MODELO DE AVALIACAO DE TERRENO - METODO INVOLUTIVO

Prévia do material em texto

RESUMO DA AVALIAÇÃO
AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
 SEU CLIENTE LTDA
TERRENO URBANO
MATRÍCULA XXXXX
ÁREA ESTIMADA GOOGLE EARTH – 197.848,39 m²
LOCALIZAÇÃO: ENTRE OS BAIRROS XXXXX, XXXX, XXXXX E RODOVIA XXXXX (BR-XX)
XXXXX - XX
VALOR TOTAL: R$ 8.800.000,00 
DATA: MARÇO 2017
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEL URBANO
TERRENO URBANO
SEU CLIENTE LTDA
MATRÍCULA XXXXX 
ÁREA ESTIMADA (CROQUI): 197.848,39 m²
XXXXXX - XX
ÍNDICE
1.
IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
4
2.
FINALIDADE DO LAUDO
4
3.
OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
4
4.
PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
4
5.
IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
5
5.1.
Identificação do imóvel
5
5.2.
Roteiro de acesso ao imóvel
6
5.3.
Caracterização do município
6
55.4.
Caracterização da região
5.5.
Caracterização do terreno
9
5.6.
Caracterização das benfeitorias reprodutivas
13
5.7.
Caracterização das benfeitorias não reprodutivas
13
6.
DIAGNÓSTICO DE MERCADO
13
7.
INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
13
8.
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
14
8.1.
Grau de fundamentação
14
8.2.
Grau de Precisão
16
9.
PLANILHA DOS DADOS UTILIZADOS
16
10.
DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO
17
11.
MODELO DE REGRESSÃO ADOTADO
18
12.
TRATAMENTO DE DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS
19
12.1.
Cálculo do valor do imóvel
19
12.2.
Configuração das pesquisas de modelos
20
12.3.
Modelo utilizado
20
13.
RESULTADOS
20
14.
OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES
21
15.
PROFISSIONAL RESPONSÁVEL 
21
16.
LOCAL E DATA DO LAUDO
22
17.
ANEXOS
22
18.
termo de encerramento
22
IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
XXXXXXXXXXXXXXXXXXX
FINALIDADE DO LAUDO
Consultoria Tributária
OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Determinação do valor de mercado do imóvel urbano situado entre os bairros XXXXX, XXXXX, XXXXX e a Rodovia XXXXX no município de XXXXX/XX.
PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
A área de terreno fornecida (delimitação no Google Earth) é a que segue:
	Documento
	Área (m²)
	Croqui - Foto Google Earth
	197.848,39
Como não foi disponibilizado a planta topográfica deste imóvel, o cálculo considerou um croqui na foto aérea do Google Earth, que determinou uma área de 197.848,39 m². 
As informações acerca do imóvel urbano foram obtidas através de coleta de informações junto ao Sr. XXXXXXX XXXXXX, preposto do contratante. O imóvel não possui levantamento topográfico.
Neste trabalho computamos como corretos os elementos documentais consultados e as informações prestadas por terceiros, de boa fé e confiáveis.
O trabalho apresentado e os resultados finais são válidos apenas para a sequência metodológica apresentada, sendo vedada a utilização deste laudo técnico em conexão com qualquer outro.
O responsável técnico não assume responsabilidade sobre matéria alheia ao exercício profissional, estabelecido em leis, códigos e regulamentos próprios.
Por fugir à finalidade precípua deste trabalho, dispensamos considerações legais de mérito, concernentes a títulos, invasões, hipotecas, superposição de divisas, etc., providências estas que consideramos de caráter jurídico.
IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
Identificação do imóvel
O imóvel urbano vizinho aos bairros XXXXX, XXXX e XXXXXX e lindeiro à Rodovia XXXXXXX (BR-XXX) com área arbitrada em 197.848,39 m² conforme Croqui no item 5.5 do laudo.
Não existe o levantamento topográfico da área.
A avaliação será realizada pela área arbitrada, estimada em imagem aérea do Google Earth.
Roteiro de acesso ao imóvel
A partir da Rodovia XXXXXX, próximo à Lanchonete XXX. Pelo bairro XXXXX, atravessando a passagem de nível sobre a rodovia, seguindo pela Estrada dos XXXXXX, sentido bairro XXXXXX.
	MAPA DO LOCAL
	Fig. 1 – Vista aérea do local, com acessos.
Caracterização do município
O município de XXXXX, localizado na macro região central, em XXXXX, possuindo área total de 541,93 km², com altitude variando de XXX metros a XXXX metros. 
Sua população (2010) soma XXXXXX habitantes.
A região possui índice pluviométrico médio anual de 1.670,3 mm, temperaturas médias mínimas e máximas anuais de 14,6º C e 23,2 º C, respectivamente.
O município tem como principais recursos hídricos o rio XXXX e ribeirão XXXXX.
O município de XXXXXX é composto pela sede e os distritos de XXXX, XXXX e XXXXXXXXXXXX.
O relevo de XXXXX é predominantemente XXXXXXXXXXX. O relevo é caracterizado como XX% plano, XX% ondulado e XX% montanhoso.
A economia do município tem a sua base na exploração de XXXXXXXXXXXX, além de outros ramos dos setores da indústria e de serviços.
O Índice de Desenvolvimento Humano Municipal (IDH-M) de XXXXXXX é considerado médio pelo Programa das Nações Unidas. Seu valor é de 0,XXX.
Os municípios limítrofes são: XXXXXXXXX, XXXXX, XXXXXX, XXXXX, XXXXX e XXXXX.
