DIREITO CIVIL - Locação das coisas

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UNIVERSIDADE FEDERAL DA PARAÍBA
DEPARTAMENTO DE CIÊNCIAS JURÍDICAS
CONTRATO DE LOCAÇÃO DAS COISAS 
(Art. 565-578, Código Civil, 2002)
1. INTRODUÇÃO
 	A locação é um instituto jurídico muito antigo que teve o seu conceito de forma estável durante todo o curso da história. Desde o Direito Romano a locação já apresentava um conceito semelhante ao contemporâneo, porém, o alcance do conceito era mais amplo (TARTUCE, 2019) e, de forma geral, a locação, dentro do conceito romano tradicional, é contrato pelo qual um sujeito se compromete, mediante remuneração, a facultar a outro, por certo tempo, o uso e gozo de uma coisa (locação de coisas); a prestação de um serviço (locação de serviços); ou a executar uma obra (empreitada).
O Código Civil de 2002, dispõe sobre o contrato de locação na Parte Especial, Livro I (Direito das Obrigações), Título VI (Das Várias Espécies de Contrato), Capítulo V (Locação de coisas), compreendendo os arts. 565 a 578. A locação imobiliária é regulamentada pela Lei do Inquilinato, nº 8.245/91.
2. CONCEITO 
A locação de coisas pode ser conceituada como o contrato pelo qual uma das partes (locador ou senhorio) se obriga a ceder à outra (locatário ou inquilino), por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa remuneração, denominada aluguel (art. 565, Código Civil/02). 
O contrato é um acordo de vontades que cria obrigações para os contratantes, contudo, deve haver a participação de pelo menos duas partes para que o pactuado seja cumprido. "Toda manifestação de vontade necessita de interpretação para que se saiba o seu significado e alcance. O contrato origina-se de ato volitivo e por isso requer sempre uma interpretação". (GONÇALVES, 2016, p.67). Alugam-se veículos, roupas, livros, como também se alugam lotes, lojas, residências e apartamentos. Não se aluga energia elétrica, gás, calor ou semelhantes, porque seu uso os consome, isso porque incumbe ao locatário a restituição ao locador uma vez findo o contrato, nos termos do art. 569, IV. 
O objeto do contrato deve ser apto à utilização e fruição pelo locador. Objeto inidôneo, neste ou em qualquer outro contrato, torna nulo o negócio. O preço ou aluguel é essencial neste contrato e é mais comum que seja fixado em dinheiro e pago periodicamente, por semana, mês, bimestre etc. O aluguel é devido durante o tempo em que a coisa estiver à disposição do locatário, ainda que dela não se utilize.
3. OBRIGAÇÃO DAS PARTES: LOCADOR E LOCATÁRIO
O Código Civil trata das obrigações das partes contratantes, abordando os deveres daquele que cede a coisa, o locador, nos artigos 566 a 568:
Art. 566. O locador é obrigado: 
I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário; 
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não sirva a coisa para o fim a que se destinava.
Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locação.
A principal obrigação do laçador é entregar e possibilitar o uso e fruição da coisa. A recusa na entrega da coisa por ele permite ação judicial para execução em espécie. Impossibilitando-se a entrega por culpa do locador, responderá ele por perdas e danos. O locador tem obrigação de proteger o locatário de embaraços e turbações de terceiros, respondendo também por vícios ou defeitos anteriores à locação (art. 568), aplicando-se os princípios dos vícios redibitórios.
As obrigações do locatário estão organizadas no artigo 569. Assim, dispõe o Código Civil:
Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como trata-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de
ajuste, segundo o costume do lugar;
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
Fica ele obrigado a usar a coisa de acordo com o uso acordado e tratá-la como se sua fosse, bem como pagar o aluguel tempestivamente, alertar o locador a respeito de turbações de terceiros e restituir a coisa ao final da locação, no estado em que a recebeu.
Tartuce (2019, p. 556) ressalta que há um equilíbrio entre as obrigações do locador e do locatário. Por um lado, enquanto o locador é obrigado a entregar a coisa em estado que permita o uso pactuado, o locatário é obrigado a usar a coisa conforme o uso pactuado. Por outro lado, enquanto o locador é obrigado a reprimir turbações de terceiros, o locatário é obrigado a advertir o locador das turbações.
4. RECISÃO ANTECIPADA E LOCAÇÃO POR TEMPO DETERMINADO
Os artigos 571 e 572, Código Civil, trazem a previsão sobre a rescisão antecipada do contrato de locação. Vejamos:
“Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato. Parágrafo único. O locatário gozará do direito de retenção, enquanto não for ressarcido. 
Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis”. 
A rescisão antecipada, nos contratos pactuados por prazo determinado, pode ocorrer tanto por iniciativa do locatário quanto do locador, desde que haja justa indenização à outra parte. 
Em seguida, os artigos 573 e 574 dispõem sobre as normas referentes aos contratos pactuados por prazo determinado. 
Art. 573. A locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo determinado.
Fica claro que, findo o prazo estipulado, encerra-se a locação, independente de prévia notificação ou aviso. Se consumado o prazo do contrato, o locatário não devolver a coisa e o locador não impugnar a posse, a locação torna-se para a modalidade de prazo indeterminado, pelo mesmo aluguel, ou seja, como diz Gonçalves (2019, p. 70), a omissão do locador por um prazo razoável gera no locatário a legítima expectativa de confiança na manutenção da locação, impedindo que mais tarde possa aquele reaver a coisa para si.
Havendo a extinção do contrato, na forma do artigo 573, porém, ao contrário da previsão do artigo 574, o locador reagir e trazer a coisa para si, servirá o artigo 575:
“Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
Parágrafo único. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo, poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de penalidade”.
O locador deverá notificar o locatário para que restitua a coisa. Caso o locatário não observe o notificado, poderá então o locador fixar o chamado “aluguel pena” e passará o locatário a responder por todos os danos que venham a ocorrer, ainda que oriundos de caso fortuito. 
5. ALIENAÇÃO DO BEM DURANTE O CONTRATO DE LOCAÇÃO, SUCESSÃO CAUSA MORTIS E DIREITO DE RETENÇÃO
O artigo 576 delibera sobre venda da coisa durante a vigência da locação:
Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficaráobrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.
§ 1º O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos
do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de
Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.
§ 2º Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação.
O comprador somente será obrigado a respeitar o contrato de locação se nele houver cláusula de vigência, ainda que a coisa seja alienada, e se o instrumento for levado a registro. Se a coisa for vendida, permutada, dada em pagamento ou doada pelo locador durante a locação, tem o locatário direito de permanecer na posse imediata da coisa locada. 
O art. 577 prevê a sucessão causa mortis dos herdeiros e legatários do locador e do locatário na locação por tempo determinado. Na locação por tempo indeterminado, possibilita-se o rompimento da relação. 
Por fim, a última disposição acerca de locação das coisas no Código Civil, art. 578, contem norma específica a respeito das benfeitorias e o respectivo direito de retenção: “Salvo disposição em contrário, o locatário goza do direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador”. As benfeitorias necessárias à conservação do imóvel, sempre serão indenizadas. As benfeitorias úteis, aquelas que melhoram a qualidade da coisa, porém não essenciais à sua preservação, serão indenizadas somente quando expressamente autorizadas. Porém, a norma do artigo 578 apenas é válida para os casos em as partes não pactuarem em sentido diverso (TARTUCE, 2019). 
Decorrendo de contrato paritário, sem cláusulas predispostas, não sendo atingido pelo Código de Defesa do Consumidor, em princípio será válida a cláusula que admite a perda das benfeitorias de qualquer natureza em favor do locador.
6. CONSIDERAÇÕES FINAIS
O contrato de locação das coisas é o instrumento que materializa a vontade de ambas as partes que integram a relação locatícia. Podemos conceituar este negócio jurídico como o acordo pelo qual o locador se obriga, por um período de tempo determinado ou indeterminado, a ceder o uso e gozo do seu bem, mediante o pagamento de determinada renda periódica/mensal 
Os contratantes buscam por este meio de negócio obter alguma vantagem: o locador pretende fazer da sua coisa ora à disposição para ser locada uma fonte de renda, e dessa forma obter ganho financeiro; e o locatário tem como objetivo satisfazer alguma necessidade pessoal, seja em termos de moradia, quando ocorre contrato de locação residencial, ou de mobilidade, ao fazer contrato de locação de automóvel.
REFERÊNCIAS
BRASIL. Lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8245.htm>, acesso em 17 de março de 2020.
BRASIL. Lei n. 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm>, acesso em 17 de março de 2020.
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: contratos e atos unilaterais.
16 ed. São Paulo: Saraiva, 2019.
TARTUCE, Flávio. Direito Civil: teoria geral dos contratos e contratos em espécie – v. 3 / Flávio Tartuce. – 14. ed. – Rio de Janeiro: Forense, 2019.