Análise de Prazos de Garantia e Manutenção em Edificações Residenciais

Prévia do material em texto

ANÁLISE E PROPOSIÇÕES DE PRAZOS DE GARANTIA E PLANO S DE 
MANUTENÇÃO PARA ELEMENTOS CONVENCIONAIS DE EDIFICAÇ ÕES 
RESIDENCIAIS NO DISTRITO FEDERAL 
 
ENGº CIVIL HAMILTON LOURENÇO FILHO 
 
DISSERTAÇÃO DE MESTRADO EM ESTRUTURAS E CONSTRUÇÃO CIVIL 
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL E AMBIENTAL 
 
 
FACULDADE DE TECNOLOGIA 
 
UNIVERSIDADE DE BRASÍLIA 
 
 
 
UNIVERSIDADE DE BRASÍLIA 
FACULDADE DE TECNOLOGIA 
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL E AMBIENTAL 
 
 
ANÁLISE E PROPOSIÇÕES DE PRAZOS DE GARANTIA E 
PLANOS DE MANUTENÇÃO PARA ELEMENTOS 
CONVENCIONAIS DE EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS NO 
DISTRITO FEDERAL 
 
ENGº HAMILTON LOURENÇO FILHO 
 
 
ORIENTADORA: ROSA MARIA SPOSTO, DSc. 
DISSERTAÇÃO DE MESTRADO EM ESTRUTURAS E 
CONSTRUÇÃO CIVIL 
 
PUBLICAÇÃO: 001A/09 
BRASÍLIA/DF: JANEIRO – 2009
ii 
 
UNIVERSIDADE DE BRASÍLIA 
FACULDADE DE TECNOLOGIA 
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL 
ANÁLISE E PROPOSIÇÕES DE PRAZOS DE GARANTIA E PLANO S 
DE MANUTENÇÃO PARA ELEMENTOS CONVENCIONAIS DE 
EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS NO DISTRITO FEDERAL 
DISSERTAÇÃO SUBMETIDA AO DEPARTAMENTO DE 
ENGENHARIA CIVIL E AMBIENTAL DA FACULDADE DE 
TECNOLOGIA DA UNIVERSIDADE DE BRASÍLIA COMO PARTE 
DOS REQUISÍTOS NECESSÁRIOS PARA A OBTENÇÃO DO GRAU 
DE MESTRE EM ESTRUTURAS E CONSTRUÇÃO CIVIL 
APROVADA POR: 
________________________________________________ 
Profª. Rosa Maria Sposto, DSc (ENC-UnB) 
(Orientadora) 
________________________________________________ 
Profº. João Fernando Dias, DSc (FECIV-UFU) 
(Examinador Externo) 
_________________________________________________ 
Profª. Raquel Naves Blumenscheim, DSc (FAU-UnB) 
(Examinadora Interna) 
BRASÍLIA/DF, 19 DE JANEIRO DE 2009 
iii 
 
FICHA CATALOGRÁFICA 
LOURENÇO FILHO, HAMILTON 
Análise e Proposições de Prazos de Garantia e Planos de Manutenção para Sub-Sistemas 
Convencionais de Edificações Residenciais no Distrito Federal, 2009. 
xix, 110p., 297 mm (ENC/FT/UnB, Mestre, Estruturas e Construção Civil, 2009). 
Dissertação de Mestrado – Universidade de Brasília. Faculdade de Tecnologia. 
Departamento de Engenharia Civil e Ambiental. 
1.Planos de Manutenção 2.Construção Civil 
3.Sistemas Construtivos 4.Edificações 
I. ENC/FT/UnB II. Título (série) 
 
REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA 
LOURENÇO FILHO, HAMILTON. (2009). Análise e Proposições de Prazos de Garantia 
e Planos de Manutenção para Sub-Sistemas Convencionais de Edificações Residenciais no 
Distrito Federal. Dissertação de Mestrado em Estruturas e Construção Civil, Publicação 
PECC, Departamento de Engenharia Civil e Ambiental, Universidade de Brasília, Brasília, 
DF, 110p. 
CESSÃO DE DIREITOS 
AUTOR: Hamilton Lourenço Filho. 
TÍTULO: Avaliação de Desempenho de Edificações. 
GRAU: Mestre ANO: 2009 
 
É concedida à Universidade de Brasília permissão para reproduzir cópias desta dissertação 
de mestrado e para emprestar ou vender tais cópias somente para propósitos acadêmicos e 
científicos. O autor reserva outros direitos de publicação e nenhuma parte dessa dissertação 
de mestrado pode ser reproduzida sem autorização por escrito do autor. 
____________________________ 
Hamilton Lourenço Filho 
CCSW 03 Lote 03 apto 604, Sudoeste. 
70.680-350 Brasília – DF – Brasil. 
iv 
 
 
AGRADECIMENTOS E DEDICATÓRIA 
 
 
Agradeço 
À professora Rosa pelas ótimas discussões em horários nem sempre convencionais, pela 
experiência repassada com empenho e paciência. 
Aos meus pais, irmãs, familiares e amigos pela força compartilhada. 
Ao engenheiro Eduardo de Oliveira Villela pela ousadia, pelas dificuldades enfrentadas e 
pelas fotos disponibilizadas. 
Aos colegas do PECC pelas idéias trocadas e conhecimentos compartilhados. 
 
 
 
 
 
 
 
Trabalho dedicado 
 
Aos meus filhos Paola e Enzo, na busca em lhes permitir um país ainda melhor. 
v 
 
RESUMO 
Os usuários de edificações residenciais têm se tornado mais críticos e conscientes de seus 
direitos e deveres. Para que se exija o cumprimento pela construtora do prazo de garantia e 
que se alcance a vida útil do projeto, é determinante que o plano de manutenção da 
edificação tenha qualidade e seja seguido corretamente pelo usuário. Alguns problemas, 
porém, se interpõem a essa determinação. Ao longo da vida útil da edificação haverá uma 
sucessão de usuários, com graus variados de empenho em ações de manutenção. Ainda, 
com a ausência de manutenção instituída formalmente na edificação, essa rotatividade 
acumula problemas. Este trabalho tem como objetivo a análise e proposições de prazo de 
garantia e de plano de manutenção para elementos convencionais de vedação vertical 
externa, estruturas e impermeabilização de edificações residenciais no Distrito Federal-DF. 
A metodologia consistiu na análise do relacionamento entre condomínios e construtoras no 
DF, por meio da aplicação de questionários. Como resultados, podem ser apontados os 
procedimentos de manutenção propostos. Não foi possível determinar o prazo de garantia 
das elementos propostos, tendo em vista a vida útil, já que as empresas não forneceram 
estes dados, além do que não há histórico suficiente das edificações. 
vi 
 
 
ABSTRACT 
Residential buildings’ users have become more critical and aware of their rights and duties. 
To claim the accomplishment of the term of guarantee by the construction company and to 
reach the life time of the project, it is crucial that the maintenance’s plan has quality and be 
followed properly by the user. Some problems, however, break in upon this determination. 
Over the life time of the building there will be a succession of users, with different degrees 
of commitment in maintenance’s actions. Yet more, the lack of maintenance formally 
established in the building, that users’ turnover add problems. This work has as its study 
object the period of warranty time and the maintenance of the conventional sub-systems of 
external vertical blocking, structures and water proofing of residential buildings in Distrito 
Federal-DF. It will be show up a methodology based on questionnaires applied to users and 
construction companies of the DF. It will be analyze the relationship between construction 
companies and condominiums in DF. Next, it will be consider the existing warranty time 
and maintenance plans. Finally, it will be proposed procedures for maintenance and 
technical assistance of the buildings, with emphasis on its users, which could implement 
the proposals in their buildings. 
vii 
 
SUMÁRIO 
LISTA DE FIGURAS ..................................................................................................... XIII 
LISTA DE TABELAS .................................................................................................. XVII 
LISTA DE SÍMBOLOS, NOMENCLATURA E ABREVIAÇÕES ..... .................. XVIII 
 
1 INTRODUÇÃO, JUSTIFICATIVA E OBJETIVOS ............. .............................. 1 
1.1 INTRODUÇÃO ......................................................................................................... 1 
1.1.1 Situação atual da construção civil no país ................................................... 1 
1.1.2 Conjuntura dos usuários e prazos de garantia .............................................. 4 
1.1.3 Influência no meio ambiente e oportunidades ............................................. 5 
1.2 OBJETIVOS .............................................................................................................. 6 
1.3 ESTRUTURA DA DISSERTAÇÃO ........................................................................ 6 
 
2 ELEMENTOS CONSTRUTIVOS CONVENCIONAIS DE EDIFICAÇÕES 
RESIDENCIAIS: CONCEITOS ........................................................................................ 8 
2.1 VEDAÇÃO VERTICAL EXTERNA .....................................................................10 
2.1.1 Conceitos Gerais ........................................................................................ 10 
2.1.2 Revestimentos ............................................................................................ 13 
2.2 ESTRUTURA .......................................................................................................... 17 
2.2.1 Conceitos Gerais ........................................................................................ 17 
viii 
 
2.2.2 Desempenho e Durabilidade ...................................................................... 18 
2.3 IMPERMEABILIZAÇÃO ....................................................................................... 19 
2.3.1 Conceitos Gerais ........................................................................................ 19 
2.3.2 Coberturas e Cortinas ................................................................................. 20 
 
