ANEXO 01 -TERCEIRA SEMANA TEORIA DA EMPRESA AÇÃO RENOVATÓRIA (1)

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24 de Março de 2020
Ação renovatória de imóvel comercial (não residencial)
Do sentido da existência da Ação
Renovatória
Para fins comerciais (empresariais), destaca-se quanto a importância
no que confere ao plano de existência haja vista a possibilidade da
promoção da ação renovatória. A sua aceitação consubstancia-se como
elemento protecionista capaz ao empresário/sociedade empresária a
mantença do ponto empresarial ou fundo de comércio.
Tecendo uma breve consideração ao conceito ponto empresarial ou
fundo de comércio, pode-se afirmar como o local físico que o
empresário ou sociedade empresarial realiza suas atividades
econômicas organizada para a produção de bens ou de serviços (art.
966 do Código Civil), ao passo que, por questões de tempo conquista
seu espaço, valorizando-se, obtendo o sucesso e adquirindo clientes.
Questão de Ordem Pública
Sob a égide ao aspecto protecionista, conforme tópico anterior,
podemos afirmar que a legislação em plena vigência, Lei 8.245/91,
denominada Lei do Inquilinato, é matéria de ordem pública, portanto,
seu status normatizado, apesar de tratar quanto ao elo entre normas
suas relações privadas, tais partes não podem optar em não exercê-lo.
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10675096/artigo-966-da-lei-n-10406-de-10-de-janeiro-de-2002
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/111983995/c%C3%B3digo-civil-lei-10406-02
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/109755/lei-do-inquilinato-lei-8245-91
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/109755/lei-do-inquilinato-lei-8245-91
Portanto, não pode haver sua renuncia de forma antecipatória, como
por exemplo, uma eventual claúsula contratual que expresse quanto à
renuncia do direito de ação renovatória enseja abuso de direito.
Enquadramento normativo de
taxatividade
Efetuando a leitura do artigo 51 da Lei 8.245/91, observarmos tais
exposições tidas necessárias, capazes efetuar vozes quanto o leque
previsto em lei. Vejamos:
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11729948/artigo-51-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/109755/lei-do-inquilinato-lei-8245-91
Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá
direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com
prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo,
pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos
cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total
do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo
sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel
para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe
a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser
exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o
sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde
que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações
celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo,
regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos
previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação
no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo,
anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Da decadência do direito de ação
renovatória
O instituto decadência ou caducidade refere-se ao perecimento do
direito de promoção da ação renovatória, pois houve inobservância ao
cumprimento do lapso temporal.
Na inteligência do artigo 51, parágrafo 5º da Lei n. 8.245/91, a ação
renovatória deve ser proposta até, no máximo de 1 (um) ano e no
mínimo de 06 (seis) meses antes da data de finalização do contrato em
vigência.
Para melhor compreensão da obrigatoriedade do cumprimento do
artigo acima exposto, vejamos as decisões jurisprudenciais a seguir:
TJ-DF - Apelação Cí vel APL 1669025620098070001 DF 0166902-
56.2009.807.0001 (TJ-DF) Data de publicação: 12/05/2011
Ementa: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - AÇÃO RENOVATÓRIA -
LOCAÇÃO NA RESIDENCIAL - PRAZO PARA A JUIZAMENTO -
DECADÊNCIA. 1. O DIREITO À AÇÃO RENOVATÓRIA DEVE
SER EXERCIDO NO PRAZO UM ANO, NO MÁXIMO, E DE
ATÉ SEIS MESES, NO MÍNIMO, ANTERIORES À DATA DA
FINALIZAÇÃO DO PRAZO DO CONTRATO A PRORROGAR,
SOB PENA DE DECADÊNCIA (ART. 51, § 5º DA LEI 8.245 /91).
2. RECURSO NÃO PROVIDO.
Outro julgado de relevo:
APELAÇAO CÍVEL. AÇAO RENOVATÓRIA DE LOCAÇAO DE
IMÓVEL COMERCIAL. PRAZO PARA AJUIZAMENTO.
