Direito Imobiliário

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2013
Direito imobiliário
Prof.ª Daniella Boppré de Athayde Abram
Copyright © UNIASSELVI 2013
Elaboração:
Prof.ª Daniella Boppré de Athayde Abram
Revisão, Diagramação e Produção:
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI
Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri 
UNIASSELVI – Indaial.
346.043
A158d Abram, Daniella Boppré de Athayde
 Direito imobiliário / Daniella Boppré de Athayde Abram. 
 Indaial : Uniasselvi, 2013.
 
 157 p. : il 
 
 
 ISBN 978-85-7830-761-5
 I. Direito imobiliário. 
 1. Centro Universitário Leonardo da Vinci. 
 2. Abram, Daniella Boppré de Athayde. 
 
III
ApresentAção
Prezado(a) acadêmico(a)! 
Em nosso dia a dia, deparamo-nos, frequentemente, com transações 
que envolvem bens imóveis, tais como a compra e a venda, a locação e o 
financiamento da casa própria. 
Estas transações imobiliárias são regidas pelo Direito Imobiliário, 
que é o objeto da nossa disciplina. 
Como futuro profissional do mercado imobiliário, você terá contato 
constante com o Direito, pois trabalhará com contratos, direitos reais de 
garantia e operações de financiamento, o que torna muito importante a 
compreensão do conteúdo desta disciplina. 
Iniciaremos com uma ampla visão do Direito, para podermos 
conhecer suas subdivisões e, assim, contextualizarmos o Direito Imobiliário. 
A seguir, estudaremos institutos essenciais deste importante ramo do 
Direito, tais como: posse e propriedade, Sistema Financeiro da Habitação, 
incorporação, registro imobiliário, entre outros. 
Também é importante o conhecimento da legislação específica 
que regulamenta as transações imobiliárias. E nesta legislação específica, 
destacamos o Código Civil. Porém, não podemos deixar de citar outras 
importantes leis que também disciplinam o Direito Imobiliário, tais como 
a Lei de Locações Urbanas (Lei nº 8.245/91), a Lei de Registros Públicos (Lei 
nº 6.015/73), a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79), entre 
outras. 
Bons estudos! 
Prof.ª Daniella Boppré de Athayde Abram
IV
Você já me conhece das outras disciplinas? Não? É calouro? Enfim, tanto 
para você que está chegando agora à UNIASSELVI quanto para você que já é veterano, há 
novidades em nosso material.
Na Educação a Distância, o livro impresso, entregue a todos os acadêmicos desde 2005, é 
o material base da disciplina. A partir de 2017, nossos livros estão de visual novo, com um 
formato mais prático, que cabe na bolsa e facilita a leitura. 
O conteúdo continua na íntegra, mas a estrutura interna foi aperfeiçoada com nova 
diagramação no texto, aproveitando ao máximo o espaço da página, o que também 
contribui para diminuir a extração de árvores para produção de folhas de papel, por exemplo.
Assim, a UNIASSELVI, preocupando-se com o impacto de nossas ações sobre o ambiente, 
apresenta também este livro no formato digital. Assim, você, acadêmico, tem a possibilidade 
de estudá-lo com versatilidade nas telas do celular, tablet ou computador. 
 
Eu mesmo, UNI, ganhei um novo layout, você me verá frequentemente e surgirei para 
apresentar dicas de vídeos e outras fontes de conhecimento que complementam o assunto 
em questão. 
Todos esses ajustes foram pensados a partir de relatos que recebemos nas pesquisas 
institucionais sobre os materiais impressos, para que você, nossa maior prioridade, possa 
continuar seus estudos com um material de qualidade.
Aproveito o momento para convidá-lo para um bate-papo sobre o Exame Nacional de 
Desempenho de Estudantes – ENADE. 
 
Bons estudos!
NOTA
V
VI
VII
sumário
UNIDADE 1 – NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO 
IMOBILIÁRIO .......................................................................................................... 1
TÓPICO 1 – CONCEPÇÃO DE DIREITO ....................................................................................... 3
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 3
2 NOÇÕES DE DIREITO .................................................................................................................... 3
2.1 DIREITO OBJETIVO E SUBJETIVO ................................................................................. 4
2.2 DIREITO E MORAL ................................................................................................................ 5
2.3 FONTES DO DIREITO ........................................................................................................... 5
2.4 NORMA JURÍDICA ................................................................................................................. 7
2.5 RELAÇÃO JURÍDICA ............................................................................................................. 7
3 DIREITO POSITIVO ........................................................................................................................ 8
3.1 DIVISÃO DO DIREITO POSITIVO: DIREITO PÚBLICO E PRIVADO ............... 8
4 DIREITO CIVIL ................................................................................................................................. 10
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 11
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 12
TÓPICO 2 – DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL ..................................... 13
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 13
2 SUBDIVISÕES DA PARTE GERAL DO CÓDIGO CIVIL ....................................................... 14
2.1 SUJEITO DE DIREITO ........................................................................................................... 15
2.2 PESSOA FÍSICA ........................................................................................................................ 15
2.3 PESSOA JURÍDICA ................................................................................................................. 18
2.4 BENS .............................................................................................................................................. 20
2.5 FATOS JURÍDICOS .................................................................................................................. 24
3 SUBDIVISÕES DA PARTE ESPECIAL DO CÓDIGO CIVIL .................................................. 28
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 29
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 30
TÓPICO 3 – DIREITO IMOBILIÁRIO ............................................................................................. 33
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 33
2 CONCEITO DE DIREITO IMOBILIÁRIO ................................................................................... 33
3 DIREITO DAS COISAS: DIREITO DE CONSTRUIR – DIREITO DE VIZINHANÇA ..... 34
3.1 LIMITAÇÕES DO DIREITO DE CONSTRUIR PELO DIREITO DE 
VIZINHANÇA ........................................................................................................................... 34
4 DIREITO DAS OBRIGAÇÕES – CONCEITOS IMPORTANTES ........................................... 35
4.1 CONCEITO DE OBRIGAÇÃO .............................................................................................36
4.2 FONTES DAS OBRIGAÇÕES............................................................................................... 37
4.3 ESPÉCIES DE OBRIGAÇÕES ............................................................................................... 37
4.4 TRANSMISSÃO DAS OBRIGAÇÕES ............................................................................... 37
4.5 CUMPRIMENTO OU PAGAMENTO DA OBRIGAÇÃO .......................................... 37
4.6 DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO ........................................................................ 38
4.7 OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS ......................................................................................... 39
VIII
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 40
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 41
TÓPICO 4 – DIREITOS REAIS – POSSE E PROPRIEDADE ..................................................... 43
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 43
2 PROPRIEDADE ................................................................................................................................. 43
2.1 CLASSIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE .......................................................................... 44
2.2 FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE .......................................................... 44
3 POSSE .................................................................................................................................................. 46
3.1 CLASSIFICAÇÃO DA POSSE ............................................................................................. 46
4 DIREITOS REAIS SOBRE AS COISAS ALHEIAS SOBRE IMÓVEIS ................................... 48
4.1 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE GOZO E FRUIÇÃO ............... 49
4.2 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE AQUISIÇÃO ............................ 50
4.3 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE GARANTIA ............................ 50
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................ 51
RESUMO DO TÓPICO 4..................................................................................................................... 57
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 58
UNIDADE 2 – DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS .................................. 61
TÓPICO 1 – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIO ......................................... 63
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 63
2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ................................................................................................ 63
2.1 INCORPORADOR ................................................................................................................... 64
2.2 REQUISITOS LEGAIS DA INCORPORAÇÃO ............................................................. 64
3 CONDOMÍNIO .................................................................................................................................. 66
3.1 ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO ............................................................................................ 66
3.1.1 Condomínio edilício ............................................................................................................ 66
3.1.1.1 Instituição e constituição do condomínio edilício .............................................. 67
3.1.1.2 Direitos e deveres do condômino ......................................................................... 69
3.1.1.3 Síndico ....................................................................................................................... 69
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 71
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 72
TÓPICO 2 – FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOTEAMENTOS ................................ 73
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 73
2 FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS ......................................................................................... 73
2.1 SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH) ...................................................... 74
2.2 SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI) ............................................................. 76
2.3 CARTEIRA HIPOTECÁRIA ................................................................................................. 80
2.4 FINANCIAMENTO DIRETO COM A CONSTRUTORA ......................................... 80
2.5 PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR) ................................. 81
3 DICAS PARA EVITAR PROBLEMAS NO FINANCIAMENTO DE UM IMÓVEL ............. 81
4 UTILIZAÇÃO DO FGTS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL ........................... 83
5 PRINCÍPIOS APLICÁVEIS AOS FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS, APLICAÇÃO 
DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E REVISÃO DAS CLÁUSULAS 
CONTRATUAIS ................................................................................................................................. 85
6 LOTEAMENTO .................................................................................................................................. 86
7 REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS À REGULARIDADE DO LOTEAMENTO .......... 87
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 88
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 89
IX
TÓPICO 3 – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E CONSÓRCIO PARA A 
AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS ......................................................................................... 91
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 91
2 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL ......................................................................... 91
3 MODELO DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL 
 (CONFORME LEI Nº 9.514/97) ........................................................................................................ 92
4 CONSÓRCIO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS (Consórcio Imobiliário) .......................... 98
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................ 105
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 108
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 109
UNIDADE 3 – REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - 
LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA ............................................................................... 111
TÓPICO 1 – REGISTRO IMOBILIÁRIO ......................................................................................... 113
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 113
2 REGISTRO IMOBILIÁRIO ............................................................................................................. 113
2.1FUNÇÃO ...................................................................................................................................... 114
2.2 LEGISLAÇÃO ............................................................................................................................ 114
2.3 PRINCIPAIS ATOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO ................................................... 118
2.4 ACESSO ÀS INFORMAÇÕES CONSTANTES DO REGISTRO IMOBILIÁRIO 118
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 120
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 121
TÓPICO 2 – CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS ......................................................... 123
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 123
2 PESQUISA NO REGISTRO DE IMÓVEIS E ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO 
 CRÉDITO ............................................................................................................................................ 123
3 OUTRAS OBSERVAÇÕES IMPORTANTES ............................................................................... 124
3.1 AQUISIÇÃO DE BENS DE PROPRIEDADE DE UMA EMPRESA ........................ 124
3.2 REGIME DE BENS ................................................................................................................... 124
3.3 BEM DE FAMÍLIA .................................................................................................................... 126
3.4 AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA ......................................................................... 128
3.5 CONTRATOS IMOBILIÁRIOS ........................................................................................... 128
3.6 LOTEAMENTOS - CUIDADOS NA HORA DE COMPRAR ................................... 129
3.7 DESPESAS .................................................................................................................................. 130
3.8 DÚVIDAS FREQUENTES ..................................................................................................... 131
3.9 TERRENOS DE MARINHA ................................................................................................. 135
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................ 138
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 149
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 150
TÓPICO 3 – LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA .................................................................................... 151
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 151
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 153
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 154
REFERÊNCIAS ...................................................................................................................................... 155
X
1
UNIDADE 1
NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – 
DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
PLANO DE ESTUDOS
A partir desta unidade, você será capaz de:
• ter uma visão geral da Ciência do Direito, bem como de suas subdivisões;
• identificar e diferenciar a parte geral e especial do direito civil e suas sub-
divisões;
• compreender o conceito de direito imobiliário.
Esta unidade está dividida em quatro tópicos, com um conteúdo que irá 
ajudar você a ter uma noção geral de Direito, buscando contextualizar o 
Direito Imobiliário como ramo do Direito Civil e especialmente ligado ao 
Direito das Coisas. Ao final de cada tópico você encontrará atividades que 
contribuirão para uma melhor fixação do conteúdo.
TÓPICO 1 – CONCEPÇÃO DE DIREITO 
TÓPICO 2 – DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
TÓPICO 3 – DIREITO IMOBILIÁRIO 
TÓPICO 4 – DIREITOS REAIS – POSSE E PROPRIEDADE
2
3
TÓPICO 1
UNIDADE 1
CONCEPÇÃO DE DIREITO
1 INTRODUÇÃO
Para que possamos estudar o Direito Imobiliário é importante que primeiro 
entendamos alguns conceitos ligados à ciência do Direito (afinal, o que é Direito?) 
para, então, conhecermos o Direito Civil e, finalmente, o Direito Imobiliário. Por 
isso, neste tópico estudaremos este e alguns conceitos importantes ligados à 
Introdução ao Estudo do Direito.
2 NOÇÕES DE DIREITO
A palavra “direito” vem do latim directum, “literalmente direto, trazendo 
à mente a concepção de que o direito deve ser uma linha direta, isto é, conforme 
uma regra” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2003, p. 2). 
O termo tem muitos significados e não é possível resumi-lo em um só 
conceito. Para amparar nosso estudo é suficiente analisar a Ciência do Direito e as 
noções de direito objetivo e subjetivo, para, então, nos aprofundarmos no estudo 
do Direito Positivo, em sua mais clássica divisão, qual seja, o Direito Público e o 
Privado.
 
