Direito das Coisas - Condomínio

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CONDOMÍNIO
DIREITO CIVIL - COISAS
Profª Julia Caribé
INTRODUÇÃO
Propriedade: direito exclusivo (regra);
Copropriedade: quando uma mesma coisa, simultaneamente, pertence a mais de uma pessoa (exceção).
Condomínio: mesmo direito de propriedade, sobre a mesma coisa, exercido por uma pluralidade de pessoas físicas ou jurídicas. As mesmas pessoas são donas de cada parte e do todo ao mesmo tempo. Em razão do estado de comunhão/indivisão do bem, cada um dos proprietários detém fração ideal do todo.
Exemplo: 
Se A, B e C recebem um imóvel de D, em herança e condomínio, cada um deles poderá defender, ainda que isoladamente, o todo, em face de terceiros, pouco importando o fato de cada um titularizar apenas 33,3% do bem.
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INTRODUÇÃO
Teoria da Propriedade Integral ou Total (Teoria da Subsistência):
O condomínio é uma relação de igualdade mutuamente limitada. Cada condômino tem direito à propriedade sobre toda a coisa, oponível em face de terceiros, e com o exercício internamente limitado ao direito dos demais coproprietários.
Esta é a teoria adotada pelo ordenamento jurídico brasileiro!
Art. 1.314
Teoria das Propriedade Plúrimas Parciais:
Cada condômino é dono apenas de sua parte ideal, existindo no condomínio diversas propriedades ideais e parciais, as quais, somadas, totalizam o condomínio.
ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO
	CONDOMÍNIO GERAL (TRADICIONAL OU COMUM)	
	Propriedade em comum (copropriedade), como acontece no casamento com regime de comunhão de bens e na herança.	
	VOLUNTÁRIO:
(Arts. 1.316 a 1322)	Decorre da vontade dos condôminos. Fruto de negócio jurídico bilateral ou plurilateral. 
Ex: duas ou mais pessoas que adquiriram o mesmo bem.
	NECESSÁRIO, LEGAL ou FORÇADO:
(Arts. 1.327 a 1.330)	Imposto por lei, em consequência do inevitável estado de indivisão da coisa. Só poderá ser extinto pelo perecimento ou pela confusão entre os proprietários (é permanente).
Ex: copropriedade de paredes, muros, cercas, bem como a formação de ilhas (art. 1.249).
	CONDOMÍNIO POR UNIDADES AUTÔNOMAS ou EDILÍCIO
	Caracteriza-se por admitir, simultaneamente, propriedades comuns e propriedades próprias (exclusivas), a exemplo dos edifícios de apartamentos e condomínios residenciais de casas.
ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO
Outras Classificações:
	QUANTO À ORIGEM	
	EVENTUAL, FORTUITO ou INCIDENTE:	Resulta de fato alheio à vontade dos condôminos. 
Ex: doação ou herança relacionada a bem indivisível e deixada a duas ou mais pessoas.
	QUANTO AO OBJETO OU CONTEÚDO	
	UNIVERSAL:	Condomínio cujo objeto abrange todos os bens, incluindo seus acessórios (frutos e rendimentos).
Ex: comunhão hereditária (herança).
	QUANTO À FORMA	
	PRO DIVISO:	Há mera aparência de condomínio, pois cada titular encontra-se localizado em parte certa e determinada do bem, agindo como dono exclusivo da porção ocupada.
	PRO INDIVISO:	Há comunhão de direito e de fato, pois inexiste localização em partes certas e determinadas.
	QUANTO AO À NECESSIDADE	
	TRANSITÓRIO:	Oriundo ou não de convenção entre as partes, podendo ser extinto a qualquer tempo, pela vontade de quaisquer dos titulares.
CONDOMÍNO GERAL (COMUM OU TRADICIONAL)
DIREITOS DOS CONDÔMINOS:
USAR E GOZAR
(Art. 1.314)
Totalidade da coisa, independente da fração ideal de cada um
Sem prejuízo dos direitos dos demais titulares;
Havendo uso total do bem por apenas um dos condôminos, os demais deverão receber aluguel proporcional (mediante notificação do usuário).
AUTORIZAÇÃO PARA AJUIZAMENTO DE AÇÕES
Possibilidade de qualquer condômino defender a sua posse, em face de terceiros ou de outro condômino.
