Leis de Inspeção Predial

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UNIVERSIDADE TECNOLÓGICA FEDERAL DO PARANÁ 
PRÓ-REITORIA DE PESQUISA E PÓS-GRADUAÇÃO 
DIRETORIA DE PESQUISA E PÓS GRADUAÇÃO - CAMPUS CURITIBA 
CURSO DE ESPECIALIZAÇÃO EM PATOLOGIA DAS CONSTRUÇÕES 
 
 
 
 
 
 
ANTONIO HENRIQUE RODRIGUES SALA 
 
 
 
 
 
ANÁLISE DAS LEIS MUNICIPAIS DE INSPEÇÃO PREDIAL DAS 
CAPITAIS BRASILEIRAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CURITIBA – PARANÁ 
DEZEMBRO – 2019 
 
 
 
ANTONIO HENRIQUE RODRIGUES SALA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANÁLISE DAS LEIS MUNICIPAIS DE INSPEÇÃO PREDIAL DAS 
CAPITAIS BRASILEIRAS 
 
Monografia apresentada ao programa de 
Pós-Graduação Lato Sensu em 
Especialização em Patologia das 
Construções, oferecido pela Universidade 
Tecnológica Federal do Paraná, como 
requisito parcial para obtenção do título de 
Especialista em Patologia das Construções. 
 
Orientador: Professor Doutor Rodrigo Cezar 
Kanning 
 
 
 
 
 
 
CURITIBA – PARANÁ 
DEZEMBRO – 2019 
 
 
 
ANTONIO HENRIQUE RODRIGUES SALA 
 
 
ANÁLISE DAS LEIS MUNICIPAIS DE INSPEÇÃO 
PREDIAL DAS CAPITAIS BRASILEIRAS 
 
 
 
Monografia aprovada como requisito parcial para obtenção do título de Especialista 
no Curso de Pós-Graduação em Patologia das Construções, Universidade 
Tecnológica Federal do Paraná – UTFPR, pela comissão formada pelos professores: 
 
 
Orientador: 
_____________________________________________ 
Prof. Dr. Rodrigo Cezar Kanning 
Professor do CEPAC, UTFPR – Câmpus Curitiba. 
 
Banca: 
 
___________________________________________ 
Prof. M. Eng. Amacin Rodrigues Moreira 
Departamento Acadêmico de Construção Civil, UTFPR – Câmpus Curitiba. 
 
_____________________________________________ 
Prof. M. Eng. José Manoel Caron 
Departamento Acadêmico de Construção Civil, UTFPR – Câmpus Curitiba. 
 
 
 
Curitiba 
2019 
 
 “O termo de aprovação assinado encontra-se na Coordenação do Curso” 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
“Alguém está sentado na sombra hoje porque 
alguém plantou uma árvore há muito tempo.” 
(Warren Buffett) 
 
 
 
RESUMO 
 
SALA, Antonio H. R. Análise das leis municipais de inspeção predial das capitais 
brasileiras. 2019. 74f. Monografia (Especialização em Patologia das Construções) – 
Departamento Acadêmico de Construção Civil, Universidade Tecnológica Federal do 
Paraná, Curitiba, 2019. 
 
A execução incorreta ou ausência da manutenção predial acaba gerando inúmeros 
problemas, entre eles os acidentes prediais. O poder público buscando uma solução 
para diminuir o número de acidentes em edificações, começou a criar leis para 
regulamentar a inspeção predial. Atualmente, existem várias leis de inspeção predial 
em vigor no Brasil, sendo que na última década o número de publicações de leis com 
esse tema cresceu exponencialmente. Com o intuito de obter uma visão geral do 
conteúdo dessas leis no Brasil, foi realizada uma pesquisa e análise das leis de 
inspeção predial de todas as capitais brasileiras, assim como revisão bibliográfica 
referente a manutenção e inspeção predial. Concluiu-se que os critérios estabelecidos 
nas leis atuais são bastante divergentes, além de observar que várias delas carecem 
de maiores detalhamentos para melhorar a sua aplicabilidade, sendo a fiscalização 
um item crítico a ser solucionado. Além disso, observou-se que criar leis de 
abrangência estadual ou nacional geraria leis de pouca efetividade, devido a 
diversidade de mão de obra, métodos construtivos, condições ambientais e condições 
econômicas entre os municípios brasileiros. 
 
Palavras-chave: Leis de inspeção predial. Manutenção predial. Inspeção predial. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ABSTRACT 
 
SALA, Antonio H. R. Analysis of municipal building inspection laws in Brazilian 
capital cities. 2019. 74pp. Monography (Specialization in Building Pathology) - 
Academic Department of Building Construction, Federal Technological University of 
Paraná, Curitiba, 2019. 
 
Incorrect execution or the absence of building maintenance practices result in several 
problems, including building accidents. The public authorities seeking a solution to 
reduce the number of accidents in buildings began to create laws to regulate building 
inspection. There are currently several building inspection laws in place in Brazil, and 
in the last decade alone there was an exponential increase in the number of laws that 
came into force. In order to obtain an overview of the content of these laws in Brazil, 
research and analysis of the building inspection laws of all Brazilian capitals were 
conducted, as well as a literature review regarding building maintenance and 
inspection. It was concluded that the criteria established in the current laws diverge 
widely and it was also observed that several of them need further details to improve 
their applicability and moreover, enforcement is a critical item to be addressed. Another 
observation is that creating state or national laws would generate laws of little 
effectiveness due to the diversity of the workforce, construction methods, 
environmental conditions and economic situations among Brazilian municipalities. 
 
Keywords: Building Inspection Laws. Building maintenance. Building inspection. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LISTA DE FIGURAS 
 
Figura 01 - Lei de evolução dos custos 15 
Figura 02 - Desempenho de uma edificação ao longo do tempo 16 
Figura 03 - Os custos da concepção, projeto e fiscalização são uma 
pequena parte dos custos totais (incluindo os custos de 
utilização e manutenção) 
21 
Figura 04 - Visão tríplice da Inspeção Predial 25 
Figura 05 - Acidentes ocorridos em edificações com mais de trinta 
anos por tipo e origem 
27 
Figura 06 - Trâmite da lei de inspeção predial 39 
Figura 07 - Museu Nacional antes do incêndio 42 
Figura 08 - Museu Nacional após incêndio 42 
Figura 09 - Situação dos estados quanto a lei de inspeção predial 46 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LISTA DE QUADROS 
 
Quadro 01 - Influência da manutenção predial no valor do imóvel 17 
Quadro 02 - Vida Útil de Projeto mínima e superior (VUP) 20 
Quadro 03 - Classificação das anomalias 32 
Quadro 04 - Classificação das falhas 33 
Quadro 05 - Conteúdo básico do laudo de inspeção 36 
Quadro 06 - Periodicidade da inspeção segundo PL 6.014/2014 44 
Quadro 07 - Regulamentação da Lei Inspeção Predial nos estados e 
no Distrito Federal 
47 
Quadro 08 - Regulamentação da Lei Inspeção Predial nas capitais 
brasileiras 
48 
Quadro 09 - Condição para periodicidade de inspeção predial a cada 
três anos nas cidades de Fortaleza, Cuiabá e Porto Velho 
53 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LISTA DE SIGLAS 
 
ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas 
ART Anotação de Responsabilidade Técnica 
CREA - PR Conselho Regional de Engenhaira e Agronomia do Paraná 
CREA - CE Conselho Regional de Engenhaira e Agronomia do Ceará 
CTB Código Brasileiro de Trânsito 
IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia 
IBAPE - SP Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia 
de São Paulo 
LIP Laudo de Inspeção Predial 
LITE Laudo de Inspeção Técnica de Edificação 
NBR Norma Brasileira 
PL Projeto de Lei 
RRT Registro de Responsabilidade Técnica 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
SUMÁRIO 
 
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................... 11 
1.1 PROBLEMA ................................................................................................. 12 
1.2 OBJETIVOS ................................................................................................. 12 
1.2.1 Objetivo principal ................................................................................... 12 
1.2.2 Objetivos específicos .............................................................................12 
1.3 JUSTIFICATIVA ........................................................................................... 12 
1.4 ESTRUTURAÇÃO DO TRABALHO ............................................................. 13 
2 REFERENCIAL TEÓRICO ................................................................................. 14 
2.1 MANUTENÇÃO PREDIAL ........................................................................... 14 
2.1.1 Classificação da Manutenção ................................................................ 16 
2.1.2 Vida Útil e Vida Útil de Projeto ............................................................... 19 
2.1.3 O Projeto e a Manutenção Predial ......................................................... 20 
2.1.4 Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações ................... 21 
2.1.5 Das Responsabilidades ......................................................................... 22 
2.2 INSPEÇÃO PREDIAL .................................................................................. 25 
2.2.1 Roteiro para Realização de uma Inspeção Predial ................................ 28 
2.3 LEIS DE INSPEÇÃO PREDIAL .................................................................... 37 
3 MÉTODO DE PESQUISA ................................................................................... 43 
4 ANÁLISE DAS LEIS DE INSPEÇÃO PREDIAL ................................................ 44 
4.1 LEIS E PROJETOS DE LEIS A NÍVEL ESTADUAL E FEDERAL ................ 44 
4.2 ANÁLISE DAS LEIS MUNICIPAIS DE INSPEÇÃO PREDIAL ..................... 47 
4.2.1 Edificações Abrangidas pela Legislação ............................................... 50 
4.2.2 Periodicidade de Acordo com a Idade/Tipologia da Edificação ............. 51 
4.2.3 Sanções/Multas ..................................................................................... 54 
4.2.4 Documentos Resultantes ....................................................................... 55 
4.2.5 Prazos para Medidas Saneadoras ......................................................... 56 
4.2.6 Fiscalização pelo Poder Público ............................................................ 57 
5 CONCLUSÕES ................................................................................................... 59 
5.1 SUGESTÕES PARA TRABALHOS FUTUROS ........................................... 61 
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ......................................................................... 63 
APÊNDICE A - QUADRO RESUMO DAS LEIS MUNICIPAIS DE INSPEÇÃO 
PREDIAL DAS CAPITAIS BRASILEIRAS ............................................................... 69 
 
