fundo de investimento imobiliario

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01Conceitos01.
A indústria de fundos brasileira está 
entre as maiores e mais eficientes do 
mundo. Milhões de brasileiros conhecem e 
investem em fundos de renda fixa, ações, 
multimercado, cambial e previdência. 
Mas existe uma parte da indústria menos 
conhecida, que é a dos fundos estruturados. 
Fundos de investimento imobiliário (FII), 
fundos de investimento em participação 
(FIP) e fundos de investimento em direitos 
creditórios (FIDC).
A indústria de fundos
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Esses fundos, chamados de estruturados, 
além de serem uma alternativa de 
diversificação para os investidores, ao 
mesmo tempo constituem uma importante 
ferramenta de financiamento para 
empreendedores. Empresas de qualquer 
porte ou constituição jurídica podem levantar 
recursos no mercado financeiro e de capitais, 
junto a um ou mais fundos estruturados.
Um fundo imobiliário tem características 
muito peculiares, a começar pela 
regulamentação. Eles foram criados pela 
Lei 8.668/1993 e são regulados pelas 
instruções CVM 472/2008 e 516/2011, são 
sempre constituídos como condomínios 
fechados, podem ou não ter prazo de 
vencimento e tem o objetivo de investir em 
empreendimentos imobiliários diversos.
Já deu para perceber que você precisa 
se inteirar do assunto, não é mesmo?
Então vamos! Nesse curso você 
vai aprender sobre os fundos de 
investimento imobiliário – FII
Fundos
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Dentre os fundos estruturados, fundos 
imobiliários são os únicos que podem 
receber investimentos de qualquer pessoa, 
ou seja, serem destinados ao público em 
geral. Só haverá restrição se o regulamento 
de um fundo definir que os cotistas devem 
ser qualificados ou profissionais. A regra 
geral é que qualquer um pode investir, 
ficando a critério do administrador 
restringir o público alvo, se quiser.
O fundo terá data de início a partir da data 
em que a CVM conceder o seu respectivo 
registro de funcionamento, e pode ter prazo 
de duração determinado ou indeterminado. 
No segundo caso, os cotistas, ainda, podem 
deliberar de outra forma em sede de 
assembleia geral.
Fundos Imobiliários são os únicos 
que podem receber investimentos de 
qualquer pessoa.
DICA
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Uma das principais diferenças dos FII para os fundos mais 
conhecidos, é que um fundo imobiliário é sempre constituído 
sob a forma de condomínio fechado, o que significa dizer que é 
proibido fazer resgate do fundo. Mas o investidor não fica com 
o dinheiro preso, o que acontece é que, ao invés de fazer um 
resgate, é preciso vender as cotas para algum interessado.
IMPORTANTE!
Boa parte dos FII têm suas cotas negociadas 
na Bolsa, na B3, o que atenua essa restrição 
de liquidez, além de conferir muita 
transparência, agilidade e facilidade para 
negociação. Mais do que isso, a proibição de 
resgate confere muita segurança ao fundo 
e aos seus cotistas. Como na maioria das 
vezes o patrimônio de um fundo imobiliário 
é de difícil negociação, como são os imóveis, 
não seria possível permitir que os cotistas 
fizessem resgates em dinheiro, pois o 
gestor do fundo não consegue vender 
imóveis para acatar as ordens de resgate. 
É por isso que os FII são obrigatoriamente 
constituídos como condomínios fechados e 
não permitem resgates.
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A instrução CVM 472/2008 determina 
que esses fundos invistam/participem 
em empreendimentos imobiliários, o que 
amplia as possibilidades muito além de 
apenas a aquisição de imóveis. De fato, 
o artigo 45 da instrução permite que um 
FII invista direta ou indiretamente em 
imóveis ou ativos lastreados em imóveis 
de qualquer lugar do território nacional.
• Imóveis. 
• Ações, Debêntures e outros títulos 
e valores mobiliários emitidos por 
companhias, desde que a atividade 
preponderante dessas companhias 
seja permitida aos FII, ou seja, 
empreendimentos imobiliários. 
• Ações ou cotas de sociedades cujo 
único propósito se enquadre entre as 
atividades permitidas aos FII. 
• Cotas de fundos de ações (FIA), fundos 
de investimento em participação (FIP), 
fundos de investimento em direitos 
creditórios (FIDC), desde que a política 
Vejamos o que pode compor 
o patrimônio de um FII:
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de investimentos dos fundos defina 
que os investimentos serão feitos em 
empreendimentos imobiliários. 
• Cotas de outros fundos de investimento 
imobiliário. 
• Títulos de renda fixa com lastro no 
mercado imobiliário como CRI, LCI, LH e LIG. 
• Certificados de Potencial Adicional de 
Construção (CEPAC). 
• Títulos Públicos e privados de renda fixa, 
além de fundos de renda fixa. 
• Derivativos, exclusivamente para fins de 
proteção patrimonial, com exposição 
máxima igual ao valor do patrimônio 
líquido do fundo.
Dentre esses ativos permitidos um 
fundo pode ter até 100% do patrimônio 
investido ou combinar investimentos 
entre eles. São muitas as possibilidades, 
o que confere muita versatilidade aos FII, 
permitindo o desenvolvimento de muitas 
estratégias diferentes. O regulamento de 
cada fundo define a estratégia e os ativos 
que serão investidos.
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Ademais, a parcela do patrimônio líquido 
que a parcela do patrimônio líquido que 
não estiver alocada em ativos imobiliários 
supramencionados, deverão ser objeto de 
distribuição de resultados. Caso não sejam 
distribuídos resultados, poderá ser investida 
em ativos de liquidez (títulos de renda fixa de 
emissão do tesouro nacional ou do BACEN; 
operações compromissadas com lastro 
em títulos públicos de emissão do tesouro 
nacional, com liquidez diária), observados os 
limites da Instrução CVM 555/14.
Administrador – Como todo fundo de 
investimento, um FII precisa ser administrado 
por uma instituição financeira, a CVM 
permite que as seguintes instituições sejam 
administradoras de fundos imobiliários:
Bancos comerciais, bancos múltiplos com 
carteira de investimento ou carteira de 
crédito imobiliário, bancos de investimento, 
sociedades corretoras ou sociedades 
distribuidoras de valores mobiliários, 
sociedades de crédito imobiliário, caixas 
econômicas e companhias hipotecárias.
