Direito Imobiliário

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2013
Direito imobiliário
Prof.ª Daniella Boppré de Athayde Abram
Copyright © UNIASSELVI 2013
Elaboração:
Prof.ª Daniella Boppré de Athayde Abram
Revisão, Diagramação e Produção:
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI
Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri 
UNIASSELVI – Indaial.
346.043
A158d Abram, Daniella Boppré de Athayde
 Direito imobiliário / Daniella Boppré de Athayde Abram. 
 Indaial : Uniasselvi, 2013.
 
 157 p. : il 
 
 
 ISBN 978-85-7830-761-5
 I. Direito imobiliário. 
 1. Centro Universitário Leonardo da Vinci. 
 2. Abram, Daniella Boppré de Athayde. 
 
III
ApresentAção
Prezado(a) acadêmico(a)! 
Em nosso dia a dia, deparamo-nos, frequentemente, com transações 
que envolvem bens imóveis, tais como a compra e a venda, a locação e o 
financiamento da casa própria. 
Estas transações imobiliárias são regidas pelo Direito Imobiliário, 
que é o objeto da nossa disciplina. 
Como futuro profissional do mercado imobiliário, você terá contato 
constante com o Direito, pois trabalhará com contratos, direitos reais de 
garantia e operações de financiamento, o que torna muito importante a 
compreensão do conteúdo desta disciplina. 
Iniciaremos com uma ampla visão do Direito, para podermos 
conhecer suas subdivisões e, assim, contextualizarmos o Direito Imobiliário. 
A seguir, estudaremos institutos essenciais deste importante ramo do 
Direito, tais como: posse e propriedade, Sistema Financeiro da Habitação, 
incorporação, registro imobiliário, entre outros. 
Também é importante o conhecimento da legislação específica 
que regulamenta as transações imobiliárias. E nesta legislação específica, 
destacamos o Código Civil. Porém, não podemos deixar de citar outras 
importantes leis que também disciplinam o Direito Imobiliário, tais como 
a Lei de Locações Urbanas (Lei nº 8.245/91), a Lei de Registros Públicos (Lei 
nº 6.015/73), a Lei do Parcelamento do Solo Urbano (Lei nº 6.766/79), entre 
outras. 
Bons estudos! 
Prof.ª Daniella Boppré de Athayde Abram
IV
Você já me conhece das outras disciplinas? Não? É calouro? Enfim, tanto 
para você que está chegando agora à UNIASSELVI quanto para você que já é veterano, há 
novidades em nosso material.
Na Educação a Distância, o livro impresso, entregue a todos os acadêmicos desde 2005, é 
o material base da disciplina. A partir de 2017, nossos livros estão de visual novo, com um 
formato mais prático, que cabe na bolsa e facilita a leitura. 
O conteúdo continua na íntegra, mas a estrutura interna foi aperfeiçoada com nova 
diagramação no texto, aproveitando ao máximo o espaço da página, o que também 
contribui para diminuir a extração de árvores para produção de folhas de papel, por exemplo.
Assim, a UNIASSELVI, preocupando-se com o impacto de nossas ações sobre o ambiente, 
apresenta também este livro no formato digital. Assim, você, acadêmico, tem a possibilidade 
de estudá-lo com versatilidade nas telas do celular, tablet ou computador. 
 
Eu mesmo, UNI, ganhei um novo layout, você me verá frequentemente e surgirei para 
apresentar dicas de vídeos e outras fontes de conhecimento que complementam o assunto 
em questão. 
Todos esses ajustes foram pensados a partir de relatos que recebemos nas pesquisas 
institucionais sobre os materiais impressos, para que você, nossa maior prioridade, possa 
continuar seus estudos com um material de qualidade.
Aproveito o momento para convidá-lo para um bate-papo sobre o Exame Nacional de 
Desempenho de Estudantes – ENADE. 
 
Bons estudos!
NOTA
V
VI
VII
sumário
UNIDADE 1 – NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO 
IMOBILIÁRIO .......................................................................................................... 1
TÓPICO 1 – CONCEPÇÃO DE DIREITO ....................................................................................... 3
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 3
2 NOÇÕES DE DIREITO .................................................................................................................... 3
2.1 DIREITO OBJETIVO E SUBJETIVO ................................................................................. 4
2.2 DIREITO E MORAL ................................................................................................................ 5
2.3 FONTES DO DIREITO ........................................................................................................... 5
2.4 NORMA JURÍDICA ................................................................................................................. 7
2.5 RELAÇÃO JURÍDICA ............................................................................................................. 7
3 DIREITO POSITIVO ........................................................................................................................ 8
3.1 DIVISÃO DO DIREITO POSITIVO: DIREITO PÚBLICO E PRIVADO ............... 8
4 DIREITO CIVIL ................................................................................................................................. 10
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 11
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 12
TÓPICO 2 – DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL ..................................... 13
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 13
2 SUBDIVISÕES DA PARTE GERAL DO CÓDIGO CIVIL ....................................................... 14
2.1 SUJEITO DE DIREITO ........................................................................................................... 15
2.2 PESSOA FÍSICA ........................................................................................................................ 15
2.3 PESSOA JURÍDICA ................................................................................................................. 18
2.4 BENS .............................................................................................................................................. 20
2.5 FATOS JURÍDICOS .................................................................................................................. 24
3 SUBDIVISÕES DA PARTE ESPECIAL DO CÓDIGO CIVIL .................................................. 28
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 29
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 30
TÓPICO 3 – DIREITO IMOBILIÁRIO ............................................................................................. 33
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 33
2 CONCEITO DE DIREITO IMOBILIÁRIO ................................................................................... 33
3 DIREITO DAS COISAS: DIREITO DE CONSTRUIR – DIREITO DE VIZINHANÇA ..... 34
3.1 LIMITAÇÕES DO DIREITO DE CONSTRUIR PELO DIREITO DE 
VIZINHANÇA ........................................................................................................................... 34
4 DIREITO DAS OBRIGAÇÕES – CONCEITOS IMPORTANTES ........................................... 35
4.1 CONCEITO DE OBRIGAÇÃO .............................................................................................36
4.2 FONTES DAS OBRIGAÇÕES............................................................................................... 37
4.3 ESPÉCIES DE OBRIGAÇÕES ............................................................................................... 37
4.4 TRANSMISSÃO DAS OBRIGAÇÕES ............................................................................... 37
4.5 CUMPRIMENTO OU PAGAMENTO DA OBRIGAÇÃO .......................................... 37
4.6 DESCUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO ........................................................................ 38
4.7 OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS ......................................................................................... 39
VIII
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 40
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 41
TÓPICO 4 – DIREITOS REAIS – POSSE E PROPRIEDADE ..................................................... 43
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 43
2 PROPRIEDADE ................................................................................................................................. 43
2.1 CLASSIFICAÇÃO DA PROPRIEDADE .......................................................................... 44
2.2 FORMAS DE AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE .......................................................... 44
3 POSSE .................................................................................................................................................. 46
3.1 CLASSIFICAÇÃO DA POSSE ............................................................................................. 46
4 DIREITOS REAIS SOBRE AS COISAS ALHEIAS SOBRE IMÓVEIS ................................... 48
4.1 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE GOZO E FRUIÇÃO ............... 49
4.2 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE AQUISIÇÃO ............................ 50
4.3 DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS DE GARANTIA ............................ 50
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................ 51
RESUMO DO TÓPICO 4..................................................................................................................... 57
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 58
UNIDADE 2 – DIREITO IMOBILIÁRIO – PRINCIPAIS INSTITUTOS .................................. 61
TÓPICO 1 – INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E CONDOMÍNIO ......................................... 63
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 63
2 INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA ................................................................................................ 63
2.1 INCORPORADOR ................................................................................................................... 64
2.2 REQUISITOS LEGAIS DA INCORPORAÇÃO ............................................................. 64
3 CONDOMÍNIO .................................................................................................................................. 66
3.1 ESPÉCIES DE CONDOMÍNIO ............................................................................................ 66
3.1.1 Condomínio edilício ............................................................................................................ 66
3.1.1.1 Instituição e constituição do condomínio edilício .............................................. 67
3.1.1.2 Direitos e deveres do condômino ......................................................................... 69
3.1.1.3 Síndico ....................................................................................................................... 69
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 71
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 72
TÓPICO 2 – FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS E LOTEAMENTOS ................................ 73
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 73
2 FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS ......................................................................................... 73
2.1 SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO (SFH) ...................................................... 74
2.2 SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO (SFI) ............................................................. 76
2.3 CARTEIRA HIPOTECÁRIA ................................................................................................. 80