As distâncias aos principais centros são: 55 km de XXXXXXXX; 435 km XXXXXXXXXXXXXXXXX; 630 km de XXXXXXXX; 750 km de XXXXXX; 485 km de XXXXX.
A principal rodovia de acesso direto ao município é BR XXX, BR XXX e a BR XXX.
Para a caracterização do imóvel urbano, iniciou-se uma vistoria do mesmo, no dia 14/03/2017, às 10:00 horas, com a presença do Sr. XXXXXXX onde foram constatadas as seguintes características:
Caracterização da região
A região onde se encontra o imóvel é caracterizada como zona de expansão urbana do município de XXXXXX/XX.
Os acessos de ligação entre a cidade de XXXXXX e o terreno urbano avaliando são pela Rodovia XXXXXXX (BR-XXX) e pela Estrada XXXXXX, que é asfaltada e está bom estado de conservação. 
A região possui infra estrutura urbana parcial e é considerado sua localização no setor urbano como regular a boa.
A região possui topografia irregular, variando de ondulado a muito ondulado. 
Caracterização do terreno
A área do terreno urbano considerada na avaliação será de 197.848,39 m², definida pelo Croqui.
O imóvel tem vegetação de mata e pastagem
Linhas de transmissão atravessam todo o terreno nos sentidos Nordeste-Sudoeste e Norte-Sul.
A topografia do terreno é irregular variando de planta a muito ondulada.
As Coordenadas Geográficas para localização do imóvel, em UTM são:
	Zona
	XXX
	Longitude
	XXXXXXX m E
	Latitude
	XXXXXXXX m S
A localização do terreno é próximo aos bairros XXXXXX, XXXXX e XXXXXXXXXX e a rodovia BR XXX.
	
	
	Foto 01: Mostra vista parcial do terreno na cota mais elevada 
	Foto 02: Mostra vista parcial do terreno com pastagem, na cota mais elevada.
	
	
	Foto 03: Mostra vista parcial do terreno com vegetação nativa à partir da BR-XXX
	Foto 04: Mostra vista parcial do terreno, à partir da Rua XXXXXXX.
A seguir apresentamos a área e o croqui realizado sobre foto aérea do Google Earth.
Mostra a foto aérea do Google Earth.
Mostra o Croqui do terreno na foto aérea do Google Earth.
Caracterização das benfeitorias reprodutivas
As benfeitorias reprodutivas identificadas foram pastagens.
Estas benfeitorias reprodutivas não foram avaliadas em separado.
Caracterização das benfeitorias não reprodutivas
Não foram identificadas benfeitorias não reprodutivas no imóvel.
DIAGNÓSTICO DE MERCADO
Os valores de lotes na região apresentam grandes variações, que dependem da localização no setor urbano, topografia, área, entre outros. Na pesquisa realizada constatou-se imóveis com valores variando entre R$ 61,80/m² e R$ 693,55/m². 
Existe uma elevada oferta de imóveis rurais na região e uma baixa demanda na absorção destes imóveis. Sendo assim, a liquidez dos imóveis urbanos tem se apresentado baixa, necessitando de um prazo razoável para negociação.
INDICAÇÃO DO MÉTODO E PROCEDIMENTOS UTILIZADOS
Foi utilizado o seguinte método:
· Direto Comparativo de Dados de Mercado para determinar o valor de lotes
· Método Involutivo para determinar o valor do imóvel
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
Grau de fundamentação - Modelo de Regressão Linear
A especificação da avaliação está enquadrada no seguinte grau:
	Item
	Descrição
	Grau
	
	
	III
	II
	I
	1
	Caracterização do imóvel avaliando
	Completa quanto a todas as variáveis analisadas 
	Completa quanto às variáveis utilizadas no modelo 
	Adoção da situação paradigma 
	2
	Quantidade mínima de dados de mercado efetivamenteutilizado 
	6 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes 
	4 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes 
	3 (k + 1), onde k é o número de variáveis independentes 
	3
	Identificação dos dados de mercado 
	Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e características observadas no local pelo autor do laudo
	Apresentação de informações relativas a todos os dados e variáveis analisados na modelagem 
	Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis efetivamente utilizados nomodelo. 
	4
	Extrapolação
	Não admitida 
	Admitida para apenas uma variável desde que:
a) As medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferior à metade do limite amostral inferior
b) O valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável, em módulo
	Admitida, desde que:
a) As medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferior à metade do limite amostral inferior
b) O valor estimado não ultrapasse 20% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e simultaneamente eem módulo
	5
	Nível de significância (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)
	10 %
	20 %
	30 %
	6
	Nível de significância máximo admitido pararejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor (análise variância) 
	1 %
	2 %
	5 %
Os graus de fundamentação na aplicação de modelos de regressão linear são assim definidos pela NBR 14653-2:2011:
9.4.1 Para atingir o Grau III, é obrigatória a apresentação do laudo na modalidade completa.
9.4.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentação, devem ser considerados os seguintes critérios:
a) na tabela 9, identificam-se três campos (graus III, II e I) e nove itens;
b) o atendimento a cada exigência do grau I terá um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, três pontos;
c) o enquadramento global do laudo deverá considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo à tabela supra citada.