Inicialmente, pode-se afirmar que o Direito, visto como ciência, objetiva 
estudar as normas que regulamentam a conduta humana na vida em sociedade 
e que devem ser cumpridas a fim de se garantir a paz social. “A Ciência do 
Direito é uma ciência de investigação de conduta que tem em vista um dever-ser 
jurídico, isto é, a Ciência do Direito investiga e estuda as normas jurídicas. Estas 
prescrevem aos indivíduos certas regras de conduta que devem ser obedecidas” 
(RIZATTO NUNES, 2003, p. 35). 
Gagliano e Pamplona Filho (2003, p. 3) bem ressaltam que o Direito tem 
uma “característica essencialmente humana, instrumento necessário ao convívio 
social [...]. Isso significa que não há como falar em direito sem falar em alteridade, 
isto é, a relação com o outro, valendo ser invocado o brocardo latino Ubi homo ubi 
jus (onde há homem, há direito), significativo de tal condição”.
Como vimos, a vida em sociedade é regulamentada por normas. Estas 
normas valem para todos, sendo seu conhecimento e cumprimento obrigatórios, 
como se lê do artigo 3º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro: 
“Ninguém se escusa de cumprir a lei alegando que não a conhece”.
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
4
2.1 DIREITO OBJETIVO E SUBJETIVO
É este o conjunto de normas vigentes e impostas que devem ser 
conhecidas e cumpridas por todos, que se denomina direito objetivo. O direito 
objetivo pode ser conceituado como “o complexo de normas jurídicas que regem 
o comportamento humano, de modo obrigatório, prescrevendo uma sanção no 
caso de sua violação (jus est norma agendi)” (DINIZ, 2003, p. 244). 
“Trata-se, portanto, da norma de comportamento a que a pessoa deve 
se submeter, preceito esse que, caso descumprido, deve impor, pelo sistema, a 
aplicação de uma sanção institucionalizada”. Por exemplo, respeitar as normas de 
trânsito é um direito objetivo imposto ao indivíduo (GAGLIANO; PAMPLONA 
FILHO, 2003, p. 2). 
Já o direito subjetivo, segundo Godofredo Telles (apud Diniz 2003, p. 
244): 
é a permissão dada por meio de norma jurídica, para fazer ou não 
fazer alguma coisa, para ter ou não ter algo, ou, ainda, a autorização 
para exigir, por meio dos órgãos competentes do poder público ou por 
meio de processos legais, em prejuízo causado por violação de norma, 
o cumprimento da norma infringida ou a reparação do mal sofrido. 
Por ex.: são direitos subjetivos as permissões decasar e constituir 
família, de adotar pessoa como filho [...]. 
O direito subjetivo se diferencia do objetivo em razão de este, como acima 
mencionado, ter caráter coativo (cumprimento obrigatório), enquanto o direito 
subjetivo representa uma faculdade do titular de invocar a lei para tutelar seu 
direito. Porém, como bem esclarece Maria Helena Diniz (2003, p. 248) “nítida é a 
correlação existente entre o direito objetivo e o subjetivo. Apesar de intimamente 
ligados, são inconfundíveis [...]”. Um não pode existir sem o outro. O direito 
objetivo existe em razão do subjetivo, para revelar a permissão de praticar atos. 
O direito subjetivo, por sua vez, constitui-se de permissões dadas por meio do 
direito objetivo (TELLES apud DINIZ, 2003). 
Füher e Milaré (2005) trazem um interessante exemplo que bem ilustra 
esta ligação, que pode ser assim resumido: o meu direito de propriedade é 
garantido pela Constituição Federal (regra de direito objetivo), sendo que, se 
alguém violar este direito e invadir a minha propriedade, poderei acionar ou não 
o Poder Judiciário para que a irregularidade seja sanada. Esta é uma faculdade 
minha, ou seja, um direito subjetivo.
Assim, o Direito Civil, do qual faz parte o Direito Imobiliário, é regra de 
direito objetivo, e os “direitos” dele resultantes serão regras de direito subjetivo.
Neste Caderno de Estudos utilizaremos a noção de direito objetivo que, 
quando ordenado e visto de forma técnica, se transforma no direito em vigor 
em um determinado país, chamado “Direito Positivo”, que estudaremos mais 
adiante.
TÓPICO 1 | CONCEPÇÃO DE DIREITO
5
2.1 DIREITO OBJETIVO E SUBJETIVO 2.2 DIREITO E MORAL
Antes de continuarmos o nosso estudo, é importante esclarecer que o 
direito não se confunde com a moral, como frequentemente acontece.
A moral, conforme ensinam Gagliano e Pamplona Filho (2003, p. 7), “tem 
um campo de ação mais amplo que o direito [...]”, embora a “[...] moralidade deva 
sempre ser um norte na aplicação da norma jurídica [...] não há como negar que 
a moral tem uma preocupação expressiva com o foro íntimo, enquanto o direito 
se relaciona, evidentemente, com a ação exterior do homem” (GAGLIANO E 
PAMPLONA FILHO, 2003, p. 6-7).
2.3 FONTES DO DIREITO
Como é sabido, fonte significa “origem, gênese, de onde provém (água). As 
chamadas ‘fontes do direito’ nada mais são, portanto, do que os meios pelos quais 
se formam ou se estabelecem as normas jurídicas” (GAGLIANO; PAMPLONA 
FILHO, 2003, p. 9-10).
Isto posto, podemos dizer que a lei é a principal fonte do Direito, como 
se vê do art. 4º da Lei de Introdução do Código Civil, “Quando a lei for omissa, o 
juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais 
de Direito”.
Além da lei, também são fontes do Direito: a doutrina, a jurisprudência, 
a equidade, a analogia e os princípios gerais de Direito. Vejamos, de forma 
sucinta, como se caracteriza cada uma destas fontes.A lei, ou legislação, como 
preferem alguns autores, é a primeira e principal fonte do Direito, e segundo 
Rizatto Nunes (2003, p. 72), é “o conjunto das normas jurídicas emanadas do 
Estado, através de seus vários órgãos, entre os quais realça-se, com relevo, nesse 
tema, o Poder Legislativo”. No ordenamento jurídico há várias espécies de leis 
(constitucional, ordinária, delegada etc.) e uma hierarquia. No patamar mais alto 
está a Constituição Federal, que é a principal lei do país, sendo, por isso, muitas 
vezes, chamada de “Lei Magna” ou “Carta Magna”.
Abaixo da Constituição Federal estão as leis complementares, as leis 
ordinárias (e também os tratados internacionais), as leis delegadas, os decretos 
legislativos e resoluções, as medidas provisórias. A seguir estão os decretos 
regulamentares e, por fim, as normas inferiores, como portarias, circulares etc.
Trazemos, a seguir, algumas noções gerais sobre cada uma delas: 
lei complementar: “alusiva à estrutura estatal ou aos serviços do Estado, 
constituindo as leis de organização básica” (DINIZ, 2003, p. 287), a lei ordinária 
é “fruto da atividade típica e regular do Poder Legislativo. Como exemplo de 
lei ordinária temos o Código Civil, o Código de Processo Civil [...]” (RIZZATTO 
NUNES, 2003, p. 77). As leis delegadas “serão elaboradas pelo Presidente da 
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
6
República, que deverá solicitar a delegação ao Congresso Nacional” (RIZZATTO 
NUNES, 2003, p. 77). Ainda no mesmo patamar estão as Medidas Provisórias 
que o Presidente da República poderá utilizar, no caso de relevância e urgência, 
conforme o art. 62 da Constituição Federal. Logo abaixo, na hierarquia das 
normas, vem o decreto regulamentar, que, conforme Rizzatto Nunes (2003, p. 
79) “é ato do Poder Executivo e deve ser baixado para regulamentar norma de 
hierarquia superior, como, por exemplo, a lei ordinária”. Por fim, as resoluções 
são “[...] atos normativos administrativos, através dos quais o Legislativo dispõe 
sobre matéria que não se insere nem no âmbito da lei, nem do decreto legislativo 
[...] cuidam, geralmente, de algum assunto interno do Legislativo” (FÜHER; 
MILARÉ, 2005, p. 54). O costume, por sua vez, “[...] é o uso geral, constante e 
notório, observado socialmente e correspondente a uma necessidade jurídica [...]. 
Baseia-se, indubitavelmente, no argumento de que algo deve ser feito porque 
sempre o foi, tendo sua autoridade respaldada na força conferida ao tempo e no 
uso contínuo das normas” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2003, p. 17). É, 
assim, uma norma jurídica não escrita, “que surge da prática longa, diuturna e 
reiterada da sociedade” (RIZZATTO NUNES, 2003, p. 94).
A jurisprudência é definida por Rizzatto Nunes (2003, p. 87) “como o 
conjunto das decisões dos tribunais a respeito do mesmo assunto”. “É reconhecida 
como fonte do direito porque caba por prevalecer na maioria dos casos” 
(GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2003, p. 17), ou seja, as decisões dos tribunais 
são citadas como fundamento nas teses jurídicas e apontadas como precedentes, 
“impondo ao legislador uma nova visão dos institutos jurídicos, alterando-os, às 
vezes integralmente, forçando a expedição de leis que consagrem sua orientação” 
(VENOSA apud DINIZ, 2003, p. 296).
A doutrina pode ser definida como o pensamento dos estudiosos do 
Direito, que são chamados de doutrinadores. Todos os conceitos citados neste 
caderno fazem parte da doutrina. É importante fonte do Direito, porque “é 
essencial para aclarar pontos, estabelecer novos parâmetros, descobrir caminhos 
ainda não pesquisados, apresentar soluções justas, enfim, interpretar as normas, 
pesquisar os fatos e propor alternativas, com vistas a auxiliar a construção sempre 
necessária e constante do Estado de Direito, com o aperfeiçoamento do sistema 
jurídico” (RIZZATTO NUNES, 2003, p. 104).
Já a equidade, segundo Raposo e Heine (2004, p. 31), é o princípio pelo 
qual “deve o juiz valorizar mais a razão (observando sempre a boa-fé) que a 
própria regra de Direito [...], observando o que for justo e razoável [...]”. Gagliano 
e Pamplona Filho (2003, p. 26) explicam que, nos casos em que pode julgar por 
equidade, “é facultado expressamente ao julgador valer-se de seus próprios 
critérios de justiça quando for decidir, não estando adstrito às regras ou métodos 
preestabelecidos”. Porém, o julgamento por equidade não é a regra geral e o 
juiz só pode julgar por equidade quando autorizado por lei. Como exemplo de 
julgamento por equidade, Raposo e Heine (2004) citam a aplicação da regra in 
dubio pro misero, ou seja, em alguns casos, havendo dúvida, o juiz pode decidir em 
favor do mais fraco economicamente, como ocorre no Direito do Trabalho.
TÓPICO 1 | CONCEPÇÃO DE DIREITO
7
O juiz julgará com emprego da analogia quando “um fato não foi regulado 
de modo direto ou específico em lei de ser julgado pelo juiz e essevai buscar a 
solução em uma lei prevista para uma hipótese distinta, mas semelhante ao caso não 
regulado” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 31).
Por fim, os princípios gerais do Direito são “regras gerais de conduta 
que o juiz segue quando vai interpretar o caso que está analisando. Essas regras, 
normalmente, não estão escritas” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 30) citam como 
exemplo de princípios gerais do Direito: viver honestamente, não causar danos a 
outra pessoa e dar a cada um o que é seu.
Antes de encerrarmos este item, vamos ainda tratar dos conceitos de 
normas e relação jurídicas.
2.4 NORMA JURÍDICA
Já vimos antes que o Direito é uma ciência que estuda as normas jurídicas. 
Mas, o que são normas jurídicas? Estas são as normas “[...] que disciplinam 
condutas ou atos (comportamentos), através do seu caráter coercitivo (que 
reprime), imperativo (que ordena) e compulsório (que obriga)” (RAPOSO; 
HEINE, 2004, p. 29).
Pode-se dizer, de acordo com os ensinamentos de Gusmão (2006), que 
são características da norma jurídica: quando as normas jurídicas disciplinam 
condutas, estas são bilaterais, “por enlaçar o direito de uma parte com o dever 
da outra”(GUSMÃO, 2006, p. 86). A norma jurídica é também abstrata, por 
“não regular caso singular e por estabelecer modelo aplicável a vários casos, 
enquadráveis no tipo nela previsto” (GUSMÃO, 2006, p. 81). É imperativa, porque 
contém “um comando, uma prescrição, impondo uma conduta a ser observada. 
A norma jurídica também é coercitiva, pois, uma vez desrespeitada, a sanção 
é imposta pelo Estado, ou seja, a norma jurídica traz consigo uma sanção, que 
poderá cair sobre a pessoa ou seu patrimônio” (GUSMÃO, 2006, p. 81).
2.5 RELAÇÃO JURÍDICA
Conforme Gusmão (2006, p. 258), “a relação jurídica é o vínculo que une 
uma ou mais pessoas, decorrente de um fato ou de um ato previsto em norma 
jurídica, que produz efeitos jurídicos, ou, mais singelamente, vínculo jurídico 
estabelecido entre pessoas, em que uma delas pode exigir de outra determinada 
obrigação”.
As relações jurídicas são originadas de atos ou fatos jurídicos (cujos 
conceitos veremos adiante), que envolvem pessoas físicas ou jurídicas. Essas 
relações são chamadas “jurídicas”, pois seu objeto é um interesse juridicamente 
protegido, ou seja, que interessam ao Direito, como o patrimônio, a vida, a honra 
etc.
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
8
3 DIREITO POSITIVO
Segundo Raposo e Heine (2004, p. 27), “Direito Positivo é o conjunto da 
legislação em vigor num determinado país”. Já para Rizzatto Nunes (2003, p. 
115), o Direito Positivo “é o conjunto das normas jurídicas escritas e não escritas 
(o costume jurídico), vigentes em um determinado território e, também, na órbita 
internacional na relação entre os Estados [...]”. Esta noção se opõe ao conceito 
de Direito Natural, que é anterior ao Direito Positivo e que se origina da própria 
natureza, a exemplo do direito à vida, que independe da vontade humana.
O Direito Positivo é dividido principalmente entre Direito Público e 
Privado, de acordo com a natureza das relações que regulam e os sujeitos desta 
relação jurídica, como veremos a seguir.
A relação jurídica pode ser pessoal, quando envolve relação das pessoas 
entre si (ex.: contratos) ou real, quando envolve as relações das pessoas com as 
coisas, como, por exemplo, no direito de propriedade ou posse sobre um imóvel.
3.1 DIVISÃO DO DIREITO POSITIVO: DIREITO PÚBLICO E 
PRIVADO
Outra importante divisão trazida pela doutrina é a que classifica o Direito 
Positivo em Direito Nacional e Internacional. O Direito Nacional pode ser 
entendido como “aquele que rege as relações jurídicas dentro do direito aplicável 
ao território do Estado” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 28). Já o Direito Internacional, 
segundo os mesmos autores, “rege as relações entre os Estados soberanos (Brasil, 
Inglaterra, Estados Unidos, França, Alemanha, México, Chile etc.)” (RAPOSO; 
HEINE, 2004, p. 28), conforme revelam os mesmos autores.
O Direito Nacional é dividido em Direito Privado e Público. O Direito 
Público é o ramo do Direito Positivo que rege as relações “em que o sujeito é o 
Estado, tutelando os interesses gerais e visando o fim social, quer perante seus 
membros, quer perante os outros Estados” (DINIZ, 2003, p. 254). O Direito Público 
é, ainda, subdividido em Direito Público interno e externo. Fazem parte do Direito 
Público interno o Direito Constitucional, o Direito Administrativo, o Direito 
Tributário, o Direito Processual, o Direito Eleitoral, o Direito Penal e o Direito 
Militar. Já o Direito Público externo é formado pelo Direito Internacional, “que 
pode ser público, que se constitui de normas disciplinadoras das relações entre 
Estados, ou privado, que rege as relações do Estado com cidadãos pertencentes a 
Estados diversos” (MONTEIRO apud DINIZ, 2003, p. 254).
O Direito Privado tem por objetivo a regulamentação das relações dos 
particulares entre si, sem que o Estado tome parte nesta relação. Desta forma:
TÓPICO 1 | CONCEPÇÃO DE DIREITO
9
3 DIREITO POSITIVO
Direito Privado = ramo do Direito que traz as regras que disciplinarão as 
relações entre as pessoas.
Assim, por exemplo, quando tratarmos do Direito Imobiliário, estudaremos 
ramos do Direito Privado, porque as transações imobiliárias envolverão relações 
de particulares entre si, de caráter privado.
O Direito Privado abrange o Direito Civil e o Direito Comercial. O Direito 
Civil “é a forma originária de todo o Direito privado” (GUSMÃO, 2006, p. 190). 
Regulamenta as relações entre as pessoas, tais como: as relativas ao casamento, 
filiação, bens, contratos ou atos ilícitos. O Direito Comercial, por sua vez, foi 
amplamente modificado. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2003, foi 
revogada a primeira parte do Código Comercial e o Direito da Empresa passou a 
ser tratado pelo Código Civil, que será objeto de estudo no próximo tópico.
Quanto ao Direito do Trabalho, alguns autores o enquadram como ramo 
do Direito Privado, conforme propõe Diniz (2003 p. 255), enquanto outros o 
enquadram como ramo do Direito Público, tendo características dos dois ramos.
Assim, para um melhor entendimento, elaboramos o mapa conceitual a 
seguir:
FIGURA 1 – O DIREITO POSITIVO E SEUS RAMOS
FONTE: A autora
Constitucional
Administrativo
Tributário
Processual
Penal
Eleitoral
MilitarInterno
Público
Comercial
Trabalho
Externo Internacional
Direito
Civil
Privado
Público
Privado
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
10
4 DIREITO CIVIL
Para iniciarmos o estudo do Direito Civil, vamos trazer um conceito da 
doutrina de Füher e Milaré (2005, p. 224), Direito Civil é visto como “o conjunto 
de normas que regulamentam as relações jurídicas dos particulares entre si”.
As normas de Direito Civil estão reunidas no Código Civil, Lei nº 10.406/02, 
que entrou em vigor em 2003, e também em outras leis, como a lei de locações 
urbanas, registros públicos, divórcio, entre muitas outras.
Neste momento do nosso estudo vamos nos concentrar no Código 
Civil. Ele inicia com uma “Lei de Introdução”, que atualmente se chama Lei de 
Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), que é aplicável a todos os 
ramos do Direito e traz importantes normas jurídicas sobre a aplicação da lei no 
tempo e no espaço, entre outras. Após a LICC, o Código Civil é dividido em duas 
partes – a parte geral e a parte especial, que estudaremos no tópico seguinte. 
Então, vamos lá?
11
4 DIREITO CIVIL
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), estudamos algumas noções de 
Direito, através das quais aprendemos:
• A concepção de Direito, suas divisões e as diferenças entre direito e moral.
• O Direito tem outras fontes além da lei, como a doutrina e a jurisprudência.
• Os conceitos de norma jurídicae relação jurídica.
• O Conceito de Direito Positivo e sua divisão em Direito Público e Privado.
• O Conceito de Direito Civil e seu enquadramento como ramo do Direito 
Privado.
RESUMO DO TÓPICO 1
12
1 A partir do conhecimento que você adquiriu até aqui, preencha a coluna 
a seguir resumindo os conceitos que estudou, como forma de reflexão e 
fixação deste conhecimento:
AUTOATIVIDADE
DIREITO
DIREITO OBJETIVO 
LEI 
COSTUME
JURISPRUDÊNCIA 
DOUTRINA 
EQUIDADE
ANALOGIA 
2 Preencha as lacunas do grupo 2 relacionando-as com as assertivas do grupo 1: 
GRUPO 1
(1) Direito Nacional. 
(2) Direito Internacional. 
(3) Direito Público. 
(4) Direito Privado. 
GRUPO 2
( ) .................... é o ramo do Direito Positivo que rege as relações em que o 
sujeito é o Estado, tutelando os interesses gerais e visando ao fim social, 
quer perante seus membros, quer perante os outros estados. 
( ) .................... tem por objetivo a regulamentação das relações dos particulares 
entre si, sem que o Estado tome parte nesta relação. 
( ) ..................... aquele que rege as relações jurídicas dentro do direito aplicável 
ao território do Estado. 
( ) ....................... rege as relações entre os Estados soberanos. 
13
TÓPICO 2
DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E 
PARTE ESPECIAL
UNIDADE 1
1 INTRODUÇÃO
Caro(a) acadêmico(a)! Agora que você já aprendeu as noções básicas da 
Introdução ao Estudo do Direito, vamos estudar outros conceitos importantes 
que vão nos preparar para o estudo específico do Direito Imobiliário. Neste 
tópico entenderemos principalmente como se estrutura o Direito Civil, para então 
ingressarmos no estudo do Direito Imobiliário, no Tópico 3.
Para entendermos bem como funciona o Direito Civil, é importante que 
entendamos que o Código Civil é dividido em duas grandes partes: 
A parte geral (arts. 1º a 232) e a parte especial (arts. 233 a 2.046). Na 
parte geral encontraremos dispositivos legais sobre as pessoas, os bens e os fatos 
jurídicos. 
A parte geral é subdividida em três partes, chamadas Livros: Livro I - Das 
pessoas; Livro II - Dos bens e Livro III – Dos fatos jurídicos. 
Já na parte especial vamos encontrar o Direito das Obrigações, o Direito 
da Empresa, o Direito das Coisas (que é o mais importante em nosso estudo), o 
Direito de Família e o Direito das Sucessões. 
A figura a seguir nos ajudará a ter uma visão melhor desta divisão.
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
14
FIGURA 2 – DIVISÕES E SUBDIVISÕES
FONTE: A autora
DAS PESSOAS
DOS BENS
DOS FATOS JURÍDICOS
DIREITO DA EMPRESA
DIREITO DAS COISAS
DIREITO DE FAMÍLIA
PARTE ESPECIAL
PARTE GERAL
DIREITO
CIVIL
DIREITO DAS 
OBRIGAÇÕES
DIREITO DAS 
SUCESSÕES
DICAS
Como sugestão, entre no site: <www.planalto.gov.br>, no link “legislação” e 
baixe uma versão atualizada do Código Civil e dê uma olhada nesta divisão de que tratamos 
acima. Será importante para nosso estudo futuro e para a sua vida profissional.
Agora que você já conhece a estrutura do Direito Civil, vamos estudar 
separadamente cada uma das suas partes. Começaremos pela “Parte Geral”.
2 SUBDIVISÕES DA PARTE GERAL DO CÓDIGO CIVIL
Como você já viu, a parte geral do Código Civil trata “Das pessoas”, “Dos 
bens” e “Dos Fatos Jurídicos”. 
É importante ressaltar que esta parte geral do Código Civil traz regras que 
se aplicam a todos os ramos do Direito, que compõem a parte especial do Código, 
e também será aplicável nas transações imobiliárias. Então, vamos em frente? 
TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
15
FIGURA 2 – DIVISÕES E SUBDIVISÕES
2 SUBDIVISÕES DA PARTE GERAL DO CÓDIGO CIVIL
2.1 SUJEITO DE DIREITO
Partiremos, agora, para o estudo dos conceitos de pessoa natural e jurídica, 
porém, para que possamos entender estes conceitos, é importante sabermos que 
existe o sujeito de direito. “Não há direito que não tenha sujeito, pois ele tem 
por objetivo proteger os interesses humanos” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 33). O 
sujeito pode ser ativo ou passivo, de acordo com a posição ocupada na relação 
jurídica. Assim, por exemplo, quando falamos que Pedro tornou-se titular de um 
direito de propriedade sobre determinado bem que adquiriu, podemos dizer que 
Sujeito Ativo, nesta relação jurídica, enquanto aquela pessoa que vendeu torna-
se Sujeito Passivo nesta relação, pois terá que cumprir o que determina a norma 
(entregar o bem).
Verificamos, pois, que os sujeitos de direito podem ser assim classificados:
FIGURA 3 – ESPÉCIES DE SUJEITO DE DIREITO
FONTE: A autora
Sujeito de Direito
Ativo  Titular de direito
Passivo  Responsável pelo cumprimento 
de uma obrigação
Não são somente as pessoas físicas que são sujeitos de direito. Também 
poderão ser sujeitos de direito, por exemplo, as empresas, os condomínios etc.
ATENCAO
2.2 PESSOA FÍSICA
Quando falamos em “pessoas”, podemos nos referir às pessoas físicas 
(naturais), ou às pessoas jurídicas. Vamos estudar cada um destes conceitos? 
A pessoa física, também chamada de pessoa natural, é o ser humano. Diz-
se natural, porque sua existência legal se inicia por um fato natural (o nascimento). 
Na definição de Coelho (2006, p. 156), “homens e mulheres são 
todos considerados pessoas para o direito, isto é, aptos a titularizar direitos e 
obrigações e autorizados à prática dos atos jurídicos em geral”. Quando tratamos 
da prática destes atos jurídicos, precisamos entender que as pessoas físicas têm 
personalidade e capacidade jurídica. 
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
16
Porém, Personalidade Jurídica e Capacidade Jurídica não se confundem. 
De uma forma simplificada, podemos dizer que a personalidade é a aptidão 
para ser titular de direitos e obrigações civis, ficando, assim, a pessoa natural 
“autorizada a praticar qualquer ato jurídico que deseja, salvo se houver proibição 
expressa”, de acordo com o que diz Fábio Ulhoa Coellho (2006, p. 156). Toda 
pessoa natural tem personalidade jurídica, desde que nasça com vida. Porém, 
o Código Civil protege o nascituro (bebê em gestação) desde a concepção. Da 
personalidade decorrem vários direitos, tais como direito ao nome, ao corpo, à 
honra etc. 
A capacidade jurídica, por sua vez, é a “aptidão de alguém para exercer 
por si os atos da vida civil” (BEVILÁCQUA apud ULHOA, 2006, p. 158). Uma 
pessoa física pode ter personalidade jurídica para praticar um determinado ato 
da vida civil, porém ser incapaz para praticá-lo por si só, ou “pessoalmente”, 
conforme diz o Código Civil. A capacidade é a regra, como nos ensina Coelho 
(2006, p. 160): 
As pessoas são, por princípio, capazes e podem, assim, praticar os atos 
e negócios por si mesmas. A incapacidade é uma situação excepcional 
prevista expressamente em lei com o objetivo de proteger determinadas 
pessoas. Os incapazes são considerados, pela lei, não inteiramente 
preparados para dispor e administrar seus bens e interesses sem a 
mediação de outra pessoa (representante ou assistente).
Quando falamos em capacidade, é necessário, ainda, que se diferencie 
a incapacidade absoluta da incapacidade relativa. Os absolutamente 
incapazes de exercer pessoalmente (por si) os atos da vida civil são 
entendidos pelo Direito como pessoas que não têm a mínima condição 
de decidir sobre seus direitos e interesses. Por isso, terão que ser 
representados. 
Já os relativamente incapazes, segundo o Direito, já têm algum 
discernimento e podem expressar sua vontade, que é levada em 
consideração. Por isso, diz-se que serão assistidos (ou seja, auxiliados). 
Para facilitar seu entendimento, elaboramos o quadro a seguir: 
QUADRO 1 – INCAPACIDADE ABSOLUTA E RELATIVA 
Absolutamente incapazes 
(serão representados)
- Menores de 16 anos(chamados de menores impúberes).
- Os que por enfermidade ou doença mental não puderem 
exprimir sua vontade.
- Os que, mesmo por causa transitória, não puderem 
exprimir sua vontade.
TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
17
QUADRO 1 – INCAPACIDADE ABSOLUTA E RELATIVA 
Relativamente incapazes 
(serão assistidos)
- Maiores de 16 e menores de 18 anos. (Chamados de 
menores púberes).
- Os ébrios habiturais (alcoólatras), os viciados em tóxicos 
e os que, por deficiência mental, tenham o discernimento 
reduzido.
- Os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo.
- Os pródigos (aqueles que sempre gastam tudo o que têm). 
FONTE: A autora 
Como nosso tema é o Direito Imobiliário, podemos ilustrar o que acabamos 
de ver, através do seguinte exemplo: 
João, que é menor, com 15 anos de idade, recebeu um imóvel de herança 
de seu avô. Pode-se afirmar que João tem personalidade jurídica, porém, o Código 
Civil dispõe que os menores de 16 anos são absolutamente incapazes de exercer 
atos da vida civil. Assim, não poderá vender “sozinho” o imóvel de que é titular, 
porque, apesar de ter personalidade jurídica, falta-lhe “capacidade civil” para tal, 
sendo necessário, para que o negócio se concretize, que seja representado por seu 
pai, mãe ou por seu representante legal na falta deles. 
UNI
Você já está estudando há mais de uma hora? É bom então levantar, relaxar um 
pouco, quem sabe tomar água, para irmos em frente. Que tal?
A incapacidade civil em razão da menoridade cessa aos 18 anos. Porém, 
esta incapacidade poderá terminar antes, caso ocorram os casos previstos no 
Código Civil, art. 5º: a emancipação, que é concedida pelos pais ou pelo juiz 
nas condições previstas em lei; pelo exercício de emprego público efetivo; pela 
colação de grau em curso superior; pelo estabelecimento civil ou comercial que 
garanta economia própria; pelo casamento. 
Outro tema de importância no estudo das pessoas naturais é o relativo 
ao domicílio e à residência. Ao contrário do que muitas pessoas pensam, as 
expressões não são sinônimas. 
O domicílio da pessoa natural é definido pelo próprio Código Civil, sendo 
o lugar em que a pessoa estabelece sua residência de forma definitiva. Assim, 
como regra geral, a pessoa natural terá um só domicílio e várias residências. 
Podemos citar como exemplo uma pessoa que mora em uma cidade com sua 
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
18
família (domicílio), mas três vezes por semana fica em cidades vizinhas em que 
há filiais de sua empresa. Estas cidades podem ser consideradas como o local de 
suas residências. 
Como já dissemos antes, o nascimento com vida é o início da personalidade 
civil. Já a extinção da pessoa natural ocorre com a morte. Deste modo, “a morte 
implica o fim da pessoa natural. A partir desse fato jurídico, nenhum novo direito 
ou dever pode ser-lhe imputado” (COELHO, 2006, p. 215). 
2.3 PESSOA JURÍDICA
“A pessoa jurídica é a entidade constituída de homens ou bens, com vida, 
direitos, obrigações e patrimônios próprios” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 33). É 
constituída pelo homem, e nasce da junção da vontade destas pessoas. Segundo 
o dicionário jurídico de Silva (1991, p. 368): 
[...] a expressão é utilizada para designar as instituições, corporações, 
associações e sociedades, que por força ou determinação da lei 
se personalizam, tomam individualidade própria, para constituir 
uma entidade jurídica, distinta das pessoas que a formam ou que a 
compõem. Diz-se jurídica porque se mostra uma encarnação da lei. 
Uma vez constituída de acordo com o que determina a legislação, a pessoa 
jurídica passa a ter vida própria, sendo, como já dissemos antes, sujeito de direito 
e, assim, titular de direitos e obrigações. 
Apenas a pessoa jurídica responde por suas obrigações como regra geral, 
podendo, contudo, ocorrer a desconsideração da pessoa jurídica, nos casos 
previstos em lei, tanto no Código Civil como no Código do Consumidor em caso 
de abuso por parte dos seus componentes, a exemplo do que ocorre quando usam 
a pessoa jurídica para cometer fraudes. Quando houver a desconsideração da 
pessoa jurídica, os bens particulares de seus integrantes poderão responder por 
dívidas da empresa. 
Para a constituição da pessoa jurídica, o acordo de vontades de seus 
constituintes (que serão seus representantes legais) será materializado em um 
documento próprio, chamado estatuto ou contrato social, dependendo do tipo 
de sociedade. 
Este documento deverá ser redigido de acordo com o que dispõe a lei. Para 
que a pessoa jurídica exista juridicamente, passando assim a ser sujeito de direito, 
é necessário o registro deste documento no órgão competente (Junta Comercial 
ou Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas ou Títulos e Documentos, conforme 
denominação em cada Estado), que também dependerá do tipo de sociedade. 
Neste órgão deverão ser também registradas todas as alterações e modificações 
do contrato social ou do estatuto. 
TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
19
2.3 PESSOA JURÍDICA
As pessoas jurídicas podem ser classificadas, segundo Raposo e Heine 
(2004), quanto à órbita de atuação: pessoa jurídica de direito público externo e 
de direito público interno. As pessoas jurídicas de direito público externo são os 
países estrangeiros, organismos internacionais e outros do gênero, e as de direito 
público interno, a União, Estados, Municípios, Distrito Federal etc., e as de direito 
privado, que são as que interessam ao nosso estudo, uma vez que são regidas pelos 
princípios de direito privado: as sociedades, as associações e as fundações. 
De forma resumida, podemos dizer que as sociedades são “pessoas 
jurídicas de fins econômicos” (COELHO, 2006, p. 253), ou seja, o que motiva a 
constituição e a manutenção deste tipo de pessoa jurídica é a obtenção de lucro, 
sendo esta sua principal finalidade. 
As sociedades, por sua vez, de acordo com o Código Civil, podem ser 
classificadas em empresárias ou simples. 
Esta classificação decorre “de acordo com a forma como é organizada a 
exploração da atividade econômica” (COELHO, 2006, p. 254). O mesmo autor 
nos ensina que as sociedades empresárias são as que combinam os quatro fatores 
de produção (capital, mão de obra, consumo e tecnologia), organizando as 
atividades como empresa. Aponta como sociedades empresárias: um banco, um 
hospital, um supermercado etc. Destas sociedades cuida o Direito Comercial. As 
“sociedades limitadas” e as “sociedades anônimas” que conhecemos são espécies 
de sociedades empresárias. 
Já nas sociedades simples, “o objetivo é a exploração de atividade 
econômica de atividade intelectual” (COELHO, 2006, p. 254), e que são estudadas 
pelo Direito Civil. 
A associação, por sua vez, caracteriza-se como sendo “a pessoa jurídica 
em que se reúnem pessoas com objetivos comuns de natureza não econômica” 
(COELHO, 2006, p. 248). O mesmo professor exemplifica como associações as 
constituídas por moradores de um bairro, “Associação de Moradores”, ou uma 
“Associação de Lojistas” de uma cidade. 
A fundação, por fim, resulta da “afetação de um patrimônio a determinada 
finalidade [...]” (COELHO, 2006, p. 255). Uma determinada pessoa, chamada 
“instituidor” (pessoa física ou jurídica) escolhe bens do seu patrimônio (em vida 
ou por testamento) e “vincula” a administração e os frutos destes bens à realização 
de objetivos (não econômicos) que gostaria de ver realizados. Difere da sociedade 
e da associação por não possuir membros, pois nem mesmo o instituidor pode ser 
assim considerado. As fundações são fiscalizadas pelo Ministério Público, que é 
representado, em âmbito estadual, pelo promotor de Justiça, que pode, inclusive, 
pedir a sua extinção judicial. 
Podemos visualizar os diferentes tipos de sociedade de forma 
esquematizada:UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
20
FIGURA 4 – ESPÉCIES DE PESSOAS JURÍDICAS DE DIREITO PRIVADO 
FONTE: A autora 
Associação  atividade não econômica  objetivos comuns
Fundação  atividade não econômica  patrim. do instituidor
Sociedade  atividade econômica
Pessoas Jurídicas de 
Direito Privado
Empresárias  lucro
Simples  ativ. Intelec.
O domicílio da pessoa jurídica é o local que for escolhido nos seus atos 
constitutivos, ou, em não tendo havido esta escolha, será considerado como 
domicílio o local de sua sede, por ser este o local em que deverá cumprir suas 
obrigações. 
A extinção da pessoa jurídica pode ser chamada de dissolução ou 
liquidação, dependendo do tipo de sociedade. De forma simplificada, podemos 
afirmar que a dissolução da pessoa jurídica pode ocorrer por vontade dos sócios 
(convencional), por determinação legal ou administrativa e, ainda, por decisão 
judicial. 
2.4 BENS
Para compreendermos melhor o conceito de bem, precisamos entender 
que, para o Direito, “bem” e “coisa” não se confundem. Coisa “é tudo aquilo que 
existe, excluído o homem” (RIOS, 1999, p. 31), enquanto Bens “são as coisas úteis 
ou com valor econômico” (RIOS, 1999, p.31) e que podem ser apropriadas pelo 
homem. 
Podemos, pois, chamar de bem “tudo aquilo que satisfaz uma obrigação” 
(GONÇALVES, 2007, p. 238), podendo também ser considerados bens as “coisas 
materiais, concretas, úteis aos homens e de expressão econômica, suscetíveis de 
apreciação, bem como as de existência imaterial economicamente apreciáveis” 
(GONÇALVES, 2007, p. 239). 
Existem várias espécies de bens, previstas no Código Civil: bens 
considerados em si mesmos (imóveis, móveis, fungíveis e consumíveis, divisíveis 
e bens singulares e coletivos), bens reciprocamente considerados, bens públicos 
etc. Para a nossa disciplina, será suficiente conhecermos as principais divisões. 
Vamos ver cada conceito separadamente? 
TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
21
FIGURA 4 – ESPÉCIES DE PESSOAS JURÍDICAS DE DIREITO PRIVADO 
FONTE: A autora 
2.4 BENS
Inicialmente, vamos iniciar com a clássica divisão entre bens móveis 
ou imóveis. O conceito de bens móveis é trazido pelo próprio Código Civil, 
em seu art. 82. Como o próprio nome diz, móveis são “os bens suscetíveis de 
movimento próprio, ou de remoção por força alheia, sem alteração da substância 
ou da destinação econômico-social”. Os animais, chamados semoventes (porque 
se movem por si só) são considerados pelo direito como bens móveis. Também 
são considerados bens móveis perante o direito civil as ações das sociedades, os 
papéis do mercado de valores, entre outros. 
Para o estudo de nossa disciplina é muito importante conhecermos o 
conceito de bens imóveis, uma vez que o Direito Imobiliário trata justamente das 
transações imobiliárias, ou seja, que têm por objeto bens imóveis. 
Os imóveis, como regra geral, são os bens “que não se pode transportar, 
sem destruição, de um para o outro lugar” (BEVILÁCQUA apud GONÇALVES, 
2006, p. 246). 
Assim, podemos considerar como bens imóveis o solo e seus componentes, 
o subsolo e o espaço aéreo. Porém, segundo o Código Civil, em seu art. 79, são 
bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente e, 
assim sendo, são imóveis as construções, as plantações, as árvores e os frutos etc.
Esta distinção é de suma importância, por diversos motivos. Por exemplo, 
a aquisição da propriedade de bens móveis se dá pela simples tradição (entrega), 
enquanto a dos bens imóveis só ocorre depois do registro da escritura pública no 
cartório do registro de imóveis. 
Para as pessoas casadas entregarem bens imóveis como garantia (ex.: 
hipoteca), dependem da autorização do cônjuge, o que não acontece nos bens 
móveis, entre outros. 
Outra classificação divide os bens em fungíveis ou infungíveis. Os 
bens fungíveis, conforme o art. 85 do Código Civil, são os móveis que podem 
substituir-se por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade, a exemplo 
do dinheiro e de alimentos. Ao contrário, os infungíveis são os que não têm as 
características acima. Porém, é interessante como um bem fungível pode se tornar 
infungível, como nos exemplos trazidos por Carlos Roberto Gonçalves (2006), 
quando uma pessoa empresta a outra uma moeda rara de colecionador, ou um 
boi que, emprestado para serviços de lavoura, é infungível, enquanto o mesmo 
boi, se destinado ao corte, se torna fungível. 
No estudo dos contratos imobiliários, esta distinção vai determinar 
a espécie de contrato cabível; por exemplo, no mútuo, o objeto deve ser coisa 
fungível, enquanto no comodato o bem será necessariamente infungível. 
Os bens também podem ser classificados em consumíveis ou 
inconsumíveis, sendo que os bens consumíveis, segundo o art. 86 do Código 
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
22
Civil, são os móveis, cujo uso importa destruição imediata da própria substância, 
sendo também considerados tais os destinados à alienação, e inconsumíveis os 
que podem ser utilizados sem que haja destruição de sua substância. 
O conceito de bens divisíveis também consta do Código Civil, em seu 
art. 87, que diz que bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração 
de sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a 
que se destinam, e indivisíveis são aqueles que não possuem esta qualidade, 
como exemplo, uma máquina, uma vez que, se tirarmos uma peça, ela deixa de 
funcionar. 
Conforme o art. 89 do Código Civil, são singulares os bens que, embora 
reunidos, se consideram, de per si (por si só), independentes dos demais. Assim, 
um carro é um bem singular quando considerado individualmente, como a 
maioria dos bens. Os bens coletivos, também chamados universalidades, são os 
que, “sendo compostos por várias coisas singulares, se consideram em conjunto” 
(GONÇALVES, 2006, p. 260). Assim, o mesmo carro, que é um bem singular, pode 
integrar um conjunto e, assim, formar um bem coletivo, como uma frota. 
Os bens podem ser ainda principais ou acessórios. Os bens acessórios 
são assim chamados porque dependem da existência de outro, o principal, para 
existirem. “Assim, o solo é bem principal, porque existe sobre si, concretamente, 
sem qualquer dependência” (GONÇALVES, 2006, p. 261), enquanto a árvore é 
bem acessório, pois depende do solo em que está plantada para existir. Apesar 
desta relação de dependência, o Código Civil permite que os bens acessórios 
(frutos e produtos) sejam objeto de negócio jurídico. 
Os bens acessórios são subdivididos em frutos, produtos, pertenças e 
benfeitorias. 
Os produtos se distinguem dos frutos porque os produtos não podem 
ser colhidos periodicamente, “como as pedras e os metais, que se extraem das 
pedreiras e das minas”, conforme Bevilácqua (apud GONÇALVES, 2006, p. 263). 
Já os frutos, segundo Gonçalves (2006, p. 264-265), “são utilidades que 
uma coisa periodicamente produz. Nascem e renascem da coisa, sem acarretar-
lhe a destruição no todo ou em parte”. Os frutos são, ainda, classificados em 
naturais, como o fruto das árvores; industriais, como, por exemplo, a produção 
de uma fábrica, e, também, civis, “que são os rendimentos produzidos pela 
coisa, em virtude de sua utilização por terceiros, como os juros e os aluguéis” 
(GONÇALVES, 2006, p. 264). 
As pertenças, segundo o art. 93, ao contrário dos frutos e produtos, não 
são partes integrantes do bem, como os produtos e os frutos, mas se destinam, de 
modo duradouro, ao uso, serviço ou amorfoseamento de outro. Como exemplo, 
podem-se citar os “objetos de decoração de uma residência” (GONÇALVES, 2006, 
p. 265). 
TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
23
Por fim, as benfeitorias “são os melhoramentos que podem ser inseridosna coisa”, de acordo com a opinião de Gonçalves (2006, p. 267). O tipo de 
melhoramento que for inserido na coisa determinará o tipo de benfeitoria, qual 
seja, necessária, útil ou voluptuária. 
IMPORTANT
E
Agora, como você já sabe a diferença entre frutos, produtos, pertenças e 
benfeitorias, que são bens acessórios, é preciso que saiba a diferença entre estes tipos 
de benfeitorias que citamos acima. Por quê? Porque eles vão influenciar alguns temas de 
interesse para o Direito Imobiliário, tais como a posse, locação e o condomínio, como 
veremos mais adiante.
Conhecer a diferença entre benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias é 
o que faremos na sequência. 
A distinção entre os tipos de benfeitorias é encontrada no Código Civil 
em seu art. 96. Assim, de forma resumida, são necessárias aquelas destinadas 
à conservação do bem (ex.: manutenção de um telhado de uma casa), enquanto 
as úteis são as que aumentam ou facilitam seu uso (ex.: instalação de um ar-
condicionado), e, por fim, as voluptuárias, que são aquelas de mero deleite ou 
recreio, mas que não aumentam nem facilitam o uso do bem (como, por exemplo, 
um jardim). 
Já os bens públicos, conforme o art. 98 do Código Civil, são os “pertencentes 
às pessoas jurídicas de direito público interno” (BRASIL, 2002), como, por exemplo, 
as praias, as praças e outros bens pertencentes à União, estados e municípios. Por 
sua vez, os privados são os que pertencem aos particulares. Os bens públicos são 
inalienáveis, ou seja, a titularidade do direito de propriedade, como regra geral, 
não pode ser objeto de transferência. Somente em casos especiais, com regras 
específicas constantes do Direito Administrativo, é que a alienação destes bens 
será permitida. 
Os bens particulares, por sua vez, salvo as exceções previstas na lei civil, 
poderão ser alienados e, assim, transferido o direito de propriedade sobre eles, 
quando forem, por exemplo, objeto de contrato de compra e venda, doação e 
outras transações imobiliárias. 
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
24
ESTUDOS FU
TUROS
Você perceberá que estes conceitos que acabamos de estudar são 
fundamentais para o Direito Imobiliário, pois tratam de assuntos como capacidade civil 
e classificação dos bens, por exemplo, em bens móveis e imóveis. Assim, poderemos 
responder a questionamentos importantes, tais como: “Qual é a idade mínima para se 
assinar um contrato?” “Que tipo de bem pode ser objeto de contratos como o de locação 
e comodato?”.
Vistas as diferenças entre as classes de bens principais e suas subdivisões, 
para uma melhor compreensão, de forma esquematizada, podemos visualizar o 
seguinte: 
FIGURA 5 – BENS PRINCIPAIS E ACESSÓRIOS E SUAS SUBDIVISÕES
FONTE: A autora
NECESSÁRIAS ÚTEIS VOLUNTÁRIAS
ACESSÓRIOS
PRINCIPAIS
BENS
PRODUTOS
FRUTOS
PERTENÇAS
BENFEITORIAS
NATURAIS
CIVIS
COMERCIAIS
2.5 FATOS JURÍDICOS
No Livro III do Código Civil vamos encontrar a legislação referente aos 
fatos jurídicos. O entendimento deste conceito é também fundamental no estudo 
do Direito Imobiliário. 
Primeiramente, precisamos entender o que é um fato jurídico. É qualquer 
acontecimento que tenha consequências no mundo jurídico, ou seja, todo 
acontecimento que produz efeito jurídico, ou, em outras palavras, fatos que 
“interessem” (sejam importantes) perante o Direito e, assim: 
TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
25
FIGURA 5 – BENS PRINCIPAIS E ACESSÓRIOS E SUAS SUBDIVISÕES
2.5 FATOS JURÍDICOS
Só é fato jurídico o acontecimento que produz efeitos no mundo jurídico.
Desta forma, 
Não é todo acontecimento que será um fato jurídico.
Para entendermos bem esta afirmação, podemos imaginar que o 
nascimento de uma pessoa é um fato jurídico, pois produz efeitos no mundo 
jurídico. Você lembra que o nascimento com vida é o início da personalidade 
jurídica? Então, o nascimento é um fato que tem relevância para o Direito, e por 
isso é considerado um fato jurídico. 
Os fatos jurídicos podem ser então naturais, porque vêm da natureza, 
ex.: nascimento, morte, terremoto, raios etc., e, assim, independem da vontade 
humana para ocorrerem; ou humanos, que dependem da vontade humana para 
se verificarem, e que também são chamados atos jurídicos. Para o nosso estudo é 
preciso que entendamos bem o conceito de ato jurídico. 
Mas, antes, vamos visualizar de forma esquematizada o que vimos até 
agora. 
FIGURA 6 – FATOS JURÍDICOS E SUAS SUBDIVISÕES 
FONTE: A autora 
FATOS JURÍDICOS
LÍCITOS
ILÍCITOS
NEGÓCIO
JURÍDICO
ATO JURÍDICO "são ações 
humanas que criam, modificam, 
transferem ou extinguem direitos."
FATOS HUMANOS
(ATOS HUMANOS)
FATOS NATURAIS
(Independem da 
vontade)
(Dependem da 
vontade)
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
26
Os atos jurídicos são divididos em lícitos, quando seus efeitos são 
voluntários, e ilícitos, quando os efeitos são involuntários, conforme explica 
Gonçalves (2006). Desta forma, um contrato, que seja firmado dentro do que 
dispõe a lei, será um ato jurídico lícito, pois seu efeito será aquele esperado, ou 
seja, o pagamento do preço resultará na transferência da propriedade. Já um 
acidente de trânsito será um ato ilícito, pois gerará efeitos não pretendidos pelas 
partes envolvidas. 
Entre a classificação dos atos jurídicos, temos o NEGÓCIO JURÍDICO, 
como você pode ver no esquema acima, tendo como característica principal a 
junção da vontade dos agentes (particulares) que produzirá os efeitos pretendidos, 
ou seja, criar, modificar, transferir ou extinguir direitos. Por isso se diz que o 
contrato é seu símbolo (AMARAL apud GONÇALVES, 2006). 
IMPORTANT
E
CONTRATO = NEGÓCIO JURÍDICO
Você entendeu por que este conceito é tão importante? Porque as 
transações imobiliárias envolvem contratos, que são as principais espécies de 
negócio jurídico. 
Porém, para que o negócio jurídico seja VÁLIDO, ou seja, para que possa 
produzir os efeitos de criar, modificar, transferir ou extinguir direitos, é necessário 
que estejam presentes seus requisitos de validade, previstos no art. 104 do Código 
Civil: 
NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO = AGENTE CAPAZ + OBJETO LÍCITO + 
FORMA PRESCRITA OU NÃO DEFESA EM LEI
Para que o agente seja CAPAZ, é preciso que tenha CAPACIDADE CIVIL, 
que é a aptidão para praticar por si os atos da vida civil, sendo que em caso 
de incapacidade absoluta do agente (por exemplo, menores de 16 anos), ele será 
representado e, em caso de incapacidade relativa (por exemplo, maior de 16 e 
menor de 18 anos), o agente será assistido. Estes conceitos já foram estudados no 
Tópico 1.
 
O OBJETO LÍCITO é “o que não atenta contra a lei, a moral ou os bons 
costumes” (GONÇALVES, 2006, p. 320). Assim, como você já viu, os bens públicos 
não podem ser objeto de compra e venda, pois sua alienação não é permitida por lei. 
TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
27
Desta forma, um contrato, que seja firmado dentro do que dispõe a lei, será 
um ato jurídico lícito, pois seu efeito será aquele esperado, ou seja, o pagamento 
do preço resultará na transferência da propriedade. Já um acidente de trânsito 
será um ato ilícito, pois gerará efeitos não pretendidos pelas partes envolvidas. 
A FORMA é a maneira pela qual o negócio jurídico se exterioriza. Segundo 
o Código Civil, a forma deve ser a prescrita (prevista) ou não defesa (proibida) 
em lei. Assim, falando em transações imobiliárias, podemos dizer que a compra 
e venda de um bem imóvel, para ser válida, DEVE NECESSARIAMENTE SER 
REALIZADA POR ESCRITURA PÚBLICA e não apenas por contrato, pois assim 
exige o Código Civil. 
Quando faltarem os requisitos legais, o negócio jurídico será NULO, como 
previsto no art. 166 do Código Civil. 
No negócio jurídico, a vontadeé o elemento essencial, porque ele nasce da 
conjunção de duas vontades. Por isso, ela deve ser válida, ou seja, não deve haver 
nada que influencie esta vontade, que deve ser livre. Se assim não for, o negócio 
jurídico será viciado, e será anulável, no prazo de quatro anos (conforme art. 178 
CC). 
Poderá também ser ANULÁVEL em caso de incapacidade relativa do 
agente ou vício de consentimento, também chamado defeitos do negócio jurídico 
que se originam da vontade viciada. São defeitos do ato jurídico os previstos nos 
artigos 138 a 165 do Código Civil: o erro substancial, o dolo, a coação, o estado de 
perigo, a lesão e a fraude contra credores. 
De uma forma simplificada, podemos dizer que, no erro, a pessoa não tem 
noção da verdade, e, se soubesse, a manifestação da vontade seria diferente. No 
dolo, há o emprego de um artifício para induzir alguém para realizar o negócio 
em benefício próprio ou de terceiro. Na coação, há um fundado temor de dano 
próximo a acontecer (iminente) à pessoa, à família ou aos seus bens. Na fraude 
a credores, o devedor se desfaz de seus bens, de forma maliciosa, para escapar 
das dívidas. O estado de perigo ficará demonstrado quando alguém se obrigar, 
por uma prestação muito onerosa, para salvar a si, pessoa de sua família, ou 
outro ente querido de grave dano conhecido da outra parte. Por fim, haverá lesão 
quando uma pessoa, em razão de necessidade ou inexperiência, se obriga por 
uma prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta, 
por exemplo, quando uma pessoa vende um bem por um valor muito inferior ao 
que ele realmente vale, por dificuldades financeiras. 
Assim, se um negócio jurídico for assinado por um menor de 16 anos, ele 
será nulo e não poderá produzir efeitos. Porém, se uma pessoa maior for coagida 
a assiná-lo, ele será anulável, só não produzindo efeitos depois desta declaração. 
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
28
3 SUBDIVISÕES DA PARTE ESPECIAL DO CÓDIGO CIVIL
Agora sim, podemos conhecer os ramos do Direito Civil que compõem a 
parte especial do Código Civil: Direito das Obrigações, Direito da Empresa, Direito 
das Coisas, Direito de Família e Direito das Sucessões. Cada um dos ramos específicos 
desta parte especial disciplina uma espécie de relação jurídica, como veremos a seguir.
As subdivisões da parte especial do Direito Civil são: 
O Direito das Obrigações “trata do vínculo pessoal que liga credores e 
devedores, tendo por objeto uma prestação patrimonial” (FÜHER; MILARÉ, 2005, 
p. 224). 
Já o Direito da Empresa “refere-se ao exercício profissional da atividade 
econômica organizada, para a produção ou circulação de bens e serviços” (FÜHER; 
MILARÉ, 2005, p. 224). 
O Direito das Coisas, por sua vez, disciplina a relação que “se estabelece 
entre as pessoas e os bens, como a propriedade, a posse ou a hipoteca” (FÜHER; 
MILARÉ, 2005, p. 224). 
O Direito de Família, segundo Gusmão (2006, p. 204), é “a parte do direito, 
norteado pelo interesse social, que rege as relações jurídicas constitutivas da família 
e as dela decorrentes. Tem por matéria as relações jurídicas que formam a família, ou 
seja, as entre esposos, entre pais e filhos e entre parentes”. 
Por fim, “o Direito das Sucessões tem por objetivo dispor sobre como 
ocorrerá a transmissão dos bens das pessoas falecidas” (FÜHER; MILARÉ, 2005, p. 
224). 
29
3 SUBDIVISÕES DA PARTE ESPECIAL DO CÓDIGO CIVIL
RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você teve a oportunidade de estudar 
os conteúdos apresentados no resumo a seguir: 
• A parte geral do Código Civil se aplica a todos os ramos da parte especial.
• A parte geral se divide em três livros: das pessoas, dos bens e dos fatos jurídicos. 
• A parte especial do Código Civil trata do Direito das Obrigações, Direito da 
Empresa, Direito de Família, Direito das Coisas e Direito das Sucessões.
• O contrato é o principal símbolo do negócio jurídico e que para sua validade 
depende da existência de agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não 
proibida em lei.
• Na falta dos requisitos legais ou ocorrendo “defeito” no negócio jurídico, o ato 
poderá ser nulo ou anulável. 
30
Caro(a) acadêmico(a)! Você compreendeu bem os conceitos trazidos neste tópico? 
Então, de acordo com as frases, escolha as palavras que completam o esquema a 
seguir: 
1 Para o estudo do Direito Imobiliário é importante conhecermos as diversas 
espécies de bens. Inicialmente, podemos dividi-los em bens móveis e 
______________, pois, como o próprio nome diz, o Direito Imobiliário 
regulamenta relações que envolvam bens desse tipo. 
2 Por isso, podemos dizer que são bens _______________ aqueles “que não se 
pode transportar, sem destruição, de um para outro lugar” (BEVILÁCQUA 
apud GONÇALVES, 2006, p. 246). 
3 Outra classificação importante que devemos registrar é a que divide os bens 
em principais e _____________, que só existem mediante a existência dos 
bens principais, como, por exemplo, ocorre com a árvore em relação ao solo. 
Os bens _______________ são os bens móveis que não se podem substituir 
por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. 
4 Outra classificação importante para o estudo do Direito Imobiliário é a que 
os divide em bens principais e acessórios. Estes, por sua vez, se subdividem 
em ___________, ___________, _________ e benfeitorias. As benfeitorias 
podem ser úteis, necessárias ou _________________, que são aquelas que 
apenas tornam o bem mais belo ou luxuoso. 
5 Tem o contrato como seu símbolo: __________________. 
6 Um dos requisitos de validade do negócio jurídico: __________________. 
7 Tem por objetivo criar, modificar, transferir ou extinguir direitos: _________________. 
8 Característica que impede um menor de praticar atos por si na vida civil: 
___________. 
9 O Código Civil é dividido em duas partes: uma ________ e outra especial. 
10 Além de modificar e criar direitos, outra característica do negócio jurídico 
válido é o poder de _____________ direitos. 
11 Quando o objeto do contrato é permitido em lei, dizemos que este objeto é 
_______. 
AUTOATIVIDADE
31
12 Um ato jurídico que não tenha os requisitos de validade não produzirá 
____________. 
13 Diz-se que no negócio jurídico há uma junção da ____________ dos agentes. 
14 O mesmo que forma prevista em lei: forma ____________ em lei. Diz-se de 
fatos como a chuva: fatos _________________. 
32
33
TÓPICO 3
DIREITO IMOBILIÁRIO
UNIDADE 1
1 INTRODUÇÃO
Agora que já conhecemos o Direito Privado, o Direito Civil e suas 
subdivisões, vamos iniciar o estudo do Direito Imobiliário, em que se estudam 
as várias formas de aquisição e perda da propriedade, o direito de construir e o 
direito de vizinhança. 
Também se estuda nesta área o condomínio, os direitos reais sobre coisas 
alheias, como a servidão, o direito de superfície e a hipoteca, que fazem parte do 
Direito das Coisas. Iniciaremos pelo conceito deste importante ramo do Direito e 
de institutos de Direito das Coisas a ele ligados, a exemplo da Posse e Propriedade 
e Direito das Obrigações, porque é no âmbito deste ramo do Direito que nascem 
as transações imobiliárias. 
Preparado? Então, vamos continuar.
2 CONCEITO DE DIREITO IMOBILIÁRIO
Com a evolução da sociedade e o crescimento da população, nasceu 
a necessidade de aumento das habitações e o surgimento de loteamentos, 
condomínios e várias outras transações que envolvam bens imóveis. Surge 
também a necessidade de haver profissionais como você, que auxiliarão as partes 
nestas transações, e também uma legislação própria para regulamentar estas 
relações. É aí que surge o Direito Imobiliário. 
O Direito Imobiliário, segundo Tostes Malta e Júlia Lefévre, citados por 
Torres (2006, p.1), pode ser conceituado como o: 
Ramodo direito que regula as relações jurídicas que dizem respeito a bens 
imobiliários ou imóveis.
“Alguns autores entendem que se trata de ramo do Direito Civil, mais 
especificamente do Direito das Coisas” (RIOS, 1999, p. 87), enquanto outros 
apontam sua autonomia, em razão da importância das relações que tutela, 
dentre as quais as relativas à casa própria, locação, loteamentos e incorporação 
imobiliária. 
34
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
Discussão à parte, o que interessa ao nosso estudo é, como vimos no 
conceito acima, o fato de que o Direito Imobiliário tem como objeto a relação de 
pessoas com bens imóveis. 
Você lembra o conceito de bem imóvel que vimos no item anterior? Que 
tal dar uma relembrada? 
Um bem imóvel é uma coisa, e esta relação entre as pessoas e as coisas é 
disciplinada pelo Direito das Coisas, enquanto as relações entre as pessoas são 
regulamentadas pelo Direito das Obrigações. 
São vários os institutos que compõem o Direito das Coisas, tais como: 
a posse, a propriedade, a habitação e o usufruto. Estes institutos são chamados 
de direitos reais porque tratam de direitos sobre as coisas, que, em latim, são 
chamados res. Este é o tema do nosso próximo tópico, mas antes vamos conhecer 
outros importantes institutos do Direito das Coisas e das Obrigações que também 
se aplicam ao Direito Imobiliário. 
3 DIREITO DAS COISAS: DIREITO DE CONSTRUIR – DIREITO 
DE VIZINHANÇA
Também constitui direito do proprietário construir sobre o seu terreno 
o que desejar. Porém, ele será exercido pelo proprietário com respeito às 
normas relativas ao direito de vizinhança e aos regulamentos administrativos, 
especialmente o Plano Diretor do município. Neste item, vamos conhecer este 
direito e as limitações ao seu exercício. 
 