2.4 FINANCIAMENTO DIRETO COM A CONSTRUTORA ......................................... 80
2.5 PROGRAMA DE ARRENDAMENTO RESIDENCIAL (PAR) ................................. 81
3 DICAS PARA EVITAR PROBLEMAS NO FINANCIAMENTO DE UM IMÓVEL ............. 81
4 UTILIZAÇÃO DO FGTS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL ........................... 83
5 PRINCÍPIOS APLICÁVEIS AOS FINANCIAMENTOS IMOBILIÁRIOS, APLICAÇÃO 
DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR E REVISÃO DAS CLÁUSULAS 
CONTRATUAIS ................................................................................................................................. 85
6 LOTEAMENTO .................................................................................................................................. 86
7 REQUISITOS LEGAIS NECESSÁRIOS À REGULARIDADE DO LOTEAMENTO .......... 87
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 88
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 89
IX
TÓPICO 3 – ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA E CONSÓRCIO PARA A 
AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS ......................................................................................... 91
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 91
2 ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL ......................................................................... 91
3 MODELO DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE BEM IMÓVEL 
 (CONFORME LEI Nº 9.514/97) ........................................................................................................ 92
4 CONSÓRCIO PARA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS (Consórcio Imobiliário) .......................... 98
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................ 105
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 108
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 109
UNIDADE 3 – REGISTRO IMOBILIÁRIO - CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS - 
LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA ............................................................................... 111
TÓPICO 1 – REGISTRO IMOBILIÁRIO ......................................................................................... 113
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 113
2 REGISTRO IMOBILIÁRIO ............................................................................................................. 113
2.1FUNÇÃO ...................................................................................................................................... 114
2.2 LEGISLAÇÃO ............................................................................................................................ 114
2.3 PRINCIPAIS ATOS DO REGISTRO IMOBILIÁRIO ................................................... 118
2.4 ACESSO ÀS INFORMAÇÕES CONSTANTES DO REGISTRO IMOBILIÁRIO 118
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 120
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 121
TÓPICO 2 – CUIDADOS NA AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS ......................................................... 123
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 123
2 PESQUISA NO REGISTRO DE IMÓVEIS E ÓRGÃOS DE PROTEÇÃO AO 
 CRÉDITO ............................................................................................................................................ 123
3 OUTRAS OBSERVAÇÕES IMPORTANTES ............................................................................... 124
3.1 AQUISIÇÃO DE BENS DE PROPRIEDADE DE UMA EMPRESA ........................ 124
3.2 REGIME DE BENS ................................................................................................................... 124
3.3 BEM DE FAMÍLIA .................................................................................................................... 126
3.4 AQUISIÇÃO DE IMÓVEL NA PLANTA ......................................................................... 128
3.5 CONTRATOS IMOBILIÁRIOS ........................................................................................... 128
3.6 LOTEAMENTOS - CUIDADOS NA HORA DE COMPRAR ................................... 129
3.7 DESPESAS .................................................................................................................................. 130
3.8 DÚVIDAS FREQUENTES ..................................................................................................... 131
3.9 TERRENOS DE MARINHA ................................................................................................. 135
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................ 138
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 149
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 150
TÓPICO 3 – LEGISLAÇÃO IMOBILIÁRIA .................................................................................... 151
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 151
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 153
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 154
REFERÊNCIAS ...................................................................................................................................... 155
X
1
UNIDADE 1
NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – 
DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
PLANO DE ESTUDOS
A partir desta unidade, você será capaz de:
• ter uma visão geral da Ciência do Direito, bem como de suas subdivisões;
• identificar e diferenciar a parte geral e especial do direito civil e suas sub-
divisões;
• compreender o conceito de direito imobiliário.
Esta unidade está dividida em quatro tópicos, com um conteúdo que irá 
ajudar você a ter uma noção geral de Direito, buscando contextualizar o 
Direito Imobiliário como ramo do Direito Civil e especialmente ligado ao 
Direito das Coisas. Ao final de cada tópico você encontrará atividades que 
contribuirão para uma melhor fixação do conteúdo.
TÓPICO 1 – CONCEPÇÃO DE DIREITO 
TÓPICO 2 – DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
TÓPICO 3 – DIREITO IMOBILIÁRIO 
TÓPICO 4 – DIREITOS REAIS – POSSE E PROPRIEDADE
2
3
TÓPICO 1
UNIDADE 1
CONCEPÇÃO DE DIREITO
1 INTRODUÇÃO
Para que possamos estudar o Direito Imobiliário é importante que primeiro 
entendamos alguns conceitos ligados à ciência do Direito (afinal, o que é Direito?) 
para, então, conhecermos o Direito Civil e, finalmente, o Direito Imobiliário. Por 
isso, neste tópico estudaremos este e alguns conceitos importantes ligados à 
Introdução ao Estudo do Direito.
2 NOÇÕES DE DIREITO
A palavra “direito” vem do latim directum, “literalmente direto, trazendo 
à mente a concepção de que o direito deve ser uma linha direta, isto é, conforme 
uma regra” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2003, p. 2). 
O termo tem muitos significados e não é possível resumi-lo em um só 
conceito. Para amparar nosso estudo é suficiente analisar a Ciência do Direito e as 
noções de direito objetivo e subjetivo, para, então, nos aprofundarmos no estudo 
do Direito Positivo, em sua mais clássica divisão, qual seja, o Direito Público e o 
Privado.
 
Inicialmente, pode-se afirmar que o Direito, visto como ciência, objetiva 
estudar as normas que regulamentam a conduta humana na vida em sociedade 
e que devem ser cumpridas a fim de se garantir a paz social. “A Ciência do 
Direito é uma ciência de investigação de conduta que tem em vista um dever-ser 
jurídico, isto é, a Ciência do Direito investiga e estuda as normas jurídicas. Estas 
prescrevem aos indivíduos certas regras de conduta que devem ser obedecidas” 
(RIZATTO NUNES, 2003, p. 35). 
Gagliano e Pamplona Filho (2003, p. 3) bem ressaltam que o Direito tem 
uma “característica essencialmente humana, instrumento necessário ao convívio 
social [...]. Isso significa que não há como falar em direito sem falar em alteridade, 
isto é, a relação com o outro, valendo ser invocado o brocardo latino Ubi homo ubi 
jus (onde há homem, há direito), significativo de tal condição”.
Como vimos, a vida em sociedade é regulamentada por normas. Estas 
normas valem para todos, sendo seu conhecimento e cumprimento obrigatórios, 
como se lê do artigo 3º da Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro: 
“Ninguém se escusa de cumprir a lei alegando que não a conhece”.
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
4
2.1 DIREITO OBJETIVO E SUBJETIVO
É este o conjunto de normas vigentes e impostas que devem ser 
conhecidas e cumpridas por todos, que se denomina direito objetivo. O direito 
objetivo pode ser conceituado como “o complexo de normas jurídicas que regem 
o comportamento humano, de modo obrigatório, prescrevendo uma sanção no 
caso de sua violação (jus est norma agendi)” (DINIZ, 2003, p. 244). 
“Trata-se, portanto, da norma de comportamento a que a pessoa deve 
se submeter, preceito esse que, caso descumprido, deve impor, pelo sistema, a 
aplicação de uma sanção institucionalizada”. Por exemplo, respeitar as normas de 
trânsito é um direito objetivo imposto ao indivíduo (GAGLIANO; PAMPLONA 
FILHO, 2003, p. 2). 
Já o direito subjetivo, segundo Godofredo Telles (apud Diniz 2003, p. 
244): 
é a permissão dada por meio de norma jurídica, para fazer ou não 
fazer alguma coisa, para ter ou não ter algo, ou, ainda, a autorização 
para exigir, por meio dos órgãos competentes do poder público ou por 
meio de processos legais, em prejuízo causado por violação de norma, 
o cumprimento da norma infringida ou a reparação do mal sofrido. 
Por ex.: são direitos subjetivos as permissões decasar e constituir 
família, de adotar pessoa como filho [...]. 
O direito subjetivo se diferencia do objetivo em razão de este, como acima 
mencionado, ter caráter coativo (cumprimento obrigatório), enquanto o direito 
subjetivo representa uma faculdade do titular de invocar a lei para tutelar seu 
direito. Porém, como bem esclarece Maria Helena Diniz (2003, p. 248) “nítida é a 
correlação existente entre o direito objetivo e o subjetivo. Apesar de intimamente 
ligados, são inconfundíveis [...]”. Um não pode existir sem o outro. O direito 
objetivo existe em razão do subjetivo, para revelar a permissão de praticar atos. 
O direito subjetivo, por sua vez, constitui-se de permissões dadas por meio do 
direito objetivo (TELLES apud DINIZ, 2003). 
Füher e Milaré (2005) trazem um interessante exemplo que bem ilustra 
esta ligação, que pode ser assim resumido: o meu direito de propriedade é 
garantido pela Constituição Federal (regra de direito objetivo), sendo que, se 
alguém violar este direito e invadir a minha propriedade, poderei acionar ou não 
o Poder Judiciário para que a irregularidade seja sanada. Esta é uma faculdade 
minha, ou seja, um direito subjetivo.
Assim, o Direito Civil, do qual faz parte o Direito Imobiliário, é regra de 
direito objetivo, e os “direitos” dele resultantes serão regras de direito subjetivo.
Neste Caderno de Estudos utilizaremos a noção de direito objetivo que, 
quando ordenado e visto de forma técnica, se transforma no direito em vigor 
em um determinado país, chamado “Direito Positivo”, que estudaremos mais 
adiante.
TÓPICO 1 | CONCEPÇÃO DE DIREITO
5
2.1 DIREITO OBJETIVO E SUBJETIVO 2.2 DIREITO E MORAL
Antes de continuarmos o nosso estudo, é importante esclarecer que o 
direito não se confunde com a moral, como frequentemente acontece.
A moral, conforme ensinam Gagliano e Pamplona Filho (2003, p. 7), “tem 
um campo de ação mais amplo que o direito [...]”, embora a “[...] moralidade deva 
sempre ser um norte na aplicação da norma jurídica [...] não há como negar que 
a moral tem uma preocupação expressiva com o foro íntimo, enquanto o direito 
se relaciona, evidentemente, com a ação exterior do homem” (GAGLIANO E 
PAMPLONA FILHO, 2003, p. 6-7).