Mas antes de tratarmos de 
estratégias, melhor entender como 
eles surgem e funcionam.
Prestadores de serviços
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O administrador é responsável por tudo 
o que compreenda o funcionamento e 
a manutenção do fundo, mas ele pode 
contratar serviços de terceiros, se preferir.
Portanto, além de um administrador 
e um auditor independente, um fundo 
pode contar ainda com os seguintes 
prestadores de serviços:
• Gestor – pessoa ou empresa autorizada 
pela CVM, que fará a gestão dos recursos 
do fundo, sempre sob supervisão do 
administrador e conforme a política de 
investimentos definida no regulamento. 
 
• Consultor – pessoa, empresa ou 
departamento (do administrador) 
especializado em um determinado mercado 
que será contratada para auxiliar o gestor 
ou administrador para tomar decisões de 
investimento ou manutenção do fundo. 
• Escriturador - empresa autorizada pela 
CVM para prestar serviços de escrituração 
de cotas do fundo, isto é, manter controle 
sempre atualizado de quem são os cotistas 
de um fundo, os direitos que cada um possui 
e eventuais restrições. É o escriturador, 
por exemplo, que informa quais os cotistas 
terão direito a receber os rendimentos 
distribuídos por um fundo.
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• Custodiante – empresa autorizada pela 
CVM para prestar serviços de custódia, ou 
seja, de maneira resumida é o custodiante 
responsável pela guarda de bens e 
valores mobiliários em nome dos cotistas 
e do fundo. 
• Auditor independente – empresa de 
auditoria responsável por auditar as 
demonstrações financeiras de um fundo 
imobiliário. Como diz o nome, deve ser 
empresa independente, sem ligações 
com os demais prestadores de serviços. 
• Distribuidor – instituição integrante 
do sistema de distribuição de valores 
mobiliários é quem coordena as ofertas 
de cotas do fundo. 
• Formador de mercado – é instituição 
financeira que assume compromissode garantir uma liquidez mínima para as 
cotas do fundo, colocando ofertas de 
compra e venda, dentro de parâmetros 
bem definidos pela B3.
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Uma vez constituído um fundo imobiliário é preciso captar 
recursos, ou seja, emitir cotas que serão compradas pelos 
cotistas. A oferta de cotas pode ser destinada a investidores 
em geral ou segmentada para investidores qualificados ou 
profissionais. Em qualquer caso as ofertas seguem regras 
padronizadas, definidas pela CVM.
Quando destinada a investidores em 
geral a oferta é pública e segue as regras 
da Instrução CVM 400. O administrador 
precisa elaborar um prospecto inicial, 
documento extenso e completo com 
todas as informações sobre a oferta, 
os prestadores de serviço, o fundo, 
estratégias propostas, fatores de risco, 
estudo de viabilidade etc.
Quando destinada a investidores em geral a oferta é pública 
e segue as regras da Instrução CVM 400. O administrador 
precisa elaborar um prospecto inicial, documento extenso 
e completo com todas as informações sobre a oferta, os 
prestadores de serviço, o fundo, estratégias propostas, 
fatores de risco, estudo de viabilidade etc.
Emissão e negociação de cotas
Cotas
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Define-se um valor total e um valor mínimo da oferta, preço 
das cotas ofertadas e um cronograma de datas para reservas, 
pagamentos etc. O prazo máximo de duração de uma oferta 
pública é de seis meses.
IMPORTANTE!
Os investidores interessados precisam ter 
conta em uma corretora ou distribuidora 
de títulos e valores mobiliários e fazer 
reservas, em valores, de quanto desejam 
comprar. Após o término do prazo de 
reservas, caso o valor total reservado pelos 
interessados seja pelo menos igual ao valor 
mínimo definido, a oferta terá sido bem 
sucedida e o fundo passará a funcionar.
Se o total das reservas for menor do que o 
mínimo estipulado na oferta (distribuição parcial), 
o fundo será cancelado e o valor devolvido aos 
investidores que reservaram cotas.
ATENÇÃO!
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Nos arts. 30 e 31 da ICVM 400, temos:
“O prospecto/ato societário pode prever uma quantidade 
mínima/montante mínimo para manutenção da oferta 
(captação/distribuição parcial). Neste caso, ocorre a 
distribuição parcial, o investidor pode condicionar sua adesão 
à distribuição total ou proporção/quantidade mínima”.
Nesse caso, pode haver a previsão lote 
adicional de cotas. Se ainda assim as 
reservas forem maiores do que o valor 
ofertado, é feito um rateio e os investidores 
só conseguirão comprar efetivamente uma 
parte do valor que haviam reservado.
Após o término com sucesso da oferta 
pública as cotas passam a ser negociadas em 
Bolsa. A partir daí qualquer investidor pode 
comprar ou vender cotas diretamente pelas 
plataformas das corretoras, muitas vezes 
disponíveis até em aplicativos para celular.
Mas não são apenas os novos fundos que 
fazem emissão e ofertas de cotas. Um 
fundo já existente pode emitir novas cotas 
com o objetivo de captar mais recursos e 
aumentar o patrimônio.
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A primeira emissão de cotas de um fundo é chamada de IPO 
(Inicial Public Offering) – ou oferta pública inicial.
A segunda e todas as demais emissões de cotas de um fundo 
serão chamadas de follow nos ou ofertas subsequentes.
VOCÊ SABIA
A única maneira de os cotistas aportarem recursos em um 
FII é por ocasião de uma emissão e oferta de novas cotas, 
o que acontece no mercado primário. Após o encerramento 
da oferta as cotas passam a ser negociadas livremente. 
Compras e vendas de cotas apenas alteram a titularidade 
dos cotistas e fazem circular recursos entre eles, sem que 
isso altere o caixa ou patrimônio do fundo imobiliário.
As cotas podem ser listadas para negociação em Bolsa ou 
Balcão organizado, o que facilita a negociação entre cotistas. 
Porém não há obrigação de listar as cotas em Bolsa e, de 
fato, muitos FII não são listados. Mesmo assim, há centenas 
de fundos listados em Bolsa, o que permite que qualquer 
pessoa possa investir em FII de diversos segmentos 
diferentes, com fácil acesso e até com pouco dinheiro. Já 
que o lote mínimo de negociação é de uma cota. Para isso 
basta que o investidor tenha conta em uma corretora ou 
distribuidora de valores mobiliários.
