legislacao_aplicada_ao_georreferenciamento_de_imoveis_rurais

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Brasília-DF. 
LegisLação apLicada ao 
georreferenciamento de imóveis rurais 
Elaboração
Márcio Felisberto
Produção
Equipe Técnica de Avaliação, Revisão Linguística e Editoração
Sumário
APRESENTAÇÃO ................................................................................................................................. 4
ORGANIZAÇÃO DO CADERNO DE ESTUDOS E PESQUISA .................................................................... 5
INTRODUÇÃO.................................................................................................................................... 7
UNIDADE I
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS ................................................................................................................ 11
CAPÍTULO 1
REGISTRO DA PROPRIEDADE IMÓVEL NO BRASIL ..................................................................... 11
CAPÍTULO 2 
LEGISLAÇÕES REFERENTES AO REGISTRO PÚBLICO ................................................................. 16
CAPÍTULO 3 
A GRILAGEM DE TERRA E A QUESTÃO CARTORIAL ................................................................... 24
UNIDADE II
NORMAS GERAIS ................................................................................................................................. 36
CAPÍTULO 1 
O ESTATUTO DA TERRA – LEI NO 4.504/1964 ............................................................................ 36
CAPÍTULO 2 
DECLARAÇÃO PARA CADASTRO DE IMÓVEL RURAL JUNTO AO INCRA – LEI NO 4.947/1966 E A 
REVISÃO GERAL DO CADASTRO RURAL – LEI NO 5.868/1972 ................................................... 44
UNIDADE III
NORMAS ESPECÍFICAS ........................................................................................................................ 53
CAPÍTULO 1 
3A NORMA TÉCNICA DE GEORREFERENCIAMENTO DE IMÓVEIS RURAIS ................................... 53
PARA (NÃO) FINALIZAR ..................................................................................................................... 56
REFERENCIAS .................................................................................................................................. 57
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Apresentação
Caro aluno
A proposta editorial deste Caderno de Estudos e Pesquisa reúne elementos que se 
entendem necessários para o desenvolvimento do estudo com segurança e qualidade. 
Caracteriza-se pela atualidade, dinâmica e pertinência de seu conteúdo, bem como pela 
interatividade e modernidade de sua estrutura formal, adequadas à metodologia da 
Educação a Distância – EaD.
Pretende-se, com este material, levá-lo à reflexão e à compreensão da pluralidade dos 
conhecimentos a serem oferecidos, possibilitando-lhe ampliar conceitos específicos 
da área e atuar de forma competente e conscienciosa, como convém ao profissional 
que busca a formação continuada para vencer os desafios que a evolução científico-
tecnológica impõe ao mundo contemporâneo.
Elaborou-se a presente publicação com a intenção de torná-la subsídio valioso, de modo 
a facilitar sua caminhada na trajetória a ser percorrida tanto na vida pessoal quanto na 
profissional. Utilize-a como instrumento para seu sucesso na carreira.
Conselho Editorial
5
Organização do Caderno 
de Estudos e Pesquisa
Para facilitar seu estudo, os conteúdos são organizados em unidades, subdivididas em 
capítulos, de forma didática, objetiva e coerente. Eles serão abordados por meio de textos 
básicos, com questões para reflexão, entre outros recursos editoriais que visam a tornar 
sua leitura mais agradável. Ao final, serão indicadas, também, fontes de consulta, para 
aprofundar os estudos com leituras e pesquisas complementares.
A seguir, uma breve descrição dos ícones utilizados na organização dos Cadernos de 
Estudos e Pesquisa.
Provocação
Textos que buscam instigar o aluno a refletir sobre determinado assunto antes 
mesmo de iniciar sua leitura ou após algum trecho pertinente para o autor 
conteudista.
Para refletir
Questões inseridas no decorrer do estudo a fim de que o aluno faça uma pausa e reflita 
sobre o conteúdo estudado ou temas que o ajudem em seu raciocínio. É importante 
que ele verifique seus conhecimentos, suas experiências e seus sentimentos. As 
reflexões são o ponto de partida para a construção de suas conclusões.
Sugestão de estudo complementar
Sugestões de leituras adicionais, filmes e sites para aprofundamento do estudo, 
discussões em fóruns ou encontros presenciais quando for o caso.
Praticando
Sugestão de atividades, no decorrer das leituras, com o objetivo didático de fortalecer 
o processo de aprendizagem do aluno.
6
Atenção
Chamadas para alertar detalhes/tópicos importantes que contribuam para a 
síntese/conclusão do assunto abordado.
Saiba mais
Informações complementares para elucidar a construção das sínteses/conclusões 
sobre o assunto abordado.
Sintetizando
Trecho que busca resumir informações relevantes do conteúdo, facilitando o 
entendimento pelo aluno sobre trechos mais complexos.