2.3 FONTES DO DIREITO
Como é sabido, fonte significa “origem, gênese, de onde provém (água). As 
chamadas ‘fontes do direito’ nada mais são, portanto, do que os meios pelos quais 
se formam ou se estabelecem as normas jurídicas” (GAGLIANO; PAMPLONA 
FILHO, 2003, p. 9-10).
Isto posto, podemos dizer que a lei é a principal fonte do Direito, como 
se vê do art. 4º da Lei de Introdução do Código Civil, “Quando a lei for omissa, o 
juiz decidirá o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais 
de Direito”.
Além da lei, também são fontes do Direito: a doutrina, a jurisprudência, 
a equidade, a analogia e os princípios gerais de Direito. Vejamos, de forma 
sucinta, como se caracteriza cada uma destas fontes.A lei, ou legislação, como 
preferem alguns autores, é a primeira e principal fonte do Direito, e segundo 
Rizatto Nunes (2003, p. 72), é “o conjunto das normas jurídicas emanadas do 
Estado, através de seus vários órgãos, entre os quais realça-se, com relevo, nesse 
tema, o Poder Legislativo”. No ordenamento jurídico há várias espécies de leis 
(constitucional, ordinária, delegada etc.) e uma hierarquia. No patamar mais alto 
está a Constituição Federal, que é a principal lei do país, sendo, por isso, muitas 
vezes, chamada de “Lei Magna” ou “Carta Magna”.
Abaixo da Constituição Federal estão as leis complementares, as leis 
ordinárias (e também os tratados internacionais), as leis delegadas, os decretos 
legislativos e resoluções, as medidas provisórias. A seguir estão os decretos 
regulamentares e, por fim, as normas inferiores, como portarias, circulares etc.
Trazemos, a seguir, algumas noções gerais sobre cada uma delas: 
lei complementar: “alusiva à estrutura estatal ou aos serviços do Estado, 
constituindo as leis de organização básica” (DINIZ, 2003, p. 287), a lei ordinária 
é “fruto da atividade típica e regular do Poder Legislativo. Como exemplo de 
lei ordinária temos o Código Civil, o Código de Processo Civil [...]” (RIZZATTO 
NUNES, 2003, p. 77). As leis delegadas “serão elaboradas pelo Presidente da 
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
6
República, que deverá solicitar a delegação ao Congresso Nacional” (RIZZATTO 
NUNES, 2003, p. 77). Ainda no mesmo patamar estão as Medidas Provisórias 
que o Presidente da República poderá utilizar, no caso de relevância e urgência, 
conforme o art. 62 da Constituição Federal. Logo abaixo, na hierarquia das 
normas, vem o decreto regulamentar, que, conforme Rizzatto Nunes (2003, p. 
79) “é ato do Poder Executivo e deve ser baixado para regulamentar norma de 
hierarquia superior, como, por exemplo, a lei ordinária”. Por fim, as resoluções 
são “[...] atos normativos administrativos, através dos quais o Legislativo dispõe 
sobre matéria que não se insere nem no âmbito da lei, nem do decreto legislativo 
[...] cuidam, geralmente, de algum assunto interno do Legislativo” (FÜHER; 
MILARÉ, 2005, p. 54). O costume, por sua vez, “[...] é o uso geral, constante e 
notório, observado socialmente e correspondente a uma necessidade jurídica [...]. 
Baseia-se, indubitavelmente, no argumento de que algo deve ser feito porque 
sempre o foi, tendo sua autoridade respaldada na força conferida ao tempo e no 
uso contínuo das normas” (GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2003, p. 17). É, 
assim, uma norma jurídica não escrita, “que surge da prática longa, diuturna e 
reiterada da sociedade” (RIZZATTO NUNES, 2003, p. 94).
A jurisprudência é definida por Rizzatto Nunes (2003, p. 87) “como o 
conjunto das decisões dos tribunais a respeito do mesmo assunto”. “É reconhecida 
como fonte do direito porque caba por prevalecer na maioria dos casos” 
(GAGLIANO; PAMPLONA FILHO, 2003, p. 17), ou seja, as decisões dos tribunais 
são citadas como fundamento nas teses jurídicas e apontadas como precedentes, 
“impondo ao legislador uma nova visão dos institutos jurídicos, alterando-os, às 
vezes integralmente, forçando a expedição de leis que consagrem sua orientação” 
(VENOSA apud DINIZ, 2003, p. 296).
A doutrina pode ser definida como o pensamento dos estudiosos do 
Direito, que são chamados de doutrinadores. Todos os conceitos citados neste 
caderno fazem parte da doutrina. É importante fonte do Direito, porque “é 
essencial para aclarar pontos, estabelecer novos parâmetros, descobrir caminhos 
ainda não pesquisados, apresentar soluções justas, enfim, interpretar as normas, 
pesquisar os fatos e propor alternativas, com vistas a auxiliar a construção sempre 
necessária e constante do Estado de Direito, com o aperfeiçoamento do sistema 
jurídico” (RIZZATTO NUNES, 2003, p. 104).
Já a equidade, segundo Raposo e Heine (2004, p. 31), é o princípio pelo 
qual “deve o juiz valorizar mais a razão (observando sempre a boa-fé) que a 
própria regra de Direito [...], observando o que for justo e razoável [...]”. Gagliano 
e Pamplona Filho (2003, p. 26) explicam que, nos casos em que pode julgar por 
equidade, “é facultado expressamente ao julgador valer-se de seus próprios 
critérios de justiça quando for decidir, não estando adstrito às regras ou métodos 
preestabelecidos”. Porém, o julgamento por equidade não é a regra geral e o 
juiz só pode julgar por equidade quando autorizado por lei. Como exemplo de 
julgamento por equidade, Raposo e Heine (2004) citam a aplicação da regra in 
dubio pro misero, ou seja, em alguns casos, havendo dúvida, o juiz pode decidir em 
favor do mais fraco economicamente, como ocorre no Direito do Trabalho.
TÓPICO 1 | CONCEPÇÃO DE DIREITO
7
O juiz julgará com emprego da analogia quando “um fato não foi regulado 
de modo direto ou específico em lei de ser julgado pelo juiz e essevai buscar a 
solução em uma lei prevista para uma hipótese distinta, mas semelhante ao caso não 
regulado” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 31).
Por fim, os princípios gerais do Direito são “regras gerais de conduta 
que o juiz segue quando vai interpretar o caso que está analisando. Essas regras, 
normalmente, não estão escritas” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 30) citam como 
exemplo de princípios gerais do Direito: viver honestamente, não causar danos a 
outra pessoa e dar a cada um o que é seu.
Antes de encerrarmos este item, vamos ainda tratar dos conceitos de 
normas e relação jurídicas.
2.4 NORMA JURÍDICA
Já vimos antes que o Direito é uma ciência que estuda as normas jurídicas. 
Mas, o que são normas jurídicas? Estas são as normas “[...] que disciplinam 
condutas ou atos (comportamentos), através do seu caráter coercitivo (que 
reprime), imperativo (que ordena) e compulsório (que obriga)” (RAPOSO; 
HEINE, 2004, p. 29).
Pode-se dizer, de acordo com os ensinamentos de Gusmão (2006), que 
são características da norma jurídica: quando as normas jurídicas disciplinam 
condutas, estas são bilaterais, “por enlaçar o direito de uma parte com o dever 
da outra”(GUSMÃO, 2006, p. 86). A norma jurídica é também abstrata, por 
“não regular caso singular e por estabelecer modelo aplicável a vários casos, 
enquadráveis no tipo nela previsto” (GUSMÃO, 2006, p. 81). É imperativa, porque 
contém “um comando, uma prescrição, impondo uma conduta a ser observada. 
A norma jurídica também é coercitiva, pois, uma vez desrespeitada, a sanção 
é imposta pelo Estado, ou seja, a norma jurídica traz consigo uma sanção, que 
poderá cair sobre a pessoa ou seu patrimônio” (GUSMÃO, 2006, p. 81).
2.5 RELAÇÃO JURÍDICA
Conforme Gusmão (2006, p. 258), “a relação jurídica é o vínculo que une 
uma ou mais pessoas, decorrente de um fato ou de um ato previsto em norma 
jurídica, que produz efeitos jurídicos, ou, mais singelamente, vínculo jurídico 
estabelecido entre pessoas, em que uma delas pode exigir de outra determinada 
obrigação”.
As relações jurídicas são originadas de atos ou fatos jurídicos (cujos 
conceitos veremos adiante), que envolvem pessoas físicas ou jurídicas. Essas 
relações são chamadas “jurídicas”, pois seu objeto é um interesse juridicamente 
protegido, ou seja, que interessam ao Direito, como o patrimônio, a vida, a honra 
etc.
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
8
3 DIREITO POSITIVO
Segundo Raposo e Heine (2004, p. 27), “Direito Positivo é o conjunto da 
legislação em vigor num determinado país”. Já para Rizzatto Nunes (2003, p. 
115), o Direito Positivo “é o conjunto das normas jurídicas escritas e não escritas 
(o costume jurídico), vigentes em um determinado território e, também, na órbita 
internacional na relação entre os Estados [...]”. Esta noção se opõe ao conceito 
de Direito Natural, que é anterior ao Direito Positivo e que se origina da própria 
natureza, a exemplo do direito à vida, que independe da vontade humana.