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Uma vez comprados os ativos, é provável 
que a estratégia do fundo comece a gerar 
lucros, que serão distribuídos aos cotistas. A 
Lei 8.663/1993 determina que, no mínimo, 
95% do lucro líquido de um fundo imobiliário 
seja distribuído aos cotistas, na forma de 
rendimentos. A Lei obriga que a distribuição 
seja feita com base em balanço ou balancete, 
pelo menos, a cada seis meses. Na prática, a 
maioria dos fundos distribui rendimentos todos 
os meses, desde que haja lucro a ser distribuído.
Operacionalmente a distribuição é simples 
e muito prática para os cotistas. Havendo 
lucro a distribuir o administrador divide o 
montante pelo número total de cotas do FII 
e anuncia a distribuição equivalente por cada 
cota. Assim, o valor do rendimento é sempre 
igual para todos os cotistas, que recebem 
montante proporcional ao número de cotas 
que possuírem.
Após a captação dos recursos mediante emissão de cotas, 
caberá ao administrador e ao gestor (quando houver) fazer a 
efetiva alocação dos recursos, ou seja, comprar os ativos em 
nome do fundo, sempre dentro dos limites estabelecidos pela 
política de investimentos.
IMPORTANTE!
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Como as cotas podem ser negociadas em Bolsa é comum que sejam 
transacionadas frequentemente, o que significa que vão mudando 
de propriedade a todo momento. Portanto o administrador define 
uma data que servirá como registro de quem receberá os proventos. 
É a chamada data base ou data “com”.
O anúncio de pagamento de proventos é 
padronizado, igual para todos os fundos. 
Cada fundo informa qual a data que dá direito 
a receber os rendimentos, quanto distribuirá 
de rendimentos por cada cota e qual a data 
do pagamento. Por exemplo, os titulares de 
cotas no 1º dia do mês receberão R$ 0,50 
por cota, no dia 15 do mês seguinte.
Todos que estiverem registrados como 
cotistas do fundo ao final do dia da data base 
terão direito a receber o rendimento.
A única condição para receber rendimentos é ser cotista do fundo 
na data base. Ou seja, até a data base as cotas são negociadas com 
direito ao próximo rendimento (por isso o termo “data com”).
ATENÇÃO!
IMPORTANTE!
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A partir do dia seguinte, as cotas passam 
a ser negociadas sem direito a esse 
rendimento já declarado. É certo que darão 
direito ao próximo rendimento, mas isso se 
ele houver e somente para quem for cotista 
na nova data base.
 
A data base é sempre a mesma e a maioria 
dos fundos adotam o último dia útil de cada 
mês como data base. Nada impede que o 
administrador altere a data base, mas isso 
é sempre divulgado com antecedência, para 
que todos os investidores e participantes 
de mercado fiquem sabendo e possam se 
adaptar a mudança.
Na data do pagamento o dinheiro é 
creditado diretamente em nome do 
cotista na conta corretora de valores onde 
ele mantém as suas cotas. O valor será 
proporcional ao número de cotas que o 
investidor possuía da data base. Conforme 
o exemplo adotado, quem tivesse uma cota 
na data base teria recebido R$ 0,50 no dia 
15 do mês seguinte. Um investidor com 10 
cotas teria recebido R$ 5,00, alguém que 
possuísse 120 cotas receberia R$ 60,00 e 
assim sucessivamente.
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02Regulação essencial02.
Como visto, os fundos imobiliários 
são regidos por Lei (8.668/1993) e 
regulamentados pela Comissão de 
Valores Mobiliários (ICVM 472/2008 e 
516/2011), o que confere segurança jurídica 
a todos os participantes do mercado, pois 
define claramente as responsabilidades, 
direitos, deveres e limites de atuação de 
cada um dos envolvidos.
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O administrador é responsável por todos os atos do fundo e 
é também o proprietário fiduciário dos bens, o que significa 
que tem o dever de zelar pelopatrimônio como se dele fosse, 
mas sem ter direitos sobre os bens ou seus frutos (como o 
lucro). De fato, o patrimônio do fundo pertence ao fundo e 
o fundo (condomínio) pertence aos cotistas (condôminos). 
É importante compreender essa separação. Como o 
patrimônio não pertence diretamente ao administrador nem 
aos cotistas, não responde por obrigações individuais de 
nenhum deles. Ou seja, mesmo que a instituição financeira 
administradora venha a falir, os bens dos fundos imobiliários 
administrados por ela não podem ser utilizados para honrar 
as obrigações da administradora.
• Um fundo imobiliário pertence aos seus cotistas (que são 
condôminos). 
• O patrimônio pertence ao fundo. 
• Imóveis, títulos e valores mobiliários e dinheiro do 
fundo ficam sob a chamada propriedade fiduciária do 
administrador. De maneira simplificada, é como se o 
administrador tivesse todos os deveres de dono dos 
bens, mas sem os direitos, que pertencem ao fundo e, 
consequentemente, aos cotistas.
IMPORTANTE!
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Assim a titularidade dos bens não se 
confunde. Nem o dinheiro do fundo circula 
por conta corrente do administrador, já que o 
fundo possui conta corrente individualizada, 
mantida no seu próprio CNPJ. Perceba que 
os fundos de investimento não contam 
com a garantia do FGC mas, na verdade, 
não precisam dessa garantia porque nada 
acontece com o patrimônio do fundo caso a 
instituição administradora tenha problemas.
O mesmo pode-se dizer em relação ao 
cotista, que é proprietário direto das cotas, 
mas não dos bens do fundo. Em uma 
eventual execução de bens de um cotista, o 
judiciário pode vir a determinar a execução 
das cotas daquele investidor (condômino) 
mas nunca do patrimônio do fundo. Portanto 
o patrimônio fica apartado.
Nenhum credor da administradora conseguiria 
executar bens do fundo. Essa separação é muito 
clara, pois o fundo possui um CNPJ próprio e 
diferente do CNPJ da administradora.
DICA
23
Ainda que existam prestadores de serviço como gestor, consultor 
e outros, a responsabilidade é da administradora. Podemos dizer 
que um fundo é governado pela instituição administradora, sempre 
conforme regras gerais e específicas.
