GUIA DE INVESTIMENTOS DE FUNDOS IMOBILIARIOS

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GUIA COMPLETO 
DE COMO FICAR 
RICO – FUNDOS 
IMOBILIARIOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FUNDOS IMOBILIÁRIOS –FII 
 
INTRODUÇAO 
 
Os fundos imobiliários, também constituídos sob a forma de condomínio, investem 
seus recursos em empreendimentos imobiliários, sejam eles de qualquer tipo 
(comercial, residencial, etc.). Esses fundos adquirem imóveis prontos ou em 
construção para, em um futuro próximo, alugar ou arrendar para futuros locatários, 
visando assim o lucro com o aluguel ou a valorização e venda desses imóveis. A 
opção de imóveis é grande. Muitos fundos investem em participação em shopping 
centers, hospitais, aeroportos, imóveis usados, prédios comerciais,etc. 
 
Os imóveis adquiridos deverão ser divididos em um determinado número de cotas não 
resgatáveis, ou seja, são comercializados na forma de fundos fechados, podendo ter 
duração determinada ou indeterminada. Além disso, eles devem distribuir, no mínimo, 
95% do lucro auferido. 75% da carteira do fundo deverão ser alocadas em 
empreendimentos imobiliários, sendo permitido que somente 25% do patrimônio seja 
investido em títulos de renda fixa ou em cotas de fundos imobiliários. Não é permitido 
operar no mercado futuro ou de opções. 
 
O fundo só começa a funcionar depois de todas as cotas estiverem vendidas. Caso 
algum investidor queira sair ou entrar no fundo, deverá vender suas cotas em bolsa de 
valores ou no mercado de balcão organizado. Sendo assim, não existe o resgate de 
cotas, somente a venda para outro investidor, sendo negociada como se fosse uma 
ação. Vale ressaltar que o investidor que investe em fundos imobiliários não é 
proprietário ou co-proprietário dos imóveis adquiridos. 
 
A grande vantagem dos fundos imobiliários é a forma barata de se investir em imóveis. 
Caso um investidor quisesse investir em imóveis sozinho, ele deveria adquirir uma 
casa ou escritório para alugar ou ganhar com a valorização deste imóvel. Entretanto, 
ele teria que desembolsar uma grande quantia em dinheiro, muitas vezes impossível 
para o pequeno investidor. Já em um fundo imobiliário, é possível fazer isso com 
pouco dinheiro, pois o montante do dinheiro arrecadado por todos os investidores é 
suficiente para adquirir alguns imóveis. 
 
Os rendimentos serão creditados mensalmente na conta do investidor, descontado 
todas as taxas, emolumentos e outras despesas, além dos 5% para a constituição de 
um fundo de reserva, já líquido do imposto de renda, que incide na base de 20% sobre 
os rendimentos distribuídos. Não há prazo de carência para permanência no fundo 
imobiliário. 
 
Assim como todo investimento, os fundos imobiliários também apresentam riscos. O 
risco maior de se investir nesse tipo de fundo é a chamada vacância. Se um 
determinado fundo comprar um prédio comercial e o empreendimento for um fracasso, 
isto é, quase ninguém alugar uma sala ou andar neste prédio, o fundo ficará sem o 
lucro proveniente de aluguel. Ou, se um determinado imóvel perder valor de mercado 
devido a qualquer circunstância. 
 
Portanto, na hora de investir, a rentabilidade do fundo deverá ser levado em conta, 
porém não é o principal motivo na decisão de investimento. Olhar quais 
empreendimentos o fundo tem participação, a qualidade dos imóveis, a taxa de 
vacância e as perspectivas futuras desses imóveis é fundamental na hora de decidir se 
você deverá investir nesse fundo ou não. Falaremos melhor mais pra frente... 
 
 
 
 
 
CONHECENDO OS FII’S 
 
 
PARA CONHECER A FUNDO CADA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIARIO MAIS A FUNDO, VOCE 
DEVE LER A REGULAMENTAÇAO DO FUNDO, LA VAI TER QUAL A ESTRATEGIA DO FUNDO, O QUE 
O FUNDO VAI BUSCAR E VAI TER INFORMAÇOES ESPECIFICAS DO FUNDO, COMO TAXAS 
REMUNERAÇOES, DESPESAS COM MANUTENÇAO, PRAZO DE DURAÇAO, E TUDO MAIS, EXISTEM 
VARIOS TIPOS DE FII’S. EXISTEM FII’S QUE INVESTEM EM IMOVEIS PARA LOCAÇAO, 
CONSTRUÇAO PARA LOCAÇAO TITULOS, HIBRIDOS, FUNDOS QUE COMPRAM IMOVEIS PRONTOS 
PARA REVENDE E FUNDOS QUE COMPRAM IMOVEIS PARA ALUGAR. NÓS VAMOS CONHECER OS 
PRINCIPAIS MAIS PRA FRENTE... 
 
 
 
OS FUNDOS IMOBILIARIOS SÃO DIVIDIDOS EM 2 GRANDES GRUPOS: 
 
OS FII’S PARA RENDA 
E 
OS FII’S PARA GANHO DE CAPITAL (VENDA) 
 
 
 VAMOS CONHECER UM POUCO MELHOR ESSES 2 GRUPOS E SUAS 
SUBDIVISOES: 
 
 
OS FII’S QUE INVESTEM EM RENDA (SE DIVIDEM EM 2 GRUPOS): 
 
OS FII’S DE TIJOLO (QUE INVESTEM DIRETAMENTE EM IMÓVEIS) 
E 
OS FII’S DE PAPEL (QUE INVESTEM INDIRETAMENTE EM IMOVEIS ATRAVES DE 
LCI’S, CRI’S, E OUTROS PRODUTOS.) 
 
 
FII’S PARA GANHO DE CAPITAL 
 
GERALMENTE IMOVEIS EM FASE DE BUIT TO SUIT- IMOVEIS EM DESENVOLVIMENTO 
(CONSTRUÇAO/REFORMA) POUCA OU NENHUMA RENDA. 
 
 
SE VOCE PROCURA INVESTIR EM FUNDOS PARA OBTER GANHO DE CAPITAL E NÃO RENDA, VOCE DEVE 
TER CIENCIA DE QUE IRA FAZER UM “GIRO” NO SEU PATRIMONIO DE TEMPOS EM TEMPOS, E TENTAR 
SEMPRE COMPRAR BARATO E BENDER CARO. 
 
• NO CASO DOS FII’S DE CONSTRUÇAO E DE COMPRA PARA REFORMA E FUTURA VENDA: VOCE 
DEVE OBSERVAR OS RISCOS DE EXECUÇAO DAS OBRAS,NO CASO DE FII’S DE CONSTRUÇAO, 
ATRASOS, ESTOUROS DE ORÇAMENTO, ACIDENTES, OBTENÇAO DE LICENÇAS ENTRE OUTROS. 
• NO CASO DE FII’S QUE COMPRAM IMOVEIS PRONTOS PARA REVENDE-LOS POSTERIORMENTE, 
VOCE DEVE ANALISAR A QUALIDADE DO GESTOR, QUALIDADE DOS IMOVEIS, LOCALIZAÇAO 
PREÇO DO M², E O MOMENTO DO MERCADO, VEREMOS MELHOR SOBRE O MOMENTO DO 
MERCADO MAIS PRA FRENTE. 
 
 
FII’S PARA RENDA 
 
GERALMENTE IMOVEIS EM FASE DE SALE & LEASEBACK: IMOVEIS PRONTOS GERANDO RENDA 
 
 
NOS FII’S PARA RENDA, O GESTOR DO FII ALUGA OS IMOVEIS PARA O INQUILINO QUE POR SUA VEZ 
PAGA OS ALUGUEIS AO FUNDO, 95% DESSA RENDA É DISTRIBUIDA ATRAVES DE DIVIDENDOS A SEUS 
ACIONISTAS, ESSES CONTRATOS DE ALUGUEL PODEM SER DE 3 TIPOS: 
 
 
CONTRATOS TIPICOS 
CONTRATOS ATIPICOS 
CONTRATOS DE LOCAÇAO 
 
 
 
 
VAMOS CONHECER E VER AS PRICIPAIS CARACTERISTICAS DE CADA UM: 
 
 
 
CONTRATOS TIPICOS: 
 
• GERALMENTE TEM REAJUSTES ANUAIS AI, PELO IPCA OU PELO IGPM. 
• GERALMENTE TEM UMA DURAÇAO MENOR (EM MEDIA 5 ANOS AI). 
• ESSES CONTRATOS SOFREM REVISIONAIS ATE O FINAL DE SUA DURAÇAO, QUE PODE SER BOM 
OU RUIM PARA O INVESTIDOR, DEPENDENDO DO MOMENTO DO MERCADO, SE O MERCADO 
ESTIVER EM UM MOMENTO RUIM, ESSA REVISIONAL SERA REAJUSTADA PARA BAIXO, E SE O 
MERCADO ESTIVER AQUECIDO, E A DEMANDA FOR MUITO ALTA, GERALMENTE É REAJUSTADO 
PRA CIMA AI. 
 