11 
 
 
1 INTRODUÇÃO 
 
A conscientização da sociedade no que tange à segurança das pessoas, 
diminuição das despesas, possibilidade de perda da garantia pela não execução ou 
execução incorreta da manutenção predial e possíveis ações de responsabilidade, 
passou por um processo exponencial de maior conhecimento e, paralelamente à isso, 
as construtoras, os proprietários e os gestores prediais começaram a ter uma atenção 
maior ao atendimento das normas técnicas e da legislação pertinente ao tema. 
Devido a essa crescente demanda no campo da manutenção e inspeção 
predial, o trabalho voltado para esta área de atuação começou a ganhar maior 
importância no Brasil, visto que este setor não era alvo de grande interesse em nosso 
país, se comparado com o setor da construção das edificações. 
Ao contrário do que ocorre no Brasil, nos países desenvolvidos a inspeção 
predial é uma prática rotineira, pois existe uma considerável preocupação em manter 
o patrimônio predial em boas condições de uso. Nos Estados Unidos e no Canadá, 
antes de qualquer transação imobiliária é necessário que seja feita uma inspeção 
predial no imóvel. Além disso, atrás das portas de prédios públicos e dos imóveis 
residenciais colocados para venda e locação, geralmente é colocado o Certificado de 
Inspeção Predial, onde constam as condições físicas, bem como, o estado de 
conservação da edificação (BRANCO e NEVES, 2009). 
A ocorrência de desastres ocasionados por falta de manutenção predial ou 
pela execução inadequada de reformas, como a queda de marquises, incêndios, 
desabamentos, entre tantos outros, gera grandes prejuízos financeiros e são uma 
grande ameaça à segurança das pessoas. Entre os desastres ocorridos no Brasil, 
destaca-se o colapso estrutural do edifício Liberdade e mais dois prédios vizinhos no 
município do Rio de Janeiro no ano de 2012, a qual foi dada ampla cobertura e 
divulgação pela mídia nacional. 
Em virtude dos frequentes acidentes, a sociedade começou a cobrar do 
governo uma fiscalização mais estruturada para assegurar que os imóveis tenham a 
segurança necessária. Várias prefeituras que não possuíam leis que 
regulamentassem a vistoria predial, começaram a estudar o assunto e diversas delas 
já elaboraram ou estão elaborando leis específicas para regulamentar este setor. 
12 
 
 
Somente nesta década, diversas leis municipais voltadas a inspeção predial 
entraram em vigor ou passaram por atualização e a principal norma técnica de 
manutenção predial a Norma Brasileira (NBR) 5674: Manutenção de edificações - 
Requisitos para o sistema de gestão de manutenção, foi atualizada também nesta 
década, no ano de 2012. 
 
1.1 PROBLEMA 
 
Observa-se que as leis municipais que versam sobre a inspeção predial não 
são homogêneas, mesmo elas tendo sido redigidas para tratar do mesmo problema, 
que é a falta de manutenção adequada das edificações e as possíveis consequências 
que isso poderá ocasionar. Nesse contexto, observa- se que diversas delas não 
possuem itens objetivos de inspeção predial ou fazem exigências de difícil aplicação 
prática, o que acaba tornando a lei ineficiente. 
 
1.2 OBJETIVOS 
 
1.2.1 Objetivo principal 
▪ Revisar a bibliografia relativa à manutenção e inspeção predial, apresentando 
uma visão geral acerca do tema, expondo os principais conceitos e sua 
importância. 
 
1.2.2 Objetivos específicos 
▪ Fazer uma análise crítica das diversas leis municipais de inspeção predial das 
capitais brasileiras; 
▪ Avaliar a necessidade das leis de inspeção predial; 
▪ Propor alguns critérios essenciais que deverão nortear a 
elaboração/atualização das leis municipais de inspeção predial. 
 
1.3 JUSTIFICATIVA 
 
Devido a atual divergência de critérios entre as atuais leis municipais de 
inspeção predial, o baixo cumprimento das leis de inspeção predial em vigor e também 
13 
 
 
devido ao fato de vários municípios nem ao menos possuírem tal lei, necessita-se de 
maiores estudos e uma discussão mais aprofundada sobre este tema. 
Assunto este de grande importância, devido ao fato dele sempre a vir à tona 
quando do acontecimento de algum acidente predial, como novamente voltou a 
ocorrer no dia 15 de outubro de 2019, devido ao desabamento do edifício Andrea, na 
cidade de Fortaleza, município que já conta com lei de inspeção predial. 
Nesse contexto, uma análise crítica dessas leis, comparando os diversos 
critérios estabelecidos em cada umas das leis de inspeções prediais das capitais 
brasileiras e destacando a importância de cada um desses critérios, poderá contribuir 
para que as futuras leis de inspeção predial se tornem mais eficientes, atingindo desta 
forma, os fins de sua elaboração. 
 
1.4 ESTRUTURAÇÃO DO TRABALHO 
 
O capítulo 01 apresenta introdução ao tema, os objetivos do presente 
trabalho, justificativa da escolha do tema e a estruturação do trabalho. 
No capítulo 02, é feita a revisão bibliográfica, primeiramente da manutenção 
predial, abordando seus conceitos, suas classificações, normas relativas ao tema e a 
definição das reponsabilidades pela manutenção das edificações. Posteriormente é 
abordado o tema da inspeção predial, destacando a importância da sua realização e 
a descrição da metodologia para a execução da inspeção predial segundo a normado Ibape. 
O capítulo 03 aborda o assunto das leis de inspeção predial e breve histórico 
das leis de inspeção no Brasil. São apresentadas as leis e os projetos de lei relativos 
a inspeção predial no Brasil, nos estados e capitais brasileiras. As leis municipais são 
analisadas de forma geral e segundo as sanções/multas, documentos resultantes, 
prazos para medidas saneadoras, fiscalização pelo poder público, periodicidade e 
edificações abrangidas pela legislação. 
No capítulo 04 encontram-se relatadas as conclusões obtidas do 
desenvolvimento do presente trabalho e as sugestões para trabalhos futuros. 
Ao final é apresentada a lista de referências bibliográficas e o Apêndice 
contendo o quadro resumo das leis municipais de inspeção predial das capitais 
brasileiras. 
14 
 
 
2 REFERENCIAL TEÓRICO 
 
2.1 MANUTENÇÃO PREDIAL 
 
A manutenção predial, conforme NBR 15575-1 (2013), é definida como uma 
série de serviços que devem ser executados ao longo da vida total da edificação, a 
fim de conservar ou recuperar o seu uso e para atender as necessidades e segurança 
dos seus usuários. Ela também pode ser definida como “o conjunto de atividade que 
garante e recupera os desempenhos de elementos e sistemas construtivos, conforme 
previsto em projeto e dentro do prazo de vida útil” (IBAPE-SP, 2015, p. 21). 
Das definições acima, é possível constatar a importância da execução da 
manutenção predial para que as edificações mantenham a segurança e o 
desempenho requerido pelos usuários, influenciando diretamente a vida útil do 
edifício. 
Fazendo-se uma comparação com a manutenção de um automóvel, tem-se a 
clareza que há muito o que evoluir quando se pensa em manutenção predial no Brasil. 
A manutenção do automóvel é toda programada pelas concessionárias, onde são 
estabelecidas as manutenções futuras conforme a quilometragem atingida pelo 
veículo. O preço que irá custar cada uma das revisões também é previamente 
repassado ao consumidor, além de deixá-lo ciente de suas responsabilidades e da 
possível perda da garantia caso não se faça as manutenções previstas. 
No caso da compra de um imóvel, em alguns casos, o manual do proprietário 
não é entregue ou é entregue com conteúdo deficitário (MICHELIN, 2005). Com isso, 
o proprietário fica sem saber quando exatamente há a necessidade de proceder com 
a manutenção, sendo normalmente executada quando já está com implicações em 
seu uso. Tampouco é oferecida a ele uma previsão dos gastos futuros com a 
manutenção e as implicações da perda da garantia pela não execução ou execução 
incorreta da manutenção. 
Além da carência de informações e de recursos, há também a falta de cultura 
do brasileiro em relação a execução da manutenção preventiva, somente quando a 
edificação perde a sua função ou há risco a segurança aos usuários é que ela é 
realizada, enquadrando-se então na manutenção corretiva (OLIVEIRA, 2013). 
15 
 
 
Atuando somente na manutenção corretiva há uma grande perda econômica, 
já que de acordo com a Lei da Evolução dos Custos, descrita por Sitter (1984 apud 
HELENE,1992), o custo relativo de intervenção cresce segundo uma progressão 
geométrica de razão cinco entre cada umas das etapas, conforme mostra a Figura 01. 
 
Figura 01 - Lei de evolução dos custos 
 
Fonte: Sitter (1984) apud Helene (1992). 
 
Observa-se na Figura 02, que a adequada execução da manutenção ao longo 
do tempo acarreta em um acréscimo da vida útil do imóvel. O proprietário ganha desta 
forma segurança e economia de dinheiro, já que o imóvel será mais valorizado e as 
pequenas e programadas manutenções possuem um custo menor do que realização 
de grandes manutenções. 
Os proprietários teriam que ter a percepção que os seus maiores dividendos 
são manter o imóvel em plenas condições de uso e operação, com segurança, com 
economia e assim garantir o seu valor de mercado (PINI, 2006). 
 
 
 
 
16 
 
 
Figura 02 - Desempenho de uma edificação ao longo do tempo 
 
Fonte: ABNT NBR 15575: Parte 1 (2013). 
 
Apesar de garantir o valor de mercado, a manutenção de um imóvel necessita 
de um aporte financeiro para arcar com a sua execução. Por isso, é importante frisar 
que um bom plano de manutenção deve conter a previsão orçamentária, exigência já 
cobrada na NBR 5674 em seu item 4.3.2, alínea “m”. 
 
2.1.1 Classificação da Manutenção 
 
A manutenção predial segundo a norma da Associação Brasileira de Normas 
Técnicas (ABNT), NBR 5674 (2012), é dividida entre manutenção rotineira, preventiva 
e corretiva. Devendo a gestão entre elas ser realizada de maneira coordenada. 
Segundo Pini (2006), de acordo com o tipo de manutenção predial realizada 
no imóvel, ele pode obter uma valorização de até 15% sobre o seu valor total, se 
houver a implantação de um plano adequado de manutenção predial, com grandes 
intervenções na fase inicial. 
No Quadro 01 é demonstrada a influência no valor do imóvel de acordo com 
o tipo e a qualidade da manutenção realizada. 
 
