TCC - Final - Controladoria - Patrimônio de afetação e a Atividade Imobiliária

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PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO E A ATIVIDADE 
IMOBILIÁRIA. 
 
 
Luciane Cristina de Alvarenga1 
Tutor (a) Externo (a) Profº Ms Jamur Silveira2 
Centro Universitário Leonardo da Vinci - UNIASSELVI 
Pós-graduação em controladoria (PCO 9101) – TCC 
01/02/2017 
 
 
Resumo 
 
Com a aprovação da Lei 10.931/2004 instituiu-se o Patrimônio de Afetação e o Regime 
Especial de Tributação (RET), aplicável para as incorporadoras imobiliárias. O objetivo deste 
trabalho é a obtenção de resultados financeiros sólidos em empreendimento de incorporação 
imobiliária, com o menor custo possível, e menor carga tributária. Visa-se, atingir este 
objetivo através da exploração do patrimônio de afetação e a opção pelo Regime Especial de 
Tributação (RET). A pesquisa para este trabalho é documental e bibliográfica, que dará o 
embasamento teórico a respeito dos conceitos fundamentais, para promover o entendimento 
dos temas abordados, como a incorporação imobiliária, o patrimônio de afetação e o RET. 
Conclui-se com a realização deste estudo que o Patrimônio de Afetação foi de grande 
importância, para o seguimento imobiliário e que também é a maior garantia do adquirente, 
pois lhe proporciona segurança na aquisição do imóvel e faz com que o incorporador cumpra 
com todas as suas obrigações relacionadas à incorporação. Com a MP 601/12 o Regime 
Especial de Tributação (RET), passa a ter a alíquota de 4% o que realmente representou uma 
vantagem tributária para as incorporadoras que optaram pelo Patrimônio de Afetação, mas 
somente em 2013 com publicação da Lei 12.844, que esta alíquota de 4% passou a vigorar. 
 
 
Palavras-chave: Atividade Imobiliária, Patrimônio de Afetação, Regime Especial de 
Tributação - RET. 
 
 
1 INTRODUÇÃO 
 
 O objetivo geral deste trabalho é a obtenção de resultados financeiros sólidos em 
empreendimento de incorporação imobiliária, com o menor custo possível, e menor carga 
tributária. 
 
Dando sequência ao objetivo geral, destacam-se os objetivos específicos da pesquisa 
que são: 
• Conceituar: Atividade Imobiliária, Incorporação imobiliária e Patrimônio de 
afetação; 
• Descrever o Regime Especial de Tributação; 
 
1 Pós-Graduanda em Controladoria, Graduação Tecnólogo em Gestão Financeira. Centro Universitário Leonardo 
da Vinci – UNIASSELVI. E-mail: alvarenga.lu@hotmail.com 
2 Mestre em Ensino da Matemática, Pós-Graduado em Gestão Organizacional e Administrador de Empresas. 
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI. E-mail: jamur@professorjamur.com.br 
 
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• Identificar vantagem ou desvantagem para a incorporação imobiliária em optar 
pelo Patrimônio de Afetação. 
 
No que se refere á metodologia da pesquisa, será uma pesquisa documental e 
bibliográfica, elaborada a partir de material já existente, baseando-se em livros e, pesquisa na 
internet. 
 
2 ATIVIDADE IMOBILIÁRIA 
 
Costa (2000 p. 31) define atividade imobiliária como a atividade que: 
 
Compreende o desmembramento de terrenos, loteamento, incorporação de imóveis, 
construção própria ou em condomínio, locação de imóveis próprios ou de terceiros e 
administração de Centros Comerciais, Shopping Centers e Condomínios 
Residências. 
 
Antônio (2003, p. 15) conceitua atividade imobiliária como sendo, “a atividade 
exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação, total ou parcial, de 
edificações, ou conjunto de edificações de unidades imobiliárias.” 
 
2.1 UNIDADE IMOBILIÁRIA 
 
 Segundo Faria (2004, p. 21) unidade imobiliária podem ser: 
 
Os terrenos adquiridos para venda, com ou sem construção; cada lote oriundo de 
desmembramento de terreno; cada terreno decorrente de loteamento; cada unidade 
distinta resultante de incorporação imobiliária; o prédio construído para venda como 
unidade isolada ou autônoma. 
 