Tabela 2 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear (item 9.2.1.6.1 da ABNT NBR 14.653-2)
	Graus
	III
	II
	I
	Pontos mínimos
	16
	10
	6
	Itens obrigatórios
	2,4,5 e 6 no Grau III e os demais no mínimo no Grau II
	2,4,5 e 6 no Grau II e os demais no mínimo no Grau I
	Todos no mínimo no Grau I
a)Fundamentação: A avaliação do imóvel atingiu o Grau de Fundamentação II, conforme tabela abaixo, no Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, com utilização de Inferência Estatística, conforme pontuações da tabela 1 do item 9.2.1, da NBR-14.653-2 (revista em 2011) da ABNT. 
Tabela de pontos obtidos:
	Item
	Pontos
	1
	III
	2
	III
	3
	I
	4
	III
	5
	III
	6
	III
	Total
	16
Grau de precisão - 
A avaliação do imóvel Urbano atingiu o Grau de Precisão III, pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado com Análise por Regressão, conforme a tabela 5 do item 9.2.3 da NBR-14.653-2 da ABNT.
Tabela 3 – Grau de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de modelos de regressão linear.
	Descrição
	Grau
	
	III
	II
	I
	Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central
	≤ 30%
	≤ 40%
	≤ 50%
	
	Amplitude encontrada: 11,20%
PLANILHA DOS DADOS UTILIZADOS
	Nº Am.
	R$/m²
	Área (m²)
	Topografia
	Setor Urbano
	1
	177,94
	281,00
	Plano ou Semi Plano
	Bom
	2
	216,94
	242,00
	Acidentada
	Bom
	3
	233,33
	240,00
	Ondulada
	Bom
	4
	241,67
	240,00
	Ondulada
	Bom
	5
	175,66
	341,00
	Ondulada
	Bom
	6
	250,00
	240,00
	Ondulada
	Bom
	7
	231,66
	259,00
	Ondulada
	Bom
	8
	180,56
	360,00
	Ondulada
	Regular
	9
	308,33
	240,00
	Ondulada
	Bom
	10
	205,56
	360,00
	Ondulada
	Ótimo
	11
	187,50
	400,00
	Ondulada
	Ruim
	12
	266,67
	300,00
	Acidentada
	Ótimo
	13
	222,22
	360,00
	Acidentada
	Bom
	14
	123,84
	646,00
	Plano ou Semi Plano
	Ruim
	15
	123,46
	648,00
	Ondulada
	Regular
	16
	344,69
	246,60
	Plano ou Semi Plano
	Ótimo
	17
	303,57
	280,00
	Plano ou Semi Plano
	Ótimo
	18
	283,33
	300,00
	Plano ou Semi Plano
	Bom
	19
	250,00
	360,00
	Ondulada
	Regular
	20
	208,33
	480,00
	Ondulada
	Regular
	21
	281,33
	391,00
	Ondulada
	Bom
	22
	72,75
	1.512,00
	Ondulada
	Ruim
	23
	61,80
	1.780,00
	Acidentada
	Ruim
	24
	526,32
	228,00
	Plano ou Semi Plano
	Ótimo
	25
	285,71
	420,00
	Plano ou Semi Plano
	Bom
	26
	125,00
	1.000,00
	Acidentada
	Excelente
	27
	264,23
	492,00
	Plano ou Semi Plano
	Regular
	28
	112,50
	1.200,00
	Acidentada
	Ruim
	29
	90,00
	1.500,00
	Acidentada
	Bom
	30
	205,88
	680,00
	Ondulada
	Ruim
	31
	122,81
	1.140,00
	Acidentada
	Bom
	32
	223,08
	650,00
	Plano ou Semi Plano
	Ruim
	33
	215,13
	674,00
	Acidentada
	Bom
	34
	382,65
	392,00
	Ondulada
	Ótimo
	35
	516,67
	300,00
	Plano ou Semi Plano
	Excelente
	36
	400,00
	400,00
	Ondulada
	Excelente
	37
	313,11
	511,00
	Acidentada
	Excelente
	38
	109,66
	1.459,00
	Acidentada
	Ótimo
	39
	137,35
	1.296,00
	Ondulada
	Bom
	40
	500,00
	360,00
	Plano ou Semi Plano
	Excelente
	41
	325,00
	600,00
	Plano ou Semi Plano
	Bom
	42
	301,66
	663,00
	Ondulada
	Ótimo
	43
	155,81
	1.412,00
	Ondulada
	Bom
	44
	250,00
	1.000,00
	Acidentada
	Ótimo
	45
	434,46
	679,00
	Ondulada
	Excelente
	46
	277,78
	1.080,00
	Acidentada
	Excelente
	47
	110,06
	3.180,00
	Acidentada
	Bom
	48
	693,55
	620,00
	Plano ou Semi Plano
	Excelente
DESCRIÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO
Os eventos de mercado coletados foram tratados através dos softwares INFER 32 e SISDEA com uso da Inferência Estatística e considerou-se as seguintes variáveis:
Variável Dependente :
• R$/m²: Valor do lote em Reais por metro quadrado.
Variáveis Independentes :
• Área (m²) : Área do lote em metros quadrados.
• Topografia : Topografia do lote1 - Acidentado2 - Ondulado2 - Plano ou Semi Plano.
 Classificação :
 Acidentada = 1; Ondulada = 2; Plano ou Semi Plano = 3; 
• Setor Urbano : Localização do lote no setor urbano1 - Ruim2 - Regular3 - Bom4 - Óimo5 - Excelente.