 
17 
 
 
Quadro 01 – Influência da manutenção predial no valor do imóvel 
Valorização ou Desvalorização 
Estimativa periódica em função da qualidade da manutenção 
Manutenção Excepcional (preventiva e melhoria especial) + 15 % 
Manutenção Ótima (preventiva e de melhoria) + 10 % 
Manutenção Normal (preventiva) + 7,5 % 
Manutenção Mínima (corretiva) 0 
Manutenção Deficiente (corretiva eventual) - 7,5 % 
Manutenção Péssima (improvisações) - 10 % 
Manutenção Inexistente (apenas limpeza) - 15 % 
Fonte: Pini (2006, P. 106) 
 
2.1.1.1 Manutenção rotineira 
 
A manutenção rotineira é descrita na NBR 5674 (2012, p.8) como “um fluxo 
constante de serviços, padronizados e cíclicos, citando-se, por exemplo, limpeza geral 
e lavagem de áreas comuns.” 
Conforme Villanueva (2015, p. 82, apud Gomide et al., 2006), durante a 
realização da manutenção rotineira pode-se estabelecer que a equipe responsável 
pela manutenção de rotina fique atenta para as anomalias do edifício que estejam 
comprometendo o seu uso ou que necessitam de reparação. 
É destacado a importância do feedback da equipe de manutenção de 
conservação para que se possa fazer o planejamento, avaliação e análise, com isso 
as demais intervenções tornam-se mais eficientes e não necessitam de retrabalho. 
 
2.1.1.2 Manutenção preventiva 
 
Descrita como sendo uma manutenção planejada, a manutenção preventiva 
tem como finalidade agir com antecedência para evitar quebras, falhas e perda de 
desempenho dos sistemas e equipamentos. 
De acordo com os manuais técnicos dos equipamentos, grau de utilização e 
histórico de quebras é feito um plano de manutenção, prevendo intervenções 
18 
 
 
periódicas nos equipamentos/sistemas a fim de mantê-los seguros e com o índice de 
desempenho dentro do projetado. 
A NBR 5674 caracteriza a manutenção preventiva como sendo: 
 
Serviços cuja realização seja programada com antecedência, priorizando as 
solicitações dos usuários, estimativas da durabilidade esperada dos sistemas, 
elementos ou componentes das edificações em uso, gravidade e urgência, e 
relatórios de verificações periódicas sobre o seu estado de degradação (NBR 
5674, 2012, p.8). 
 
Pode-se citar como exemplos de manutenção preventiva a lubrificação de 
equipamentos e a pintura de paredes. A primeira evita o desgaste entre as peças, o 
que poderia ocasionar uma quebra e um gasto maior para a aquisição de uma nova 
peça. A segunda, ajuda a proteger a edificação das intempéries, além da função 
estética que ela proporciona. Desta forma, a manutenção preventiva da pintura ajuda 
na proteção contra infiltrações e a manter o edifício com bom aspecto visual, o que irá 
refletir em seu valor de mercado. 
 
2.1.1.3 Manutenção corretiva 
 
A manutenção corretiva consiste na execução de serviços que visam a 
reparação, com o objetivo de corrigir falhas. Implicando na paralisação de um 
sistema/equipamento, podendo a intervenção possuir prazode duração longo ou não 
(CREA-PR, 2016). 
De acordo com a norma da ABNT, NBR 5674 (2012, p. 8), a manutenção 
corretiva é “caracterizada por serviços que demandam ação ou intervenção imediata 
a fim de permitir a continuidade do uso dos sistemas, elementos ou componentes das 
edificações, ou evitar graves riscos ou prejuízos pessoais e/ou patrimoniais aos seus 
usuários ou proprietários”. 
Segundo Pujadas (2005), ela pode ser planejada ou não planejada 
(emergencial). As planejadas fazem parte do plano de manutenção que se valeu de 
dados sobre a manutenção preventiva e prazos de vida útil dos sistemas. Neste caso 
“pelo seu próprio nome planejado, indica que tudo o que é planejado, tende a ficar 
mais barato, mais seguro e mais rápido” (COSTA, 2013, apud OTANI & MACHADO, 
2008, p. 4). 
19 
 
 
A manutenção corretiva não planejada ou emergencial, apresenta vários 
problemas, Leite (2009) cita alguns: 
▪ A paralização de máquinas e equipamentos e a consequente perda 
econômica pelo tempo parado enquanto é realizado o conserto delas; 
▪ Dificuldade de conseguir recursos em tempo hábil para sanar o problema; 
▪ Aumento dos gastos na contratação dos serviços devido à situação 
emergencial; 
▪ Possibilidade de agravamento do problema. 
 
2.1.2 Vida Útil e Vida Útil de Projeto 
 
A vida útil pode ser considerada como o período de tempo compreendido entre 
o início da utilização da edificação até o momento em que o seu desempenho deixa 
de atender às exigências do usuário (CREA-PR, 2016). 
Pode-se definir a vida útil de uma edificação como: 
 
Período de tempo em que um edifício e/ou seus sistemas se prestam às 
atividades para as quais foram projetados e construídos considerando a 
periodicidade e correta execução dos processos de manutenção 
especificados no respectivo Manual de Uso, Operação e Manutenção (NBR 
15575-1, 2013, p. 10). 
 
A vida útil de uma edificação pode ser vista de maneira ampla, envolvendo o 
projeto, os materiais, a execução, operação, o uso e a manutenção sob o enfoque de 
desempenho, qualidade e sustentabilidade (MEDEIROS, ANDRADE e HELENE, 
2011). 
Podem interferir na vida útil a destinação de uso, os materiais empregados na 
construção, alterações climáticas, níveis de poluição, mudanças no entorno da obra, 
entre outras variáveis (NBR 15575-1, 2013). 
A NBR 15575 - Edificações Habitacionais - Desempenho, conhecida como 
Norma de Desempenho, explica o conceito de vida útil de projeto, que se diferencia 
da vida útil por ela ser previamente estimada pelo projetista, podendo ou não ser 
atingida de acordo com as manutenções realizadas e a interferência dos fatores 
descritos na NBR 15575-1. 
20 
 
 
A primeira versão da norma de desempenho foi publicada em maio de 2008 e 
a versão mais recente é de julho de 2013. O surgimento desta norma teve o intuito de 
atender as exigências dos usuários, estabelecendo requisitos e critérios mínimos que 
o edifício e seus sistemas devem atingir. Segundo a referida norma, o projetista deve 
indicar qual será a vida útil de projeto para cada um dos sistemas da edificação. 
No Quadro 02 constam os valores da vida útil mínima e superior para cada 
um dos sistemas da edificação. 
 
Quadro 02 - Vida Útil de Projeto mínima e superior (VUP) 
 
Fonte: ABNT NBR 15575: Parte 1 (2013). 
 
É importante destacar que para uma edificação atingir a sua vida útil é 
necessário que seja feita a manutenção adequada da mesma, conforme definição de 
vida útil. 
 
2.1.3 O Projeto e a Manutenção Predial 
 
Durante a elaboração do projeto pode-se reduzir grande parte dos custos que 
irão ocorrer ao longo da vida útil do edifício. Isso é possível se o projetista especificar 
corretamente os materiais que serão utilizados na construção, prever sistemas e 
métodos construtivos de acordo com a destinação de uso da edificação e levar em 
consideração as condições climáticas que a obra será submetida. 
Conforme Silva e Soares (2003), são gastos com projetos cerca de 3% dos 
custos totais envolvidos, quantia essa muito baixa em relação ao ganho que se pode 
obter por meio deles. 
21 
 
 
 A Figura 03 detalha os custos em cada fase da vida de uma edificação, desde 
a sua concepção até a utilização e manutenção. Nela é possível verificar que o período 
de utilização e manutenção é disparado o maior gasto da edificação, correspondendo 
por 80 % do custo total (SILVA e SOARES, 2003). 
 
Figura 03 - Os custos da concepção, projeto e fiscalização são uma pequena parte dos custos 
totais (incluindo os custos de utilização e manutenção) 
 
Fonte: Silva e Soares, 2003. 
 
Deve ser previsto no projeto a manutenibilidade do edifício, isto é “manter a 
capacidade do edifício e de seus sistemas e permitir ou favorecer as inspeções 
prediais, bem como as intervenções de manutenção previstas no manual de operação, 
uso e manutenção” (NBR 15575-1, 2013, p.29). 
Há formas simples de prever a manutenção no projeto, por exemplo, a 
instalação de apoios para a instalação de equipamentos de limpeza e manutenção de 
fachadas, assim como prever nas partes planas caimentos com inclinações suficientes 
para evitar o acúmulo de água. 
 
2.1.4 Manual de Uso, Operação e Manutenção das Edificações 
 
Constata-se das definições de manutenção predial, a importância do manual 
de uso, operação e manutenção das edificações, também conhecido como manual do 
proprietário quando aplicado para áreas autônomas e o manual do síndico ou manual 
das áreas comuns, quando aplicado para áreas comuns. 
22 
 
 
 O guia de elaboração do manual é a norma da ABNT, NBR 14037 – Diretrizes 
para elaboração do manual de uso, operação e manutenção das edificações – 
Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos, publicada pela primeira 
vez em 1998, sendo a atual do ano de 2014. 
Segundo a NBR 15575-1 (2013, p. 9), o manual de uso, operação e 
manutenção das edificações é o “documento que reúne apropriadamente todas às 
informações necessárias para orientar as atividades de operação, uso e manutenção 
da edificação”. 
O surgimento da obrigação da elaboração do manual do proprietário veio de 
encontro com as maiores exigências em relação a durabilidade dos nossos edifícios 
(MICHELIN, 2005). Através dele o proprietário e todos os envolvidos na obra 
percebem a sua responsabilidade em cada uma das fases da vida do edifício. 
Um manual bem elaborado deve informar as características técnicas da 
edificação, descrever os serviços necessários para a conservação, uso e manutenção 
da edificação e dos equipamentos, descrever as condições de utilização da edificação, 
contribuir para que a edificação atinja a vida útil de projeto e prevenir a ocorrência de 
falhas ou acidentes ocasionados pelo uso inadequado (NBR 14037, 2014). 
De posse do referido manual, o proprietário, condomínio ou o representante 
legal responsável pela edificação deve elaborar o programa de manutenção. 
Recomenda-se que tanto a elaboração do programa de manutenção, como a 
execução dos serviços de manutenção sejam realizados por profissional ou empresa 
qualificada. 
O programa de manutenção deve estar de acordo com a NBR 5674, indicando 
a periodicidade, procedimentos e roteiros recomendáveis para a manutenção da 
edificação, descrevendo as condições de manutenibilidade previstas em projeto (NBR 
14037, 2014). 
 
