Aula 05 - CUB

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Construção 03Construção 03 CUB
Custo Unitário Básico
Conceito segundo a NBR:
Custo por m² de construção do projeto-padrão considerado,
calculado pelos sindicatos da indústria da construção civil,
em atendimento a lei 4.591/64. Que serve de base para a
avaliação de parte dos custos de construção das edificações.
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Construção 03Construção 03 CUB
Custo Unitário Básico
Historicamente:
•ABNT NB-140:1965 — foi a primeira norma elaborada 
para instruir os métodos de apuração do CUB;
•ABNT NBR 12721:1992 — veio para atualizar a forma de 
acabamentos dos projetos-padrão previstos na norma 
anterior e adicionar novos lotes básicos de insumos 
(material e mão de obra);
•ABNT NBR 12721:1999 — na segunda revisão, foram 
acrescentados os projetos-padrão comerciais (salas, lojas e 
andares livres), a casa popular e o galpão industrial; e
•ABNT NBR 12721:2006 — a atual versão é resultado da 
maior atualização da norma e sua principal alteração foi a 
redefinição dos projetos-padrão e do lote básico.
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Construção 03Construção 03 CUB
Custo Unitário Básico
O Custo Unitário Básico (ou CUB) nada mais é do que o 
orçamento de 3 tipos de insumos para a construção de um 
projeto-padrão (materiais + mão de obra + equipamentos 
utilizados durante a construção) dividido pela área construída. 
Assim chega-se ao valor em R$/m² médio de uma construção.
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Construção 03Construção 03 CUB
Custo Unitário Básico
O CUB/m² representa o custo parcial da obra, pois não leva
em conta os custos adicionais.
Não foram considerados itens como:
•Terreno, ITBI, IPTU, custos notariais, registro de 
incorporação, escrituras…
•Projetos de arquitetura, paisagismo, estruturas, 
instalações, fundações, aprovação dos projetos…
•Fundações: fundações especiais, movimentação de 
terra, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, 
rebaixamento de lençol freático…
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Construção 03Construção 03 CUB
Custo Unitário Básico
O CUB/m² representa o custo parcial da obra, pois não leva
em conta os custos adicionais.
Não foram considerados itens como:
•Equipamentos extras: elevadores, fogões, aquecedores, 
bombas de recalque, equipamentos de incineração, ar-
condicionado, calefação, ventilação ou exaustão…
• Não confundir com equipamentos utilizados 
para construção e considerados no CUB (ex. 
ferramentas, escavadeiras, betoneiras,…)
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Construção 03Construção 03 CUB
Custo Unitário Básico
O CUB/m² representa o custo parcial da obra, pois não leva
em conta os custos adicionais.
Não foram considerados itens como:
•Obras e serviços complementares: urbanização, 
recreação, playground, piscinas, campos de esporte, 
paisagismo…
•Despesas indiretas: cópias, orçamentos, emolumentos, 
equipe técnica, escritório central, seguros, serviços de 
proteção coletiva…
•Remuneração da construtora e da incorporadora.
•Impostos
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Construção 03Construção 03 CUB
Custo Unitário Básico
Objetivo do CUB
É disciplinar/orientar o mercado de incorporação imobiliária,
servindo como parâmetro (inicial) na determinação dos
custos dos imóveis.
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Construção 03Construção 03 CUB
Custo Unitário Básico
Projetos-padrão da ABNT NBR 12721:2006
Projetos selecionados para representar os diferentes
tipos de edificação, definidos por suas características
principais:
a) Número de pavimentos;
b) Número de dependência por unidade;
c) Áreas equivalentes a área de custo padrão das
unidades autônomas;
d) Padrão de acabamento de construção e
e) Número total de unidades.