 Classificação :
 Ruim = 1; Regular = 2; Bom = 3; Ótimo = 4; Excelente = 5; 
MODELO DE REGRESSÃO ADOTADO
O modelo de regressão adotado foi :
Valor Unitário = e^(+4,30906559+0,3033196702 * Localização +0,1418418979 *
 Topografia-0,0004035030629 * Área do Terreno)
TRATAMENTO DE DADOS E IDENTIFICAÇÃO DOS RESULTADOS
12.1 Cálculo do valor do imóvel 
VALOR ADOTADO = R$ 95.000,00
Variáveis independentes do Avaliando:
	Área do lote (m²)
	360
	Topografia
	Ondulada
	Setor Urbano
	Bom
Resultados do intervalo de confiança ao nível de 80%:
	Mínimo
	Unitário calculado
	Máximo
	-5,44%
	R$ 273,84/m²
	+5,76%
	R$ 258,93/m²
	R$ 273,84/m²
	R$ 289,61/m²
Resultados para o Campo de Arbítrio:
	
	Unitário (R$/m²)
	Total (R$)
	Amplitude
	Mínimo
	232,77
	83.797,20
	-15%
	Calculado 
	273,84
	98.583,57
	---
	Máximo
	314,92
	113.371,20
	+15%
	Valor adotado: R$ 263,89/m²
Foi adotado o valor médio encontrado e um arredondamento de até 1% no valor final.
12.2 Configuração da Pesquisa de Modelos
- Configuração Usuário (x; 1/x; x²; 1/x²; x1/2; 1/x1/2);
12.3 Modelo Utilizado
- Modelo 03 (SISDEA)
12.4 Resultado
Fundamentados nos elementos e condições consignados no presente Laudo de Avaliação, na data base de março de 2017, temos o seguinte valor de mercado:
VALOR DO LOTE: R$ 95.000,00
(NOVENTA E CINCO MIL REAIS)
MÉTODO INVOLUTIVO
Para se determinar o valor de mercado da área de terreno (gleba urbanizável), será utilizado o Método Involutivo, que consiste na determinação do valor do terreno através de estudo do aproveitamento eficiente da gleba urbanizável em um loteamento hipotético com características dos loteamentos vizinhos, onde se leva em consideração os custos de infra-estrutura de implantação do loteamento, despesas financeiras e o prazo de venda do totaldos lotes, conforme o item 8.2.2 da NBR-14.653-2 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
Para se determinar o valor do lote urbanizado do loteamento hipotético a ser implantado na gleba urbanizável, será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, conforme o item 8.2.1 da NBR-14.653-2 da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas).
13.1 Cálculos das áreas efetivas
Para a urbanização da gleba, deve-se fazer a abertura de vias públicas, e que fiquem remanescentes de áreas verdes e áreas de equipamentos públicos equivalentes a uma percentagem de 35,00% da área total, de acordo com a legislação atual, após o desconto das áreas de preservação permanente.
Desta forma temos:
	Item
	Gleba 
	Área total gleba (m²)
	197.848,39
	Área de Servidão LINHA DE TRANSMISSÃO (600m x 30m)+(400m x 30m)
	30.000,00
	Área total gleba para parcelamento (m²)
	167.848,39
	Área líquida do loteamento (65%) (m²)
	109.101,45
	Tamanho de cada lote (m²)
	360
	Número de lotes
	303
	Áreas de vias e eq. públicos e verde (35%) (m²)
	58.756,94
	Valor do lote (R$)
	95.000,00
13.2 Custos da urbanização
O custo de urbanização terá como parâmetro o índice de Avaliação de Glebas de Revista “Construção-Mercado”, da Editora PINI Ltda.
A Revista “Construção Mercado” do mês de março /2017 (nº188) publicou o índice do mês de janeiro /17, que corresponde ao seguinte:
	ITEM
	VALOR/m² DE ÁREA ÚTIL
	Projeto e aprovações
	R$ 2,00
	Administração da Obra
	R$ 3,00
	Serviços topográficos
	R$ 1,75
	Terraplanagem pesada
	R$ 8,07
	Rede de água potável
	R$ 6,72
	Rede de esgoto
	R$ 14,94
	Drenagem de águas pluviais - Galerias
	R$ 6,21
	Drenagem de águas pluviais - Guias e sargetas
	R$ 4,97
	Pavimentação
	R$ 13,67
	Rede de iluminação Pública
	R$ 2,39
	Obras complementares
	R$ 1,00
Para uma área útil de loteamento de 1.000,00 m², com terraplenagem pesada, temos um valor total para a urbanização igual a R$ 63,048/m² (Janeiro/17).
13.3 Despesas Indiretas
Para a implantação do loteamento teremos as seguintes despesas indiretas :
a – Corretagem (compra / venda) = 5,00%
b – Lucro do empreendimento = 35,00%
c – Prazo para implantação do empreendimento = 12 meses
d – Prazo para comercialização dos lotes = 12 meses
e – Taxa de juros de remuneração do capital investido = 1,0% a.m
f – Taxa de juros de remuneração do capital realizado = 1,0% a.m
g - Aliquota anual do imposto territorial sobre gleba bruta = 0,25% a.a
h - Taxa desconto no imposto territorial pela transferência gleba em lote = 0,0 %
i - Taxa mensal de valorização dos lotes = 0,25% a.m
13.4 Cálculos do valor da gleba
Ver planilhas do Método Involutivo do Anexo 5 do laudo.
	Gleba
	Área total (ha)
	Valor do m² da gleba bruta
	Valor Total (R$)
	GROTA
	197.848,39
	44,92
	R$ 8.887.349,68
13.4 Valor Adotado
R$ 8.800.000,00
(Oito Milhões e Oitocentos Mil Reais)
OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES
Este trabalho segue as condições relacionadas, além de estar sujeito às seguintes limitações:
· Nesta avaliação, computamos como corretos os dados pesquisados e as informações fornecidas por terceiros, de boa fé e confiáveis.
