11-DIREITO DE VIZINHANÇA

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DIREITO DE VIZINHANÇA
Prof. Robson Ap. Amaral Kublickas
DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA
As regras que constituem o direito de vizinhança destinam-se a evitar e a compor eventuais conflitos de interesses entre proprietários de prédios contíguos.
São obrigações propter rem, que acompanham a coisa, vinculando quem quer que se encontre na posição de vizinho, transmitindo-se ao seu sucessor o título singular.
DO USO ANORMAL DA PROPRIEDADE: 
ESPÉCIES DE ATOS NOVICOS.
O artigo 1277 do Código Civil estabeleceu um preceito genérico sobre o mau uso da propriedade, em termos claros e apropriados.
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
As interferências ou atos prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde capaz de causar conflitos de vizinhança podem ser classificados em três espécies.
ESPÉCIES.
►ILEGAIS: São os atos ilícitos que obrigam à composição do dano, nos termos do artigo 186 do Código Civil, como por exemplo atear fogo no prédio vizinho.
►ABUSIVOS: São os que embora o causador do incômodo se mantenha nos limites de sua propriedade, mesmo assim vem a prejudicar o vizinho, muitas vezes sob forma de barulho excessivo.
A teoria do abuso de direito é, hoje, acolhida em nosso direito, como se infere do artigo 187 CC, que permite considerar ilícitos os atos praticados no exercício irregular de um direito.
►LESIVOS: São os atos que causam dano ao vizinho, embora o agente não esteja fazendo uso anormal de sua propriedade e tenha sido até autorizada por alvará expedido pelo Poder Público.
É o caso, por exemplo, de uma indústria cuja fuligem esteja prejudicando ou poluindo o ambiente, embora anormal a atividade.
Os atos ilegais abusivos estão abrangidos pela norma do art. 1277, pois neles há o uso anormal da propriedade.
CRITÉRIOS PARA SE AFERIR A NORMALIDADE.
Uso anormal é tanto o ilícito como o abusivo, em desacordo com a finalidade econômica ou social, a boa-fé ou bons costumes.
Para se aferir a normalidade ou a anormalidade da utilização de um imóvel procura-se.
Verificar a extensão do dano ou do incômodo causado.
Se, nas circunstâncias, este se contém no limite do tolerável, não há razão para reprimi-lo. A vida em sociedade impõe às pessoas a obrigação de suportar certos incômodos, desde que não ultrapassem os limites do razoável e do tolerável.
b) Examinar a Zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais.
Não se pode apreciar com os mesmos padrões a normalidade do uso da propriedade em um bairro residencial e em um industrial.
O parágrafo único do artigo 1277 determina que se considere “ a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários e tolerância dos moradores da vizinhança.
c) Considerar a anterioridade da posse, pois em princípio não teria razão para reclamar quem construísse nas proximidades de estabelecimentos barulhentos ou perigosos.
É o que sustenta a Teoria da pré-ocupação. Por ela, aquele que primeiramente se instala em determinado local, acaba, de certo modo, estabelecendo a sua destinação.
 BENS JURIDICAMENTE TUTELADOS
Os bens tutelados pelo artigo 1277 são a segurança, o sossego e a saúde.
►Assim, constituirá ofensa à segurança pessoal, ou dos bens, a exploração de indústrias de explosivos e inflamáveis, a provocação de fortes trepidações etc.
►Ao sossego, os ruídos exagerados em geral
►A saúde, emanações de gases tóxicos, depósito de lixo etc.
O Decoro não está abrangido por esse artigo. Desse modo, o proprietário ou o possuidor de um prédio não tem como impedir que prostitutas se instalem nos apartamentos, desde que não perturbem o sossego dos demais moradores. 
SOLUÇÃO PARA COMPOSIÇÃO DE CONFLITOS
Na doutrina e na jurisprudência são alvitradas soluções para a composição dos conflitos de vizinhança. Em resumo:
A) Se o incômodo é tolerável, não deve ser reprimido; 
A reclamação da vítima será aferida segundo critério do homo medius. Só serão atendidas reclamações relativas a danos considerados insuportáveis ao homem normal. 
B) Se o dano for intolerável, deve o juiz, primeiramente, determinar que seja reduzido a proporções normais, fixando horários de funcionamento, exigindo a colocação de aparelhos de controle da poluição, ruídos etc...
Art. 1.279. Ainda que por decisão judicial devam ser toleradas as interferências, poderá o vizinho exigir a sua redução, ou eliminação, quando estas se tornarem possíveis.
C) Se não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis, por meio de medidas adequadas, então determinará o juiz a cessação da atividade, se forem de interesse particular.
D) Se no entanto, a causadora do incômodo for indústria ou qualquer atividade de interesse social, não se determinará o seu fechamento ou a cessação da atividade.
 