 
CONTRATOS ATIPICOS: 
 
• GERALMENTE TEM REAJUSTES ANUAIS AI, PELO IPCA OU PELO IGPM. 
• TEM PRAZO DE DURAÇAO BEM MAIS LONGO (ACIMA DE 10 ANOS GERALMENTE) 
• ESSES CONTRATOS PREVEEM MULTAS SALGADAS PARA SEUS LOCATARIOS CASO DESISTAM DO 
IMOVEL, O QUE DA UMA CERTO “PROTEÇAO” PARA O INVESTIDOR 
• ESSES CONTRATOS NÃO PODEM SER REVISIONADOS, APENAS SOFREM OS REAJUSTES ANUAIS 
AI, OU SEJA ISSO TE DA UMA PREVISIBILIDADE DE RENDA MAIOR. 
 
 
CONTRATOS DE LOCAÇAO: 
 
• NORMALMENTE FEITO POR SHOPPING’S AI, ESSE TIPO DE CONTRATO PREVE UMA 
PARTICIPAÇAO DO FATURAMENTO DO SHOPPOING, POREM TAMBEM PODE SER FEITO 
PAGAMENTO FIXO, MAS GERALMENTE, SÃO CONTRATOS DE LOCAÇAO. 
• GERALEMNTE TEM PRAZO MEDIO DE 5 ANOS 
• REAJUSTADOS GERALMENTE PELO IGPM 
• ESSE TIPO DE FUNDO RECEBE 13 ALUGUEIS (COMO SE FOSSE UM 13º SALARIO) 
• EM CONTRATOS DE PARTICIPAÇAO VOCE TEM QUE LEVAR EM CONSIDERAÇAO O DESEMPENHO 
DO INQUILINO, JÁ QUE VOCE VAI RECEBER UMA PARTE DAQUILO ALI. 
 
 
 
 
 
 
 
 
ENTAO VAMOS LA VAMOS VER O QUE DEVEMOS 
OBSERVAR EM CADA TIPO DE FII PRA TER SUCESSO 
TOTAL NA HORA DE MONTAR UMA CARTEIRA. 
 
 
 
LAJES CORPORATIVAS (ESCRITORIOS) 
 
O QUE VOCE DEVE ANALISAR NESSE TIPO DE FII: 
 
• AREA TOTAL DO IMOVEL 
• RELAÇAO DE VAGAS DE GARAGEM/M² - QUANTO MAIS MELHOR NÃO TEM MUITO UMA REGRA 
• ESTRUTURA QUE O IMOVEL OFERECE AO INQUILINO 
• EFICIENCIA (ESPAÇO UTIL) – QUANTO DA AREA TOTAL REALMENTE O INQUILINO CONSEGUE 
UTILIZAR? 
• CERTIFICAÇOES AMBIENTAIS (QUANTO MAIS CERTIFICAÇOES TIVER MELHOR) 
• IDADE DO EDIFICIO 
• ANALISAR SE O PREDIO É INTELIGENTE (UM BOM NIVEL DE MODERNIZAÇAO, DIGAMOS ASSIM) 
 
 
OBSERVAÇOES IMPORTANTESSOBRE ESTE TIPO DE FUNDO IMOBILIARIO 
 
• GERALMENTE TEM CONTRATOS TIPICOS 
• FACILIDADE DE ALUGAR NOVAMENTE PARA NOVOS INQUILINOS 
 
 
 
CONDOMINIOS LOGISTICOS E GALPOES 
 
O QUE VOCE DEVE ANALISAR NESSE TIPO DE FII: 
 
• ALTURA DO PE DIREITO (12M OU MAIS É O INDICADO) 
• CAPACIDADE DO PISO (5 TON OU MAIS/M²) 
• QUANTIDADE DE DOCAS E NIVELAMENTO (FACILIDADE DE CARGA E DESCARGA) 
• PISO NIVELADO A LASER E/OU ANTIESTATICO 
• PATIO DE MANOBRAS 
• AR CONDICIONADO 
• SISTEMAS DE SEGURANÇA 
• CERTIFICADO DE EFICIENCIA AMBIENTAL 
• VER SE OS IMOVEIS ESTAO FATIADOS EM MODULOS, ASSIM SÃO MAIS FACEIS DE ALUGAR, POIS 
ALEM DE TER UM ESPAÇO “VARIAVEL” O CUSTO COM MANUTENÇAO E SEGURANÇA CAI PARA O 
INQUILINO, O QUE FACILITA NA HORA DE ALUGAR JÁ QUE ESTES CUSTOS SÃO ALTOS AI. 
 
 
OBSERVAÇOES IMPORTANTES SOBRE ESTE TIPO DE FUNDO IMOBILIARIO 
 
• GERALMENTE CONTRATOS ATIPICOS 
• GERALMENTE OS IMOVEIS SÃO MAIS ESPECIFICOS, OU SEJA MAIS DIFICIL DE ALUGAR PARA 
OUTRO INQUILINO 
• GERALMENTE DEMANDADO POR INDUSTRIAS E VAREJISTAS 
 
 
 
 
 
 
 
SHOPPINGS: O QUE VOCE DEVE ANALISAR NESSE TIPO DE FII É: 
 
LOCALIZAÇAO E CONCORRENCIA SAO O PONTO CHAVE NESTE TIPO DE FUNDO 
 
 
• LOCALIZAÇAO: UM FII DE SHOPPING, PRECISA DE UMA AREA QUE TENHA UMA BOA CIRCULAO DE 
PESSOAS, DE PREFERENCIA PROXIMO A GRANDES CENTROS URBANOS COM BASTANTE PUBLICO E 
SE POSSIVEL QUE TENHA CIDADES PROXIMAS OU BAIRROS PROXIMOS E QUE TENHAM BOAS 
LOJAS, PARA ATRAIR TAMBEM O PUBLICO. CINEMA, PRAÇA DE ALIMENTAÇAO E TUDO MAIS, 
TUDO ISSO MINIMIZA O RISCO DE OCUPAÇAO BAIXA O QUE GERA UM FATURAMENTO BAIXO, OU 
SEJA, COMO TEM CONTRATOS GERALMENTE DE LOCAÇAO, SUA RENDA ESTA DIRETAMENTE 
LIGADA AO DESEMPENHO DO SHOPPING. 
 
• CONCORRENCIA: NOVAS LOJAS, CENTROS COMERCIAS E PRINCIPALMENTE NOVOS SHOPPINGS 
EM LOCAIS PROXIMOS A ESTE, ESSE E UM DOS PRINCIPAIS RISCOS E UM DOS PRINCIPAIS 
POSSIVEIS PONTOS DE SAIDA DE UM FII COMO ESTE, QUANDO ISSO ACONTECER VOCE DEVE 
ANALISAR BEM O FII QUE VOCE TIVER EM CARTEIRA OU QUE ESTEJA PENSANDO EM COMPRAR 
COTAS. 
 
 
OBSERVAÇOES IMPORTANTES SOBRE ESTE TIPO DE FUNDO IMOBILIARIO 
 
• FIQUE SEMPRE ATENTO AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DOS SHOPPINGS EM QUE VOCÊ ESTA 
INVESTINDO E QUANTOS ANOS ELES TEM E O NÍVEL DE MODERNIZAÇÃO DELES, ISSO É MUITO 
IMPORTANTE 
 
• PARA FICAR POR DENTRO DOS CONCORRENTES E DOS SHOPPINGS QUE ESTAO ABRINDO PELO 
BRASIL, VOCE PODE E DEVE ACESSAR O SITE WWW.ABASCE.COM.BR 
 
 
 
 
 
 
 
AGENCIAS BANCARIAS: O QUE VOCE DEVE ANALISAR NESSE TIPO DE FII É: 
 
AQUI NÃO TEM MUITO QUE ANALISAR, APENAS ALGUNS PONTOS IMPORTANTES QUE 
DEVEM SER OBSERVADOS NA HORA DE ESCOLHERMOS UM FUNDO DESTE TIPO 
 
• OS IMOVEIS SÃO BEM ESPECIFICOS 
• PARA VOCE TER UMA NOÇAO, GERALMENTE QUANDO FECHAM AS AGENCIAS BANCARIAS O 
IMOVEL É VENDIDO 
• GERALMENTE CONTRATOS ATIPICOS E VEDADOS DE LOCAR PARA CONCORRENTES 
• CONTRATOS DE LONGO PRAZO AI ACIMA DE 10 ANOS GERALMENTE 
 
 
OBSERVAÇOES IMPORTANTES SOBRE ESTE TIPO DE FUNDO IMOBILIARIO 
 
• DEMANDA = BANCARIZAÇAO (TENDENCIA DE ALTA) X MEIOS ELETRONICOS 
• WWW.FEBRABAN.ORG.BR 
 
 
 
 
 
 
 
 
UNIVERSIDADES: O QUE VOCE DEVE ANALISAR NESSE TIPO DE FII É: 
 