IMPORTANTE!
Tanto o fundo quanto o seu patrimônio 
demandam acompanhamento constante, 
tanto pelas obrigações cotidianas quanto 
pela busca das melhores práticas e 
estratégias em benefício do fundo e dos 
seus cotistas. É da instituição administradora 
a obrigação de fazer esse acompanhamento, 
de zelar pelo fundo, pelo patrimônio do fundo 
e tomar decisões estratégicas que visem o 
melhor desempenho.
As regras gerais estão na Lei e nas 
instruções CVM. Elas se aplicam a todos os 
fundos imobiliários. As regras específicas 
estão no regulamento do fundo. Dentre 
os itens principais do regulamento estão 
o objetivo e a política de investimentos, 
que delimitam o objetivo e os poderes do 
administrador ao tomar as decisões de 
investimento do fundo.
Administração de um FII
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Lá fica definido se o fundo tem objetivo de 
gerar renda, ganho de capital ou ambos e 
em que tipo de imóveis ou ativos um fundo 
pode investir para perseguir o objetivo. 
Por exemplo, se for um fundo que objetiva 
renda pela compra de imóveis a política de 
investimentos definirá qual o tipo de imóvel, 
em que localidades, quais outros ativos 
podem compor o patrimônio, condições 
específicas para que um ativo possa ser 
adquirido etc.
Com o objetivo e a política de investimentos 
fica sempre claro para todos os interessados 
quais são os limites de atuação do 
administrador. Portanto o administrador 
tem liberdade para atuar desde que 
de acordo com o objetivo definido 
e comprando e vendendo os ativos 
permitidos (ou não vedados) na política de 
investimentos. Nesse caso não é preciso 
pedir autorização dos cotistas.
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Já vimos as responsabilidades do administrador e que o regulamento delimita 
como ele pode atuar. Vamos conhecer agora as vedações ao administrador, 
ou seja, aquilo que a CVM não permita que seja feito por nenhuma 
instituição ao administrar um de FII:
• Receber depósitos em sua conta 
corrente (o fundo tem conta 
corrente própria); 
 
• Conceder empréstimos ou 
adiantar receitas aos cotistas ou 
qualquer outra pessoa / empresa; 
• Vender cotas à prestação; 
• Contrair empréstimos ou oferecer 
garantias em operações realizadas 
em nome do fundo; 
 
• Dar o patrimônio do fundo em 
garantia de empréstimos ou 
Leia o regulamento de alguns fundos imobiliários 
disponíveis no site da CVM.
DICA
operações de qualquer pessoa; 
 
• Investir recursos do fundo no exterior; 
• Investir recursos do fundo em 
quaisquer ativos que não sejam os 
permitidos; 
• Investir em ações e outros títulos que 
não sejam negociados em mercados 
organizados autorizados pela CVM; 
• Investir em derivativos, exceto se 
for para proteção do patrimônio e o 
valor não seja maior do que o próprio 
patrimônio do fundo; 
 
• Investir em cotas do próprio fundo 
administrado; 
• Prometer rendimentos 
predeterminados aos cotistas.
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O trabalho do administrador é remunerado pela taxa de 
administração. Se houver outros prestadores de serviço, 
como gestor, consultor, escriturador etc., eles também 
serão remunerados. Em alguns casos pode haver também 
a cobrança de uma taxa de performance.
Todas as taxas cobradas pelos prestadores de 
serviço ficam expressas no regulamento, para que 
qualquer pessoa possa consultar e saber a forma 
de cálculo e cobrança. Em geral são estabelecidas 
como um percentual sobre o valor do patrimônio 
ou sobre o valor de mercado do fundo, mas nada 
impede que tenham outras formas de cálculo, 
inclusive valor fixo.
Se houver taxa de performance o regulamento 
vai detalhar qual é o referencial correspondente 
à valorização das cotas (benchmark), montante 
da taxa e forma de cálculo. A taxa de performance, 
que pode ser paga diretamente ao gestor ou ao 
consultor, segue a regra geral, válida para todos os 
tipos de fundos de investimento, que é a Instrução 
CVM 555/2014. 
SAIBA MAIS
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• Taxas, impostos ou contribuições federais, 
estaduais, municipais ou autárquicas, que 
recaiam ou venham a recair sobre os bens, 
direitos e Obrigações do Fundo; 
• despesas com impressão, expedição e 
publicação de relatórios, formulários e 
informações periódicas, previstas no presente 
Regulamento ou na legislação pertinente; 
• despesas com correspondências de interesse 
do Fundo, inclusive comunicações aos Cotistas; 
honorários e despesas do Auditor Independente; 
• emolumentos e comissões pagas sobre as 
operações do Fundo; 
• honorários de advogados, custas e despesas 
correlatas feitas em defesa dos interesses do 
Fundo, em juízo ou fora dele, inclusive o valor da 
condenação, caso o Fundo venha a ser vencido; 
• quaisquer despesas inerentes à constituição, 
inclusive na realização da distribuição das Cotas, 
ou à liquidação do Fundo ou à realização de 
Assembleia Geral; 
• despesas com a contratação das Agências 
Classificadora de Risco.
Outros encargos do fundo
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A única obrigação de um cotista é pagar 
pelas cotas que adquiriu e, a partir daí, a única 
responsabilização que poderá sofrer se reflete 
na eventual desvalorização das suas cotas.
A respeito dos direitos, o cotista tem direito 
de receber os rendimentos, de receber 
as informações (periódicas e eventuais) e 
de votar em assembleia, o que confere a 
possibilidade de participar ativamente das 
principais decisões do fundo. 
As informações periódicas são o anúncio de 
rendimentos, informes mensais, trimestrais, 
semestrais e anuais, além de convocação e 
ata de assembleia geral ordinária e informe 
de rendimentos.
O cotista também tem seus 
deveres e direitos
O cotista não responde pessoalmente por 
qualquer obrigação legal ou contratual que 
diga respeito aos ativos do patrimônio do 
fundo ou da instituição administradora.
IMPORTANTE!29
As informações eventuais são as 
convocações e atas de assembleias 
extraordinárias e os fatos relevantes, que são 
notificações que o administrador envia para 
todo o mercado comunicando a ocorrência 
de um fato que possa influenciar a decisão de 
um investidor em comprar, manter ou vender 
cotas daquele fundo. 