Sendo assim, uma unidade imobiliária tanto pode ser um terreno, quanto um 
apartamento ou um lote, desde que represente uma porção individual, autônoma. 
 
3 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA 
 
 A Lei nº. 6.404/76 que rege as Sociedades Anônimas, conforme Art. 8º define que: 
 
“Art. 8º incorporação é a operação pela qual uma ou mais sociedades, de tipos iguais 
ou diferentes, são absorvidas por outra que lhes sucede em todos os seus direitos e 
obrigações, devendo ser deliberada na forma prevista para alteração do respectivo 
estatuto ou contrato social.” 
 
A incorporação imobiliária, pode ser definida conforme o art. 28, parágrafo único, da 
Lei nº. 4.591/64: 
 
Art. 28. As incorporações imobiliárias, em todo o território nacional, reger-se-ão 
pela presente Lei. 
Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a 
atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação 
total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades 
autônomas, (VETADO). 
 
3.1 INCORPORADOR 
 
O art. 29 da Lei nº. 4591/64 define a figura do incorporador, 
 
3 
 
Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, 
que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações 
ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, 
(VETADO) em edificações a serem construída ou em construção sob-regime 
condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, 
coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o 
caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras 
concluídas. 
 
Marques Filho e Diniz (2006) declaram ser o incorporador agente essencial à atividade 
incorporativa. Assim, o descrevem como sendo a chave do negócio, pois é ele quem promove 
a constituição da incorporação e harmoniza os interesses de todas as pessoas para a 
consecução do resultado, que é a entrega do edifício inteiro na data aprazada. 
 
3.2 MEMORIAL DE INCORPORAÇÃO 
 
É denominado memorial de incorporação o documento no qual se fundamentam todos 
os atos empresariais e civis da incorporação . Baseado no Art. 32 da Lei nº. 4591/64, este é 
composto de documentos que cumprem função da organização do negócio, e exercem a 
finalidade de definir e identificar a futura propriedade (CHALHUB, 2012, p. 40). 
 
Chalhub (2012, p.40) aponta que: 
 
“O memorial de incorporação estabelece a estrutura do negócio da incorporação 
fixando sua caracterização e identificação. É um dossiê que contém todas as 
informações e todos os documentos que descrevem e caracterizam o 
empreendimento planejado, tais como o título de propriedade do terreno, cópia do 
projeto aprovado pelas autoridades, o orçamento da obra e a especificação dos 
materiais, entre outros”. 
 
4 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO 
 
Conceitua-se afetação como sendo “o ônus que recai sobre um bem para garantir uma 
obrigação; ato que dá destino a um bem público” (MARQUES FILHO E DINIZ, 2006, p. 67). 
 
 Sobre o patrimônio, Marques Filho e Diniz (2006, p. 120), destacam que: 
 
Pode ser definido como sendo o complexo das relações jurídicas de uma pessoa que 
tenham valor econômico. Incluem-se no patrimônio de uma pessoa a posse, os 
direitos reais, as obrigações e as ações correspondentes a tasi direitos. O patrimônio 
abrange os direitos e deveres redutíveis a dinheiro. 
 
Nos Princípios Fundamentais da Contabildade, aprovados pela Resolução CFC – 
Conselho Federal de Contabilidade nº 750 de 29 de dezembro de 1993, encontra-se, dentro do 
Principio da Entidade, a definição de patrimônio na visão contábil, segundo o art. 4º da 
Resolução: 
 
Art. 4º O Princípio da Entidade reconhece o Patrimônio como objeto da 
Contabilidade e afirma a autonomia patrimonial, a necessidade da diferenciação de 
um Patrimônio particular no universo dos patrimônios existentes, independente de 
pertencer a uma pessoa, um conjunto de pessoas, uma sociedade ou instituição de 
qualquer natureza ou finalidade, com ou sem fins lucrativos. 
 
O patrimônio de afetação nas incorporações imobiliárias éconstituído pela Lei nº. 
10.931/04, que alterou a Lei nº. 4.591/64. A nova lei apresenta alguns artigos que foram 
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acrescidos diante do dispositivo anterior, sendo eles os arts. 31-A, 31-B, 31-C, 31-D, 31-E e 
31-F. 
 