AQUI NÃO TEM MUITO QUE ANALISAR, APENAS ALGUNS PONTOS IMPORTANTES QUE 
DEVEM SER OBSERVADOS NA HORA DE ESCOLHERMOS UM FUNDO DESTE TIPO 
 
• OS IMOVEIS SÃO BEEEM ESPECIFICOS 
• PELA LEI O INQUILINO SÓ PODE SER DESPEJADO AO FINAL DO ANO LETIVO PARA QUE NÃO 
PREJUDIQUE NENHUM ALUNO DA INSTITUIÇAO DE ENSINO. 
• AQUI VOCE TEM QUE ANALISAR BEM A RELAÇAO RISCO RETORNO O RISCO AQUI É ALTO ENTAO 
SÓ ACEITE PAGAMENTO ALTOS E ACIMA DA MEDIA. 
• GERALMENTE CONTRATOS ATIPICOS 
• CONTRATOS DE LONGO PRAZO AI ACIMA DE 10 ANOS (TENDENDO A PRAZO INDETERMINADO) 
• ANALISE A SAUDE FINANCEIRA DO INQUILINO 
• ESSE TIPO DE FII TEM UM GRANDE POTENCIAL DE CRESCIMENTO NO BRASIL (FICA A DICA) 
 
 
HOSPITAIS: O QUE VOCE DEVE ANALISAR NESSE TIPO DE FII É: 
 
AQUI NÃO TEM MUITO QUE ANALISAR, APENAS ALGUNS PONTOS IMPORTANTES QUE 
DEVEM SER OBSERVADOS NA HORA DE ESCOLHERMOS UM FUNDO DESTE TIPO 
 
• OS IMOVEIS SÃO BEEEM ESPECIFICOS 
• OS ALUGUEIS ESTAO SUJEITOS A REVISIONAIS 
• RISCO JURIDICO 
• RISCO DE IMAGEM DO JUIZ E DOS GESTORES DO FUNDO, NINGUEM QUER SER RESPONSAVEL OR 
DESPEJAR UM HOSPITAL E MANDAR OS DOENTES PRA CASA, ISSO NÃO VAI ACONTECER 
• AQUI VOCE TEM QUE ANALISAR BEM A RELAÇAO RISCO RETORNO O RISCO AQUI É ALTO ENTAO 
SÓ ACEITE PAGAMENTO ALTOS E ACIMA DA MEDIA. 
• GERALMENTE CONTRATOS ATIPICOS 
• CONTRATOS DE LONGO PRAZO AI ACIMA DE 10 ANOS (TENDENDO A PRAZO INDETERMINADO) 
• ANALISE A SAUDE FINANCEIRA DO INQUILINO 
• ESSE TIPO DE FII TEM UM GRANDE POTENCIAL DE CRESCIMENTO NO BRASIL (FICA A DICA) 
 
 
 
 
FUNDOS DE PAPEL: O QUE VOCE DEVE ANALISAR NESSE TIPO DE FII É: 
 
• AQUI VOCE DEVE OLHAR A QUALIDADE DAS LCI’S, CRI’S E OUTROS INVESTIMENTOS DO FUNDO 
(QUALIDADE DAS EMPRESAS EMISSORAS) OBSERVAR: OS LASTROS, AS GARANTIAS E RATINGS DAS 
EMPRESAS EMISSORAS. 
• ANALISAR O GESTOR DO FUNDO SE É UM GESTOR COMPETENTEE 
• ANALISAR O NIVEL DE RISCO QUE O FUNDO ESTA CORRENDO E VER SE BATE COM O NIVEL DE 
RISCO QUE VOCE ESTA DISPOSTO A CORRER. E SE ESTA PAGANDO UM RETORNO CONDIZENTE 
COM O RISCO QUE VOCE ESTA CORRENDO 
• ANALISAR O PORTIFOLIO DO FUNDO E VER SE A CARTEIRA ESTA BEM DIVERSIFICADA, CUIDADO 
COM FII’S COM GRANDE CONCENTRAÇAO DE EMISSORES E CRI’S COMERCIAIS E RESIDENCIAIS. 
 
• SITES IMPORTANTES: SITE DA CETIP / BOVESPA / SECURITIZADORA / UQBAR (TOP) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
AGORA QUE JÁ VIMOS UM POUCO DE CADA TIPO DE FUNDO, 
VAMOS VER ONDE BUSCAR INFORMAÇOES SOBRE FII’S: 
 
 
SITE DA CMV / BOVESPA 
 
http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/listados-a-vista-e-derivativos/renda-
variavel/fundos-de-investimento-imobiliario-fii.htm 
 
http://sistemas.cvm.gov.br/?fundosreg 
 
 
 
SITE DO ADMINISTRADOR E DO GESTOR 
 
VOCE DEVE LER TODOS OS RELATORIOS MENSAIS DO FUNDOS (PARA ESCOLHER VOCE 
DEVE LER PELO MENOS OS RELATORIOS MENSAIS DOS ULTIMOS 6 A 12 MESES DO 
FUNDO) E TUDO QUE SAI DE FATO RELEVANTE SOBRE O FUNDO. 
 
 
FORUNS/DEBATES/COMUNICAÇAO COM OUTROS INVESTIDORES: 
 
 
https://tetzner.wordpress.com/ 
http://www.bastter.com/Mercado/fii/default.aspx 
http://fiis.com.br/ 
http://www.clubefii.com.br/ 
http://www.fundsexplorer.com.br/ 
 
 
 
SITES DE CONSULTORIAS ESPECIALIZADAS 
 
 
COLLIERS 
JLL – JONES LAN LASALE 
CRBE – CB RICHARD ELLIS 
ENGEBANC 
NAI DWORKING 
CUSHMAN & WAKEFIELD 
 
 
 
É MUITO IMPORTANTE SE MANTER INFORMADO SOBRE TODOS OS FII’S DE SEU 
INTERESSE (TANTO OS QUE ESTAO NA SUA CARTEIRA QUANTO OS QUE VOCE ESTA 
ESTUDANDO), PROCURE ASSINAR O MAILLING DOS FUNDOS, ALGUNS FUNDOS JÁ TEM 
ESSE SERVIÇO DE TE MANDAR TUDO POR E-MAIL, É BOM TER UMA BASE TAMBEM 
SOBRE PREÇOS DE M², PREÇOS DE ALUGUEL DO M², SÓ PRA VOCE NÃO FICAR 
BOIANDO, QUANDO ESTIVER ANALISANDO A CONCORRENCIA E A VACANCIA DO FII 
POR EXEMPLO, ENTAO TENHA QUANTOS FII’S VOCE PUDER CONTROLAR ESSSA É A 
DICA, NÃO ADIANTA COLECIONAR UM MONTE DE FII’S E NÃO SABER O QUE ACONTECE 
NA METADE DELES. 
 
ANALISE DE FATORES MACROECONOMICOS E OUTRAS COISAS 
QUE DEVEMOS SABER ANTES DE INVESTIR EM FII’S 
 
 
EMISSAO DE NOVAS COTAS 
 
É BOM SEMPRE VER A QUANTIDADE DE VEZES QUE O FUNDO EMITIU NOVAS COTAS : COM ISSO VOCE 
SABE QUANTO O FUNDO TEM UMA GESTAO ATIVA E TAMBEM PODE ANALISAR A QUALIDADE DA 
GESTAO DAQUELE FUNDO E QUAO EFICIENTE ELA CONSEGUE SER NESSA RENOVAÇAO DE PORTIFOLIO E 
AUMENTO DE PATRIMONIO. 
 
 
A IDEIA AQUI É MAIS OU MENOS ASSIM: + EMISOSES = + COTAS = + COTISTAS = + LIQUIDEZ = 
CRESCIMENTO PATRIMONIAL E RENOVAÇAO DO PORTIFOLIO DO FII 
 
 
• GERALMENTE ESSES FII’S APROVEITAM OS MOMENTOS DO MERCADO PARA ACHAR 
OPORTUNIDADES DE OMPRAR IMOVEIS ABAIXO DO PREÇO, OU SEJA, SEU RENDIMENTO 
AUMENTA, POIS SE O FUNDO COMPROU UM IMOVEL MAIS BARATO, VOCE COMPROU UM 
IMOVEL MAIS BARATO, QUANDO AS COISAS NORMALIZAREM OS PREÇOS VOLTAM A SUBIR E 
VOCE GANHA COM A VALORIZAÇAO AI DAS COTAS. 
 
 
 
RMG – RENDA MINIMA GARANTIDA 
 
 
RMG – NADA MAIS É UMA GARANTIA DE RENDIMENTO,POR UM PERÍODO FINITO DE TEMPO, CRIADA 
PARA PROPORCIONAR RENDA AOS COTISTAS, ENQUANTO O FUNDO DESENVOLVE SUA PROPOSTA DE 
TRABALHO. 
 