São casos como a compra ou venda de um 
imóvel, a inadimplência por parte de um 
inquilino ou devedor de um título de crédito 
que venha a impactar a distribuição de 
rendimentos, a decisão de fazer uma nova 
emissão de cotas, a renúncia ou troca de um 
dos prestadores de serviço, enfim, tudo o que 
seja relevante e precise chegar imediatamente 
ao conhecimento de todo o mercado.
Vimos que o administrador tem certa 
liberdade para tomar decisões pelo fundo, 
sempre dentro dos limites do objetivo 
e política de investimentos. Nos demais 
casos será preciso consultar os cotistas, 
convocando-os para assembleias onde 
votarão para decidir os rumos a tomar.
Voto, a voz do cotista
Algumas matérias podem ser aprovadas pela 
maioria simples dos presentes. emquanto outras 
precisam de quórum qualificado.
IMPORTANTE!
30
Decisões mais cotidianas como aprovação 
das contas do fundo e aprovação de nova 
emissão de cotas são aprovadas pela 
maioria simples dos cotistas que estiverem 
presentes na assembleia. Mas há casos 
considerados de maior atenção, em que a 
aprovação de uma proposta depende de 
votos de uma grande parte dos cotistas, o 
que é chamado de quórum qualificado.
Para fundos que tenham até 100 cotistas, 
é preciso ter aprovação de votos de cotistas 
que representem mais de 50% das cotas 
(não apenas dos presentes e sim do total de 
cotas do fundo).
Para fundos que tenham mais de 100 
cotistas, é preciso ter aprovação de votos de 
cotistas que representem mais de 25% das 
cotas (não apenas dos presentes e sim do 
total de cotas do fundo).
Veja quais assuntos precisam 
de quórum qualificado 
para serem aprovados em 
assembleia:
31
• Alteração do regulamento 
 
• Destituição ou substituição do 
administrador 
• Fusão, incorporação, cisão e 
transformação do fundo 
• Dissolução e liquidação do fundo 
• Apreciação de laudo de avaliação de bens 
para integralização 
• Aprovação de atos que configurem 
conflito de interesses 
• Alteração (majoração) da taxa de 
administração
Ou seja, se o administrador quiser 
investir em algo que não é permitido pela 
política de investimentos, será preciso 
convocar uma assembleia propondo a 
alteração do regulamento, o que só será 
possível se a grande maioria dos cotistas 
aprovar a proposta.
32
Outro item que merece destaque é 
o conflito de interesses. Situações 
como comprar, vender, alugar 
bens ou contratar serviços, tendo 
como contraparte algum cotista, 
administrador, gestor ou consultor 
do fundo, são considerados atos em 
que existe conflito de interesses. 
Uma negociação em que as partes 
são conflitadas só será possível se 
for aprovada em assembleia, pela 
maioria qualificada.
O voto é a voz 
do cotista.
DICA
Veja que interessante é a estrutura 
de poder de um fundo imobiliário.
Para as decisões que já estão claramente 
definidas no regulamento o cotista nem 
precisa opinar, afinal já sabe de antemão 
quais os limites do administrador.
Para decisões mais cotidianas, basta 
aprovação pela maioria dos que estiverem 
na assembleia e para as decisões mais 
impactantes, a grande maioria dos 
investidores é chamada a opinar. 
33
• aprovar a aquisição e a alienação de 
ativos que venham a ser selecionados 
pelo gestor; e 
• acompanhar o desempenho do fundo.
Além disso é possível eleger um ou 
mais representantes de cotistas ou criar 
comitês de cotistas, tanto para representar 
os interesses dos cotistas quanto para 
auxiliar administrador e gestor nas 
tomadas de decisões.
Além disso é possível eleger um ou mais representantes de 
cotistas ou criar comitês de cotistas, tanto para representar 
os interesses dos cotistas quanto para auxiliar administrador 
e gestor nas tomadas de decisões.
A essa altura você já notou que fundos imobiliários não 
são todos iguais. De fato, ainda veremos o quanto eles são 
versáteis e quantas estratégias diferentes são desenvolvidas.
Comitê de Investimentos, 
órgão não obrigatório que 
possui as atribuições de, 
por exemplo:
Um tipo de fundo para cada 
um dos seus objetivos
34
• Desenvolvimento para renda (construção de imóveis 
que serão locados pelo fundo). 
• Desenvolvimento para venda (construção de imóveis 
que serão vendidos pelo fundo). 
• Renda (compra de imóveis prontos que serão locados 
pelo fundo). 
• Títulos Valores Mobiliários (compra de títulos como 
CRI, LCI, LIG, cotas de FII etc.). 
• Híbridos (diversas estratégias sem que nenhuma seja 
preponderante.
O tipo de gestão é ativa ou passiva e o segmento de 
atuação diz respeito ao ramo do mercado imobiliário, 
como shoppings, lajes corporativas (escritórios), 
logística etc. Assim, um fundo em que o administrador ou 
gestor comprem escritórios prontos para o fim de obter 
renda com a locação dos imóveis seria classificado como: 
Renda gestão ativa escritórios.
As estratégias são:
Para facilitar a identificação dos 
objetivos pelos investidores, 
a ANBIMA desenvolveu uma 
classificação para fundos 
imobiliários que reúne a estratégia, 
o tipo de gestão e o segmento de 
atuação principal de um FII.
35
Você já notou que os fundos imobiliários são 
bem diferentes dos demais fundos que você 
conhecia. Então, quando se trata das regras de 
tributação também. Mas tanto fundos como 
cotistas podem gozar de isenções tributárias 
quando atendidas algumas condições.
Normalmente fundos de investimento 
(de qualquer tipo) não são tributados. As 
operações feitas pelo fundo são isentas 
de tributos e quem paga imposto são os 
cotistas, quando fazem resgates e na 
medida do lucro que tiverem. No caso dos 
FII, novamente há diferenças.
Tributação dos fundos 
imobiliários e dos investidores
Fundo de investimento tributado?
É fundamental entender as regras 
para o fundo. Fica atento às 
explicações a seguir.
ATENÇÃO!