2.1.5 Das Responsabilidades 
 
Com a promulgação da Constituição Federal em 1988, a proteção ao 
consumidor ganhou expressiva importância, já que nela é previsto que o Estado 
deverá promover a defesa do consumidor na forma da lei e também estabeleceu ele 
como um dos princípios da ordem econômica, conforme seus artigos 5° e 170°: 
23 
 
 
 
Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, 
garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a 
inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à 
propriedade, nos termos seguintes:[...] 
XXXII - o Estado promoverá, na forma da lei, a defesa do consumidor; 
[...] 
Art. 170° A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho humano e 
na livre iniciativa, tem por fim assegurar a todos existência digna, conforme 
os ditames da justiça social, observados os seguintes princípios: 
[...] 
V - defesa do consumidor; (BRASIL, 1988) 
 
Como resultado da Constituição Federal, surgiu em 11 de setembro de 1990 
a Lei n.º 8.078 que institui o Código de Proteção e Defesa do Consumidor. Nela consta 
que as relações de consumo tem por objetivo: 
 
O atendimento das necessidades dos consumidores, o respeito à sua 
dignidade, saúde e segurança, a proteção de seus interesses econômicos, a 
melhoria da sua qualidade de vida, bem como a transparência e harmonia 
das relações de consumo (BRASIL, 1990). 
 
Logo, constata-se que essa lei também rege a relação de consumo entre o 
construtor e o comprador do imóvel. No artigo 12 é determinada a responsabilidade 
do construtor, citando que ele responde independentemente da existência de culpa, 
por defeitos originados de projeto, fabricação, construção e até por informações 
insuficientes ou inadequadas sobre sua utilização e riscos. 
O artigo 50 da mesma lei trata da garantia, nele consta que o termo de 
garantia deve ser padronizado, contendo os ônus a cargo do consumidor e vir 
acompanhado de manual de instrução, de instalação e uso do produto em linguagem 
de fácil compreensão. 
Conforme os artigos 12 e 50 do Código de Defesa do Consumidor, fica claro 
que além da responsabilidade do construtor pela construção em si, a importância da 
prestação de informações para o consumidor através de manuais e das implicações 
que podem ocorrer caso as construtoras não os forneçam. Também são estabelecidas 
as responsabilidades da outra parte, no caso o cliente, caso não sigam as instruções 
do manual fornecido pelo construtor. 
Com relação as responsabilidades relativas à manutenção predial, a NBR 
5674 lista as responsabilidades de cada um em relação a manutenção da edificação, 
24 
 
 
ficando a cargo do proprietário, síndico ou empresa terceirizada a responsabilidade 
pela gestão da manutenção, sendo que essa última pode ser contratada pelo 
proprietário ou pelo síndico, caso julguem necessário. 
Segundo a NBR 5674 (2012), caberá a empresa ou profissional contratado a 
realização dos seguintes serviços: 
▪ Orientar os usuários sobre o uso adequado e seguro da edificação, conforme 
estabelece o manual de operação, uso e manutenção; 
▪ Fornecer documentos que comprovem a realização dos serviços de 
manutenção; 
▪ Realizar inspeções prediais conforme estabelecido no programa de 
manutenção preventiva; 
▪ Manter atualizados os documentos e registros da edificação; 
▪ Elaborar as previsões orçamentárias; 
▪ Supervisionar a realização dos serviços; 
▪ Orçar os serviços de manutenção; 
▪ Estabelecer e implementar a gestão do sistema dos serviços de manutenção, 
inclusive com inspeções periódicas, conforme define a NBR 5674; 
▪ Prestar assessoria nas decisões que envolvam a manutenção da edificação. 
 
Juntamente ao que já é previsto na NBR 5674, o artigo 1348 do Código Civil 
também cita as responsabilidades do síndico, onde diz que compete a ele o dever de 
“diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos 
serviços que interessem aos possuidores” (BRASIL, 2002). 
Desta forma, afere-se que a responsabilidade quanto à manutenção predial 
de um condomínio é dever do síndico, devendo inclusive realizar a previsão 
orçamentária para que seja executada a manutenção preventiva conforme 
informações constantes no Programa de Manutenção. Assim como já especificado na 
NBR 5674, o Código Civil também permite ao síndico a opção de contratar empresa 
ou profissional para realizar a gestão da manutenção. 
 
 
 
 
25 
 
 
2.2 INSPEÇÃO PREDIAL 
 
Conforme Norma de Inspeção Predial do Instituto Brasileiro de Avaliações e 
Perícias de Engenharia de São Paulo (IBAPE-SP, 2015), a inspeção predial tem por 
objetivo identificar o estado geral da edificação e de seus sistemas. Nela devem ser 
observados o desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de 
conservação, manutenção, utilização e operação do imóvel, considerando as 
expectativas dos usuários. 
Os objetivos descritos pela Norma do Ibape-SP, condiz com Pujadas (2007), 
a qual cita que a inspeção predial deve atuar em dinâmica tríplice, devendo ser 
analisados os aspectos técnicos, funcionais e de manutenção das edificações, 
conforme mostra a Figura 04. Atuando dessa forma, a inspeção predial será útil tanto 
para Auditoria Técnica como para Avaliação da Manutenção. 
 
Figura 04 – Visão tríplice da Inspeção Predial 
 
Fonte: Pujadas (2007). 
 
A NBR 15575-1 (2013, p. 8) define a inspeção predial como a “Verificação, 
através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e 
corretiva da edificação”. Ainda na mesma norma, é dito que a inspeção predial é uma 
26 
 
 
ferramenta útil para a verificação das condições de conservação das edificações. 
Através dela é possível verificar se os serviços de manutenção estão sendo 
executados e são eficientes, além de fornecer recomendações técnicas que poderão 
orientar o plano e programa de manutenção. 
Das definições de manutenção infere-se que a inspeção predial é importante 
para revelar a real situação do imóvel quanto ao estado de conservação e segurança, 
e que também serve como uma ferramenta essencial no auxílio da gestão da 
manutenção do imóvel. 
Devido à importância da inspeção predial para a elaboração do plano de 
manutenção, o correto diagnóstico da situação/problema encontrado durante a 
inspeção é fundamental. Pois um diagnóstico errado pode levar a manutenção 
inadequada para a solução do problema, gerando perda de tempo e de gastos 
financeiros desnecessários, além de provocar retrabalhos. É o caso de sistemas que 
“nascem mortos ou doentes”, onde a manutenção pode até minimizar agravamentos 
ou consequências, mas não efetivamente sanar os problemas com origens em 
projetos e execuções defeituosas (PUJADAS, 2006). 
De acordo com Viera (2015), a rotina de inspeção e de manutenção é 
necessária para que a edificação atinja a sua vida útil ou que até consiga ultrapassá-
la, visto que com essa rotina eventuais processos de degradação são verificados e 
tratados com antecedência. 
O produto gerado pela inspeção predial é o laudo, que deverá ser elaborado 
por profissional capacitado e habilitado legalmente. Conforme Lei Federal nº 5194, de 
21/12/66, os profissionais aptos a realizar este serviço são os engenheiros e 
arquitetos, desde que estejam registrados nos seus respectivos conselhos de classe. 
Ainda não há nenhuma norma da ABNT em vigor específica para tratar sobre 
a inspeção predial, mas atualmente está sendo elaborada a ABNT NBR 16747 - 
Inspeção Predial - Diretrizes, conceitos, terminologia, requisitos e procedimento. 
Conforme texto-base disponível para consulta, a nova norma irá buscar uniformizar a 
metodologia, fornecendo para isso os métodos, diretrizes, procedimentos, definições, 
e requisitos relativos a inspeção predial. Ela servirá para edificações de qualquer 
tipologia, públicas e privadas. 
No Brasil, o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia 
(IBAPE) destaca-se pelo estudo e produção de conteúdo sobre a manutenção e 
27 
 
 
inspeção predial, elaborando diversas normas, livros, estudos e cursos, nas áreas de 
perícias, avaliações, inspeções e manutenção. 
Em um dos estudos da Câmara de Inspeção Predial do Ibape de São Paulo, 
foi realizada uma investigação sobre acidentes ocorridos em edificações com mais de 
30 anos, somente com dados de conhecimento comum, publicados pela imprensa e 
informações cadastradas no banco de dados do Corpo de Bombeiros do Estado de 
São Paulo (IBAPE-SP, 2015). 
Nesse estudo foram excluídosos acidentes ocorridos na fase de obras e em 
edificações com menos de 10 anos, analisando somente edificações em sua fase de 
uso (IBAPE-SP, 2015). 
 
Figura 05 - Acidentes ocorridos em edificações com mais de trinta anos por tipo e origem 
 
Fonte: IBAPE-SP (2015). 
 
Da Figura 05, verifica-se que a falta ou deficiência na manutenção predial e 
seu uso inadequado correspondem por 66% dos acidentes ocorridos no período 
analisado. Logo, conclui-se que a execução de um programa de manutenção, assim 
como a realização de inspeções periódicas, podem diminuir o risco de acidentes e 
deterioração precoce das edificações. 
 
 
 
28 
 
 
2.2.1 Roteiro para Realização de uma Inspeção Predial 
 
Por ser tratar de um serviço técnico, a inspeção predial precisa seguir métodos 
e diretrizes já testados e comprovadamente eficientes, para isso a Norma de Inspeção 
Predial do Ibape (2012) propõe que ela seja executada observando o roteiro abaixo. 
 