· O imóvel objeto desta avaliação foi inspecionado pessoalmente pelo signatário deste Laudo.
· O autor não tem no presente, nem contempla no futuro, interesse no bem avaliando.
· Este Laudo apresenta as condições limitativas apresentadas na introdução ou porventura, em qualquer outra parte dele que afetam as análises, opiniões ou conclusões nele contidos.
· Este Laudo foi elaborado com observância escrita aos princípios dos códigos de Ética Profissional do CONFEA - Conselho Federal de Engenharia e Agronomia, do IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia e de acordo com as normas técnicas da ABNT. 
PROFISSIONAL RESPONSÁVEL 
SEU NOME
ENG. CIVIL
CREA:
CPF: 
LOCAL E DATA DO LAUDO
XXXXXXXXX, 28 de março de 2017 
 ANEXOS
a) Certidão de Matrícula fornecida e atualizada
b) Relatório da Inferência estatística
c) Pesquisa de dados de mercado
d) Relatório do Método Involutivo
e) ART - Anotação de responsabilidade técnica
TERMO DE ENCERRAMENTO
O responsável técnico pelo trabalho coloca-se ao inteiro dispor para os esclarecimentos necessários.
O presente laudo consta de 22 (vinte e duas) páginas datilografadas, e rubricadas, sendo a última assinada, e 5 (cinco) anexos.
Anexo a
Relatório da Inferência estatística
Infer 32 - Modo de Estatística Inferencial.
Data : 30/Mar/2017
Data de realização : Março/2017
Engº Responsável : XXXXXXXXXXXX
Amostra
	Nº Am.
	R$/m²
	Área (m²)
	Topografia
	Setor Urbano
	1
	177,94
	281,00
	Plano ou Semi Plano
	Bom
	2
	216,94
	242,00
	Acidentada
	Bom
	3
	233,33
	240,00
	Ondulada
	Bom
	4
	241,67
	240,00
	Ondulada
	Bom
	5
	175,66
	341,00
	Ondulada
	Bom
	6
	250,00
	240,00
	Ondulada
	Bom
	7
	231,66
	259,00
	Ondulada
	Bom
	8
	180,56
	360,00
	Ondulada
	Regular
	9
	308,33
	240,00
	Ondulada
	Bom
	10
	205,56
	360,00
	Ondulada
	Ótimo
	11
	187,50
	400,00
	Ondulada
	Ruim
	12
	266,67
	300,00
	Acidentada
	Ótimo
	13
	222,22
	360,00
	Acidentada
	Bom
	14
	123,84
	646,00
	Plano ou Semi Plano
	Ruim
	15
	123,46
	648,00
	Ondulada
	Regular
	16
	344,69
	246,60
	Plano ou Semi Plano
	Ótimo
	17
	303,57
	280,00
	Plano ou Semi Plano
	Ótimo
	18
	283,33
	300,00
	Plano ou Semi Plano
	Bom
	19
	250,00
	360,00
	Ondulada
	Regular
	20
	208,33
	480,00
	Ondulada
	Regular
	21
	281,33
	391,00
	Ondulada
	Bom
	22
	72,75
	1.512,00
	Ondulada
	Ruim
	23
	61,80
	1.780,00
	Acidentada
	Ruim
	24
	526,32
	228,00
	Plano ou Semi Plano
	Ótimo
	25
	285,71
	420,00
	Plano ou Semi Plano
	Bom
	26
	125,00
	1.000,00
	Acidentada
	Excelente
	27
	264,23
	492,00
	Plano ou Semi Plano
	Regular
	28
	112,50
	1.200,00
	Acidentada
	Ruim
	29
	90,00
	1.500,00
	Acidentada
	Bom
	30
	205,88
	680,00
	Ondulada
	Ruim
	31
	122,81
	1.140,00
	Acidentada
	Bom
	32
	223,08
	650,00
	Plano ou Semi Plano
	Ruim
	33
	215,13
	674,00
	Acidentada
	Bom
	34
	382,65
	392,00
	Ondulada
	Ótimo
	35
	516,67
	300,00
	Plano ou Semi Plano
	Excelente
	36
	400,00
	400,00
	Ondulada
	Excelente
	37
	313,11
	511,00
	Acidentada
	Excelente
	38
	109,66
	1.459,00
	Acidentada
	Ótimo
	39
	137,35
	1.296,00
	Ondulada
	Bom
	40
	500,00
	360,00
	Plano ou Semi Plano
	Excelente
	41
	325,00
	600,00
	Plano ou Semi Plano
	Bom
	42
	301,66
	663,00
	Ondulada
	Ótimo
	43
	155,81
	1.412,00
	Ondulada
	Bom
	44
	250,00
	1.000,00
	Acidentada
	Ótimo
	45
	434,46
	679,00
	Ondulada
	Excelente
	46
	277,78
	1.080,00
	Acidentada
	Excelente
	47
	110,06
	3.180,00
	Acidentada
	Bom
	48
	693,55
	620,00
	Plano ou Semi Plano
	Excelente
Descrição das Variáveis
Variável Dependente :
• R$/m²: Valor do lote em Reais por metro quadrado.
Variáveis Independentes :
• Área (m²) : Área do lote em metros quadrados.
• Topografia : Topografia do lote1 - Acidentado2 - Ondulado2 - Plano ou Semi Plano.