Art. 1.278. O direito a que se refere o artigo antecedente não prevalece quando as interferências forem justificadas por interesse público, caso em que o proprietário ou o possuidor, causador delas, pagará ao vizinho indenização cabal.
Se o incômodo não puder ser reduzido aos graus de tolerância mediante medidas adequadas, será imposto ao causador do dano a obrigação de indenizar o vizinho (art. 1278 CC). 
DAS ARVORES LIMITROFES
Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes.
Instituiu-se, assim, a presunção de condomínio, que admite, no entanto, prova em contrário.
DA PASSAGEM FORÇADA.
O Código Civil assegura ao proprietário de prédio que se achar encravado, de forma natural e absoluta, sem acesso a via pública, nascente ou porto, o direito de, mediante pagamento de indenização, constranger vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário.
►Não se considera encravado o imóvel que tenha outra saída, ainda que difícil e penosa.
 
►A passagem forçada é instituto de direito de vizinhança e não se confunde com servidão de passagem, que constitui direito real sobre coisa alheia.
DA PASSAGEM DE CABOS E TUBULAÇÕES
Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa.
DAS ÁGUAS
O Código Civil disciplina a utilização de aqueduto ou canalização das águas no artigo1293.
Art. 1.293. É permitido a quem quer que seja, mediante prévia indenização aos proprietários prejudicados, construir canais, através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito, indispensáveis às primeiras necessidades da vida, e, desde que não cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento de águas supérfluas ou acumuladas, ou a drenagem de terrenos.
DOS LIMITES ENTRE PRÉDIOS
Estabelece o Código Civil regras para a demarcação dos limites entre prédios, dispondo que o proprietário pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. (art. 1297)
► A Ação apropriada é a demarcatória.
DO DIREITO DE TAPAGEM
A lei concede ao proprietário o direito previsto no artigo 1297.
Art. 1.297. O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, epode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas.
►Tem se entendido que a divisão das despesas deve ser previamente convencionada.
►Quanto aos tapumes especiais, destinados à vedação de animais de pequeno porte, ou a adorno da propriedade ou a sua preservação, entende-se que a sua construção e conservação cabem unicamente ao interessado, que provocou a necessidade deles.
DIREITO DE CONSTRUIR: LIMITAÇÕES E RESPONSABILIDADES.
Pode o proprietário levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver.
Art. 1.299. O proprietário pode levantar em seu terreno as construções que lhe aprouver, salvo o direito dos vizinhos e os regulamentos administrativos.
► A Ação mais comum entre vizinhos é a de indenização.
►A responsabilidade pelos danos causados a vizinhos em virtude de construção é objetiva.
Podem ainda ser utilizadas:
►Ação demolitória (CC. Arts. 1280 e 1312), cominatória, de nunciação de obra nova, de caução de dano infecto, possessória etc.
DIREITO DE CONSTRUIR: 
DEVASSAMENTO DA PROPRIEDADE VIZINHA.
Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho.
►Nesse caso, o lesado pode embargar a construção, mediante o embargo de obra nova (CPC, art. 934, I).
►Conta-se a distância de metro e meio da linha divisória e não do edifico vizinho.
DIREITO DE CONSTRUIR: 
ÁGUAS E BEIRAIS.
Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho.
Não pode o proprietário construir de modo que o beiral de seu telhado despeje sobre o vizinho.
As águas pluviais devem ser despejadas no solo do próprio dono do prédio, e não no do vizinho.
Se, porém, o proprietário colocar calhas que recolham as goteiras, impedindo que caiam na propriedade vizinha, poderá encostar o telhado na linha divisória (CC, art. 1300).
DIREITO DE CONSTRUIR: 
PAREDES DIVISÓRIAS.
Art. 1.305. O confinante, que primeiro construir, pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder por isso o direito a haver meio valor dela se o vizinho a travejar, caso em que o primeiro fixará a largura e a profundidade do alicerce.
►Paredes Divisórias (parede meia) são as que integram a estrutura do edifício, na linha divisa.
Abre ao proprietário que primeiro edificar a alternativa:
► Assentar a parede somente no seu terreno, ou 
► Assentá-la até meia espessura, no terreno vizinho
► Na primeira hipótese, a parede pertencer-lhe-á inteiramente;
► Na segunda hipótese, será de ambos.
 
Nas duas hipóteses, os vizinhos podem usá-la livremente.
DIREITO DE CONSTRUIR: 
USO DO PRÉDIO VIZINHO
Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:
I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;
II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.
fim