O direito de construir está previsto no art. 1.299 do Código Civil: “O 
proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, 
salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos” (BRASIL, 2002). 
Podemos afirmar que o direito de construir e plantar é livre, porém não é pleno, 
pois sofre limitações, conforme previsto nos arts. 1.300 a 1.312 do Código Civil. 
3.1 LIMITAÇÕES DO DIREITO DE CONSTRUIR PELO 
DIREITO DE VIZINHANÇA
Entre as limitações ao direito de construir estão: 
• não despejar água no terreno vizinho; 
• não abrir janelas ou construir terraços a menos de um metro e meio do terreno 
vizinho; 
• respeitar, na zona rural, a distância mínima de três metros entre as construções; 
TÓPICO 3 | DIREITO IMOBILIÁRIO
35
• não construir na parede confinante fornos, fogões, chaminés ou quaisquer 
outras construções que possam causar infiltrações ou interferências no terreno 
vizinho;
• cumprir outras disposições relativas ao terreno confinante (arts. 1.305, 1.306, 
etc.); 
• não efetivar construções que possam poluir ou tirar poço ou nascente de 
outrem; 
• não realizar obras ou escavações que possam comprometer a segurança do 
terreno vizinho. 
Assim, o direito do proprietário construir é sempre limitado, podendo 
este ou o possuidor ingressar na justiça para fazer cessar este uso anormal da 
propriedade. Neste caso, segundo o Código Civil, art. 1.312 (BRASIL, 2002), o 
proprietário poderá exigir, além da demolição da construção, a reparação dos 
danos causados. 
Além das hipóteses referentes ao uso nocivo da propriedade, o direito 
de vizinhança trata ainda das árvores limítrofes, que são as que ficam na linha 
divisória entre dois terrenos. Se o tronco estiver na linha divisória, esta será 
considerada como propriedade comum entre os vizinhos. Se houver invasão 
de raízes e galhos no terreno, poderão ser cortados até a linha divisória pelo 
proprietário do terreno invadido. Os frutos caídos serão de propriedade do 
proprietário do terreno em que caírem; da passagem forçada, permitindo ao 
vizinho que tenha acesso à via pública, mediante indenização; da obrigação do 
proprietário de permitir a passagem de tubos e tubulações de utilidade pública, 
mediante indenização, da passagem das águas, do direito de tapagem, tais como 
cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio urbano e rural. 
4 DIREITO DAS OBRIGAÇÕES – CONCEITOS IMPORTANTES
Agora que já conhecemos os principais institutos do Direito das Coisas 
e o conceito de Direito Imobiliário, vamos conhecer um pouco do Direito das 
Obrigações, porque dele vamos extrair institutos que também integram e se 
aplicam ao Direito Imobiliário. 
Quer saber por quê? Porque as transações imobiliárias sempre envolvem 
obrigações. Por exemplo, quando firmamos uma transação imobiliária como a 
compra e venda, vemos surgir duas obrigações, quais sejam: a do comprador de 
pagar e a do vendedor de entregar, tão logo receba o preço. Estas relações pessoais 
(que envolvem as pessoas entre si) podem gerar direitos reais, que são estudados 
pelo Direito das Coisas, como vimos anteriormente. E mais, esta transação, ainda 
que verbal, é feita através de um contrato, cujas regras também encontramos no 
36
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
Direito das Obrigações. Neste tópico vamos encontrar conceitos importantes 
para o nosso estudo, para podermos compreender os principais contratos que 
envolvem bens imóveis, que estudaremos na Unidade 2.
E então, meu companheiro de viagem, vamos em frente? 
4.1 CONCEITO DE OBRIGAÇÃO
Segundo Rios (1999, p. 35), pode-se dizer que “obrigação é o vínculo de 
direito pelo qual alguém se propõe a dar, fazer ou não fazer alguma coisa em 
benefício de outrem”. 
Analisando este conceito, podemos ver que alguém se obriga a uma 
prestação que pode ter três modalidades, de acordo com o objeto da prestação, 
como vemos no esquema a seguir:
FIGURA 7 – ESPÉCIES DE OBRIGAÇÃO 
FONTE: A autora 
NÃO FAZER
FAZER
OBRIGAÇÃO
DAR
A obrigação é de dar (entregar) uma coisa quando este é o seu objeto, 
como no contrato de compra e venda. A obrigação de dar pode ser de dar coisa 
certa (específica, o carro X, o imóvel Y) ou incerta (ex.: a venda de uma safra). Já a 
obrigação de fazer, como a que envolve um contrato de prestação de serviços e de 
não fazer quando as partes se obrigam a deixar de fazer alguma coisa, como, por 
exemplo, quando um vizinho se obriga a não construir um muro. 
Nas obrigações há três elementos: o sujeito ativo, o sujeito passivo e o 
objeto. O sujeito ativo, ou o credor, é aquele que pode exigir a prestação; o sujeito 
passivo, ou devedor, é o que deve cumprir a obrigação, e o objeto a obrigação de 
dar, fazer ou não fazer, conforme vimos anteriormente. 
TÓPICO 3 | DIREITO IMOBILIÁRIO
37
4.1 CONCEITO DE OBRIGAÇÃO
FIGURA 7 – ESPÉCIES DE OBRIGAÇÃO 
4.2 FONTES DAS OBRIGAÇÕES
No nosso sistema, as fontes das obrigações são: os contratos e declarações 
unilaterais de vontade (obrigações contratuais) e as que nascem dos atos ilícitos 
(obrigações extracontratuais). Como exemplo desta última, podemos citar a 
indenização a que tem direito a vítima de um acidente de trânsito. 
4.3 ESPÉCIES DE OBRIGAÇÕES
A obrigação será alternativa quando o devedor puder escolher entre 
cumprir uma obrigação ou outra. Por exemplo, poderá o devedor escolher entre 
entregar um carro ou o seu equivalente em dinheiro. 
A obrigação será cumulativa quando o devedor necessitar cumprir todas 
as obrigações para que se libere. Exemplo: O devedor deverá construir e pintar 
um muro. Divisível será a obrigação que pode ser dividida entre os credores ou 
devedores. Por exemplo, a dívida é de R$ 1.500,00, e cada um dos devedores fica 
responsável pelo pagamento de R$ 500,00. Será indivisível quando essa divisão 
não for possível. Ex.: dois devedores se obrigam a entregar uma casa ao credor. A 
obrigação será personalíssima, quando o cumprimento da obrigação só possaser 
executado pelo próprio devedor, de forma exclusiva e pessoal. Exemplo clássico 
deste tipo de obrigação é o pintor famoso contratado para pintar um quadro. 
4.4 TRANSMISSÃO DAS OBRIGAÇÕES
As obrigações podem ser cedidas para outra pessoa que não o devedor 
ou o credor? 
Podem, sim, através das figuras jurídicas que estudaremos a seguir: 
Cessão de Crédito e Assunção de Dívida. 
A Cessão de Crédito “é a transferência de crédito de uma pessoa para a 
outra” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 51). Esta transferência que parte do credor 
pode ou não envolver o pagamento de valores (onerosa) ou gratuita. Quem 
transfere se chama Cedente, e aquele que recebe o crédito se chama Cessionário. 
Já a Assunção de Dívida ocorre quando uma terceira pessoa, com a concordância 
do credor (por escrito), assume o lugar do antigo devedor, que fica, então, livre 
da dívida. 
4.5 CUMPRIMENTO OU PAGAMENTO DA OBRIGAÇÃO
O cumprimento da obrigação é o ato que libera o devedor. Assim: 
Pagamento do credor  satisfação da obrigação  liberação do devedor 
 extinção da obrigação.
38
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
Mas, para que o cumprimento ou pagamento da obrigação seja efetivo, 
temos que observar:
 
Quem deve pagar  o próprio devedor, outra pessoa por ele, a não ser que a 
obrigação seja personalíssima (que só pode ser cumprida pelo próprio devedor), por 
exemplo, a obrigação de pintar um quadro. 
A quem se deve pagar a obrigação, como regra geral, deve ser paga ao 
próprio credor, ou pessoa por ele autorizada, para ter eficácia. 
A prova do pagamento  ao pagar, o devedor deverá exigir o recibo, que é 
seu direito e a única prova do pagamento, pois este não se presume. 
Local do pagamento  a obrigação, como regra geral, deve ser paga no local 
que for convencionado. Na omissão, deverá ser cumprida no domicílio do devedor. Se 
a prestação for a entrega do imóvel ou prestação relativa a este, o local do pagamento 
será o da localização do bem. 
Data do pagamento  o pagamento deverá ser realizado na data 
convencionada e, se assim não acontecer, ficará o devedor sujeito aos encargos do 
não pagamento. Se não houver data convencionada, considera-se que o pagamento 
deve ser feito à vista.
 
Pode haver ainda o perdão da dívida, que se chama remissão. 
4.6 DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO
Pode acontecer de o devedor não cumprir a obrigação na data combinada. 
Então, diremos que o devedor é inadimplente. Porém, este não cumprimento 
sujeitará o devedor a algumas consequências, que vamos conhecer agora. 
A primeira consequência é a mora, que é o atraso ou o retardamento do 
pagamento. 
A mora tanto pode ser do devedor (que não paga) ou do credor (que se 
recusa a receber). O devedor poderá ficar, assim, sujeito ao pagamento de multa, 
juros, ou outros encargos previstos no contrato.
 
As perdas e danos se referem àquilo que o credorperdeu (danos emergentes) 
e o que deixou de ganhar (lucros cessantes), em razão do descumprimento da 
obrigação
Outra consequência é o pagamento de juros moratórios, que só podem ser 
estipulados no máximo em 12% ao ano, conforme o Código Civil. 
TÓPICO 3 | DIREITO IMOBILIÁRIO
39
4.6 DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO
A cláusula penal, por sua vez, será aplicada quando houver descumprimento 
da obrigação, a exemplo do que acontece nos aluguéis, quando o locador ou locatário 
quiser terminar antecipadamente o contrato, ficando sujeito ao pagamento de três 
meses de aluguel. 
Por fim, temos as arras ou sinal de negócio. As arras são uma quantia que 
o comprador paga ao vendedor para garantir o negócio (arras compensatórias), 
ou como compensação pelo arrependimento (arras penitenciais). Conforme o 
Código Civil, quando o comprador desistir do negócio, perderá os valores das 
arras em favor do vendedor. Quando for o vendedor o desistente, este deve 
devolver o que recebeu em dobro. 
4.7 OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS
As obrigações contratuais são aquelas que se originam de um contrato, 
que é uma espécie de negócio jurídico (como vimos acima), pois cria, modifica, 
conserva ou extingue direitos. 
As partes contratantes têm plena liberdade de contratar, que é o princípio 
conhecido como autonomia da vontade. Porém, costuma-se dizer que o Código 
Civil limitou este princípio quando exige que quando as partes firmarem um 
contrato será necessário haver a boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil), que 
significa que a parte deverá pensar e agir com probidade e honestidade. Também 
limitam a liberdade de contratar, que é a função social do contrato (art. 421 do 
Código Civil). 
Podemos citar como exemplos de contratos que são utilizados no direito 
imobiliário o comodato (empréstimo gratuito de bem infungível), a locação 
(cessão de uso mediante remuneração), o mútuo (empréstimo de bem fungível), 
mandato (concessão de poderes de representação através de uma procuração), 
entre outros. 
ESTUDOS FU
TUROS
É importante conhecermos estes conceitos para nossos estudos futuros, uma 
vez que, em breve, estudaremos mais profundamente os contratos, na disciplina “Elaboração 
e Administração de Contratos”.
40
RESUMO DO TÓPICO 3
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você teve oportunidade de estudar 
alguns itens, como: 
• O Direito Imobiliário regulamenta as relações que envolvem bens imóveis e a 
relação das pessoas com estes bens. 
• O direito do proprietário de construir é sempre limitado, podendo este 
ou o possuidor ingressar na justiça para fazer cessar este uso anormal da 
propriedade, ou ainda exigir, além da demolição da construção, a reparação 
dos danos causados. 
• Alguns institutos do Direito das Coisas são utilizados pelo Direito Imobiliário, 
tais como a posse e a propriedade. 
• O estudo dos institutos de Direito das Obrigações é muito importante no 
estudo do Direito Imobiliário, porque as transações imobiliárias envolvem 
obrigações. 
• Existem diversas espécies de obrigações, como dar, fazer ou não fazer. 
• O não cumprimento das obrigações gera consequências. 
• O direito de contratar sofre limitações por princípios como da função social do 
contrato e boa-fé objetiva. 
41
Prezado(a) acadêmico(a)! É hora de ver como está seu aprendizado. Responda 
às questões a seguir: 
1 Apresente um conceito de Direito Imobiliário. 
2 Do que se trata o objeto do Direito Imobiliário? 
3 Cite três temas que são estudados pelo Direito Imobiliário. 
4 Qual o ramo do Direito Civil que mais se aproxima do Direito Imobiliário? 
5 Cite três institutos do Direito das Coisas que são estudados pelo Direito 
Imobiliário. 
6 Discorra acerca do porquê de estes direitos serem chamados “direitos 
reais”.
AUTOATIVIDADE
42
43
TÓPICO 4
DIREITOS REAIS – PROPRIEDADE E POSSE
UNIDADE 1
1 INTRODUÇÃO
Como dissemos anteriormente, o direito real “é o direito que afeta a coisa, 
direta ou indiretamente, seguindo-a e buscando-a com quem se encontre” (RIOS, 
1999, p. 63). É o chamado direito de sequela, que cria um vínculo jurídico entre 
a pessoa e o bem e permite, por exemplo, que aquela entre na justiça para pedir 
uma reintegração de posse de suas terras invadidas. Além disso, tem efeito erga 
omnes, o que significa dizer que, estando devidamente registrado no Registro de 
Imóveis, tem validade contra todos, sem que se possa alegar desconhecimento da 
titularidade deste direito. 
Podem ser objeto de direito real coisas apreciáveis, “de valor ou interesse 
econômico” (RIOS, 1999, p. 62). Existem os direitos reais sobre as coisas próprias, 
como a propriedade e os direitos reais sobre as coisas alheias, tais como a 
hipoteca e o usufruto e o penhor. Como estamos estudando o Direito Imobiliário, 
restringiremos nosso estudo à posse e propriedade e aos direitos reais sobre coisas 
alheias que têm por objeto os imóveis. Iniciaremospelo estudo da propriedade, 
principal objeto do Direito Imobiliário.
2 PROPRIEDADE
Segundo o art. 1.228 do Código Civil, a propriedade ou domínio é o direito 
que seu titular possui de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la de 
quem injustamente a possua ou detenha. É garantido pela Constituição Federal 
em seu art. 5º, XXII da Carta Magna, que, porém, diz que a propriedade deve 
atender à sua função social. Esta limitação também está expressa no parágrafo 
primeiro do referido art. 1228 do Código Civil. De forma esquematizada, temos 
os direitos e seus conceitos, conforme expõem Raposo e Heine (2004). 
44
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
DIREITOS DO PROPRIETÁRIO
DIREITO DE SEQUELA
(buscar a 
coisa de 
mãos alheias)
(consumir, 
alienar gravas 
com ônus reais)
(explorar 
economicamente)
(servir-se para 
uso próprio)
FIGURA 8 – DIREITOS DO PROPRIETÁRIO
FONTE: Adaptado de Raposo e Heine (2004, p. 84) 
2.1 CLASSIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE
Diz-se que a propriedade é plena quando todos estes direitos podem ser 
realizados pelo proprietário, sendo, assim, considerada até que se prove o contrário, 
conforme art. 1.231 do Código Civil. A propriedade será limitada quando sobre ela 
recair um direito real (ex.: hipoteca) ou for resolúvel, quando tem prazo certo para 
se extinguir. E como se adquire a propriedade imóvel? 
2.2 FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
São várias as formas de se adquirir a propriedade: registro do título, 
usucapião e acessão. Vejamos cada uma delas. 
A forma mais comum de aquisição da propriedade é o registro do título 
(art. 1.245 do CC), que transfere a propriedade do bem imóvel. 
UNI
Você já ouviu dizer que quem não registra não é dono? O que é então este 
título e este registro? Vamos ver em seguida.
TÓPICO 4 | DIREITOS REAIS – PROPRIEDADE E POSSE
45
FIGURA 8 – DIREITOS DO PROPRIETÁRIO
FONTE: Adaptado de Raposo e Heine (2004, p. 84) 
2.1 CLASSIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE
2.2 FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE
O título a que a lei se refere é a escritura pública, uma vez que, em se 
tratando de bens imóveis, é obrigatório que esta seja lavrada em um cartório que 
se chama tabelionato. 
É importante lembrar que “sobre a propriedade, o mais importante é sabermos 
identificar quem realmente é o proprietário do bem” e “[...] no caso de bens imóveis, só é 
proprietário aquele que figura como tal no Registro de Imóveis” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 
84).
ATENCAO
Você viu que, para ser proprietário de um bem imóvel, não basta ter um 
contrato ou uma escritura. É preciso que esta escritura esteja registrada no Registro 
de Imóveis. Assim, se um imóvel for vendido duas vezes, será considerado 
proprietário aquele que primeiro registrar a escritura. 
O Registro de Imóveis é o cartório responsável por manter um cadastro, 
chamado matrícula, de todos os imóveis existentes na cidade. Na matrícula constam 
um número, todos os dados do imóvel e o “histórico” de seus proprietários, ônus 
reais etc. É como se fosse uma carteira de identidade do imóvel. Nas cidades 
maiores, os registros de imóveis são geralmente divididos em regiões, que se 
chamam ofícios. Assim, dependendo do endereço do imóvel, ele pertencerá ao 1º 
ou 2º Ofício, e assim por diante. 
Outra forma de aquisição da propriedade é o usucapião, que é o direito 
de propriedade que o possuidor da coisa que a possui como sua (animus domini), 
sem que haja oposição de ninguém, durante certo prazo de tempo passa a ter. 
Este direito deve ser reconhecido em sentença judicial que servirá como título 
de transferência da propriedade no Registro de Imóveis. Porém, o pedido deve 
obedecer a alguns requisitos legais, que variam de acordo com o prazo de 
ocupação, o tipo de área e a existência de justo título, ou seja, de um documento 
(ex.: contrato de compra e venda) que comprove a posse nos termos exigidos pelo 
Código Civil. Não entraremos aqui nas espécies de usucapião, por não ser objeto 
específico de nosso estudo, mas é importante que se deixe claro que o possuidor 
pode somar a sua posse à do seu antecessor, desde que seja de boa-fé, e que os 
bens públicos não podem ser objeto de usucapião. 
Enfim, adquire-se a propriedade pela acessão, que quer dizer “agregar, 
unir. Logo, aquisição por acessão significa tudo que é acrescido ao imóvel, que 
pode se dar de forma natural ou artificial” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 87). A 
acessão ocorre de forma natural quando há a formação de ilhas, por aluvião 
(acréscimos sucessivos e imperceptíveis nas margens ou na foz de rios, de 
materiais trazidos pelas correntes), pela avulsão (acréscimo de porção de terra 
46
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
arrancada por força natural violenta) ou pelo álveo abandonado (leito de rio que 
secou). A acessão de forma artificial ocorre pelas construções e as plantações, que 
segundo art. 1.253 do CC, presumem-se feitas pelo proprietário às suas custas. Já 
vimos como se adquire a propriedade. E como se perde? 
Quanto à perda da propriedade, podemos dizer que os meios previstos no 
Código Civil são:
 
• alienação: transferência voluntária da propriedade (ex.: a compra, a venda, a 
doação etc.);
 
• renúncia: desistência do direito de propriedade sobre o imóvel; 
• abandono do imóvel; 
• perecimento da coisa; 
• desapropriação: quando o imóvel for de necessidade pública ou utilidade 
pública, hipótese em que a Constituição Federal garante a justa e prévia 
indenização. Para a defesa da propriedade, o titular deverá entrar em juízo 
com uma ação reivindicatória. 
3 POSSE
Posse, segundo Raposo e Heine (2004, p. 81), é “a ocupação de uma coisa”. 
O Código Civil considera, em seu art. 1196, como possuidor aquele que tem, de 
fato ou não, algum dos poderes relativos à propriedade. O locatário pode ser 
citado como exemplo de possuidor. Ele tem o poder de usar a coisa e de buscá-la 
de alguém que injustamente a possua. 
Cuidado para não confundir possuidor e detentor. O detentor não exerce 
a mesma dependência sobre o imóvel. Podemos entender bem esta diferença se 
pensarmos no locatário e no caseiro de um sítio. O locatário é possuidor, porque 
exercita os direitos inerentes à propriedade, por exemplo, quando usa o bem. Já 
com o caseiro é diferente. “Esta pessoa, que é contratada pelo proprietário para 
ficar trabalhando em um imóvel, cumprindo suas ordens e determinações, não é 
considerada possuidora, é detentora” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 81). 
3.1 CLASSIFICAÇÃO DA POSSE
Observe na figura a seguir a classificação da posse, para depois analisarmos 
cada conceito separadamente:
TÓPICO 4 | DIREITOS REAIS – PROPRIEDADE E POSSE
47
3 POSSE
3.1 CLASSIFICAÇÃO DA POSSE
FIGURA 9 – CLASSIFICAÇÃO DA POSSE
FONTE: A autora 
Classificação da posse
Direita ou Indireta
Justa ou Injusta
De boa-fé ou má-fé
Posse nova ou posse velha
(violenta/clandestina/
precária)
A posse pode ser assim classificada:
• Direta ou indireta: a posse direta é aquela exercida efetivamente sobre o 
bem. Para entender seu conceito, podemos retomar o exemplo da locação. O 
proprietário transfere ao locador a posse direta. Porém, não perde sua posse, 
mas a exerce de forma indireta, o que lhe possibilita defender sua posse em 
juízo. 
• Justa ou injusta (violenta, clandestina ou precária): a posse justa é aquela que 
é amparada em um fato legal, de acordo com a lei, tais como a decorrente 
de um contrato, a ocupação de um imóvel como dono sem contestação (que 
depois pode originar o direito à usucapião, como vimos acima) etc. Diz-se que 
não contém vícios. A posse justa dá direito ao possuidor de receber os frutos 
e ao recebimento de uma indenização, caso venha a perder judicialmente esta 
posse. A posse injusta, ao contrário, tem como fato geradorum ato violento 
(ex.: invasão), clandestino (tomada da posse com utilização de artifícios) ou 
ainda a posse precária, que decorre da não devolução por uma pessoa que 
recebe o bem temporariamente. Um exemplo que pode ser citado é o do 
contrato de comodato, contrato imobiliário em que se empresta um bem 
infungível gratuitamente. Findo o prazo do contrato, o comodatário se recusa 
a devolver o bem. Sua posse, que era justa (porque amparada no contrato), 
torna-se injusta, porque viciada pela precariedade. A posse injusta não pode 
se transformar em justa. 
• De boa-fé e de má-fé: o possuidor de boa-fé é aquele que “tem a posse com a 
plena convicção de ser legítima, desconhecendo eventual vício na aquisição, 
ao contrário da de má-fé, em que o possuidor sabe que a posse é viciada. “[...] 
Ele sabe que o bem não lhe pertence e, mesmo assim, o detém” (RAPOSO; 
HEINE, 2004, p. 83). 
• Posse nova e posse velha: diz-se posse nova aquela que é exercida pelo 
possuidor há menos de um ano e um dia, enquanto a posse velha é exercida há 
mais de um ano e um dia. Esta diferenciação é importante para a determinação 
do tipo de ação judicial que deverá ser ajuizada para a defesa da posse. 
48
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
A posse pode ser esbulhada ou turbada. Quando o possuidor perde a 
posse, diz-se que ocorreu esbulho possessório. Já quando não há perda da posse, 
mas apenas uma “perturbação”, diz-se que ocorreu turbação. Para ilustrar esta 
diferença, vamos pensar no seguinte exemplo: há dois terrenos vizinhos. O 
dono de um deles, entendendo que a cerca divisória está errada e que sua área 
é maior, sem ter razão, derruba a cerca. Praticou um ato de turbação da posse. 
Já se, neste mesmo caso, ele mudar a cerca de lugar, “invadindo” o terreno do 
vizinho, ele praticará nítido ato de esbulho. Também a lei admite a possibilidade 
de o possuidor evitar a ocorrência de ato de esbulho ou turbação, por exemplo, 
evitando uma invasão, através de uma ação chamada interdito proibitório. 
Para defender judicialmente a sua posse, o possuidor pode ajuizar as 
seguintes ações, dependendo do ato praticado: 
Reintegração de posse: quando houver perda da posse. 
Manutenção de posse: quando houver turbação da posse. 
Interdito proibitório: para evitar que haja a turbação ou o esbulho. 
4 DIREITOS REAIS SOBRE AS COISAS ALHEIAS SOBRE IMÓVEIS
Como já dissemos, o direito real é o direito que a pessoa exerce sobre 
a coisa. Já vimos também que este direito real pode ser exercido sobre coisa 
própria, como ocorre com a propriedade. Contudo, este direito real também pode 
ser exercido sobre uma coisa de outra pessoa, ou seja, sobre coisa alheia. 
Estes direitos podem recair sobre coisas móveis, como, por exemplo, o 
penhor, ou sobre imóveis, a exemplo da hipoteca. Neste estudo vamos nos limitar 
aos direitos reais sobre coisas alheias que têm por objeto imóveis, que podem ser 
assim classificados: 
FIGURA 10 – DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS SOBRE IMÓVEIS 
FONTE: A autora 
Direitos reais sobre 
coisas alheias
Gozo e fruição
superfície (art. 1.369 CC)
servidão (art. 1.378 CC)
uso (art. 1.412 CC)
habitação (art. 1.414 CC)
Direito do Promitente Comprador
Promessa de Cessão de Direitos
(art. 1.417 CC)
(Lei 4.380/64 e art. 167.1.9).
Hipoteca (art. 1.473 CC)
Anticrese (art. 1.506 CC)
Aquisição
Garantia
(imóveis)
TÓPICO 4 | DIREITOS REAIS – PROPRIEDADE E POSSE
49
FIGURA 10 – DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS SOBRE IMÓVEIS 
4.1 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE GOZO E 
FRUIÇÃO
Os direitos reais sobre coisas alheias de gozo e fruição são os que se 
referem à utilização da coisa alheia, sendo que são os seguintes que recaem sobre 
imóveis: superfície, servidão, usufruto, uso e habitação. 
O direito de superfície é o previsto no art. 1.369 do Código Civil e é aquele 
em que o proprietário concede a outra pessoa o direito de construir ou plantar 
em seu terreno, por prazo determinado. Esta concessão pode ser gratuita ou não. 
Aquele que recebe o imóvel tem nome de superficiário e ficará responsável pelo 
pagamento dos tributos relativos ao imóvel. Ao final, a construção ou plantação 
ficará para o proprietário, a não ser que haja um contrato estipulando uma 
indenização. 
Já o direito de servidão consiste “na utilização do imóvel serviente por 
parte do imóvel dominante” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 91). A servidão mais 
conhecida é a servidão de passagem, ou passagem forçada, em que parte de um 
terreno (imóvel serviente) serve de passagem para outro (dominante). A servidão 
pode ser estabelecida por contrato, testamento ou decisão judicial e o proprietário 
do imóvel serviente é obrigado a respeitá-la. 
O usufruto, como o próprio nome diz, é o direito de “usar” e “fruir” da 
coisa. O proprietário, que passa a ser conhecido por “nu-proprietário”, transfere 
estes direitos ao “usufrutuário”. Utiliza-se muito o usufruto em nosso país 
em processos de separação e quando se realiza partilha em vida, para evitar o 
processo de inventário. Pelo usufruto, os pais passam a propriedade dos imóveis 
para os filhos, ficando-lhes reservado o usufruto. Como podem usar e fruir, eles 
podem morar no bem ou até mesmo alugá-lo, porque o aluguel é uma espécie 
de fruto, como vimos acima. O nu-proprietário até pode vender o bem, mas este 
ônus real vai acompanhá-lo e o novo proprietário terá que aguardar a extinção 
deste direito real, pela morte do usufrutuário ou concordância deste em extinguir 
o usufruto. 
Semelhante ao usufruto há o direito de uso, com a diferença que, no 
uso, a pessoa usará a coisa e perceberá seus frutos de acordo com a necessidade 
de sua família. O Código Civil determina que se aplique o uso naquilo que for 
compatível às regras do usufruto. 
Por fim, o direito de habitação é o direito de utilizar o imóvel para moradia, 
de forma gratuita, a exemplo do que ocorre no caso de falecimento de um dos 
cônjuges. Também se aplicam a este direito real as disposições legais relativas ao 
usufruto. 
50
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
UNI
Agora que você já conhece os direitos reais sobre coisas alheias de uso e gozo, 
vamos partir para os direitos de aquisição?
4.2 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE AQUISIÇÃO
Como direito real sobre coisa alheia de aquisição temos o Direito 
de Promitente Comprador do Imóvel, previsto no Código Civil e também a 
promessa de cessão de direitos, relativos a imóveis não loteados, sem cláusula de 
arrependimento e com imissão de posse, inscrito no registro de imóveis (Lei nº 
4.380/64 e art. 167, I, 9) (RAPOSO; HEINE, 2004). São chamados de direitos reais 
sobre coisa alheia de aquisição, porque permitem ao comprador a possibilidade 
de exigir a concessão da escritura pública que transfere o direito de propriedade, 
sem que o vendedor possa “voltar atrás”. A Promessa de Venda ou Cessão de 
Unidades Condominiais (Lei nº 4.591/64) e Propriedade Fiduciária de Imóveis 
(RAPOSO; HEINE, 2004) também são apontados como direitos reais sobre coisas 
alheias. 
4.3 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE GARANTIA
Por fim, os direitos reais de garantia. Por este direito, o bem fica vinculado 
ao cumprimento de uma obrigação, por exemplo, uma dívida, mas desde que 
estejam presentes todos os requisitos exigidos pela lei, especificamente nos arts. 
1.419 e seguintes do Código Civil. Porém, o credor não poderá ficar com o bem se 
a dívida não for paga, porque o artigo 1.428 do Código Civil proíbe esta prática. 
O bem será vendido e o dinheiro entregue ao credor. 
São direitos reais de garantia: o penhor, a hipoteca e a anticrese. O penhor 
tem por objeto bens móveis. Para o nosso estudo interessam a hipoteca e a 
anticrese, que têm por objeto bens imóveis. 
Na hipoteca, o devedor permanece na posse doimóvel, e somente o 
perderá se não cumprir a obrigação. Quando tiver por objeto bem imóvel, que é o 
tema do nosso estudo, a hipoteca abrange também seus acessórios. É importante 
dizer que, para efeito de hipoteca, os navios e as aeronaves são considerados 
imóveis, podendo, assim, haver uma hipoteca sobre estes bens. 
O art. 147 do CC traz uma lista de bens e direitos que podem ser objeto 
de hipoteca, além dos imóveis, tais como as estradas de ferro, os navios e as 
aeronaves. 
TÓPICO 4 | DIREITOS REAIS – PROPRIEDADE E POSSE
51
4.2 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE AQUISIÇÃO
4.3 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE GARANTIA
No direito real de anticrese, o devedor ou outra pessoa em seu nome, 
entrega ao credor um bem de sua propriedade para que este receba os frutos em 
pagamento da dívida e dos juros. 
Lembre-se de que os direitos reais sobre coisas alheias devem ser 
registrados no Registro de Imóveis do local em que se localiza o imóvel, para 
terem eficácia erga omnes (contra todos). Este registro seguirá a ordem em que são 
apresentadas, fazendo-se a prenotação, como veremos no tópico sobre o registro 
imobiliário. 
Como sugestão, caso queira aprofundar seus estudos sobre direitos da 
vizinhança, leia o texto “Problemas de vizinhos - Direito de propriedade vigora 
sob ótica da função social”, conforme segue. 
PROBLEMAS DE VIZINHOS - DIREITO DE PROPRIEDADE VIGORA SOB 
ÓTICA DA FUNÇÃO SOCIAL 
Gisele Leite 
Os direitos de vizinhança são previsões legais que têm por objeto 
regulamentar a relação social e jurídica que existe entre os titulares de direito real 
sobre imóveis, tendo em vista a proximidade geográfica entre os prédios ou entre 
apartamentos num condomínio de edifícios. 
Os prédios não precisam necessariamente ser contíguos ou vicinais, 
porém, a atividade exercida pode de alguma forma repercutir em outro prédio. 
Para efeitos legais, quem sofrer a repercussão nociva será reputado vizinho, 
independentemente de confrontar com o prédio ou não. 
Os direitos de vizinhança são criados por lei e não visam aumentar a 
utilidade do prédio, mas sim reputados necessários para a coexistência pacífica 
entre os vizinhos. 
Estas duas características distinguem o direito de vizinhança do direito 
real sobre coisa alheia, denominado de servidão predial, cuja regulamentação se 
encontra nos artigos 1.378 até 1.389 do Código Civil de 2002. 
O direito de preservação da pessoa contra a utilização da posse ou da 
propriedade alheia de modo a não causar dano à segurança ou sossego ou à 
saúde é exercido ainda em caráter de reciprocidade. 
É sabido que o uso regular de um direito reconhecido não constitui ato 
ilícito, conforme se verifica da análise do artigo 188, I do C.C. 
LEITURA COMPLEMENTAR
52
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
Desta forma, o exercício irregular de um direito enseja o ato ilícito 
denominado tecnicamente de abuso de direito. Alguns doutrinadores apontam 
que o abuso de direito, a priori, não se revela como ilícito, mas com o tempo e, 
por infringir a esfera jurídica de outrem, passa a se configurar como ato ilícito. 
Abusa do direito de propriedade de imóvel quem o utiliza nocivamente, 
pondo em risco ou afetando a segurança, o sossego e a saúde dos donos dos 
prédios vizinhos. 
Portanto, define-se o uso da propriedade conforme prevê o artigo 1.228 do 
CC, privilegiando sua função social com efetivo interesse do proprietário ou a sua 
comodidade, e nunca sendo utilizado como instrumento de vingança, capricho 
ou com o fito de perturbar ou causar dano a outrem. 
É abuso de direito, por exemplo, construir muro altíssimo apenas para 
fazer sombra sobre o prédio vizinho ou para atrapalhar a navegação aérea; ou 
construir um poço profundo para suprimir as águas dos demais adquirentes do 
lote, ou não permitir a passagem forçada para o proprietário que necessite escoar 
sua produção agrícola, encontrando-se a estrada pública em péssimas condições, 
entre outros comportamentos igualmente reprováveis. 
Todavia, há casos em que se tem que tolerar as interferências à propriedade 
em razão do interesse público (artigo 1.278 CC), podendo requerer, a qualquer 
tempo, a redução ou a própria cessação da atividade considerada como nociva, 
basta que se prove que tal fato não traria prejuízo à atividade em prol do interesse 
público. 
O direito de vizinhança é uma restrição ou limitação ao direito de 
propriedade em benefício do direito privado. San Tiago Dantas preleciona: “para 
que haja conflito de vizinhança é sempre necessário que um ato praticado pelo 
possuidor de um prédio, ou o estado de coisas por ele mantido, vá exercer seus 
efeitos sobre o imóvel vizinho, causando prejuízo ao próprio imóvel ou incômodos 
ao seu morador”. 
O fundamento da responsabilidade nessa seara não se esteia na culpa e 
assenta-se efetivamente na responsabilidade objetiva. Assim, se o ato praticado 
no imóvel vizinho repercute de modo prejudicial e danoso ao outro, impõe-se o 
dever de remover o mal causado ou indenizar o dano experimentado, a exemplo 
da construção de um imóvel em terreno contíguo, cujo sistema de estaqueamento 
cause trincas, fissuras, rachaduras no imóvel vizinho. 
Atenção! Imóveis vizinhos não são apenas os confinantes, mas também 
os que se localizam nas proximidades, desde que o ato praticado por alguém em 
determinado prédio vá repercutir diretamente sobre o outro, causando incômodo 
ou prejuízo ao seu ocupante. 
TÓPICO 4 | DIREITOS REAIS – PROPRIEDADE E POSSE
53
Compreende o direito de vizinhança: o uso anormal da propriedade; as 
árvores limítrofes; a passagem de cabos e tubulações, as águas, os limites entre 
prédios, o direito de tapagem e o direito de construir (artigos 1.277 a 1.313 do CC 
de 2002). 
A lei procura coibir o uso anormal da propriedade lançando mão, por 
vezes, da chamada tutela inibitória, que impõe ao réu (proprietário-infrator) 
condenado uma obrigação de não fazer, ou ainda, uma multa cominatória 
(astreinte). 
Aponta a doutrina alguns critérios seguros para efeito de composição 
dos conflitos. São eles: a pré-ocupação, a natureza da utilização, a localização do 
prédio, as normas relativas às edificações e os limites de tolerância dos moradores 
vizinhos. É óbvio que entre um mero detentor e um proprietário, esse último goza 
de maiores prerrogativas legais para impor o respeito ao direito de vizinhança. 
A pré-ocupação ou precedência significa que, ao analisar o conflito, o juiz 
verificará qual dos vizinhos se instalou antes no local. Analisará, ipso facto, se 
houve inclusive a intenção danosa. 
Com isso, se alguém fixa residência nas imediações de uma fábrica 
em zona industrial, e sabidamente reconhece de antemão tais condições, não 
é lídimo reclamar das condições ambientais do local. Assim, havendo conflito 
de vizinhança, o juiz não se limitará a analisar apenas a pré-ocupação, mas 
igualmente outros elementos para melhor formar seu convencimento. 
O barulho é sem dúvida um dos motivos corriqueiros de atritos entre 
vizinhos e há até engenheiros e ambientalistas que fornecem uma tabela contendo 
os níveis de ruídos em decibéis. Só à guisa de curiosidade: uma banda de rock 
em geral produz 110 dB, enquanto que a decolagem de um jato a 100 metros de 
distância produz 125 dB; (nesse sentido o TJ-RS, 18ª Câmara Cível, relator André 
Luiz Planella Villarinho, decidiu no processo 70.003.573.029 que os ensaios da 
banda de rock estão proibidos em uma residência de Pelotas, por incomodar os 
vizinhos). 
O critério basilar a ser adotado para a composição do conflito é o de uso 
normal em confronto com o uso anormal. Mas a questão é complexa e subjetiva, 
pois não há marco divisório nítido entre a normalidade e anormalidade. E devem 
ser levados a termo o fator objetivo, que é o ato causador do conflito, e o outro ofato subjetivo, concernente à pessoa que se vê prejudicada. 
É certo que, para se viver em sociedade, é mesmo preciso reconhecer 
limites e tolerar, e o ponto de equilíbrio nem sempre é fácil de alcançar. A 
jurisprudência tem procurado fixar remos capazes de aferir a normalidade no 
uso da propriedade: 
54
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
“A utilização indevida de apartamento em edifício estritamente residencial 
como escritório de empresa ou mesmo de atividade profissional pelo locatário 
importa em uso nocivo da propriedade, por prejudicar a segurança e, sobretudo, 
o sossego de moradores dos demais apartamentos” (RT 708:159). 
“A responsabilidade civil pelos danos de vizinhança é objetiva, conduzindo 
a obrigação de indenizar independentemente da existência de culpa, se da atuação 
nociva do agente resultar dano efetivo. É necessária a comprovação de nexo causal 
entre a ação do vizinho e o dano sofrido pelo outro, como pressuposto essencial 
para caracterização do dever de indenizar recaindo o ônus da prova, tratando-
se de ação de indenização ao autor” (TA/MG, Ap. Civ. 259 054-3, relatora Desa. 
Jurema Brasil, DJ 1.7.98). 
Recentemente, a cantora Simone recebeu do STJ a confirmação das decisões 
de primeira e segunda instâncias que obrigaram sua vizinha, a ambientalista 
Fernanda Colagrossi, a retirar de seu apartamento os 25 cães que lá mantinha. 
Pela mesma decisão, Fernanda poderia manter apenas três cães no imóvel, é a 
decisão tomada unanimemente pela 3ª Turma do STJ e põe fim a lide que vinha 
sido debatida na Justiça desde 1998. 
A ministra Nancy Andrighi, relatora do processo, afirmou que a 
ambientalista, apesar de não ser proprietária do imóvel, é parte legítima, uma vez 
que a obrigação de não causar interferência prejudiciais à segurança, ao sossego 
e à saúde surge da qualidade de vizinho e, não de proprietário (Resp. 622.303). 
Vamos, mormente, definir mais amiúde alguns relevantes conceitos para 
o tema, como, por exemplo, segurança que tem a ver com solidez, estabilidade 
material do prédio e a incolumidade pessoal de seus moradores. Deve ser 
afastado qualquer perigo pessoal ou patrimonial, como a instalação de indústria 
de inflamáveis e explosivos, ou uma loja de produtos químicos nocivos à saúde. 
Sossego é bem jurídico inestimável, componente dos direitos da 
personalidade, intrinsecamente ligado ao direito à privacidade. Não é a ausência 
completa de ruídos, mas a possibilidade de afastar ruídos excessivos que 
comprometam a incolumidade da pessoa. 
É direito dos moradores a uma relativa tranquilidade, na qual bailes, festas, 
algazarras, animais e vibrações intensas provenientes de vizinhos acarretem 
enormes desgastes à paz do ser humano. 
A violação do sossego agride o equipamento psíquico do homem e deve 
ser encarado como ofensa ao direito à integridade moral do homem, conceito 
muito próximo ao direito, à intimidade, à imagem e a incolumidade mental. 
Afora os danos extrapatrimoniais, os ruídos impedem o repouso, acabando 
por comprometer a saúde e a própria segurança do indivíduo. 
TÓPICO 4 | DIREITOS REAIS – PROPRIEDADE E POSSE
55
O artigo 1.277 do Código Civil possui rol taxativo (numerus clausus) e 
não admite interpretação extensiva. Desta forma, se as interferências prejudiciais 
causadas não repercutirem sob o trinômio (saúde-segurança-sossego), a questão 
extrapolará do conflito de vizinhança. 
Ressalte-se que a segurança, sossego e saúde são direitos da personalidade 
inerentes a qualquer ser humano e não apenas aos vizinhos. E o mau uso da 
propriedade dá-se pela prática de atos ilegais, abusivos ou excessivos (não raro 
classificados na esfera criminal como contravenções ou crimes, sendo o mais 
comum o crime de dano). 
Atos excessivos são aqueles praticados com finalidades legítimas, porém, 
ainda assim gerando danos anormais e injustos, passíveis de indenização em sede 
de responsabilidade objetiva. 
Assim, é sábia a popular parêmia: “É vedado exercer nossos direitos com 
sacrifícios dos direitos alheios”, ou ainda: “O direito de um acaba quando começa 
o direito do outro”. 
O limite do uso normal ou anormal da propriedade não pode ser 
teorizado. O artigo 1.277 do CC disciplina a questão justamente pelas exceções. 
Temos também como uso anormal o não uso ou a subutilização da propriedade 
de forma a causar conflitos de vizinhança. É o caso de imóvel usado com desídia 
ou legado ao abandono. Onde os vizinhos podem sofrer, dentre outras coisas, 
ameaças de ruína do prédio. 
Da mesma maneira, a postura passiva ou permissiva do titular do prédio 
acarreta o seu uso por terceiros para atividades prejudiciais a todos e mesmo 
ilícitas (como drogas, prostituição, depósito de entulhos, lixo tóxico, matagal 
etc.), gerando insegurança e danos à saúde e tranquilidade de todos os vizinhos. 
O não uso também fere o direito urbanístico (artigo 182, parágrafo 4º da 
CF), por ser ofensivo à função social da propriedade no município. Tem também 
a questão relativa à proteção aos prédios tombados. 
Destarte, a tutela da saúde e da segurança é resguardada pelos artigos 30 
e 38 do Decreto-Lei 3.668/41, que cuida do perigo de desabamento e da emissão 
de fumaça, vapores ou gases. 
Há um julgado (JTACSP-RT 117:43) que teve a oportunidade de apreciar a 
poluição sonora produzida por uma araponga (ave canora) cujo canto é anormal, 
excessivamente alto, irritante, estridente e ensurdecedor, e o fato de seu dono 
suportar não faz com que os demais vizinhos devam ter o mesmo comportamento 
compassivo. 
Abre exceção em prol do interesse público o artigo 1.278 do CC. Porém, 
não isenta o causador dos danos de responder por sua respectiva indenização. 
56
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
A questão quanto à ruína de prédio vizinho é disciplinada pelo artigo 
1.280 CC, e dá direito tanto ao proprietário como ao possuidor de exigir do dono 
do imóvel vizinho a demolição ou a reparação do prédio que ameace ruir, bem 
como exigir que se preste caução por dano iminente. 
Admite que se exija caução por meio da chamada ação por dano infecto, 
pela qual se constitui uma garantia para indenização do dano futuro e eventual. 
Porém, se o dano já ocorreu, sendo consumado, o ressarcimento deverá ser 
requerido por meio de uma ação indenizatória. 
Caberá, por outro lado, se a obra estiver em andamento, a ação de nunciação 
de obra nova. O artigo 1281 CC prevê a possibilidade de se exigir garantia contra 
eventual dano, que se perfaz na forma do artigo 827 do CPC. 
Sobre as árvores limítrofes, há a previsão nos artigos 1.282 a 1.284 do CC e 
envolve aquelas que se localizam na linha divisória ou bem próximo a esta. 
Quando a árvore tiver seu tronco na linha divisória, há a presunção 
iuris tantum de pertencer em partes iguais, aos dois vizinhos, em condomínio 
necessário, sendo que nenhum dos proprietários poderá cortá-la sem anuência 
do outro (artigo 1.282 CC). A propriedade comum prevalecerá mesmo se a maior 
parte da árvore se encontrar no terreno de um dos confinantes, pois avulta apenas 
saber se esta está na linha divisória. 
Quando os frutos naturalmente caírem sobre o terreno vizinho, em local 
próximo à linha divisória, pertencerão estes ao dono do local da queda, evitando-
se assim as invasões em terrenos alheios e posterior contenda entre vizinhos 
(artigo 1.284 CC). 
Pontes de Miranda ensina que essa inspiração é de origem germânica e se 
prende à ideia de que quem arca com ônus deve desfrutar o bônus. O fundamento 
deflui do brocardo “wer den bösen tropfen geniesst, geniesse auch den guten” — 
quem traga as gotas más que traga as boas. 
FONTE: LEITE, Gisele. Problemas de vizinhos – direito de propriedade vigora sob ótica da função 
social. Revista Consultor Jurídico. 29/01/2007. Disponível em: <http://conjur.estadao.com.br/static/text/52290,1>. Acesso em: 31 mar. 2008.
57
RESUMO DO TÓPICO 4
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você estudou: 
• Que a propriedade é um direito que permite gozar, usar, dispor e reaver um 
bem de quem injustamente o possua. 
• Que os conceitos de posse e propriedade não se confundem. 
• Que a posse se classifica em diversas espécies, como posse justa, injusta, 
precária, violenta, clandestina etc. 
• Que existem vários direitos reais sobre as coisas alheias, tais como a hipoteca, a 
anticrese etc.
58
AUTOATIVIDADE
Você entendeu bem o conteúdo deste tópico? Então, assinale a alternativa 
CORRETA: 
1 É o poder de o proprietário ou possuidor buscar a coisa de quem injustamente 
a possua ou detenha: 
a) ( ) Usucapião. 
b) ( ) Direito de sequela. 
c) ( ) Propriedade. 
d) ( ) Habitação. 
2 Não se caracteriza como meio de perda da propriedade: 
a) ( ) Usufruto. 
b) ( ) Alienação. 
c) ( ) Renúncia. 
d) ( ) Abandono. 
3 Por meio desta ação, o possuidor defende sua posse que foi perdida: 
a) ( ) Ação de Reintegração de Posse. 
b) ( ) Ação de Manutenção de Posse. 
c) ( ) Ação de Usucapião. 
d) ( ) Ação de Execução. 
4 A posse injusta pode ser violenta, clandestina ou precária. Pode ser 
considerada posse clandestina: 
a) ( ) A que decorre de ato violento. 
b) ( ) A que decorre de utilização de artifícios. 
c) ( ) A que decorre da não devolução do bem no prazo. 
d) ( ) Nenhuma das alternativas. 
5 É modo aquisitivo da propriedade:
 