3 DESEMPENHO, VIDA ÚTIL E PRAZO DE GARANTIA NA 
CONSTRUÇÃO CIVIL .................................................................................................... 22 
3.1 EVOLUÇÃO DAS NORMAS DE DESEMPENHO NO BRASIL ........................ 23 
3.2 NORMAS DE DESEMPENHO: CONCEITOS ..................................................... 24 
3.3 DESEMPENHO E MÉTODOS DE AVALIAÇÃO ................................................ 26 
3.4 CONSIDERAÇÕES SOBRE O USUÁRIO E SUAS EXIGÊNCIAS .................... 27 
3.5 CONCEITOS DE VIDA ÚTIL ............................................................................... 28 
3.6 VIDA ÚTIL DE PROJETO, DURABILIDADE E MANUTENÇÃO .................... 31 
3.7 PRAZO DE GARANTIA ........................................................................................ 35 
 
4 MANUAIS DO PROPRIETÁRIO E DAS ÁREAS COMUNS, SERVIÇO S DE 
ASSISTÊNCIA TÉCNICA E SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO ...... ........................... 38 
4.1 MANUAL DO PROPRIETÁRIO OU MANUAL DO USUÁRIO ........................ 39 
4.1.1 Manual do proprietário – SINDUSCON-SP .............................................. 40 
4.1.2 Manual do proprietário – ADEMI-DF ....................................................... 41 
4.1.3 Manual do proprietário – um exemplo prático .......................................... 42 
ix 
 
4.2 MANUAL DO SÍNDICO OU DAS ÁREAS COMUNS ........................................ 43 
4.2.1 Manual das áreas comuns – SINDUSCON-SP .......................................... 43 
4.2.2 Manual das áreas comuns – ADEMI-DF ................................................... 44 
4.2.3 Manual do síndico – um exemplo prático .................................................. 44 
4.3 SERVIÇOS DE ASSISTÊNCIA TÉCNICA E SERVIÇOS DE MANUTENÇÃO 45 
5 METODOLOGIA .................................................................................................. 46 
5.1 ETAPAS DE DESENVOLVIMENTO DA METODOLOGIA .............................. 46 
5.2 SELEÇÃO DE CONDOMÍNIOS E EDIFICAÇÕES ............................................. 46 
5.3 LEVANTAMENTO DE INFORMAÇÕES SOBRE PRAZOS DE GARANTIA E 
MANUTENÇÃO DOS ELEMENTOS EM ESTUDO ....................................................... 48 
5.4 SELEÇÃO DE EMPRESAS CONSTRUTORAS OU INCORPORADORAS DO 
DF ................................................................................................................................. 50 
5.5 LEVANTAMENTO DE INFORMAÇÕES SOBRE VIDA ÚTIL E PLANO DE 
MANUTENÇÃO ................................................................................................................. 50 
5.6 ANÁLISE DOS DADOS ........................................................................................ 53 
 
6 APRESENTAÇÃO, ANÁLISE E DISCUSSÃO DE RESULTADOS .............. 54 
6.1 PRAZOS DE GARANTIA E MANUTENÇÃO DOS ELEMENTOS 
PESQUISADOS NOS CONDOMÍNIOS ............................................................................ 54 
6.1.1 Aspectos gerais referentes ao número de pavimentos, tempo de Habite-se e 
tempo de serviço dos síndicos no condomínio ........................................................ 54 
6.1.2 Aspectos relacionados aos elementos de vedação vertical externa, estrutura 
e impermeabilização ................................................................................................ 57 
x 
 
6.1.3 Aspectos referentes ao manual do proprietário e ao manual do síndico .... 59 
6.1.4 Aspectos relacionados com os serviços da construtora / incorporadora 
oferecidos ao condomínio ........................................................................................ 61 
6.1.5 Aspectos relacionados aos contratos de manutenção do condomínio ....... 62 
6.2 PRAZO DE GARANTIA ........................................................................................ 63 
6.3 PLANOS DE MANUTENÇÃO E RELAÇÃO COM OS CONDOMÍNIOS 
PESQUISADOS NAS EMPRESAS CONSTRUTORAS E INCORPORADORAS DO DF . 
 ................................................................................................................................. 64 
6.3.1 Aspectos gerais referentes aos entrevistados nas empresas, aos edifícios em 
construção e aos edifícios construídos ..................................................................... 64 
6.3.2 Aspectos relacionados com o manual de proprietário ............................... 67 
6.3.3 Aspectos relacionados ao manual do síndico ou de áreas comuns ............ 68 
6.3.4 Entrega de manual de entidade do DF ....................................................... 70 
6.3.5 Aspectos relacionados ao serviço de atendimento técnico (SAT) das 
empresas .................................................................................................................. 71 
6.3.6 Aspectos relacionados com os manuais, prescrições de prazos e planos de 
manutenção .............................................................................................................. 72 
6.3.7 Aspectos da relacão entre o usuário, a construtora, os manuais e os planos 
de manutenção ......................................................................................................... 74 
6.3.8 Aspectos relacionados com a assistência técnica, manutenção e vida útil da 
edificação ................................................................................................................. 76 
6.3.9 Aspectos relacionados com a oferta de serviços de manutenção ............... 77 
6.3.10 Aspectos relacionados com a retroalimentação do sistema construtivo da 
empresa pelas informações originadas na assistência técnica ................................. 78 
xi 
 
6.3.11 Aspectos relacionados com a vida útil, os prazos de garantia e os planos de 
manutenção .............................................................................................................. 79 
6.4 PLANOS DE MANUTENÇÃO: UMA PROPOSIÇÃO ......................................... 80 
6.4.1 Plano de Manutenção de Impermeabilização ............................................ 82 
6.4.1.1 Calhas e lajes impermeabilizadas .............................................................. 82 
6.4.1.2 Cortinas e lajes aterradas ........................................................................... 83 
6.4.1.3 Junta de dilatação em lajes expostas no térreo e cobertura ........................ 84 
6.4.1.4 Proteções mecânicas e térmicas em lajes expostas no térreo e cobertura .. 84 
6.4.2 Plano de Manutenção de Estruturas ........................................................... 86 
6.4.2.1 Pilares, vigas e lajes aparentes ................................................................... 86 
6.4.2.2 Bases de pilares no piso inferior ................................................................ 86 
6.4.3 Plano de Manutenção de Vedações Externas ............................................ 87 
6.4.3.1 Fachadas revestidas em pastilhas cerâmicas ou tijolinhos ......................... 87 
6.4.3.2 Fachadas revestidas em granito, esquadriasde vidro ou chapas de alumínio 
 ................................................................................................................... 88 
6.4.3.3 Fachadas revestidas em pintura ou em concreto aparente ......................... 89 
 
7 CONCLUSÕES E SUGESTÕES PARA NOVOS ESTUDOS .......................... 91 
7.1 CONCLUSÕES ....................................................................................................... 91 
7.2 SUGESTÕES PARA NOVOS ESTUDOS ............................................................. 92 
 
xii 
 
REFERÊNCIAS ................................................................................................................ 94 
APÊNDICES .................................................................................................................... 101 
APÊNDICE A – QUESTIONÁRIO APLICADO NOS CONDOMÍNIOS ...................... 102 
APÊNDICE B – QUESTIONÁRIO APLICADO NAS CONSTRUTORAS ................... 104 
APÊNDICE C - TABULAÇÃO DOS QUESTIONÁRIOS COM OS CONDOMÍNIOS 107 
APÊNDICE D - TABULAÇÃO DOS QUESTIONÁRIOS COM AS CONSTRUTORAS
 ........................................................................................................................................... 109 
 
xiii 
 
LISTA DE FIGURAS 
Figura 2.1 – Ilustração do sistema construtivo e seus elementos adotados neste trabalho. ... 9 
Figura 2.2 – As ações sobre a vedação vertical externa (HUGON modificado, 1999) ....... 11 
Figura 2.3 – Elemento de vedação vertical externa ............................................................. 11 
Figura 2.4 – Vedação vertical externa em alvenaria de bloco cerâmico ............................. 12 
Figura 2.5 – Revestimento de fachada com painéis pré-fabricados .................................... 12 
Figura 2.6 – Detalhe do painel pré-fabricado para fachada ................................................. 13 
Figura 2.7 – Revestimento de fachada em pastilha cerâmica .............................................. 14 
Figura 2.8 – Revestimento de fachada em pintura e pastilhas............................................. 14 
Figura 2.9 – Detalhe de fachada com a pintura apresentando defeitos ............................... 15 
Figura 2.10 – Fachada com revestimento em granito e esquadria de vidro ........................ 16 
Figura 2.11 – Fachada com revestimento composto de pastilhas cerâmicas, chapas de 
alumínio e esquadrias de vidro ............................................................................................ 16 
Figura 2.12 – Estrutura convencional .................................................................................. 17 
Figura 2.13 – Estrutura convencional com princípio de vedação vertical externa .............. 18 
Figura 2.14 – Croqui de elemento de impermeabilização ................................................... 21 
Figura 2.15 – Edificação com sistemas de impermeabilização ........................................... 21 
Figura 3.1 - Desempenho ao longo do tempo. ABNT (2005) ............................................. 29 
Figura 3.2 – Influência da manutenção na vida útil. ABNT (2008) .................................... 30 
Figura 3.3 - Relações entre desempenho, manutenção, vida útil e prazo de garantia. ........ 31 
xiv 
 