36
Um fundo imobiliário não é isento de imposto de renda 
sobre o lucro que aufere investindo em ativos de renda 
variável e na maioria dos títulos de renda fixa. Exceção feita 
aos lucros auferidos com aluguel e venda de imóveis e com 
aplicação em títulos incentivados com lastro imobiliário, como 
LCI, LH, CRI, LIG e rendimentos de outros fundos imobiliários.
Além disso, para gozar das isenções existe uma condição: 
se houver conflito de interesses entre um cotista e o fundo, 
esse cotista não pode ter mais do que 25% das cotas. Do 
contrário o fundo será tributado como se fosse uma empresa, 
devendo pagar PIS, COFINS, ISS e IR.
Com essa condição a Receita Federal evita que uma pessoa 
ou empresa que tenha muitos imóveis, transfira-os para 
um fundo imobiliário do qual é o único cotista e passe a 
transacionar esses imóveis sem ter que pagar tributos. Em 
uma situação dessas o cotista conflitado só pode deter até 
25% das cotas, para que o fundo seja isento dos tributos.
37
Cotistas pessoas físicas podem ser isentos de 
imposto de renda sobre o rendimento, desde que 
atendidas as seguintes condições gerais: 
• O fundo ter mais de cinquenta cotistas e as cotas 
serem listadas para negociação em mercado de 
Bolsa ou Balcão organizado.
Já a tributação para os cotistas terá diferenças 
conforme o tipo de cotista e a origem do lucro.
Um cotista de fundo imobiliário pode lucrar de 
duas formas: Com os rendimentos e com o ganho 
de capital, que é a venda das cotas com lucro.
ATENÇÃO!
Além disso, caso um único cotista possua 
mais do que dez por cento das cotas de um 
único fundo, esse cotista perderá a isenção 
de imposto de renda.
A maioria dos fundos listados em Bolsa já 
atende a essas condições. A maioria deles 
conta com milhares de cotistas.
38
Também sãoisentos de imposto sobre os 
rendimentos os outros fundos de investimento que 
investirem em cotas de FII.
IMPORTANTE!
Outros tipos de cotistas pagam 20% de 
imposto, com exceção dos não residentes, 
que pagam 15% (exceto os que estejam em 
paraísos fiscais). 
Já sobre o ganho de capital o imposto 
de renda é de 20% sobre o lucro líquido 
apurado com a venda das cotas e se aplica a 
praticamente todos os cotistas, exceção feita 
apenas aos outros fundos de investimento e 
aos não residentes (exceto os que estejam 
em paraísos fiscais).
39
Em resumo, as possíveis 
isenções e as suas 
condições são:
Isenções dos fundos Isenções dos cotistas Pessoa Físicas
PIS / COFINS / CSLL / IR LCI / LH / CRI / LIG
Rendimentos de outros fundos imobiliários
Aluguéis e lucros com venda de imóveis
IR sobre os rendimentos
Condições Condições
Cotista que tenha direitos sobre imóveis 
do fundo não possuir mais do que 25% das 
cotas
• Fundo ser listado 
em Bolsa ou Balcão 
organizado 
• Fundo ter mais de 50 
cotistas 
• Se um cotista tiver 
mais do que 10% das 
cotas, este cotistas 
perderá o direito à 
isenção de I
40
Resumo da tributação dos cotistas de 
fundos imobiliários:
Tributação de investidores de fundos imobiliários
Tipo de Investidor Rendimentos Ganho de Capital
Pessoa Física Isenta 0% 20%
Pessoa Física 
Tributada 20% 20%
Pessoa Jurídica 20% 20%
Fundos de 
Investimento 0% 0%
Estrangeiros (não 
residentes) 15% 0%
Estrangeiros em 
paraíso fiscal 20% 20%
41
03Na Prática03.Na prática os fundos imobiliários 
permitem que qualquer pessoa tenha 
acesso a empreendimentos imobiliários 
de alto padrão ou a uma carteira de 
títulos de valores mobiliários com 
lastro no mercado imobiliário, de forma 
prática, segura e contando com gestão 
profissional do patrimônio.
Investir em fundos imobiliários é 
simples e acessível a todo o tipo de 
investidor. Basta ter conta em uma 
corretora de valores. As cotas são 
negociadas na B3 em lotes unitários e os 
custos de negociação são baixos.
42
Uma vez efetivada uma compra o investidor 
se torna cotista do fundo. Com isso receberá 
rendimentos (se ainda for cotista no dia da 
data com) e poderá ainda ter resultados com 
a venda de cotas a preço mais alto (o que não 
é garantido que possa acontecer).
Cada fundo imobiliário é 
identificado por um código de 
negociação, composto por quatro 
letras e o número 11 ao final.
IMPORTANTE!
Quando quiser ou precisar vender cotas 
basta fazer o movimento inverso, isto é, 
vender as cotas em Bolsa.
DICA
43
Comprar e vender é muito simples, a 
dificuldade maior do investidor é escolher 
qual FI escolher. Afinal, quando alguém 
compra cotas de um FII adquiriu uma parte 
do patrimônio daquele fundo, portanto é 
importante entender os segmentos de 
atuação são distintos e que pode haver 
muita diferença entre os fundos imobiliários. 
O ideal é conhecer bem as oportunidades e 
riscos de cada segmento e procurar manter 
uma carteira diversificada de FII. 
De maneira geral fundos que investem 
em imóveis para renda possuem imóveis 
locados para inquilinos de grande porte e 
com contratos de longa duração.
São grandes escritórios, de alto padrão 
comercial, geralmente localizados nas 
principais capitais do país.
Segmentos mais comuns
Lajes Corporativas
44
O segmento é bem competitivo e 
profissionalizado, há padrões bem definidos 
para classificar esses imóveis como classe 
A, B, C etc. Localização é sempre o principal 
diferencial de um imóvel, mas fatores como 
padrão construtivo, eficiência operacional 
e ambiental do condomínio, vagas de 
garagem, heliponto e espaços pensados 
para convivência e prestação de serviços 
aos usuários (amenities) complementam 
o conjunto de itens que são considerados 
por quem busca um espaço adequado para 
instalar uma empresa de grande porte.
Escritórios são facilmente adaptáveis, isto é, empresas de 
qualquer ramo podem ocupar um mesmo escritório ao longo 
dos anos. As adaptações necessárias são principalmente de 
ordem estética. Isso significa que a liquidez desses ativos 
costuma ser boa.