a) ( ) Hipoteca. 
b) ( ) Penhor. 
c) ( ) Aluvião. 
d) ( ) Usufruto. 
6 Por este direito real sobre coisa alheia, o proprietário cede o imóvel a outra 
pessoa, que poderá usar o mesmo e até receber os aluguéis: 
59
a) ( ) Usufruto. 
b) ( ) Hipoteca. 
c) ( ) Servidão. 
d) ( ) Penhor. 
7 A hipoteca, o penhor e a anticrese têm como característica comum: 
a) ( ) Serem modos de aquisição da propriedade. 
b) ( ) Serem direitos reais de aquisição. 
c) ( ) Serem direitos reais de garantia sobre coisa alheia. 
d) ( ) Terem por objeto bem imóvel. 
8 Diz-se que a posse é velha quando: 
a) ( ) O possuidor a exerce há menos de 1 ano e 1 dia. 
b) ( ) O possuidor a exerce há mais de 1 ano e 1 dia. 
c) ( ) O possuidor soma a posse à de seus antecessores para entrar com pedido 
de usucapião. 
d) ( ) Quando esta posse se origina no usufruto. 
9 De acordo com a lei, não pode ser objeto de hipoteca: 
a) ( ) Navio. 
b) ( ) Aeronave. 
c) ( ) Estradas de ferro. 
d) ( ) Automóveis. 
10 O compromisso de compra e venda, desde que atendidos os requisitos 
exigidos pela lei, é uma espécie de direito de aquisição da propriedade, 
porque: 
a) ( ) Permite que o comprador exija na justiça a escritura de compra e venda 
para transferir a propriedade. 
b) ( ) Permite que o comprador requeira o usufruto do bem. 
c) ( ) Garante o direito de moradia. 
d) ( ) Permite a reintegração de posse.
60
61
UNIDADE 2
DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS 
INSTITUTOS
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
PLANO DE ESTUDOS
Nessa unidade vamos:
• compreender os procedimentos legais relativos à incorporação e condomí-
nio edilício;
• conhecer a legislação pertinente aos loteamentos bem como compreender 
o procedimento legal para sua implantação e registro;
• analisar e conhecer as principais formas de financiamento imobiliário;
• conhecer e compreender o funcionamento dos institutos da Alienação Fi-
duciária em Garantia e Consórcio para a Aquisição de Imóveis;
Esta unidade está dividida em três tópicos. No final de cada tópico, você 
encontrará atividades que possibilitarão a apropriação de conhecimentos na 
área.
TÓPICO 1 – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIO
TÓPICO 2 – FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOTEAMENTOS 
TÓPICO 3 – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E CONSÓRCIO 
PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
62
63
TÓPICO 1
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIO
UNIDADE 2
1 INTRODUÇÃO
Este tópico é dedicado ao estudo da incorporação imobiliária e do 
condomínio que são importantes institutos do Direito Imobiliário. Iniciaremos 
pela incorporação. Você está preparado? Então, vamos em frente!
2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
Segundo o parágrafo único do art. 28 da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro 
de 1964, Incorporação é “atividade exercida com o intuito de promover e realizar 
a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de 
edificações compostas de unidades autônomas” (BRASIL, 1964). 
Diniz (2007, p. 245) define incorporação como sendo o “[...] empreendimento 
que visa conseguir capital necessário para a construção do prédio, pela venda 
antecipada dos apartamentos”. 
É através da incorporação imobiliária que será possível a negociação de 
unidades autônomas de uma edificação que ainda não estejam construídas ou que 
estejam em construção e que integrarão um condomínio, sendo estas unidades o 
objeto da incorporação. 
Permite, assim, que se possam comercializar imóveis “na planta”, uma 
vez que na incorporação, vende-se antecipadamente o imóvel “futuro”, a fim de 
se obter o capital necessário para iniciar a construção do edifício. 
UNI
Caro(a) acadêmico(a)! Na sequência, vamos descobrir quem pode ser 
incorporador.
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
64
2.1 INCORPORADOR
O incorporador é o responsável pela incorporação, desde sua iniciativa 
até a sua conclusão e “nenhuma incorporação poderá ser proposta à venda sem 
indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer 
indicado ostensivamente no local da construção” (art. 31, § 2º da Lei nº 4.591/64). 
Segundo a Lei nº 4.591/64, em seu art. 29, considera-se incorporador: 
[...] a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora 
não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de 
frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a 
unidades autônomas, (Vetado) em edificações a serem construídas 
ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite 
propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando 
a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela 
entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras 
concluídas.
 
Também, segundo a mesma lei, em seu artigo 30, serão considerados 
incorporadores “[...] os proprietários e titulares de direitos aquisitivos que 
contratem a construção de edifícios que se destinem à constituição em condomínio, 
sempre que iniciarem as alienações antes da conclusão das obras”(BRASIL, 1964). 
Quem pode ser incorporador? A resposta também é encontrada na Lei nº 
4.591/64, que estabelece em seu art. 31: 
a) o proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário 
deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos 
da Alínea “a” do Artigo 32. 
b) o construtor (Decreto n° 23.569, de 11 de Dezembro de 1933, e n° 
3.995 (*), de 31 de Dezembro de 1941, e Decreto-Lei n° 8.620 (*), de 10 
de Janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei n° 4.116 (*), de 27 de 
Agosto de 1962). 
A exigência contida no final da alínea “a” acima se refere 
a) ao título de propriedade do terreno ou de promessa, irrevogável e 
irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou permuta, 
do qual constem cláusulas de imissão na posse do imóvel, não haja 
estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua 
consentimento para demolição e construção, devidamente registrado” 
(BRASIL, 1964). 
2.2 REQUISITOS LEGAIS DA INCORPORAÇÃO
O primeiro passo é o registro da incorporação no competente Registro 
Imobiliário (no local em que fica o imóvel) da documentação constante no art. 32 
da Lei nº 4.591/64: 
TÓPICO 1 | INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIO
65
2.1 INCORPORADOR
2.2 REQUISITOS LEGAISDA INCORPORAÇÃO
Artigo 32. O incorporador somente poderá negociar sobre unidades 
autônomas após ter arquivado no cartório competente de Registro de 
Imóveis, os seguintes documentos: 
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e 
irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou permuta, 
do qual conste cláusulas de imissão na posse do imóvel, não haja 
estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua 
consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; 
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, 
de protesto de títulos de ações cíveis e criminais e de ônus reais 
relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; 
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os 
últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos respectivos registros; 
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades 
competentes; 
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além do global, 
e das partes comuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva 
metragem de área construída; 
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando 
o titular de direitos sobre terreno for responsável pela arrecadação das 
respectivas contribuições; 
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo 
modelo a que se refere o Inciso IV, do artigo 53, desta lei; 
h) avaliação de custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, 
calculada de acordo com a norma do Inciso III, do artigo 53 com base 
nos custos unitários referido no Artigo 54, discriminando-se, também, 
o custo de construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo 
profissional responsável pela obra; 
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades 
autônomas que a elas corresponderão; 
j) minuta da futura convenção de condomínio que regerá a edificação 
ou o conjunto de edificações; 
l) declaração em que se defina parcela do preço de que trata o inciso 
II, do artigo 39; 
m) certidão do instrumento público de mandado, referido no Parágrafo 
1° do artigo 31; 
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência 
(artigo 34); 
o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimentos 
de crédito que opere no país há mais de cinco anos. 
O registro valerá por 180 dias e, findo este período, terá que ser revalidado 
se a incorporação não houver se concretizado e o incorporador somente poderá 
voltar a comercializar as unidades quando tomar esta providência. 
Por exigência legal, o incorporador somente poderá comercializar as unidades 
autônomas após o registro da incorporação no registro imobiliário (art. 32 da Lei nº 
4591/64). Na proposta de venda, deve aparecer o número do registro e do cartório que o 
realizou e a indicação expressa do nome do incorporador, que deve também ser indicado 
ostensivamente no local da construção (art. 31, §2º. da mesma lei).
ATENCAO
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
66
3 CONDOMÍNIO
Neste tópico, também vamos conhecer este instituto do direito imobiliário, 
com o qual, certamente, você vai se deparar no exercício de sua profissão. Após 
nosso estudo, você entenderá o que é condomínio, o que é condomínio edilício 
e entender quais são as regras jurídicas que se aplicam a cada um deles. Para 
entendermos o que é condomínio edilício, vamos iniciar pelo estudo do conceito 
de condomínio. 
O que é condomínio? 
O condomínio é uma propriedade conjunta sobre determinado bem ou bens 
(com + domínio = copropriedade).
3.1 ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO
O condomínio pode ser tradicional ou por unidades autônomas. O 
tradicional ocorre, por exemplo, quando diversas pessoas herdam um terreno 
e são donas, em conjunto, da totalidade deste bem. Não se sabe qual parte do 
terreno pertence a cada um dos condôminos. 
Já no condomínio por unidades autônomas, cada um dos condôminos é 
dono de uma parte identificável que, juntas, formam um todo, também chamado 
condomínio especial, que é resultado da incorporação, como estudamos 
anteriormente, e tem personalidade jurídica, conforme foi visto na Unidade 1. 
Um condomínio tradicional torna-se especial quando é dividido em quotas 
iguais, e esta operação se faz através da instituição do condomínio que deve ser 
o resultado da vontade específica de seus instituidores e do cumprimento das 
exigências legais. 
Neste tipo de condomínio são autônomos os apartamentos ou unidades 
autônomas. A parte interna do apartamento não pertence a todos, somente àquele 
que é o seu proprietário. 
“Existem, no condomínio especial, as áreas comuns e as privativas” (RIOS, 
1999, p. 227). 
3.1.1 Condomínio edilício
O condomínio em edificações é chamado de condomínio edilício, 
denominação adotada pelo Código Civil. Com a incorporação e finalização das 
obras de um edifício vertical, várias pessoas passam a ser, ao mesmo tempo, 
proprietárias (de suas unidades autônomas) e coproprietárias na área comum, 
surgindo, assim, a figura do condomínio. A seguir, há uma figura para ajudar 
você a fixar este conceito: 
TÓPICO 1 | INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIO
67
3.1.1 Condomínio edilício
FIGURA 11 – CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
FONTE: Clip Art Word 
CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Neste condomínio, existe a propriedade comum (elevadores, escadas, casa 
de máquinas etc.) e a propriedade exclusiva de cada condômino sobre sua área, 
comercial ou residencial. Estas propriedades podem ser livremente vendidas, 
hipotecadas ou serem objeto de qualquer outra espécie ou direito real, o que 
significa que o proprietário não precisa da autorização do condomínio para fazê-lo. 
Segundo Beil e Oliveira (2008), o condomínio edilício pode ser conceituado 
como sendo: 
o conjunto de propriedades numa edificação composto por partes 
exclusivas e partes comuns. A adoção da expressão condomínio edilício 
tem fundamento no fato de ser este o nome adotado pela legislação 
ora vigente, constante dos arts. 1.331 a 1.358 do Código Civil – Lei 
n.º 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Como o próprio nome já diz, no 
condomínio várias pessoas possuem o condomínio (copropriedade) 
sobre uma mesma coisa, havendo, contudo, no edilício, a característica 
distintiva especial de que uma parte do bem sob uma mesma área é 
de propriedade exclusiva de cada um dos comunheiros, e outra parte 
é comum. Enfim, diferentemente da hipótese comum do Direito Civil, 
no condomínio edilício os proprietários compartilham de forma 
diferenciada essa propriedade, destinando a todos áreas comuns, 
mas prevendo também áreas privativas aos seus donos. Justamente 
em razão de tais características, e principalmente pela dissonância 
de pensamento entre diversos moradores, é que surgem questões 
cotidianas que precisam de solução. 
E como nasce o condomínio edilício? Vamos ver no item seguinte.
3.1.1.1 Instituição e constituição do condomínio edilício
Primeiramente, precisamos diferenciar instituição e constituição do 
condomínio. Para Gonçalves (2007, p. 372): 
O Código Civil de 2002 distingue, de maneira objetiva, os atos de 
instituição e os de constituição do condomínio. O ato de instituição é 
previsto no art. 1.332 do referido diploma e pode resultar de ato entre 
vivos ou testamento, com inscrição obrigatória no Registro de Imóveis, 
devendo conter, além do dispositivo em lei especial, a individualização 
de cada unidade, a determinação da fração ideal atribuída a cada uma 
relativamente ao terreno e partes comuns, e o fim a que se destina. 
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
68
Assim, podemos dizer que a instituição é sempre um ato de vontade. 
Gonçalves (2007), de forma esquematizada, demonstra o seguinte:
FIGURA 12 – FORMAS DE INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO 
FONTE: Adaptado de Gonçalves (2007, p. 373) 
ATO DE DISPOSIÇÃO DO PROPRIETÁRIOINCORPORAÇÃOFORMAS DE INSTITUIÇÃO 
DO CONDOMÍNIO TESTAMENTO
O condomínio edilício era regulamentado pela mesma lei que trata das 
incorporações (Lei nº 4.591/64) até a entrada em vigor do Código Civil de 2003, 
que passou a dispor sobre as questões condominiais, nos arts. 1.331 a 1.358, 
ficando em vigor apenas alguns artigos. 
Após a instituição do condomínio, virá o ato de constituição do 
condomínio. Este ato é materializado pela Convenção de Condomínio, que é “um 
documento escrito no qual se estipulam os direitos e deveres de cada condômino“ 
(GONÇALVES, 2006, p. 372). 
Cada condomínio deve elaborar uma convenção de condomínio. De 
uma forma resumida, são as seguintes as exigências legais relativas à redação da 
convenção de condomínio: 
• Esta convenção deve ser subscrita (assinada) por no mínimo 2/3 das frações 
ideais e é obrigatória para todos os condôminos, sejam proprietários ou 
possuidores.
• Pode ser elaborada em documento particular ou escritura pública e deve ser 
registrada no Registro de Imóveis para valer contra terceiros. 
• Deve conter os seguintes requisitos previstos nos arts. 1332 e 1334 do Código 
Civil: 
a) a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, 
estremadas uma das outras e das partes comuns; 
b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao 
terreno e partes comuns;
c) o fim a que as unidades se destinam; 
d) a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos 
para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; 
e) sua forma de administração; 
TÓPICO 1 | INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIO
69
FIGURA 12 – FORMAS DE INSTITUIÇÃO DO CONDOMÍNIO 
FONTE: Adaptado de Gonçalves (2007, p. 373) 
f) a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido 
para as deliberações; 
g) as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; 
h) o regimento interno. 
O Código Civil traz também disposições sobre as despesas de condomínio, 
administração, utilização das unidades autônomas, entre outras. 
3.1.1.2 Direitos e deveres do condômino
Tratando-se de uma propriedade conjunta, há direitos e deveres que 
devem ser respeitados por todos para que haja harmonia. 
Segundo o Código Civil (art. 1.335), são direitos do condômino: 
I- usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; 
II- usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que 
não exclua a utilização dos demais compossuidores; 
III- votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando 
quite (Desde que esteja em dia com o pagamento das taxas de 
condomínio) (BRASIL, 2002). 
Por outro lado, o art. 1.336 do Código Civil estabelece que são deveres do 
condômino: 
I- contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas 
frações ideais; 
II- não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; 
III- não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias 
externas; 
IV- dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não 
as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança 
dos possuidores, ou aos bons costumes (BRASIL, 2002). 
O condômino que não cumprir com estes deveres poderá ser obrigado, 
por decisão da assembleia, a pagar uma multa de até cinco vezes o valor do 
condomínio, bem como a indenizar os danos que causar. 
3.1.1.3 Síndico
Quem representa o condomínio é o síndico. Ele será escolhido pela 
assembleia e não precisa ser um condômino. É muito comum, hoje, haver os 
síndicos profissionais, geralmente ligados a uma administradora de condomínios. 
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
70
O síndico terá mandato de dois anos, e poderá ser reeleito. Segundo o 
Código Civil, são deveres do síndico: 
Art. 1.348. Compete ao síndico: 
I- convocar a assembleia dos condôminos; 
II- representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em 
juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; 
III- dar imediato conhecimento à assembleia da existência de 
procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; 
IV- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as 
determinações da assembleia; 
V- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela 
prestação dos serviços que interessem aos possuidores; 
VI- elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; 
VII- cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e 
cobrar as multas devidas; 
VIII- prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; 
IX- realizar o seguro da edificação (BRASIL, 2002). 
O síndico será auxiliado por um conselho consultivo, que é composto 
por três condôminos, que serão responsáveis por aprovar as contas que o síndico 
apresentar, funcionando como uma espécie de “fiscais” dos atos do síndico (CC, 
art. 1536). 
Caso não cumpra com suas funções, o síndico poderá ser destituído de seu 
cargo pela assembleia, nos casos do art. 1.349 do Código Civil, resumidamente: 
prática de irregularidades, falta de prestação de contas ou administração não 
conveniente. 
O condomínio poderá ser extinto por assembleia, caso a edificação seja total 
ou consideravelmente destruída, caso não se delibere pela reconstrução ou venda 
e ainda desapropriação. 
71
RESUMO DO TÓPICO 1
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você estudou o seguinte: 
• Incorporação é atividade exercida com o intuito de promover e realizar a 
construção, para alienação total ou parcial de edificações ou conjunto de 
edificações compostas de unidades autônomas.
• O registro da incorporação se dá por base na documentação constante no art. 
32 da Lei nº 4.591/64. 
• O condomínio é uma propriedade conjunta sobre determinado bem ou bens 
(com + domínio = copropriedade).
• O condomínio edilício é o condomínio em edifícios. 
• Existem regras legais para a elaboração de convenções de condomínio e para a 
eleição de síndico, que é seu representante legal. 
72
AUTOATIVIDADE
Associe os itens, utilizando o código a seguir: 
1- Primeiro passo para regularizar a incorporação. 
2- Local em que se registra a incorporação. 
3- Responsável pela incorporação. 
4- Pode ser incorporador. 
5- Objetivo da incorporação. 
6- É o resultado da incorporação. 
( ) Promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial de 
edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. 
( ) A pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando 
a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno, 
objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em 
edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, 
ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, 
coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, 
conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, 
das obras concluídas. 
( ) Condomínio especial. 
( ) Registro imobiliário. 
( ) Incorporador. 
( ) Registro do imóvel do local onde ele se situa. 
2 Utilizando o Código Civil, seu Caderno de Estudos e algum outro material 
que tiver, faça um resumo que deve conter os seguintes itens: as formas 
de constituição do condomínio por unidades autônomas, a formalidade 
necessária após a elaboração da convenção de condomínio e o quórum para 
sua aprovação e ainda como se fixa a quota de rateio no condomínio. Por 
fim, aponte quem pode ser síndico, qual o prazo de seu mandato e se este 
pode ser reeleito.
73
TÓPICO 2
FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOTEAMENTOS
UNIDADE 2
1 INTRODUÇÃO
Neste tópico, estudaremos as formas de financiamento imobiliário, ou 
seja, as formas de que disporá o adquirente do imóvel para poder pagá-loa longo 
prazo. São várias as formas de financiamento de um imóvel, como veremos a 
seguir.
2 FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS
Como mencionamos acima, existem várias espécies de financiamentos 
imobiliários. 
Entre eles, podemos citar: Carteira Hipotecária, financiamento direto com 
a construtora, Programa de Arrendamento Residencial (PAR), Sistema Financeiro 
da Habitação (SFH) e Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). Antes de tudo, é preciso 
analisar as vantagens e desvantagens de cada forma de financiamento e cuidar para 
não comprometer demais a renda familiar. Vamos ver cada um deles, iniciando 
pelo estudo do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). 
O financiamento de um imóvel pelo SFH e pelo SFI são espécies de 
contratos de empréstimo que se chamam “mútuo”. Nesta espécie de contrato, 
aquele que fornece o dinheiro, se chama “mutuante”, enquanto aquele que toma 
o empréstimo e passa a ser o devedor, se chama “mutuário”. Assim: 
CONTRATO DE MÚTUO = MUTUANTE (AGENTE FINANCEIRO) + 
MUTUÁRIO (DEVEDOR)
Nestes contratos, o mutuante será uma instituição financeira, pública 
ou particular, também chamada de agente financiador. E quem pode ser agente 
financiador? 
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
74
Podem ser agentes financiadores: Os Bancos Múltiplos, com carteira de 
crédito imobiliário, a Caixa Econômica, as Sociedades de Crédito Imobiliário, 
as Associações de Poupança e Empréstimos, as Companhias de Habitação, 
as Fundações habitacionais, os Institutos de Previdência, as Companhias 
Hipotecárias, as Carteiras Hipotecárias dos clubes militares e as entidades e 
fundações de previdência privada, desde que estejam devidamente autorizadas 
pela CEF – Caixa Econômica Federal.
FONTE: Guia do Mutuário da Associação Brasileira de Moradores e Mutuários – ABMM. Disponível 
em: <http://www.abmm.org.br/sites/arquivos/downloads/guia_abmm.pdf>. Acesso em: 20 maio 
2013. 
Agora que conhecemos quem pode ser agente financeiro, partiremos para 
o estudo dos principais sistemas de financiamento imobiliário. 
2.1 SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH)
O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi criado pela Lei nº 4.380/64 e 
tem por objetivo principal facilitar e promover a construção e a aquisição da casa 
própria ou moradia, especialmente pelas classes menos favorecidas (art. 1º. da lei 
4.380/64). 
Este sistema era, anteriormente, composto pelo Banco Nacional de 
Habitação e outros órgãos apontados no art. 8º, foi substituído pela Caixa 
Econômica Federal, através do Decreto nº 2.291/1986. 
O contrato de financiamento pelo SFH, por exigência legal (art. 9º. da Lei nº 
4.380/64 e art.1º. do DL 70/66), trata de contrato de empréstimo (chamado mútuo) 
para a aquisição da casa própria e tem como traço marcante a sua finalidade 
social. 
Os recursos para este empréstimo vêm do Fundo de Amparo ao 
Trabalhador (FAT), do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da 
poupança, que se destinam a cada classe social.
Para cada fonte de recursos destina-se uma classe social a ser atendida: 
o FGTS atende quem ganha até 10 salários mínimos; a poupança financia quem 
ganha mais de 10 salários mínimos; e, o FAT é normalmente direcionado a 
financiamentos para as classes média e alta. Em geral, os bancos financiam apenas 
60% do valor do imóvel (CONSULTOR JURÍDICO, 2004). 
Para obter um financiamento pelo SFH, o pretendente deverá ter em 
mente que: 
TÓPICO 2 | FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOTEAMENTOS
75
2.1 SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH)
• serão muitos os documentos exigidos, tanto para a pessoa física, como em caso 
de incorporação de condomínio; 
• será necessário comprovar a renda familiar; 
• esta renda deverá ser compatível com o tipo de financiamento escolhido; 
• os encargos são variáveis de acordo com o agente financeiro escolhido; 
• as despesas de impostos e escrituração correção por conta do adquirente, bem 
como as despesas de corretagem.
É importante esclarecermos que o contrato de crédito imobiliário é um 
contrato de adesão que, segundo o Código de Defesa do Consumidor, em seu art. 
54: 
[...] é aquele cujas cláusulas tenham sido aprovadas pela autoridade 
competente ou estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de 
produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou 
modificar substancialmente seu conteúdo (BRASIL, 1990). 
Este contrato tem como característica principal o fato de tratar-se de um 
contrato de adesão, ou seja, em que não se permite a discussão das cláusulas 
pelas partes. E “apresenta-se com cláusulas uniformes, sem deixar espaço para a 
autonomia da vontade, ou seja, em relação à determinação do conteúdo, seja em 
relação à escolha do outro contratante; é um típico contrato de adesão” (OLIVEIRA, 
2007, p. 65). E, citando os ensinamentos de Arnaldo Rizzardo (1999, p. 117), “No 
contrato de financiamento da casa própria, o mutuário nem tem a faculdade de 
discutir com a outra parte sobre o conteúdo do já ordenado previamente”. 
A ele cabe subordinar-se, aderindo às condições pré-estabelecidas, para 
ter financiada, pelos termos do sistema, a aquisição da moradia pretendida. Neste 
tipo de contrato (adesão), o mutuário apenas assina o documento apresentado pelo 
mutuante, sem discutir suas cláusulas, às vezes abusivas, o que tem possibilitado 
a discussão destas cláusulas na Justiça. 
DICAS
Para entender mais sobre este assunto, aconselhamos a leitura de: Contratos 
de crédito bancário. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999, p. 117.
Vamos agora conhecer o Sistema Financeiro Imobiliário? 
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
76
2.2 SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI)
O SFI, Sistema Financeiro Imobiliário, é regulado pela Lei nº 9.514/97, e 
pode ser definido como uma modalidade de financiamento que permite que os 
agentes financeiros emitam contratos, cujos créditos poderão ser securitizados, 
ou seja, transformados em títulos financeiros oferecidos no mercado de capitais 
para atrair recursos para o mercado imobiliário. 
Neste tipo de financiamento, segundo a Associação Brasileira de 
Mutuários da Habitação (2007) “os recursos dos financiamento são dos próprios 
bancos, destinados normalmente à classe média e alta, para compra de primeiro 
imóvel, segundo imóvel ou até imóveis comerciais”. Maiores detalhes sobre isto 
podem ser obtidos no site: <http://www.conjur.com.br/2004-jun-23/associacao_
mutuarios_lanca_manual_casa_propria?pagina=3>. 
Ainda do referido site verificamos que o diferencial dos financiamentos feitos 
nesta modalidade é que eles podem ser para aquisição de um segundo imóvel ou de 
imóvel comercial. 
As desvantagens ocorrem por conta da liberação de práticas abusivas 
contra os consumidores, como altas taxas de juros e capitalização dos juros, além 
do fato que, uma vez inadimplente, o mutuário perde tudo o que pagou sem 
qualquer chance de defesa. Entendemos que a cláusula que estabelece esta perda 
é nula, porque fere o art. 51 do Código de Defesa do Consumidor, aplicável neste 
caso, como se verá adiante. 
Para adquirir um imóvel por este sistema, o interessado não poderá estar 
incluído em nenhum cadastro de inadimplentes e comprovar que as prestações 
não comprometerão mais do que 30% dos seus rendimentos. 
O SFI não tem sido apontado como um sistema vantajoso, pois, embora os 
prazos sejam menores, permite a cobrança de juros maiores. Segundo a ABMH, 
isto que faz “com que se pague um imóvel a título de juros, a cada três anos de 
financiamento. Quanto maior o prazo, mais juros serão pagos” (ABMH, 2007). 
Além disso, em caso de inadimplência, a venda do imóvel ocorrerá sem 
que seja necessária qualquer providência judicial, uma vez que o imóvel fica em 
garantia do pagamento pelo sistema de alienação fiduciária, que veremos mais 
adiante. 
Sobre a correção e pagamento do saldo devedor, deforma resumida, 
podemos afirmar o seguinte: 
• O saldo devedor é corrigido mês a mês pela TR (taxa referencial de juros) e 
cada período de 12 (doze) meses é feito o recálculo da prestação (a partir do 
terceiro ano o recálculo pode passar a ser feito trimestralmente, a critério da 
CEF), baseado no saldo devedor e no período restante. 
TÓPICO 2 | FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOTEAMENTOS
77
2.2 SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI) • As prestações não poderão ultrapassar o limite de 20% e 30% do 
comprometimento da renda familiar. 
• A forma de financiamento poderá ser feita através da “Tabela Price” ou 
pelo “SACRE – Sistema de Amortização Crescente” ou SAC – Sistema de 
Amortização Constante ou Hamburguês, a ser definido pelo banco e cliente, 
sendo a diferença a forma de cálculo das prestações. 
• A taxa máxima de juros é de 12% (doze por cento) ao ano, e as prestações 
corrigidas pelo mesmo índice utilizado para reajuste da caderneta de poupança 
(TR). 
• O imóvel ficará hipotecado, como garantia de pagamento pelo financiamento 
e, em caso de inadimplência, o banco poderá reaver o imóvel judicialmente 
para pagar a dívida.
• O prazo máximo de financiamento é de 25 anos.
Quanto aos Sistemas de Amortização, existem vários. “Amortizar” uma 
dívida significa pagá-la aos poucos, em prestações. 
DICAS
Nos financiamentos imobiliários (SFH e SFI), é o sistema de amortização que 
define a forma de cálculo da prestação. Conforme consta da Cartilha do Mutuário.
Disponível em: <http://www.conjur.com.br/2004-jun-23/associacao_mutuarios_lanca_
manual_casa_propria>. Acesso em: 17 jul. 2013.
O SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO DO FINANCIAMENTO é uma fórmula 
aplicada sobre o valor que você toma emprestado do banco, para apurar qual o 
valor que você tem que pagar mensalmente para quitar este empréstimo dentro 
do prazo contratual. 
E quais os tipos de sistemas de atualização usados atualmente no Sistema 
Financeiro da Habitação e Sistema Financeiro Imobiliário? São três: 
SFA – Sistema Francês de Amortização, conhecido como “Tabela Price”. 
SAC – Sistema de Amortização.
 SACRE – Sistema de Amortização Crescente. 
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
78
Vamos conhecer cada um deles? De uma forma resumida, podemos dizer 
que: 
SFA – no Sistema Francês de Amortização, mais conhecido como “Tabela 
Price”, calcula-se a prestação sem levar em conta o valor da TR e a cada período 
de doze meses é feito o recálculo da prestação baseado no saldo devedor e no 
tempo restante. 
Segundo a Cartilha do Mutuário, é o mais antigo dos sistemas adotados 
no país, e funda-se no princípio que durante os primeiros três quartos do contrato 
pagar-se-ão somente juros e no quarto final do contrato far-se-á a amortização do 
saldo devedor. 
No SAC – Sistema de Amortização Constante ou Hamburguês, toda 
parcela mensal do financiamento pago conterá o pagamento dos juros e a 
amortização de uma parte do capital mutuado. 
Já o SACRE – Sistema de Amortização Crescente, é uma variação do SAC 
e baseia-se no princípio inverso da PRICE, pois, mensalmente, aumenta a parcela 
da prestação paga destinada à amortização do saldo devedor. 
Outra questão importante é a que diz respeito à transferência do 
financiamento e os “contratos de gaveta”. A transferência do financiamento 
somente poderá ser feita perante o próprio agente financeiro, ou seja, para 
que uma pessoa possa transferir seu financiamento, é necessário que a Caixa 
Econômica Federal esteja ciente e concorde com esta transferência. 
Em razão da transferência trazer reajuste no valor do financiamento (2%) 
e também aumento do valor da parcela (20%), que terá que ser assumido pelo 
novo mutuário, as pessoas criaram os famosos “contratos de gaveta”. 
Eles são chamados assim, justamente porque o agente financiador não 
toma conhecimento de sua existência e ele, a princípio, vale entre as pessoas que 
o assinaram. 
Inclusive, caso venha a ocorrer o falecimento do “mutuário oficial”, ou 
seja, daquele que assinou o contrato perante o agente financiador, o portador do 
contrato de gaveta poderá exigir dos herdeiros que transfiram o imóvel para o 
seu nome, tão logo esteja quitado o financiamento. 
Porém, a aceitação “obrigatória” destes contratos tem sido reconhecida 
por Medidas Provisórias e pela Lei nº 10.500/00. Também nos tribunais já é 
reconhecida a validade destes contratos perante o agente financiador, sem que 
haja acréscimo, inclusive possibilitando a revisão judicial dos mesmos. 
Neste tipo de contrato, também conhecido como “contrato de compra 
das chaves” o financiamento continua em nome do mutuário original e o “novo” 
devedor continua a pagar as parcelas normalmente, só que em nome daquele. 
TÓPICO 2 | FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOTEAMENTOS
79
Ao final do contrato se faz a transferência do imóvel quitado para o “novo 
dono”. 
Extraímos da Cartilha do Mutuário alguns cuidados que você, ou seu 
cliente devem observar se for assinar um contrato de gaveta: 
AQUISIÇÃO DE UM IMÓVEL FINANCIADO POR “CONTRATO DE 
GAVETA”
Se você for adquirir um imóvel que esteja financiado, através de ‘contrato 
de gaveta’ peça ajuda de um profissional para a elaboração do contrato, para 
que você não corra risco de perder o imóvel caso o titular venha a falecer ou 
caso você atrase algumas parcelas, e para que você possa representar o titular 
perante o agente financeiro, os órgãos estaduais e municipais e perante os 
condomínios e também, na hipótese de ajuizamento de ações revisionais fique 
garantida a devolução de valores a você, que arcou com o pagamento das 
prestações. 
VENDA DE UM IMÓVEL FINANCIADO POR “CONTRATO DE 
GAVETA” 
Se você for vender um imóvel e transferir o financiamento mediante 
‘contrato de gaveta’, exija do comprador garantias para o pagamento da dívida 
e certifique-se da idoneidade do mesmo, porque é seu nome que vai aparecer 
perante o agente financeiro e caso o ‘gaveteiro’ não pague é o seu nome que vai 
para o SPC, SERASA e CADIN. 
FONTE: Cartilha do Mutuário. Disponível em: <http://www.abmh.org.br/pdf/cartilhas/Cartilha_
Mutuario_ed4.pdf>. Acesso em: 14 mar. 2008. 
Enfim, é sempre prudente a inclusão de cláusula no sentido de exigir a 
transferência do imóvel tão logo seja quitado o financiamento. Como sempre, a 
consulta a um advogado para redigir o contrato e garantir a validade do negócio 
é essencial. 
DICAS
Caro(a) acadêmico(a)! Para aprofundar o seu aprendizado, sugerimos a leitura 
completa da Cartilha do Mutuário no site: <www.abmh.org>.
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
80
2.3 CARTEIRA HIPOTECÁRIA
É um financiamento com condições mais livres do que as do Sistema 
Financeiro da Habitação (SFH), uma vez que os recursos utilizados são do 
próprio banco. O valor dos imóveis tende a ser maior e não há limite do quanto 
pode ser financiado e nem do prazo. Os juros são os mais altos do mercado, em 
torno dos 15% ao ano e há a prática de capitalização de juros. 
FONTE: Associação dos Mutuários e Moradores das Regiões Sul e Sudeste (AMM). 
2.4 FINANCIAMENTO DIRETO COM A CONSTRUTORA
Segundo a Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, nesta 
espécie de financiamento, o imóvel é adquirido na planta e “é firmado um 
contrato em que o preço do imóvel é dividido em parcelas durante a construção e 
após a entrega do habite-se, normalmente em prazos de 60 meses” (CONSULTOR 
JURÍDICO, 2004). Nesta espécie de financiamento, há vantagens e desvantagens: 
a vantagem que se tem é poder comprar o imóvel com deságio, ou seja, como o 
pagamento do preço é feito durante a construção, o preço final do imóvel sai mais 
barato e em geral, quando o imóvel fica pronto ele vale mais do que o preço pago 
pelo comprador. 
A desvantagem deste sistema também é a demora de dois a três anos para 
entrar no imóvel,além do risco da construtora vir a falir. 
 