DECADÊNCIA. ART. 51, DA LEI Nº 8.245/91. 1 -
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11729948/artigo-51-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11729757/par%C3%A1grafo-5-artigo-51-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/109755/lei-do-inquilinato-lei-8245-91
http://tj-df.jusbrasil.com.br/jurisprudencia/18821398/apelacao-ci-vel-apl-1669025620098070001-df-0166902-5620098070001
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11729948/artigo-51-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11729757/par%C3%A1grafo-5-artigo-51-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/109755/lei-do-inquilinato-lei-8245-91
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11729948/artigo-51-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/109755/lei-do-inquilinato-lei-8245-91
A Ação Renovatória de locação deve ser ajuizada no prazo
ex vi do art. 51, 5º, da Lei nº 8.245/91, ou seja, com
antecedência de, no máximo um ano, e, no mínimo, seis
meses anteriores ao término do contrato em vigência, sob
pena de decadência.2- No caso em tela, o contrato de locação
expirou em 01.02.2007 e a ação renovatória só fora ajuizada em
25.05.2009, razão pela qual reconhece a decadência do direito
vindicado. 3- Recurso Improvido, à unanimidade.
(TJ-PI - AC: 201000010070317 PI, Relator: Des. José James Gomes
Pereira, Data de Julgamento: 22/03/2011, 2a. Câmara
Especializada Cível)
DIREITO CIVIL. LOCAÇÃO COMERCIAL. AÇÃO
RENOVATÓRIA. DECADÊNCIA. PRAZO. CRITÉRIO PARA
SUA CONTAGEM. Se as partes fixaram termo para o início e o
término de contrato de locação comercial, a aferição do curso do
prazo a que alude o § 5o do artigo 51 da Lei n"8.245/91, para se
avaliar a procedência de preliminar de decadência da ação
renovatória proposta, se conta do interregno de um ano, no
máximo, até seis meses, no mínimo, em relação a data ajustada
para a expiração do lapso contratual ajustado.Decadência
caracterizada, posto que a demanda foi ajuizada meses
depois de vencida a data convencionada para a vigência
do contrato.Preliminar acolhida. Ação julgada extinta com
resolução do mérito. Recurso improvido.
(TJ-SP - APL: 992060268173 SP, Relator: Antonio Maria, Data de
Julgamento: 23/02/2010, 27ª Câmara de Direito Privado, Data de
Publicação: 08/03/2010)
Assim, decorrido este prazo prescrito em lei, por conseguinte, a ação
será julgada extinta sem resolução de mérito.
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11729948/artigo-51-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11729757/par%C3%A1grafo-5-artigo-51-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/109755/lei-do-inquilinato-lei-8245-91
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11729757/par%C3%A1grafo-5-artigo-51-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11729948/artigo-51-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/109755/lei-do-inquilinato-lei-8245-91
Provas das obrigações contratuais:
necessidade
No proveito necessário para a promoção da ação, o autor deverá, não
somente, observar quanto aos requisitosprevistos em lei, bem como
apresentará elementos probatórios no qual atesta que o autor da ação
durante todo o contrato seguiu religiosamente as obrigações previstas
contratualmente, como pagamento de contas (por exemplo gás, luz,
água, condomínio, etc).
Conforme entendimento jurisprudencial, a prova é elemento
necessário e indispensável para a propositura da ação. Vejamos:
Agravo de instrumento. Ação renovatória de contrato de locação.
Carência de ação. Documentos juntados com a inicial comprovam,
em princípio, o cumprimento das obrigações contratuais.
Decadência do direito de ação. Inteligência dos artigos 263 do CPC
e 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91. Simples distribuição da inicial
estanca a contagem do prazo. Idoneidade financeira do fiador.
Desnecessidade de demonstração liminar. Fiador primitivo.
Idoneidade presumida. Fixação de aluguel provisório. Necessidade
de aguardar a produção de prova pericial. Recurso improvido, com
observação.