2.2.1.1 Determinação do nível de inspeção 
 
A classificação da inspeção predial é determinada de acordo com o grau de 
complexidade, características técnicas, manutenção e operação da edificação e 
também conforme a necessidade dos profissionais para a realização do trabalho 
(IBAPE, 2012). Desta forma ela é classificada em três níveis, são eles: 
a) nível 1: inspeção predial utilizada para edificações mais simples, de 
baixa complexidade técnica, como casas e sobrados. Nesse nível de 
inspeção é necessário somente profissional de uma especialidade 
(IBAPE, 2012); 
b) nível 2: inspeção predial utilizada para edificações de média 
complexidade técnica, mas que possuem sistemas construtivos 
convencionais. Possuem sistemas que dependem da vistoria de mais de 
um profissional, por exemplo, edifícios de múltiplos andares e barracões 
industriais (IBAPE, 2012); 
c) nível 3: inspeção predial utilizada para edificações complexas, que 
possuem um sistema construtivo sofisticado e com programa de 
manutenção de acordo com a NBR 5674. Nesse nível, a inspeção é 
realizada por equipe multidisciplinar, devido aos diversos sistemas 
pertencentes a edificação (IBAPE, 2012). 
 
2.2.1.2 Verificação e análise da documentação 
 
Quando da realização da inspeção predial, o inspetor predial deverá reunir o 
maior número de documentos disponíveis para que se possa fazer uma análise 
completa da situação que se encontra a edificação. 
29 
 
 
A relação de documentos que devem ser analisados é determinada de acordo 
com a tipologia e a complexidade das edificações e de seus sistemas (IBAPE, 2012). 
De acordo com a Norma de Inspeção Predial do Ibape (2012), os documentos 
se dividem em três tipologias: administrativos, técnicos e de manutenção e operação, 
conforme descrição abaixo: 
 
a) administrativa: os documentos administrativos retratam a situação do 
imóvel perante os órgãos competentes e da organização interna do 
condomínio. 
▪ Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio; 
▪ Regimento Interno do Condomínio; 
▪ Alvará de Construção; 
▪ Auto de Conclusão; 
▪ Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU); 
▪ Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA); 
▪ Alvará do Corpo de Bombeiros; 
▪ Ata de instalação do condomínio; 
▪ Alvará de funcionamento; 
▪ Certificado de manutenção do sistema de segurança; 
▪ Certificado de treinamento de brigada de incêndio; 
▪ Licença de funcionamento da prefeitura; 
▪ Licença de funcionamento do órgão ambiental estadual; 
▪ Cadastro no sistema de limpeza urbana; 
▪ Comprovante da destinação de resíduos sólidos, etc; 
▪ Relatório de danos ambientais, quando pertinente; 
▪ Licença da vigilância sanitária, quando pertinente; 
▪ Contas de consumo de energia elétrica, água e gás; 
▪ Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional (PCMSO); 
▪ Alvará de funcionamento; 
▪ Certificado de Acessibilidade. 
 
b) técnica: a documentação técnica busca analisar os projetos e as 
especificações técnicas da edificação. Essa análise é de suma 
30 
 
 
importância, pois por meio dela é possível verificar falhas de projeto ou 
de material que estejam causando problemas no imóvel. 
▪ Memorial descritivo dos sistemas construtivos; 
▪ Projeto executivo; 
▪ Projeto de estruturas; 
▪ Projeto de Instalações Prediais: Instalações hidráulicas, de gás, 
elétricas, de cabeamento e telefonia, do sistema de proteção contra 
descargas, de climatização e de combate a incêndio; 
▪ Projeto de Impermeabilização; 
▪ Projeto de Revestimentos. 
 
c) manutenção e operação: os documentos de manutenção e operação 
mostram o graus de comprometimento do gestor com a segurança e do 
desempenho da edificação e de seus sistemas (VIEIRA, 2015). Por meio 
deles é possível verificar como estão sendo realizados os serviços de 
manutenção no edifício. 
▪ Manual de uso, operação e manutenção (Manual do Proprietário e do 
Síndico); 
▪ Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC); 
▪ Selos dos extintores; 
▪ Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA); 
▪ Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica (SPDA); 
▪ Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios; 
▪ Relatório das análises físico-químicas de potabilidade de água dos 
reservatórios e da rede; 
▪ Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras; 
▪ Laudos de inspeção predial anteriores; 
▪ Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores; 
▪ Relatório do acompanhamento de rotina da manutenção geral; 
▪ Relatórios dos acompanhamentos das manutenções dos sistemas; 
▪ Específicos, tais como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, 
CFTV, equipamentos eletromecânicos e demais componentes; 
31 
 
 
▪ Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de 
ar condicionado central; 
▪ Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás; 
▪ Relatórios de ensaios preditivos, tais como: termografia, vibrações 
mecânicas, etc; 
▪ Relatórios dos acompanhamentos das manutenções dos sistemas 
específicos, tais como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, 
CFTV, equipamentos eletromecânicos e demais componentes; 
▪ Cadastro de equipamentos e máquinas. 
 
2.2.1.3 Obtenção de informações dos usuários, responsáveis, proprietários e 
gestores das edificações 
 
Com o intuito de buscar maiores informações a respeito do imóvel, o inspetor 
deverá estabelecer diálogo com moradores e demais pessoas responsáveis pela 
edificação para saber sobre o uso, modificações, reformas e de problemas presentes 
no imóvel, como: infiltrações, trincas, fissuras, emperramento de esquadrias, 
vazamentos, etc. 
 
2.2.1.4 Vistoria dos tópicos constantes na listagem de verificação 
 
Após análise das documentações, projetos e das entrevistas junto aos 
responsáveis pela edificação, deve ser realizada a vistoria da edificação, de seus 
equipamentos e sistemas. Conforme determina a NBR 5674 (2012), a inspeção deve 
ser realizada de acordo com os prazos estipulados no manual do proprietário/síndico 
e do programa de manutenção de cada edificação. 
Durante a vistoria deverão verificados os vários sistemas da edificação como 
o elétrico, hidrossanitário, estrutural, incêndio, equipamentos mecânicos, vedação, 
entre outros. Conforme Ibape (2012, p. 10), ela “deve ser proporcional e adequada à 
complexidade da edificação e ao nível de inspeção a ser realizado”. 
Segundo a NBR 5674 (2012), ela deve ser realizada de maneira ordenada, 
para que facilite os registros e sua recuperação. A vistoria deverá considerar as 
reclamações dos usuários, possuir um roteiro e as formas de manifestação esperadas 
32 
 
 
da degradação natural dos sistemas, subsistemas, elementos e equipamentos ou 
componentes da edificação associadas à sua vida útil, conforme indicações do manual 
e que resultem em risco à saúde e segurança dos usuários. 
 
2.2.1.5 Classificação das anomalias e falhas constatadas nos itens vistoriados, e das 
não conformidades com a documentaçãoexaminada 
 
Pode-se dividir as não conformidades encontradas na edificação entre 
anomalias e falhas. Sendo que as falhas são relacionadas a problemas decorrentes 
de Serviços de Manutenção e Operação, já as anomalias possuem origem nas etapas 
de projeto, execução e de fatores externos. 
Conforme Pujadas (2007), é fundamental o inspetor predial ficar atento para 
os tipos e origens dos problemas constatados, a fim de proceder as orientações 
pertinentes à Manutenção ou ao Plano de Reparos. 
Os Quadros 03 e 04 pode ser verificada a classificação dos tipos de anomalias 
e falhas de acordo com a sua origem. 
 
Quadro 03 – Classificação das anomalias 
ANOMALIAS 
Endógena Originária da própria edificação (projeto, materiais e execução). 
Exógena Originária de fatores externos a edificação, provocados por terceiros. 
Natural Originária de fenômenos da natureza. 
Funcional 
Originária da degradação de sistemas construtivos pelo 
envelhecimento natural e, consequente, término da vida útil. 
Fonte: IBAPE (2012). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
33 
 
 
Quadro 04 – Classificação das falhas 
FALHAS 
De 
Planejamento 
Decorrentes de falhas de procedimentos e especificações 
inadequados do plano de manutenção, sem aderência a questões 
técnicas, de uso, de operação, de exposição ambiental e, 
principalmente, de confiabilidade e disponibilidade das instalações, 
consoante a estratégia de Manutenção. Além dos aspectos de 
concepção do plano, há falhas relacionadas às periodicidades de 
execução. 
De Execução 
Associada à manutenção proveniente de falhas causadas pela 
execução inadequada de procedimentos e atividades do plano de 
manutenção, incluindo o uso inadequado dos materiais. 
Operacionais 
Relativas aos procedimentos inadequados de registros, controles, 
rondas e demais atividades pertinentes. 
Gerenciais 
Decorrentes da falta de controle de qualidade dos serviços de 
manutenção, bem como da falta de acompanhamento de custos da 
mesma. 
Fonte: IBAPE (2012). 
 
2.2.1.6 Classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de risco 
 
Nesta etapa as anomalias e falhas são classificadas de acordo com o seu 
grau de risco, considerando o impacto causado na sua funcionalidade e ao risco 
oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio. Sendo a classificação 
dividida em três níveis, conforme alíneas abaixo: 
a) crítico: de acordo a norma do Ibape (2012, p.12) é enquadrado como 
nível crítico quando há “risco de provocar danos contra a saúde e 
segurança das pessoas e do meio ambiente; perda excessiva de 
desempenho e funcionalidade causando possíveis paralisações; 
aumento excessivo de custo de manutenção e recuperação; 
comprometimento sensível de vida útil.” 
34 
 
 
b) médio: anomalia ou falha que provoca perda parcial de desempenho e 
funcionalidade da edificação sem prejuízo à operação direta de 
sistemas, e deterioração precoce (IBAPE, 2012). 
c) mínimo: impacto capaz de causar pequenos prejuízos à estética ou 
atividade programável e planejada, baixo ou nenhum comprometimento 
do valor imobiliário, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência 
dos riscos críticos e regulares (PUJADAS, 2006). 
 