 Classificação :
 Acidentada = 1; Ondulada = 2; Plano ou Semi Plano = 3; 
• Setor Urbano : Localização do lote no setor urbano1 - Ruim2 - Regular3 - Bom4 - Óimo5 - Excelente.
 Classificação :
 Ruim = 1; Regular = 2; Bom = 3; Ótimo = 4; Excelente = 5; 
Estatísticas Básicas
Nº de elementos da amostra 
: 48
Nº de variáveis independentes 
: 3
Nº de graus de liberdade 
: 44
Desvio padrão da regressão 
: 9,9927x10-3
	Variável
	Média
	Desvio Padrão
	Coef. Variação
	1/R$/m²1/2
	0,0695
	0,0189
	27,23%
	Área (m²)1/2
	24,4180
	9,0190
	36,94%
	Topografia
	1,98
	0,7576
	38,28%
	Setor Urbano1/2
	1,7264
	0,3840
	22,25%
Número mínimo de amostragens para 3 variáveis independentes : 12.
Distribuição das Variáveis
Dispersão dos elementos
Dispersão em Torno da Média
Tabela de valores estimados e observados
Valores para a variável R$/m².
	Nº Am.
	Valor observado
	Valor estimado
	Diferença
	Variação %
	1
	177,94
	328,93
	150,99
	84,8557 %
	2
	216,94
	223,21
	6,27
	2,8915 %
	3
	233,33
	274,42
	41,09
	17,6099 %
	4
	241,67
	274,42
	32,75
	13,5512 %
	5
	175,66
	249,20
	73,54
	41,8665 %
	6
	250,00
	274,42
	24,429,7676 %
	7
	231,66
	269,02
	37,36
	16,1268 %
	8
	180,56
	195,50
	14,94
	8,2754 %
	9
	308,33
	274,42
	-33,91
	-10,9982 %
	10
	205,56
	303,58
	98,02
	47,6827 %
	11
	187,50
	146,79
	-40,71
	-21,7095 %
	12
	266,67
	258,15
	-8,52
	-3,1965 %
	13
	222,22
	202,01
	-20,21
	-9,0936 %
	14
	123,84
	150,69
	26,85
	21,6831 %
	15
	123,46
	164,30
	40,84
	33,0800 %
	16
	344,69
	441,09
	96,40
	27,9661 %
	17
	303,57
	422,57
	119,00
	39,2009 %
	18
	283,33
	322,37
	39,04
	13,7779 %
	19
	250,00
	195,50
	-54,50
	-21,7991 %
	20
	208,33
	180,36
	-27,97
	-13,4253 %
	21
	281,33
	239,20
	-42,13
	-14,9737 %
	22
	72,75
	97,14
	24,39
	33,5273 %
	23
	61,80
	80,76
	18,96
	30,6800 %
	24
	526,32
	452,52
	-73,80
	-14,0228 %
	25
	285,71
	288,48
	2,77
	0,9705 %
	26
	125,00
	199,05
	74,05
	59,2371 %
	27
	264,23
	214,80
	-49,43
	-18,7074 %
	28
	112,50
	92,97
	-19,53
	-17,3583 %
	29
	90,00
	123,03
	33,03
	36,7005 %
	30
	205,88
	127,31
	-78,57
	-38,1608 %
	31
	122,81
	137,83
	15,02
	12,2272 %
	32
	223,08
	150,40
	-72,68
	-32,5796 %
	33
	215,13
	167,09
	-48,04
	-22,3284 %
	34
	382,65
	295,01
	-87,64
	-22,9027 %
	35
	516,67
	527,44
	10,77
	2,0854 %
	36
	400,00
	359,65
	-40,35
	-10,0864 %
	37
	313,11
	261,47
	-51,64
	-16,4938 %
	38
	109,66
	144,60
	34,94
	31,8616 %
	39
	137,35
	152,73
	15,38
	11,1946 %
	40
	500,00
	489,49
	-10,51
	-2,1023 %
	41
	325,00
	252,87
	-72,13
	-22,1942 %
	42
	301,66
	242,75
	-58,91
	-19,5296 %
	43
	155,81
	146,93
	-8,88
	-5,6979 %
	44
	250,00
	170,55
	-79,45
	-31,7793 %
	45
	434,46
	289,23
	-145,23
	-33,4284 %
	46
	277,78
	192,24
	-85,54
	-30,7929 %
	47
	110,06
	85,96
	-24,10
	-21,8930 %
	48
	693,55
	382,40
	-311,15
	-44,8635 %
A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado e estimado, dividida pelo valor observado.
As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores, não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.
Valores Estimados x Valores Observados
Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.
Modelo da Regressão
1/[R$/m²]1/2 = 0,09961 + 1,0021x10-3 x [Área (m²)]1/2 - 6,5024x10-3 x [Topografia] - 2,4114x10-2 x [Setor Urbano]1/2
Modelo para a Variável Dependente
[R$/m²] = 1/( 0,09961 + 1,0021x10-3 x [Área (m²)]1/2 - 6,5024x10-3 x [Topografia] - 2,4114x10-2 x [Setor Urbano]1/2)2
Regressores do Modelo
Intervalo de confiança de 80,00%.
	Variáveis
	Coeficiente
	D. Padrão
	Mínimo
	Máximo
	Área (m²)
	b1 = 1,0021x10-3
	1,8999x10-4
	7,5492x10-4
	1,2493x10-3
	Topografia
	b2 = -6,5024x10-3
	2,2183x10-3
	-9,3887x10-3
	-3,6161x10-3
	Setor Urbano
	b3 = -0,0241
	3,9077x10-3
	-0,0291
	-0,0190
Correlação do Modelo
Coeficiente de correlação (r) ..........