O Direito Positivo é dividido principalmente entre Direito Público e 
Privado, de acordo com a natureza das relações que regulam e os sujeitos desta 
relação jurídica, como veremos a seguir.
A relação jurídica pode ser pessoal, quando envolve relação das pessoas 
entre si (ex.: contratos) ou real, quando envolve as relações das pessoas com as 
coisas, como, por exemplo, no direito de propriedade ou posse sobre um imóvel.
3.1 DIVISÃO DO DIREITO POSITIVO: DIREITO PÚBLICO E 
PRIVADO
Outra importante divisão trazida pela doutrina é a que classifica o Direito 
Positivo em Direito Nacional e Internacional. O Direito Nacional pode ser 
entendido como “aquele que rege as relações jurídicas dentro do direito aplicável 
ao território do Estado” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 28). Já o Direito Internacional, 
segundo os mesmos autores, “rege as relações entre os Estados soberanos (Brasil, 
Inglaterra, Estados Unidos, França, Alemanha, México, Chile etc.)” (RAPOSO; 
HEINE, 2004, p. 28), conforme revelam os mesmos autores.
O Direito Nacional é dividido em Direito Privado e Público. O Direito 
Público é o ramo do Direito Positivo que rege as relações “em que o sujeito é o 
Estado, tutelando os interesses gerais e visando o fim social, quer perante seus 
membros, quer perante os outros Estados” (DINIZ, 2003, p. 254). O Direito Público 
é, ainda, subdividido em Direito Público interno e externo. Fazem parte do Direito 
Público interno o Direito Constitucional, o Direito Administrativo, o Direito 
Tributário, o Direito Processual, o Direito Eleitoral, o Direito Penal e o Direito 
Militar. Já o Direito Público externo é formado pelo Direito Internacional, “que 
pode ser público, que se constitui de normas disciplinadoras das relações entre 
Estados, ou privado, que rege as relações do Estado com cidadãos pertencentes a 
Estados diversos” (MONTEIRO apud DINIZ, 2003, p. 254).
O Direito Privado tem por objetivo a regulamentação das relações dos 
particulares entre si, sem que o Estado tome parte nesta relação. Desta forma:
TÓPICO 1 | CONCEPÇÃO DE DIREITO
9
3 DIREITO POSITIVO
Direito Privado = ramo do Direito que traz as regras que disciplinarão as 
relações entre as pessoas.
Assim, por exemplo, quando tratarmos do Direito Imobiliário, estudaremos 
ramos do Direito Privado, porque as transações imobiliárias envolverão relações 
de particulares entre si, de caráter privado.
O Direito Privado abrange o Direito Civil e o Direito Comercial. O Direito 
Civil “é a forma originária de todo o Direito privado” (GUSMÃO, 2006, p. 190). 
Regulamenta as relações entre as pessoas, tais como: as relativas ao casamento, 
filiação, bens, contratos ou atos ilícitos. O Direito Comercial, por sua vez, foi 
amplamente modificado. Com a entrada em vigor do Código Civil de 2003, foi 
revogada a primeira parte do Código Comercial e o Direito da Empresa passou a 
ser tratado pelo Código Civil, que será objeto de estudo no próximo tópico.
Quanto ao Direito do Trabalho, alguns autores o enquadram como ramo 
do Direito Privado, conforme propõe Diniz (2003 p. 255), enquanto outros o 
enquadram como ramo do Direito Público, tendo características dos dois ramos.
Assim, para um melhor entendimento, elaboramos o mapa conceitual a 
seguir:
FIGURA 1 – O DIREITO POSITIVO E SEUS RAMOS
FONTE: A autora
Constitucional
Administrativo
Tributário
Processual
Penal
Eleitoral
MilitarInterno
Público
Comercial
Trabalho
Externo Internacional
Direito
Civil
Privado
Público
Privado
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
10
4 DIREITO CIVIL
Para iniciarmos o estudo do Direito Civil, vamos trazer um conceito da 
doutrina de Füher e Milaré (2005, p. 224), Direito Civil é visto como “o conjunto 
de normas que regulamentam as relações jurídicas dos particulares entre si”.
As normas de Direito Civil estão reunidas no Código Civil, Lei nº 10.406/02, 
que entrou em vigor em 2003, e também em outras leis, como a lei de locações 
urbanas, registros públicos, divórcio, entre muitas outras.
Neste momento do nosso estudo vamos nos concentrar no Código 
Civil. Ele inicia com uma “Lei de Introdução”, que atualmente se chama Lei de 
Introdução às Normas do Direito Brasileiro (LINDB), que é aplicável a todos os 
ramos do Direito e traz importantes normas jurídicas sobre a aplicação da lei no 
tempo e no espaço, entre outras. Após a LICC, o Código Civil é dividido em duas 
partes – a parte geral e a parte especial, que estudaremos no tópico seguinte. 
Então, vamos lá?
11
4 DIREITO CIVIL
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), estudamos algumas noções de 
Direito, através das quais aprendemos:
• A concepção de Direito, suas divisões e as diferenças entre direito e moral.
• O Direito tem outras fontes além da lei, como a doutrina e a jurisprudência.
• Os conceitos de norma jurídicae relação jurídica.
• O Conceito de Direito Positivo e sua divisão em Direito Público e Privado.
• O Conceito de Direito Civil e seu enquadramento como ramo do Direito 
Privado.
RESUMO DO TÓPICO 1
12
1 A partir do conhecimento que você adquiriu até aqui, preencha a coluna 
a seguir resumindo os conceitos que estudou, como forma de reflexão e 
fixação deste conhecimento:
AUTOATIVIDADE
DIREITO
DIREITO OBJETIVO 
LEI 
COSTUME
JURISPRUDÊNCIA 
DOUTRINA 
EQUIDADE
ANALOGIA 
2 Preencha as lacunas do grupo 2 relacionando-as com as assertivas do grupo 1: 
GRUPO 1
(1) Direito Nacional. 
(2) Direito Internacional. 
(3) Direito Público. 
(4) Direito Privado. 
GRUPO 2
( ) .................... é o ramo do Direito Positivo que rege as relações em que o 
sujeito é o Estado, tutelando os interesses gerais e visando ao fim social, 
quer perante seus membros, quer perante os outros estados. 
( ) .................... tem por objetivo a regulamentação das relações dos particulares 
entre si, sem que o Estado tome parte nesta relação. 
( ) ..................... aquele que rege as relações jurídicas dentro do direito aplicável 
ao território do Estado. 
( ) ....................... rege as relações entre os Estados soberanos. 
13
TÓPICO 2
DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E 
PARTE ESPECIAL
UNIDADE 1
1 INTRODUÇÃO
Caro(a) acadêmico(a)! Agora que você já aprendeu as noções básicas da 
Introdução ao Estudo do Direito, vamos estudar outros conceitos importantes 
que vão nos preparar para o estudo específico do Direito Imobiliário. Neste 
tópico entenderemos principalmente como se estrutura o Direito Civil, para então 
ingressarmos no estudo do Direito Imobiliário, no Tópico 3.
Para entendermos bem como funciona o Direito Civil, é importante que 
entendamos que o Código Civil é dividido em duas grandes partes: 
A parte geral (arts. 1º a 232) e a parte especial (arts. 233 a 2.046). Na 
parte geral encontraremos dispositivos legais sobre as pessoas, os bens e os fatos 
jurídicos. 
A parte geral é subdividida em três partes, chamadas Livros: Livro I - Das 
pessoas; Livro II - Dos bens e Livro III – Dos fatos jurídicos. 
Já na parte especial vamos encontrar o Direito das Obrigações, o Direito 
da Empresa, o Direito das Coisas (que é o mais importante em nosso estudo), o 
Direito de Família e o Direito das Sucessões. 
A figura a seguir nos ajudará a ter uma visão melhor desta divisão.
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
14
FIGURA 2 – DIVISÕES E SUBDIVISÕES
FONTE: A autora
DAS PESSOAS
DOS BENS
DOS FATOS JURÍDICOS
DIREITO DA EMPRESA
DIREITO DAS COISAS
DIREITO DE FAMÍLIA
PARTE ESPECIAL
PARTE GERAL
DIREITO
CIVIL
DIREITO DAS 
OBRIGAÇÕES
DIREITO DAS 
SUCESSÕES
DICAS
Como sugestão, entre no site: <www.planalto.gov.br>, no link “legislação” e 
baixe uma versão atualizada do Código Civil e dê uma olhada nesta divisão de que tratamos 
acima. Será importante para nosso estudo futuro e para a sua vida profissional.
Agora que você já conhece a estrutura do Direito Civil, vamos estudar 
separadamente cada uma das suas partes. Começaremos pela “Parte Geral”.
2 SUBDIVISÕES DA PARTE GERAL DO CÓDIGO CIVIL
Como você já viu, a parte geral do Código Civil trata “Das pessoas”, “Dos 
bens” e “Dos Fatos Jurídicos”. 
É importante ressaltar que esta parte geral do Código Civil traz regras que 
se aplicam a todos os ramos do Direito, que compõem a parte especial do Código, 
e também será aplicável nas transações imobiliárias. Então, vamos em frente? 
TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
15
FIGURA 2 – DIVISÕES E SUBDIVISÕES
2 SUBDIVISÕES DA PARTE GERAL DO CÓDIGO CIVIL
2.1 SUJEITO DE DIREITO
Partiremos, agora, para o estudo dos conceitos de pessoa natural e jurídica, 
porém, para que possamos entender estes conceitos, é importante sabermos que 
existe o sujeito de direito. “Não há direito que não tenha sujeito, pois ele tem 
por objetivo proteger os interesses humanos” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 33). O 
sujeito pode ser ativo ou passivo, de acordo com a posição ocupada na relação 
jurídica. Assim, por exemplo, quando falamos que Pedro tornou-se titular de um 
direito de propriedade sobre determinado bem que adquiriu, podemos dizer que 
Sujeito Ativo, nesta relação jurídica, enquanto aquela pessoa que vendeu torna-
se Sujeito Passivo nesta relação, pois terá que cumprir o que determina a norma 
(entregar o bem).
Verificamos, pois, que os sujeitos de direito podem ser assim classificados:
FIGURA 3 – ESPÉCIES DE SUJEITO DE DIREITO
FONTE: A autora
Sujeito de Direito
Ativo  Titular de direito
Passivo  Responsável pelo cumprimento 
de uma obrigação
Não são somente as pessoas físicas que são sujeitos de direito. Também 
poderão ser sujeitos de direito, por exemplo, as empresas, os condomínios etc.
ATENCAO
2.2 PESSOA FÍSICA
Quando falamos em “pessoas”, podemos nos referir às pessoas físicas 
(naturais), ou às pessoas jurídicas. Vamos estudar cada um destes conceitos? 
A pessoa física, também chamada de pessoa natural, é o ser humano. Diz-
se natural, porque sua existência legal se inicia por um fato natural (o nascimento). 
Na definição de Coelho (2006, p. 156), “homens e mulheres são 
todos considerados pessoas para o direito, isto é, aptos a titularizar direitos e 
obrigações e autorizados à prática dos atos jurídicos em geral”. Quando tratamos 
da prática destes atos jurídicos, precisamos entender que as pessoas físicas têm 
personalidade e capacidade jurídica. 
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
16
Porém, Personalidade Jurídica e Capacidade Jurídica não se confundem. 
De uma forma simplificada, podemos dizer que a personalidade é a aptidão 
para ser titular de direitos e obrigações civis, ficando, assim, a pessoa natural 
“autorizada a praticar qualquer ato jurídico que deseja, salvo se houver proibição 
expressa”, de acordo com o que diz Fábio Ulhoa Coellho (2006, p. 156). Toda 
pessoa natural tem personalidade jurídica, desde que nasça com vida. Porém, 
o Código Civil protege o nascituro (bebê em gestação) desde a concepção. Da 
personalidade decorrem vários direitos, tais como direito ao nome, ao corpo, à 
honra etc. 
A capacidade jurídica, por sua vez, é a “aptidão de alguém para exercer 
por si os atos da vida civil” (BEVILÁCQUA apud ULHOA, 2006, p. 158). Uma 
pessoa física pode ter personalidade jurídica para praticar um determinado ato 
da vida civil, porém ser incapaz para praticá-lo por si só, ou “pessoalmente”, 
conforme diz o Código Civil. A capacidade é a regra, como nos ensina Coelho 
(2006, p. 160): 
As pessoas são, por princípio, capazes e podem, assim, praticar os atos 
e negócios por si mesmas. A incapacidade é uma situação excepcional 
prevista expressamente em lei com o objetivo de proteger determinadas 
pessoas. Os incapazes são considerados, pela lei, não inteiramente 
preparados para dispor e administrar seus bens e interesses sem a 
mediação de outra pessoa (representante ou assistente).
Quando falamos em capacidade, é necessário, ainda, que se diferencie 
a incapacidade absoluta da incapacidade relativa. Os absolutamente 
incapazes de exercer pessoalmente (por si) os atos da vida civil são 
entendidos pelo Direito como pessoas que não têm a mínima condição 
de decidir sobre seus direitos e interesses. Por isso, terão que ser 
representados. 
Já os relativamente incapazes, segundo o Direito, já têm algum 
discernimento e podem expressar sua vontade, que é levada em 
consideração. Por isso, diz-se que serão assistidos (ou seja, auxiliados). 
Para facilitar seu entendimento, elaboramos o quadro a seguir: 
QUADRO 1 – INCAPACIDADE ABSOLUTA E RELATIVA 
Absolutamente incapazes 
(serão representados)
- Menores de 16 anos(chamados de menores impúberes).
- Os que por enfermidade ou doença mental não puderem 
exprimir sua vontade.
- Os que, mesmo por causa transitória, não puderem 
exprimir sua vontade.
TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
17
QUADRO 1 – INCAPACIDADE ABSOLUTA E RELATIVA 
Relativamente incapazes 
(serão assistidos)
- Maiores de 16 e menores de 18 anos. (Chamados de 
menores púberes).
- Os ébrios habiturais (alcoólatras), os viciados em tóxicos 
e os que, por deficiência mental, tenham o discernimento 
reduzido.
- Os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo.
- Os pródigos (aqueles que sempre gastam tudo o que têm). 
FONTE: A autora 
Como nosso tema é o Direito Imobiliário, podemos ilustrar o que acabamos 
de ver, através do seguinte exemplo: 
João, que é menor, com 15 anos de idade, recebeu um imóvel de herança 
de seu avô. Pode-se afirmar que João tem personalidade jurídica, porém, o Código 
Civil dispõe que os menores de 16 anos são absolutamente incapazes de exercer 
atos da vida civil. Assim, não poderá vender “sozinho” o imóvel de que é titular, 
porque, apesar de ter personalidade jurídica, falta-lhe “capacidade civil” para tal, 
sendo necessário, para que o negócio se concretize, que seja representado por seu 
pai, mãe ou por seu representante legal na falta deles. 
UNI
Você já está estudando há mais de uma hora? É bom então levantar, relaxar um 
pouco, quem sabe tomar água, para irmos em frente. Que tal?
A incapacidade civil em razão da menoridade cessa aos 18 anos. Porém, 
esta incapacidade poderá terminar antes, caso ocorram os casos previstos no 
Código Civil, art. 5º: a emancipação, que é concedida pelos pais ou pelo juiz 
nas condições previstas em lei; pelo exercício de emprego público efetivo; pela 
colação de grau em curso superior; pelo estabelecimento civil ou comercial que 
garanta economia própria; pelo casamento. 
Outro tema de importância no estudo das pessoas naturais é o relativo 
ao domicílio e à residência. Ao contrário do que muitas pessoas pensam, as 
expressões não são sinônimas. 
O domicílio da pessoa natural é definido pelo próprio Código Civil, sendo 
o lugar em que a pessoa estabelece sua residência de forma definitiva. Assim, 
como regra geral, a pessoa natural terá um só domicílio e várias residências. 
Podemos citar como exemplo uma pessoa que mora em uma cidade com sua 
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
18
família (domicílio), mas três vezes por semana fica em cidades vizinhas em que 
há filiais de sua empresa. Estas cidades podem ser consideradas como o local de 
suas residências. 
Como já dissemos antes, o nascimento com vida é o início da personalidade 
civil. Já a extinção da pessoa natural ocorre com a morte. Deste modo, “a morte 
implica o fim da pessoa natural. A partir desse fato jurídico, nenhum novo direito 
ou dever pode ser-lhe imputado” (COELHO, 2006, p. 215). 
2.3 PESSOA JURÍDICA
“A pessoa jurídica é a entidade constituída de homens ou bens, com vida, 
direitos, obrigações e patrimônios próprios” (RAPOSO; HEINE, 2004, p. 33). É 
constituída pelo homem, e nasce da junção da vontade destas pessoas. Segundo 
o dicionário jurídico de Silva (1991, p. 368): 
[...] a expressão é utilizada para designar as instituições, corporações, 
associações e sociedades, que por força ou determinação da lei 
se personalizam, tomam individualidade própria, para constituir 
uma entidade jurídica, distinta das pessoas que a formam ou que a 
compõem. Diz-se jurídica porque se mostra uma encarnação da lei. 
Uma vez constituída de acordo com o que determina a legislação, a pessoa 
jurídica passa a ter vida própria, sendo, como já dissemos antes, sujeito de direito 
e, assim, titular de direitos e obrigações. 
Apenas a pessoa jurídica responde por suas obrigações como regra geral, 
podendo, contudo, ocorrer a desconsideração da pessoa jurídica, nos casos 
previstos em lei, tanto no Código Civil como no Código do Consumidor em caso 
de abuso por parte dos seus componentes, a exemplo do que ocorre quando usam 
a pessoa jurídica para cometer fraudes. Quando houver a desconsideração da 
pessoa jurídica, os bens particulares de seus integrantes poderão responder por 
dívidas da empresa. 
Para a constituição da pessoa jurídica, o acordo de vontades de seus 
constituintes (que serão seus representantes legais) será materializado em um 
documento próprio, chamado estatuto ou contrato social, dependendo do tipo 
de sociedade. 
Este documento deverá ser redigido de acordo com o que dispõe a lei. Para 
que a pessoa jurídica exista juridicamente, passando assim a ser sujeito de direito, 
é necessário o registro deste documento no órgão competente (Junta Comercial 
ou Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas ou Títulos e Documentos, conforme 
denominação em cada Estado), que também dependerá do tipo de sociedade. 