O patrimônio de afetação, foi constituido pela Lei nº 4.591/64, onde: 
 
Art. 31-A. A critério do incorporador, a incorporação poderá ser submetida ao 
regime da afetação, pelo qual o terreno e as acessões objeto de incorporação 
imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão 
apartados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, 
destinado à consecução da incorporação correspondente e à entrega das unidades 
imobiliárias aos respectivos adquirentes.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) 
§ 1o O patrimônio de afetação não se comunica com os demais bens, direitos e 
obrigações do patrimônio geral do incorporador ou de outros patrimônios de 
afetação por ele constituídos e só responde por dívidas e obrigações vinculadas à 
incorporação respectiva. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004 
Art. 31-B. Considera-se constituído o patrimônio de afetação mediante averbação, a 
qualquer tempo, no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador e, 
quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de aquisição sobre o 
terreno.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) 
Parágrafo único. A averbação não será obstada pela existência de ônus reais que 
tenham sido constituídos sobre o imóvel objeto da incorporação para garantia do 
pagamento do preço de sua aquisição ou do cumprimento de obrigação de construir 
o empreendimento.(Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) 
 
Marques Filho e Diniz (2006, p. 68) sustentam que “pelo regime de afetação, 
constituirse-á um novo patrimônio, destinado àquele empreendimento específico, que não 
manterá nenhuma comunicação com o patrimônio de incorporador.” 
 
Mezzari (1996, p.15) ressaltar que: 
 
“[...] o patrimônio de afetação de cada empreendimento objetiva evitar que o 
incorporador utilize recursos de um empreendimento em outros, visando resguardar 
o regular andamento do empreendimento em questão. Logo, os valores 
desembolsados pelo adquirente do imóvel na planta ou fase de construção de 
determinado empreendimento ficam obrigatoriamente vinculados apenas à própria 
edificação, não havendo possibilidade de desvio destes recursos para outras obras ou 
despesas do incorporador”. 
 
De acordo com os autores acima citados, o regime de afetação é uma maneira de 
assegurar ao adquirente que o dinheiro investido no empreendimento não seja desviado, pois 
todo o valor que é depositado pelo consumidor para a construção do empreendimento 
imobiliário deve ser totalmente voltado para esse. 
 
4 REGIME ESPECIAL DE TRIBUTÁRIO - RET 
 
As pessoas jurídicas que tenham como objeto a exploração de atividade imobiliária 
poderão optar pela tributação sob a forma do regime de Lucro Real ou Lucro Presumido. A 
atividade imobiliária é vedada ao Simples Nacional; Mas para as incorporadoras que optarem 
pelo Patrimônio de Afetação, existe o Regime Especial de Tributação - RET. 
 
A fim de atrair os empresários do ramo imobiliário de forma a incluir seus projetos no 
patrimônio de afetação, a Lei nº 10.931, instituiu, a partir de 03 de agosto de 2004, o regime 
especial de tributação – RET, aplicável às incorporações imobiliárias. Onde prevê uma carga 
tributária menos onerosa em relação àquelas não sujeitas à afetação. 
 
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Nos termos da Lei nº 10.931/04, em seu art. 1º a opção pelo RET é irretratável 
enquanto perdurarem os direitos de crédito. 
 
Art. 1o Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações 
imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou 
obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação. 
 
4.1 OPÇÃO PELO RET 
 
A opção pelo RET se dá conforme a Lei nº 10.931/04, art. 2º: 
 
Art. 2o A opção pelo regime especial de tributação de que trata o art. 1o será 
efetivada quando atendidos os seguintes requisitos: 
I - entrega do termo de opção ao regime especial de tributação na unidade 
competente da Secretaria da Receita Federal, 
conforme regulamentação a ser estabelecida; e 
II - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária, conforme 
disposto nos arts. 31-A a 31-E da Lei no 4.591, de 16 de dezembro de 1964. 
 