MAS DE ONDE VEM O DINHEIRO PARA ESSA DISTRIBUIÇÃO, JÁ QUE O FUNDO NÃO TEM DINHEIRO PARA 
PAGAR ISSO??? 
 
DO PRÓPRIO BOLSO DOS COTISTAS.ENTENDA COMO FUNCIONA: EX: UM FUNDO PRECISA DE 
264.000.000,00 PARA AQUISIÇAO DE NOVOS IMOVEIS, POREM PARA NÃO FICAR SEM PAGAR NADA AOS 
INEVSTIDORES AI, ELES PEDEM UM POUCO A MAIS AI, DIGAMOS QUE ELE TENHA PEDIDO 300.000.000,00, 
SE ELE EMITIR 3.000.000,00 COTAS, A COTA QUE ERA PARA SER NEGOCIADA A 88,00 É VENDIDA A 100,00 
REAIS, ESSA DIFERENÇA O FUNDO SEGURA PARA A RENDA MINIMA GARANTIDA E PODE POR EXEMPLO 
GARANTIR 1,00 POR MÊS AI PARA SEUS INVESTIDORES PELO PRAZO DE 1 ANO. 
 
• O FUNDO ACABA QUE FICA “MAIS CARO” JA QUE VOCE PAGOU UM PREÇO MAIOR 
PELOS IMOVEIS, POREM VOCE RECEBERA ISSO EM FORMA DE DIDIVENDOS ISSO NÃO E 
PARA SE PREOCUPAR APENAS PARA ENTENDER COMO FUNCIONA (APESAR DE O 
FUNDO FICAR MAIS CARO, ELE GANHA MAIS LIQUIDEZ, POIS NEM TODO INVESTIDOR 
ACEITA FICAR ESSE TEMPO SEM RECEBER RENDIMENTOS) 
 
 
DATA “EX.” 
 
DATA “EX.”: É A DATA NA QUAL UM FII PERDE DIREITO A DIVIDENDOS. PARA VOCÊ TER DIREITO DE 
RECEBER OS DIVIDENDOS DOS FIIS, SE VOCE COMPROU A COTA ATE ESSA DATA RECEBE RENDIMENTOS E A 
DISTRIBUIÇAO DO MÊS, 
 
 
 
AMORTIZAÇÃO DE COTAS 
 
AMORTIZAÇAO DE COTAS, NADA MAIS É QUE UM DESCONTO NO PREÇO DA CCOTA, OS FUNDOS 
IMOBILIÁRIOS FAZEM AMORTIZAÇÕES, ESTE VALOR É A DEVOLUÇÃO DE UMA PARTE DO QUE FOI 
INICIALMENTE INVESTIDO, OU SEJA, TRATA-SE DE UMA RESTITUIÇÃO DE CAPITAL DO INVESTIDOR, É 
IMPORTANTE DEIXAR MUITO CLARO QUE AMORTIZAÇÃO NÃO É RENDIMENTO, MAIS PARA A FRENTE NA 
HORA DE DECLARAR O IR VOCES VERAO PORQUE EU ESTOU FALANDO ISSO. MAS PORQUE O FUNDO FAZ 
ISSO? DIGAMOS QUE O FUNDO FEZ UMA EMISSAO DE 300 MI E GASTOU NOS IMOVEIS QUE ELE IA 
COMPRAR 298 MI, OU SEJA, ELE DEVOLVE ESSA DIFERENÇA AOS COTISTAS DE ACORDO COM O NUMERO 
DE COTAS QUE CADA COTISTA POSSUI. 
 
 
FIQUE ATENTO À RELAÇAO RENDIMENTO X RENTABILIDADE 
 
PREÇO A PAGAR = RETORNO DESEJADO + RISCOS + EXPECTATIVAS FUTURAS 
 
SE VOCE ESTA CORRENDO MAIORES RISCOS, “EXIJA” MELHORES RETORNOS, USE ISSO A 
SEU FAVOR NA HORA DE ESCOLHER OS FUNDOS PARA VOCE VER ATE ONDE O PREÇO DE 
COMPRA VAI INTERFERIR NA SUA COMPRA MENSAL 
 
• QUANTO MAIS CARO VOCE PAGAR MENOR SEU RENDIMENTO, OU SEJA, 
SE VOCE TA INVESTINDO EM FUNDOS MAIS ARRISCADOS AI TIPO UM 
MONO-MONO, O PREÇO TEM UM PESO UM POUCO MAIOR NA SUA 
DECISAO. 
 
 
 
PIB / SELIC / INFLAÇAO / NIVEL DA RENDA DA POPULAÇAO / 
CICLOS DE MERCADO IMOBILIARIOS / CICLOS DA ECONOMIA 
 
PIB: QUANDO O PIB AUMENTA, AUMENTA A DEMANDA POR LOGISTICA, ESCRITORIOS, E DIMUNI A 
VACANCIA, E ISSO INFLUENCIA BASTANTTE NESSES TIPOS DE FUNDO, QUANDO O PIB CAI O 
CONTRARIO ACONTECE. INCLUSIVE PODENDO HAVER COM ESSA OSCILAÇAO DO PIB A REVISAO DE 
CONTRATOS. 
 
 
RENDA DA POPULAÇAO: QUANDO AUMENTA A RENDA DA POPULAÇAO ISSO AFETA DIRETAMENTE OS 
FUNDOS DE SHOPPINGS, E INDIRETAMENTE OS SETORES DE LOGISTICA E ESCRITORIO, E AJUDA A 
AQUECER A ECONOMIA, QUANDO A RENDA DA POPULAÇAO CAI, OS SHOPPINGS DIRETAMENTE 
AFETADOS. 
 
 
INFLAÇAO: A INFLAÇAO INFLUENCIA INDIRETAMENTE EM FII’S DE GALPOES E LOGISTICA , FIIS DE 
SHOPPINGS, FII’S DE PAPEL QUANTO MENOR A INFLAÇAO MELHOR, MAIS AQUECIDA ESTA A ECONOMIA 
EM TESE E O DINHEIRO PERDE MENOS VALOR DIGAMOS ASSIM, OU SEJA, AUMENTA A RENDA DA 
POPULAÇAO. 
 
 
SELIC: INFLUENCIA NOS FII’S DE PAPEL GERALMENTE POR CAUSA DA MARCAÇAO A MERCADO. E NOS 
PREÇOS DAS COTAS DOS FUNDOS, O IFIX (MEDIA DOS FII’S AI DA BOLSA) TEM UMA RELAÇAO INVERSA 
COM O CDI, BASICAMENTE QUANDO O CDI SOBE AS COTAS CAEM E QUANDO O CDI DESCE AS COTAS 
SOBEM. 
 
 
ENTENDENDO O CICLO DO MERCADO
 EXPANSÃO 
 
 
 
 RECUPERAÇÃO
O MERCADO SEGUE ESSE CICLO:
 
 
- FASE DE EXPANSAO, AUMENTA MUITO A DEMANDA, COMEÇAM A SE CONSTRUIR NOVOS IMOVEIS E 
AQUECER O MERCADO, DEPOIS DE UM TEMPO A ECONOMIA ESFRIA, E COMO TEM MUIT
MERCADO, ENTAO CHEGAMOS NA;
 
 
FASE DE SUPER OFERTA, AUMENTO DE VACANCIA DIFICULDADE DE ALUGAR NOVOS IMOVEIS, E 
OCORRER REVISIONAIS DE ALUGUEIS PARA BAIXO GERALMEN
 
 
ENTAO ENTRAMOS NO PERIODO DE RECESSAO, A VACANCIA CHEGA AO SEU PATAMAR MAIS A
ECONOMIA ESTA ESTAGNADA; 
 
 
TEMPOS DEPOIS O MERCADO COMEÇA A REAGIR E DAMOS INICIO À ETAPA DE RECUPERAÇAO DO 
MERCADO, ONDE OS IMOVEIS QUE ESTAO VAGOS COMEÇAM A SER ALUGADOS, A VACANCIA DIMINUI 
CONSIDERAVELMENTE, E COMEÇA NOVAMENTE A DEMAND
NOVAMENTE INICIO A FASE DE EXPANSAO.
 
 
 
 
APROVEITE E USE ISSO A SEU FAVOR, ASSIM VOCE CONSEGUE IDENTIFICAR 
MELHORES MOMENTOS DE COMPRA DE FII’S.
 