(TJ-SP - AI: 149024120128260000 SP 0014902-41.2012.8.26.0000,
Relator: Nestor Duarte, Data de Julgamento: 25/06/2012, 34ª
Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 29/06/2012)
Legitimidade para propositura da
Ação Renovatória
Importante salientar, para que uma relação jurídica seja instaurada,
faz-se necessário estar devidamente qualificada a legitimidade para a
propositura da ação, ou seja, aquele que tem o direito de promover
ação, fazer parte.
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/10714295/artigo-263-da-lei-n-5869-de-11-de-janeiro-de-1973
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/91735/c%C3%B3digo-processo-civil-lei-5869-73
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11729948/artigo-51-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991
http://www.jusbrasil.com.br/topicos/11729757/par%C3%A1grafo-5-artigo-51-da-lei-n-8245-de-18-de-outubro-de-1991
http://www.jusbrasil.com.br/legislacao/109755/lei-do-inquilinato-lei-8245-91
Assim, apresentaremos abaixo os seguintes legitimados:
a) Empresário, Sócio ou Sociedade Empresária: aquele que se manteve
no imóvel exercendo suas atividades empresárias por período inferior
nunca superior que três anos;
b) Cessionário da locação: define-se aquele no qual a locação foi
transferida pelo antigo proprietário, desde que previsto
contratualmente (consentimento por escrito é obrigatório);
c) Sublocatário: aquele que aluga o imóvel, seja no todo ou em parte
(consentimento por escrito obrigatório);
d) Adquirente do estabelecimento que tenha sucedido pelo antigo
titular da locação.
Da Defesa do proprietário (exceção
de retomada): possibilidades práticas
Sendo citado para defender-se, o proprietário poderá tomar como
escudo em contrariedade dos argumentos promovidos da ação da
seguinte forma:
a) Opor-se a renovação compulsória via judicial, de modo, a apontar
que foram preenchidos os requisitos legais, como por exemplo, prazo
decadência;
b) Opor-se quanto ao valor oferecido na ação, devendo apresentar
contraproposta. Neste caso, poderá ser requerido mediante defesa
processual, o arbitramento de valores dos alugueis provisoriamente,
desde que não seja superior a 80 % (oitenta percentuais) do valor
proposto pelo locador.
Assim, serão arbitrados tais valores até que seja julgada a sentença em
definitivo;
c) Justificativa, por meio de prova documental via proposta
apresentada por terceiro, devendo estarem expostos de forma clara os
valores e a especificação da atividade empresarial a ser desenvolvida.
Esta proposta deverá conter a firma (assinatura) do ofertante e por
duas testemunhas;
d) Em face do interesse público, o imóvel será requerido pelo ente em
prol da coletividade. Nesta situação, deverá estar assinado por
engenheiro habilitado;
e) Decorrente de transferência de fundo de comércio cuja existência
proveniente seja há mais de 1 (um) ano, desde que o detentor de
maioria de capital do locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
Salienta-se que tais motivos expostos acima deverão estar
acompanhados pelo elemento moral da presunção de veracidade,
devendo o locatário promove-los num lapso temporal (prazo) de 3
(três) meses e, se não comprovada a finalidade no qual reivindicou o
imóvel, deverá indenizar o locatário por prejuízos causados, bem
como lucros cessantes decorrentes da alteração do estabelecimento
comercial (empresarial).
Bibliografia
Coelho, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Comercial. Volume 1. 11. Ed. –
São Paulo: Saraiva 2007. P. 109.
____________Manual de Direito Comercial; 20. Ed. – São Paulo:
Saraiva, 2008. P. 60.
Mamede, Gladston. Manual de Direito Empresaria, 4. Ed. – São Paulo:
Atlas, 2009. P. 265.
Teixeira, Tarcisio. Direito Empresarial Sistematizado. São Paulo:
Saraiva: 2011. P. 49.
Disponível em: https://drluizfernandopereira.jusbrasil.com.br/artigos/159436794/acao-
renovatoria-de-imovel-comercial-nao-residencial