DISPOR OU GRAVAR EM GARANTIA
Cada condômino pode fazê-lo em sua fração ideal, independente da autorização dos demais;
Incidindo sobre a coisa comum, será necessária a autorização de todos (art. 1.420, §2º).
DIREITO DE PREFERÊNCIA
Alienações onerosas (compra e venda, dação em pagamento);
Aluguel da coisa condominial;
Se não for conferido:
Ação de adjudicação compulsória pelo condômino preterido (180 dias a partir da ciência).
DIREITO DE VOTO
(Art. 1.335)
Necessário estar quite com as cotas (inciso II).
 O direito de uso da coisa não permite a alteração de sua destinação sem o consenso dos demais coproprietários;
 Nenhum condômino poderá conferir o uso ou gozo da propriedade a estranhos, sem a devida autorização dos demais;
 Cada condômino responderá pelos frutos percebidos e eventuais danos que causou no uso da coisa (art. 1.319);
 Não cabe reintegração de posse de um condômino em face de outro, mas é plenamente possível a cobrança de aluguéis.
CONDOMÍNO GERAL (COMUM OU TRADICIONAL)
DIREITOS DOS CONDÔMINOS
OBSERVAÇÕES!
CONDOMÍNO GERAL (COMUM OU TRADICIONAL)
DEVERES DOS CONDÔMINOS:
	Respeitar a finalidade da coisa, garantindo que a destinação do bem esteja harmoniosa com suas características e praticando atos conservatórios.
	Não conferir posse, uso ou gozo do bem a terceiros sem autorização dos demais condôminos.
	Dividir as despesas comuns na exata proporção da respectiva fração ideal (manutenção, limpeza, pagamento de impostos, etc.), ressalvada disposição em contrário na respectiva convenção condominial.
	Responsabilidade civil pelos frutos recebidos isoladamente (arts. 1.319 e 1.326).
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O rateio das despesas dirá respeito às:
 Despesas Ordinárias: usuais e aprovadas em assembleia anual, relativas às despesas básicas;
 Despesas Extraordinárias: não previstas no orçamento do condomínio, mas aprovadas na assembleia extraordinária;
 Despesas do Fundo de Reserva: valor cobrado para fazer caixa ao condomínio para situações futuras, como uma reforma.
DEVERES DOS CONDÔMINOS
OBSERVAÇÕES!
CONDOMÍNO GERAL (COMUM OU TRADICIONAL)
 O pagamento das despesas é obrigação propter rem. Mesmo que o bem tenha sido dado em locação ou comodato e no contrato haja cláusula imputando o pagamento ao locatário ou comodatário, o condômino poderá ser executado pela inadimplência (com direito a posterior ação de regresso);
 As dívidas contraídas por um dos condôminos em proveito da comunhão e durante esta obrigará apenas o condômino contratante, que terá ação regressiva em face dos demais (Art. 1.318);
 Art. 1.316 – renúncia à fração ideal: desaparece o dever de rateio, devendo os demais condôminos assumirem o valor.
 E se os demais não quiserem arcar com o valor do rateio do renunciante?
Bem divisível: impõe-se a divisão amigável ou judicial;
Bem indivisível: o bem terá de ser alienado, seguindo-se a divisão proporcional do preço obtido
CONDOMÍNO GERAL (COMUM OU TRADICIONAL)
DEVERES DOS CONDÔMINOS
OBSERVAÇÕES!
CONDOMÍNO GERAL (COMUM OU TRADICIONAL)
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
(Arts. 1.323 a 1.326)
	Será feita por uma pessoa física eleita pela maioria das frações ideais.
	Essa pessoa será chamada de administrador ou síndico e poderá ser um dos condôminos ou alguém estranho ao condomínio (art. 1.323).
	Não havendo administrador eleito, será considerado como tal o condômino que seja o representante comum, caso administre sem oposição dos demais (art. 1.324).
	O administrador ou síndico deve prestar contas se seus atos para com o condomínio e terá direito ao reembolso dos seus eventuais gastos na gestão e atuação pela coisa comum.
	O administrador ou síndico tem poderes usuais/ gerais. Não pode:
Alienar a coisa;
Receber citações nem praticar atos específicos sem a expressa conferência de poderes especiais.