 
 
ENTENDENDO O CICLO DO MERCADO
 
 
 
 
 
 
 SUPER OFERTA 
 
 
 
 
 
 
RECUPERAÇÃO 
 
 RECESSÃO 
 
 
 
 
MERCADO SEGUE ESSE CICLO:
EXPANSAO, AUMENTA MUITO A DEMANDA, COMEÇAM A SE CONSTRUIR NOVOS IMOVEIS E 
AQUECER O MERCADO, DEPOIS DE UM TEMPO A ECONOMIA ESFRIA, E COMO TEM MUIT
MERCADO, ENTAO CHEGAMOS NA; 
FASE DE SUPER OFERTA, AUMENTO DE VACANCIA DIFICULDADE DE ALUGAR NOVOS IMOVEIS, E 
REVISIONAIS DE ALUGUEIS PARA BAIXO GERALMENTE; 
ENTAO ENTRAMOS NO PERIODO DE RECESSAO, A VACANCIA CHEGA AO SEU PATAMAR MAIS A
 
O MERCADO COMEÇA A REAGIR E DAMOS INICIO À ETAPA DE RECUPERAÇAO DO 
MERCADO, ONDE OS IMOVEIS QUE ESTAO VAGOS COMEÇAM A SER ALUGADOS, A VACANCIA DIMINUI 
CONSIDERAVELMENTE, E COMEÇA NOVAMENTE A DEMANDA POR NOVOS IMOVEIS DANDO 
FASE DE EXPANSAO. 
 
APROVEITE E USE ISSO A SEU FAVOR, ASSIM VOCE CONSEGUE IDENTIFICAR 
MELHORES MOMENTOS DE COMPRA DE FII’S.
 
ENTENDENDO O CICLO DO MERCADO 
 
MERCADO SEGUE ESSE CICLO: 
EXPANSAO, AUMENTA MUITO A DEMANDA, COMEÇAM A SE CONSTRUIR NOVOS IMOVEIS E 
AQUECER O MERCADO, DEPOIS DE UM TEMPO A ECONOMIA ESFRIA, E COMO TEM MUITO IMOVEL NO 
FASE DE SUPER OFERTA, AUMENTO DE VACANCIA DIFICULDADE DE ALUGAR NOVOS IMOVEIS, E PODEM 
ENTAO ENTRAMOS NO PERIODO DE RECESSAO, A VACANCIA CHEGA AO SEU PATAMAR MAIS ALTO, A 
O MERCADO COMEÇA A REAGIR E DAMOS INICIO À ETAPA DE RECUPERAÇAO DO 
MERCADO, ONDE OS IMOVEIS QUE ESTAO VAGOS COMEÇAM A SER ALUGADOS, A VACANCIA DIMINUI 
A POR NOVOS IMOVEIS DANDO 
APROVEITE E USE ISSO A SEU FAVOR, ASSIM VOCE CONSEGUE IDENTIFICAR 
MELHORES MOMENTOS DE COMPRA DE FII’S. 
 
MONTANDO EFETIVAMENTE SUA CARTEIRA DE FII’S 
 
 
AQUI VALE RESSALTAR QUE NÃO EXISTE FII PERFEITO, VOCE DEVE ANALISAR O QUE SE ENCAIXA MELHOR 
NO SEU PERFIL E DEFINIR QUANTO ESTA DISPOSTO A PAGAR POR AQUELE FUNDO E QUAL QUANTIDADE 
COMPRAR NAQUELE DETERMINADO PREÇO, NAQUELE DETERMINADO MOMENTO DO MERCADO, E 
BUSCAR SEMPREREDUZIR O PREÇO MEDIO DE COMPRA. 
 
 
 
 
CARTEIRA PARA RENDA 
 
 
• BUSQUE POR FUNDOS MAIORES E MAIS DIVERSIFICADOS 
• ESCOLHA ENTRE 10 E 20 FII’S PARA COMPOR SUA CARTEIRA, NÃO PRECISA DE MAIS DO QUE 
ISSO 
• ESCOLHA PELO MENOS 5 SETORES DIFERENTES 
• FOCAR SEMPRE NA RENDA FUTURA, PATRIMONIO DE QUALIDADE = RENDA REGULAR 
• REINVISTA SEMPRE OS DIVIDENDOS 
• COMPRE AOS POUCOS PARA FAZER SEU PREÇO MEDIO CAIR 
 
 
 
 
CARTEIRA PARA GANHO DE CAPITAL 
 
 
• BUSQUE FUNDOS QUE ESTEJAM DESVALORIZADOS E QUE TENHAM BONS ATIVOS EM SEU 
PORTIFOLIO, PROCURE OR DESCONTOS ENTRE 30 E 40 % AI PARA COMPRAR 
• LEMBRANDO QUE ESSA ESTRATEGIA ENVOLVE MAIS RISCOS 
• BUSQUE SEMPRE P/PVA < 1 
• PROCURE SABER SOBRE O VALOR DO M² DOS IMOVEIS DO FUNDO PARA VER O QUEANDO 
ESTAO ABAIXO DO VALOR DE MERCADO, PARA SABER ISSO BASTAR DIVIDIR O PREÇO DAS 
COTAS PELA AREA TOTAL DO FUNDO = VALOR MEDIO M² E COMPRARAR COM O VALOR MEDIO 
DO M2 DA REGIAO DE ACORDO COM OS RELATORIOS DE EMPRESAS ESPECIALIZADAS. 
• IMOVEIS COM VACANCIA TEM ALTA DESVALORIZAÇAO 
• COMPRAR VACANCIA, ATE PORQUE VACANCIA É PASSAGEIRA. 
• PROCURE COMPRAR NA RECESSAO E NA RECUPERAÇAO DO MERCADO 
 
 
 
 
 
ENTAO VAMOS COMEÇAR A BRINCADEIRA 
 
DEPOIS DE TUDO QUE VOCE JÁ APRENDEU ESPECIFICAMENTE DE CADA FII, PARTICULARIDADES DE CADA 
SETOR E TAL, VAMOS DAR UMA ANALISADA DE FORMA AINDA MAIS OBJETIVA COMO DEFINITIVAMENTE 
COMEÇAR A MONTAR SUA CARTEIRA DE FUNDOS IMOBILIARIOS. 
 
 
 
 
ESTRUTURADOS, GERALMENTE FEITOS DE ACORDOCOM AS ESPECIFICAÇÕES DA EMPRESA 
FII’S DE TIJOLO 
 
 
- INQUILINOS /VACANCIA 
 
- IMÓVEIS /LOCALIZAÇAO 
 
- GESTOR 
 
- AVALIAÇÃODOMERCADO(COMOOMERCADOENXERGAESSEFII). 
 
 
 
INQUILINOS E VACANCIA 
 
DENTRO DE INQUILINOS VOCÊ VAI OLHAR A SE OS INQUILINOS ESTÃO BEM DAS PERNAS, 
BASICAMENTE É ISSO. VACÂNCIA VOCÊ OLHA NOS RELATÓRIOS DO FII , LEMBRANDO QUE A 
VACANCIA DO FII TENDE A FICAR IGUAL A VACANCIA DO LOCAL ONDE O FII SE ENCONTRA, 
EXEMPLO SE A VACANCIA DO FII TIVER EM 10% E A AREA ONDE ELE SE ENCONTRA ESTA COM 
VACANCIA DE 20% A TENDNDECIA E DE QUE ESSE FII AUMENTA UM POUCO MAIS SUA 
VACANCIA. 
 
TIPOS DE IMÓVEIS E LOCALIZAÇÃO 
 
E MUITO IMPORTANTE DEFINIR O TIPO DE IMÓVEL, PROCURE POR IMÓVEIS NOVOS, JÁ QUE 
SEU INVESTIMENTO É PRA LONGO PRAZO, IMÓVEIS SÃO CONSIDERADOS NOVOS DE 2 A 6 
ANOS DE IDADE, LEMBRANDO QUE ATE 5 ANOS TODO IMÓVEL TEM GARANTIA DA 
CONSTRUTORA, OU SEJA, MENOS RISCO PARA VOCE (CUIDADO COM FII’S MUITO NOVOS, AS 
PESSOAS AS VEZES PRECIFICAM ELE ERRADO DE MAIS POR SER NOVO). A LOCALIZAÇÃO VAI 
DEPENDER MUNDO DO TIPO DE FII QUE ESTAMOS INVESTINDO, EXEMPLO: 
SE VOCÊ FOR PEGAR UM FII NO RAMO DE ESCRITÓRIOS POR EXEMPLO, GERALMENTE ELES 
PRECISAM DE UMA AREA CONSIDERADA PEQUENA E GERALMENTE MUITO BEMLOCALIZADA, 
E EM BOM ESTADO DE CONSERVAÇÃO E MANUTENÇÃO. 
JÁ NO RAMO DE LOGÍSTICA POR EXEMPLO, AS EMPRESAS INQUILINAS PRECISAM DE UMA 
ÁREA BEM MAIOR, COM VIAS DE ACESSO ESTRATÉGICAS PARA ESCOAR OS PRODUTOS DA 
EMPRESA. PRÓXIMO A PORTOS, FERROVIAS, RODOVIAS, GERALMENTE, GALPÕES, MUITO BEM 
 
(GERALMENTE É UM IMÓVEL BEM ESPECIFICO) 
 
SE FAÇA AS SEGUINTES PEGUNTAS: 
 
– Localização Macro: Qual a região que o imóvel está localizado? Elaestácrescendo? 
 
– Localização Micro: É fácil acessar este imóvel? No caso de galpões, ele está próximo a 
rodovias principais? No caso de edifícios, como é o transporte públiconaregião? 
 