Figura 6.1 – Distribuição percentual das edificações por número de pavimentos .............. 55 
Figura 6.2 – Distribuição percentual das edificações por tempo de habite-se .................... 55 
Figura 6.3 – Distribuição percentual do tempo no cargo do síndico ................................... 56 
Figura 6.4 – Distribuição percentual do número de síndicos desde o habite-se .................. 56 
Figura 6.5 – Distribuição percentual dos sistemas de impermeabilização .......................... 57 
Figura 6.6 – Distribuição percentual da existência de isolamento térmico ......................... 58 
Figura 6.7 – Tipos de revestimentos de fachadas: Distribuição percentual em relação à 
idade da edificação .............................................................................................................. 58 
Figura 6.8 – Entrega de manual do síndico: Distribuição percentual em relação à idade da 
edificação ............................................................................................................................. 59 
Figura 6.9 – Entrega de manual do proprietário: Distribuição percentual em relação à idade 
da edificação ........................................................................................................................ 60 
Figura 6.10 – Entrega de manual do proprietário ao condomínio: Distribuição percentual 
em relação à idade da edificação ......................................................................................... 60 
Figura 6.11 – Entrega de manual de entidade do DF: Distribuição percentual em relação à 
idade da edificação .............................................................................................................. 61 
Figura 6.12 – Distribuição percentual das ofertas de serviços da construtora / incorporadora 
ao condomínio ..................................................................................................................... 62 
Figura 6.13 – Tipos de contratos de manutenção dos condomínios: Distribuição percentual 
em relação à formalidade do contrato.................................................................................. 63 
Figura 6.14 – Percentual de diretores e gerentes que responderam os questionários e 
percentual em relação ao tempo que exercem o cargo ........................................................ 65 
Figura 6.15 – Distribuição percentual em relação ao tempo na função dos entrevistados .. 65 
xv 
 
Figura 6.16 – Distribuição percentual em relação ao porte das empresas pesquisadas. ...... 66 
Figura 6.17 – Distribuição percentual das edificações construídas em relação à sua 
destinação ............................................................................................................................ 66 
Figura 6.18 - Distribuição percentual das edificações em construção em relação à sua 
destinação ............................................................................................................................ 67 
Figura 6.19 – Distribuição percentual das empresas que entregam manual do proprietário67 
Figura 6.20 – Entre as empresas que entregam manual do proprietário: Distribuição 
percentual em relação às características deste manual ........................................................ 68 
Figura 6.21 – Distribuição percentual das empresas que entregam manual do síndico ...... 69 
Figura 6.22 – Dentre as empresas que entregam manual do síndico: Distribuição percentual 
em relação às características deste manual .......................................................................... 69 
Figura 6.23 – Distribuição percentual dos prazos de garantia estabelecidos nos manuais do 
síndico para os elementos .................................................................................................... 70 
Figura 6.24 – Distribuição percentual das empresas que entregam manual de entidade do 
DF ........................................................................................................................................ 70 
Figura 6.25 – Serviço de assistência técnica: Distribuição percentual em relação à 
existência do serviço antes e depois do prazo de garantia ................................................... 71 
Figura 6.26 – Distribuição percentual em relação às empresas que retroalimentam seu 
sistema construtivo com informações do SAT e em relação à oferta de serviço de 
manutenção .......................................................................................................................... 72 
Figura 6.27 – Distribuição percentual das respostas: Importância da entrega dos manuais 72 
Figura 6.28 – Distribuiçãopercentual das respostas: Obrigatoriedade da prescrição de 
prazos de garantia nos manuais ........................................................................................... 73 
xvi 
 
Figura 6.29 – Distribuição percentual das respostas: Obrigatoriedade da prescrição de 
planos de manutenção nos manuais ..................................................................................... 73 
Figura 6.30 – Distribuição percentual das respostas: Leitura dos manuais e observação de 
suas orientações pelo usuário .............................................................................................. 74 
Figura 6.31 – Distribuição percentual das respostas: Arquivamento correto dos manuais 
pelo usuário ......................................................................................................................... 75 
Figura 6.32 – Distribuição percentual das respostas: Manuais como apoio à manutenção da 
edificação ............................................................................................................................. 75 
Figura 6.33 – Distribuição percentual das respostas: Execução correta da manutenção pelo 
usuário ................................................................................................................................. 76 
Figura 6.34 - Distribuição percentual das respostas: Influência da oferta de assistência 
técnica no uso correto e manutenção da edificação ............................................................. 77 
Figura 6.35 – Distribuição percentual das respostas: Manutenção correta como suporte à 
vida útil ................................................................................................................................ 77 
Figura 6.36 – Distribuição percentual das respostas: Pagamento por parte do usuário de 
serviço de manutenção oferecido pela empresa construtora ............................................... 78 
Figura 6.37 – Distribuição percentual das respostas: Extensão do prazo de garantia 
correlativo à manutenção executada pela empresa .............................................................. 78 
Figura 6.38 – Distribuição percentual das respostas: Informações da assistência técnica 
como oportunidades de evolução para o sistema construtivo da empresa construtora ....... 79 
Figura 6.39 – Distribuição percentual das respostas: Utilização das informações da 
assistência técnica para a evolução do sistema construtivo da empresa .............................. 79 
Figura 6.40 – Distribuição percentual das respostas: Consideração da vida útil na 
determinação dos prazos de garantia e planos de manutenção da edificação ..................... 80 
xvii 
 
LISTA DE TABELAS 
Tabela 1.1 - Participações do setor da construção em diversos VAB. IBGE (2005) ............ 2 
Tabela 3.1 – Exigências do usuário equivalentes. ABNT (2008) e ISO (1979).................. 28 
Tabela 3.2 - Vida útil de projeto e níveis de desempenho. (modificado - ABNT, 2005).... 33 
Tabela 3.3 - Vida útil de projeto mínima e superior. (ABNT modificada, 2008) ............... 34 
Tabela 3.4 – Prazos de garantia mínimos. (ABNT modificada, 2008) ............................... 36 
Tabela 5.1 – Etapas da metodologia .................................................................................... 46 
Tabela 5.2 – Amostragem das edificações pesquisadas no DF ........................................... 47 
Tabela 5.3 – Informações matrizes do questionário aos condomínios ................................ 48 
Tabela 5.4 – Amostragem das construtoras/incorporadoras no DF..................................... 50 
Tabela 5.5 – Informações matrizes do questionário às construtoras/incorporadoras .......... 51 
Tabela 6.1 – Programa de manutenção preventiva (SINDUSCON-SP modificado, 2003) 80 
 
xviii 
 
LISTA DE SÍMBOLOS, NOMENCLATURA E ABREVIAÇÕES 
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas 
ABRAMAT Associação Brasileira da Indústria de Materiais de Construção 
ADEMI-DF Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do 
Distrito Federal 
BNH Banco Nacional de Habitação 
CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção 
CEF Caixa Econômica Federal 
CLDF Câmara Legislativa do Distrito Federal 
COBRACON Comitê Brasileiro de Construção Civil 
DF Distrito Federal 
DOU Diário Oficial da União 
ENIC Encontro Nacional da Indústria da Construção 
FINEP Financiadora de Estudos e Projetos 
IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística 
IPT-SP Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo 
NBR Norma Brasileira Registrada 
PAC Programa de Aceleração do Crescimento 
PBQP-H Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade - Habitat 
PIB Produto Interno Bruto 
SAT Serviço de Assistência Técnica 
xix 
 
SBPC Sociedade Brasileira para o Progresso da Ciência 
SECOVI-SP Sindicato de Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de 
Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo 
SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil 
SP São Paulo 
VAB Valor Adicionado Bruto 
UNESCO Organização das Nações Unidas para a educação, a ciência e a cultura 
1 
 
1 INTRODUÇÃO, JUSTIFICATIVA E OBJETIVOS 
1.1 INTRODUÇÃO 
1.1.1 Situação atual da construção civil no país 
A indústria da construção possui uma série de características intrínsecas que a diferenciam 
de outros setores industriais. A natureza complexa e variável do produto final, a 
peculiaridade do processo industrial, a vida útil longa, o elevado número de intervenientes 
e a diversidade de insumos são algumas dessas características. O setor causa um efeito 
multiplicador sobre outros setores da economia (HOLANDA, 2007). 
Dentre as atividades da economia nacional o macro-setor da construção é definido como o 
conjunto do setor da construção propriamente dito, do setor de fornecedores de matérias 
primas e equipamentos para construção e do setor de serviços e distribuição ligados à 
construção. O setor da construção compõe-se de edificações, que representa 
aproximadamente 25% do setor, obras viárias e construção pesada. A área de infra-
estrutura responde por metade da produção do setor (CBIC, 1998). 
Segundo a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), em 1998 a participação 
do macro-setor da construção no Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro girava em torno de 
18%, atingindo 18,4% em 2004. Apenas o setor da construção participava com 10,3% no 
PIB em 1998, porém essa participação foi decrescendo até 7,3% em 2005. Entretanto, foi 
apresentada durante o 79º ENIC (Encontro Nacional da Indústria da Construção) a 
perspectiva que o setor atinja entre 9% e 10% de participação no PIB até 2010. 
O setor da construção no DF já enfrentou diferentes ciclos de atividade econômica, tendo 
sido o primeiro impulso produtivo até o início da década de 1970. Sua importância tem 
decrescido numa razão constante após a conclusão das grandes obras da capital federal. Na 
Tabela 1.1 apresenta-se a participação do setor da construção do país no Valor Adicionado 
Bruto (VAB) nacional, a participação do setor da construção do DF no VAB nacional e a 
participação do setor da construção do DF no VAB do DF (IBGE, 2005). 
 