	As deliberações condominiais serão tomadas por maioria absoluta (art. 1.325, §1º), contabilizada essa maioria pelos quinhões (quem tem a maior parte do condomínio, tem maior parte dos votos – critério econômico).
CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
Arts. 1.331 a 1.346
CONDOMÍNIO COMUM
Há apenas o regime de propriedade comum, inexistindo qualquer propriedade individualizada.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Existem frações comuns e frações individuais de propriedade.
É possível haver no condomínio edilício partes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos;
Condomínio forçado;
Não é passível de partilha por ser inviável adivisão das partes comuns;
As partes que são propriedade exclusiva podem ser alienadas e gravadas livremente pelos proprietários;
Cada uma das unidades autônomas será tratada isoladamente para fins tributários
OBS: o abrigo para veículos não poderá ser alienado ou alugado para pessoas estranhas ao condomínio (art. 1.331, §1º) – VER arts. 1.338 e 1.339, §2º.
CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
NATUREZA JURÍDICA - TEORIAS
Comunhão de Bens: a propriedade horizontal seria uma comunhão de bens. A tese não vingou, visto que cada condômino é titular de uma unidade autônoma, além das comuns; 
Sociedade Imobiliária: não obteve sucesso, pois no condomínio não existe o affectio societatis;
Personalização do Patrimônio Comum: não é possível personalizar o condomínio, visto que não há pessoa jurídica titularizando as unidades autônomas e as partes comuns
Ente Despersonalizado: tese prevalente na atualidade. Apesar de despersonalizado, o condomínio tem legitimidade processual ativa e passiva, representado pelo síndico. Além disso, possui também CNPJ, conta bancária, é contribuinte e pode ser empregador.
CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
INSTITUIÇÃO E CONSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO
	Ato de vontade;
Incorporação imobiliária;
Ato inter vivos ou testamento;
Registro em Cartório de Imóveis (art. 1.332)
Determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
Finalidade
ATO DE INSTITUIÇÃO
ATO DE CONSTITUIÇÃO
	CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
Documento escrito;
Estipula os direitos e deveres de cada condômino;
Nítido perfil normativo. Caráter estatutário ou institucional;
Pode ser elaborada por instrumento particular ou escritura pública;
Negócio Jurídico plurilateral que visa normatizar a convivência;
Regrado e regulamentado pelo regimento/regulamento interno.
CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
	CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO
	A convenção é a lei maior do condomínio;
	Para que haja eficácia erga omnes, deve ser registrada no respectivo cartório de registro de imóveis;
	Obriga não apenas os proprietários dos imóveis, mas também os locatários e comodatários, e também os visitantes;
	Os compradores e cessionários dos direitos relativos a unidades autônomas são, por expressa disposição legal, equiparados aos proprietários, curvando-se à convenção;
	Deve ser subscrita por no mínimo dois terços das frações ideais, obrigando imediatamente os seus subscritores (art. 1.333);
	Há um conteúdo mínimo de cláusulas a serem inseridas, por imposição normativa (art. 1.334), que pode ser ampliado pela autonomia privada;
	A alteração da convenção dependerá da provação de 2/3 dos votos dos condôminos. Já a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, bem como alterações na fachada e esquadrias do prédio, frações ideais e nas áreas comuns, exigem aprovação à unanimidade (art. 1.351);
	Questão polêmica: quórum para fechamento de varanda e escolha de tipo de vidro. Não necessita de aprovação unânime, bastando o quórum geral de dois terços para alteração da convenção (entende-se que é uma questão meramente estética).
RECURSO ESPECIAL. CIVIL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. ALTERAÇÃO DE FACHADA. ESQUADRIAS EXTERNAS. COR DIVERSA DA ORIGINAL. ART. 1.336, III, DO CÓDIGO CIVIL. ART. 10 DA LEI N. 4.591/1964. VIOLAÇÃO CARACTERIZADA. ANUÊNCIA DA INTEGRALIDADE DOS CONDÔMINOS. REQUISITO NÃO CUMPRIDO. DESFAZIMENTO DA OBRA. 
1. Cuida-se de ação ajuizada contra condômino para desfazimento de obra que alterou a fachada de edifício residencial, modificando as cores originais das esquadrias (de preto para branco).
2. A instância ordinária admitiu a modificação da fachada pelo fato de ser pouco perceptível a partir da vista da rua e por não acarretar prejuízo direto no valor dos demais imóveis do condomínio.