– Especificidade: O imóvel pode ser facilmente ocupado por outro inquilino? Existe alguma 
mudança feita no imóvel que teria de ser desfeita oualterada? 
 
– Qualidade: Existem diversos padrões de edifícios comerciais, também existem diferentes 
padrões de galpões e centroslogísticos. 
 
 
 
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TIPO DE GESTOR 
 
PROCURE SABER SE O FUNDO TEM UMA GESTÃO MAIS ATIVA AI E TAL, COMO SEU 
INVESTIMENTO É NO LONGO PRAZO, FII’S COM GESTAO ATIVA LEVAM VANTAGEM, 
PELA RENOVAÇAO DO PORTIFOLIO DE IMOVEIS DO FUNDO, PELO AUMENTO DE 
PATRIMONIO, E GERALMENTE UM FUNDO DESSE COMO JÁ VIMOS ENCONTRA 
MELHORES OPORTUNIDADES DE COMPRAS DE IMOVEIS QUANDO O MERCADO ESTA 
EM RECESSAO. 
 
 
AVALIAÇÃO DO MERCADO 
 
 
NADA ALEM DE OLHAR OS COMENTÁRIOS E DISCUSSOES NOS CHATS PARA VER O QUE ESTA 
SENDO FALADO SOBRE O FUNDO, ACOMPANHAR AS NOTICIAS E TUDO MAIS. PARA VER COMO 
O MERCADO AVALIA ESSE FUNDO 
 
 
 
 
COMO COMEÇAR? 
 
1 – BUSQUE FUNDOS QUE ESTEJAM NO IFIX, ali já tem mais de 60 opções de fundos mais 
conhecidos. E, fora dele, a falta de liquidez pode ser cruel. 
 
 
- Excluir os fundos com prazo determinado, de desenvolvimento e em fase de 
desinvestimento(http://www.bastter.com/Mercado/Arquivos/Grupos/Documento/81382e85- 
64bb-4e98-bfbb-8a725e624f7a.pdf ). Esses fundos, chamados de PDD, são de análise bem 
mais complexa. 
 
 
- Organizar os fundos por ordem decrescente de participação no Ifix e estudá-los nessa 
ordem. O ranking é por valor de mercado e os menores estão mais sujeitos a concentração e 
há maior risco detake-over. 
 
 
- Observar o tipo de imóvel (prédios comerciais, lajes corporativas, shoppings, galpões, 
universidades, hospitais,etc). 
 
 
- Verificar a quantidade de imóveis (quanto mais imóveis, menor o risco de que um problema 
que abale o fundo de maneira significativa). 
 
- Verificar a quantidade de inquilinos e sua representatividade (quanto mais inquilinos e mais 
pulverizados, melhor). 
 
 
- Privilegiar os fundos multi-imóvel e multi-inquilino. 
 
 
 
 
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8 - Ler os relatórios buscando informações sobre vacância atual, seu histórico e eventual 
vacânciaprevista. 
 
 
- Nos mesmos relatórios, verificar se o fundo vem investindo na conservaçãodoimóvel. 
 
 
10 - Observar o histórico de rendimentos distribuídos e buscar valores muito discrepantes em 
relação à média (para cima ou para baixo). Se existirem, buscarnos relatórios as 
razões desses valores e ponderar qual o impacto disso no fundo e a possibilidade disso 
serepetir. 
 
 
11 - [Principalmente para os fundos com maior concentração de inquilinos/imóveis] Verificar o 
prazo dos contratos de aluguel e se há ações revisionais na justiça. Se a(s) ação(ões) foi(foram) 
proposta(s) pelo(s) inquilino(s), há o risco de redução do aluguel e, consequentemente, dos 
rendimentos; se foi(foram) proposta(s) pelo fundo, existe a possibilidade de elevação do 
aluguel, com impacto favorável nosrendimentos. 
 
 
12 - Quanto aos relatórios mensais, a maioria é bem curta. Então acho que um mínimo 
recomendável é de uns 6 a 12 meses de leitura. Mais do que isso, só se tiver alguma coisa que 
te chame muito a atenção. Muitas vezes, as informações não estão tão claras nos informativos 
mensais. Podem estar nas entrelinhas ou nos documentos de periodicidade mais longa 
(semestral ou anual). E, se não encontrar alguma informação que considere relevante, 
pergunte ao gestor. Se ele não te responder, ou "escorregar" muito, vale a pena repensar se 
esse fundo deve estar na carteira. 
 
 
 
GERALMENTE OS MELHORES SETORES ENTRE OS FUNDOS DE TIJOLOS SÃO: 
 
 
- ESCRITORIOS – LAJES CORPORATIVAS 
 
- LOGÍSTICA E GALOES DE GRANDES EMPRESAS (GERALMENTE POSSUIINQUILINOSFORTES) 
 
- SHOPPINGS CENTERS (GERALMENTETEMVÁRIOSINQUILINOSEGRANDESINQUILINOS) 
 
- BANCOS (GERALMENTE SÃO CONTRATOS DE LONGO PRAZO, SÃOBEMINTERESSANTES 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
FUNDOS "DE PAPEL" 
 
1 - Começar dentro do Ifix. Ali já tem mais de 60 opções de fundos mais conhecidos. E, fora 
dele, a falta de liquidez pode sercruel. 
 
 
2 - Excluir os fundos com prazo determinado, de desenvolvimento e em fase de 
desinvestimento (http://www.bastter.com/Mercado/Arquivos/Grupos/Documento/81382e85- 
64bb-4e98-bfbb-8a725e624f7a.pdf ). Esses fundos, chamados de PDD, são de análise bem 
mais complexa. 
 
 
3 - Organizar os fundos por ordem decrescente de participação no Ifix e estudá-los nessa 
ordem. O ranking é por valor de mercado e os menores estão mais sujeitos a concentração e 
há maior risco detake-over. 
 
 
4 - Entender o tipo de papel em que investe. Pode ser um fundo que compra cotas de outros 
fundos (fundo de fundos); pode ser um fundo de investe em títulos privados (fundo de 
CRI/LCI); pode ser os dois(mistos). 
 
 
5 - Nos fundos de fundos: observar a carteira atual e a composição recente. Verificar se não 
tem valores significativos aportados em fundos muito “problemáticos". 
 
 
6 - Nos fundos de CRI/LCI: observar se não há problemas com inadimplência ou com falta de 
garantias (subcolateralização). Olhar a taxa de cada ativo. 
 
 
7 - Nos fundos mistos, observar as duascoisas. 
 
8 - Ter consciência de que um fundo de papel tem uma dificuldade maior de acompanhar a 
inflação,aocontráriodosfundosdetijolo,quejágozamdeumaproteçãonatural. 
 
9 - Ter consciência de que é frequente que os fundos de papel tenham distribuições menos 
regulares que os de tijolo. Uma distribuição estranhamente alta ou baixa pode estar dentro da 
normalidade. 
 
 
 
11 - Normalmente, nos documentos, o fundo informa os próximos passos ("queremos 
aumentar nossa posição em CRIs atrelados ao IPCA", "estamos confortáveis com a atual 
exposiçãoemFIIs","progressivamente,planejamos reduzir nossaparticipaçãoemLCIs",etc). 
Veja se você se senteconfortável. 
vezes, o encerramento antecipado pode ter vindo do devedor, o que não é problema. 
10 - Observar se há muito giro de patrimônio (encerramentos totais ou parciais de posições em 
CRIs, compra e venda frequente de FIIs, etc.). Quanto maisoperações fizer, maiores custos o 
fundo irá pagar (corretagem, emolumentos, impostos, etc). Além disso, o gestor pode estar 
vendendo cotas de FIIs e participação de CRIs, para ter um ganho rápido e gerar distribuições 
de rendimentos maiores, mas de difícil sustentação. Observação: no caso dos CRIs, muitas 
 
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12 - Observar o histórico de rendimentos distribuídos e buscar valores muito discrepantes em 
relação à média (para cima ou para baixo). Se existirem, buscar nos relatórios as 
razões desses valores e ponderar qual o impacto disso no fundo e a possibilidade disso se 
repetir. 
 
 
13 - [Principalmente para os fundos com maior concentração de inquilinos/imóveis] Verificar o 
prazo dos contratos de aluguel e se há ações revisionais na justiça. Se a (s) ação (ões) foi 
(foram) proposta (s) pelo (s) inquilino (s), há o risco de redução do aluguel e, 
consequentemente, dos rendimentos; se foi (foram) proposta (s) pelo fundo, existe a 
possibilidade de elevação do aluguel, com impacto favorável nos rendimentos. 
 
 
14 - Quanto aos relatórios mensais, a maioria é bem curta. Então acho que um mínimo 
recomendável é de uns 6 a 12 meses de leitura. Mais do que isso, só se tiver alguma coisa que 
te chame muito a atenção. Muitas vezes, as informações não estão tão claras nos informativos 
mensais. Podem estar nas entrelinhas ou nos documentos de periodicidade mais longa 
(semestral ou anual). E, se não encontrar alguma informação que considere relevante, 
pergunte ao gestor. Se ele não te responder, ou "escorregar" muito, vale a pena repensar se 
esse fundo deve estar na carteira. 
 