DICA
Geralmente os contratos de locação são 
firmados por prazos de cinco anos e 
permitindo uma revisão do valor no terceiro 
ano. Com isso, fundos que investem em 
lajes corporativas tendem a gerar renda 
relativamente estável.
45
As janelas de renegociação de valores, 
que ocorrem a cada três anos ou quando 
um contrato chega ao fim, fazem com que 
a receita desses fundos imobiliários seja 
sensível aos ciclos do mercado imobiliário. 
Ou seja, nas boas fases do mercado a receita 
é crescente, porém o contrário também 
acontece nos períodos de crise. 
Os riscos mais comuns no segmento são a 
vacância (imóvel vago) e inadimplência por 
parte de inquilinos. Embora sejam fatores 
inevitáveis, inerentes à atividade imobiliária, 
tamanho e diversificação do patrimônio do 
fundo (quanto maior, melhor) e qualidade da 
gestão serão sempre fatores atenuantes dos 
riscos. Além disso, os investidores também 
têm oportunidade de diversificar entre os 
fundos existentes, diminuindo ainda mais a 
exposição aos riscos.
46
Esse é o tipo de imóvel que conecta a 
indústria ao varejo. Todos os produtos que 
consumimos são fabricados ou estocados 
em um grande e eficiente galpão.
Este segmento também é bem 
profissionalizado, explorado inclusive por 
grandes players internacionais. Localização 
é ainda mais relevante quando se trata de 
galpões. Proximidade dos grandes centros 
consumidores ou posição estratégia nas 
principais rodovias podem valorizar ou 
amentar a procura por um galpão. Outros 
diferenciais são relacionados à eficiência 
e capacidade de estocagem, por exemplo, 
altura do pé direito e capacidade (em 
toneladas) que o piso é capaz de suportar.
Diferente dos escritórios, galpões muitas 
vezes são bem específicos para atender 
a demanda de um ocupante.
IMPORTANTE!
Galpões e condomínios 
logísticos
47
Fabricação de produtos é atividade muito 
específica, estocagem de alimentos in natura 
demanda estrutura de refrigeração que não 
é necessária para estocar vestuário, por 
exemplo. Isso implica dizer que a liquidez de 
galpões nem sempre é alta e a reposição de 
um inquilino pode ser demorada.
É comum que os contratos de locação sejam 
semelhantes aos praticados no mercado 
de escritórios, mas há ocasiões em que 
galpões são construídos sob medida ou 
que uma empresa vende um galpão para 
um investidor (que pode ser um fundo 
imobiliário) e lá permanece como inquilina. 
Essas operações, conhecidas pelos termos 
em inglês buit to suit e sale and leaseback, 
costumam ser amparadas por contratos 
chamados de atípicos, em que o prazo 
costuma ser mais longo (geralmente 
dez anos ou mais), não há possibilidade 
de revisão do valor da locação durante o 
período de vigência do contrato e a multa 
por eventual desocupação antecipada 
equivale ao pagamento de todos os alugueis 
vincendos. Ou seja, se o inquilino de um 
contrato atípico firmado por dez anos 
desejar desistir da locação no terceiro 
ano, por exemplo, deverá pagar o aluguel 
dos sete anos restantes a título de multa. 
Nesses casos o fluxo de caixa dos fundos 
48
se torna mais estável e previsível, pouco 
influenciados pelas mudanças de ciclo do 
mercado imobiliário (enquanto os contratos 
estão vigentes).
Os riscos mais comuns no segmento são a 
vacância (imóvel vago) e inadimplência por 
parte de inquilinos. Novamente, tamanho 
e diversificação do patrimônio é importante 
para reduzir os efeitos desses eventos, além 
da boa gestão do patrimônio do fundo.
Centros de compras são consagrados no 
Brasil e estão presentes em cidades de 
todos os Estados.
Diferente dos outros tipos de imóveis não 
há um padrão único a ser seguido por um 
shopping, o importante é que esteja bem 
adequado ao tipo de público que pretende 
receber. 
Este é, provavelmente,o mais 
profissionalizado dos segmentos do 
mercado imobiliário. Fundos imobiliários 
adquirem frações dos imóveis, com raras 
exceções, e delegam a gestão dos shoppings 
para empresas especializadas. 
Shopping Centers
49
Os contratos de locação de espaços nesses 
centros comerciais são muito específicos 
e é praxe que estabeleçam como valor de 
locação o maior montante entre um valor 
fixo ou um percentual do faturamento dos 
lojistas. Com isso, quanto mais o público 
consome maior é o faturamento do 
shopping e, consequentemente, do FII. 
As receitas não ficam limitadas a locação 
de lojas, incluindo outras fontes como 
estacionamento e aluguel de espaços para 
quiosques e publicidade.
Um bom shopping é aquele que oferece 
um bom mix de lojas, restaurantes e 
serviços, de forma a atrair e bem atender 
muitos consumidores.
DICA
Dentre os segmentos vistos até agora é o 
de maior variabilidade de renda e o que mais 
rápido responde às mudanças na economia, 
para o bem e para o mal.
IMPORTANTE!
50
Shoppings são diversificados por natureza, 
ainda assim, um portfólio bem diversificado 
de fundos de shopping é desejável, ainda 
mais considerando que são direcionados a 
públicos de classes sociais distintos. 
Vacância e inadimplência também são os 
riscos mais comuns, porém o volume de 
vendas de um shopping é fator essencial 
para esse segmento dos fundos, o que 
significa que mesmo que esteja totalmente 
ocupado e com baixa inadimplência, um 
shopping pode gerar resultado insatisfatório 
se as vendas não forem altas.
Parte relevante dos fundos imobiliários 
tem como política de investimento investir 
majoritariamente em títulos como CRI, LIG, 
LCI e LH, sendo certo que CRI costuma ser 
destino da maior fatia dos investimentos.
Recebíveis imobiliários
51
Esses fundos são popularmente chamados 
de “fundos de papel”, pois não investem 
diretamente em tijolo (imóveis) e sim 
em títulos e valores mobiliários (papel) e 
formam um curioso segmento, pois um FII 
que investe majoritariamente em recebíveis 
imobiliários é um fundo de renda variável 
com patrimônio alocado em títulos de renda 
fixa de crédito privado.