Porém, ainda conforme a citada Associação, devem-se tomar algumas 
cautelas, que podemos resumir da seguinte forma: 
• Verificar antes se a construtora é séria, visitando obras já entregues. 
• Consultar junto ao Fórum se não há ações requerendo a falência da construtora 
ou que apontem que ela não honra seus compromissos. 
• O comprador também deve guardar todos os panfletos de propaganda. 
• Exigir que no contrato sejam discriminados os padrões de materiais que serão 
empregados na obra, prazo máximo para entrega, a possibilidade de rescisão 
do contrato e devolução dos valores pagos, entre outras condições previstas no 
contrato. 
• Consultar o PROCON para saber se a empresa respeita os consumidores. 
TÓPICO 2 | FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOTEAMENTOS
81
2.3 CARTEIRA HIPOTECÁRIA
2.4 FINANCIAMENTO DIRETO COM A CONSTRUTORA
2.5 PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR)
Também extraímos do site da Associação Brasileira de Mutuários da 
Habitação o conceito do Programa de Arrendamento Residencial (PAR). 
Este programa funciona de forma semelhante a um leasing de automóvel: 
“o banco aluga um imóvel por dez anos e, ao final deste prazo, você tem a 
oportunidade de comprar o imóvel, pagando um valor estipulado inicialmente de 
cerca de 20% do preço do imóvel, corrigido, à vista” (CONSULTOR JURÍDICO, 
2004). 
Também, neste programa há vantagens e desvantagens. A vantagem é 
poder usufruir o imóvel de imediato, pagando um valor equivalente ao aluguel. 
“A desvantagem é que, uma vez não pagas mais de três parcelas, o ocupante do 
imóvel é despejado e perde tudo que pagou” (CONSULTOR JURÍDICO, 2004). 
Também há o problema do Valor Residual Garantido (VRG), que será o 
valor pago ao final do contrato para ter o imóvel para si. 
Este valor deve ser de 20% do valor do imóvel original, mas deverá 
ser pago à vista no final do contrato de locação, que será firmado com 
prazo de 10 a 15 anos. Se este VRG for diluído durante as parcelas 
do aluguel, a título de antecipação da opção de compra, este último 
problema pode ser superado (CONSULTOR JURÍDICO, 2004). 
Quem escolher o PAR deve ficar atento para o preço de mercado do imóvel, 
bem como as condições do contrato, pois a ideia é ter uma efetiva e possível opção 
de compra ao final do prazo de aluguel, pagando um preço justo pela opção de 
compra (CONSULTOR JURÍDICO, 2004). 
3 DICAS PARA EVITAR PROBLEMAS NO FINANCIAMENTO DE 
UM IMÓVEL
Segundo a ABMH – Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação, 
que elaborou a cartilha do mutuário, ao se financiar um imóvel, deve-se tomar 
alguns cuidados, que você, futuro profissional das intermediações imobiliárias, 
precisa conhecer.
Procure um imóvel que atenda as suas necessidades atuais. Por exemplo, 
se você é casado e tem um filho, então, não compre um imóvel de três quartos. 
Lembre-se que o dinheiro do financiamento conta juros e, por isto, não tome um 
empréstimo para comprar uma coisa além de suas necessidades e possibilidades. 
Compre e pague um imóvel primeiro e depois parta para um maior. 
Use todo o saldo que você tiver no FGTS como entrada, diminuindo 
o valor financiado. Se possível, poupe por um ano o valor equivalente ao que 
pagaria no financiamento. 
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
82
Usando este valor poupado como entrada, você reduz dois anos de 
financiamento ou diminui, em muito, o valor das prestações mensais. 
Não comprometa mais do que 15% de sua renda com a primeira 
prestação. Isto lhe dá uma folga para que, durante o financiamento, ele venha 
a comprometer até 30% sem lhe tornar um inadimplente. 
A cada dois anos, saque seu FGTS e amortize parte do saldo devedor 
para se livrar mais rápido da dívida. Este prazo é o mínimo permitido por lei. 
Sempre que tiver dinheiro sobrando, decorrente de férias vencidas, 13º 
salário ou outros, use-os para amortizar o saldo devedor do financiamento. 
Não compensa você manter uma poupança, por exemplo, se você receberá TR 
+ 6% ao ano de correção e juros, enquanto estará pagando TR + 8 a 12% ao ano 
no seu contrato de financiamento. 
Basicamente, você tem que lembrar que um financiamento é empréstimo 
de dinheiro a juros e, quanto menos empréstimo você pegar, quanto mais 
rápido você devolver o dinheiro emprestado, menos juros irá pagar.
FONTE: Disponível em: <http://www.conjur.com.br/2004-jun-23/associacao_mutuarios_lanca_
manual_casa_propria?pagina=5>. Acesso em: 16 jul. 2013. 
Outras dicas interessantes são as fornecidas pela Associação Brasileira de 
Moradores e Mutuários: 
• Analisar a proposta de financiamento de vários agentes financeiros. 
• Procurar um especialista da área para analisar a proposta escolhida. 
• Verificar as condições do financiamento: taxa de juros, prazo de amortização, 
sistema de amortização, saldo residual. 
• Verificar junto ao Agente Financeiro a possibilidade de acordo em caso de 
desemprego ou diminuição de renda. 
• Procurar não assumir prestação que ultrapasse 20% de sua renda mensal. 
• Escolher o menor prazo possível no qual consiga arcar com as prestações. 
FONTE: Disponível em: <http://www.abmm.org.br/sites/arquivos/downloads/guia_abmm>. 
Acesso em: 19 maio 2013. 
Caro(a) acadêmico(a)! Quer saber mais sobre financiamentos imobiliários 
e dicas sobre o assunto? Então sugerimos que conheça o site da Associação dos 
Mutuários e Moradores das Regiões Sul e Sudeste do Brasil. <http://www.ammrs.
com.br/>.
TÓPICO 2 | FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOTEAMENTOS
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4 UTILIZAÇÃO DO FGTS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL 
RESIDENCIAL
Segundo informações colhidas do site da Caixa Econômica Federal, são as 
seguintes as hipóteses em que o FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço 
pode ser utilizado na aquisição de imóveis: 
Na aquisição de imóvel residencial urbano concluído: 
• Pagamento parcial ou total do preço de aquisição do imóvel. 
• Pagamento de lance na obtenção da Carta de Crédito ou como 
complementação do valor da Carta de Crédito para pagamento da parcela 
de recursos próprios, quando o consorciado permanecer com saldo devedor 
na Administradora de Consórcio devidamente habilitada pelo BACEN a 
operar com “Consórcio de Imóveis”. 
Na construção de imóvel residencial urbano: 
• Financiamento da construção de imóvel residencial urbano. 
• Como parte ou valor total dos recursos próprios do proponente. A 
operação é realizada somente se for vinculada a um financiamento ou a um 
programa de autofinanciamento contratado com Construtora, Cooperativa 
Habitacional, Administradora de Consórcio Imobiliário ou Construtor 
pessoa física. 
FONTE: Disponível em: <www.caixa.gov.br/habitacao/aq_imv_fgts/index.asp>. Acesso em: 20 
mar. 2013.
Outras informações referentes a esta utilização, tais como impedimentos, 
limites e características do imóvel a ser adquirido, podem ser colhidas do site da 
Caixa Econômica Federal. 
No quadro sinótico a seguir, podemos conhecer estas informações: 
Impedimentos
(O FGTS não poderá ser utilizado nestes 
casos) 
• Nova utilização para aquisição do mesmo 
imóvel, antes de completados três anos desde 
a última utilização para aquisição/construção.
• Aquisição/construção de imóvel comercial.
• Reforma, ampliação e/ou melhoria de imóvel 
residencial ou comercial.
• Realização de infraestrutura interna.
• Aquisição de lotes e terrenos.
• Aquisição de moradia para familiares,
dependentes ou terceiros.
QUADRO 2 – CONDIÇÕES PARA UTILIZAÇÃO DO FGTS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL 
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
84
Localização do imóvel
• No município em que o proponente exerça a sua 
ocupação principal, ou em município limítrofe ou 
integrante da respectiva região metropolitana.
• No município em que o proponente comprovar 
que já reside há pelo menosum ano.
Imóvel residencial concluído. O valor 
do FGTS, acrescido do financiamento/
autofinanciamento ou da Carta de 
Crédito do consórcio, quando houver, 
não pode exceder ao menor dos seguintes 
valores
• Valor da avaliação efetuada pela CAIXA.
• Valor de compra e venda.
Na construção de imóvel residencial
• Valor da avaliação efetuada pela CAIXA.
• Valor de compra e venda, ou custo total da obra.
• Somatório dos valores das etapas do
cronograma físico-financeiro.
Condições Básicas do Titular da conta 
do FGTS
Não ser promitente comprador ou proprietário de 
imóvel residencial, concluído ou em construção, 
financiado pelo SFH, em qualquer parte do 
território nacional.
Não ser promitente comprador ou proprietário de 
imóvel residencial concluído ou em construção:
• 1. No município em que exerça sua
ocupação principal, nos municípios limítrofes e 
na região metropolitana.
• 2. No atual município de residência.
Comprovar tempo de trabalho mínimo de três 
anos sob regime do FGTS.
Condições Básicas do Imóvel
• Ter valor de avaliação na data da contratação 
de até R$ 350.000,00.
• Ser residencial urbano.
• Apresentar, na data da avaliação, plenas 
condições de habitabilidade e ausência de vícios 
de construção.
• Não ter sido objeto de utilização do FGTS em 
aquisição anterior ou liberação da última parcela 
de construção há menos de três anos.
• Estar devidamente matriculado no Cartório de 
Registro de Imóveis de sua circunscrição.
Condições excepcionais quanto à 
propriedade de imóvel residencial 
urbano. Também podem utilizar os 
recursos da conta vinculada do FGTS 
os trabalhadores enquadrados nas 
situações a seguir
• Detentor de fração ideal igual ou inferior à 40%.
• Propriedade de fração ideal do mesmo imóvel 
concluído.
• Separado judicialmente e que tenha perdido o 
direito de residir no imóvel de sua propriedade.
• Usufrutuário se renunciar expressamente a 
essa condição.
• Nu-Proprietário exclusivamente para aquisição 
de outro imóvel.
• Venda e compra simultânea.
Valor máximo do imóvel R$ 350.000,00
FONTE: Disponível em: <www.caixa.gov.br/habitacao/aq_imv_fgts/index.asp>. Acesso em: 20 
mar. 2008
TÓPICO 2 | FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOTEAMENTOS
85
Impedimentos (O FGTS não poderá ser utilizado nestes casos):
 
• Nova utilização para aquisição do mesmo imóvel, antes de completados três 
anos desde a última utilização para aquisição/construção. 
• Aquisição/construção de imóvel comercial. 
• Reforma, ampliação e/ou melhoria de imóvel residencial ou comercial. 
• Realização de infraestrutura interna. 
• Aquisição de lotes e terrenos. 
• Aquisição de moradia para familiares, dependentes ou terceiros. 
Localização do imóvel 
• No município em que o proponente exerça a sua ocupação principal, ou em 
município limítrofe ou integrante da respectiva região metropolitana. 
• No município em que o proponente comprovar que já reside há pelo menos 
um ano. 
Imóvel residencial concluído 
O valor do FGTS, acrescido do financiamento/autofinanciamento ou da 
Carta de Crédito do consórcio, quando houver, não pode exceder ao menor dos 
seguintes valores: 
• Valor da avaliação efetuada pela CAIXA. 
• Valor de compra e venda. 
5 PRINCÍPIOS APLICÁVEIS AOS FINANCIAMENTOS 
IMOBILIÁRIOS, APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO 
CONSUMIDOR E REVISÃO DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS
Os contratos de financiamento imobiliário têm sido objeto de grandes 
discussões judiciais que visam sua revisão e a aplicação do Código do 
Consumidor a estes contratos, uma vez que em muitos casos o mutuário tem 
ficado desprotegido frente aos agentes financeiros. 
Em decisão do Superior Tribunal de Justiça (Recurso Especial 101.061), 
trazida por Oliveira (2004, p. 119), já determinou que nos contratos regidos pelo 
Sistema Financeiro de Habitação, além dos princípios gerais (ex.: probidade e 
função social), devem ser observados, resumidamente, os seguintes princípios: 
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
86
• transparência: significa a informação clara e correta à lealdade das partes; 
• as regras do Sistema Financeiro da Habitação, além de serem obrigatórias, 
devem ser interpretadas com atendimento às necessidades do mutuário, sem 
afetar sua segurança jurídica, saúde e dignidade; 
• deve-se considerar a vulnerabilidade do mutuário, ou seja, deve-se levar em 
consideração a condição de mais fraco do mutuário em face ao mutuante; 
• os princípios da boa fé e equidade devem prevalecer na formação do contrato; 
• as prestações devem ser reajustadas pelo plano de equivalência salarial, 
vinculando-se aos vencimentos da categoria profissional do mutuário. 
Não há mais dúvida de que o Código do Consumidor se aplica aos 
contratos bancários, conforme, aliás, já reconheceu o Superior Tribunal de Justiça, 
através da Súmula 245. Este entendimento predominante possibilita a garantia 
de um tratamento mais igualitário entre as partes, evitando os abusos que muitas 
vezes são cometidos pelos bancos. 
Sendo assim, o devedor poderá ingressar na justiça e discutir, por exemplo: 
o valor da prestação; a retirada do seu nome do SPC, Serasa e outros, a revisão 
ou cancelamento de cláusulas abusivas; a redução de juros ou retirada dos juros 
sobre juros (anatocismo); a forma de amortização do saldo devedor e a utilização 
de índices incorretos. 
6 LOTEAMENTO
Os loteamentos surgiram em razão do crescimento populacional, que 
gerou a necessidade de se parcelar o solo urbano e assim acomodar mais pessoas. 
Neste tópico, vamos conhecer a legislação específica sobre os loteamentos 
e os requisitos que são necessários para que os loteamentos sejam considerados 
regulares. 
A legislação é bastante exigente e detalhada, punindo o responsável 
pela sua infração com multa e até criminalmente. Iniciaremos pelo conceito de 
loteamento. 
Os loteamentos são divisões do solo urbano em partes que se chamam 
“lotes”, que são vendidos. Neles se implantam a infraestrutura necessária para 
possibilitar a construção. São regidos pela Lei nº 6.766/79. 
O art. 2º, § 1º da Lei nº 6.766/79, define o loteamento como sendo “[...] 
a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas 
vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou 
ampliação das vias existentes”. 
TÓPICO 2 | FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOTEAMENTOS
87
6 LOTEAMENTO
7 REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS À REGULARIDADE DO 
LOTEAMENTO
Inicialmente, pela simples leitura do art. 3º da Lei nº 6766/79, verificamos 
que não é qualquer terreno que pode ser loteado: 
Art. 3º - Somente será admitido o parcelamento do solo para fins 
urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização 
específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei 
municipal. (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785, 29.1.99). 
Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo: 
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as 
providências para assegurar o escoamento das águas; 
II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à 
saúde pública, sem que sejam previamente saneados; 
III - em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por 
cento), salvo se atendidas exigências específicas das autoridades 
competentes; 
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a 
edificação; 
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição 
impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção (BRASIL, 
1979). 
Os requisitos mínimos para a implantação de um loteamento e sua 
regularização também são trazidos pela Lei nº 6.766/79, em seu artigo 4º: 
Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: 
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de 
equipamentourbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso 
público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo 
plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se 
situem; (NR) (Redação dada pela Lei nº 9.785,29.1.99). 
II - os lotes terão área mínima de 125 m2 (cento e vinte e cinco metros 
quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando a 
legislação estadual ou municipal determinar maiores exigências, ou 
quando o loteamento se destinar a urbanização específica ou edificação 
de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente aprovados 
pelos órgãos públicos competentes; 
III - ao longo das águas correntes e dormentes e das faixas de domínio 
público das rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatória a reserva de 
uma faixa non edificandi de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo 
maiores exigências da legislação específica; 
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes 
oficiais, existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia 
local (BRASIL, 1979). 
88
RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico, você teve a oportunidade de estudar vários aspectos 
importantes referentes aos financiamentos imobiliários e loteamentos, 
conforme resumo a seguir: 
• Há várias espécies de financiamentos imobiliários. 
• Os financiamentos imobiliários utilizam vários sistemas de amortização, tais 
como SFA.
• Sistema Francês de Amortização, conhecido como “Tabela Price”, SAC – 
Sistema de Amortização e o SACRE – Sistema de Amortização Crescente. 
• O FGTS pode ser utilizado na aquisição de imóveis, em condições específicas. 
• O Código do Consumidor se aplica aos financiamentos imobiliários. 
• Como se deu a origem dos loteamentos. 
• Seu conceito e divisão - “lotes”. 
• Os requisitos de regularidade do loteamento. 
• Como se regulariza um loteamento. 
• Passos simplificados para criação de um loteamento regular. 
89
AUTOATIVIDADE
Caro(a) acadêmico(a), você compreendeu bem a diferença entre as espécies de 
financiamento imobiliário e como se institui e regulariza um loteamento? Então 
faça os exercícios abaixo:
1 Responda às seguintes perguntas: 
a) Qual é o papel da Caixa Econômica Federal no SFH? 
b) Quais são os principais recursos que alimentam o SFH? 
c) Cite cinco tipos de financiamento imobiliário. 
d) Enumere os sistemas de amortização do saldo devedor nos financiamentos 
imobiliários. 
e) Cite três princípios que devem estar presentes nos contratos de financiamento 
imobiliário. 
f) O Código de Defesa do Consumidor se aplica aos contratos imobiliários? 
Explique. 
g) Qual é a principal diferença entre alienação fiduciária de imóvel e hipoteca? 
h) Explique como funciona a alienação fiduciária de imóveis e também quem é 
o fiduciário e o fiduciante. 
2 Para fixar seus conhecimentos sobre loteamento preencha os espaços a 
seguir: 
a) Os loteamentos são regidos pela Lei _________, conhecida como Lei de 
Parcelamento do Solo Urbano. Podem ser considerados como uma divisão 
de uma gleba de terras, destinadas à ________________. Os loteamentos 
devem atender a alguns requisitos, no que diz respeito a _____ destinadas a 
sistemas de circulação e implantação de equipamento urbano e comunitário, 
proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor, ou 
aprovada em lei municipal. 
b) Os lotes, que não poderão ser vendidos antes da regularização do loteamento, 
terão área mínima de ______ m2 e frente mínima de _____metros, como regra 
geral. 
90
c) Para que o loteamento seja regular, devem-se seguir os seguintes passos: 
1º) ______________________________________________________________
2º) ______________________________________________________________
3º) ______________________________________________________________ 
4º) ______________________________________________________________
5º) ______________________________________________________________
6º) ______________________________________________________________
91
TÓPICO 3
ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E CONSÓRCIO 
PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
UNIDADE 2
1 INTRODUÇÃO
Este tópico trará importantes considerações sobre a alienação fiduciária 
em garantia que é muito utilizado no ramo imobiliário, como alternativa aos 
financiamentos bancários que estudamos no item anterior.
2 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL
A palavra “fidúcia” pode ser traduzida por “confiança”. O sistema de 
alienação fiduciária, que foi criado pela Lei nº 9154/97, é uma espécie de garantia 
imobiliária, sendo definido pela própria lei em seu art. 22, como sendo “o negócio 
jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a 
transferência, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. 
Explicando: neste contrato, a propriedade do imóvel financiado ficará 
com o credor (ex.: construtora) que é chamado de fiduciário. O devedor, chamado 
fiduciante, somente terá direito a esta propriedade quando quitar a dívida. 
Caso o devedor não pague a dívida, a propriedade ficará consolidada 
em nome do credor (art. 26 da Lei nº 9154/97), que é em nome de quem ficará 
registrada a propriedade no registro de imóveis. 
O contrato pode ser elaborado em instrumento público (escritura pública 
lavrada no tabelionato) ou por instrumento particular. 
ESTUDOS FU
TUROS
Estes conceitos serão importantes quando estudarmos os requisitos do contrato 
de alienação fiduciária de imóvel, na disciplina “Elaboração e Administração de Contratos”.
92
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
A propriedade fiduciária ficará constituída com o registro no registro 
imobiliário. 
Neste momento, o fiduciante (devedor) passa a ser o possuidor direto, 
enquanto o fiduciário (credor) fica com a posse indireta do imóvel. (art. 23, 
parágrafo único da Lei nº 9154/97). 
Se o devedor pagar o total da dívida, a propriedade fiduciária será extinta 
e o devedor, apresentando prova da quitação, poderá pedir o registro do imóvel 
em seu nome. 
Porém, se não pagar, será notificado para “purgar a mora”, o que significa 
“regularizar a situação, pagando o atrasado”. Se não o fizer, a propriedade 
volta para o fiduciário, que, após 30 dias, deverá levar o imóvel a leilão público, 
conforme exige o art. 27 da Lei nº 9154/97. 
Como já dissemos antes, a alienação fiduciária é uma espécie de garantia 
como a hipoteca. Porém, com ela não se confunde, porque a hipoteca é um direito 
de garantia sobre o bem de terceiro (devedor), enquanto a alienação fiduciária é 
uma garantia sobre o bem do próprio credor, uma vez que o devedor terá direito 
a ele, caso pague o total do financiamento. 
3 MODELO DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE 
BEM IMÓVEL (CONFORME LEI Nº 9.514/97)
CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL 
(LEI Nº 9.514/97)
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES CONTRATANTES 
FIDUCIÁRIA: (Nome da FIDUCIÁRIA), C.N.P.J nº ___________, 
com Inscrição Estadual nº ___________, sediada na Rua ___________, nº ____, 
bairro ___________, Cidade ___________, CEP nº ___________, no Estado 
_____, devidamente representada neste ato por (nome do representante legal 
da FIDUCIÁRIA), (Nacionalidade), (Estado civil), (Profissão), Carteira de 
Identidade nº ___________ e C.P.F. nº ___________, residente e domiciliado 
na Rua ___________, nº _____, bairro ___________, Cidade ___________, CEP 
nº _____, no Estado _____, que a este subscreve. 
FIDUCIANTE: (Nome completo do FIDUCIANTE), (Nacionalidade), 
(Estado civil) (Profissão), Carteira de Identidade nº ___________ e C.P.F. nº 
___________, residente e domiciliado na Rua ___________, nº _____, bairro 
___________, Cidade ___________, CEP nº ___________, no Estado ______; 
(1).
TÓPICO 3 | ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E CONSÓRCIO PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
93
AVALISTA 1: (Nome completodo avalista 1), (Nacionalidade), 
(Estado civil) (Profissão), Carteira de Identidade nº ___________ e C.P.F. nº 
___________, residente e domiciliado na Rua ___________, nº ____, bairro 
___________, Cidade ___________, CEP nº ___________, no Estado _____. 
AVALISTA 2: (Nome completo do avalista 2), (Nacionalidade), 
(Estado civil) (Profissão), Carteira de Identidade nº ___________ e C.P.F. nº 
___________, residente e domiciliado na Rua ___________, nº ____, bairro 
___________, Cidade ___________, CEP ___________, no Estado ____. 
As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado o presente 
Contrato de Compra e Venda de Imóvel com Alienação Fiduciária (2), que se 
regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições de preço, forma e termo de 
pagamento descritas no presente. 
DO OBJETO DO CONTRATO 
Cláusula 1ª O presente instrumento tem como OBJETO o 
financiamento para a aquisição pelo FIDUCIANTE do seguinte bem 
imóvel ___________ (Descrever o bem a ser adquirido), mediante contrato 
de compra e venda firmado com a vendedora ___________ (Denominação 
ou Razão Social da firma vendedora do bem objeto do contrato), C.N.P.J 
nº ___________, situada na Rua ___________, nº ____, Cidade ___________, 
no Estado ____, pela quantia de R$ _______ (Valor total do bem). 
 
Parágrafo primeiro: Para a realização do financiamento determinado no 
caput da presente cláusula, a FIDUCIÁRIA depositará o valor integral 
do preço do bem, R$ ___________ (valor expresso), na seguinte conta 
do FIDUCIANTE, conta nº ___________, Banco ________, Agência 
___________, no prazo de _____ dias após a assinatura do presente contrato. 
 
Parágrafo segundo. O pagamento pelo FIDUCIANTE do financiamento 
recebido, ocorrerá nos termos do disposto nas cláusulas 3ª e 4ª deste instrumento. 
Parágrafo terceiro: Este contrato reger-se-á pelos ditames do Código Civil, Lei 
10.406/02, da Lei nº 9.514/97, que dispõe acerca do Sistema de Financiamento 
Imobiliário, com as alterações introduzidas pela Medida Provisória nº 221/34, 
bem como do Decreto-Lei nº 911, que trata da Alienação Fiduciária.
DA ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA 
Cláusula 2ª: A fim de oferecer garantia das obrigações principais 
e acessórias constantes deste instrumento, o FIDUCIANTE transfere à 
FIDUCIÁRIA, em alienação fiduciária, o bem imóvel identificado na 
cláusula 1ª deste contrato.
 
Parágrafo primeiro: Nos termos do art. 23 da Lei nº 9.514, a fim de se 
constituir a propriedade fiduciária do imóvel descrito na cláusula anterior, 
proceder-se-á ao registro do presente contrato no competente Registro de 
Imóveis, junto à escritura do referido imóvel. 
94
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
Parágrafo segundo: O registro referido no parágrafo anterior será 
realizado até (.....) após sua assinatura pelas partes. 
DO VALOR DA DÍVIDA E ENCARGOS 
Cláusula 3ª: A FIDUCIÁRIA entregará ao FIDUCIANTE, 
através de cheque (Dados e o nome do banco) ou carta de crédito, 
o valor de R$ _____ (Valor Expresso), a ser utilizado no pagamento 
do valor do bem identificado na cláusula 1ª, e que passará a ser 
devido pelo FIDUCIANTE, como principal, à FIDUCIÁRIA. 
 
Cláusula 4ª: O FIDUCIANTE, por meio deste, confirma-se como devedor 
da FIDUCIÁRIA pelo valor que desta recebeu, consoante determinação 
da cláusula anterior, obrigando-se desde já a se submeter aos seguintes 
acréscimos: juros, comissões, correção monetária, imposta sobre operações 
financeiras incidente sobre este instrumento. 
DAS PRESTAÇÕES E DO PAGAMENTO 
Cláusula 5ª: O valor, totalizando o principal e encargos, fixados nas 
cláusulas 3ª e 4ª, serão pagos pelo FIDUCIANTE em _____ prestações, iguais, 
sucessivas e mensais, vencendo-se a primeira no dia _____, e as demais 
parcelas, em dia igual, nos meses subsequentes ao vencimento da primeira. 
Cláusula 6ª: Como forma de controlar o pagamento das parcelas 
devidas pelo FIDUCIANTE, a FIDUCIÁRIA emitirá em seu favor um 
boleto contendo avisos-recibos para cada uma das prestações definidas neste 
instrumento, devendo referido boleto ser apresentado pelo FIDUCIANTE 
quando for efetuar o pagamento de cada parcela, que deverá ser realizado nas 
seguintes instituições: (Local ou instituições financeiras onde o pagamento 
deverá ser efetuado). A quitação se dará por autenticação mecânica, 
equivalendo-se a cada uma das prestações pagas.
Cláusula 7ª: Com o pagamento da dívida e demais encargos, definidos 
nas cláusulas 3ª e 4ª deste contrato, resolvem-se, consoante determinação do 
art. 25 da Lei nº 9.514/97, a propriedade fiduciária do imóvel. 
Parágrafo primeiro: No prazo de trinta dias, a contar da data de 
liquidação da dívida, o FIDUCIÁRIO fornecerá o respectivo termo de 
quitação ao FIDUCIANTE, sob pena de multa em favor deste, equivalente a 
meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato. 
Parágrafo segundo: À vista do termo de quitação de que trata o 
parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o 
cancelamento do registro da propriedade fiduciária. 
TÓPICO 3 | ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E CONSÓRCIO PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
95
DA INADIMPLÊNCIA E DA MORA 
Cláusula 8ª: Se vencida, e não quitada qualquer das 
parcelas do financiamento, constituído em mora o FIDUCIANTE, 
consolidar-se-á, nos termos dispostos no parágrafo primeiro da 
presente cláusula a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. 
 