2 
 
Tabela 1.1 - Participações do setor da construção em diversos VAB. IBGE (2005) 
Ano 
Participação do setor da 
construção nacional no 
VAB nacional 
Participação do setor da 
construção do DF no 
VAB nacional 
Participação do setor da 
construção do DF no 
VAB do DF 
2001 8,56% 1,19% 3,23% 
2002 7,96% 1,17% 3,00% 
2003 7,23% 1,17% 3,08% 
2004 7,28% 1,18% 3,14% 
Segundo a ABRAMAT (2008), a construção civil representou 8,5% do PIB brasileiro em 
2007, contribuindo com R$ 187 bilhões e empregando 9,3 milhões de trabalhadores. No 
DF estima-se em 50 mil o número de trabalhadores ocupados (SINDUSCON-DF, 2008). 
Em relação ainda à situação atual da construção civil no país, observamos desde a metade 
desta década a aceleração dassuas atividades econômicas, em todos os seus macro-setores, 
porém alguns problemas já são notados. A retomada atual do setor imobiliário aponta 
riscos de escassez de matéria-prima e mão-de-obra qualificada, principalmente caso o 
crescimento do setor ainda se acelere em 2009. A atual falta de cimento em algumas 
cidades é um dos sinais desta escassez que pode comprometer o desenvolvimento da 
construção civil nos próximos anos. Segundo a ABRAMAT (2007) o PIB da cadeia de 
construção crescerá, no mínimo, 10,2% em 2008, contra 4,8% do PIB nacional. 
Quanto ao crédito imobiliário, observa-se forte expansão entre 2004 e 2007 e a recente 
crise desencadeada pelo estouro da bolha especulativa imobiliária no mercado norte-
americano têm gerado até o momento análises díspares sobre o efeito que sofrerá o setor 
construtivo nacional. No entanto a indústria de materiais de construção apresenta um 
cenário otimista para os próximos meses. Segundo a ABRAMAT (2008) a indústria está 
com 87% de utilização da capacidade instalada e 55% da indústria pretende investir nos 
próximos 12 meses. O otimismo em relação às ações do governo para o setor está em 63%. 
3 
 
Sobre a área de infra-estrutura, tem-se que esta ainda não deslanchou e aguarda-se o início 
dos projetos do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) saírem do papel. Ainda 
assim, os empresários já admitem falta de mão-de-obra e demora na entrega de produtos. A 
questão da mão-de-obra qualificada é mais delicada. O número de profissionais caiu, de 
acordo com a Folha de São Paulo (2007) pela metade na última década, e não atende as 
atuais necessidades das construtoras e as ofertas salariais estão infladas. 
Neste contexto, o setor da construção possui influência expressiva na economia nacional e 
pode elevar esta participação se puder se organizar. Esta perspectiva eleva a 
competitividade do mercado, o que tem obrigado as empresas de construção civil a se 
atualizar, muitas vezes com o objetivo não de ampliar sua faixa de mercado, mas, 
sobretudo de sobreviver nesse ambiente de conflito (HOLANDA, 2007). 
Para tentar escapar dessa armadilha, as construtoras têm procurado adotar novas 
tecnologias para produção de edificações, buscando aumentar a produtividade e reduzir o 
desperdício de material. Nota-se que ainda há, apesar da experiência adquirida no passado 
recente, escassez de referências técnicas para a utilização destas novas tecnologias, o que 
sugere que se adote alguma metodologia de avaliação de desempenho. A implementação 
de tecnologias ainda não suficientemente desenvolvidas e avaliadas pode, como no 
passado, levar a experiências desastrosas, com graves prejuízos para todos os agentes 
intervenientes no processo de construção, sendo transferidos aos usuários os problemas de 
patologia e os altos custos de manutenção e reposição. Apesar de apresentarem custos 
iniciais baixos e prazos de execução reduzidos, as soluções deixavam a desejar, não 
cumprindo requisitos de qualidade (MITIDIERI, 1998). 
Esta crítica não se limita aos sistemas inovadores. Segundo Zigmantas (2005), o 
desempenho dos sistemas convencionais também é heterogêneo principalmente porque, 
durante a produção, raramente se pensa em avaliar esse desempenho. Alguns componentes 
são regidos por normas prescritivas, porém sem atender à expectativa do usuário. Chega-
se, assim, ao absurdo de produtos em conformidade com a norma, entretanto com 
desempenho deficiente. 
4 
 
1.1.2 Conjuntura dos usuários e prazos de garantia 
Torna-se relevante avaliar como o desempenho e a manutenção das edificações podem 
alterar o prazo de garantia e a vida útil de um projeto. Nesse aspecto, observa-se que a 
avaliação do desempenho atesta a especificação de materiais, componentes e elementos, 
visando alcançar as necessidades e exigências do usuário da edificação, e afeta a vida útil 
do projeto. Assim, existe a possibilidade de se determinar a vida útil do projeto a partir do 
desempenho dos seus elementos e componentes e, por conseguinte, determinar o prazo de 
garantia a ser oferecido ao usuário. 
Para que se exija o cumprimento do prazo de garantia e que se alcance de maneira 
satisfatória a vida útil do projeto, é determinante que o plano de manutenção tenha 
qualidade e seja seguido corretamente pelo usuário, entretanto alguns problemas se 
interpõem a essa determinação. 
Um dos problemas que se apresenta é que o usuário não possui qualificação técnica para 
acompanhar o plano de manutenção da edificação, o que é esperado. Nesse caso, o usuário 
deveria ter à disposição assistência técnica de empresa ou profissional qualificado. É 
comum que o usuário não seja orientado ou estimulado a procurar esse tipo de serviço, ou 
que não se disponha a pagar por ele. Os usuários, via de regra, não aceitam pagar por esse 
tipo de auxílio porque a sua percepção é que a informação oferecida não tem valor. Por 
outro lado, as empresas construtoras não oferecem esse serviço ou, quando oferecem, não 
conseguem cobrar por ele. 
Outro problema é a mudança corriqueira de usuários na edificação. Ao longo da vida útil 
da edificação, por exemplo, mais de 50 anos, haverá uma sucessão de usuários, com graus 
variados de empenho em ações de manutenção. A rotatividade é especialmente 
significativa no caso de síndicos de condomínios, aqui também entendidos como usuários, 
já que são partes interessadas das edificações, constituídas pelas unidades autônomas e 
áreas comuns. Com a ausência de manutenção instituída formalmente na edificação, essa 
rotatividade acumula problemas, pois a cada novo usuário a tendência é voltar ao estágio 
inicial de falta de sensibilidade com a manutenção. Além disso, é comum o extravio de 
documentos, plantas e manuais. 
5 
 
Na prática atual quem define a manutenção da edificação concluída é a empresa 
construtora ou incorporadora, não sendo improvável que ocorram situações inadequadas. 
Menos do que instruir o usuário para uma boa manutenção, algumas vezes a documentação 
procura, através de artifícios, isentar a empresa construtora do reparo de defeitos 
(ZIGMANTAS, 2005). 
Com todas essas influências, o prazo de garantia oferecido ao usuário pode estar 
comprometido. Para se proteger de uma manutenção mal executada, a construtora em geral 
oferece pouco tempo de garantia, abaixo do que a vida útil do componente ou elemento 
permitiria. 
1.1.3 Influência no meio ambiente e oportunidades 
A atividade da construção civil gera a parcela predominante da massa total dos resíduos 
sólidos urbanos produzidos nas cidades. Estudos realizados em São Paulo/SP apontam que 
o entulho da construção civil representa 55% dos resíduos sólidos urbanos (PINTO, 2005). 
A geração de resíduos na construção, reforma e demolição de edificações no Brasil situa-se 
em taxas de 0,4 a 0,7 t/hab/ano (CAMPOS, 2002). Moraes et alli (2008) identificaram no 
Rio Grande do Sul que entre as caçambas de entulhos geradas pela construção civil, 44% 
são geradas especificamente por reformas e demolições. Este percentual deve ser 
representativo para todo o Brasil. A falta de manutenção ou a manutenção executada de 
forma indevida gera grande parte desse passivo ambiental do setor da construção civil, 
acelerando ou provocando a deterioração das edificações e reduzindo a vida útil dos seus 
elementos e componentes. 
Por fim, a falta de informação e acompanhamento da edificação após sua entrega aos 
usuários atrofia uma fonte pouco explorada de serviços em engenharia, e oculta uma 
interessante forma de estratégia empresarial que poderia transformar atendimentos pós-
entrega e prazos de garantias prorrogados em motivação publicitária. 
Este trabalho tem como objeto de estudo o prazo de garantia e a manutenção de elementos 
convencionais de edificações residenciais no Distrito Federal (DF). Restringiu-se a análise 
a três elementos considerados entre os mais relevantes do ponto de vista econômico, pois6 
 
representam um percentual significativo do custo direto de uma obra residencial: vedação 
vertical externa, estruturas e impermeabilização. 
1.2 OBJETIVOS 
• Levantamento do inter-relacionamento entre condomínios e as 
construtoras/incorporadoras no DF, no que se refere ao prazo de garantia e 
manutenção. 
• Levantamento dos prazos de garantia para os elementos selecionados com base nos 
planos de manutenção existentes. 
• Proposições de procedimentos de manutenção dos elementos, com ênfase nos seus 
usuários, principalmente os moradores e síndicos dos condomínios residenciais. 
1.3 ESTRUTURA DA DISSERTAÇÃO 
A dissertação está apresentada em sete capítulos. 
No capítulo 1 são abordados a introdução, a justificativa e os objetivos almejados. 
No capítulo 2 são abordados os conceitos dos elementos de edificações, objetos deste 
trabalho, bem como seus requisitos e um breve histórico com foco na necessidade de 
manutenção. 
No capítulo 3 são apresentados os conceitos de desempenho aplicados a edificações 
residenciais, o histórico do desenvolvimento da avaliação de desempenho na indústria da 
construção e as normas referentes a essa avaliação. São também expostas as características 
do usuário de edificações residenciais convencionais e suas exigências. Finalmente são 
apresentados os conceitos de vida útil e prazos de garantia, e os respectivos dados obtidos 
na literatura nacional e em entidades do DF. 
São abordados no capítulo 4 os conceitos dos Manuais do Proprietário e Manuais das 
Áreas Comuns, também conhecidos como Manuais do Síndico. Também são apresentados 
os conceitos de assistência técnica e serviços de manutenção. 
7 
 
No capítulo 5 é detalhada a metodologia que fundamenta o trabalho, sendo apresentadas 
algumas ferramentas utilizadas, como os questionários aplicados nos condomínios e nas 
empresas construtoras ou incorporadoras do DF. 
No capítulo 6 procede-se a apresentação, análise e discussão dos dados obtidos nos 
questionários e nas entrevistas, bem como a proposição de planos de manutenção dos 
elementos em foco. 
No capítulo 7, por fim, são apresentadas a conclusão geral do trabalho e as sugestões para 
futuras pesquisas. 
No Apêndice A é apresentado o questionário aplicado nos condomínios. No Apêndice B é 
apresentado o questionário aplicado nas construtoras e incorporadoras do DF. No Apêndice 
C é apresentada a tabulação dos dados obtidos nos questionários respondidos pelos 
condomínios. E no Apêndice D é apresentada a tabulação dos dados obtidos nos 
questionários respondidos pelas construtoras e incorporadoras. 
 