3. Os arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei n. 4.591/1964 traçam critérios objetivos bastante claros a respeito de alterações na fachada de condomínios edilícios, os quais devem ser observados por todos os condôminos indistintamente.
4. É possível a modificação de fachada desde que autorizada pela unanimidade dos condôminos (art. 10, § 2º, da Lei n. 4.591/1946). Requisito não cumprido na hipótese.
5. Fachada não é somente aquilo que pode ser visualizado do térreo, mas compreende todas as faces de um imóvel: frontal ou principal (voltada para rua), laterais e posterior.
6. Admitir que apenas as alterações visíveis do térreo possam caracterizar alteração da fachada, passível de desfazimento, poderia firmar o entendimento de que, em arranha-céus, os moradores dos andares superiores, quase que invísiveis da rua, não estariam sujeitos ao regramento em análise. 
7. A mudança na cor original das esquadrias externas, fora do padrão arquitetônico do edifício e não autorizada pela unanimidade dos condôminos, caracteriza alteração de fachada, passível de desfazimento, por ofensa aos arts. 1.336, III, do Código Civil e 10 da Lei n. 4.591/1964.
8. Recurso especial provido.
(REsp 1483733/RJ, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 25/8/2015, DJe 1º/9/2015).
OBS!!!
CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
O condômino poderá: usar, fruir e livremente dispor das suas unidades, assim como utilizar das partes comuns, conforme a sua destinação, contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
O condômino tem direito de votar nas deliberações da assembleia e delas participar, desde que esteja quite com as taxas condominiais;
Mesmo estando inadimplente, o condômino haverá de ser convocado para assembleia; seja para quitar e participar com direito ao voto, ou para não quitar e participar, com direito de voz, mas sem direito ao voto;
Caso o condômino tenha duas ou mais unidades, quites e com débitos, terá assegurado o direito de voto no que diz respeito às unidades quites.
DIREITOS DOS CONDÔMINOS (art. 1.335):
CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
ANIMAIS NAS UNIDADES AUTÔNOMAS!
Três situações possíveis:
A convenção do condomínio proíbe a estada de animais;
A convenção do condomínio é omissa sobre o tema;
A convenção do condomínio permite os animais.
Doutrina e jurisprudência vem se posicionando no sentido de permitir a estada do animal, desde que não haja qualquer risco ao sossego, saúde ou segurança dos demais condôminos.
3 S
RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE
Entende-se como lícita a cláusula que limita o número de cães de animais permitido por unidade autônoma.
CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
DEVERES DOS CONDÔMINOS (Art. 1.336):
Contribuir para as despesas na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
Não alterar a forma, a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação;
Não utilizar a unidade de maneira prejudicial ao sossego.
CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
PENALIDADES – CONDÔMINO ANTISSOCIAL
Não pagamento pontual das taxas:
Art. 1.336, §1º - aplicação de multa moratória de até 2% sobre o débito
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Juros moratórios convencionados ou de 1% ao mês
Descumprimento das demais obrigações:
Art. 1.336, §2º - aplicação de multa (pena civil) prevista na convenção
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Indenização pelas perdas e danos que causar
OBS!!!
1) CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONFLITO DE LEIS NO TEMPO. TAXAS CONDOMINIAIS. JUROS MORATÓRIOS ACIMA DE 1% AO MÊS. PREVISÃO NA CONVENÇÃO DO CONDOMÍNIO.
POSSIBILIDADE.
1. Em face do conflito de leis no tempo e, conforme prevê o art. 2º, § 1º, da LICC, os encargos de inadimplência referentes às despesas condominiais devem ser reguladas pela Lei 4.591/64 até 10 de janeiro de 2003 e, a partir dessa data, pelo Código Civil/02.
2. Após o advento do Código Civil de 2002, é possível fixar na convenção do condomínio juros moratórios acima de 1% (um por cento) ao mês em caso de inadimplemento das taxas condominiais.