Parágrafo primeiro: Após o prazo de ____ do seu vencimento, o FIDUCIANTE 
será intimado, a requerimento da FIDUCIÁRIA, pelo oficial do competente 
Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida 
e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as 
penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive 
tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das 
despesas de cobrança e de intimação, consoante determinação do art. 26, § 
1º, da Lei nº 9.514/97. 
Parágrafo segundo: Purgada a mora no Registro de Imóveis, 
convalescerá o contrato de alienação fiduciária. 
Parágrafo terceiro: Responde o FIDUCIANTE pelo pagamento 
dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros 
encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja 
posse tenha sido transferida para a FIDUCIÁRIA, nos termos desta 
cláusula, até a data em que a FIDUCIÁRIA vier a ser imitido na posse. 
 
 Parágrafo quarto: Decorrido o prazo de que trata o parágrafo 1º deste 
contrato, sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de 
Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do 
imóvel, da consolidação da propriedade em nome da FIDUCIÁRIA, à vista 
da prova do pagamento por esta, do imposto de transmissão inter vivos. 
Cláusula 9ª: Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, a 
FIDUCIÁRIA, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que 
trata o parágrafo quarto da cláusula anterior, promoverá leilão público para 
a alienação do imóvel, de acordo com o procedimento determinado pelo art. 
27 da Lei nº 9.514/97, a fim de obter os valores compreendidos nas cláusulas 
3ª e 4ª deste instrumento, compreendidos os valores determinados no § 3º do 
referido art. 27. 
Parágrafo primeiro: Para efeito de venda em leilão público, 
considerar-se-á o valor mínimo do imóvel em R$ ________ (valor expresso), 
sendo lícita sua atualização de acordo com o valor de mercado à época do 
leilão. 
Parágrafo segundo: O FIDUCIANTE pagará à FIDUCIÁRIA, 
a título de taxa de ocupação do imóvel, por mês ou fração, valor 
correspondente a um por cento do valor a que se refere o parágrafo 
96
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
anterior, computado e exigível desde a data da alienação em leilão até 
a data em que a FIDUCIÁRIA vier a ser imitida na posse do imóvel. 
 
 Cláusula 10: Em ocorrendo a morado FIDUCIANTE, lhe serão 
cobrados, na data da quitação de sua dívida, encargos à taxa máxima que 
estiver sendo utilizada pela FIDUCIÁRIA e que, em hipótese alguma, será 
inferior às taxas estipuladas neste instrumento. 
DAS AÇÕES JUDICIAIS 
Cláusula 11: Ficarão à mercê da FIDUCIÁRIA, as ações e os direitos 
constantes no Decreto-lei nº 911, de 1969, bem como da lei 9.514, de 1997, e 
legislação posterior aplicável. 
Parágrafo único: Caso seja proposta a ação de cobrança, o 
FIDUCIANTE ficará, também, responsável pelo pagamento das custas, 
demais despesas e honorários de advogado.
DA QUITAÇÃO ANTECIPADA 
Cláusula 12: Excluindo a situação em que a rescisão antecipada for 
decorrente de inadimplência, a liquidação deste contrato, antes da data de 
seu vencimento, fica condicionada à concordância dada pela FIDUCIÁRIA. 
DOS AVALISTAS 
Cláusula 13: Os AVALISTAS se obrigam da mesma maneira que o 
FIDUCIANTE. 
DA RESCISÃO 
Cláusula 14: O descumprimento, por qualquer das partes, das 
cláusulas aqui constantes dará ensejo à rescisão do presente. 
DISPOSIÇÕES GERAIS 
Cláusula 15: Assegura-se ao FIDUCIANTE, enquanto adimplente, a 
livre utilização, por sua conta e risco, do imóvel objeto da alienação fiduciária; 
 
 Cláusula 16: Nos termos do art. 38 da Lei nº 9.514/97, o presente 
instrumento particular tem o caráter de escritura pública para todos os fins 
de Direito.
 
DO FORO 
Cláusula 17: Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do 
CONTRATO, as partes elegem o foro da comarca de ___________.
TÓPICO 3 | ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E CONSÓRCIO PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
97
Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente 
instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) 
testemunhas. 
(Local, data e ano).
(Nome e assinatura do Representante legal da FIDUCIÁRIA)
(Nome e assinatura do FIDUCIANTE)
(Nome e assinatura do Avalista 1)
(Nome e assinatura do Avalista 2)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 1)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 2)
NOTA 
1. Em se tratando de pessoa jurídica, após a denominação colocar: 
"C.N.P.J nº ___________, com Inscrição Estadual nº ___________, sediada na 
Rua ___________, nº ___, Bairro ___________, Cidade ___________, CEP nº 
___________, no Estado ____;" 
2. A Alienação Fiduciária rege-se pelos disposto no Decreto-lei nº 911 
de 01/10/1969. A lei nº 9514/97 trata da alienação fiduciária de coisa imóvel. 
3. Os possíveis contratantes foram alterados pela Medida Provisória 
nº 221 de 1º de outubro de 2004, no artigo 27 § único dando a seguinte redação: 
“A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou 
jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter 
como objeto bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do 
laudêmio se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário”. 
FONTE: Disponível em: <http://www.sitecontabil.com.br/modelos_contrato/0163.htm>. Acesso 
em: 12 jul. 2013.
DICAS
Como sugestão, que tal dar uma olhada no modelo de contrato de alienação 
fiduciária que segue a seguir?
98
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
DICAS
Caso queira uma obra sobre a matéria, veja: DANTZGER, Afrânio Carlos 
Camargo. Alienação fiduciária de bens imóveis. São Paulo: Método, 2005.
DICAS
Recomendamos os seguintes sites para de pesquisa: 
Associação Brasileira de Moradores e Mutuários – ABMM. Disponível em: <http://www.
abmm.org.br/sites/arquivos/downloads/guia_abmm.pdf>. Acesso em: 17 mar. 2013.
Associação dos Mutuários e Moradores das Regiões Sul e Sudeste do Brasil. Disponível em: 
<http://www.ammrs.com.br/>. Acesso em: 16 mar. 2013. 
Caixa Econômica Federal – CEF. Disponível em: <www.caixa.gov.br/habitacao/aq_imv_fgts/
index.asp>. Acesso em: 20 mar. 2013. 
Central Jurídica. Noções de Direito Civil – Doutrina. Disponível em: <http://www.
centraljuridica.com/doutrina/13/direito_civil/nocoes_de_ direito_civil.html>. Acesso em: 16 
mar. 2013. 
Universo Jurídico: Modelos de Contratos. Disponível em: <http://www.uj.com.br/
publicacoes/contratos/default.asp?action=contrato&idcontrato=370>. Acesso em: 27 mar. 
2013. 
W S: Corretor de Imóveis. Disponível em: <http://www.imoveisws.cim.br>. Acesso em: 16 
mar. 2013. 
Moisés Marinho: Consultoria Imobiliária. Disponível em: <http://moisesmarinho.tripod.
com>. Acesso em: 17 mar. 2013.
4 CONSÓRCIO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS 
(CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO)
O Consórcio Imobiliário é também bastante utilizado no ramo imobiliário, 
seja para adquirir, construir ou reformar um imóvel novo ou usado.
Conforme Gabriela Ruic (2011), 
TÓPICO 3 | ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E CONSÓRCIO PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
99
A constante valorização dos imóveis residenciais tem deixado muita 
gente mais longe do sonho da casa própria. Uma das formas de 
concretizar a aquisição sem ter todo o dinheiro necessário no bolso 
tem sido os consórcios. De acordo com números da ABAC (Associação 
Brasileira de Administradoras de Consórcio), a modalidade de compra 
de imóveis cresceu cerca de 16% no primeiro semestre do ano e já 
representa quase 15% das vendas de imóveis no país. 
Segundo a autora, consórcio é a reunião de um grupo de pessoas físicas 
ou jurídicas que se autofinanciam. Cada cotista paga uma mensalidade por mês 
e nas assembleias mensais do grupo são realizados sorteios para definir qual 
participante será contemplado com a carta de crédito. Nos mesmos encontros, 
também é possível que outras pessoas deem lances para ter acesso a outras cartas 
de crédito, que ficará disponível a quem estiver disposto a fazer a melhor oferta.
Tanto instituições financeiras públicas ou privadas oferecem este produto 
aos consumidores.
Neste tipo de contrato (como acontece com os automóveis), 
é o consumidor que decide o valor da Carta de Crédito, e depois 
aguarda ser sorteado ou pode ofertar um lance fixo ou livre. 
O consórcio imobiliário é regido pela Lei nº 11.795/08 que entrou em vigor 
em 6 de fevereiro de 2009.
Podem ser administradoras de consórcio, as pessoas jurídicas que prestam 
os serviços de formação, organização e administração de grupos de consórcio, e 
suas atividades são fiscalizadas pelo Banco Central do Brasil (Bacen), que também 
é responsável por aplicar as penalidades cabíveis.
Do site da Caixa Econômica Federal, extraímos algumas vantagens da 
Contratação do Consórcio Imobiliário, resumidamente:
POR QUE ESCOLHER O CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO
Você pode usar o FGTS
O seu FGTS é aceito para complementar a compra do imóvel ou ofertar 
lance, obedecendo às regras estabelecidas pelo fundo.
É acessível a diversas faixas de renda
Cartas de Crédito com valores entre R$ 30 mil e R$ 700 mil, sendo que 
de R$ 30 mil a 60 mil as cotas estão disponíveis para grupos em andamento. 
Valores de parcelas sob consulta.
100
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
Você decide o que fazer
Após a contemplação você opta por comprar, construir ou reformar/ampliar 
o seu imóvel.
Formação rápida de grupos
A abrangência nacional do CONSÓRCIO IMOBILIÁRIO permite a 
formação rápida dos grupos.
A Carta de Crédito é atualizada pela variação do INPC, a cada 12 
assembleias.
Atualização da Carta de Crédito
Após a contemplação, enquanto você não utilizar a Carta de Crédito, 
ela será atualizada diariamente. Assim, não perde o poder de compra.
VANTAGENS
Pagamento embutido do lance
Utilize até 50% da Carta de Crédito vigente para pagamento do lance.
Conversão da Carta de Crédito
Você pode convertê-la em espécie, 180 dias após a contemplação. Basta 
quitar o saldo devedor.
Seguro com cobertura de morte ou invalidez total e permanente*
Para garantia das prestações futuras do consorciado contemplado ou 
não.
* Corresponde a 0,03863% do valor de categoria,que é igual à carta de crédito mais 
taxa de administração e fundo de reserva, cobrado mensalmente a partir da segunda 
parcela, corrigido anualmente pelo índice de correção da Carta de Crédito, durante a 
vigência do grupo. 
Seguro com cobertura de danos físicos ao imóvel**
Para garantir a integridade do bem dado em alienação.
** Corresponde a 0,01531% sobre o valor da avaliação do imóvel, cobrada a partir da 
lavratura da escritura do imóvel.
Disponível em: <http://www.caixaconsorcios.com.br/CaixaConsorcios/Produtos/ConsorcioImo-
biliario/contrato_adesao_imobiliario.pdf>. Acesso em: 28 maio 2013
TÓPICO 3 | ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E CONSÓRCIO PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
101
Ainda sobre o assunto, assinala Gabriela Ruic (2011) que o Consórcio 
Imobiliário, por “dispensar o pagamento de juros, consórcios são interessantes 
para quem não tem pressa para comprar imóvel, possui dinheiro suficiente para 
dar um lance ou tem sorte”.
IMPORTANT
E
É preciso ter muito cuidado na escolha da administradora, pois é ela que garantirá 
a segurança do consórcio!
Neste sentido, adverte a mesma autora, citando Paulo Rossi, presidente-
executivo da ABAC:
Para que uma administradora possa atuar no mercado, ela tem de ser 
devidamente registrada e aprovada pelo Banco Central (BC). 
Além de verificar a idoneidade da administradora junto ao BC, 
vale a pena checar nos órgãos de defesa do consumidor se constam 
reclamações contra a empresa. “Reclamações com relação a prazo de 
entrega da carta de crédito podem sinalizar a falta de saúde financeira 
do consórcio”, alerta Maria Inês Dolci, coordenadora institucional da 
ProTeste (Associação Brasileira de Defesa do Consumidor). 
Deve-se ter em mente que a administradora também escolhe seus 
cotistas. Isso acontece com base em avaliações do perfil de quem se 
inscreve para participar. 
“É preciso assinar uma proposta de adesão e se a administradora 
aprovar o cadastro, o consumidor estará apto para participar das 
assembleias, dar lances e realizar os pagamentos”, explica Rossi“ 
(RUIC, 2011).
É preciso lembrar que não há qualquer garantia de contemplação do 
consorciado antes do encerramento do grupo, como alerta a ABAC, e que os 
consórcios cobram taxas de adesão e administração, entre outras 
Dentre as possíveis estão o pagamento de fundo de reserva, que será 
usado para cobrir eventuais insuficiências do fundo comum; seguro 
prestamista, que quita a dívida no caso de morte ou invalidez do 
consorciado; e taxa de adesão ou antecipação da taxa de administração 
(GABRIELA RUIC, 2011).
É importante salientar, inclusive, que as administradoras têm liberdade 
para fixar a taxa de administração, conforme decisão do Superior Tribunal de 
Justiça (STJ):
102
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
Processo
AgRg no REsp 1115965 / RS
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL
2009/0005613-7
Relator(a)
Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA (1147)
Órgão Julgador
T3 - TERCEIRA TURMA
Data do Julgamento
11/04/2013
Data da Publicação/Fonte
DJe 16/04/2013
Ementa
AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL. CONSÓRCIO. 
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO. FIXAÇÃO. LIMITE SUPERIOR A 10% (DEZ 
POR CENTO).
AUSÊNCIA DE ILEGALIDADE E ABUSIVIDADE. LIVRE 
PACTUAÇÃO PELAS ADMINISTRADORAS. POSSIBILIDADE.
As administradoras de consórcio têm liberdade para fixar a respectiva 
taxa de administração, nos termos do art. 33 da Lei nº 8.177/91 e da Circular nº 
2.766/97 do Banco Central, não havendo falar em ilegalidade ou abusividade 
da taxa contratada superior a 10% (dez por cento), na linha dos precedentes 
desta Corte Superior de Justiça [...] 2. Agravo regimental não provido. [...] "É 
devida a restituição de valores vertidos por consorciado desistente ao grupo 
de consórcio, mas não de imediato, e sim em até trinta dias a contar do prazo 
previsto contratualmente para o encerramento do plano" (Resp. n. 1.119.300/
RS, Relator Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado 
em 14/4/2010, DJe 27/8/2010).
3. Conforme entendimento firmado pela Segunda Seção desta Corte 
Superior, as administradoras de consórcio possuem liberdade para fixar a 
respectiva taxa de administração, nos termos do art. 33 da Lei n. 8.177/1991 
e da Circular n. 2.766/1997 do BACEN. AgRg no AgRg no AREsp 100871 / SP
FONTE: Disponível em: <www.stj.jus.br>. Acesso em: 30 maio 2013.
TÓPICO 3 | ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E CONSÓRCIO PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
103
FONTE: Disponível em: <www.stj.jus.br>. Acesso em: 30 maio 2013.
DICAS
 Caso queira se aprofundar no estudo deste tema, sugerimos os seguintes 
sites:
ABAC - Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios: tel. (11) 3231-5022 (horário 
comercial).
Banco Central do Brasil - no site <www.bcb.gov.br>. ou tel. 0800 979 2345 (horário 
bancário). Disponível em: <http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/imoveis/noticias/os-
pros-e-contras-dos-consorcios-de-imoveis?>. 
Do site da ABAC podemos ver o passo a passo do consórcio imobiliário:
1° Passo
Sistema de
Consórcio
2° Passo
Banco Central
do Brasil
3° Passo
Administradoras
de Consórcio
4° Passo
ABAC / SINAC
5° Passo
Recomendações 
para compra
da cota
6° Passo
Recomendações 
Compra da Cota
Contemplada
7° Passo
Formas de 
Participação
8° Passo
Prazos de 
Duração
9° Passo
Prestações
10° Passo
Antecipações 
de Pagamento
11° Passo
Contemplação
12° Passo
Utilização do
do Crédito
13° Passo
Atrasos ou falta 
de pgto.
14° Passo
Exclusão do 
consorciado do
grupo de Consórcio
104
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
DICAS
Caso deseje estudar um modelo de contrato de consórcio de imóveis acesse: 
<http://www.caixaconsorcios.com.br/CaixaConsorcios/Produtos/ConsorcioImobiliario/
contrato_adesao_imobiliario.pdf>.
TÓPICO 3 | ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E CONSÓRCIO PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
105
LEITURA COMPLEMENTAR
CONDOMÍNIO GERAL, CONDOMÍNIO EDILÍCIO
Gustavo Burgos de Oliveira
O condomínio geral (voluntário ou necessário) é aquele previsto no 
Código Civil, mais especificamente nos seus artigos 1.314 a 1.330. Configura-se, 
em síntese, quando duas ou mais pessoas (naturais ou jurídicas) são proprietárias, 
simultaneamente, de um mesmo bem de raiz, cada uma titulando parte, fração 
ou quota ideal sobre o todo. São, portanto, condôminos, devendo submeter-se às 
regras de utilização da coisa comum estipuladas no Código Civil. 
A cada condômino é assegurada uma quota ou fração ideal da coisa, e não 
uma parcela material desta (como ocorre nos loteamentos, desmembramentos, 
desdobros, condomínios edilícios e condomínios horizontais de lotes). 
Segundo Luís da Cunha Gonçalves (1952, p. 95), a indivisão ou 
copropriedade pode ter uma das causas seguintes: “a) falecimento de um 
proprietário, deixando dois ou mais herdeiros, que lhe sucedem conjuntamente 
no gozo dos seus bens; b) alienação feita pelo proprietário de uma coisa a dois 
ou mais adquirentes, ou a outra pessoa de uma parte da sua coisa; c) aquisição 
feita em comum por dois ou mais indivíduos; d) ocupação efetuada por duas ou 
mais pessoas de uma coisa que não tinha dono; e) dissolução de uma sociedade, 
seguida da fase de liquidação, mas só enquanto esta não se concluir”. 
O condomínio edilício (horizontal ou vertical) está disciplinado nos 
artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e na Lei Federal n.º 4.591/64 (que dispõe 
sobre o condomínio em edificações e incorporações imobiliárias). Caracteriza-
se pela apresentação de uma propriedade comum ao lado de uma propriedade 
privativa. 
Segundo Carlos Roberto Gonçalves (2006, p. 370), “cada condômino é 
titular, com exclusividade, da unidade autônoma (apartamento, escritório, sala, 
loja, sobreloja, garagem) e titular das partes ideais das áreas comuns (terreno, 
estrutura do prédio, telhado,rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e 
eletricidade, calefação e refrigeração centrais, corredores de acesso às unidades 
autônomas e ao logradouro público etc.) (CC, art. 1.331)”. Pode ocorrer a 
hipótese de um imóvel integrar um condomínio edilício e ser, também, objeto 
de condomínio geral (ex.: um apartamento adquirido por duas ou mais pessoas). 
Também pode ocorrer que uma gleba seja, num primeiro momento, objeto de 
parcelamento do solo (loteamento ou desmembramento), e, posteriormente, 
sobre um ou alguns dos lotes, ocorra a instituição de um condomínio edilício e/
ou condomínio geral. 
106
UNIDADE 2 | DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS
A utilização da expressão “condomínio fechado” para designar o 
condomínio edilício horizontal não é, tecnicamente, correta, na medida em que 
este pode ser implantado sem cercamento ou controle de acesso. 
Apesar de o novo Código Civil (Lei Federal nº 10.406/02) ter alterado 
alguns dispositivos da Lei Federal nº 4.591/64, ao prever um Capítulo denominado 
“Do Condomínio Edilício” (artigos 1.331 e seguintes), entende-se que o artigo 8º 
da Lei Federal nº 4.591/64 permanece em vigor por não ter sucedido disposição 
em contrário no Código Civil. Dispõe o art. 8º da Lei Federal nº 4.591/64: 
Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o 
promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele 
desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte: 
a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou 
assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e 
também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas 
casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de 
partes comuns, que corresponderá às unidades; 
b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais 
pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela 
que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente 
às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes 
comuns, que corresponderá a cada uma das unidades; 
c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em 
comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas; 
d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as 
vias públicas ou para as unidades entre si. 
O artigo 8º da Lei Federal nº 4.591/64 traduz uma permissão genérica para 
a implantação desse tipo de empreendimento, dissociada de qualquer tipo de 
exigência ambiental (a Resolução nº 237/97 do CONAMA não exige licenciamento 
ambiental para a atividade de condomínio edilício). 
De acordo com José Afonso da Silva, o artigo 8º da Lei Federal nº 4.591/64 
surgiu para “possibilitar o aproveitamento de áreas de dimensão reduzida no 
interior das quadras, que, sem arruamento, permitam a construção de conjuntos 
de edificações, em forma de vilas, sob regime condominial. [...] 
Quando, no entanto, a situação extrapola desses limites, para atingir o 
parcelamento de gleba com verdadeiro arruamento e posterior divisão da quadra 
em lotes, com aproveitamento das vias de circulação preexistentes, então aquele 
dispositivo não pode mais constituir fundamento do aproveitamento espacial, 
em forma de condomínio, porque aí temos formas de parcelamento urbanístico 
TÓPICO 3 | ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E CONSÓRCIO PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
107
do solo, que há de reger-se pelas leis federais sobre loteamento e pelas leis 
municipais sobre a matéria urbanística, aplicáveis a esse tipo de urbanificação” 
(in: “Direito Urbanístico Brasileiro, 3ª edição, p. 337-338). 
Bem se veem, portanto, os inconvenientes da implantação do 
empreendimento na forma de condomínio edilício, por isso que os empreendedores 
têm optado pela utilização do mecanismo do loteamento fechado ou, até mesmo, 
do condomínio horizontal de lotes. 
FONTE: Adaptado de: OLIVEIRA, Gustavo Burgos de. Loteamento, desmembramento, desdobro, 
loteamento fechado. Condomínio geral, condomínio edilício, condomínio horizontal de lotes e 
condomínio urbanístico. Noções básicas. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/doutrina/texto.
asp?id=10943>. Acesso em: 20 maio 2013.
108
RESUMO DO TÓPICO 3
Neste tópico, você aprendeu que:
• Na alienação fiduciária de bem imóvel, o fiduciante (devedor) passa a ser o 
possuidor direto, enquanto o fiduciário (credor) fica com a posse indireta do 
imóvel. (art. 23, parágrafo único da Lei nº 9154/97).
• A alienação fiduciária em garantia é espécie de garantia, assim como a hipoteca, 
mas que com ela não se confunde.
• Como funciona o consórcio para aquisição de imóveis e as dicas para assinar 
um contrato seguro.
109
AUTOATIVIDADE
Para fixar os conhecimentos deste tópico preencha a segunda coluna de acordo 
com a primeira:
Coluna 1 Coluna 2
Partes do contrato na alienação fiduciária.
Diferença entre alienação fiduciária e hipoteca.
O que significa “purgar a mora” na alienação 
fiduciária.
Quais os requisitos necessários para uma 
empresa ser administradora de consórcios.
O que é taxa de administração dos consórcios.
Aponte três vantagens do consórcio de imóveis.
110
111
UNIDADE 3
REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS 
NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - 
LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
PLANO DE ESTUDOS
A partir desta unidade você será capaz de:
• analisar o procedimento para o registo imobiliário;
• conhecer os cuidados necessários na aquisição de imóveis;
• conhecer a legislação aplicável ao direito imobiliário.
Esta unidade está dividida em três tópicos. No final de cada um deles, você 
encontrará atividades que reforçarão seu aprendizado.
TÓPICO 1 – REGISTRO IMOBILIÁRIO
TÓPICO 2 – CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
TÓPICO 3 – LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
112
113
TÓPICO 1
REGISTRO IMOBILIÁRIO
UNIDADE 3
1 INTRODUÇÃO
Trataremos neste tópico de um instituto muito importante para o estudo 
do Direito Imobiliário, que é o registro imobiliário. 
Já vimos acima que, para que alguém seja considerado proprietário de 
um bem, deve registrar a escritura no cartório próprio. Assim, “só é dono quem 
registra”. 
O registro imobiliário também é imprescindível para que uma hipoteca 
possa valer contra terceiros, impedindo, assim, que alguém possa alegar 
desconhecimento do ônus real que pesa sobre o imóvel.
Ainda neste tópico vamos conhecer algumas espécies de registro 
imobiliário, bem como sua função, a legislação que o regulamenta, seus principais 
atos e como se tem acesso às informações constantes do registro.
Por fim, no último item vamos conhecer os cuidados que se deve tomar 
quando da aquisição de um imóvel. 
Preparado? Então, vamos iniciar pelo conceito de Registro Imobiliário.
2 REGISTRO IMOBILIÁRIO
Conforme já mencionamos anteriormente, somente é dono “quem registra 
o imóvel”. Este conhecido ditado popular reflete a legislação, mais especificamente 
os artigos 1.227 e 1.245 do Código Civil:
Art.1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transferidos 
por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de 
Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts.1.245 a 1.247), salvo os 
casos expressos neste Código.
Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro 
do título translativo no registro de imóveis.
§1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua 
a ser havido como dono do imóvel (BRASIL, 2002).
Entendida esta premissa, podemos compreender a importância do 
registro imobiliário. Segundo Washington de Barros Monteiro (apud TORRES, 
1997, p.13), o registro imobiliário “vem a ser a aparelhagem criadapor lei para 
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
114
fixar a situação da propriedade imobiliária e acompanhar-lhe as subsequentes 
mutações, inclusive constituição de ônus reais”. 
De uma forma mais simplificada, podemos dizer que o registro imobiliário 
existe para regulamentar as relações de propriedade das pessoas com os imóveis.
E quem é o responsável pelo registro destas relações? 
É o Oficial do Registro de Imóveis de cada cidade, sendo que nas maiores 
cidades há uma divisão geográfica do município e uma divisão do trabalho. O 
Oficial do Registro de Imóveis assume a função passando por concurso de provas 
e títulos. 
2.1 FUNÇÃO
A função do registro imobiliário é dar publicidade, pois ele existe para dar 
“autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos. A escritura de compra e 
venda de um imóvel sem registro não produz a transferência da propriedade” 
(RIOS, 1999, p. 105, grifo nosso).
FIGURA 13 – REGISTRO DO IMÓVEL E RECONHECIMENTO DA 
PROPRIEDADE
FONTE: Disponível em: <forumdecacador.blogspot.com>. Aces-
so em: 23 jul. 2013.
2.2 LEGISLAÇÃO
O registro de imóveis é regulamentado pela Lei nº 6.015/73, que é a 
chamada “Lei de Registros Públicos”, em seu art. 167 e seguintes:
TÓPICO 1 | REGISTRO IMOBILIÁRIO
115
2.1 FUNÇÃO
2.2 LEGISLAÇÃO
TÍTULO V
Do Registro de Imóveis
CAPÍTULO I
 
Das Atribuições
 Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. 
 I – o registro:
1) da instituição de bem de família; 
2) das hipotecas legais, judiciais e convencionais; 
3) dos contratos de locação de prédios, nos quais tenha sido consignada cláusula 
de vigência no caso de alienação da coisa locada; 
4) do penhor de máquinas e de aparelhos utilizados na indústria, instalados e 
em funcionamento, com os respectivos pertences ou sem eles; 
5) das penhoras, arrestos e sequestros de imóveis; 
6) das servidões em geral; 
7) do usufruto e do uso sobre imóveis e da habitação, quando não resultarem 
do direito de família; 
8) das rendas constituídas sobre imóveis ou a eles vinculadas por disposição 
de última vontade; 
9) dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão deste e de 
promessa de cessão, com ou sem cláusula de arrependimento, que tenham 
por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua 
celebração, ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou em prestações; 
10) da enfiteuse; 
11) da anticrese; 
12) das convenções antenupciais; 
13) das cédulas de crédito rural; 
14) das cédulas de crédito industrial; 
15) dos contratos de penhor rural; 
16) dos empréstimos por obrigações ao portador ou debêntures, inclusive as 
conversíveis em ações; 
17) das incorporações, instituições e convenções de condomínio; 
18) dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de 
unidades autônomas condominiais a que alude a Lei nº 4.591, de 16 de 
dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio 
se formalizar na vigência desta Lei; 
19) dos loteamentos urbanos e rurais; 
20) dos contratos de promessa de compra e venda de terrenos loteados em 
conformidade com o Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, e 
respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar 
na vigência desta Lei; 
21) das citações de ações reais ou pessoais reipersecutórias, relativas a imóveis; 
22) (Revogado pela Lei nº 6.850, de 1980)
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
116
23) dos julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os 
demarcarem inclusive nos casos de incorporação que resultarem em 
constituição de condomínio e atribuírem uma ou mais unidades aos 
incorporadores; 
24) das sentenças que nos inventários, arrolamentos e partilhas, adjudicarem 
bens de raiz em pagamento das dívidas da herança; 
25) dos atos de entrega de legados de imóveis, dos formais de partilha e das 
sentenças de adjudicação em inventário ou arrolamento quando não houver 
partilha; 
26) da arrematação e da adjudicação em hasta pública; 
27) do dote; 
28) das sentenças declaratórias de usucapião; (Redação dada pela Medida 
Provisória nº 2.220, de 2001)
29) da compra e venda pura e da condicional; 
30) da permuta; 
31) da dação em pagamento; 
32) da transferência, de imóvel a sociedade, quando integrar quota social; 
33) da doação entre vivos; 
34) da desapropriação amigável e das sentenças que, em processo de 
desapropriação, fixarem o valor da indenização; 
35) da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel. (Incluído pela Lei nº 
9.514, de 1997)
36) da imissão provisória na posse, quando concedida à União, aos Estados, ao 
Distrito Federal, aos Municípios ou às suas entidades delegadas, e respectiva 
cessão e promessa de cessão; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 2011)
37) dos termos administrativos ou das sentenças declaratórias da concessão de 
uso especial para fins de moradia; (Redação dada pela Medida Provisória 
nº 2.220, de 2001)
38) (VETADO) (Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001)
39) da constituição do direito de superfície de imóvel urbano; (Incluído pela 
Lei nº 10.257, de 2001)
40) contrato de concessão de direito real de uso de imóvel público. (Redação 
dada pela Medida Provisória nº 2.220, de 2001)
41) da legitimação de posse; (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
42) da conversão da legitimação de posse em propriedade, prevista no art. 60 
da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009; (Incluído pela Lei nº 12.424, de 2011)
 