8 
 
2 ELEMENTOS CONSTRUTIVOS CONVENCIONAIS DE 
EDIFICAÇÕES RESIDENCIAIS: CONCEITOS 
Neste capítulo são apresentados os conceitos necessários à compreensão dos sistemas 
construtivos convencionais e racionalizados, bem como dos três elementos objetos deste 
trabalho. 
Segundo Rosso (1990), sistema construtivo é o conjunto de elementos e instalações 
harmoniosamente integrados, constituindo um todo que atenda ao programa de 
necessidades previamente estabelecido para a edificação, por exemplo, a habitação. 
A norma NBR 15575: Parte 1 (ABNT, 2008) define sistema como sendo a maior parte 
funcional do edifício. Ele pode ser ainda considerado como um conjunto de elementos e 
componentes destinados a cumprir uma macro função que a define, por exemplo, 
fundações, fachadas, cobertura, estrutura e divisórias internas. 
A mesma norma define elemento como parte de um sistema com funções específicas e 
destinado a atender às exigências dos usuários. Como exemplos de elementos têm-se 
parede de vedação de alvenaria e estrutura de cobertura. 
Do processo de produção, segundo Amorim e Peixoto (2006), resultam o ambiente 
construído e a edificação. 
Sabbatini (1989) propõe três níveis de processos de produção de edificações: os 
tradicionais, os racionalizados e os industrializados. Os processos tradicionais são aqueles 
baseados na produção artesanal, uso intensivo de mão-de-obra e baixa mecanização. O 
autor exemplifica com o processo construtivo estrutural de edificações de múltiplos 
pavimentos que emprega estrutura reticulada de concreto moldado no local com formas de 
madeira. 
Para Martucci (1990) têm-se cinco níveis de processos construtivos: os artesanais, os 
tradicionais, os tradicionais racionalizados, os pré-fabricados e os industrializados. Os 
processos tradicionais são aqueles que vêm se mantendo em prática ao longo dos anos e 
estão incorporados culturalmente na construção de edificações de uma região. 
9 
 
Barros (1996) acrescenta que, além de empregar técnicas e materiais construtivos 
tradicionais, o processo construtivo convencional é caracterizado por atividades de projeto 
também tradicionais, voltado apenas ao produto e não à produção. 
Na Figura 2.1 ilustra-se o sistema construtivo e os elementos de edificações residenciais, 
do ponto de visto em que será tratado neste trabalho. O elemento de fundações também é 
conhecido como infra-estrutura. O elemento de vedações horizontais inclui os contrapisos, 
coberturas e telhados. 
 
Figura 2.1 – Ilustração do sistema construtivo e seus elementos adotados neste trabalho. 
Os três elementos de edificações residenciais, escolhidos como objetos no presente estudo, 
podem ser executados de diversas formas ou técnicas. Serão pesquisados, sempre que 
10 
 
possível, edificações que possuem elementos convencionais no DF, conforme a definição 
de Barros apresentada anteriormente. 
2.1 VEDAÇÃO VERTICAL EXTERNA 
2.1.1 Conceitos Gerais 
A vedação vertical externa é um elemento da edificação que controla a ação de agentes 
externos como intrusos, ventos, chuvas, ruídos e insolação, criando condições de 
habitabilidade (SPOSTO, 1995; LORDSLEEMM JR., 2001). 
A rigor, fazem parte da vedação vertical externa as esquadrias e os revestimentos, porém as 
esquadrias serão excluídas do objeto deste trabalho pela grande diversidade de materiais 
aplicados em vedações externas. 
Segundo Hugon (1999), a alvenaria empregada apenas com função de vedação, portanto 
não sendo dimensionada para resistir a cargas além do seu peso próprio, chama-se 
alvenaria de vedação vertical. Estes painéis, quando limitam a habitação do espaço externo 
público, denominam-se vedação vertical externa. Ainda segundo o autor a vedação possui 
diversas exigências, entre elas resistência mecânica, resistência térmica e resistência a 
agentes físico-químicos. Aqui neste trabalho deve-se destacar principalmente a exigência 
de facilidade de manutenção. 
A vedação vertical deve ser capaz de atender a diversos requisitos dos usuários, 
provenientes de fatores internos ou externos. Na Figura 2.2 é apresentado um esquema dos 
seus principais requisitos. A estabilidade e resistência são exigidas mesmo que a alvenaria 
não tenha função estrutural, pois no mínimo deve sustentar a si mesmo, e por pressuposto 
deve sustentar peças suspensas, como guarda-corpos e peitoris, e resistir a impactos 
internos e externos. O conforto do usuário em grande parte é provido pelas vedações 
externas. A atenuação de ruídos externos é requisito muito importante em grandes cidades. 
São também requisitos a adequada estanqueidade à chuva e umidade externa, assim como a 
baixa transmissão de temperatura interna e externa. No caso de altas temperaturas externa a 
vedação deve ser capaz de manter o ambiente interno em uma temperatura confortável por 
um tempo adequado. 
11 
 
 
Figura 2.2 – As ações sobre a vedação vertical externa (HUGON modificado, 1999) 
A substituição das pesadas vedações de antigamente, constituídas de pedra, adobe ou taipa, 
por vedações mais leves, sem função estrutural, com blocos vazados, sejam cerâmicos ou 
de concreto constituí hoje o que se chama alvenaria convencional (SPOSTO, 1995; 
THOMAZ, 2001). A alvenaria produzida com estes dois componentes deve ser revestida 
com argamassa de reboco e receber acabamento (Figura2.3 e Figura 2.4). Outros tipos de 
alvenaria podem fazer uso de componentes menos difundidos, tais como placas 
cimentícias, blocos de concreto celular, blocos sílico calcáreos, blocos maciços e pré-
moldados. Os modernos painéis pré-fabricados (Figura 2.5) podem ser produzidos e 
instalados com revestimentos e elementos de esquadrias e instalação, como se observa na 
Figura 2.6 e na Figura 2.6. 
 
 
 
 
 
Figura 2.3 – Elemento de vedação vertical externa 
 
 
Alvenaria 
• Estabilidade 
• Resistência 
• Manutenção 
• Vida útil 
EXTERNO 
• Chuva 
• Temperatura 
• Impactos 
• Ruídos 
• Peças suspensas 
• Impactos 
• Ruídos 
INTERNO 
Bloco Revestimento e 
acabamento externo 
12 
 
 
Figura 2.4 – Vedação vertical externa em alvenaria de bloco cerâmico 
 
Figura 2.5 – Revestimento de fachada com painéis pré-fabricados 
13 
 
 
Figura 2.6 – Detalhe do painel pré-fabricado para fachada 
2.1.2 Revestimentos 
Segundo Siqueira Junior e Medeiros (2006), os revestimentos são parte integrante do 
elemento de vedação vertical externa, tendo como principal função proteger as vedações e 
estruturas de agentes agressivos, evitando sua degradação precoce, aumentando sua 
durabilidade e reduzindo os custos de manutenção. Segundo os autores, o revestimento 
externo auxilia a vedação a cumprir os requisitos de isolamento térmico e acústico, 
estanqueidade e segurança ao fogo. 
Segundo Resende e Medeiros (2004), em relação à exposição aos agentes de degradação, 
nota-se que os revestimentos de fachada estão submetidos a uma maior quantidade e 
intensidade destes agentes, além de constituir a fronteira entre o ambiente interno e externo 
possuem funções relacionadas com a habitabilidade e a estética dos edifícios. 
Assim, os revestimentos de fachada de edificações habitacionais exercem um papel de 
fundamental importância para a garantia da durabilidade da edificação como um todo 
(RESENDE, 2000). Os revestimentos podem fazer uso de materiais tradicionais como 
pinturas, pastilhas cerâmicas (Figura 2.7) ou tijolinhos. Podem também ser usados 
materiais modernos como granitos, alumínios, esquadrias envidraçadas conhecidas como 
peles de vidro. 
14 
 
 
Figura 2.7 – Revestimento de fachada em pastilha cerâmica 
Os revestimentos externos em pintura se caracterizam pelo baixo custo e pelo rápido 
desgaste natural, gerando a necessidade de manutenção em períodos curtos de tempo. As 
fachadas não protegidas ou voltadas para o norte e oeste são geralmente as mais 
deterioradas pelo alto grau de insolação que sofrem (Figura 2.8). Nestas fachadas é comum 
o surgimento de trincas e a descamação da pintura como se observa na Figura 2.9. 
Observa-se que, em geral, revestimentos em pintura são encontrados em edificações mais 
antigas e de menor valor econômico. 
 