2.2.1.7 Definição de prioridades 
 
As ações de manutenção deverão ser elencadas em ordem decrescente de 
prioridade quanto ao grau de risco e intensidade das anomalias e falhas, apuradas 
através de metodologias técnicas apropriadas ou, ainda, pela listagem de criticidade 
decorrente da inspeção predial (IBAPE, 2012). 
 
2.2.1.8 Recomendações técnicas 
 
Após análise da documentação da edificação e da constatação das não 
conformidades encontradas no edifício, o inspetor deverá escrever as recomendações 
técnicas de forma clara e simplificada para ser entregue ao gestor da edificação. 
Recomenda-se indicar manuais, ilustrações e normas pertinentes para facilitar as 
futuras providências do contratante (IBAPE, 2012). 
A lista de recomendações técnicas deverá ser feita de acordo com o seu grau 
de risco, do mais crítico para o menos crítico, ajudando o contratante do laudo na 
gestão da manutenção predial (DE SIQUEIRA, 2012). 
Entre as recomendações técnicas que podem ser incluídas estão a medidas 
para a reforma, retrofit e atualização do imóvel, buscando o reestabelecimento da 
condição inicial ou a melhora do desempenho do sistema (PINI, 2006). 
 
2.2.1.9 Avaliação da manutenção e uso 
 
Para ambas avaliações, estado da manutenção e condições de uso, deverão 
ser consideradas os níveis de aprofundamento da inspeção predial, os graus de risco 
35 
 
 
e perdas precoce de desempenho dos sistemas e condições de regularidade do uso 
(IBAPE, 2012). 
 
2.2.1.9.1 Avaliação do estado da manutenção 
 
Conforme IBAPE (2012), nessa avaliação deverá ser analisado o plano de 
manutenção da edificação e suas condições de execução. Verificando a coerência do 
plano de manutenção em relação ao especificado por fabricantes de equipamentos e 
sistemas inspecionados e ao que exigido por normas e/ou instruções técnicas de 
engenharia. 
Também deverão ser verificadas as condições de acesso aos equipamentos 
e sistemas da edificação para realização da manutenção e das condições de 
segurança para o mantenedor e usuários da edificação, durante a execução da 
manutenção (IBAPE, 2012). 
Caso não haja plano de manutenção, o inspetor deverá averiguar os registros 
de manutenção existentes e comparados com as recomendações dos fabricantes e 
fornecedores dos equipamentos e sistemas vistoriados (IBAPE, 2012). 
Após avaliar as condições de manutenção predial, ela será definida pelo 
inspetor como: atende, atende parcialmente ou não atende. 
 
2.2.1.9.2 Avaliação das condições de uso 
 
Nesta avaliação as condições de uso podem ser caracterizadas como de uso 
regular ou de uso irregular. É definida de uso regular quando a edificação está sendo 
utilizada de acordo com o uso previsto em projeto, caso a utilização seja divergente 
do que foi previsto em projeto será caracterizada como uso irregular (IBAPE, 2012). 
 
 
2.2.1.10 Recomendações gerais e de sustentabilidade 
 
O inspetor deverá inserir em seu laudo as recomendações para que a 
edificação otimize a utilização de seus recursos, preservando a segurança e o conforto 
do usuários (IBAPE, 2012). 
 
36 
 
 
2.2.1.11 Tópicos essenciais do laudo 
 
De acordo com a norma da ABNT, NBR 13752 (1996, p. 4), o laudo é definido 
como a “peça na qual o perito, profissional habilitado, relata o que observou e dá as 
suas conclusões ou avalia, fundamentadamente, o valor de coisas ou direitos.” 
O laudo não é um documento do tipo check list no qual são preenchidas 
lacunas de tabelas com um “x” ou com sistema de “sim” ou “não”. O laudo deve ser 
elaborado de maneira técnica, seguindo metodologias, demonstrando as etapas de 
trabalho e possuir uma decisão fundamentada (IBAPE-SP, 2015). 
No Quadro 05 estão relacionados os itens básicos que devem constar em um 
Laudo de Inspeção predial. 
 
Quadro 05 - Conteúdo básico do laudo de inspeção 
(continua) 
CONTEÚDO BÁSICO DO LAUDO DE INSPEÇÃO 
1 Identificação do solicitante; 
2 Classificação do objeto da inspeção; 
3 Localização; 
4 Datas das vistorias e equipe; 
5 
Descrição técnica do objeto: tipologia e padrão construtivo, utilização 
e ocupação, idade da edificação 
6 Nível utilizado de inspeção; 
7 Documentação analisada; 
8 Critério e metodologia da inspeção; 
9 
Das informações: lista de verificação dos elementos construtivos e 
equipamentos vistoriados com a descrição e localização das 
respectivas anomalias e falhas. Classificação e análise das 
anomalias e falhas quanto ao grau de prioridade; 
10 Lista de prioridades; 
11 Classificação da qualidade de manutenção; 
12 Lista de recomendações técnicas; 
 
 
37 
 
 
Quadro 05 - Conteúdo básico do laudo de inspeção 
(conclusão) 
CONTEÚDO BÁSICO DO LAUDO DE INSPEÇÃO 
13 Lista de recomendações geraise sustentabilidade; 
14 
Relatório fotográfico (este pode ser anexo ao Laudo ou, ainda, 
junto de cada problema constatado e descrito no item 9); 
15 Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial; 
16 Data do laudo; 
17 
Assinatura do(s) profissional(ais) responsável(eis), acompanhada 
do número do Crea ou CAU e número do Ibape; 
18 
Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo CREA, 
ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), emitida pelo CAU. 
Fonte: IBAPE-SP (2015). 
 
2.2.1.12 Responsabilidades 
 
Conforme já mencionado no item 2.2, o laudo deve ser elaborado por 
engenheiro(s) e/ou arquiteto(s), sendo que estes deverão recolher ART/RRT pela 
execução do serviço (IBAPE, 2012). 
As responsabilidades dos elaboradores do laudo se aterão ao nível de 
inspeção contratada, assim como informações, dados, conclusões, constatações e 
orientações nele contidas. 
Segundo o IBAPE-SP (2015), caso o responsável pela edificação não siga as 
orientações contidas no laudo, o profissional ou a empresa se exime da 
responsabilidade técnica. Neste caso a responsabilidade recai sobre o gestor do 
imóvel, já que este é o responsável legal pela manutenção do imóvel, conforme já 
mencionado no item 2.1.5 deste trabalho. 
 
2.3 LEIS DE INSPEÇÃO PREDIAL 
 
Apesar de já ser exigida em normas técnicas e de forma mais superficial por 
meio de leis, a manutenção predial não é executada adequadamente no Brasil. 
Somente quando acontecem tragédias envolvendo incêndios, feridos e até mesmo 
38 
 
 
mortes de pessoas é que a população e o poder público despertam para a 
necessidade de se preocupar com a segurança dos imóveis. 
Devido à grande repercussão da mídia quando do acontecimento de um 
acidente predial e o impacto que ela causa na população, o governo busca meios de 
responder as cobranças oriundas da sociedade e a forma encontrada pelo poder 
público de oferecer uma resposta é através da elaboração de leis. O sistema de como 
surge a demanda da lei de inspeção até sua efetiva aplicação pode ser visto na Figura 
06. 
 
Figura 06 – Trâmite da lei de inspeção predial 
 
Fonte: Autoria própria (2019). 
39 
 
 
As leis servem como instrumento do governo para que os indivíduos cumpram 
com suas responsabilidades e mantenha a ordem da sociedade, sob pena de 
responsabilização administrativa, civil ou penal. Elas muitas vezes são o primeiro e 
indispensável passo para promover mudanças culturais. Acredita-se que ao se dotar 
o Brasil de leis adequadas, tecnicamente e financeiramente viáveis, pode-se gerar 
uma maior consciência nos gestores e usuários sobre a importância de adotar 
políticas de conservação e manutenção (OLIVEIRA, 2013). 
A primeira lei brasileira de inspeção predial surgiu em Porto Alegre, no ano de 
1988, devido à queda de duas marquises (PACHECO; OLIVEIRA; FILHO, 2013). Já 
em 1989, a Prefeitura Municipal de Aracaju aprovou a Lei 1.474, onde era exigido que 
a cada cinco anos após à expedição do habite-se, os proprietários ou administradores 
das edificações, públicas ou privadas, deveriam apresentar à Prefeitura laudo de 
vistoria das condições de manutenção dos imóveis. Nesta lei já era prevista a punição 
dos responsáveis pela edificação caso a manutenção do imóvel não estivesse 
adequada as exigências municipais. 
Passadas mais de três décadas do surgimento das primeiras leis, ainda não 
foi possível achar um modelo que seja eficiente, visto que mesmo em lugares onde 
elas já existem, a aplicação delas é baixa. De acordo com Roxo e Parahyba (2017), 
em Niterói, depois de três anos da criação da lei somente 2,4% das edificações haviam 
sido vistoriadas e no Rio de Janeiro somente 48 mil das 270 mil edificações foram 
vistoriadas depois de 4 anos da criação da lei. 
Para obter melhor aplicabilidade, a elaboração de uma lei de inspeção deve 
observar vários aspectos, entre eles as características regionais, analisando-se as 
condições ambientais, as edificações, os profissionais que executarão as inspeções e 
os responsáveis pelas edificações. Essa consideração em relação a regionalização é 
muito importante, pois não trará uma demanda de difícil atendimento pelos 
contratantes ou pelos contratados pela inspeção (VIEIRA, 2015). 
Para Oliveira e Filho (2008), as leis de inspeção devem ser formuladas 
considerando a condição, idade e importância da edificação a ser vistoriada, tendo 
nível de exigência de acordo com estes quesitos, desta forma as leis serão mais 
eficazes. 
Após a elaboração das leis, segue-se para a próximo fase que é a sua 
aplicação. Nesta etapa surgem alguns obstáculos que dificultam o seu cumprimento 
40 
 
 
e sua eficácia, podendo ser de ordem econômica, técnica, de gestão e até mesmo 
cultural, conforme descrição abaixo: 
a) econômica: falta de recurso financeiro para seja realizada a inspeção 
predial de acordo com o que é estabelecido em lei. Ocorre quando a lei 
não observa se os encargos que ela está impondo para a população 
estão de acordo com a capacidade financeira das pessoas atingidas por 
ela; 
b) técnica: este problema acontece quando há equívocos na execução da 
manutenção e/ou inspeção da edificação. Um exemplo para este caso 
ocorre quando a inspeção predial é realizada, mas não com o nível de 
inspeção necessário, deixando alguns problemas passarem 
despercebidos, fornecendo a falsa sensação de segurança para seus 
usuários; 
c) de gestão: neste caso a pessoa/empresa que é responsável pela gestão 
da manutenção da edificação não a faz por falta de planejamento ou 
desconhecimento de suas obrigações. O problema de gestão também 
pode ocorrer por parte do poder público, isso acontece quando o governo 
não possui estrutura para fazer a correta fiscalização das edificações; 
d) cultural: ocorre quando a sociedade não possui entendimento da 
importância da execução da manutenção predial. 
 