 II – a averbação: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975) 
1) das convenções antenupciais e do regime de bens diversos do legal, nos 
registros referentes a imóveis ou a direitos reais pertencentes a qualquer 
dos cônjuges, inclusive os adquiridos posteriormente ao casamento; 
2) por cancelamento, da extinção dos ônus e direitos reais; 
3) dos contratos de promessa de compra e venda, das cessões e das promessas 
de cessão a que alude o Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937, 
quando o loteamento se tiver formalizado anteriormente à vigência desta 
TÓPICO 1 | REGISTRO IMOBILIÁRIO
117
Lei; 
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, 
da reconstrução, da demolição, do desmembramento e do loteamento de 
imóveis; 
5) da alteração do nome por casamento ou por desquite, ou, ainda, de outras 
circunstâncias que, de qualquer modo, tenham influência no registro ou nas 
pessoas nele interessadas; 
6) dos atos pertinentes a unidades autônomas condominiais a que alude a 
Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação tiver sido 
formalizada anteriormente à vigência desta Lei; 
7) das cédulas hipotecárias; 
8) da caução e da cessão fiduciária de direitos relativos a imóveis; 
9) das sentenças de separação de dote; 
10) do restabelecimento da sociedade conjugal; 
11) das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade 
impostas a imóveis, bem como da constituição de fideicomisso; 
12) das decisões, recursos e seus efeitos, que tenham por objeto atos ou títulos 
registrados ou averbados; 
13) "ex offício", dos nomes dos logradouros, decretados pelo poder público. 
14) das sentenças de separação judicial, de divórcio e de nulidade ou anulação 
de casamento, quando nas respectivas partilhas existirem imóveis ou 
direitos reais sujeitos a registro. (Incluído pela Lei nº 6.850, de 1980)
15) da re-ratificação do contrato de mútuo com pacto adjeto de hipoteca em 
favor de entidade integrante do Sistema Financeiro da Habitação, ainda 
que importando elevação da dívida, desde que mantidas as mesmas partes 
e que inexista outra hipoteca registrada em favorde terceiros. (Incluído 
pela Lei nº 6.941, de 1981)
16) do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência. 
(Incluído pela Lei nº 8.245, de 1991)
17) do Termo de Securitização de créditos imobiliários, quando submetidos a 
regime fiduciário. (Incluído pela Lei nº 9.514, de 1997) 
18) da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de 
imóvel urbano; (Incluído pela Lei nº 10.257, de 2001): 
19) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído 
pela Lei nº 10.257, de 2001); 
20) da extinção do direito de superfície do imóvel urbano. (Incluído pela Lei nº 
10.257, de 2001);
21) da cessão de crédito imobiliário. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004) 
22) da reserva legal; (Incluído pela Lei nº 11.284, de 2006) 
23) da servidão ambiental. (Incluído pela Lei nº 11.284, de 2006) 
24) do destaque de imóvel de gleba pública originária. (Incluído pela Lei nº 
11.952, de 2009) 
26) do auto de demarcação urbanística. (Incluído pela Lei nº 11.977, de 2009)
27) da extinção da legitimação de posse; (Redação dada pela Lei nº 12.424, de 
2011),
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
118
28) da extinção da concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído 
pela Lei nº 12.424, de 2011);
29) da extinção da concessão de direito real de uso. (Incluído pela Lei nº 12.424, 
de 2011);
30) da sub-rogação de dívida, da respectiva garantia fiduciária ou hipotecária 
e da alteração das condições contratuais, em nome do credor que venha a 
assumir tal condição na forma do disposto pelo art. 31 da Lei no 9.514, de 
20 de novembro de 1997, ou do art. 347 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 
2002 - Código Civil, realizada em ato único, a requerimento do interessado 
instruído com documento comprobatório firmado pelo credor original e 
pelo mutuário. (Redação dada pela Lei nº 12.810, de 2013)
FONTE: Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm>. Acesso em: 23 jul. 2013.
2.3 PRINCIPAIS ATOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO
No item anterior conhecemos os principais atos do registro imobiliário. 
A principal função de cada um destes atos praticados pelo oficial do registro de 
imóveis pode ser extraída das lições de Torres (1997, p. 13):
a matrícula: é a qualificação do imóvel, ou seja, seu primeiro registro; 
o registro: lançamento efetuado sobre a matrícula do imóvel, dos atos 
geradores de transferência do domínio (ex.: compra e venda) ou ônus 
reais (ex: hipoteca); 
a averbação: qualquer ato que altere o registro, sem se enquadrar 
naqueles que devam ser registrados; 
a prenotação: é a anotação realizada no protocolo, do número de 
ordem, de acordo com a apresentação do título e que determina a 
prioridade dos registros a serem realizados. 
2.4 ACESSO ÀS INFORMAÇÕES CONSTANTES DO 
REGISTRO IMOBILIÁRIO
O registro imobiliário é público. Assim, qualquer pessoa poderá ter acesso 
ao conteúdo registrado, bastando que peça uma certidão no cartório. Nesta 
certidão, aparece a descrição do imóvel com suas características (metragem, 
delimitação, proprietários anteriores e atuais etc.), bem como se sobre ele existe 
um direito real, como uma hipoteca etc. 
Cada modificação que acontecer no histórico do imóvel deverá ser 
obrigatoriamente registrada e, assim, será dada publicidade aos atos e, por isso, 
ninguém poderá alegar desconhecimento.
Observe a figura abaixo, de parte da matrícula de um imóvel:
TÓPICO 1 | REGISTRO IMOBILIÁRIO
119
FONTE: Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6015.htm>. Acesso em: 23 jul. 2013.
2.3 PRINCIPAIS ATOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO
FIGURA 14 – MATRÍCULA DE IMÓVEL
FONTE: Disponível em: <http://www.jardimsarapiranga.com.br/images/registrogeral.jpg>. Acesso 
em: 23 jul. 2013.
Nas partes assinaladas, podemos verificar, no canto superior direito, o 
número do imóvel (82.905). Logo abaixo, vemos uma averbação (Av. 01), em 
que foi registrada a demolição das benfeitorias que existiam sobre o imóvel, e 
um registro (R.02), em que foi solicitado pelos proprietários o registro de um 
loteamento.
UNI
Caso queira saber mais, visite o site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil 
em: <http://www.irib.org.br/html/institucional/quem-somos.php>.
120
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), estudamos o “registro imobiliário” e 
aprendemos:
• O conceito de registro imobiliário, instituto muito importante para o estudo do 
Direito Imobiliário.
• A função do registro imobiliário, que é dar publicidade, pois ele existe para 
dar autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos.
• A lei que regulamenta o registro de imóveis (art. 167 e seguintes da Lei nº 
6.015/73, chamada Lei de Registros Públicos).
RESUMO DO TÓPICO 1
121
1 De acordo com o que estudamos no tópico 1 desta unidade, associe os itens, 
utilizando o código a seguir.
Grupo 1
1- Matrícula.
2 - Certidão da matrícula.
3 - Escritura Pública.
4 - Função do registro imobiliário.
5 - Publicidade.
6 - Oficial.
7 - Registro Imobiliário.
8 - Prenotação.
9 - Registro.
10 - Averbação.
( ) Vem a ser a aparelhagem criada por lei para fixar a situação da propriedade 
imobiliária e acompanhar-lhe as subsequentes mutações, inclusive 
constituição de ônus reais.
( ) Responsável pelo registro imobiliário.
( ) Documento que atesta a situação atual do imóvel.
( ) Dar autenticidade, segurança e eficácia aos atos jurídicos.
( ) É a qualificação do imóvel, ou seja, seu primeiro registro. 
( ) Lançamento efetuado sobre a matrícula do imóvel, dos atos geradores de 
transferência do domínio (ex.: compra e venda) ou ônus reais (ex.: hipoteca). 
( ) Qualquer ato que altere o registro, sem se enquadrar naqueles que devam ser 
registrados.
( ) Característica do registro imobiliário. Todos devem ter acesso ao seu conteúdo.
( ) É a anotação realizada no protocolo, do número de ordem, de acordo com 
a apresentação do título e que determina a prioridade dos registros a serem 
realizados. 
( ) Necessária para a transferência de um imóvel, mas não transfere a propriedade.
AUTOATIVIDADE
122
123
TÓPICO 2
CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
UNIDADE 3
1 INTRODUÇÃO
Neste item vamos analisar os cuidados que devem ser tomados na 
aquisição de um imóvel, a fim de garantir a regularidade e a segurança da 
transação imobiliária. 
Você, como futuro profissional das transações imobiliárias, precisa 
conhecê-los.
2 PESQUISA NO REGISTRO DE IMÓVEIS E ÓRGÃOS DE 
PROTEÇÃO AO CRÉDITO
Antes, contudo, de apontar os cuidados mencionados anteriormente, 
vamos ressaltar a importância de se tirar uma certidão atualizada do imóvel, a 
fim de verificar quem é o atual proprietário e se sobre este imóvel não pesam 
ônus reais (ex. hipoteca).
Esta certidão é tirada no cartório do registro de imóveis da cidade em que 
se localiza o imóvel (ou no cartório competente, caso não haja registro de imóveis 
na cidade). 
IMPORTANT
E
A transferência do domínio somente ocorrerá se o imóvel estiver matriculado ou 
registrado em nome do outorgante vendedor, conforme a Lei de Registros Públicos em seu art. 
195 “Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá 
a prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a 
continuidade do registro” (BRASIL, 1973).
124
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
Além disso, é necessário fazer uma pesquisa em órgãos de proteção ao 
crédito em nome da pessoa física ou da empresa (SERASA, SPC) e, ainda, uma 
busca no Fórum para ver se não há ações em que o imóvel possa estar penhorado. 
3 OUTRAS OBSERVAÇÕES IMPORTANTES
Com as certidões em mãos,deve-se também atentar para as características 
do imóvel, da pessoa do vendedor, entre outras. A seguir, apontaremos os 
principais cuidados a serem tomados. 
3.1 AQUISIÇÃO DE BENS DE PROPRIEDADE DE UMA EMPRESA
Inicialmente, deve-se verificar a situação financeira da empresa, bem 
como seu registro na Junta Comercial. 
De acordo com o Código Civil, o empresário casado não precisa da outorga 
conjugal para vender ou onerar um bem da empresa. Raposo e Heine (2004, p. 79) 
explicam que outorgar significa “consentir, aprovar, permitir”. Outro significado 
é o de estar de acordo, concordar. Assim, outorga conjugal é o “de acordo” dado 
pelo cônjuge. 
Outro cuidado a ser tomado é verificar se o contrato social ou estatuto da 
empresa dispõe sobre a alienação de imóveis. Em caso de omissão, o bem poderá 
ser vendido pelo administrador; caso contrário, todos os sócios terão que assinar 
o contrato. 
3.2 REGIME DE BENS
O regime de bens no casamento “[...] é a disposição do patrimônio do 
casal, ou seja, é a regulamentação da situação dos bens dos cônjuges” (RAPOSO; 
HEINE, 2004, p. 107). 
O conhecimento do regime de bens é muito importante para se saber se 
será necessária ou não a outorga do cônjuge. 
Pode ser convencional, quando as partes escolhem o regime de bens, ou 
legal, quando a lei impõe o regime a ser adotado. Exemplo do regime legal é 
o da separação total de bens que será o regime adotado obrigatoriamente, por 
exemplo, em caso de casamento de pessoas com mais de 60 anos e o divorciado 
que ainda não tiver realizado a partilha de bens. 
Quando for possível a escolha e as partes nada declararem, vigorará o 
regime da comunhão parcial de bens. Quando este não for o regime, terá que ser 
lavrada (feita) em cartório (tabelionato) uma escritura pública chamada “Pacto 
Antenupcial”. 
TÓPICO 2 | CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
125
3 OUTRAS OBSERVAÇÕES IMPORTANTES
3.1 AQUISIÇÃO DE BENS DE PROPRIEDADE DE UMA EMPRESA
3.2 REGIME DE BENS
Vamos conhecer cada um dos regimes de bens? 
• Regime da Comunhão Parcial: os bens adquiridos durante o casamento e 
também as dívidas pertencem aos dois, excluindo-se, regra geral, os que já 
pertenciam a cada um dos cônjuges antes do casamento, ou os que vierem a 
adquirir na constância do matrimônio por herança. 
• Regime da Comunhão Universal: todos os bens presentes e futuros e as 
obrigações pertencem aos cônjuges. Era o regime que vigorava antes da lei do 
divórcio como regime legal. Apenas ficarão excluídos os bens gravados com 
cláusula de incomunicabilidade. 
• Participação Final nos Aquestos: foi instituído pelo Código Civil atual. Neste 
regime, cada um dos cônjuges manterá seu patrimônio, mesmo o adquirido 
durante o casamento. 
Estes bens chamam-se aquestos. Neste regime, “os bens imóveis serão 
considerados de propriedade do cônjuge, cujo nome constar no registro [...] 
mas em caso de dissolução da sociedade conjugal serão divididos meio a meio” 
(RAPOSO; HEINE, 2004, p. 109). 
• Separação de Bens: os bens são de propriedade de cada um dos cônjuges, que 
não se comunicam. Cada um administra seus bens próprios, podendo vendê-
los, doá-los ou gravá-los com ônus reais, sem ser necessária a concordância 
(outorga) do outro cônjuge. 
A outorga do cônjuge, chamada de “outorga uxória” concedida pela 
mulher e “consentimento marital” concedido pelo marido, são indispensáveis 
para alienar um imóvel ou para constituir um direito real, salvo se o regime 
de bens for o da separação total de bens ou o regime de participação final nos 
aquestos, se houver, neste último caso um pacto antenupcial neste sentido. 
O mesmo se diga com relação à fiança (que é uma garantia contratual) 
e o aval (garantia prestada nos títulos de crédito, a exemplo do cheque ou da 
duplicata). 
DICAS
Você quer conhecer mais profundamente estes regimes? Então, acesse o texto 
“Casamento e Regime de Bens”, de Giselda Hironaka. Disponível em: <http://jus2.uol.com.br/
doutrina/texto.asp?id=4095>.
126
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
3.3 BEM DE FAMÍLIA
O bem de família é a proteção que a lei (Lei nº 8.009/90) dá a um único 
bem utilizado pelo casal ou entidade familiar que é usado como residência e não 
lazer (BRASIL, 1990). Assim sendo, ele não responderá por dívidas. 
Esta qualidade de bem de família também deve ser registrada no registro 
de imóveis, mas caso o proprietário não o faça, será considerado o de menor 
valor. 
A própria Lei 8.009/90, em seu art. 3º (BRASIL, 1990), exclui da proteção 
do bem de família a dívida de empregado doméstico, de financiamento, de 
pensão alimentícia, de impostos e taxas (aí se inclui o condomínio), hipoteca 
(por exemplo, quando o casal oferece o bem em garantia para o banco), por ser 
produto de crime, por obrigação decorrente de fiança em contrato de locação. 
O Código Civil, em seus artigos 1.711 a 1.722, estabelece a constituição 
voluntária do bem de família e também torna obrigatória junto ao ofício imobiliário 
do local do bem. A constituição do bem de família poderá ser voluntária ou 
involuntária ou legal.
Veja abaixo um modelo de escritura pública de instituição do bem de 
família:
ESCRITURA PÚBLICA DE INSTITUIÇÃO DE IMÓVEL COMO BEM DE 
FAMÍLIA
 
SAIBAM quantos esta pública escritura virem ou dela conhecimento 
tiverem, que aos _____ dias do mês de ________ de ____________ (___/___/2___), 
nesta cidade de ________________, Estado de São Paulo, junto a este ______ 
Tabelião de Notas, situado na rua ___________, nº _____, perante mim Tabelião 
que esta subscreve, compareceram __________________, RG- _____________, 
CPF-____________, engenheiro; e sua mulher, sra ____________________, RG- 
_____________, CPF- ______________, do lar; brasileiros, naturais desta cidade 
de _______________, casados no regime da comunhão universal de bens, antes 
da vigência da Lei federal 6.515/77, residentes e domiciliados nesta cidade, na 
avenida _____________________, nº_________, que por mim foram identificados 
através dos referidos documentos, os quais, em seguida, lhes foram devolvidos, 
rogando a lavratura da presente escritura, independentemente da presença de 
testemunhas instrumentárias, por eles dispensadas para o ato, à vista do que 
lhes faculta o Prov. 58/89, da Egrégia Corregedoria Geral da Justiça deste Estado 
de São Paulo; para ficar constando ser pretensão dos mesmos a instituição 
como BEM DE FAMÍLIA, do imóvel de sua propriedade, constituído de UMA 
CASA DE MORADA, com cento e sessenta metros quadrados (160,00m2) de 
construção, situada na rua 9 de Julho, 47, nesta cidade de ______________, com 
o seu respectivo terreno, formado pelo lote quarenta e cinco (45), da quadra 
TÓPICO 2 | CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
127
3.3 BEM DE FAMÍLIA "F", do loteamento denominado "Parque das Palmeiras", que se apresenta 
com uma área de trezentos metros quadrados (300,00m2), ou seja, medindo 
dez metros (10,00m) de frente, igual medida nos fundos, por trinta metros 
(30,00m) da frente aos fundos, de ambos os lados, confrontando pela frente 
com a citada via pública, do lado direito de quem da rua olha para o imóvel, 
com o lote quarenta e quatro (44), do lado esquerdo com o lote quarenta e seis 
(46), e pelos fundos com o lote dezessete (17), todos da mesma quadra; imóvel 
este que se encontra devidamente matriculado junto ao _______ Oficial de 
Registro de Imóveis desta cidade e comarca de ___________, prefeitura local, sob 
número ___________. Visando cumprir as formalidades para a regularidade da 
pretensão aqui demonstrada, declaram os presentes que efetivamente dão dito 
imóvel por instituído como BEM DE FAMÍLIA, destinando-o a moradia deles 
instituidores, e de mais dois filhos seus, menores impúberes, _________________, 
e __________________, e que, contra suas pessoas não seregistra qualquer dívida 
que possa comprometer a prática deste ato. Lembram, ainda, que dita residência 
já tem a finalidade de abrigo deles instituidores e dos aludidos dois filhos, 
desde a época de sua aquisição, ocorrida há mais de dois anos, encontrando-
se, também, livre e desembaraçado de quaisquer ônus. A instituição que ora 
se formaliza visa dar garantia de habitação aos instituidores e aos seus filhos 
já referidos, bem como a outros que puderem ainda a assim se apresentar, 
dando-se dito imóvel como inalienável e impenhorável enquanto a lei assim 
permitir, e em especial até que citados descendentes venham a ser tidos como 
absolutamente capazes. Para efeitos fiscais, estimam referido imóvel em R$ 
_____________ (________________), que corresponde ao venal previsto para o 
corrente exercício. Declaram, finalmente, que: a) tendo-se em vista os termos da 
Lei federal 8212/91, e do Decreto 3048/99, já com as modificações trazidas pelo 
Decreto 3265/99, não se encontram enquadrados, nem equiparados à empresa, e 
em qualquer outra norma da referida legislação que os coloquem como sujeitos 
a apresentação de comprovante de inexistência de débitos com o INSS e Receita 
Federal, e exigível para a prática do ato que se lavra; b) que contra suas pessoas 
não existem ações reais e/ou pessoais reipersecutórias relativas ao imóvel 
aqui descrito, nem qualquer outro ônus cujo instrumento esteja pendente de 
inscrição junto ao Registro Imobiliário competente. Foi-me apresentada certidão 
de propriedade e negativa de ônus, referente ao imóvel acima descrito, que foi 
expedida pelo ______________ Oficial de Registro de Imóveis desta cidade e 
comarca de _____________, em data de ________________________, ficando 
arquivada em pasta própria desta Notaria, de número _______, às fls. ________. 
As partes autorizam as averbações, registros e matrículas necessárias. E de como 
assim me disseram e pediram, lavrei-lhes a presente escritura, a qual depois 
de feita e lhes sendo lida, aceitaram, outorgaram e assinam, do que dou fé. 
Eu,____________________________ (__________), Tabelião de Notas, a digitei, 
conferi, subscrevi e dou fé, observando aos instituidores da necessidade da 
mesma ser levada ao _______ Oficial de Registro de Imóveis da comarca de 
___________, para a prática dos respectivos atos, após atendidas as formalidades 
tratadas na legislação aplicável a espécie.
FONTE: Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/3443/bem-de-familia/3>. Acesso em: 10 
jul. 2013
128
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
IMPORTANT
E
Assim, “se o proprietário resolve vender o imóvel oficialmente constituído como 
bem de família, os beneficiados (que lá moram) podem entrar com uma ação para a transação 
não ser realizada” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 111). 
No site <http://moisesmarinho.tripod.com/Cuidados.htm> encontramos outros cuidados que 
se referem à aquisição de imóvel na planta e nos loteamentos.
3.4 AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA
Para adquirir um imóvel na planta, fique atento aos seguintes itens:
• Verificar se a incorporadora registrou o Memorial de Incorporação 
(documento que descreve a obra, qualidade do material que será empregado) 
no Registro Geral de Imóveis. 
• Solicitar cópia da licença da obra e do projeto aprovado no CREA. 
• Obter referências sobre os responsáveis pela obra e visitar outras já 
entregues pela mesma empresa, solicitando, ainda, o nome do responsável 
pela execução da obra (ART). 
• Sendo construção em regime de condomínio, recomenda-se a contratação 
de um profissional da área para fazer vistorias, verificando material 
empregado, normas técnicas e mesmo as planilhas de custos.
• Além do “habite-se” pode-se exigir o “aceite” da obra de todas as 
concessionárias (água, esgoto, energia e segurança – Corpo de Bombeiros).
• Verificar no contrato se há cobrança de juros antes da entrega do imóvel e 
recusar contrato com esse tipo de cláusula. 
FONTE: Adaptado de: <http://www.cajamar.sp.gov.br/v2/?exibe=habitacao&canal=aquisicaoi-
movel>. Acesso em: 26 jul. 2013.
3.5 CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
Lembre-se de que são proibidos contratos com letras miúdas ou 
ilegíveis e são nulas as cláusulas que mencionem existência de escritura à qual 
o consumidor não possa ter acesso. 
Além disso, as limitações dos direitos do consumidor devem ser 
redigidas em destaque, permitindo sua fácil compreensão. 
TÓPICO 2 | CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
129
3.4 AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA
Para adquirir um imóvel na planta, fique atento aos seguintes itens:
3.5 CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
Não podem existir, no contrato, cláusulas que estabeleçam obrigações 
abusivas. 
A empresa é obrigada a cumprir os anúncios publicitários que faz ou 
fez sobre o produto. 
Uma cláusula, por exemplo, que permita a empresa não se 
responsabilizar monetariamente por imóveis menores que o pactuado é 
proibida. 
O consumidor tem, a qualquer época, o direito de quitar integralmente 
as prestações. 
FONTE: Adaptado de: <http://www.cajamar.sp.gov.br/v2/?exibe=habitacao&canal=aquisicaoi-
movel>. Acesso em: 26 jul. 2013.
E ainda, relembrando, é necessário que se lavre uma escritura pública e 
que esta seja levada a registro no cartório do registro de imóveis competente.
3.6 LOTEAMENTOS - CUIDADOS NA HORA DE COMPRAR
Antes de dar início ao negócio e mesmo dar qualquer quantia, alguns 
cuidados devem ser tomados, entre os quais: 
• Legalidade do loteamento ou desmembramento: de acordo com a Lei nº 
6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano e dá outras 
providências, o loteamento ou desmembramento só pode ser ofertado ao 
público se estiver devidamente aprovado pela Prefeitura Municipal em 
que o mesmo estiver localizado, e aprovado no Cartório de Registro de 
Imóveis competente. Não custa, portanto, perder algum tempo e verificar, 
com antecedência, na prefeitura e no cartório, sobre a real situação do 
loteamento ou desmembramento, antes de proceder qualquer assinatura 
ou mesmo efetuar qualquer pagamento. É importante verificar se o registro 
é do loteamento ou do desmembramento e não da área total. 
• Localização do imóvel e assinaturas em documentos: verifique o imóvel 
(lote) a ser adquirido no local e, se necessário, certifique sua localização 
na planta, para não ver o imóvel em um local e assinar o documento 
comprando-o em local diferente. Lembre-se de que, depois da assinatura 
do Contrato de Compromisso de Compra e Venda, torna-se difícil, 
DOCUMENTALMENTE, comprovar a troca. 
• Todo e qualquer documento a ser assinado deve ser lido antes, 
cuidadosamente. Em casos de dúvidas, procure alguém com maior 
esclarecimento para receber orientações. 
130
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
• É importante saber que o Contrato de Compromisso de Compra e Venda 
não deve ter espaços sem serem preenchidos e devem constar todos os 
dados do loteamento ou desmembramento, inclusive o seu número de 
registro no Cartório de Registro de Imóveis competente.
• Penalidades para quem vende: a Lei nº 6.766/79, art. 50, parágrafo único, 
que dispõe sobre o assunto, determina que a venda ou mesmo a simples 
intenção de venda de loteamento ou desmembramento sem registro sujeita 
o infrator a pena de reclusão de um (01) a cinco (05) anos ou multa de dez 
(10) a 50 vezes o maior salário mínimo vigente no país. 
• Havendo intermediação nessas vendas, o Corretor de Imóveis ou empresa 
imobiliária estão sujeitos a sofrerem penalidades através dos competentes 
processos administrativos disciplinares que, certamente, serão instaurados 
pelo CRECI. 
• Onde reclamar: a Lei 6.766/79 prevê que as denúncias deverão ser feitas 
junto às autoridades competentes (Prefeitura Municipal; Fórum; Procon) 
em que estiver localizadoo loteamento ou desmembramento, para que as 
providências sejam tomadas junto ao infrator. 
FONTE: Adaptado de: <http://www.cajamar.sp.gov.br/v2/?exibe=habitacao&canal=aquisicaoi-
movel>. Acesso em: 26 jul. 2013.
Havendo intermediação nessas vendas, conforme já foi dito, o interessado 
deverá formalizar sua denúncia no CRECI, com vistas à instauração do competente 
Processo Administrativo Disciplinar, valendo registrar que as denúncias são 
gratuitas, mas devem ser encaminhadas por escrito. 
Tratando-se de bem em condomínio (ex.: apartamento), existe uma falsa ideia 
de que as taxas condominiais serão de responsabilidade do antigo proprietário. Porém, as 
taxas de condomínio acompanham o imóvel e, assim, estando atrasado o pagamento, será 
de responsabilidade do novo proprietário.
ATENCAO
3.7 DESPESAS
Para escriturar um imóvel e registrá-lo perante o cartório, serão devidas 
taxas e ainda o imposto de transmissão. Estas despesas de escrituração e 
registro nos contratos imobiliários são de responsabilidade do adquirente (ex.: 
comprador), salvo se o contrato previr alguma coisa diferente. É o que diz o art. 
490 do Código Civil. 
TÓPICO 2 | CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
131
3.7 DESPESAS
3.8 DÚVIDAS FREQUENTES
Através de pesquisa (no site <http://www.1registrojundiai.com.br/
conteudo/11>), pudemos identificar algumas dúvidas frequentes no que se refere 
ao registro de imóveis:
1. Quais os documentos necessários para o registro de escritura de 
transmissão de domínio de imóvel?
• Apresentar escritura pública lavrada em Tabelionato competente.
• A escritura deverá estar acompanhada da guia de recolhimento do ITBI, ou 
constar a transcrição completa da mesma no instrumento (nas doações a 
guia de recolhimento é do ITCMD).
• Juntar aviso recibo de imposto do exercício, ou certidão de valor venal do 
imóvel a ser fornecido pela municipalidade no caso de imóvel urbano; e 
DIAT ou certidão de valor venal a ser fornecida pela Receita Federal, no 
caso de imóvel rural.
• Tratando-se de imóvel rural, deverá ainda ser apresentado o CCIR do 
exercício 2003/2004/2005, devidamente quitado, e prova do pagamento do 
ITR nos últimos cinco exercícios, referente ao imóvel.
• Tratando-se de escritura lavrada fora da comarca de situação do imóvel, 
deverá estar com a firma do responsável devidamente reconhecida nessa 
comarca, ou ser remetido ao registro imobiliário competente o cartão 
contendo os sinais públicos do Tabelião, seu substituto e demais escreventes 
do Tabelionato respectivo.
• Nas escrituras de doação o valor para base do recolhimento do ITCMD 
deverá ser o valor de mercado do imóvel.
2. O que é necessário para averbar uma construção, o Remanescente ou um 
desdobro?
R.: Averbação de construção:
a) Requerimento firmado pelo(s) proprietário(s) devidamente qualificado(s), 
ou seu representante legal (nesse caso juntando o instrumento de 
procuração), (tratando-se de pessoa jurídica, juntando o contrato social), 
contendo a firma do signatário(s) devidamente reconhecida, solicitando a 
averbação da construção pretendida, informando a matrícula ou transcrição 
aquisitiva do imóvel onde será procedida a averbação; bem como o custo 
estimativo da obra para efeito da cobrança das custas e emolumentos 
referentes à prática da averbação pretendida. 
b) Juntar o original ou cópia autêntica do HABITE-SE ou CERTIDÃO DE 
CONCLUSÃO DA OBRA, a ser fornecida pela municipalidade. 
c) Juntar CND a ser fornecida pelo INSS referente à área construída do prédio 
(tratando-se de prédio com área construída de até 70,00 m², edificada 
sem mão de obra assalariada, e destinada à residência unifamiliar, estará 
dispensada da apresentação de CND do INSS, desde que o proprietário 
apresente declaração feita sob as penas da lei, de tratar-se de construção 
edificada nestas circunstâncias), contendo reconhecida a firma do 
132
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
declarante. Nas construções edificadas por pessoa jurídica, deverá também 
ser apresentada CND da Receita Federal.
d) Deverá ser feita prova do valor venal da construção para o exercício, através 
da juntada do aviso recibo de imposto ou certidão municipal do valor venal 
da obra para o referido período.
Remanescente
a) O requerimento deverá estar assinado por todos os proprietários do imóvel 
e estarem reconhecidas as referidas firmas.
b) Tratando-se de requerimento formalizado por pessoa jurídica, deverá 
ser feita prova da capacidade do signatário em representar a empresa, 
juntada cópia autêntica de seu contrato social e respectivo instrumento de 
procuração quando for o caso. 
c) Juntar projeto e memoriais descritivos contendo descrição do imóvel 
originário, desmembramento efetuado e seu remanescente, devendo 
estarem assinados por todos os proprietários e responsável técnico com 
respectivas firmas reconhecidas.
d) Apresentar CCIR do exercício devidamente quitado, quando tratar-se de 
imóvel rural.
Desdobro
a) O requerimento deverá estar assinado por todos os proprietários do imóvel 
e estarem reconhecidas as referidas firmas.
b) Tratando-se de requerimento formalizado por pessoa jurídica, deverá 
ser feita prova da capacidade do signatário em representar a empresa, 
juntada cópia autêntica de seu contrato social e respectivo instrumento de 
procuração quando for o caso. 
c) Juntar projeto e memoriais descritivos devidamente aprovados pela 
municipalidade, referente ao desdobro pretendido.
d) Apresentar licença para implantação do parcelamento a ser fornecida pela 
CETESB.
e) Tratando-se de parcelamento de imóvel situado na cidade de Jundiaí, 
deverá ser juntada manifestação do DPRN, visto o município estar situado 
em área de proteção ambiental (APA).
f) Observar sempre que parcelamento com conotação de empreendimento 
comercial exige observância do disposto na Lei 6.766/79 e alterações 
posteriores.
3. É possível dar entrada (protocolar) um título fora do horário de expediente 
do cartório?
R.: Não, pois a Lei de Registros Públicos torna nulo todo título ingressado fora 
do horário de expediente, para garantia da prioridade dos títulos.
4. Qual o tempo necessário para expedir uma certidão e registrar um título?
R.: O prazo legal é de cinco (05) dias úteis, para expedir uma certidão, e 30 dias 
para registrar um título.
TÓPICO 2 | CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
133
5. Há custo para retirar a certidão?
R.: Sim, e o valor dependerá de cada estado. 
6. Qual a validade da certidão?
R.: Para efeito de lavratura de escritura, a certidão tem validade de 30 dias de 
sua expedição.
7. Qual a diferença entre certidão positiva e negativa?
R.: Quando você solicita uma pesquisa para verificar se um determinado 
imóvel está devidamente registrado no Registro de Imóveis e este não for 
localizado, poderá solicitar a expedição da certidão negativa. O mesmo 
ocorre quando deseja saber se uma pessoa física ou jurídica possui bens 
registrados em um cartório e não for localizado nenhum bem. Portanto, 
a certidão negará a existência de registro de determinado bem, ou a 
inexistência de bens em nome de uma determinada pessoa. Dessa forma, 
a certidão positiva é o oposto da negativa. Nela, constarão todos os atos 
praticados em um determinado imóvel, ou mesmo a existência de bens 
imóveis em nome de uma pessoa física ou jurídica. No último caso, havendo 
mais de um bem localizado em nome de uma pessoa, o interessado poderá 
solicitar todas as certidões ou apenas uma delas.
8. Como saber quem é o proprietário de um imóvel?
R.: Essa opção somente é permitida se souber o nº da matrícula do imóvel. 
FONTE: Disponível em: <http://www.1registrojundiai.com.br/conteudo/11>. Acesso em: 29 jul. 2013.
Um resumo, para não errar!
De forma geral, é necessário fazer uma pesquisasobre a situação atual do imóvel e de seus 
vendedores.
ATENCAO
Documentos do imóvel: 
1) Título de Propriedade: título devidamente registrado no Cartório de 
Registro de Imóveis da circunscrição competente (matrícula do imóvel). 
2) Certidão vintenária e atualizada da propriedade. 
3) Informação no Departamento Urbanístico da Prefeitura sobre a situação 
geográfica do mesmo, em relação às obrigações e posturas municipais, 
zoneamento da cidade, projetos de urbanização e restrições à sua utilização. 
134
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
Documentos do vendedor pessoa física: 
1) Fotocópia da Cédula de Identidade (RG) e do Cadastro de Pessoas Físicas 
(CPF). 
2) Certidões negativas e atualizadas dos Distribuidores Forenses estadual, 
federal e trabalhista.
3) Certidões negativas de Protestos. 
Se pessoa jurídica: 
1) Cartão do CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica). 
2) Certidão Negativa de Débito do INSS e Certidão de Quitação de Tributos 
Federais administrados pela Receita Federal. 
3) Contrato social, se a sociedade Comercial for limitada (Ltda.), devidamente 
registrado na Junta Comercial ou em Registro de Títulos e Documentos se a 
sociedade for civil.
4) Estatuto Social se for uma Sociedade por Ações - S/A e a ata da Assembleia 
Geral que elegeu a atual diretoria e a ata que autorizou a alienação.
5) Verificar a capacidade jurídica da pessoa para vender. 
6) Certidões atualizadas dos Distribuidores Forenses estadual, federal e 
trabalhista. 
7) Certidão Negativa de Protestos. 
FONTE: Disponível em: <http://www.sitedoscorretores.com.br/facilidades/cuidadoimovel.php>. 
Acesso em: 29 jul. 2013.
UNI
Agora que você já sabe as cautelas que devem ser tomadas na aquisição de um 
imóvel, é importante não esquecer que, realizado o pagamento total, deverá ser lavrada uma 
escritura pública (geralmente no Tabelionato) e que esta escritura deverá obrigatoriamente 
ser registrada no Registro de Imóveis.
UNI
Lembre-se: QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO!!
TÓPICO 2 | CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
135
3.9 TERRENOS DE MARINHA
Neste último tópico vamos tratar de um assunto com o qual você também 
poderá se deparar no exercício de suas atividades profissionais: as terras de 
marinha.
Neste tipo de imóvel, que geralmente está às margens de rios, praias 
etc., incidirão taxas especiais, como o foro e o laudêmio, as quais você precisa 
conhecer.
Vamos iniciar pelo conceito de terras de marinha, que é dado pelos artigos 
1º e 2º do Decreto-Lei nº 9.760/46. Veja abaixo:
Art. 1º Incluem-se entre os bens imóveis da União: a) os terrenos de 
marinha e seus acrescidos; [...] 
Art. 2º São terrenos de marinha, em uma profundidade de 33 (trinta 
e três) metros, medidos horizontalmente, para a parte da terra, da 
posição da linha do preamar-médio de 1831: 
a) os situados no continente, na costa marítima e nas margens dos rios 
e lagoas, até onde se faça sentir a influência das marés; 
b) os que contornam as ilhas situadas em zona onde se faça sentir a 
influência das marés. 
Parágrafo único. Para os efeitos deste artigo a influência das marés 
é caracterizada pela oscilação periódica de 5 (cinco) centímetros pelo 
menos, do nível das águas, que ocorra em qualquer época do ano 
(BRASIL, 1946). 
Os terrenos de marinha são patrimônio da União, inclusive as áreas 
aterradas e aquelas que surgem do movimento de recuo do mar (acrescidos de 
marinha) e, por isso, sua aquisição depende de alguns cuidados.
Por isso caso esteja atuando na intermediação de contratos que envolvam 
terrenos de marinha, é bom que você saiba o seguinte:
A legislação (Lei nº 9.636, de 15 de maio de 1998) vedou de forma expressa 
a ocupação de imóvel da União a partir de 15 de fevereiro de 1997.
Em razão da proibição legal, para que seja possível a ocupação de um 
imóvel da União, será necessário obedecer às condições legais estabelecidas e 
requerer sua inscrição como ocupante de imóvel da União, e somente assim a 
posse como ocupante do terreno de marinha ficará regularizada. 
Contudo, mesmo após a inscrição (que ocorre junto à SPU – Secretaria 
do Patrimônio da União), a União permanece com a propriedade, ficando o 
particular com o chamado “domínio útil”. 
Pela utilização do imóvel, o particular (foreiro) paga à União um valor 
anual denominado “foro”, calculado sobre o valor do terreno (0,6% do valor 
do terreno) e também o laudêmio (5% do valor do terreno e das benfeitorias 
existentes).
136
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
E estes direitos sobre o imóvel da União podem ser transferidos?
 A resposta é afirmativa, desde que seja expedida previamente pela Gerência 
Regional do Patrimônio da União uma certidão autorizativa de transferência, 
emitida pela Gerência Regional. Importante ressaltar que o ocupante esteja em 
dia com o pagamento de suas obrigações. 
Do site <sosterrenosdemarinha.com.br> extraímos algumas questões que 
são frequentes nesta área:
Na prática, quais são as consequências de se ter um terreno de marinha?
R.: O domínio pleno do imóvel de terrenos de marinha é do governo. Isso é 
diferente do domínio útil (direito de posse, uso e gozo). Sobre o domínio pleno 
do imóvel o beneficiário contrai obrigação de pagar o foro à União, um valor 
anual em dinheiro.
O que são foro, taxa de ocupação e laudêmio?
R.: O foro é o que se paga à União por não se ter o domínio pleno do imóvel. 
A Taxa de Ocupação refere-se a um direito precário sobre um imóvel e 
caracterizado pela existência de benfeitorias. O laudêmio é o valor que se paga 
à União pela transferência onerosa do domínio útil (isto é, venda) em terrenos 
aforados ou ocupados.
Quanto se paga pelo foro, taxa de ocupação e laudêmio?
R.: O foro corresponde a 0,6% do valor do domínio pleno do imóvel. A taxa de 
ocupação é calculada sobre o valor do terreno da União: 2% para as ocupações 
já inscritas ou requeridas até 30 de setembro de 1988 e 5% para as demais. O 
laudêmio corresponde sobre o total da operação de venda do imóvel.
O que são os acrescidos de marinha?
R.: São os terrenos que se tiverem formado, natural ou artificialmente, para o 
lado do mar ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha.
Se o mar avançou, avança também a demarcação dos terrenos de marinha?
R.: O único referencial legal para a demarcação dos terrenos de marinha é a 
linha da preamar média de 1831. Essa linha não varia. Quem produz a variação 
é a SPU. É um procedimento ilegal, afrontando a legislação.
É possível fazer a correta demarcação dos terrenos de marinha, se o referencial 
é a preamar média de 1831?
R.: Esta questão está superada e foi demonstrada em tese de doutorado 
defendida pelo engenheiro cartógrafo Obéde Pereira de Lima, em 2002. Ele 
chegou a uma metodologia científica capaz de por fim à prática de localização 
da L/1831 pelos critérios da presunção.
TÓPICO 2 | CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
137
Por que a SPU não utiliza um método científico que possibilite a demarcação 
correta dos terrenos de marinha?
R.: Por que não poderia cobrar as taxas e foros dos proprietários da grande 
maioria dos terrenos de marinha. A SPU não se interessa pela adequação 
técnica para proceder corretamente tais demarcações. A União perderia um 
grande percentual da atual arrecadação sobre os terrenos de marinha.
O conceito de terreno de marinha não é importante para a preservação de 
nossa costa marítima e dos manguezais?
R.: Teve sua importância da época da monarquia até meados do século passado. 
Hoje não tem mais qualquer valor. As leis municipais, estaduais e federais que 
tratam da preservação da costa, da ocupação do solo urbano e das reservas 
ecológicas são mais modernas, mais amplas e mais eficazes.
FONTE: Disponível em: <http://sosterrenosdemarinha.org.br/noticias/santos-entrara-com-a-cao-civil-publica-contra-a-cobranca-de-foro-laudemio-e-taxa-de-ocupacao>. Acesso em: 29 jul. 
2013.
138
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
LEITURA COMPLEMENTAR
O REGISTRO DE IMÓVEIS E A ATIVIDADE REGISTRAL NA PRÁTICA
Derlise Cristina Bonatto
 
RESUMO: Este trabalho tem por finalidade discorrer sobre a importância 
do Sistema Registral Imobiliário, ou seja, do serviço prestado pelos Cartórios de 
Registro de Imóveis, na vida do cidadão brasileiro, apresentando noções sobre a 
atividade registral, sua natureza jurídica, os princípios que norteiam a atividade 
registral imobiliária, e o modo prático de realização de suas prerrogativas, quais 
sejam, a publicidade, a autenticidade e a eficácia aos atos jurídicos constituintes 
dos direitos de propriedade, ou a este relativo. Objetivou-se demonstrar a trajetória 
do serviço prestado, bem como as dificuldades encontradas para a realização do 
serviço, a partir do ponto de vista prático experimentado pelo dia a dia de um 
Cartório de Registro de Imóveis, e através de pesquisa bibliográfica. Por tratar-se 
de matéria ampla, discutida de maneira subjetiva e direta, não há neste trabalho 
a pretensão de esgotar o assunto, até mesmo pela certeza da impossibilidade de 
tal feito.
 
Palavras-chave: Direito Registral. Direito Imobiliário. Registro de Imóveis. 
Princípios do Direito Registral. 
 
