dívida imobiliária⇒ investem especialmente
em ativos de crédito imobiliário, como CRIs (instrumento de captação de recursos destinados a financiar
transações do mercado imobiliário e é lastreado em créditos imobiliários, tais como: financiamentos
residenciais, comerciais ou para construções, contratos de aluguéis de longo prazo) , LCIs (Letra de Crédito
Imobiliário (LCI) é um investimento de renda fixa emitido por bancos) ⇒ costumam pagar bons dividendos.
⇒ Fundos de fundos⇒ investem em outros fundos imobiliários ⇒ costumam ser uma boa opção
para o investidor diversificar de forma expressiva sua carteira, contudo você deve estar atento à qualidade
dos fundos investidos.
# Nessa categoria o investidor eventualmente consegue adquirir “cotas com um certo desconto”.
É uma boa opção para o começo (quando não sabemos analisar um fundo, e assim deixamos a decisão
para um gestor profissional). Contudo, nessa opção acabamos pagando a taxa de administração 2 vezes.
⇒ Fundos Educacionais⇒ imóveis alugados para universidades e centros educacionais ⇒
Geralmente são contratos atípicos (longuíssimo prazo e sem revisionais, os chamados ‘Built to Suit’) ⇒
costumam ser mais conservadores e defensivos.
⇒ Fundos de Desenvolvimento⇒ São diferentes das outras categorias ⇒ não lucram com
aluguéis mensais como a grande maioria dos fundos, mas sim com as receitas provenientes das vendas
destes imóveis (constroem e vendem).
Indicadores importantes
⇒ Vacância ⇒ Porcentagem do/dos imovel/imovel que nao está/estão alugados no momento
⇒ é um dos dados mais importantes em um fundo imobiliário ⇒ ligado diretamente à capacidade do fundo
em pagar rendimentos maiores ou menores.
# Verifique a vacância atual e a histórica ⇒ auxilia bastante em identificar a qualidade do
fundo.
⇒ Dividend Yield⇒ Quanto que o fundo deu de retorno de dividendos anual ( valor do
dividendo pago ao cotista em um ano por cota/ preço pago pela cota).
# indicador de quanto o fundo pagou no último ano, não garante que vá continuar pagando a
mesma coisa, contudo é uma boa estimativa.
⇒ Valor Patrimonial (VP)⇒ representa o valor do laudo de avaliação dos ativos de um
determinado fundo (quanto vale os ativos daquele fundo - diferente do valor cotado na bolsa) ⇒ demonstrapor quanto aqueles imóveis que estão dentro dos Fundos seriam negociados no mercado tradicional.
# Normalmente os Fundos Imobiliários são negociados abaixo de seu valor patrimonial ⇒
Comprando todas as cotas, geralmente, é mais barato do que adquirir os imóveis do fundo.
⇒ Capitalization Rate (Cap Rate)⇒ métrica que representa a taxa de retorno implícita de
um ativo imobiliário que é proporcionada pela sua renda ⇒ Valor “de alugueis” por ano / valor dos imóveis.
# Valor é maior que o dividend Yield, pois aqui e o valor total gerado, sem taxa de
administração por exemplo.
⇒ Preço/Valor Patrimonial da cota (P/VP)⇒ indica se você está pagando “caro ou
barato” na cota do fundo em relação ao valor patrimonial do fundo.
# Valor Patrimonial de uma cota ⇒ dividir o valor do Patrimônio Líquido do fundo pelo número de
cotas.
# se o valor patrimonial de uma cota custa 100 reais e você compra uma cota a 92 rais ⇒ temos
um V/VP ( 92/100) de 0,92 ⇒ significa que comprou uma cota “barata”.
# Normalmente cotas de mercado que estejam sendo negociadas bem abaixo do Valor Patrimonial
podem representar oportunidades, mas também podem mostrar que há algum problema estrutural ou
pontual dentro dos ativos de um fundo.
⇒ Taxa de Administração e Gestão ⇒ Quanto os gestores recebem de remuneração por
administrar o fundo.
⇒ Número de Cotas⇒ quantidade de cotas que um fundo possui ⇒ quantidades de cotas
que representam o patrimônio total do fundo.
⇒ Valor por m² do aluguel⇒ indica se o aluguel atual praticado por um imóvel está de
acordo com os valores praticados na mesma região, se está caro ou barato.
# imóveis muito bem localizados, com vacâncias pequenas costumam ter um valor por m² maior.
Em contraste, imóveis em regiões com sobre-oferta e menos procuradas, apresentam aluguéis menores.
⇒ Área Bruta Locável (ABL)⇒ todo o espaço disponível para locação de um imóvel ⇒
com ele podemos calcular o Valor por m² e termos uma noção da dimensão do imóvel.