 
ACOMPANHANDO SUA CARTEIRA DE FUNDOS IMOBILIARIOS 
 
TODO MÊS AO ANALISAR SUA CARTEIRA VOCE DEVE OLHAR ALGUMAS COISAS QUE 
SÃO DE EXTREMA IMPORTANCIA E DEVEM SER ANALISADAS COM CALMA... 
 
 
 
ANALISAR RELATÓRIOS MENSAIS: 
 
 
ANALISE SE ALGUM INQUILINO SAIU OU ALGUM ENTROU 
ANALISE A VACANCIA DOS FII’S 
ANALISE DIVIDEND YELD 
ANALISE A RENDA MENSAL 
ANALISE O P/VPA 
ANALISE O FLUXO FINANCEIRO DO FII 
ANALISE O TEMPO DOS CONTRATOS 
ANALISE A VACANCIA DOS LOCAIS ONDE OS FII’S ESTAO 
 
 
MANTENHA CONTATO COM OS ADMINISTRADORES E GESTORES DO SEU FUNDO. 
 
LEIA OS RELATÓRIOS MACROECONÔMICOS QUE SAEM A CADA 3 MESES (EMPRESAS 
ESPECIALIZADAS) 
 
RELATÓRIOS DE CONSULTORIAS IMOBILIÁRIAS (CORRETORAS XP, SOCOPA, RICO ENTRE 
OUTRAS) 
 
ACOMPANHAR FÓRUNS E GRUPOS 
 
ACOMPANHAMENTO E REBALANCEAMENTO DE CARTEIRA 
(QUANDO VENDER) 
 
• IMAGINA QUE VOCÊ COMPROU UM FUNDO QUE O P/VPA ESTAVA EM 1,00, TEMPOS 
DEPOIS ESSAS COTAS VALORIZARAM AI 40 % ~ 50 %, VOCÊ ACHA QUE A CARTEIRA 
DO FUNDO REALMENTE VALORIZOU ISSO TUDO? TODO ESSE AUMENTO TEM 
FUNDAMENTOS? OU é UM DESCOLAMENTO MUITO DESPROPORCIONAL, SE 
ACONTECER UM QUADRO DESSES VENDA PELO MENOS UMA PARTE DOS FII’S QUE 
ESTÃO SUPERVALORIZADOS, E REINVISTA EM OUTROS QUE ESTÃO MELHORES 
NAQUELE MOMENTO. 
 
• NA HORA DE INVESTIR EM UM FUNDO VOCE DEVE TER FEITO SUA ANALISE BEM 
DETALHADA DELE, AI VEM UMA DICA IMPORTANTE, ANOTE EM UMA PLANILHA E 
LISTAR OS PONTOS FORTES E FRACOS DESSE FUNDO, SE O FUNDO PERDER ESSES 
PONTOS FORTES DIGAMOS ASSIM, TA NA HORA DE METER O PE DELE SE ELE 
MELHORAR OS PONTOS FRACOS TA NA HORA DE AUMENTAR A POSIÇÃO. 
 
• AGORA IMAGINE QUE O FUNDO PERDEU CONSISTÊNCIA OU A GESTÃO ESTA 
ENVOLVIDA EM FALCATRUAS TAL, PASSA A RÉGUA EM TUDO VENDE, MESMO QUE SEJA 
COM PREJUÍZO. OBS: CASO TENHAM PROBLEMAS MENORES QUE TE IMCOMODAM, VA 
VENDENDO AOS POUCOS E ACOMPANHE DE PERTO ESSE FII E REAPORTE AS COTAS 
VENDIDAS EM OUTROS FIIS 
 
 
FAÇA O REBALANCEAMENTO DA SUA CARTEIRA, MAS NÃO FIQUE GIRANDO 
PATRIMÔNIO 
 
 
ACOMPANHANDO A RENTABILIDADE DA SUA CARTEIRA 
 
RENTABILIDADE = RENDIMENTOS + VALORIZAÇAO DAS COTAS 
 
PARA TER UMA NOÇAO DA SUA RENTABILIDADE É INTERESSANTE COMPARAR SUA CARTEIRA 
COM O IFIX. MAS COMO COMPARAR DE FATO A RENTABILIDADE SUA CARTEIRA? 
 
PARA CALCULAR O RETORNO DO SEU INVESTIMENTO DEVEMOS CALCULAR A CHAMADA TIR 
(TAXA INTERNA RETORNO), NÃO VOU ENSINAR A FAZER ESSA CONTA, MAS TEM VARIAS 
PLANILHAS DE GRAÇA QUE CALCULAM ISSO AI, É SO DAR UMA PESQUISADA RAPIDA QUE 
VOCE ACHA NA INTERNET. 
 
 
DICA IMPORTANTE: NÃO TEM MUITO UMA REGRA DE DIVERSIFICAÇAO DE CARTEIRA DE 
FII’S, ENTAO VOCE PODE DIVERSIFICAR COM 10 FUNDOS E 20 FUNDOS, PARA MONTAR UMA 
BOA CARTEIRA, UMA CARTEIRA BEM SOLIDA, VOU TE DAR UMA DICA AI, LEMBRANDO QUE 
ESSE É O JEITO QUE EU DIVERSIFICO VOCE PODE FAZER DIFERENTE DE MIM, ESSE É APENAS 
UM MODELO DE CARTEIRA DIVERSIFICADA PRA QUEM TA COMEÇANDO PEGAR AS MANHAS. 
 
ESCRITORIOS E LOGISTICOS (EM TORNO DE 50% DA CARTEIRA AI) 
SHOPPINGS, AGENCIAS E PAPEL (25%) 
OUTROS FII’S (25%) 
 
BOM CAROS INVESTIDORES, POR AQUI ENCERRAMOS NOSSA PRIMEIRA PARTE DO 
GUIA, APRENDEMOS COMO MONTAR, ACOMPANHAR UMA CARTEIRA DE FII’S E 
APRENDEMOS A TOMAR DECISOES IMPORTANTES COMO MOMENTOS DE COMPRA E 
VENDA, AGORA DAREMOS INICIO A PARTE DE TRIBUTAÇAO, DECLARAÇAO E 
PAGAMENTO DE IR. 
 
 
FII’S SÃO ATIVOS DE RENDA VARIAVEL E CONTAM COM REGRAS 
PROPRIAS DE TRIBUTAÇAO E DECLARAÇAO: 
 
 
• POSIÇAO (QUANTIDADE DE COTAS) 
• PREÇO MEDIO DE COMPRA DAS COTAS 
• RENDIMENTOS 
• AMORTIZAÇAO 
• GANHOS DE CAPITAL (LUCROS OU PREJUIZOS) 
 
 
GANHO DE CAPITAL: 
 
• É TRIBUTADO (20%) E COMPETENTE AO IVESTIDOR APURAR E PAGAR IR. 
• PARA APURAR O IR A PAGAR NO GANHO DE CAPITAL VOCE DEVE PEGAR O VALOR 
DA VENDA DA COTA E SUBTRAIR PELO PREÇO MEDIO DE COMPRA E MULTIPLICAR 
PELO NUMERO DE COTAS, VENDIDAS, SOBRE ESSE VALOR, CALCULE 20% (QUE É A 
ALIQUOTA DE IR EM FII’S), ESSE VAI SER O VALOR DO IR A PAGAR, EX: VENDI 150 
COTAS A 120,00 REAIS, COMPREI ELAS POR 100,00 REAIS, LOGO TEREI QUE PAGAR: 
120,00 – 100,00 = 20,00 X 150 (300,00 DE LUCRO) X 20% (ALIQUOTA) = 60,00 DE IR. 
• IR SOBRE O LUCRO DE UM MÊS DEVE SER PAGO ATE O ULTIMO DIA UTIL DO MÊS 
SEQUINTE VIA DARF 6015 
• PREJUIZOS PASSADOS PODEM SER COMPENSADOS COM LUCROS FUTUROS ENTAO 
ANOTE TODOS OS PREJUIZOS PARA OBTER ABATIMENTO DE IR. EX: ABRIL, 
PREJUIZO DE 500,00, MAIO LUCRO DE 700,00, LUCRO A SER TRIBUTADO, 200,00 X 
20% = 40,00 DE IR. AI VOCE PREENCHE O DARF E PAGA 
• PARA FAZER O PREÇO MEDIO DE COMPRA DEVE-SE FAZER UMA MEDIA PONDERADA 
COM AS COMPRAS FEITAS DE CADA FUNDO, INCLUINDO CUSTOS DE CORRETAGEM E 
EMONULMENTOS, AQUI É IMPORTANTE DEIXAR CLARO QUE O VALOR DAS VENDAS 
NÃO IMPORTA, O QUE IMPORTA É A QUANTIDADE DE COTAS. EX: SE VOCE TEM 500 
COTAS A 100,00 REAIS, VOCE TEM UM TOTAL DE 50.000,00 EM COTAS,VAMOS 
SUPOR QUE VOCE VENDA 100 COTAS A 150,00 REAIS, O SEU CALCULO DE MEDIA 
PONDERADA PARA A DECLARAÇAO DE IR VAI SER 400 COTAS A 100,00 REAIS, OU 
SEJA, 40.000,00, O PREÇO DE COMPRA SE MANTEM, O QUE MUDA É O NUMERO DE 
COTAS. QUE DE 500 FORAM PRA 400. 
 