Neste órgão deverão ser também registradas todas as alterações e modificações 
do contrato social ou do estatuto. 
TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
19
2.3 PESSOA JURÍDICA
As pessoas jurídicas podem ser classificadas, segundo Raposo e Heine 
(2004), quanto à órbita de atuação: pessoa jurídica de direito público externo e 
de direito público interno. As pessoas jurídicas de direito público externo são os 
países estrangeiros, organismos internacionais e outros do gênero, e as de direito 
público interno, a União, Estados, Municípios, Distrito Federal etc., e as de direito 
privado, que são as que interessam ao nosso estudo, uma vez que são regidas pelos 
princípios de direito privado: as sociedades, as associações e as fundações. 
De forma resumida, podemos dizer que as sociedades são “pessoas 
jurídicas de fins econômicos” (COELHO, 2006, p. 253), ou seja, o que motiva a 
constituição e a manutenção deste tipo de pessoa jurídica é a obtenção de lucro, 
sendo esta sua principal finalidade. 
As sociedades, por sua vez, de acordo com o Código Civil, podem ser 
classificadas em empresárias ou simples. 
Esta classificação decorre “de acordo com a forma como é organizada a 
exploração da atividade econômica” (COELHO, 2006, p. 254). O mesmo autor 
nos ensina que as sociedades empresárias são as que combinam os quatro fatores 
de produção (capital, mão de obra, consumo e tecnologia), organizando as 
atividades como empresa. Aponta como sociedades empresárias: um banco, um 
hospital, um supermercado etc. Destas sociedades cuida o Direito Comercial. As 
“sociedades limitadas” e as “sociedades anônimas” que conhecemos são espécies 
de sociedades empresárias. 
Já nas sociedades simples, “o objetivo é a exploração de atividade 
econômica de atividade intelectual” (COELHO, 2006, p. 254), e que são estudadas 
pelo Direito Civil. 
A associação, por sua vez, caracteriza-se como sendo “a pessoa jurídica 
em que se reúnem pessoas com objetivos comuns de natureza não econômica” 
(COELHO, 2006, p. 248). O mesmo professor exemplifica como associações as 
constituídas por moradores de um bairro, “Associação de Moradores”, ou uma 
“Associação de Lojistas” de uma cidade. 
A fundação, por fim, resulta da “afetação de um patrimônio a determinada 
finalidade [...]” (COELHO, 2006, p. 255). Uma determinada pessoa, chamada 
“instituidor” (pessoa física ou jurídica) escolhe bens do seu patrimônio (em vida 
ou por testamento) e “vincula” a administração e os frutos destes bens à realização 
de objetivos (não econômicos) que gostaria de ver realizados. Difere da sociedade 
e da associação por não possuir membros, pois nem mesmo o instituidor pode ser 
assim considerado. As fundações são fiscalizadas pelo Ministério Público, que é 
representado, em âmbito estadual, pelo promotor de Justiça, que pode, inclusive, 
pedir a sua extinção judicial. 
Podemos visualizar os diferentes tipos de sociedade de forma 
esquematizada:UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
20
FIGURA 4 – ESPÉCIES DE PESSOAS JURÍDICAS DE DIREITO PRIVADO 
FONTE: A autora 
Associação  atividade não econômica  objetivos comuns
Fundação  atividade não econômica  patrim. do instituidor
Sociedade  atividade econômica
Pessoas Jurídicas de 
Direito Privado
Empresárias  lucro
Simples  ativ. Intelec.
O domicílio da pessoa jurídica é o local que for escolhido nos seus atos 
constitutivos, ou, em não tendo havido esta escolha, será considerado como 
domicílio o local de sua sede, por ser este o local em que deverá cumprir suas 
obrigações. 
A extinção da pessoa jurídica pode ser chamada de dissolução ou 
liquidação, dependendo do tipo de sociedade. De forma simplificada, podemos 
afirmar que a dissolução da pessoa jurídica pode ocorrer por vontade dos sócios 
(convencional), por determinação legal ou administrativa e, ainda, por decisão 
judicial. 
2.4 BENS
Para compreendermos melhor o conceito de bem, precisamos entender 
que, para o Direito, “bem” e “coisa” não se confundem. Coisa “é tudo aquilo que 
existe, excluído o homem” (RIOS, 1999, p. 31), enquanto Bens “são as coisas úteis 
ou com valor econômico” (RIOS, 1999, p.31) e que podem ser apropriadas pelo 
homem. 
Podemos, pois, chamar de bem “tudo aquilo que satisfaz uma obrigação” 
(GONÇALVES, 2007, p. 238), podendo também ser considerados bens as “coisas 
materiais, concretas, úteis aos homens e de expressão econômica, suscetíveis de 
apreciação, bem como as de existência imaterial economicamente apreciáveis” 
(GONÇALVES, 2007, p. 239). 
Existem várias espécies de bens, previstas no Código Civil: bens 
considerados em si mesmos (imóveis, móveis, fungíveis e consumíveis, divisíveis 
e bens singulares e coletivos), bens reciprocamente considerados, bens públicos 
etc. Para a nossa disciplina, será suficiente conhecermos as principais divisões. 
Vamos ver cada conceito separadamente? 
TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
21
FIGURA 4 – ESPÉCIES DE PESSOAS JURÍDICAS DE DIREITO PRIVADO 
FONTE: A autora 
2.4 BENS
Inicialmente, vamos iniciar com a clássica divisão entre bens móveis 
ou imóveis. O conceito de bens móveis é trazido pelo próprio Código Civil, 
em seu art. 82. Como o próprio nome diz, móveis são “os bens suscetíveis de 
movimento próprio, ou de remoção por força alheia, sem alteração da substância 
ou da destinação econômico-social”. Os animais, chamados semoventes (porque 
se movem por si só) são considerados pelo direito como bens móveis. Também 
são considerados bens móveis perante o direito civil as ações das sociedades, os 
papéis do mercado de valores, entre outros. 
Para o estudo de nossa disciplina é muito importante conhecermos o 
conceito de bens imóveis, uma vez que o Direito Imobiliário trata justamente das 
transações imobiliárias, ou seja, que têm por objeto bens imóveis. 
Os imóveis, como regra geral, são os bens “que não se pode transportar, 
sem destruição, de um para o outro lugar” (BEVILÁCQUA apud GONÇALVES, 
2006, p. 246). 
Assim, podemos considerar como bens imóveis o solo e seus componentes, 
o subsolo e o espaço aéreo. Porém, segundo o Código Civil, em seu art. 79, são 
bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente e, 
assim sendo, são imóveis as construções, as plantações, as árvores e os frutos etc.
Esta distinção é de suma importância, por diversos motivos. Por exemplo, 
a aquisição da propriedade de bens móveis se dá pela simples tradição (entrega), 
enquanto a dos bens imóveis só ocorre depois do registro da escritura pública no 
cartório do registro de imóveis. 
Para as pessoas casadas entregarem bens imóveis como garantia (ex.: 
hipoteca), dependem da autorização do cônjuge, o que não acontece nos bens 
móveis, entre outros. 
Outra classificação divide os bens em fungíveis ou infungíveis. Os 
bens fungíveis, conforme o art. 85 do Código Civil, são os móveis que podem 
substituir-se por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade, a exemplo 
do dinheiro e de alimentos. Ao contrário, os infungíveis são os que não têm as 
características acima. Porém, é interessante como um bem fungível pode se tornar 
infungível, como nos exemplos trazidos por Carlos Roberto Gonçalves (2006), 
quando uma pessoa empresta a outra uma moeda rara de colecionador, ou um 
boi que, emprestado para serviços de lavoura, é infungível, enquanto o mesmo 
boi, se destinado ao corte, se torna fungível. 
No estudo dos contratos imobiliários, esta distinção vai determinar 
a espécie de contrato cabível; por exemplo, no mútuo, o objeto deve ser coisa 
fungível, enquanto no comodato o bem será necessariamente infungível. 
Os bens também podem ser classificados em consumíveis ou 
inconsumíveis, sendo que os bens consumíveis, segundo o art. 86 do Código 
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
22
Civil, são os móveis, cujo uso importa destruição imediata da própria substância, 
sendo também considerados tais os destinados à alienação, e inconsumíveis os 
que podem ser utilizados sem que haja destruição de sua substância. 
O conceito de bens divisíveis também consta do Código Civil, em seu 
art. 87, que diz que bens divisíveis são os que se podem fracionar sem alteração 
de sua substância, diminuição considerável de valor, ou prejuízo do uso a 
que se destinam, e indivisíveis são aqueles que não possuem esta qualidade, 
como exemplo, uma máquina, uma vez que, se tirarmos uma peça, ela deixa de 
funcionar. 
Conforme o art. 89 do Código Civil, são singulares os bens que, embora 
reunidos, se consideram, de per si (por si só), independentes dos demais. Assim, 
um carro é um bem singular quando considerado individualmente, como a 
maioria dos bens. Os bens coletivos, também chamados universalidades, são os 
que, “sendo compostos por várias coisas singulares, se consideram em conjunto” 
(GONÇALVES, 2006, p. 260). Assim, o mesmo carro, que é um bem singular, pode 
integrar um conjunto e, assim, formar um bem coletivo, como uma frota. 