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Construção 03Construção 03 CUB
Custo Unitário Básico
Caracterização dos projetos-padrão conforme a ABNT NBR 12721:2006
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Construção 03Construção 03 CUB
Custo Unitário Básico
Simulação
•Edifício residencial com térreo, 7 pavimentos e Subsolo
•Localização em São Paulo
•4 apartamentos médio padrão por andar de 90 m²
•Hall e caixa de escadas ocupando 35 m²/andar
•Caixa d’água e barrilete com 80 m²
•Guarita com 20 m²
•2 Elevadores
•Fundação em estacas do tipo hélice contínua
•Playground com escorregador, caixa de areia e gira-gira
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Construção 03Construção 03 CUB
Custo Unitário Básico
Simulação
•Como temos um edifício residencial médio padrão com 
7 pavimentos, não há nenhum projeto padrão 
exatamente igual ao do nosso caso. O padrão mais 
semelhante seria o R-8N (Residencial com 8 pavimentos 
e médio padrão). A data mais recente disponível é 
SET/2020, e o CUB Global está em R$1.629,83
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Custo Unitário Básico
Simulação
•Área da laje: 90 m² x 4 apartamentos + 35 m² de hall = 
395 m²;
•Área da torre: (7 pavimentos + 1 subsolo + 1 térreo) x 
Área da laje = 9 x 395 = 3.555 m²;
•Somar barrilete + portaria: 3.555 + 80 + 20 = 3.655 m²;
•Estimativa da área coberta: 3.655 m²
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Construção 03Construção 03 CUB
Custo Unitário Básico
Simulação
Para essa estimativa, precisamos contar com a experiência de 
quem já executou:
•Fundações: R$ 120.000,00
• Estacas tipo hélice contínua – R$ 90 mil
• Movimento de terra – R$ 30 mil
•Equipamentos: R$ 200.000,00
• 2 elevadores de R$ 100 mil cada
•Complementares: R$ 45.000,00
• Playground – R$ 5 mil
• Paisagismo – R$ 15 mil
• Muro de fechamento – R$ 25 mil
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Simulação
Definindo o BDI
Vamos considerar um BDI de 30,0% neste caso.
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Construção 03Construção 03 CUB
Custo Unitário Básico
Seguindo a sequência de dados e a fórmula de cálculo, 
chegaremos no Custo Final de R$ 6.055.564,39 para o projeto 
com data base em Fevereiro de 2015.
•(3.655,00 x 1.629,83 + 365.000,00) x (1 + 30,0%) = R$ R$ 
8.218.637,25
•Lembre-se que este é um orçamento preliminar sem projeto 
executivo, a margem de erro pode chegar a 20%, mas se feito 
corretamente ela fica em torno de 10%.
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Construção 03Construção 03 CUB
Área Equivalente
O que é a área Equivalente?
É o resultado do produto entre a Área Real e um coeficiente 
de majoração ou redução dessa área, afim de harmonizar o 
investimento necessário parauma determinada área do 
projeto.
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Construção 03Construção 03 CUB
Área Equivalente
O que é a área Equivalente?
É uma Área Virtual, a qual é o resultado do produto 
entre a Área Real e um coeficiente de majoração ou 
redução dessa área, afim de harmonizar o 
investimento necessário para uma determinada área 
do projeto.
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Construção 03Construção 03 CUB
Área Equivalente
Coeficientes para o Cálculo de Áreas Equivalentes
A NBR 12.721, nos ítens 5.7.2 e 5.7.3, estabelece alguns 
indicadores de equivalências:
a) garagem (subsolo): 0,50 a 0,75;
b) área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00;
c) área privativa salas com acabamento: 1,00;
d) área privativa salas sem acabamento: 0,75 a 0,90;
e) área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60;
f) varandas: 0,75 a 1,00;
g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 
0,60;
h) piscinas, quintais, etc.: 0,50 a 0,75.