1 INTRODUÇÃO
A falta do conhecimento necessário faz com que os titulares de direitos 
muitas vezes venham a perdê-los. Tal situação não é diferente quando se trata 
do direito de propriedade, e para garantir este direito temos à nossa disposição 
o Sistema Registral Imobiliário, que pode e deve se aproximar da sociedade e da 
realidade prática daqueles que dele se utilizam, ou que ainda virão a utilizar, seja 
como parte interessada ou como operadores do direito a serviço da sociedade. 
Tal feito facilitaria o entendimento da importância dos serviços prestados e 
daqueles que realizam estes serviços, bem como evitaria incidentes e transtornos 
decorrentes da falta de conhecimento quanto à importância do serviço, de suas 
prerrogativas legais e do seu modo de execução.
Neste trabalho se busca fazer uma reflexão sobre a importância do serviço 
prestado pelo Registro de Imóveis, os princípios que o norteiam e a aplicação 
prática destes no dia a dia dos Cartórios, apresentando assim a real trajetória 
dos títulos levados a registro e do serviço prestado em conformidade com a 
Constituição Federal, com a Lei dos Registros Públicos nº 6.015/1973, a Lei 
8.935/94, e demais dispositivos legais que regulamentam o tema. 
Embora a atividade registral seja um trabalho extremamente burocrático, 
que tem entre seus princípios mais importantes o da publicidade, e em contrapartida 
TÓPICO 2 | CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
139
ser também um serviço de caráter extremamente fechado e desconhecido aos 
olhos da sociedade de forma geral, é que o presente estudo pretende mostrar de 
forma sucinta àqueles que não têm contato direto com o Sistema Registral em 
sua forma prática, o conhecimento da trajetória e a importância da apresentação 
dos títulos para registro junto ao Registro de Imóveis, bem como seus efeitos no 
mundo jurídico. 
 
2 REGISTRO DE IMÓVEIS: MOTIVO E OBJETIVOS
Antes de discorrermos acerca do serviço prestado pelo Registro de 
Imóveis, faz-se necessário saber de maneira mais exata o que é e qual sua origem 
histórica, para que assim possamos melhor compreender a real importância de 
sua existência e utilidade nos dias atuais.
O homem, em sua trajetória de vida, volta-se para as conquistas, e assim 
sempre foi desde os primórdios. E muito embora saibamos que o SER deve estar 
acima do TER, a humanidade sempre se preocupou com a conquista e preservação 
de bens. Entre estes bens desejados, a terra (e as riquezas que dela podem ser 
extraídas) sempre foi a preferida, afinal, grandes guerras foram e ainda são 
travadas em função dela. 
A propriedade é o direito real por excelência e basta que folheemos os 
dispositivos legais pátrios e verificaremos que é, com certeza, um dos direitos mais 
protegidos em nosso país. O Sistema Registral Imobiliário existe para proteger a 
propriedade, especificamente proteger a propriedade imóvel e os demais direitos 
e deveres que dela decorrem.
O serviço registral caracteriza-se pelo conjunto de serviços organizados 
de forma técnica e administrativa, colocados à disposição da sociedade no intuito 
de dar publicidade, autenticidade e eficácia aos atos jurídicos e, assim, garantir 
a segurança das relações jurídicas entre os indivíduos (art. 1º da Lei 6.015/1973). 
A preocupação dos indivíduos de resguardar seus direitos não é de maneira 
alguma atual, uma vez que encontra suas origens mesmo antes do advento da 
escrita, conforme nos esclarece Kindel (2007, p. 98) “Antes do advento da escrita, 
os cidadãos que necessitavam resguardar seus direitos em negócios se valiam da 
figura do sacerdote memorista, que inspirava confiança a todos”.
Sempre existiu entre os indivíduos a preocupação com a segurança dos 
negócios jurídicos, e, já no Direito Romano, encontramos as figuras dos tabeliães 
e notários. Nesse sentido:
Os tabeliães, tal como se apresentam hoje, têm sua origem basilar no 
Direito Romano. Nesta sociedade, constatavam-se escribas e oficiais 
diversos, dentre eles destacamos o notarius (que tinha a função de 
reduzir a termo todos os atos processuais, dando publicidade aos 
mesmos), o tabularius (contador público que organizava os impostos e, 
algumas vezes, redigia negócios jurídicos) e o tabellio (tinha formação 
jurídica e assessorava as partes, redigindo documentos de acordo com 
a vontade coletada) (MARTINS, apud KINDEL, 2006, p. 98).
140
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
Embora seja de tamanha importância a atividade dos notários e 
registradores de forma geral, trataremos especificamente sobre a atividade 
Registral Imobiliária, que no Brasil iniciou já com o descobrimento, juntamente 
com o início da trajetória histórica da propriedade, uma vez que todas as terras 
pertenciam ao Império, ou seja, eram de domínio público. A coroa portuguesa 
detinha a posse de todas as terras e delas fazia doação por meio das cartas de 
sesmaria, regime que perdurou desde o descobrimento até a Independência do 
Brasil no ano de 1822. De 1822 até 1850 houve um período de abandono, não 
foram criadas leis sobre as terras, e o que aconteceu neste período foi uma massiva 
ocupação de terras através da tomada de posse, sem qualquer título ou controle 
legislativo (CARVALHO, 1976, p. 11).
Em 1850, com registro de todas as posses no livro da Paróquia Católica, 
teve início a legitimação da posse, sendo esta separada das terras de domínio 
público. A partir daí, todos os contratos realizados com o objetivo de transmitir 
ou onerar imóveis eram registrados no chamado Livro do Vigário (BALBINO 
FILHO, 2007, p. 30).
Com o transcorrer dos anos e as inúmeras mudanças políticas e sociais 
ocorridas, o Estado assumiu a responsabilidade pela segurança jurídica destes 
atos, criando órgãos com tal objetivo, atribuindo a eles competências e objetivos 
específicos. Entre estes objetivos destacam-se a publicidade, a segurança 
jurídica e a eficácia. O Registro de Imóveis é um destes órgãos, cuja finalidade 
é o assentamento de títulos públicos e privados, dando a eles oponibilidade a 
terceiros, através da publicidade dos atos, visando garantir a eficácia, o controle, 
a segurança e a autenticidade dos negócios jurídicos envolvendo imóveis e dando 
a estes negócios a presunção relativa da prova da propriedade. Nesse sentido:
O registro imobiliário seria o poder legal de agente do ofício público, 
para efetuar todas as operações relativas a bens imóveis e a direitosa eles condizentes, promovendo atos de escrituração, assegurando 
aos requerentes a aquisição e exercício do direito de propriedade e 
a instituição de ônus reais de fruição, garantia ou de aquisição. Com 
isso, o assentamento dá proteção especial à propriedade imobiliária, 
por fornecer meios comprobatórios fidedignos da situação do imóvel, 
sob o ponto de vista da respectiva titularidade e dos ônus reais que o 
gravam, e por revestir-se de publicidade, que lhe é inerente, tornando 
os dados registrados conhecidos de terceiros (DINIZ, 2007 p.13). 
 
Ocorre que com o surgimento de novos e diversos negócios imobiliários 
e a grande abrangência de seus efeitos, não somente no que diz respeito aos bens 
imóveis, mas também com relação aos direitos e aos indivíduos que figuram nos 
atos jurídicos levados a registro, o sistema registral imobiliário brasileiro vem 
adquirindo cada vez mais importância, pois não compete mais ao Registro de 
Imóveis apenas dar publicidade declarativa aos atos, ou então o mero caráter 
constitutivo ou desconstitutivo de direitos reais sobre bens imóveis.
TÓPICO 2 | CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
141
Devemos nos lembrar, que no Brasil não é adotado o Princípio da Fé 
Pública Inscritiva do Direito Alemão, mas apenas a presunção dela, ou seja, até 
prova em contrário, o direito real inscrito pertence àquele que figura no registro 
como titular do direito, também no que diz respeito à insaneabilidade do registro, 
poderá o terceiro de boa-fé ter seu direito garantido, ou seja, há no serviço do 
Registro de Imóveis também um caráter de segurança jurídica, como um dos 
efeitos deste (RICHTER, 2004, p. 48).
Ainda sobre aspecto assim discorre Maria Helena Diniz: 
O registro imobiliário, como forma de aquisição de domínio, criado pelo 
Código civil de 1916 e regulado pelas leis subsequentes de Registros 
Públicos (Lei 6.015/73, com as alterações das leis 6.140/74 e 6.216/75), 
e mantido pelo Código Civil vigente (art. 1245), seguiu parcialmente 
o sistema alemão, pelo qual só com o assento se terá presunção de 
propriedade, afastando-se do francês, segundo o qual o contrato, por 
si só, transmite o domínio, de sorte que o adquirente, apenas por ter 
firmado um contrato, já terá a propriedade do imóvel, embora terceiros 
só o reconheçam como proprietário após o assentamento imobiliário, 
sendo, portanto, o registro mero requisito necessário à eficácia do ato 
em relação a terceiro, [...] (DINIZ, 2007, p. 20).
 Assim, temos que o Registro de Imóveis tem por finalidade a confirmação, 
ou a obtenção da aquisição da propriedade, uma vez que apenas o contrato, seja 
ele oneroso ou gratuito, produzirá apenas efeitos pessoais ou obrigacionais, sendo 
necessário o registro para que sejam reconhecidos os direitos reais. Até que se 
efetive o registro, o vendedor, alienante, ou doador, continua a ser o proprietário 
do imóvel, e consequentemente continua a responder pelas obrigações decorrentes 
desta propriedade. No que se refere aos demais meios de aquisição e propriedade, 
também é de suma importância que se leve ao registro, afinal estará se garantindo 
assim a disponibilidade do bem. 
Em linhas gerais, o direito pátrio perfilhou o sistema romano. Sem 
transcrição não se adquire, inter vivos, a propriedade do bem imóvel 
(art. 531, CC). Não basta o título translativo (v. g., escritura pública, 
instrumento particular, carta de sentença e formal de partilha), 
que simplesmente serve de causa, pois nosso sistema jurídico, 
diversamente do francês, não reconhece força translativa aos contratos 
(ROSENWALD, 2002, p. 27). 
A segurança jurídica é o objetivo principal do Registro de Imóveis, 
pacificando os conflitos existentes no que se refere à aquisição e à transmissão 
imobiliária. Nesse sentido:
O Registro de Imóveis, como órgão pacificador de conflitos – instituto 
destinado à garantia da segurança jurídica do tráfego imobiliário – bem 
como de exercer um filtro jurídico dos títulos que ingressam no fólio 
real, surge no direito de propriedade como importante ferramenta 
para estabilizar as negociações e atos jurídicos que envolvam imóveis 
(MELO, 2010, p. 63).
 
142
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
Um registro correto, seguro e por consequência óbvia eficaz, não é 
exclusivamente interessante ao proprietário do imóvel, ou àquele que está 
utilizando o serviço, resta caracterizado nesse serviço também o interesse 
público, uma vez que o mesmo amplia a dimensão de garantia social. Podemos 
dizer com certeza que o registro é um dos instrumentos eficazes à inserção social 
e econômica dos indivíduos que dele se utilizam na sociedade, e por que não, no 
mercado econômico, através da garantia efetiva de seus direitos e a consequente 
expansão destes direitos.
 
3 PRINCÍPIOS DO SISTEMA REGISTRAL IMOBILIÁRIO BRASILEIRO 
Para que o Registro de Imóveis alcance seus objetivos, atendendo às 
expectativas do Direito, ele segue princípios norteadores indispensáveis à sua 
compreensão como um sistema e sua correta e justa aplicação prática, os quais 
veremos a seguir. Cada ato dentro de um Ofício de Registro de Imóveis seguirá 
estes princípios, buscando assim garantir a excelência e a segurança jurídica 
efetiva no serviço prestado.
São princípios norteadores do Registro de Imóveis: o da legalidade, o da 
inscrição, o da prioridade ou preferência, o da especialidade, o da continuidade, 
o da territorialidade, o da instância ou da reserva de iniciativa, o princípio 
da publicidade, o da fé pública, o da obrigatoriedade, o da titularidade, o da 
tipicidade, o da disponibilidade e o da segurança jurídica.
A observância destes princípios, juntamente com os demais dispositivos 
legais e orientações que regem e disciplinam os serviços realizados pelo Registro 
de imóveis, é de grande importância para que os títulos levados a registro 
cumpram efetivamente seu papel e para que o sistema registral desempenhe de 
forma eficaz sua função. Segue breve exposição de tais princípios:
Princípio da Legalidade ou da legitimidade: compete ao Registrador, 
fazendo uso de suas atribuições e de sua competência para tal, examinar a 
legalidade, bem como a validade e a eficácia dos títulos que são apresentados para 
registro. Os títulos apresentados para registro serão analisados, verificando se os 
mesmos estão revestidos dos requisitos legais. Uma vez que os títulos levados 
a registro correspondem a negócios jurídicos, e estes, por sua vez, para serem 
válidos, também devem estar revestidos de legalidade, tem-se que a validade da 
inscrição no Registro de Imóveis depende da validade do negócio jurídico que 
lhe dá origem. 
O sistema registral imobiliário brasileiro é informado por diversos 
princípios que nos servem de guia e, sobretudo, facilitam a compreensão 
e aplicação da matéria registral imobiliária, entre os quais destacamos 
alguns deles, a iniciar pelo da legalidade, cuja ideia nuclear é a de que 
a validade do registro mantém uma relação lógica com a validade do 
título, o que não quer dizer, por outro lado, que a validade do título 
necessariamente impõe validade ao registro (RICHTER, 2004, p. 48).
 
TÓPICO 2 | CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
143
Princípio da inscrição: a constituição, transmissão e extinção de direitos 
reais sobre imóveis por atos inter vivos só se operam mediante sua inscrição 
no registro (CARVALHO, 1976, p. 135). Assim, observamos que este princípio 
objetiva divulgar os atos, tornando conhecidos da sociedade os direitos reais 
sobre imóveis, impondo a ela que os respeite.
Princípio da prioridade ou preferência: os artigos 182 e 186 da Lei 
6.015/73 e também os artigos 1.246, 1422 e 1493 do Código Civil estabelecem e 
disciplinam este princípio, pelo qual se tem que, aquele que primeiro apresentar 
o título terá prioridade erga omnes e a preferênciana efetivação do registro. E por 
isso, os títulos são prenotados, recebendo um número de ordem no protocolo. 
Princípio da especialidade: conforme artigos 176, § 1º, I e II, nº 3 e 4, 224, 
225 e 226 da Lei 6.015/73, se referem à completa identificação do imóvel, que 
deverá ser perfeitamente descrito com todas as suas características, confrontações, 
localização, área, logradouro, número, indicação cadastral, enfim, tudo o que 
houver e que o individualize. Esta é a chamada especialidade objetiva, mas temos 
também a especialidade subjetiva, referente ao titular do direito, pois é de extrema 
importância que todas as partes participantes do registro estejam identificadas e 
qualificadas de forma completa e correta na matrícula.
Princípio da continuidade: importante princípio, que tem como 
prerrogativa a segurança jurídica, uma vez que faz-se necessária como forma 
de garantia da correta titularidade do direito real descrito. Assim, deve haver 
no registro “uma sequência lógica entre os adquirentes e os transmitentes do 
direito real” (RODRIGUES, 2001, p. 9). Conforme Richter (2004, p. 49), “deve 
existir um encadeamento de titularidades dos direitos reais. Este encadeamento 
contribui para a segurança jurídica, pois assegura apenas ao titular do direito a 
possibilidade de outorgá-lo”.
Princípio da territorialidade: a lei estabelece a área territorial de 
abrangência do Ofício de Registro de Imóveis, a área de atuação para o exercício 
das funções delegadas, conforme artigos 169 a 171 da Lei 6.015/73 e artigo 12 da 
Lei 8.935/94. Por determinação legal, o registro deverá ser efetuado no cartório da 
situação do imóvel.
Princípio da Instância ou reserva de iniciativa: por este, o oficial somente 
poderá praticar o ato quando devidamente provocado pela parte. A única exceção 
se dá nos casos de retificação ex oficio.
 Princípios da publicidade e da fé pública: enquanto o primeiro leva 
a conhecimento de todos, as modificações ocorridas no direito real sobre um 
imóvel, sejam elas relativas ao imóvel ou a seus titulares, o segundo trata-se de 
característica própria da função exercida pelo registrador. Por estes tem-se que 
os atos praticados pelo oficial são dotados de autenticidade, corroborando para a 
segurança jurídica do ato.
144
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
 Princípio da obrigatoriedade: este impõe o registro de determinados 
atos previstos em lei, para que assim se tornem eficazes perante terceiros.
Princípio da titularidade: os atos levados a registro somente terão 
validade se realizados pelo oficial, que é o agente legitimamente investido na 
função, ou por um funcionário registral devidamente autorizado. 
Princípio da tipicidade: a lei determina quais os títulos registráveis, 
conforme artigos 167 e 172 da Lei 6.015/73, assim somente os ali elencados 
poderão ser registrados. 
Princípio da disponibilidade: uma das primeiras análises realizadas no 
registro de imóveis é a da disponibilidade, uma vez que “ninguém pode transmitir 
mais direitos do que tem”, ou transmitir direito que não possua. A análise não 
é feita apenas da disponibilidade física, ou seja, da área disponível do imóvel, 
mas também da disponibilidade jurídica, pois há que se verificar se há situação 
jurídica legal por parte da pessoa vinculada ao ato de disposição do bem.
Princípio da segurança jurídica: é mais que um princípio comum a todas 
as categorias registrais, mas é também, e acima de tudo, o objetivo maior do 
sistema registral imobiliário. A segurança jurídica é a real finalidade do registro 
de imóveis, uma vez que se busca um registro seguro e, por consequência, livre 
de riscos. 
A cada princípio apresentado está atrelado um dos efeitos do registro 
imobiliário, destacando aí sua importância no cotidiano dos indivíduos que 
buscam efetivar e proteger seus direitos, pois a aplicabilidade de tais princípios, 
juntamente com os demais dispositivos legais, somados à diligência daqueles 
que atuam na prestação deste serviço, não restam dúvidas quanto à natureza da 
atividade registral imobiliária. 
 
4 ATIVIDADE REGISTRAL NA PRÁTICA: BREVES NOÇÕES 
A ação inicial do oficial de registro acontece quando a parte interessada 
apresenta o título perante o serviço de registro de imóveis. O titulo poderá ser 
apresentado apenas para o exame e cálculo de emolumentos, situação em que não 
ocorrerá a efetivação do serviço em um primeiro momento. Mas o procedimento 
normal é a apresentação do título para que através do registro surta os efeitos da 
publicidade, e para que tal aconteça, uma série de atos ocorre dentro do registro 
de imóveis, desde a entrada do título e sua prenotação, até a entrega do serviço 
pronto, com a consequente certidão atualizada do imóvel.
A rotina do serviço realizado nos Cartórios é desconhecida daqueles que 
dele fazem uso, uma vez que os mesmos, embora muitas vezes conhecedores de 
seus direitos, não têm a noção exata das especificidades e exigências legais para 
cada título decorrente de um negócio jurídico que é levado a registro.
TÓPICO 2 | CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
145
Para que possamos compreender o serviço registral de forma mais prática, 
devemos entender um pouco mais sobre a sua função, entendendo também as 
terminologias utilizadas e o que significam. Até a edição da Lei 6.015/73, eram 
três os atos cartoriais: a transcrição, a inscrição e a averbação. “A transcrição 
era a trasladação do documento para o livro do oficial público, e a inscrição, a 
trasladação do extrato sumário do negócio imobiliário” (DINIZ, 2007, p. 46).
A Lei 6.015/73, em seu artigo 168, engloba sob a designação de registro os 
atos de transcrição e inscrição, orientação seguida pelo Código Civil de 2002, e ao 
lado deste, temos ainda a averbação, artigo 167, II, da Lei dos Registros Públicos.
A lei instituiu também a matrícula, sendo que passou a ser obrigatória 
a abertura de matrícula própria para cada imóvel, esta é na verdade o início 
da trajetória do imóvel, da história do mesmo, uma vez que deverá constar da 
mesma sua localização, especialização, área, denominação, enfim, emprega-se aí 
o princípio da especialidade, antes analisado. Também na matrícula deverá estar 
corretamente e completamente qualificado o proprietário do imóvel. 
A matrícula difere do registro e da averbação, uma vez que é apenas um 
histórico do imóvel, um cadastro do mesmo. “A matrícula refere-se unicamente 
ao imóvel, caracterizando-o e confrontando-o, enquanto o registro e a averbação 
são atinentes à pessoa que intervém no negócio imobiliário relativo ao bem 
matriculado” (DINIZ, 2007, p. 49).
O primeiro ato no registro de imóveis, quando da entrada do título para 
registro, é a prenotação do mesmo, que garantirá a prioridade do título e a 
preferência dos direitos reais. Seguidamente à prenotação, o título apresentado 
passará pela qualificação, etapa fundamental, onde serão verificados todos 
os pressupostos necessários ao registro, quais sejam, a existência, a validade 
e a eficácia do negócio jurídico, os requisitos essenciais do título. É durante a 
qualificação do título apresentado que o Registrador aplicará ao negócio os 
princípios de direito registral: 
Apresentado o título para registro, o Registrador irá proceder à 
aplicação dos princípios registrários, surgindo a viabilidade ou não 
do acesso ao fólio real. Referida análise é chamada pela doutrina de 
qualificação.
Ao produzir o Registro, uma presunção iuris tantum de exatidão em 
favor do titular inscrito, é lógico que, para impedir fraudes, o Estado 
adote uma série de medidas rigorosas com o objetivo de os títulos que 
ingressem no cartório sejam minuciosamente analisados por pessoas 
de formação técnico-jurídica.
A qualificação registral é a exteriorização do princípio da legalidade, 
ou seja, sua forma mais contundente,pois, em linhas gerais, deve o 
Registrador observar na análise dos títulos o ordenamento jurídico em 
vigor (MELO, 2010, p. 64).
 
 É analisado nesta fase o negócio jurídico que deu origem ao título, o 
próprio título como instrumento hábil para registro, e com base nesta análise 
realizada com fundamentos nos princípios e nos dispositivos legais pertinentes 
146
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
ao negócio e ao registro, é emitido um juízo de valor, decidindo pelo registro ou 
não. A prerrogativa essencial desta etapa é a certeza. 
 
A função qualificadora decorre de uma análise contingencial do 
negócio jurídico, razão pela qual trabalha com a razão prática, e não a 
necessária. Busca a certeza contida no título, e não a certeza universal 
ou necessária. A razão prática é precária, passível de questionamento 
por força de sua contingencialidade, enquanto a necessária é 
inquestionável, por se tratar de uma verdade absoluta” (RICHTER, 
2004, p. 50).
 A atividade registral imobiliária é complexa e de grande responsabilidade, 
e por isso mesmo os atos do oficial no exercício de sua função são passíveis de 
controle, e por isso pode o oficial ser responsabilizado por seus atos. Como 
já vimos, o registrador exerce uma função pública por delegação e sofre a 
fiscalização do Estado. Além desta fiscalização decorrente das funções atribuídas 
ao registrador e estabelecidas na Lei 8.935/94, poderão os atos do oficial no tocante 
ao indeferimento de registro ser alvo de suscitação de dúvida.
O Oficial do Registro de Imóveis, ao examinar o título e verificar que este 
não preenche os requisitos para registro, emitirá parecer por escrito contendo 
as razões que impossibilitaram a divulgação do título. Este parecer denomina-
se exigência. Se a parte discordar das exigências feitas pelo registrador, poderá 
suscitar dúvida.
Segundo Paiva (2010, p.61) “O Procedimento de Dúvida é o mecanismo 
que serve para verificar a correção – ou não – das exigências formuladas pelo 
Registrador, ou para que o mesmo seja autorizado a proceder um ato registral, 
quando a parte não apresente condição de atendê-las”.
Ainda quanto ao procedimento de dúvida: 
A dúvida é um procedimento de natureza administrativa, sem lide, 
razão pela qual não comporta assistência ou intervenção de terceiros, 
conforme o art. 204 da Lei dos Registros Públicos, cuja finalidade é 
permitir a manifestação do juiz de Direito a respeito da divergência de 
entendimento entre o registrador e o apresentante (RICHTER, 2004, 
p. 51).
 Ainda quanto à dúvida, trazemos o esclarecimento de Diniz (2007, p. 287): 
A dúvida é, portanto, um pedido de natureza administrativa, 
formulado pelo oficial de Registro Imobiliário, a requerimento do 
apresentante do título, para que o magistrado se pronuncie sobre a 
legalidade da exigência feita, relativamente a um instrumento ou a 
vários documentos, decidindo se é ou não indispensável ao registro 
pretendido. 
 
Após a análise e qualificação dos títulos, seguem os demais atos que 
culminarão com o registro, porém, para que fique mais clara a sequência dos 
atos praticados no registro de imóveis, é necessário que conheçamos um pouco a 
TÓPICO 2 | CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS
147
respeito dos livros onde são escriturados os atos, registros e averbações, sendo que 
a escrituração é “o processo sistemático, definido legalmente, pelo qual, em livros 
próprios serão feitos, no Registro de Imóveis, segundo uma ordem cronológica, a 
matrícula, o registro e a averbação dos títulos...” (DINIZ, 2007, p. 581).
São livros de registro imobiliário:
Livro 1 de protocolo, ou de recepção de títulos – artigos 11 e 12 da Lei 
6.015/73. Tem por objetivo garantir a precedência de exame do título, o controle 
do prazo legal e dos títulos em tramitação, bem como, assegura o direito de 
preferência.
Livro 2 de Registro Geral – é o livro destinado à matrícula e ao registro e 
averbação dos atos relacionados no artigo 167 da Lei 6.015/73. A escrituração deste 
livro deve obedecer a normas criteriosas estabelecidas em lei e pela Corregedoria 
Geral de Justiça.
Livro 3 de Registro Auxiliar – onde são lançados os atos de registro que 
não dizem respeito diretamente ao imóvel matriculado, conforme artigo 177, Lei 
6.015/73. São exemplos de atos que vão a registro no Livro 3, a convenção de 
condomínio, os contratos de penhor rural, o pacto antenupcial, entre outros.
Livro 4 ou Indicador Real – é o livro que permite a busca dos registros pela 
localização do imóvel, uma vez que trata-se do repositório de todos os imóveis 
que encontram-se nos demais livros. 
Livro 5 ou Indicador Pessoal – onde se encontram os nomes de todas as 
pessoas que figuram nos demais livros, permitindo a busca pelo nome.
São estes os principais livros, sendo que além desses há ainda o Livro de 
Registro de Indisponibilidade e o Livro de Cadastro de Estrangeiros. Atualmente 
a maioria dos Registros de Imóveis está trabalhando com o sistema informatizado, 
sendo que a Escrituração, neste caso, não se dá na forma de livro, mas sim de 
fichas que deverão ser devidamente arquivadas seguindo o estabelecido pela lei 
e normas da Corregedoria Geral de Justiça.
O que observamos com pesar, ainda nos dias atuais, é que a população 
desconhece em grande parte a importância do sistema registral imobiliário. Muito 
embora tenhamos avançado de modo geral no que diz respeito ao conhecimento 
dos direitos inerentes a cada indivíduo, ainda enfrentamos grandes dificuldades 
que ocasionam transtornos não apenas para o titular de direitos, mas também 
para aqueles que dele dependem e, por que não dizer, também para o poder 
público.
 
148
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
5 CONCLUSÃO 
Diante do acima exposto, restou clara a complexidade dos atos e serviços 
praticados no Registro de Imóveis, bem como a importância destes para a 
segurança jurídica das relações de direito patrimonial e de direito imobiliário. 
São serviços e atos que devem ser cumpridos dentro de um prazo legal e que 
por força de lei não podem, nem devem, beneficiar a um ou a outro, seguindo 
estritamente o princípio da legalidade no que se refere aos títulos levados a 
registro, mas também no que diz respeito aos indivíduos que fazem uso destes 
serviços.
Conclui-se que, independente de o Registro de Imóveis ter uma natureza 
administrativa, sua função está longe de ser a instituição responsável pelo arquivo 
de títulos e documentos relativos a imóveis, não é nem nunca será responsável 
por um simples ato administrativo, mas trata-se, sim, de uma atividade de 
extrema importância, na medida em que garante publicidade, a segurança e a 
eficácia jurídica de direitos reais e a direitos pessoais, garantindo sua existência 
no plano real. 
FONTE: Disponível em: <http://www.jurisway.org.br/v2/dhall.asp?id_dh=7325> Acesso em: 10 
jul. 2013.
149
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você estudou alguns itens 
importantes: 
• O registro imobiliário é que confere o direito de propriedade. 
• São considerados atos do registro imobiliário: registro, averbação e prenotação. 
• Os dados do registro do imóvel são públicos e qualquer pessoa pode ter acesso 
a eles.
• É importante fazer uma pesquisa sobre o imóvel e seu proprietário, tirando 
certidões. 
• Nos contratos imobiliários não devem existir cláusulas com letras pequenas 
ou que tenham cláusulas abusivas, por exemplo, que privilegiem somente 
uma das partes. 
• As despesas correrão por conta do adquirente do imóvel, a não ser que o 
contrato disponha de modo diferente.
• O que são terrenos de marinha e como funciona sua ocupação.
RESUMO DO TÓPICO 2
150
AUTOATIVIDADE
Para fixar o que vimos neste tópico, responda as questõesa seguir:
1 Qual a primeira providência que se deve tomar ao se adquirir um imóvel?
2 O empresário casado precisa da outorga do cônjuge para vender imóveis em 
nome da empresa?
3 Sendo o bem de propriedade de uma empresa, quem poderá aliená-lo em 
havendo omissão do contrato social?
4 Cite os 4 (quatro) regimes de bens previstos em nossa legislação.
5 Qual o regime legal no Brasil?
6 Como funciona o regime da Separação de Bens?
7 Como se chama a autorização conjugal que a mulher outorga ao marido para 
a alienação de bens?
8 O que é bem de família? Onde deverá ser registrada esta qualidade?
 
9 Cite os cuidados que se deve ter ao se adquirir um imóvel na planta.
10 Quem será o responsável pelo pagamento das despesas na alienação de um 
imóvel (escrituração e registro)?
151
TÓPICO 3
LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
UNIDADE 3
1 INTRODUÇÃO
Neste último tópico do nosso caderno, indicamos as principais leis que 
regulamentam os institutos do Direito Imobiliário. Assim, dependendo do tipo 
de transação imobiliária, incidirá uma legislação específica, as quais, além da 
Constituição Federal, lhe auxiliarão no exercício da sua futura profissão. 
• Lei nº 10.406/02 – Código Civil.
• Lei nº 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor.
• Lei nº 4.591/64 – Lei de Condomínios e Incorporações.
• Lei nº 6.015/73 – Lei de Registros Públicos.
• Lei nº 6.766/79 – Lei do Parcelamento do Solo Urbano.
• Lei nº 7.433/85 – Lei dos Requisitos para lavratura de escrituras públicas.
• Lei nº 8.009/90 – Lei da Impenhorabilidade do bem de família.
• Lei nº 8.245/91 – Lei de locações dos imóveis urbanos (inquilinato).
• Lei nº 9.514/97 – Lei do SFH e institui a alienação fiduciária sobre bem.
• Lei nº 8.004/90 – Lei de Transferência de financiamento do SFH.
• Lei nº 8.036/90 – Dispõe sobre o FGTS.
• Lei nº 9.069/95 – Plano Real.
• Lei nº 9.099/95 – Juizados Cíveis e Criminais.
• Lei nº 10.259 – 12/07/2001 - Juizado Especial Cível e Criminal - Justiça Federal.
• Lei nº 12.112/09 – Alterou artigos da lei do inquilinato
Além da legislação, recomendamos os seguintes sites para pesquisa:
Associação Brasileira de Moradores e Mutuários – ABMM. Disponível em: <http://
www.abmm.org.br/sites/arquivos/downloads/guia_abmm.pdf>.
Associação dos Mutuários e Moradores das Regiões Sul e Sudeste do Brasil. 
Disponível em: <http://www.ammrs.com.br/>. 
Caixa Econômica Federal – CEF. 
Disponível em: <www.caixa.gov.br/habitacao/aq_imv_fgts/index.asp>.
Central Jurídica. Noções de Direito Civil – Doutrina. Disponível em:
<http://www.centraljuridica.com/doutrina/13/direito_civil/nocoes_de_direito_
civil.html>.
UNIDADE 3 | REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA
152
Universo Jurídico: Modelos de Contratos. Disponível em:
<http://www.uj.com.br/publicacoes/contratos/default.asp?action=contrato&
idcontrato=370>. 
WS: Corretor de Imóveis. Disponível em: <http://www.imoveisws.cim.br>. 
Moisés Marinho: Consultoria Imobiliária. Disponível em: <http://moisesmarinho.
tripod.com>. 
153
Neste tópico estudamos as principais leis que regem o Direito 
Imobiliário.
• Lei nº 10.406/02 – Código Civil.
• Lei nº 8.078/90 – Código de Defesa do Consumidor.
• Lei nº 4.591/64 – Lei de Condomínios e Incorporações.
• Lei nº 6.015/73 – Lei de Registros Públicos.
• Lei nº 6.766/79 – Lei do Parcelamento do Solo Urbano.
• Lei nº 7.433/85 – Lei dos Requisitos para lavratura de escrituras públicas.
• Lei nº 8.009/90 - Lei da Impenhorabilidade do bem de família.
• Lei nº 8.245/91 – Lei de locações dos imóveis urbanos.
• Lei nº 9.514/97 – Lei do SFH e institui a alienação fiduciária sobre bem.
• Lei nº 8.004/90 – Lei de Transferência de financiamento do SFH.
• Lei nº 8.036/90 – Dispõe sobre o FGTS.
• Lei nº 9.069/95 – Plano Real.
• Lei nº 9.099/95 – Juizados Cíveis e Criminais.
• Lei nº 10.259 - 12/07/2001 - Juizado Especial Cível e Criminal - Justiça Federal.
RESUMO DO TÓPICO 3
154
AUTOATIVIDADE
1 De acordo com o que estudamos até aqui, complete a tabela com a lei que será 
aplicável em cada uma das situações abaixo quanto à aquisição de imóveis.
• Contém disposições sobre origem 
e processo de incorporações e 
disposições sobre instituição de 
condomínios, eleição de síndico etc.
• Traz todas as disposições sobre o 
registro imobiliário.
• Na instituição dos loteamentos 
será aplicável esta lei.
• Proteção legal do bem que impede 
a sua penhora.
• Dispõe sobre o financiamento 
imobiliário junto ao SFH e sua 
transferência.
• Dispõe sobre as locações dos 
imóveis urbanos.
155
REFERÊNCIAS
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE MUTUÁRIOS DA HABITAÇÃO – ABMH. 
Disponível em: <http://www.abmh.org.br>. Acesso em: 16 mar. 2007. 
BEIL, Eduardo; OLIVEIRA, Álvaro Borges de. A limitação ao direito de 
propriedade nos condomínios edilícios e sua função social. Disponível em: 
<http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_
leitura&artigo_id=1501>. Acesso em: 13 mar. 2008. 
BRASIL. Lei nº 9.760, de 5 de setembro de 1946. Dispõe sobre os bens imóveis 
da União e dá outras providências.
______. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Lei do Condomínio. Dispõe 
sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Diário 
Oficial da União, Brasília, 21 dez. 1964. 
______. Lei nº 6.015 de 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros 
públicos e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/
ccivil_03/leis/l6015compilada.htm>. Acesso em: 23 jul. 2013. 
_____. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o parcelamento do 
solo urbano e dá outras providências. Diário Oficial da União, Brasília, 20 dez. 
1979. 
______. Código Civil Brasileiro. Rio de Janeiro: Forense, 1982. 
______. Lei nº 8.009 de 29 de março de 1990. Dispõe sobre a impenhorabilidade 
do bem de família. 
______. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Código Civil. Institui o Código 
Civil. Diário Oficial da União, Brasília, 11 jan. 2002. 
COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. São Paulo: Saraiva, 2006. 
CONSULTOR JURÍDICO. Associação dos mutuários lança manual da 
casa própria. 2004. Disponível em: <http://www.conjur.com.br/2004-jun-23/
associacao_mutuarios_lanca_manual_casa_propria?pagina=3>. Acesso em: 15 
jul. 2013.
DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito Civil Brasileiro: direito das coisas. São 
Paulo: Saraiva, 2007. 
156
______. Curso de Direito Civil Brasileiro: teoria geral do direito civil. São 
Paulo: Saraiva, 2003. 
FABRIS, Sérgio Antônio. Constituição da República Federativa do Brasil de 
1988. São Paulo: Saraiva, 1988. 
FÜHER, Maximilianus; MILARÉ, Edis. Manual de direito público e privado. 
São Paulo: Revista dos Tribunais, 2005. 
GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo curso de 
direito civil. São Paulo: Saraiva, 2003. v. 1. 
GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito civil brasileiro: direito das coisas. São 
Paulo: Saraiva, 2007. 
______. Direito civil brasileiro. São Paulo: Saraiva, 2006. 
GUSMÃO, Paulo Dourado de. Introdução ao estudo do direito. Rio de Janeiro: 
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