3. Recurso especial provido. (RECURSO ESPECIAL Nº 1.002.525 – DF - 2007/0257646-5)CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
PENALIDADES – CONDÔMINO ANTISSOCIAL
2) Com o NCPC, o condômino inadimplente com a cota condominial terá apenas três dias para quitar a dívida após a citação da ação de execução (título executivo extrajudicial – art. 784 NCPC) ajuizada pelo síndico do condomínio, sob pena de sofrer penhora em sua conta bancária (caso haja recursos financeiros para quitar a dívida) ou até mesmo do seu imóvel. Ocorre também a inclusão do nome do inadimplente nos cadastros dos órgãos de restrição ao crédito (SPC/SERASA).
Art. 1.337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
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PENALIDADES – CONDÔMINO ANTISSOCIAL
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PENALIDADES – CONDÔMINO ANTISSOCIAL
Exclusão do condomínio:
- Doutrina favorável - Enunciado 508 do CJF – verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da função social da propriedade e a vedação ao abuso do direito justificam a exclusão do condômino antissocial, desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do art. 1.337 delibere a propositura da ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes ao devido processo legal.
- Doutrina contrária – Flávio Tartuce – impossibilidade da exclusão do condômino antissocial, por clara violação à moradia, dignidade da pessoa humana e solidarismo social.
- Legislação: omissa quanto ao tema. 
ATENÇÃO!
APELAÇÃO CÍVEL. CONDOMÍNIO EDILÍCIO VERTICAL. Preliminar. Intempestividade. Inocorrência. Apelo pelo interposto antes da decisão dos embargos. Ratificação. Desnecessidade. Exclusão de condômino nocivo. Limitação do direito de uso/habitação, tão somente. Possibilidade, após esgotada a via administrativa. Assembleia geral realizada. Notificações com oportunização do contraditório. Quórum mínimo respeitado (3/4 dos condôminos). Multa referente ao décuplo do valor do condomínio. Medida insuficiente. Conduta antissocial contumaz reiterada. Graves indícios de crimes contra a liberdade sexual, redução à condição análoga a de escravo. Condômino que aliciava candidatas a emprego de domésticas com salários acima do mercado, mantendo-as presas e incomunicáveis na unidade condominial. Alta rotatividade de funcionárias que, invariavelmente saiam do emprego noticiando maus tratos, agressões físicas e verbais, além de assédios sexuais entre outras acusações. Retenção de documentos. Escândalos reiterados dentro e fora do condomínio. Práticas que evoluíram para investida em moradora menor do condomínio, conduta antissocial inadmissível que impõe provimento jurisdicional efetivo. Cabimento. Cláusula geral. Função social da propriedade. Mitigação do direito de uso/habitação. Dano moral. Não conhecimento. Matéria não deduzida e tampouco apreciada. Honorários sucumbenciais fixados em R$ 6.000,00 (seis mil reais). Mantença. Peculiaridades do caso concreto. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJ/PR – Ac. 957.743-1, 10ª Câmara Cível, Rel. Des. Arquelau Araujo Ribas, v.u., j. 13.12.12). (g.n.)
CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
PENALIDADES – CONDÔMINO ANTISSOCIAL
JURISPRUDÊNCIA FAVORÁVEL
Ação de conhecimento proposta por condomínio objetivando a exclusão de moradores com comportamento antissocial da comunidade condominial. Improcedência do pedido. Apelação do Autor. Prova carreada aos autos que demonstrou a incapacidade dos Apelados de conviverem pacificamente em sociedade. Pedido de expulsão dos Apelados do Condomínio-Apelante que não tem amparo legal, já que a lei não prevê esse tipo de sanção para o caso como o dos autos, mas tão somente penalidades administrativas, como as dos artigos 1.336 e 1.337 do Código Civil. Honorários advocatícios devidos pelo Apelante, pois verificada a sucumbência, tendo sua fixação observado os critérios previstos no artigo 20, § 4º do Código de Processo Civil. Desprovimento da apelação (TJ/RJ – Ac. 0042255-53.2009.8.19.0001, 8ª Câmara Cível, Rel. Des. Ana Maria Oliveira, v.u., j. 28.09.10). (g.n.)
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PENALIDADES – CONDÔMINO ANTISSOCIAL
JURISPRUDÊNCIA CONTRÁRIA
CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
REALIZAÇÃO DE OBRAS NO CONDOMÍNIO
Obras realizadas por condôminos:
Não poderão comprometer a segurança da edificação;
Exige-se parecer de arquiteto e/ou engenheiro informando que as eventuais modificações estruturais não gerarão nenhum risco à segurança coletiva;
Não poderá realizar obras nas áreas comuns.