 Conforme a IN 1.435/13 em seu art. 3º , A opção pela aplicação do RET à 
incorporação imobiliária, de que trata o art. 2º, será considerada efetivada quando atendidos 
os seguintes requisitos: 
 
 Art. 3º A opção pela aplicação do RET à incorporação imobiliária, de que trata o 
art. 2º, será considerada efetivada quando atendidos os seguintes requisitos, pela 
ordem em que estão descritos: 
I - afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária nos termos 
dos arts. 31-A a 31-E da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964; 
II - inscrição de cada “incorporação afetada” no Cadastro Nacional da Pessoa 
Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109 - Inscrição de Incorporação Imobiliária - 
Patrimônio de Afetação”; 
III - prévia adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico (DTE); 
IV - regularidade fiscal da matriz da pessoa jurídica quanto aos tributos 
administrados pela RFB, às contribuições previdenciárias e à Dívida Ativa da União 
administrada pela Procuradoria-Geral da Fazenda Nacional (PGFN); e 
V - regularidade do recolhimento ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço 
(FGTS). 
VI - apresentação do formulário “Termo de Opção pelo Regime Especial de 
Tributação”, constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa, disponível no 
sítio da RFB na Internet no endereço http://www.receita.fazenda.gov.br. 
§1º O requisito referido no inciso IV do § 2º do art. 6º será comprovado mediante 
consulta, nos sistemas da RFB, pela autoridade administrativa responsável pela 
análise do requerimento, da existência de Certidão Negativa de Débitos - CND ou de 
Certidão Positiva de Débito com Efeitos de Negativa - CPD-EN válida, nos termos 
do parágrafo único do art. 18 da Lei nº 12.844, de 19 de julho de 2013. 
§2º O requisito referido no inciso V do § 2º do art. 6º será comprovado mediante 
consulta, pela autoridade administrativa responsável pela análise do requerimento, 
ao sistema da Caixa Econômica Federal. e 
§3º Para apresentação do formulário de que trata o inciso VI do caput, o interessado, 
ou seu procurador legalmente constituído, deverá obter, em qualquer unidade de 
atendimento da RFB, dossiê digital de atendimento, na forma do art. 4º da Instrução 
Normativa RFB nº 1.412, de 22 de novembro de 2013. 
§4º A opção pelo RET será formalizada mediante a solicitação de juntada, na forma 
do art. 5º da Instrução Normativa RFB Nº 1.412, de 2013, ao dossiê digital de 
atendimento a que se refere o parágrafo anterior: 
I - do formulário constante do Anexo Único a esta Instrução Normativa; e 
II – do termo de constituição de patrimônio de afetação da incorporação, firmado 
pelo incorporador e, quando for o caso, também pelos titulares de direitos reais de 
aquisição, e averbado no Cartório de Registro de Imóveis. 
 
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O recolhimento do tributo se dará a partir do mês de opção pelo RET, conforme a Lei 
10.931/04 em seu art.04, § 5º: 
 
§ 5º A opção pelo regime especial de tributação obriga o contribuinte a fazer o 
recolhimento dos tributos, na forma do caput deste artigo, a partir do mês da opção. (Incluído 
pela Lei nº 11.196, de 2005). 
 
4.2 Alíquota do RET 
 
 Em 19 de julho de 2013 com a publicação da Lei 12.844, a aliquota diferenciada do 
RET passou a vigorar com 4% da receita mensal recebida. Conforme destacado no art. 4º da 
Lei 10.931/04: 
 
Art. 4o Para cada incorporação submetida ao regime especial de tributação, a 
incorporadora ficará sujeita ao pagamento 
equivalente a 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual 
corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte 
imposto e contribuições:(Redação dada pela Lei nº 12.844, de 2013) (Produção de 
efeito) 
I - Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas - IRPJ; 
II - Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do 
Patrimônio do Servidor Público - PIS/PASEP; 
III - Contribuição Social sobre o Lucro Líquido - CSLL; e 
IV - Contribuição para Financiamento da Seguridade Social - COFINS. 
 
Sendo as alíquotas respectivamente: IRPJ 1,26%, CSLL 0,66%, PIS 0,37% e COFINS 
1,71%. 
 