Os bens podem ser ainda principais ou acessórios. Os bens acessórios 
são assim chamados porque dependem da existência de outro, o principal, para 
existirem. “Assim, o solo é bem principal, porque existe sobre si, concretamente, 
sem qualquer dependência” (GONÇALVES, 2006, p. 261), enquanto a árvore é 
bem acessório, pois depende do solo em que está plantada para existir. Apesar 
desta relação de dependência, o Código Civil permite que os bens acessórios 
(frutos e produtos) sejam objeto de negócio jurídico. 
Os bens acessórios são subdivididos em frutos, produtos, pertenças e 
benfeitorias. 
Os produtos se distinguem dos frutos porque os produtos não podem 
ser colhidos periodicamente, “como as pedras e os metais, que se extraem das 
pedreiras e das minas”, conforme Bevilácqua (apud GONÇALVES, 2006, p. 263). 
Já os frutos, segundo Gonçalves (2006, p. 264-265), “são utilidades que 
uma coisa periodicamente produz. Nascem e renascem da coisa, sem acarretar-
lhe a destruição no todo ou em parte”. Os frutos são, ainda, classificados em 
naturais, como o fruto das árvores; industriais, como, por exemplo, a produção 
de uma fábrica, e, também, civis, “que são os rendimentos produzidos pela 
coisa, em virtude de sua utilização por terceiros, como os juros e os aluguéis” 
(GONÇALVES, 2006, p. 264). 
As pertenças, segundo o art. 93, ao contrário dos frutos e produtos, não 
são partes integrantes do bem, como os produtos e os frutos, mas se destinam, de 
modo duradouro, ao uso, serviço ou amorfoseamento de outro. Como exemplo, 
podem-se citar os “objetos de decoração de uma residência” (GONÇALVES, 2006, 
p. 265). 
TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
23
Por fim, as benfeitorias “são os melhoramentos que podem ser inseridosna coisa”, de acordo com a opinião de Gonçalves (2006, p. 267). O tipo de 
melhoramento que for inserido na coisa determinará o tipo de benfeitoria, qual 
seja, necessária, útil ou voluptuária. 
IMPORTANT
E
Agora, como você já sabe a diferença entre frutos, produtos, pertenças e 
benfeitorias, que são bens acessórios, é preciso que saiba a diferença entre estes tipos 
de benfeitorias que citamos acima. Por quê? Porque eles vão influenciar alguns temas de 
interesse para o Direito Imobiliário, tais como a posse, locação e o condomínio, como 
veremos mais adiante.
Conhecer a diferença entre benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias é 
o que faremos na sequência. 
A distinção entre os tipos de benfeitorias é encontrada no Código Civil 
em seu art. 96. Assim, de forma resumida, são necessárias aquelas destinadas 
à conservação do bem (ex.: manutenção de um telhado de uma casa), enquanto 
as úteis são as que aumentam ou facilitam seu uso (ex.: instalação de um ar-
condicionado), e, por fim, as voluptuárias, que são aquelas de mero deleite ou 
recreio, mas que não aumentam nem facilitam o uso do bem (como, por exemplo, 
um jardim). 
Já os bens públicos, conforme o art. 98 do Código Civil, são os “pertencentes 
às pessoas jurídicas de direito público interno” (BRASIL, 2002), como, por exemplo, 
as praias, as praças e outros bens pertencentes à União, estados e municípios. Por 
sua vez, os privados são os que pertencem aos particulares. Os bens públicos são 
inalienáveis, ou seja, a titularidade do direito de propriedade, como regra geral, 
não pode ser objeto de transferência. Somente em casos especiais, com regras 
específicas constantes do Direito Administrativo, é que a alienação destes bens 
será permitida. 
Os bens particulares, por sua vez, salvo as exceções previstas na lei civil, 
poderão ser alienados e, assim, transferido o direito de propriedade sobre eles, 
quando forem, por exemplo, objeto de contrato de compra e venda, doação e 
outras transações imobiliárias. 
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
24
ESTUDOS FU
TUROS
Você perceberá que estes conceitos que acabamos de estudar são 
fundamentais para o Direito Imobiliário, pois tratam de assuntos como capacidade civil 
e classificação dos bens, por exemplo, em bens móveis e imóveis. Assim, poderemos 
responder a questionamentos importantes, tais como: “Qual é a idade mínima para se 
assinar um contrato?” “Que tipo de bem pode ser objeto de contratos como o de locação 
e comodato?”.
Vistas as diferenças entre as classes de bens principais e suas subdivisões, 
para uma melhor compreensão, de forma esquematizada, podemos visualizar o 
seguinte: 
FIGURA 5 – BENS PRINCIPAIS E ACESSÓRIOS E SUAS SUBDIVISÕES
FONTE: A autora
NECESSÁRIAS ÚTEIS VOLUNTÁRIAS
ACESSÓRIOS
PRINCIPAIS
BENS
PRODUTOS
FRUTOS
PERTENÇAS
BENFEITORIAS
NATURAIS
CIVIS
COMERCIAIS
2.5 FATOS JURÍDICOS
No Livro III do Código Civil vamos encontrar a legislação referente aos 
fatos jurídicos. O entendimento deste conceito é também fundamental no estudo 
do Direito Imobiliário. 
Primeiramente, precisamos entender o que é um fato jurídico. É qualquer 
acontecimento que tenha consequências no mundo jurídico, ou seja, todo 
acontecimento que produz efeito jurídico, ou, em outras palavras, fatos que 
“interessem” (sejam importantes) perante o Direito e, assim: 
TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
25
FIGURA 5 – BENS PRINCIPAIS E ACESSÓRIOS E SUAS SUBDIVISÕES
2.5 FATOS JURÍDICOS
Só é fato jurídico o acontecimento que produz efeitos no mundo jurídico.
Desta forma, 
Não é todo acontecimento que será um fato jurídico.
Para entendermos bem esta afirmação, podemos imaginar que o 
nascimento de uma pessoa é um fato jurídico, pois produz efeitos no mundo 
jurídico. Você lembra que o nascimento com vida é o início da personalidade 
jurídica? Então, o nascimento é um fato que tem relevância para o Direito, e por 
isso é considerado um fato jurídico. 
Os fatos jurídicos podem ser então naturais, porque vêm da natureza, 
ex.: nascimento, morte, terremoto, raios etc., e, assim, independem da vontade 
humana para ocorrerem; ou humanos, que dependem da vontade humana para 
se verificarem, e que também são chamados atos jurídicos. Para o nosso estudo é 
preciso que entendamos bem o conceito de ato jurídico. 
Mas, antes, vamos visualizar de forma esquematizada o que vimos até 
agora. 
FIGURA 6 – FATOS JURÍDICOS E SUAS SUBDIVISÕES 
FONTE: A autora 
FATOS JURÍDICOS
LÍCITOS
ILÍCITOS
NEGÓCIO
JURÍDICO
ATO JURÍDICO "são ações 
humanas que criam, modificam, 
transferem ou extinguem direitos."
FATOS HUMANOS
(ATOS HUMANOS)
FATOS NATURAIS
(Independem da 
vontade)
(Dependem da 
vontade)
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
26
Os atos jurídicos são divididos em lícitos, quando seus efeitos são 
voluntários, e ilícitos, quando os efeitos são involuntários, conforme explica 
Gonçalves (2006). Desta forma, um contrato, que seja firmado dentro do que 
dispõe a lei, será um ato jurídico lícito, pois seu efeito será aquele esperado, ou 
seja, o pagamento do preço resultará na transferência da propriedade. Já um 
acidente de trânsito será um ato ilícito, pois gerará efeitos não pretendidos pelas 
partes envolvidas. 
Entre a classificação dos atos jurídicos, temos o NEGÓCIO JURÍDICO, 
como você pode ver no esquema acima, tendo como característica principal a 
junção da vontade dos agentes (particulares) que produzirá os efeitos pretendidos, 
ou seja, criar, modificar, transferir ou extinguir direitos. Por isso se diz que o 
contrato é seu símbolo (AMARAL apud GONÇALVES, 2006). 
IMPORTANT
E
CONTRATO = NEGÓCIO JURÍDICO
Você entendeu por que este conceito é tão importante? Porque as 
transações imobiliárias envolvem contratos, que são as principais espécies de 
negócio jurídico. 
Porém, para que o negócio jurídico seja VÁLIDO, ou seja, para que possa 
produzir os efeitos de criar, modificar, transferir ou extinguir direitos, é necessário 
que estejam presentes seus requisitos de validade, previstos no art. 104 do Código 
Civil: 
NEGÓCIO JURÍDICO VÁLIDO = AGENTE CAPAZ + OBJETO LÍCITO + 
FORMA PRESCRITA OU NÃO DEFESA EM LEI
Para que o agente seja CAPAZ, é preciso que tenha CAPACIDADE CIVIL, 
que é a aptidão para praticar por si os atos da vida civil, sendo que em caso 
de incapacidade absoluta do agente (por exemplo, menores de 16 anos), ele será 
representado e, em caso de incapacidade relativa (por exemplo, maior de 16 e 
menor de 18 anos), o agente será assistido. Estes conceitos já foram estudados no 
Tópico 1.
 
O OBJETO LÍCITO é “o que não atenta contra a lei, a moral ou os bons 
costumes” (GONÇALVES, 2006, p. 320). Assim, como você já viu, os bens públicos 
não podem ser objeto de compra e venda, pois sua alienação não é permitida por lei. 