: 0,8600
Valor t calculado ................................
: 11,18
Valor t tabelado (t crítico) .................
: 1,680 (para o nível de significância de 10,0 %)
Coeficiente de determinação (r²) ...
: 0,7396
Coeficiente r² ajustado ....................
: 0,7218
Classificação : Correlação Forte
Análise da Variância
	Fonte de erro
	Soma dos quadrados
	Graus de liberdade
	Quadrados médios
	F calculado
	Regressão
	0,0124
	3
	4,1588x10-3
	41,65
	Residual
	4,3936x10-3
	44
	9,9855x10-5
	
	Total
	0,0168
	47
	3,5893x10-4
	
F Calculado 
 : 41,65
F Tabelado 
 : 2,816 (para o nível de significância de 5,000 %)
Significância do modelo igual a 6,5x10-11%
Aceita-se a hipótese de existência da regressão.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.
Correlações Parciais
	 
	R$/m²
	Área (m²)
	Topografia
	Setor Urbano
	R$/m²
	1,0000
	0,6986
	-0,4789
	-0,5763
	Área (m²)
	0,6986
	1,0000
	-0,4830
	-0,1963
	Topografia
	-0,4789
	-0,4830
	1,0000
	-0,0237
	Setor Urbano
	-0,5763
	-0,1963
	-0,0237
	1,0000
Significância dos Regressores (bicaudal)
(Teste bicaudal - significância 30,00%)
Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,0488
	Variável
	Coeficiente
	t Calculado
	Significância
	Aceito
	Área (m²)
	b1
	6,201
	1,7x10-5%
	Sim
	Topografia
	b2
	-3,380
	0,15%
	Sim
	Setor Urbano
	b3
	-6,354
	1,0x10-5%
	Sim
Os coeficientes são importantes na formação do modelo.
Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.
Resíduos x Valor Estimado
Este gráfico deve ser usado para verificação de homocedasticidade do modelo.
Intervalos de Classes
	Classe
	Mínimo
	Máximo
	Freq.
	Freq.(%)
	Média
	1
	-0,0189
	-0,0124
	5
	10,42
	-0,0145
	2
	-0,0124
	-6,0121x10-3
	10
	20,83
	-8,7175x10-3
	3
	-6,0121x10-3
	4,4798x10-4
	11
	22,92
	-2,9061x10-3
	4
	4,4798x10-4
	6,9081x10-3
	11
	22,92
	3,6738x10-3
	5
	6,9081x10-3
	0,0133
	6
	12,50
	0,0109
	6
	0,0133
	0,0198
	5
	10,42
	0,0170
Histograma
Amostragens eliminadas
Todas as amostragens foram utilizadas.
Presença de Outliers
Critério de identificação de outlier :
Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.
Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.
Gráfico de Indicação de Outliers
Teste de Kolmogorov-Smirnov
	Amostr.
	Resíduo
	F(z)
	G(z)
	Dif. esquerda
	Dif. Direita
	30
	-0,0189
	0,0291
	0,0208
	0,0290
	8,2389x10-3
	32
	-0,0145
	0,0722
	0,0417
	0,0513
	0,0305
	44
	-0,0133
	0,0912
	0,0625
	0,0494
	0,0286
	48
	-0,0131
	0,0938
	0,0833
	0,0313
	0,0104
	47
	-0,0125
	0,1049
	0,1042
	0,0215
	6,8511x10-4
	46
	-0,0121
	0,1125
	0,1250
	8,3586x10-3
	0,0124
	45
	-0,0108
	0,1394
	0,1458
	0,0143
	6,4769x10-3
	11
	-9,5065x10-3
	0,1707
	0,1667
	0,0248
	4,0481x10-3
	28
	-9,4299x10-3
	0,1727
	0,1875
	6,0016x10-3
	0,0148
	33
	-9,1815x10-3
	0,1791
	0,2083
	8,4034x10-3
	0,0292
	19
	-8,2739x10-3
	0,2038
	0,2292
	4,4949x10-3
	0,0253
	41
	-7,4157x10-3
	0,2290
	0,2500
	1,5601x10-4
	0,0209
	34
	-7,1000x10-3
	0,2387
	0,2708
	0,0113
	0,0321
	27
	-6,7123x10-3
	0,2509
	0,2917
	0,0199
	0,0407
	42
	-6,6074x10-3
	0,2542
	0,3125
	0,0374
	0,0582
	37
	-5,3298x10-3
	0,297
	0,3333
	0,0156
	0,0364
	20
	-5,1783x10-3
	0,302
	0,3542
	0,0311
	0,0520
	21
	-5,0369x10-3
	0,307
	0,3750
	0,0470
	0,0678
	24
	-3,4204x10-3
	0,366
	0,3958
	8,9343x10-3
	0,0297
	9
	-3,4162x10-3
	0,366
	0,4167
	0,0296
	0,0504
	13
	-3,2752x10-3
	0,372
	0,4375
	0,0451
	0,0659
	36
	-2,7299x10-3
	0,392
	0,4583
	0,0451
	0,0659
	43
	-2,3848x10-3
	0,406
	0,4792
	0,0526
	0,0734
	12
	-1,0028x10-3
	0,460
	0,5000
	0,0191
	0,0399
	40
	-4,7764x10-4
	0,481
	0,5208
	0,0190
	0,0398
	25
	2,8499x10-4
	0,511
	0,5417
	9,4568x10-3
	0,0302
	35
	4,5166x10-4
	0,518
	0,5625
	0,0236
	0,0444
	2
	9,6077x10-4
	0,538
	0,5833
	0,0242
	0,0450
	6
	2,8794x10-3
	0,613
	0,6042
	0,0300
	9,2201x10-3
	8
	2,9004x10-3
	0,614
	0,6250
	0,0100
	0,0108
	18
	3,7131x10-3
	0,645
	0,6458
	0,0198
	9,3678x10-4
	4
	3,9602x10-3
	0,654
	0,6667
	8,2288x10-3
	0,0126
	39
	4,4090x10-3
	0,670
	0,6875
	3,8094x10-3
	0,0170
	7
	4,7324x10-3
	0,682
	0,7083
	5,3956x10-3
	0,0262
	31
	5,0573x10-3