Figura 2.8 – Revestimento de fachada em pintura e pastilhas 
15 
 
 
Figura 2.9 – Detalhe de fachada com a pintura apresentando defeitos 
Revestimentos em pastilhas cerâmicas ou tijolinhos são mais resistentes aos agentes 
naturais e nos últimos 15 anos passaram a ser usados com mais freqüência nas edificações 
do DF. Esse tipo de revestimento exige cuidados com o material cerâmico e o rejunte 
utilizado, com a criação de juntas de movimentação e de dilatação, e com o material 
empregado nestas juntas. A falta de cuidado com este elemento já causou alguns acidentes 
em edificações no DF, com o desplacamento de cerâmicas das fachadas. A manutenção é 
mais simples e em prazos maiores, porém exige do usuário atenção a detalhes e evidências 
do comportamento da fachada. 
Revestimentos em materiais mais nobres, como granitos ou em alumínio, são empregados 
em edificações de maior valor econômico, seja em detalhes ou na totalidade da fachada. Na 
Figura 2.10 apresenta-se uma fachada que possui revestimento em granito e esquadrias de 
vidro. O uso de materiais diferenciados permite aos arquitetos uma maior liberdade de 
criação como se observa na Figura 2.11 onde a fachada é composta de pastilhas cerâmicas, 
esquadrias de vidro e placas de alumínio. Problemas e intervenções neste tipo de fachada 
dificilmente são provenientes dos materiais, geralmente são problemas advindos da má 
execução ou de materiais acessórios como juntas e suportes. Estes revestimentos exigem 
pouca manutenção, o que pode causar um perigoso desinteresse no usuário em se 
preocupar em fazê-la. 
16 
 
 
Figura 2.10 – Fachada com revestimento em granito e esquadria de vidro 
 
Figura 2.11 – Fachada com revestimento composto de pastilhas cerâmicas, chapas de 
alumínio e esquadrias de vidro 
17 
 
2.2 ESTRUTURA 
2.2.1 Conceitos Gerais 
A estrutura baseada na produção artesanal, com uso intensivo de mão-de-obra, é 
classificada como estrutura convencional. No país o sistema estrutural convencional 
contempla estruturas de concreto armado, entretanto algumas edificações aliam cabos de 
protensão às lajes. Na Figura 2.12 pode-se visualizar uma obra com estrutura convencional 
sem cabos de protensão. Dependendo do método construtivo, a estrutura convencional 
permite que após a concretagem de algumas lajes já se iniciem os serviços de vedação 
vertical externa (Figura 2.13). 
 
Figura 2.12 – Estrutura convencional 
Segundo Barros e Melhado (1998), quanto à intensidade de emprego as estruturas podem 
ser classificadas em tradicionais e não-tradicionais. As tradicionais são as mais empregadas 
em edifícios e constituem-se de estruturas de concreto armado moldado no local. As não-
tradicionais são as menos freqüentemente utilizadas, como as estruturas metálicas e de 
madeira. 
18 
 
 
Figura 2.13 – Estrutura convencional com princípio de vedação vertical externa 
Estruturas que fazem uso de processos industrializados, com o uso intensivo de 
componentes e elementos produzidos em instalações fixas e acoplados no canteiro de 
obras, utilizando técnicas industriais de produção, transporte e montagem, são classificadas 
como estruturas industrializadas. Este tipo contempla as estruturas metálicas, pré-moldadas 
e pré-fabricadas. No país raríssimas edificações residenciais fazem uso de estruturas 
metálicas. 
2.2.2 Desempenho e Durabilidade 
Em relação ao desempenho das estruturas de concreto, até pouco tempo considerava-se o 
concreto como material impermeável e quase eterno, porém a história das edificações tem 
mostrado algo diferente (THOMAZ, 2001). 
O estudo da durabilidade das construções em concreto não acompanhou o ritmo de 
evolução do cálculo estrutural. A norma NBR 6118 (ABNT, 2003b) introduziu os 
conceitos de durabilidade de estrutura em termos do risco de deterioração e da vida útil, 
apresentou diretrizes úteis para o estabelecimento de procedimentos e manuais de 
manutenção e alertou que a durabilidade é resultado de esforços coordenados de todos os 
envolvidos nos processos de projeto, construção e utilização da edificação. Nota-se a 
19 
 
importância da especificação pelo construtor dos materiais a serem empregados, dos 
requisitos de uso e a elaboração de um manual de manutenção (GRAZIANO, 2005). 
Segundo Castro (1994) com a evolução das pesquisas concluiu-se que a vida útil da 
estrutura depende do nível de manutenção aplicado, principalmente porque os eventuais 
problemas estruturais, sendo descobertos em seu início, têm seus efeitos minorados com 
custos de reparo reduzidos. 
2.3 IMPERMEABILIZAÇÃO 
2.3.1 Conceitos Gerais 
Segundo a norma NBR 12190 (ABNT, 1992), impermeabilização é a proteção de 
construções contra a infiltração de água. Adicionalmente a norma NBR 9575 (ABNT, 
2003a) define impermeabilização como o conjunto de materiais que quando aplicados 
conferem impermeabilidade às construções. 
Picchi (1984) apresentou anteriormente a esta norma conceito mais amplo, afirmando que 
além dos materiais, também devem ser consideradas as técnicas de aplicação. 
Por fim, Souza e Melhado (1998) definem impermeabilizaçãocomo o conjunto de 
camadas aplicadas sobre uma superfície, envolvendo uma determinada tecnologia 
construtiva, com a finalidade de garantir o desempenho do elemento quanto à 
estanqueidade. 
Verçoza (1993) lista os problemas decorrentes de defeitos na impermeabilização como 
goteiras, manchas, mofo, apodrecimento e deterioração, entre outros. A falta de 
manutenção também pode ocasionar alguns destes defeitos. O mesmo autor observa que, 
em relação à durabilidade mínima, as normas brasileiras estabelecem como exigência o 
prazo de 5 anos, porém a prática tem mostrado uma maior durabilidade, desde que as 
impermeabilizações estejam convenientemente protegidas, principalmente para aplicações 
com emulsões e soluções asfálticas. 
20 
 
2.3.2 Coberturas e Cortinas 
As coberturas das edificações, por milhares de anos, foram do tipo telhado. Porém com o 
advento das edificações com alturas elevadas e uso de subsolo foi necessária a criação de 
sistemas de impermeabilização de lajes, cortinas e coberturas. Os sistemas de 
impermeabilização devem providenciar estanqueidade, capacidade de absorver 
movimentações da estrutura e com o menor peso possível. 
A impermeabilização de coberturas e cortinas apresenta poucas opções em uma construção 
por meios convencionais. Em uma construção convencional as cortinas são 
impermeabilizadas com mantas asfálticas. 
 As coberturas podem seguir dois modelos, um deles com uso de telhados e calhas 
impermeabilizadas com mantas asfálticas, o outro com extensas lajes impermeabilizadas 
também com mantas asfálticas. 
A cobertura é o elemento mais solicitado termicamente, absorvendo grande quantidade de 
radiação solar direta durante o dia e irradiando calor à noite. Dessa forma a isolação 
térmica da cobertura deve atender à estabilidade da estrutura e vida útil dos componentes. 
Num efeito secundário o isolamento térmico promove conforto ao usuário do último 
pavimento e economia de energia reduzindo a necessidade do uso de condicionadores nos 
ambientes. Observa-se na Figura 2.14 a camada de regularização sobre a laje de cobertura, 
a seguir aplica-se a impermeabilização e a proteção térmica, por fim executa-se a 
argamassa de assentamento protegendo mecanicamente as duas camadas. 
Na Figura 2.15 apresenta-se uma edificação com alguns sistemas de cobertura, há dois 
trechos laterais na laje superior onde foram instalados telhados em chapa e um trecho 
central com laje impermeabilizada com proteção mecânica. Na laje mais abaixo há quatro 
trechos com laje impermeabilizada com proteção térmica coberta por seixos rolados. 
 
21 
 
 
Figura 2.14 – Croqui de elemento de impermeabilização 
 
Figura 2.15 – Edificação com sistemas de impermeabilização 
Proteção mecânica 
 
Proteção térmica 
 
Impermeabilização 
 
Regularização 
 
Laje 
22 
 
3 DESEMPENHO, VIDA ÚTIL E PRAZO DE GARANTIA NA 
CONSTRUÇÃO CIVIL 
A idéia de normas de desempenho surgiu na Europa, no pós-guerra, iniciando seu uso de 
forma mais sistematizada nos anos 60 e 70. A necessidade de industrialização da 
construção gerou a necessidade de avaliação de desempenho e controle de qualidade na 
produção de edificações (MITIDIERI, 1998). 
No Brasil, segundo Gonçalves et al (2003), a partir da década de 70, com a necessidade de 
suprir o déficit habitacional, observou-se o surgimento de novos sistemas construtivos 
como alternativas aos tradicionais até então utilizados, visando principalmente à 
racionalização e industrialização da construção. Ao mesmo tempo em que surgiam 
propostas de soluções inovadoras, revelou-se a necessidade de avaliá-las tecnicamente, 
com base em critérios que permitissem prever o comportamento da edificação durante a 
vida útil esperada. 
No Brasil, por volta de 1975, o Banco Nacional de Habitação (BNH) começou a demandar 
critérios técnicos para avaliar as propostas dos empreendimentos que recebia, na tentativa 
de equacionar o problema da falta de normalização técnica brasileira e reconhecendo a 
necessidade de novas soluções tecnológicas que permitissem a construção de edificações 
em larga escala (IPT, 1981). A pesquisa nesse caso visava elaborar critérios de avaliação 
para sistemas construtivos inovadores. 
Conforme Gonçalves et al (2003) o documento elaborado pelo IPT para o BNH foi um dos 
primeiros no Brasil a se basear no conceito de desempenho para avaliação de sistemas 
construtivos inovadores para habitação. 
Até os dias atuais, as normas técnicas disponíveis no Brasil e os códigos de obra são na sua 
quase totalidade prescritivos, voltados para a especificação de componentes cujo 
comportamento era bem conhecido ou para a especificação de detalhes construtivos com a 
utilização desses produtos. Segundo Souza (1983) não havia especificações relacionadas 
aos limites mínimos de qualidade que pudessem servir de referência na avaliação do 
desempenho de produtos. Os códigos de obras e edificações padecem da limitação por 
23 
 