TÓPICO 2 | DIREITO CIVIL – PARTE GERAL E PARTE ESPECIAL
27
Desta forma, um contrato, que seja firmado dentro do que dispõe a lei, será 
um ato jurídico lícito, pois seu efeito será aquele esperado, ou seja, o pagamento 
do preço resultará na transferência da propriedade. Já um acidente de trânsito 
será um ato ilícito, pois gerará efeitos não pretendidos pelas partes envolvidas. 
A FORMA é a maneira pela qual o negócio jurídico se exterioriza. Segundo 
o Código Civil, a forma deve ser a prescrita (prevista) ou não defesa (proibida) 
em lei. Assim, falando em transações imobiliárias, podemos dizer que a compra 
e venda de um bem imóvel, para ser válida, DEVE NECESSARIAMENTE SER 
REALIZADA POR ESCRITURA PÚBLICA e não apenas por contrato, pois assim 
exige o Código Civil. 
Quando faltarem os requisitos legais, o negócio jurídico será NULO, como 
previsto no art. 166 do Código Civil. 
No negócio jurídico, a vontadeé o elemento essencial, porque ele nasce da 
conjunção de duas vontades. Por isso, ela deve ser válida, ou seja, não deve haver 
nada que influencie esta vontade, que deve ser livre. Se assim não for, o negócio 
jurídico será viciado, e será anulável, no prazo de quatro anos (conforme art. 178 
CC). 
Poderá também ser ANULÁVEL em caso de incapacidade relativa do 
agente ou vício de consentimento, também chamado defeitos do negócio jurídico 
que se originam da vontade viciada. São defeitos do ato jurídico os previstos nos 
artigos 138 a 165 do Código Civil: o erro substancial, o dolo, a coação, o estado de 
perigo, a lesão e a fraude contra credores. 
De uma forma simplificada, podemos dizer que, no erro, a pessoa não tem 
noção da verdade, e, se soubesse, a manifestação da vontade seria diferente. No 
dolo, há o emprego de um artifício para induzir alguém para realizar o negócio 
em benefício próprio ou de terceiro. Na coação, há um fundado temor de dano 
próximo a acontecer (iminente) à pessoa, à família ou aos seus bens. Na fraude 
a credores, o devedor se desfaz de seus bens, de forma maliciosa, para escapar 
das dívidas. O estado de perigo ficará demonstrado quando alguém se obrigar, 
por uma prestação muito onerosa, para salvar a si, pessoa de sua família, ou 
outro ente querido de grave dano conhecido da outra parte. Por fim, haverá lesão 
quando uma pessoa, em razão de necessidade ou inexperiência, se obriga por 
uma prestação manifestamente desproporcional ao valor da prestação oposta, 
por exemplo, quando uma pessoa vende um bem por um valor muito inferior ao 
que ele realmente vale, por dificuldades financeiras. 
Assim, se um negócio jurídico for assinado por um menor de 16 anos, ele 
será nulo e não poderá produzir efeitos. Porém, se uma pessoa maior for coagida 
a assiná-lo, ele será anulável, só não produzindo efeitos depois desta declaração. 
UNIDADE 1 | NOÇÕES GERAIS DE DIREITO – DIREITO CIVIL – DIREITO IMOBILIÁRIO
28
3 SUBDIVISÕES DA PARTE ESPECIAL DO CÓDIGO CIVIL
Agora sim, podemos conhecer os ramos do Direito Civil que compõem a 
parte especial do Código Civil: Direito das Obrigações, Direito da Empresa, Direito 
das Coisas, Direito de Família e Direito das Sucessões. Cada um dos ramos específicos 
desta parte especial disciplina uma espécie de relação jurídica, como veremos a seguir.
As subdivisões da parte especial do Direito Civil são: 
O Direito das Obrigações “trata do vínculo pessoal que liga credores e 
devedores, tendo por objeto uma prestação patrimonial” (FÜHER; MILARÉ, 2005, 
p. 224). 
Já o Direito da Empresa “refere-se ao exercício profissional da atividade 
econômica organizada, para a produção ou circulação de bens e serviços” (FÜHER; 
MILARÉ, 2005, p. 224). 
O Direito das Coisas, por sua vez, disciplina a relação que “se estabelece 
entre as pessoas e os bens, como a propriedade, a posse ou a hipoteca” (FÜHER; 
MILARÉ, 2005, p. 224). 
O Direito de Família, segundo Gusmão (2006, p. 204), é “a parte do direito, 
norteado pelo interesse social, que rege as relações jurídicas constitutivas da família 
e as dela decorrentes. Tem por matéria as relações jurídicas que formam a família, ou 
seja, as entre esposos, entre pais e filhos e entre parentes”. 
Por fim, “o Direito das Sucessões tem por objetivo dispor sobre como 
ocorrerá a transmissão dos bens das pessoas falecidas” (FÜHER; MILARÉ, 2005, p. 
224). 
29
3 SUBDIVISÕES DA PARTE ESPECIAL DO CÓDIGO CIVIL
RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico, caro(a) acadêmico(a), você teve a oportunidade de estudar 
os conteúdos apresentados no resumo a seguir: 
• A parte geral do Código Civil se aplica a todos os ramos da parte especial.
• A parte geral se divide em três livros: das pessoas, dos bens e dos fatos jurídicos. 
• A parte especial do Código Civil trata do Direito das Obrigações, Direito da 
Empresa, Direito de Família, Direito das Coisas e Direito das Sucessões.
• O contrato é o principal símbolo do negócio jurídico e que para sua validade 
depende da existência de agente capaz, objeto lícito e forma prescrita ou não 
proibida em lei.
• Na falta dos requisitos legais ou ocorrendo “defeito” no negócio jurídico, o ato 
poderá ser nulo ou anulável. 
30
Caro(a) acadêmico(a)! Você compreendeu bem os conceitos trazidos neste tópico? 
Então, de acordo com as frases, escolha as palavras que completam o esquema a 
seguir: 
1 Para o estudo do Direito Imobiliário é importante conhecermos as diversas 
espécies de bens. Inicialmente, podemos dividi-los em bens móveis e 
______________, pois, como o próprio nome diz, o Direito Imobiliário 
regulamenta relações que envolvam bens desse tipo. 
2 Por isso, podemos dizer que são bens _______________ aqueles “que não se 
pode transportar, sem destruição, de um para outro lugar” (BEVILÁCQUA 
apud GONÇALVES, 2006, p. 246). 
3 Outra classificação importante que devemos registrar é a que divide os bens 
em principais e _____________, que só existem mediante a existência dos 
bens principais, como, por exemplo, ocorre com a árvore em relação ao solo. 
Os bens _______________ são os bens móveis que não se podem substituir 
por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. 
4 Outra classificação importante para o estudo do Direito Imobiliário é a que 
os divide em bens principais e acessórios. Estes, por sua vez, se subdividem 
em ___________, ___________, _________ e benfeitorias. As benfeitorias 
podem ser úteis, necessárias ou _________________, que são aquelas que 
apenas tornam o bem mais belo ou luxuoso. 
5 Tem o contrato como seu símbolo: __________________. 
6 Um dos requisitos de validade do negócio jurídico: __________________. 
7 Tem por objetivo criar, modificar, transferir ou extinguir direitos: _________________. 
8 Característica que impede um menor de praticar atos por si na vida civil: 
___________. 
9 O Código Civil é dividido em duas partes: uma ________ e outra especial. 
10 Além de modificar e criar direitos, outra característica do negócio jurídico 
válido é o poder de _____________ direitos. 
11 Quando o objeto do contrato é permitido em lei, dizemos que este objeto é 
_______. 
AUTOATIVIDADE
31
12 Um ato jurídico que não tenha os requisitos de validade não produzirá 
____________. 
13 Diz-se que no negócio jurídico há uma junção da ____________ dos agentes. 
14 O mesmo que forma prevista em lei: forma ____________ em lei. Diz-se de 
fatos como a chuva: fatos _________________. 
32
33
TÓPICO 3
DIREITO IMOBILIÁRIO
UNIDADE 1
1 INTRODUÇÃO
Agora que já conhecemos o Direito Privado, o Direito Civil e suas 
subdivisões, vamos iniciar o estudo do Direito Imobiliário, em que se estudam 
as várias formas de aquisição e perda da propriedade, o direito de construir e o 
direito de vizinhança. 
Também se estuda nesta área o condomínio, os direitos reais sobre coisas 
alheias, como a servidão, o direito de superfície e a hipoteca, que fazem parte do 
Direito das Coisas. Iniciaremos pelo conceito deste importante ramo do Direito e 
de institutos de Direito das Coisas a ele ligados, a exemplo da Posse e Propriedade 
e Direito das Obrigações, porque é no âmbito deste ramo do Direito que nascem 
as transações imobiliárias. 
Preparado? Então, vamos continuar.
2 CONCEITO DE DIREITO IMOBILIÁRIO
Com a evolução da sociedade e o crescimento da população, nasceu 
a necessidade de aumento das habitações e o surgimento de loteamentos, 
condomínios e várias outras transações que envolvam bens imóveis. Surge 
também a necessidade de haver profissionais como você, que auxiliarão as partes 
nestas transações, e também uma legislação própria para regulamentar estas 
relações. É aí que surge o Direito Imobiliário. 
O Direito Imobiliário, segundo Tostes Malta e Júlia Lefévre, citados por 
Torres (2006, p.1), pode ser conceituado como o: 
Ramo