	0,694
	0,7292
	0,0147
	0,0355
	3
	5,0997x10-3
	0,695
	0,7500
	0,0340
	0,0549
	16
	6,2480x10-3
	0,734
	0,7708
	0,0159
	0,0367
	14
	8,3987x10-3
	0,800
	0,7917
	0,0288
	8,0148x10-3
	17
	8,7482x10-3
	0,809
	0,8125
	0,0176
	3,1620x10-3
	15
	0,0119
	0,885
	0,8333
	0,0722
	0,0514
	5
	0,0121
	0,887
	0,8542
	0,0537
	0,0329
	38
	0,0123
	0,891
	0,8750
	0,0372
	0,0164
	10
	0,0123
	0,892
	0,8958
	0,0168
	4,0100x10-3
	29
	0,0152
	0,937
	0,9167
	0,0407
	0,0198
	22
	0,0157
	0,943
	0,9375
	0,0261
	5,3620x10-3
	23
	0,0159
	0,945
	0,9583
	7,0439x10-3
	0,0137
	26
	0,0185
	0,968
	0,9792
	0,0100
	0,0107
	1
	0,0198
	0,976
	1,0000
	2,7796x10-3
	0,0236
Maior diferença obtida : 0,0734
Valor crítico : 0,1874 (para o nível de significância de 10 %)
Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade.
Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.
Observação:
O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.Gráfico de Kolmogorov-Smirnov
Teste de Sequências/Sinais
Número de elementos positivos ..
: 23
Número de elementos negativos .
: 25
Número de sequências .................
: 18
Média da distribuição de sinais ....
: 24
Desvio padrão ..................................
: 3,464
Teste de Sequências
(desvios em torno da média) :
Limite inferior ....
: -1,8879
Limite superior .
: -2,1802
Intervalo para a normalidade : [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sequências, rejeita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.
Teste de Sinais
(desvios em torno da média)
Valor z (calculado) ...........
: 0,2887
Valor z (crítico) ..................
: 1,2817 (para o nível de significância de 10%)
Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).
Reta de Normalidade
Autocorrelação
Estatística de Durbin-Watson (DW) 
: 1,5900
(nível de significância de 5,0%)
Autocorrelação positiva (DW < DL) 
: DL = 1,42
Autocorrelação negativa (DW > 4-DL) 
: 4-DL = 2,58
Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)
DU = 1,67 4-DU = 2,33
Teste de Durbin-Watson inconclusivo.
A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.
Gráfico de Auto-Correlação
Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.
Estimativa x Amostra
	Nome da
Variável
	Valor
Mínimo
	Valor
Máximo
	Imóvel
Avaliando
	Área (m²)
	228,00
	3.180,00
	360,00
	Topografia
	Acidentada
	Plano ou Semi Plano
	Ondulada
	Setor Urbano
	Ruim
	Excelente
	Regular
Nenhuma característica do Lote sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.
Formação dos Valores
Variáveis independentes :
• Área (m²) ......
= 360,00
• Topografia .....
= Ondulada
• Setor Urbano .
= Regular
	Estima-se R$/m² do Lote = R$ 273,84
O modelo utilizado foi :
Valor Unitário = e^(+4,30906559+0,3033196702 * Localização+0,1418418979 * Topografia-0,0004035030629 * 
 Área do Terreno)
	Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado :
Mínimo : R$ 258,93
Máximo : R$ 289,61
O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-2 Regressão Grau I
Para uma Área de 360 m², teremos :
Valor do lote obtido = R$ 70.380,77
Valor do lote mínimo = R$ 98.583,57
Valor do lote máximo = R$ 104.260,24
Avaliação da Extrapolação
Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando
	Variável
	Limite
inferior
	Limite
superior
	Valor no ponto
de avaliação
	Variação em
relação ao limite
	Aprovada (*)
	Área (m²)
	228,00
	3.180,00
	360,00
	Dentro do intervalo
	Aprovada
	Topografia
	Acidentada
	Plano ou Semi Plano
	Ondulada
	Dentro do intervalo
	Aprovada
	Setor Urbano
	Ruim
	Excelente
	Regular
	Dentro do intervalo
	Aprovada
* É admitida uma variação de 100,0% além do limite amostral superior e de 100,0% além do limite inferior para as variáveis independentes.
Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.
Gráficos da Regressão (2D)
Calculados no ponto médio da amostra, para :
• Área (m²) 
= 596,2396
• Topografia 
= 1,9791
• Setor Urbano 
= 2,9805
Anexo c
Pesquisa de dados de mercado
Anexo d
Relatório do Método Involutivo
	Avaliação de Bens - Imóveis Urbanos
	Página 41