5 CONSIDERAÇÕES FINAIS 
 
A fim de atrair os empresários do ramo imobiliário de forma a incluir seus projetos no 
patrimônio de afetação e visando aumentar a segurança na aquisição de imóveis em 
construção, exigindo maior transparência nas informações prestadas aos compradores de 
imóveis a serem entregues, foi aprovada a Lei nº 10.931, que instituiu, a partir de 03 de agosto 
de 2004, o regime especial de tributação – RET, aplicável às incorporações imobiliárias. 
 
A adesão ao patrimônio de afetação não é obrigatória e sim facultativa às 
incorporadoras imobiliárias. 
 
Com a expansão da medida provisória 601/12, que promoveu as mudanças nas 
alíquotas, reduzindo de 6% para 4% o percentual aplicável sobre a receita mensal recebida 
para cada incorporação submetida ao RET, mas somente em 2013 com a publicação da Lei 
12.844, a aliquota diferenciada do RET passou a vigorar com a alíquota de 4% da receita 
mensal recebida, correspondendo a 1,71% de COFINS; 0,37%, de PIS/PASEP, 1,26%, de 
IRPJ e, 0,66%, de CSLL. 
 
Conclui-se com a realização deste estudo que o Patrimônio de Afetação foi de grande 
importância para o seguimento imobiliário e que também é a maior garantia do adquirente, 
pois lhe proporciona segurança na aquisição do imóvel e faz com que o incorporador cumpra 
com todas as suas obrigações relacionadas à incorporação. 
 
 
 
 
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REFERÊNCIAS 
 
ANTONIO, P. J. Manual de contabilidade e tributos de construtoras e imobiliárias. São 
Paulo: Atlas, 2003. 
 
CHALHUB, Melhim Namem. Da incorporação imobiliária. 3ª ed. revista e atualizada. Rio 
de Janeiro: Renovar, 2012. 
 
COSTA, Magnus Amaral da. Contabilidade da Construção Civil e da Atividade 
Imobiliária. São Paulo: Atlas, 2000. 
 
FARIA, Silvio Oliveira. Contabilidade de Atividade Imobiliária: aspectos contábeis e 
fiscais. 1 ed. Curitiba: Juruá, 2004. 
 
Instrução Normativa RFB nº 1435, de 30 de dezembro de 2013. Dispõe sobre os regimes 
especiais de pagamento unificado de tributos aplicáveis às incorporações imobiliárias, às 
construções de unidades habitacionais contratadas no âmbito do Programa Minha Casa, 
Minha Vida (PMCMV) e às construções ou reformas de estabelecimentos de educação 
infantil. Disponível em: 
<http://normas.receita.fazenda.gov.br/sijut2consulta/link.action?visao=anotado&idAto=48915
>. Acesso em 25 jan. 2017. 
 
 
Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as 
incorporações imobiliárias. Disponível em: 
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L4591.htm>. Acesso em 25 jan. 2017. 
 
Lei 6.404 de 15 de dezembro de 1976. Dispõe sobre as Sociedades por ações. Disponível 
em: <www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6404compilada.htm>. Acesso em: 25 jan.2017. 
 
Lei nº 10.931, de 02 de agosto de 2004. Dispõe sobre o patrimônio de afetação de 
incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, 
Cédula de Crédito Bancário. Disponível em: 
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2004/Lei/L10.931.htm>. Acesso em 
25 jan. 2017. 
 
Lei nº LEI Nº 12.844, de 19 de julho de 2013. Altera a Lei nº 10.931, de 2 de agosto de 
2004, que tratam de patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias. Disponível 
em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2013/Lei/L12844.htm>. Acesso 
em: 25 jan. 2017. 
 
8 
 
MARQUES FILHO, Vicente de Paula; DINIZ, Marcelo de Lima Castro. Incorporação 
Imobiliária & Patrimônio de Afetação: Lei n. 10.931/04 numa abordagem interdisciplinar. 
2 ed. Curitiba: Juruá, 2006. 
 
MEZZARI, Mário Pazutti. Condomínio e incorporação no registro de Imóveis. Porto 
Alegre: Livraria do Advogado Editora, 1996. 
 
Resolução CFC nº 750 de 31 de dezembro de 1993. Dispõe sobre os Princípios de 
Contabilidade (PC). Disponível em: 
<http://www2.cfc.org.br/sisweb/sre/detalhes_sre.aspx?Codigo=1993/000750&arquivo=RES_
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