Obras realizadas pelo próprio condomínio:
Dependerão do voto de 2/3 dos condôminos, quando voluptuárias (jardins, fontes de água, etc.);
Dependerão do voto da maioria dos condôminos, quando úteis (instalação de obras de segurança);
Obras de natureza necessária podem ser realizadas pelo síndico independentemente de autorização, ou, em caso de omissão deste, por qualquer condômino (art. 1.341);
Se as obras necessárias exigirem quantias altas, ou forem realizadas por alguém que não o síndico, impõe-se a notificação para convocação da assembleia com o intuito de busca do reembolso. Pode ser determinado saque do fundo de reserva ou taxa extra.
CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
GARAGEM
OBS: o aluguel ou alienação da garagem a terceiros estranhos ao condomínio apenas será possível caso haja permissivo expresso na convenção (art. 1.331, §1º).
OBS 2: será dado direito de preferência para o aluguel da garagem aos condôminos, em detrimento de estranhos (art. 1.338).
Bem Acessório
A unidade autônoma abrange a garagem.
Área Comum
Trata-se de um estacionamento, a rigor. O uso comum será determinado pela convenção.
Unidade Autônoma
A garagem é um bem em si mesmo, com escritura própria, somente para a garagem (ex: edifícios garagem).
CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
	Será regulada pela própria convenção e feita na pessoa do síndico, que pode ser, ou não, condômino (art. 1.348);
	O síndico exercerá essa tarefa por prazo máximo de dois anos, renovável, sucessivamente, sempre por eleição, salvo determinação em sentido contrário na convenção;
	A priori, o encargo de síndico é gratuito. Apenas haverá remuneração se previsto na convenção. Pode haver uma remuneração indireta, como isenção ou abatimento da taxa condominial;
	A legislação não aponta o quórum necessário à eleição do síndico. Se a convenção for omissa, seguirá a regra geral de maioria dos votos;
	É possível a destituição do síndico pela maioria absoluta (metade mais um) dos membros da assembleia, de forma motivada e quando (art. 1.349):
Da prática de irregularidades;
Recusa à prestação de contas;
Administração inconveniente para o condomínio
CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
ASSEMBLEIA GERAL
Órgão soberano do condomínio, composta por todos os condôminos;
As decisões da assembleia, respeitados os respectivos quóruns, obriga a todos, inclusive os vencidos na votação, os não comparecentes e aqueles que não tiverem direito de voto por não estarem quites com o condomínio;
A assembleia geral ordinária será convocada anualmente pelo síndico para prestar contas, verificar o orçamento das despesas, a contribuição dos condôminos, eventualmente eleger substituto e alterar o regimento interno (art. 1.350);
A convenção só pode ser modificada em assembleiageral extraordinária, pela aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos;
Para que se instale a assembleia, todos os condôminos tem de ter sido convocados (art. 1.354).
CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
CONSELHO FISCAL
Composto por três membros eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos;
Tem a competência de dar pareceres sobre as contas do síndico;
É um órgão de assessoramento e fiscalização. Faz uma espécie de controle financeiro (art. 1.356);
Em regra, os conselheiros não são remunerados, salvo disciplina em contrário na convenção.
CONDOMÍNO EDILÍCIO OU POR UNIDADES AUTÔNOMAS
EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO (Arts. 1.357 e 1.358)
O condomínio edilício foi concebido para durar no tempo;
Não pode ser extinto pelos condôminos, seja via convenção ou via judicial;
A indivisibilidade é um importante traço característico do instituto.
	HIPÓTESES DE EXTINÇÃO DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO
	Perecimento do imóvel, em razão de sua destruição por diversos motivos: incêndio, terremoto, inundação, etc.
	Demolição voluntária ou ordenada do prédio.
	Desapropriação, sendo a indenização repartida segundo as respectivas cotas partes (art. 1.358). Todos os condôminos e o síndico haverão de ser citados, posto que as áreas comuns interessam a todos.
	Confusão, se todas as unidades autônomas forem adquiridas por uma única pessoa.
	Alienação a uma só pessoa natura ou jurídica, bem como reconstrução de todo o prédio, desde que aprovada por condôminos que representem a metade mais uma das frações ideais.