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Construção 03Construção 03 CUB
Área Equivalente
Coeficientes para o Cálculo de Áreas Equivalentes
A NBR 12.721, nos ítens 5.7.2 e 5.7.3, estabelece alguns 
indicadores de equivalências:
i) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10;
j) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00;
k) área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo 
(aberta): 0,50;
l) barrilete: 0,50 a 0,75;
m) caixa d’água: 0,50 a 0,75;
n) casa de máquinas: 0,50 a 0,75; e 
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Área Equivalente
5.8 Quadros de áreas reais e equivalentes
5.8.1 Quadro I : cálculo das áreas nos pavimentos e da área 
global
O cálculo da área real global e da área equivalente em área 
de custo padrão global é feito com auxílio do Quadro I, do 
Anexo A, que permite, ademais, conhecerem-se 
discriminadamente, por pavimento e em toda a edificação, as 
áreas reais e equivalentes privativas e de uso comum. 
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5.8 Quadros de áreas reais e equivalentes
Este Quadro deve ter o seu preenchimento conforme segue:
a) coluna 1: as designações de todos os pavimentos; 
b) coluna 2: as áreas reais privativas, cobertas-padrão;
c) coluna 3: as áreas reais privativas, cobertas de padrão 
diferente e as descobertas;
d) coluna 4: as áreas equivalentes correspondentes às 
áreas reais lançadas na coluna 3, cumpridos, na falta de 
justificativa, os parâmetros estabelecidos em 7.6.1;
e) coluna 5: os totais das áreas reais privativas nos 
diversos pavimentos - soma dos lançamentos feitos nas 
colunas 2 e 3;
f) coluna 6: os totais das áreas equivalentes à área de 
custo padrão privativas em cada pavimento - soma dos 
lançamentos feitos nas colunas 2 e 4;
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g) coluna 7: as áreas reais de uso comum, cobertas-padrão, de 
divisão não-proporcional;
h) coluna 8: as áreas reais de uso comum, cobertas de padrão 
diferente ou descobertas, de divisão não proporcional;
i) coluna 9: as áreas equivalentes correspondentes às áreas 
reais lançadas na coluna 8, cumpridos, na falta de 
justificativa, os parâmetros estabelecidos em 7.6.1;
j) coluna 10: os totais das áreas reais de uso comum de divisão 
não-proporcional - soma dos lançamentos feitos nas colunas 
7 e 8;
k) coluna 11: os totais das áreas equivalentes à área de custo 
padrão de uso comum, de divisão não-proporcional - soma 
dos lançamentos feitos nas colunas 7 e 9;
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l) coluna 12: as áreas reais de uso comum, cobertas-padrão, de 
divisão proporcional;
m) coluna 13: as áreas reais de uso comum, cobertas de padrão 
diferente ou descobertas, de divisão proporcional;
n) coluna 14: as áreas equivalentes correspondentes às áreas 
lançadas na coluna 13 - cumpridos, na falta de justificativa, 
os parâmetros estabelecidos em 7.6.1;
o) coluna 15: os totais das áreas reais de uso comum, de 
divisão proporcional - soma dos lançamentos feitos nas 
colunas 12 e 13;
p) coluna 16: os totais das áreas equivalentes à área de custo 
padrão de uso comum de divisão proporcional - soma dos 
lançamentos nas colunas 12 e 14;
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q) coluna 17: os totais das áreas reais de cada pavimento -
soma dos lançamentos das colunas 5, 10 e 15;
r) coluna 18: os totais das áreas equivalentes à área de custo 
padrão de cada pavimento - soma dos lançamentos feitos 
nas colunas 6, 11 e 16;
s) quantidade – número de pavimentos idênticos;
t) área real global - soma dos lançamentos feitos na coluna 17; 
e
u) área equivalente em área de custo padrão global - soma dos 
lançamentos na coluna 18.
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Construção 03Construção 03 CUB
Referências bibliográficas
https://rexperts.com.br/orcamento-cub/
http://www.cub.org.br/static/web/download/cartilha-
principais-aspectos-cub.pdf
https://rexperts.com.br/area-equivalente-de-construcao/
https://rexperts.com.br/orcamento-cub/
http://www.cub.org.br/static/web/download/cartilha-principais-aspectos-cub.pdf
https://rexperts.com.br/area-equivalente-de-construcao/