Destaca-se que além do baixo cumprimento da lei no setor privado, muitas 
vezes o próprio governo não cumpre com o que é estabelecido na legislação. São 
vários os casos divulgados pela mídia que mostram o descaso com a manutenção 
dos prédios públicos, deixando em situação precária escolas, hospitais, rodovias, 
museus, entre outros prédios públicos. 
O incêndio ocorrido no Museu Nacional no município do Rio de Janeiro em 
setembro de 2018 reflete bem essa situação. Conforme Fioravanti (2019), a provável 
causa do incêndio foi devido a instalação elétrica irregular, além de não haver 
hidrantes de parede, sprinklers e alarme de incêndio. Irregularidades que poderiam 
ter sido verificadas com a realização da inspeção predial. 
Embora o Rio de Janeiro possua uma lei de inspeção predial bem elaborada, 
tanto a nível municipal quanto estadual, além das normas de segurança contra 
41 
 
 
incêndio e pânico, não foi possível evitar este incêndio. As Figuras 07 e 08 mostram 
a destruição causada pelo incêndio no Museu Nacional do Rio de Janeiro. 
 
Figura 07 – Museu Nacional antes do incêndio 
 
Fonte: www.terra.com.br (2018). 
 
Figura 08 – Museu Nacional após incêndio 
 
Fonte: www.dw.com (2018). 
 
Apesar de muitas vezes a lei não ser atendida em sua plenitude, ela pode ser 
o primeiro passo para o desenvolvimento de uma cultura que se preocupa com a 
segurança de seus imóveis. Em Porto Alegre, após a implantação da lei que 
http://www.terra.com.br/
http://www.dw.com/
42 
 
 
determinava a inspeção de marquises, foi gerado um grande número de laudos nos 
primeiros anos, muitos de baixa qualidade técnica. Soma-se a isso à dificuldade de 
fiscalização, gerou-se uma situação em que muitos laudos recebidos ficassem sem a 
devida análise. Mas com o passar do tempo, vários profissionais foram se 
especializando na área de inspeção e o poder público também foi se aperfeiçoando 
na gestão de fiscalização. Logo, apesar das dificuldades de sua implementação, a lei 
de inspeção de marquises começou a mudar a maneira como a segurançade 
elementos de fachadas era vista em Porto Alegre (FILHO e CAMPAGNOLO, 2005 
apud OLIVEIRA e FILHO, 2008). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
43 
 
 
3 MÉTODO DE PESQUISA 
 
Para o levantamento das leis municipais de inspeção predial, foram efetuadas 
buscas nos sites das prefeituras municipais de interesse, sites destinados a 
divulgação de leis e também em trabalhos cujo tema estudado seja as leis de inspeção 
predial. 
Realizadas as buscas na internet, as capitais cujas leis não foram encontradas 
em meio digital, foram contatadas via e-mail e sítios eletrônicos das prefeituras e das 
câmaras municipais para verificar se o município possuía regulamentação quanto a 
inspeção predial. Dos 14 municípios cujas leis não foram achadas na internet e que 
foram contatados, somente quatro deram retorno e, destes, somente o município 
Vitória possuía a lei de inspeção predial. 
De posse das leis municipais, foi realizada análise de cada uma delas, 
inserindo em tabela (Apêndice A - Quadro resumo das leis municipais de inspeção 
predial das capitais brasileiras) as seguintes informações: região, município, número 
das leis e decretos, periodicidade das inspeções prediais, idade/tipologia da edificação 
a ser vistoriada, edificações abrangidas pela legislação, sanções/multas, documentos 
gerados e fiscalização. 
A análise contemplou somente as leis e decretos em vigor, portanto os 
projetos de lei não foram objetos de estudo, assim como as leis estaduais. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
44 
 
 
4 ANÁLISE DAS LEIS DE INSPEÇÃO PREDIAL 
 
4.1 LEIS E PROJETOS DE LEIS A NÍVEL ESTADUAL E FEDERAL 
 
Em âmbito nacional ainda não há uma legislação que regule o tema de 
inspeção predial, mas tramita no Congresso Nacional o Projeto de Lei nº 6.014, de 
2014 (PL 6.014/2014), de origem no Senado Federal. Atualmente este projeto de lei 
está aguardando parecer do relator na Comissão de Constituição e Justiça e de 
Cidadania. 
O PL 6.014/2014 prevê a realização periódica de inspeções em edificações 
visando a verificação das condições de estabilidade, segurança construtiva e 
manutenção, e também cria o Laudo de Inspeção Técnica de Edificação (LITE). É 
estabelecido neste projeto de lei as edificações a serem inspecionadas, periodicidade 
das inspeções, as competências do órgão fiscalizador e do proprietário/responsável 
pela edificação, além dos itens que o LITE deverá conter. 
Consta no PL 6.014/2014 que todas as edificações estão sujeitas as 
inspeções periódicas, exceto barragens, estádios de futebol e edificações residenciais 
de até três pavimentos. Exige-se que a primeira inspeção ocorra após transcorridos 
10 anos da emissão do habite-se e que tenha a periodicidade de acordo com as 
condições constantes no Quadro 06. 
 
Quadro 06 – Periodicidade da inspeção segundo PL 6.014/2014 
(continua) 
PERIODICIDADE IDADE/TIPOPOLOGIA 
1 ano Edificações com 60 anos ou mais de construção. 
2 anos Edificações com 50 a 59 anos de construção. 
3 anos 
Edificações com 40 a 49 anos de construção e edificações não 
residenciais com até 39 anos de construção caso se enquadrem 
ao menos em uma das seguintes categorias: 
I – as que tenham mais de 2.000 m² de área construída; 
II – as que tenham mais de 4 pavimentos; 
III – as com capacidade para eventos ou atividades destinadas 
para mais de 400 pessoas; ou 
45 
 
 
Quadro 06 – Periodicidade da inspeção segundo PL 6.014/2014 
(conclusão) 
PERIODICIDADE IDADE/TIPOPOLOGIA 
3 anos 
IV – hospitais, prontos-socorros e outras unidades de atendimento à 
saúde. 
5 anos Edificações com até 39 anos de construção. 
Fonte: Autoria própria (2019). 
 
Também a nível nacional, em 2012 foi elaborado na Câmara dos Deputados 
o Projeto de Lei n° 3.770 (PL 3.770/2012), o qual está arquivado desde abril de 2019. 
Nele era estabelecida a obrigatoriedade de vistorias periciais e manutenções 
periódicas nas edificações em todo o território nacional, bem como as regras de 
manutenção preventiva e corretiva de danos aos consumidores adquirentes e 
usuários de imóveis. 
No PL 3.770/2012 era determinada a realização de vistoria nas edificações 
públicas ou privadas, com mais de 5 anos da concessão do habite-se, não prevendo 
a exclusão de nenhuma tipologia de imóvel. A periodicidade da inspeção predial 
prevista neste projeto de lei tanto para edificações públicas como para privadas, 
deveria ser a cada 5 anos para imóveis com até 20 anos de construção e a cada 3 
anos para imóveis com mais de 20 anos de construção. 
Apesar do PL 3.770/2012 já estar arquivado, ao analisar ambos os projetos 
de lei, verifica-se que há divergências entre eles nos quesitos de periodicidade e de 
edificações a serem inspecionadas. Isso demonstra que o assunto ainda precisa de 
maior debate, pois mesmo os legisladores tendo o mesmo objetivo que é a criação de 
uma lei visando a segurança da população, não convergem quanto aos quesitos a 
serem cobrados na lei de inspeção predial. 
A nível estadual, das 27 unidades federativas somente o Distrito Federal, Rio 
de Janeiro, Mato Grosso, Pernambuco e Sergipe possuem leis de inspeção predial, 
sendo que as leis do Distrito Federal, Mato Grosso e Pernambuco ainda carecem de 
regulamentação pelo poder executivo. Além das leis já em vigor, verifica-se que há 
em cinco estados projeto de lei de inspeção predial. A Figura 09, mostra a situação 
de cada estado em relação a lei de inspeção predial. 
 
 
46 
 
 
Figura 09 – Situação dos estados quanto a lei de inspeção predial 
 
Fonte: Autoria própria (2019). 
 
O estado de São Paulo além do Projeto de Lei n.º 234/2012, que está em 
trâmite, sofreu em 2017 veto do governador ao Projeto de Lei n.º 869/2016 que 
instituía a "Política Estadual de Inspeção Predial" e a obrigatoriedade de inspeção 
periódica nas edificações no estado de São Paulo. Segundo Marko (2017), o veto do 
governador foi baseado no conceito que cabe aos municípios legislar sobre matérias 
de caráter urbanístico municipal e a consequente aprovação da lei seria 
inconstitucional por desarmonia com o princípio federativo que consagra a autonomia 
municipal e confere aos municípios competência para legislar sobre assuntos de 
interesse local. 
47 
 
 
O Quadro 07 detalha a regulamentação de cada estado em relação as leis de 
inspeção predial. 
 