também serem prescritivos e não auxiliam na fixação de exigências mínimas a serem 
satisfeitas pela edificação, seus elementos e componentes. 
3.1 EVOLUÇÃO DAS NORMAS DE DESEMPENHO NO BRASIL 
Só no início da década de 90 quando a Caixa Econômica Federal (CEF), juntamente com a 
Financiadora de Estudos e Projetos (FINEP), decidiu investir em uma pesquisa para 
definição de parâmetros de desempenho capazes de nortear a seleção dos projetos de 
financiamento do banco, que a norma brasileira de avaliação de desempenho começou a 
virar realidade. 
A primeira versão do texto da pesquisa foi concluída em 1994, mas tratava de casas 
térreas. Porém, passados alguns anos, a CEF, em 1999, interessada em aplicar as normas 
para avaliar projetos de habitações populares, decidiu dar outro rumo à pesquisa. Em 2001, 
a ABNT, através do Comitê Brasileiro de Construção Civil (COBRACON), se juntou à 
proposta e formou-se um novo grupo, com a participação do SINDUSCON, CEF, IPT, 
construtores e outros, para adaptar os documentos a um formato de norma técnica. 
Neste momento, evidenciou-se que os sistemas convencionais não devem ser tomados 
como parâmetros de desempenho de produtos inovadores, pois a princípio não se conhece 
precisamente este seu desempenho (ZIGMANTAS, 2005). Muitos elementos e 
componentes convencionais têm sua origem fabril baseada em situações de 
comercialização e não se submeteram a condições de desempenho. 
Esse processo levou três anos, até que, em 2004, o arranjo final dos textos foi concluído. A 
partir daí iniciou-se um período de intensas negociações com a participação de 
profissionais, juristas, peritos, entidades, fabricantes e representantes de todos os elos da 
cadeia de construção. Passados três anos, o texto da norma foi finalmente concluído e 
entrou em consulta nacional, como projeto de norma identificado pelo número da sua 
comissão de estudos 02:136.01. Finalmente, a norma foi aprovada sob o número ABNT 
NBR 15575 e em 12 de Maio de 2008 sua primeira edição foi editada. Ela terá validade a 
partir de 12 de Maio de 2010, sob o título geral de Edifícios habitacionais de até cinco 
pavimentos – Desempenho e é constituída por um conjunto de 6 partes. 
24 
 
Este conjunto de textos da norma pretende não apenas estabelecer diretrizes mais claras e 
definitivas para a atividade, como balizar a concorrência e ser uma referência de sistemas 
construtivos convencionais e inovadores (REVISTA CONSTRUÇÃO E MERCADO, 
2007). Excetuados critérios que dependam diretamente da altura da edificação, como 
segurança estrutural, segurança contra incêndio, os demais critérios estabelecidos podem 
ser aplicados para edificações habitacionais com mais de cinco pavimentos (SPOSTO, 
2006). 
3.2 NORMAS DE DESEMPENHO: CONCEITOS 
A norma NBR 15575 (ABNT, 2008) estabelece critérios e requisitos para a mensuração do 
desempenho dos sistemas construtivos. Esta norma é a primeira, no Brasil, a definir não o 
tipo de material que se deveusar, mas sim o que esse material deve desempenhar. A norma 
estabelece padrões diferenciados de desempenho: mínimo (M), intermediário (I) e superior 
(S). A classificação mínima refere-se apenas às condições básicas de salubridade, de 
saneamento e de segurança. 
Na mesma norma definem-se requisitos de desempenho como as condições qualitativas 
que devem ser cumpridas pela habitação, a fim de que sejam satisfeitas as exigências do 
usuário. Os critérios de desempenho são o conjunto de especificações que visam 
representar tecnicamente as exigências do usuário. O nível de desempenho mínimo deve 
ser obrigatoriamente atendido, inclusive como condição obrigatória da análise do projeto. 
Entretanto, entende-se que as diferentes possibilidades de agregação de qualidade aos 
sistemas, elementos e componentes, o que implica inclusive em diferentes relações 
custo/benefício, pode ir além dos desempenhos mínimos estabelecidos. Para esses casos 
foram fixados os níveis classificatórios “I” e “S”. 
A norma esclarece a diferença entre prazo de garantia e o conceito de vida útil, este último 
entendido como o período estimado de tempo durante o qual o sistema pode ser utilizado 
sob condições satisfatórias de segurança, saúde e higiene, e em conformidade com os 
desempenhos esperados. Prazo de garantia é estabelecido como o período de tempo em que 
é elevada a probabilidade de que eventuais vícios ou defeitos em um sistema, em estado de 
novo, venham a se manifestar, decorrentes de anomalias que repercutam em desempenho 
25 
 
inferior àquele previsto. Espera-se que algum eventual defeito de fabricação manifeste-se 
dentro do prazo de garantia. 
Como vida útil se diferencia de prazo de garantia, esse pode variar conforme o padrão do 
empreendimento. Por exemplo, se uma empresa quer oferecer uma edificação de elevado 
padrão, e cobra mais caro porque utiliza materiais e sistemas mais nobres, tem condições 
de oferecer maior garantia ao seu cliente. Com patamares diferenciados de desempenho 
pretende-se que as condições de competição no mercado sejam mais equilibradas. 
As normas vigentes no Brasil são na maioria prescritivas e, portanto, dizem respeito 
somente a produtos consagrados, cujos resultados já têm sido demonstrados ao longo de 
muitos anos de prática e de utilização. Ao definir parâmetros de desempenho, de vida útil e 
de garantia, a norma NBR 15575 (ABNT, 2008) permite a viabilidade comercial de um 
material ou sistema construtivo, seja convencional ou não. Esse fato torna segura a 
implantação das tecnologias necessárias ao macro-setor da construção. A falta desses 
parâmetros, no passado, trazia riscos no investimento em novas tecnologias e, 
ocasionalmente, alguns empreendimentos, até mesmo públicos, apresentavam falhas. 
Alguns destes empreendimentos tiveram que ser demolidos quando apresentaram falhas 
estruturais ou de segurança. Segundo Souza (1983) muitos usuários tornaram-se uma 
espécie de cobaia das novas tecnologias. 
A norma NBR 15575 (ABNT, 2008), buscando atribuir responsabilidades, dedica um 
capítulo à definição de incumbências. Ao projetista cabe estabelecer a vida útil de projeto 
de cada sistema, ao construtor e ao incorporador cabe informar o nível de desempenho dos 
sistemas que compõem a edificação. A escolha do sistema construtivo deverá estar em 
conformidade com o desempenho e vida útil esperados. Ao usuário cabe realizar a 
manutenção, de acordo com o que estabelece a norma NBR 5674 (ABNT, 1999) e o 
manual de operação, uso e manutenção, ou documento similar. O prazo de garantia 
oferecido ao usuário não elimina a sua responsabilidade pela manutenção da edificação e 
seus elementos. Conforme a norma NBR 5674 (ABNT, 1999), o proprietário de uma 
edificação é responsável pela sua manutenção, e deve observar o estabelecido nas normas 
técnicas e, se houver, no manual da edificação. 
26 
 
O objetivo da norma NBR 15575 (ABNT, 2008) é estabelecer patamares mínimos, abaixo 
dos quais não se asseguram condições adequadas de uso. Com os requisitos de 
desempenho determinados o sistema ou material é submetido a testes e ensaios, realizados 
por instituições e entidades devidamente capacitadas, para que sua eficiência ou método 
seja analisado e, se aprovado, possa operar sem nenhuma restrição ou insegurança. 
Como exemplo, para os sistemas de vedações verticais internas e externas, nada se diz 
sobre o tipo de material, mas sim que atendam aos requisitos de estabilidade e resistência 
estrutural, que respondam aos limites toleráveis de deslocamentos, fissurações e 
descolamentos e assegurem o livre funcionamento de elementos e componentes da 
edificação habitacional. 
3.3 DESEMPENHO E MÉTODOS DE AVALIAÇÃO 
A norma NBR 15575 – parte 1 (ABNT, 2008) define desempenho como comportamento 
em uso de uma edificação habitacional e dos sistemas que o compõe. Em uma definição 
mais específica, desempenho é o comportamento em uso do produto, que deve apresentar 
certas propriedades para cumprir a função proposta, quando sujeito a determinadas 
influências ou ações durante a sua vida útil (GONÇALVES et al, 2003; CIB, 1975). Essas 
ações são chamadas condições de exposição, e são principalmente agentes mecânicos, 
eletromagnéticos, físicos e químicos. Os agentes mecânicos podem ser externos, como 
cargas de água, ou internos, como sobrecargas e ruídos. Radiação e eletricidade são 
exemplos de agentes eletromagnéticos, enquanto condensação e umidade são exemplos de 
agentes físico-químicos. 
Assim, avaliar o desempenho de um produto implica primeiro em identificar as exigências 
do usuário que se deseja satisfazer. Para cada exigência do usuário a ser satisfeita haverá 
um conjunto de condições de exposição a ser considerado, portanto devem-se definir 
qualitativa e quantitativamente quais as condições que devem ser satisfeitas pelo produto 
quando submetido às condições normais de uso. Finalmente, devem-se definir quais os 
métodos para avaliar se as condições estabelecidas foram atendidas. 
As exigências do usuário, segundo a norma NBR 15575: parte 1 (ABNT, 2008), são de 
caráter humano, expressas de forma qualitativa em relação ao comportamento em uso da 
27 
 