Esse segmento de FII pode ser uma 
alternativa ao investimento direto em 
títulos de renda fixa, oferecendo gestão 
profissional, diversificação de portfólio 
e liquidez diária, quando as cotas são 
negociadas em bolsa.
DICA
52
O retorno esperado dos investimentos é 
conhecido e depende basicamente do pagamento 
dos fluxos dentro dos prazos previstos. Um FII 
de recebíveis costuma deter uma carteira bem 
diversificada de títulos, que terão prazos e fluxos 
de pagamento diferentes. Por isso a distribuição 
de rendimento desses fundos pode variar com 
certa frequência. Além disso, eventos inesperados 
como inadimplência e pré-pagamento também 
impactam o resultado do fundo.
Como fundos imobiliários não admitem resgates, o risco 
de liquidez pode ser facilmente suportado pelos gestores. 
Quanto ao risco de crédito, nas LCI, LH e LIG tal risco está 
basicamente concentrado no banco emissor, já nos CRI o 
risco de crédito é absorvido pelo investidor (no caso, o FII) 
e são atenuados pela existência e qualidade das garantias 
estipuladas em cada emissão. Portanto, a capacidade de 
análise do risco de crédito é habilidade primordial para um 
bom gestor desses fundos.
Os principais riscos desses títulos são os 
de crédito, liquidez e mercado.
IMPORTANTE!
53
O risco de mercado vem da oscilação de 
preço dos títulos, que acontece por conta 
das mudanças na taxa de juros.
Títulos de renda fixa são marcados a mercado, mudam de 
preço praticamente todos os dias. Isso é mais uma diferença 
dos fundos de papel para os de tijolo, o patrimônio deles varia 
e é reavaliado todos os dias, enquanto nos fundos de tijolo o 
valor dos imóveis costuma ser calculado apenas uma vez por 
ano. Outra diferença importante é que imóveis são perenes 
enquanto títulos de renda fixa têm prazo de vencimento.
Um outro tipo de “fundo de papel” é o fundo de fundos, 
também chamado de FoF (fund of funds), são os FII em que 
gestores investem a maioria do patrimônio em cotas de 
outros fundos imobiliários. O lucro do fundo virá tanto dos 
rendimentos recebidos dos outros FII quanto do lucro com 
a venda de cotas em bolsa. Com isso a renda desses fundos 
tende a oscilar com frequência.
PARA LEMBRAR
Cotas de Fundos Imobiliários (FoF)
54
Os cotistas de um FoF contam com 
a facilidade de acessar uma carteira 
diversificada e dinâmica, em que o gestor 
vai alterando os investimentos conforme os 
cenários econômicos. Além disso, fundos de 
fundos também investem em FII não listados 
em Bolsa, que a maioria dos investidores não 
conseguiriam ter acesso.
Alguns fundos têm por política o 
investimento em imóveis em construção, 
esses são chamados de fundos de 
desenvolvimento. A construção é, sem 
dúvida, a mais arriscada das atividades do 
mercado imobiliário. Os retornos esperados 
também são altos, para fazer face ao risco.
Os riscos são indiretos, ou seja, os riscos 
dos fundos que o FoF investe podem ser 
atenuados pela diversificação.
DICA
Nem todos são voltados 
para renda
55
Não são fundos para investidores 
conservadores e em busca de renda, afinal 
esse tipo de fundo sequer gera renda 
mensal. O lucro vem da venda com sucesso 
de unidades que ficaram prontas, portanto, 
a maioria dos fundos desse segmento não 
distribuem rendimentos periódicos. Como 
consequência fica mais difícil de precificar as 
cotas no mercado secundário, o que leva a 
baixa liquidez das cotas em bolsa.
Fundos de desenvolvimento são excelente 
alternativa ao investimento direto em 
imóveis em construção, pois oferecem 
gestão profissional, transparência e o 
benefício da diversificação. O ideal é que 
sejam investidos por cliente que possam 
abrir mão de liquidez e aguardar por 
resultados de longo prazo.
56
Estes são os principais setores em que os FII atuam, 
mas há muitos outros e, como vimos, potencial para que 
qualquer segmento imobiliário possa ser alcançado por 
fundos imobiliários. Continue atento e estudando sobre 
esse mercado. 
Para aprender melhor sobre FII, invista! Sim, você mesmo, 
comece a investir, ainda que seja um valor irrisório, 
lembre-se que você pode comprar de uma em uma cota. 
Isso vai fazer muita diferença no seu aprendizado, pois 
você vai aprender na prática, vai perceber os aspectos 
operacionais entender o motivo deles.
DICA
Como tudo em investimentos, a rentabilidade de um FII 
será função dos riscos inerentes. Fundos que detenham 
patrimônio mais concentrado ou de ativos com maiores 
riscos (chamados de high yield – alta rentabilidade) tenderão 
a ser mais rentáveis do que fundos com patrimônio bem 
diversificado e com ativos mais consolidados (chamados de 
high grade – nota alta). Não há que se falar em melhor ou pior, 
o importante é que há fundos para atender todos os tipos de 
perfis de investidor.
Foco no patrimônio do FII e no perfil 
do cliente investidor
57
E do outro lado da mesa? Quem é que 
procura estruturar um FII? Em muitos 
casos um empreendedor do mercado 
imobiliário que busca financiamento 
para os seus projetos. Mas é crescente 
o número de empresas que percebe a 
possibilidade de desmobilizar o patrimônio, 
diminuir a alavancagem e aumentar a 
liquidez de suas empresas por meio das 
operações de sale and leaseback. Ou 
seja, vendendo seus imóveis para FII e 
permanecendo nesses como inquilinas.
Alternativa de financiamento
Fundos de renda são mais adequados para 
investidores conservadores e moderados, 
enquanto o segmento de desenvolvimento 
imobiliário será melhor endereçado se para 
investidores qualificados ou profissionais.
IMPORTANTE!
58
Percebeu quantas possibilidades 
cabem em um FII? Atende investidores 
de praticamente todos os perfis e ainda 
oferecem alternativa de financiamento delongo prazo, para os empreendedores.
O curso termina aqui, mas esperamos 
que você se interesse e procure 
mais conhecimento. O interesse 
dos investidores por esses fundos 
é crescente, esteja preparado e se 
aperfeiçoe sempre!
O curso 
fica por 
aqui, 
mas você 
continua!
	04
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