Quadro 07 – Regulamentação da lei inspeção predial nos estados e no Distrito Federal 
ESTADO LEI DE INSPEÇÃO PREDIAL 
Acre Não possui regulamentação 
Alagoas Não possui regulamentação 
Amapá Não possui regulamentação 
Amazonas Não possui regulamentação 
Bahia Não possui regulamentação 
Ceará Não possui regulamentação 
Distrito Federal Lei nº 3.684/2005 - Não Regulamentada 
Espírito Santo Projeto de Lei nº 239/2016 - Arquivado 
Goiás Projeto de Lei nº 05/2012 
Maranhão Projeto de Lei nº 54/2018 
Mato Grosso Lei Ordinária nº 10492/2017 - Não Regulamentada 
Mato Grosso do Sul Não possui regulamentação 
Minas Gerais Projetos de Lei nº 871/2015 e nº 583/2015 
Pará Não possui regulamentação 
Paraíba Não possui regulamentação 
Paraná Não possui regulamentação 
Pernambuco Lei Estadual n.º 13.032/2006 - Não Regulamentada 
Piauí Não possui regulamentação 
Rio de Janeiro Lei Estadual nº 6.400/2013 
Rio Grande do Norte Projeto de Lei (n.º não informado) 
Rio Grande do Sul Não possui regulamentação 
Rondônia Não possui regulamentação 
Roraima Não possui regulamentação 
Santa Catarina Não possui regulamentação 
São Paulo Projeto de Lei n.º 234/2012 e Projeto de Lei 869/2016 
(Vetado pelo governador) 
Sergipe Lei n.º 7813/2014 
Tocantins Não possui regulamentação 
Fonte: Autoria própria (2019). 
 
4.2 ANÁLISE DAS LEIS MUNICIPAIS DE INSPEÇÃO PREDIAL 
 
Com o intuito de obter um panorama geral da situação das leis de inspeção 
predial no Brasil, foi realizada pesquisa e análise delas em todas as capitais 
brasileiras. Foge ao escopo da presentepesquisa o aprofundamento sobre os projetos 
48 
 
 
de lei, em virtude que eles estão em processo de discussão e ainda não possuem 
poder regulamentar. 
Conforme Quadro 08, das 27 capitais brasileiras somente 14 possuem lei ou 
decreto que regulamente a inspeção predial, sendo que três (São Luís, João Pessoa 
e Natal) ainda aguardam regulamentação pelo Poder Municipal. 
 
Quadro 08 – Regulamentação da lei inspeção predial nas capitais brasileiras 
(continua) 
REGIÃO MUNICÍPIO NÚMERO DA LEI/DECRETO 
Norte 
Rio Branco Não possui regulamentação 
Macapá Não possui regulamentação 
Manaus Não possui regulamentação 
Belém Lei n.º 7.737, de 16/11/1994 
Porto Velho Lei Complementar n.º 764, de 21/05/2019 
Boa Vista Não possui regulamentação 
Palmas Não possui regulamentação 
Nordeste 
Maceió 
Lei n.º 6.145, de 01/06/2012 
Decreto n.º 7.448 de 19/11/2012 
Salvador 
Lei n.º 5.907, de 23/01/2001 
Decreto n.°13.251, de 27/09/2001 
Fortaleza 
Lei n.º 9.913, de 16/07/2012 
Decreto n.º 13.616, de 23/06/2015 
São Luís 
Lei Promulgada n.º 260, de 22/05/2013. 
Obs.: Não está regulamentada pelo Poder Municipal 
João Pessoa 
Lei n.º 11.945, de 18/06/2010. 
Obs.: Não está regulamentada pelo Poder Municipal 
Recife Não possui regulamentação. 
Teresina Não possui regulamentação. 
Natal 
Lei Municipal n.º 562/2018. 
Obs.: Não está regulamentada pelo Poder Municipal 
Aracaju 
Lei n.º 1.474, de 16/06/1989 
Lei n.º 2.765, de 30/12/1999 
Centro-
Oeste 
Goiânia Não possui regulamentação 
Cuiabá 
Lei Municipal n.º 5.689/2013 
Lei n.º 5.587, de 03/10/2012 
Campo Grande Lei Complementar n.º 230, de 23/04/2014 
Brasília Não possui regulamentação 
 
 
 
 
 
49 
 
 
Quadro 08 – Regulamentação da lei inspeção predial nas capitais brasileiras 
(conclusão) 
REGIÃO MUNICÍPIO NÚMERO DA LEI/DECRETO 
Sudeste 
Vitória Lei n.º 9.418/2018, de 26/01/2018 
Belo Horizonte Não possui regulamentação 
São Paulo Não possui regulamentação 
Rio de Janeiro 
Lei Complementar n.º 126/2013 
Decreto Municipal n.º 37.426/2013 e Decreto 
Municipal n.º 38.223/2013 
Sul 
Curitiba Não possui regulamentação 
Florianópolis Não possui regulamentação 
Porto Alegre 
Lei Complementar n.º 806, de 27/12/2016 
Decreto Municipal n.º 18.574/2014 
Fonte: Autoria própria (2019). 
 
Em todas as leis analisadas é estabelecido que o laudo de inspeção deve ser 
elaborado por profissional legalmente habilitado com o respectivo recolhimento de 
ART/RRT, mas somente na prefeitura de Natal é exigido que seja apresentado pelo 
profissional um certificado de conclusão de curso de inspeção predial, com carga 
horária mínima de 40 horas. Essa exigência demonstra preocupação do poder público 
com a qualidade dos trabalhos realizados e pode ser tornar um exemplo de exigência 
para as demais leis de inspeção. 
A lei de São Luís se destaca das demais por ser a única que obriga a inspeção 
preventiva e periódica somente das instalações elétricas das edificações. 
Comparando com as outras leis já em vigor, verifica-se a necessidade de sua 
alteração, visto que a inspeção dos demais sistemas prediais (estrutural, vedação, 
impermeabilização, entre outros) não estão abrangidos pela legislação atual. 
Em relação a responsabilidade pela execução da inspeção predial, a única lei 
que estabelece que a vistoria técnica dos imóveis deverá ser realizada pela prefeitura 
é a Lei nº 7.737 de Belém, publicada em 1994, sendo uma das leis de inspeção predial 
mais antigas em vigor no Brasil. Nas demais leis analisadas a obrigação da inspeção 
predial fica a cargo do responsável/proprietário da edificação. Essa transferência de 
responsabilidade da prefeitura para o responsável/proprietário torna a lei mais 
eficiente, visto que não sobrecarrega o órgão público, onde geralmente não há 
pessoal suficiente para a realização de tal tarefa. 
Observou-se durante a pesquisa que somente os municípios de Fortaleza e 
Rio Janeiro possuem sítio eletrônico destinado para que o responsável pelo imóvel ou 
50 
 
 
o responsável técnico repassem para o órgão fiscalizador os laudos de inspeção e 
demais informações por meio digital, sendo estes município pioneiros ao digitalizar 
este processo. 
Fortaleza possui o Programa Fortaleza Online, onde o profissional através de 
cadastro online, pode acessar o sistema para que ele insira as informações 
necessárias para à emissão do Certificado de Inspeção Predial. Visando auxiliar os 
responsáveis técnicos, são disponibilizados no sítio eletrônico um Check List para a 
emissão do Certificado de Inspeção Predial, lista de sistemas prediais e atribuição 
profissional e Termo de Referência para Inspeção Predial em Fortaleza, este último 
elaborado por grupo de trabalho de inspeção predial formado pelo CREA/CE, CAU/CE 
e representantes de entidades de classe tecnológicas do Ceará. 
No município do Rio de Janeiro há o programa de Autovistoria, onde o 
responsável pelo imóvel deve comunicar a realização da vistoria. O sistema de 
comunicação é online e de simples utilização, possuindo no sítio eletrônico um tutorial 
contendo o passo a passo para o preenchimento do comunicado da Autovistoria e 
também Cartilha da Autovistoria. Além de poder comunicar a vistoria, através do site 
é possível consultar a situação de um imóvel no município em relação a inspeção 
predial. 
 
4.2.1 Edificações Abrangidas pela Legislação 
 
Verifica-se que a legislação atual dos municípios não exige a inspeção predial 
nas residências unifamiliares, exceto aquelas com área superior a 400 m² ou que 
possuam mais de dois andares, conforme mostra o Apêndice 01. Essa exclusão ajuda 
a tornar a lei mais eficaz, pois reduz o número de edificações com probabilidade de 
não obediência da lei por falta de recursos do proprietário e reduz a quantidade 
imóveis a serem fiscalizados pela prefeitura, a qual poderá destinar a sua fiscalização 
para imóveis cuja comprometimento da sua segurança afete maior número de 
pessoas. Essa limitação na abrangência diminui a probabilidade da geração de uma 
letra morta. 
Analisando as leis é possível observar que as mesmas apresentam grande 
variedade quanto aos critérios de abrangência das edificações, podendo variar de 
acordo com o número de pavimentos, área, uso e tipologia do imóvel. Possuindo 
51 
 
 
desde leis mais sucintas, como as de Natal e Belém que abrangem somente 
edificações habitacionais ou comerciais, com mais de dois andares, até leis com mais 
especificações, como a de Vitória, que leva em consideração a altura, área, ocupação, 
carga de incêndio e riscos existentes para se estabelecer a exigência da inspeção 
predial. 
Durante a elaboração das leis, o poder público deve definir como fará para 
que a lei seja cumprida nas edificações das pessoas que não possuem recursos 
financeiros para arcar com a contratação de um profissional e também como será feita 
a inspeção predial dos prédios públicos. Neste aspecto, os legisladores precisam 
saber se o município conta com quantidade suficientes de engenheiros e arquitetos 
para suprir com a demanda que surgirá com a implementação da lei. 
 
4.2.2 Periodicidade de Acordo com a Idade/Tipologia da Edificação 
 
Em virtude de ainda não haver estudo técnico que estabeleça a periodicidade 
que deverá ocorrer a inspeção predial de acordo com a tipologia/idade da edificação, 
foi observado que os critérios adotados pelas legislações municipais neste quesito 
são bastantes divergentes. 
 Leis como as de Belém, Natal, Aracaju, Campo Grande, Vitória, Rio de 
Janeiro e Porto Alegre, estabelecem que a inspeção predial seja estabelecida 
exclusivamente de acordo com idade dos imóveis. Entre elas observa-se grandes 
diferenças entre suas exigências, como, na cidade de Belém é cobrada a 
periodicidade anual de inspeção predial para edificações que possuam mais de 10 
anos, já nos casos de Fortaleza e Natal essa exigência se dá apenas para edificações 
que possuam mais