• A DICA É PLANILHAR TODA E QUALQUER MOVIMENTAÇAO SUA EM 
FII’S 
 
 
RENDIMENTOS: 
 
• NÃO SÃO TRIBUTADOS, MAS PRECISAM SER DECLARADOS ANUAL DE AJUSTE 
POSTERIORMENTE 
 
AMORTIZAÇAO: 
 
• PARCIAL: COMPETE AO INVESTIDOR AJUSTA O SEU PREÇO DE COMPRA QUANDO 
RECEBER UMA AMORTIZAÇAO. 
• TOTAL: COMPETE AO ADMINISTRADORE VERIFICAR SE HOUVE LUCRO E RETER IR NA 
FONTE. 
• AMORTIZAÇAO NÃO É RENDIMENTO, PORTANTE É ISENTA DE IR 
• DEVE-SE AJUSTAR O PREÇO MEDIO DE COMPRA AO RECEBER A AMORTIZAÇAO, PARA 
QUE VOCE NÃO PAGUE MENOS IMPOSTO E TENHA QUE PAGAR COM JUROS E 
MULTAS DEPOIS. 
• COMO FAZER O AJUSTES DE PREÇO DE FORMA PRATICA, EX: VOCE TEM LA 100 
COTAS X 102,00 REAIS, O FUNDO VAI DISTRIBUIR AI, 2 POR COTA, DE AMORTIZAÇAO, 
VOCE DEVE ENTAO FICA NA SUA CARTEIRA COM 100 COTAS DE FII’S X 100,00 REAIS, 
JÁ QUE VOCE TEVE UM “DESCONTO” DO VALOR QUE VOCE PAGOU. 
 
 
PARTINDO PARA A PARTE PRATICA DA DECLARAÇAO DE IR 
 
BENS E DIREITOS = CODIGO 73 (FII’S) 
 
COLOCAR NA DISCRIMINAÇAO: 
 
QUANTIDADE DE COTAS DO FII – NOME DO FII E NO FINAL A QUANTIDADE TOTAL 
DE PATRIMONIO (PREÇO MEDIO COMPRA), CASO TENHA SIDO FEITA ALGUMA 
AMORTIZAÇAO, ESTA DEVE SER DESCONTADA DO VALOR DO TOTAL 
 
 
RENDIMENTOS ISENTOS E NÃO TRIBUTADOS = OUTROSNOVO>- TIPO BENEFICIARIO = TITULAR 
- BENEFICIARIO = SEU CPF 
- CNPJ FONTE PAGADORA – ADMINISTRADORA DO FII E E NÃO GESTORA, 
INFORMES DE RENDIMENTOS DE CADA FII 
- NOME FONTE PAGADORA 
- DESCRIÇAO 
- VALOR = RENDIMENTOS TOTAIS DO ANO 
 
 
GANHOS LIQUIDOS OU PERDAS 
 
RENDA VARIAVEL > FII’S > ABRE A TABELA 
 
É SÓ COMPLETAR A TABELA QUE JÁ SAI TUDO CALCULADO. VAMOS DAR UM 
EXEMPLO: DIGAMOS QUE VOCE TEVE UM PREJUIZO DE 2500,00 REAIS, EM UM 
MÊS COM FII’S , UM MÊS DEPOIS VOCE GANHOU 1500,00 REAIS COM FII’S, OU 
SEJA, AINDA TA COM PREJUIZO DE 1000 REAIS, OU SEJA, NÃO PAGA IR, AGORA 
DIGAMOS QUE MAIS UM MÊS SE PASSOU E VOCE TENHA GANHO 2500,00, OU 
SEJA, AGORA VOCE TEVE UM LUCRO DE 1500,00 X 20% = 300,00 REAIS DE IR. 
 
 
COMO EU ESCOLHO OS FII’S DA MINHA CARTEIRA 
 
 
PRIMEIRA PARTE DA ANALISE - DEVEMOS AVALIAR A QUALIDADE DO FII – 
1 A 10 PONTOS 
 
AQUI É IMPORTANTE AVALIAR O RISCO X RETORNO DO INVESTIMENTO COM BASE NA 
QUALIDADE DO FII. CADA ALTERNATIVA VALE 2,5 PONTOS NO MAXIMO 
 
 
1 - QUALIDADE DA GESTAO DO FII (VEJA SE É UMA GESTÃO MAIS ATIVA OU PASSIVA) 
 
2 - QUALIDADE DOS IMOVEIS (INCLINDO O ESTADO DE CONSERVAÇAO DOS MESMOS) 
OBSERVAR SE O IMÓVEL NÃO E MUITO ESPECIFICO E TEM FACILIDADE EM LOCAR PARA 
OUTRO INDIVIDUO EM CASO DE SAÍDA DE INQUILINO OU SE NÃO E MUITO ANTIGO. 
 
3 - DIVERSIFICAÇAO DO PORTIFOLIO (RENOVAÇÃO DO MESMO, AQUI É IMPORTANTE OLHAR A 
QUANTIDADE DE EMISSÃO DE COTAS TAMBEM). 
 
4 - É IMPORTANTE ANALISAR BEM A LOCALIZAÇAO DOS IMÓVEIS E AS CARACTERÍSTICAS DELES 
OBSERVAR TAMBEM OS TIPOS DE CONTRATO EXISTENTES NO FII. 
 
 
SEGUNDA PARTE DA ANALISE - DEVEMOS AVALIAR O MOMENTO DE 
COMPRA DO FII 
 
NESSA PARTE DA ANALISE DEVEMOS NOS ATENTAR PARA A RELAÇÃO ENTRE O PREÇO X 
VACÂNCIA X RETORNO, E ALEM DISSO DEVEMOS ANALISAR A “TENDÊNCIA” DESTES TRÊS 
INDICADORES, JÁ EXPLICO MELHOR. 
 
 
1 - ANALISANDO O PREÇO DOS FII’S, AQUI É IMPORTANTE ANALISAR O PREÇO/VPA (UPSIDE 
OU DOWNSIDE) E ANALISAR TAMBÉM (CASO VOCÊ JÁ TENHA COMPRADO ESTE FII ANTES) SEU 
PREÇO MÉDIO, O INTERESSANTE É SEMPRE ABAIXAR ESSE PREÇO MÉDIO. 
 
2 - AO OLHAR A VACÂNCIA DO FUNDOS, E IMPORTANTE ANALISAR A VACÂNCIA DELE (FISICA E 
FINANCEIRA), A VACÂNCIA DO LOCAL (A VACÂNCIA FÍSICA TENDE A SER IGUAL A DA REGIÃO 
EM QUE O IMOVEL ESTA), E IMPORTANTE OLHAR TAMBEM OS VENCIMENTOS DOS 
CONTRATOS DOS FUNDOS. 
 
3 - A ANALISE DO RETORNO É BEM SUBJETIVA, VOCÊ DEVE PROCURAR FII’S QUE TE ATENDAM, 
LEMBRANDO QUE A RENTABILIDADE ESTA DIRETAMENTE LIGADA AO RISCO, ENTÃO QUANTO 
MAIS RISCO VOCÊ ESTIVER CORRENDO NO FII, MAIS VOCÊ TEM QUE RECEBER PARA ELE VALER A 
PENA. A IDIEA PRINCIPAL E DIVERSIFICAR BEM A CARTEIRA PARA MITIGAR OS RISCOS E 
CONSEGUIR UMA BOA RENTABILIDADE. 
 
AQUI VOCE DEVE JULGAR ESSA RELAÇAO RISCO X RETORNO NOS PARAMETROS ATUAIS DE 
VACANCIA DO FUNDO, NESSA SEGUNDA PARTE VOCÊ VAI DAR PONTUAÇÃO EM CIMA DA 
RELAÇÃO ENTRE ESSES TRÊS FATORES DENTRO DO FUNDO, AQUI VOCE VAI DAR APENAS UMA 
NOTA DE 1 A 10. 
 
FEITO ISSO VOCE SOMA AS DUAS NOTAS E VE QUAL A NOTA DO FUNDO PARA DEFINIR SE ELE 
ENTRA NA SUA CARTEIRA OU NÃO, EU COLOCO COMO NOTA DE CORTE 16 PONTOS, COMO 
PONTUAÇAO MINIMA PARA COMEÇAR A COMPRAR. SE EM ALGUMAS DAS ETAPAS DE ANALISE 
O FII BATEU 5 PONTOS ELE AUTOMATICAMENTE JÁ ESTA ELIMINADO.