edificação habitacional. Ainda segundo a norma, as condições de exposição são um 
conjunto de ações atuantes sobre a edificação habitacional, incluindo cargas, ações 
externas e ações resultantes da ocupação. 
Os métodos de avaliação podem ser estabelecidos como ensaios laboratoriais sobre 
protótipos, como modelos matemáticos de simulação, como inspeções em unidades 
construídas ou, por fim, como julgamentos técnicos baseados no conhecimento científico e 
experiência acumulada de especialistas. Segundo Souza (1983) a tendência verificada é 
tomar o tradicional como referência e julgar com esse critério se as novas soluções 
propostas são aceitáveis. 
3.4 CONSIDERAÇÕES SOBRE O USUÁRIO E SUAS EXIGÊNCIAS 
A norma NBR 15575 (ABNT, 2008) define usuário como a pessoa que ocupa a edificação 
habitacional. Porém, mais ampla é a definição do CIB (1975), que admite que, além dos 
ocupantes, os proprietários, administradores, vizinhos e público em geral são afetados pela 
edificação. Fundamentado nas 14 exigências elaboradas pela norma ISO DP 6241 (ISO, 
1979) apresentou-se na norma brasileira 13 exigências dos usuários. Estas exigências são 
utilizadas como referência no estabelecimento dos requisitos e critérios de desempenho. Na 
Tabela 3.1 estas exigências são listadas e relacionadas com a norma ISO. Observa-se que 
não havia na norma ISO uma exigência específica para impacto ambiental, o que reflete a 
época em que foi editada. Essa preocupação é recente e já é contemplada pela norma 
brasileira. De maneira geral as exigências são equivalentes. 
A vida útil que atende às exigências do usuário, a ser estabelecida em projeto ou em 
especificações de desempenho, é conhecida como vida útil requerida (ABNT, 2008). A 
vida útil requeridapode ser pré-estabelecida pelo usuário, influenciando decisivamente a 
definição da vida útil de projeto. Desta forma, o usuário pode, por exemplo, optar por uma 
menor vida útil de projeto com um custo inicial menor ou uma vida útil de projeto maior a 
um custo maior. 
 
 
28 
 
Tabela 3.1 – Exigências do usuário equivalentes. ABNT (2008) e ISO (1979). 
Classe Exigência ABNT Exigência ISO 
 Segurança estrutural Segurança estrutural 
Segurança Segurança contra o fogo Segurança ao fogo 
 Segurança no uso e na operação Segurança ao uso 
 Estanqueidade Estanqueidade 
 Conforto térmico Conforto higrotérmico 
 Conforto acústico Conforto acústico 
Habitabilidade Conforto lumínico Conforto visual 
 Saúde, higiene e qualidade do ar São 2 exigências: Higiene; 
Atmosféricas 
 Funcionalidade e acessibilidade Adaptação à utilização 
 Conforto tátil e antropodinâmico São 2 exigências: Conforto tátil; 
Conforto antropodinâmico 
 Durabilidade Durabilidade 
Sustentabilidade Manutenibilidade Economia 
 Impacto ambiental Não há exigência específica 
 
3.5 CONCEITOS DE VIDA ÚTIL 
Além do conceito de vida útil a norma NBR 15575 (ABNT, 2008) estabelece outros 
conceitos relacionados. A vida útil subdivide-se em vida útil de projeto e vida útil residual. 
Vida útil de projeto é o período estimado de tempo, em que um sistema é projetado para 
atender os requisitos de desempenho estabelecido, desde que cumprido o programa de 
29 
 
manutenção previsto no manual de operação, uso e manutenção. Vida útil residual é o 
período de tempo, contado após a vida útil de projeto, em que o sistema apresenta 
decréscimo continuado de desempenho em função do uso e/ou do envelhecimento natural. 
Finalmente, vida total é o período de tempo que compreende a vida útil de projeto, a vida 
útil residual e uma sobrevida na qual passa a existir a possibilidade de que os níveis de 
segurança comecem a ser perigosamente afetados. Na Figura 3.1 ilustra-se um 
comportamento do desempenho ao longo do tempo de vida de um projeto, com as suas 
diversas fases de vida. Esta figura fazia parte do projeto de norma ABNT 02:136.01 
(ABNT, 2005), tendo sido retirada na versão de 2007. Porém ilustra-se muito bem nesta 
figura que a vida útil residual é o período de tempo, contado após a vida útil de projeto, em 
que o sistema ainda não expõe riscos de prejuízos e de segurança, entretanto apresenta 
decréscimo contínuo de desempenho em função do uso e do envelhecimento natural. 
 
Figura 3.1 - Desempenho ao longo do tempo. ABNT (2005) 
O prazo de garantia não se confunde com o prazo de vida útil. Enquanto o prazo de 
garantia da solidez e segurança da estrutura da edificação é fixado pelo Código Civil, lei n° 
10.406, de 2002, o prazo de garantia dos diversos sistemas, elementos ou componentes que 
compõem a edificação segue o estabelecido pelo construtor e / ou incorporador e é 
mencionado nos manuais do proprietário e áreas comuns. O não surgimento de defeitos 
durante o período de garantia demonstra com alta probabilidade que o sistema foi bem 
30 
 
executado, e os seus elementos e componentes constituintes não apresentam defeitos de 
fabricação. 
Assim, a vida útil de um projeto e seus elementos é influenciada pelo desempenho de seus 
elementos e componentes, pela qualidade do seu plano de manutenção e pelo 
comprometimento do usuário em cumprir esse plano. Com esta visão, para se determinar o 
prazo de garantia a ser oferecido ao usuário deve-se levar em conta a vida útil do projeto e 
o plano de manutenção disponível. A própria vida útil é influenciada e prorrogada pela 
manutenção atuante na edificação, como esquematizado na Figura 3.2. 
 
Figura 3.2 – Influência da manutenção na vida útil. ABNT (2008) 
Observa-se que a passagem do tempo inquestionavelmente exerce influencia sobre a vida 
útil de uma edificação, bem como sobre o seu desempenho. Exemplificando, depois de um 
certo tempo, a edificação pode não satisfazer mais às exigências do usuário e ao 
desempenho (novo) requerido, além de não atender aos requisitos estabelecidos pelas 
alterações das normas vigentes. Desta forma, mesmo que a edificação esteja tecnicamente 
útil, sua vida funcional ou econômica foi excedida (HENDRIKS, 2000). 
A interdependência entre desempenho, vida útil, plano de manutenção e prazo de garantia 
está ilustrada na Figura 3.3. Os desempenhos dos componentes e dos elementos 
determinam a vida útil da edificação, que somente será adequadamente atingida com uma 
manutenção eficiente. O prazo de garantia, determinado a partir da vida útil dos elementos, 
31 
 
somente será válido se a manutenção desenrolar-se em um nível adequado, cabendo ao 
construtor esclarecer ao usuário quais as conseqüências do não cumprimento do plano de 
manutenção. Por outro lado, é concebível a idéia de que a prazo de garantia possa ser 
prorrogado caso o usuário assuma um nível superior de manutenção da edificação. Esse 
tipo de atitude já existe atualmente em outros ramos industriais. 
 
Figura 3.3 - Relações entre desempenho, manutenção, vida útil e prazo de garantia. 
3.6 VIDA ÚTIL DE PROJETO, DURABILIDADE E MANUTENÇÃO 
A vida útil de projeto deve ser estabelecida na fase de concepção do empreendimento e 
está diretamente ligada à durabilidade dos sistemas, elementos e componentes que 
compõem a edificação. Durabilidade é a capacidade da edificação ou do elemento de 
conservar ao longo do tempo desempenho compatível com a utilização prevista no projeto, 
sob condições de instalação, operação e manutenção especificadas (ABNT, 2008). 
Segundo John (1987) durabilidade pode ser definida como sendo a capacidade de um 
produto, componente ou elemento de manter seu desempenho acima dos níveis mínimos 
especificados, de forma a atender as exigências dos usuários em cada situação específica. 
32 
 
A vida útil é estimada inicialmente e utilizada como parâmetro durante a elaboração dos 
projetos e especificação de sistemas, elementos e componentes. A vida útil de projeto para 
cada sistema da edificação deve ser estabelecida pelos projetistas, contratantes e usuários, 
quando for o caso. Segundo a norma NBR 15575 (ABNT, 2008), este parâmetro do projeto 
representa a potencial vida útil que pode ser atingida por cada sistema caso sejam 
atendidos os seguintes aspectos: 
• Boa execução da obra e utilização de elementos e componentes sem defeito de 
fabricação por parte do construtor; 
• Cumprimento dos programas de manutenção corretiva e preventiva por parte do 
usuário; 
• Atendimento aos cuidados ao uso; 
• Utilização da edificação conforme previsto em projeto. 
Observa-se que o desempenho dos sistemas que compõem a edificação ao longo do tempo 
está atrelado às condições de uso para o qual o mesmo foi projetado, à boa execução da 
obra, à utilização de elementos e componentes sem defeito de fabricação e à 
implementação de programas de manutenção após a entrega da edificação. Entretanto, os 
aspectos de uso e cumprimento de programas de manutenção estão fora da alçada do 
incorporador ou construtor e são essenciais para o cumprimento da vida útil de projeto e, 
portanto, devem ser informados no manual de uso, operação e manutenção da edificação, 
entregue aos proprietários pelos incorporadores e construtores. 
Há que se considerar que o uso, operação e manutenção da edificação serão executados ao 
longo do tempo por intervenientes diferentes. A conservação será dedicação do 
proprietário, enquanto a manutenção estará a cargo do usuário, que pode ser o mesmo 
proprietário ou seu locatário ou arrendador (GRANDISKI, 2005). 
É, portanto, dever do proprietário utilizar a edificação de acordo com os fins a que foi 
destinado e promover sua manutenção nos termos especificados pelo fornecedor (DEL 
MAR, 2007). O construtor deve responder pela qualidade do produto, porém quem o 
adquiriu é responsável pelo uso e manutenção do produto. 
33 
 
As empresas de construção e de