Exercício de fixação
Atividades que buscam reforçar a assimilação e fixação dos períodos que o autor/
conteudista achar mais relevante em relação a aprendizagem de seu módulo (não 
há registro de menção).
Avaliação Final
Questionário com 10 questões objetivas, baseadas nos objetivos do curso, 
que visam verificar a aprendizagem do curso (há registro de menção). É a única 
atividade do curso que vale nota, ou seja, é a atividade que o aluno fará para saber 
se pode ou não receber a certificação.
Para (não) finalizar
Texto integrador, ao final do módulo, que motiva o aluno a continuar a aprendizagem 
ou estimula ponderações complementares sobre o módulo estudado.
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Introdução
A estrutura fundiária no Brasil caracteriza-se pela inconsistência dos elementos técnicos 
definidores do contorno da unidade territorial, onde não existe nenhum rigor no encaixe 
da medição na geometria das propriedades vizinhas, gerando um registro do memorial 
descritivo nos Serviços de Registro de Imóveis totalmente frágil, inconsistente e irreal.
Milhares de áreas são ocupadas por posseiros, os quais sem documentos de 
propriedade, ficam impedidos de acessar financiamentos, de terem assistência técnica 
e de produzirem, deixando de gerar riqueza para o país.
Com o advento da Lei no 10.267/2001, temos o instrumento legal para concretizar 
o ordenamento territorial brasileiro, através de ações de Regularização Fundiária, 
Recadastramento dos Imóveis Rurais e Registro Público administrativo, cujos imóveis 
tiveram suas descrições perimetrais modificadas em função do georreferenciamento 
executado através do Projeto do Ministério do Desenvolvimento Agrário, INCRA e 
Órgãos Estaduais de Terra, denominado de “Cadastro de Imóveis Rurais e Regularização 
Fundiária no Brasil”.
A Lei no 10.931/2004 que em seu artigo 59 regulamentou definitivamente, em função 
das novas redações dos artigos 212 e 213 da Lei no 6.015/1973 a alteração dos registros 
imobiliários de forma administrativa, inclusive em perímetros urbanos, contribuindo 
sobremaneira com a celeridade nos processos de regularização fundiária e ordenamento 
territorial.
De acordo com CARNEIRO (2003) a propriedade é, historicamente, um dos direitos 
mais fortes e tutelados pela sociedade humana. No início a terra pertencia ao Estado 
que a conquistava, passando num segundo momento às mãos dos particulares para fins 
de ocupação e prover o sustento.
Com a evolução da sociedade e de suas relações, foram gerados sistemas para regular 
o direito à propriedade, criando assim o que se chama de propriedade regular, a qual 
advém do registro de um título hábil na Serventia Registral Imobiliária da situação do 
imóvel, conferindo ao proprietário os mais amplos poderes sobre a coisa.
O artigo 5o, inciso XXIII, da Constituição Federal de 1998, dispõe que “a propriedade 
atenderá à sua função social” entendendo por isto a produção .
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De certo modo, ampara-se a propriedade quase tanto como a vida, istose verifica quando 
se oportuniza o exercício da reivindicatória, que é a legítima defesa do proprietário 
contra aqueles que atentam contra o seu direito.
Para o registro de um imóvel ou de uma unidade territorial, entendendo por isto lote, 
gleba ou parcela, nos registros Públicos exige-se levantamento técnico, onde o contorno 
da unidade territorial é descrito por azimutes e distâncias entre dois pontos. Não há 
nenhum rigor no encaixe da medição na geometria das propriedades vizinhas.
Como consequência disto, se tem uma total inconsistência das medições com 
possibilidades de múltiplas definições de cada ponto limite entre duas propriedades.
O princípio da especialidade, o qual estabelece que tanto o objeto do negócio (o 
imóvel) como os contratantes devem estar perfeitamente determinados, identificados e 
particularizados, para que o registro reflita com exatidão o fato jurídico que o originou, 
não é atendido com o necessário rigor.
Os Serviços de Registros de Imóveis não eram obrigados a informar ao Governo 
as alterações ocorridas nas matrículas imobiliárias decorrentes de mudanças de 
titularidades, parcelamento, desmembramento, etc. Esta não obrigatoriedade causa um 
descompasso entre as informações que constam nos Serviços de Registros de Imóveis e 
aquelas que constam no Sistema Nacional de Cadastro Rural – SNCR.
Esta não unicidade de informações, o não compartilhamento destas aliados a um 
sistema registral ainda embasado em processos analógicos e não digitais, facilitam 
sobremaneira a ocorrência de fraudes envolvendo quase sempre o patrimônio público 
e inviabilizam a implantação de políticas eficientes de gestão territorial, visto que com 
o cenário atual não se conhece verdadeiramente o território brasileiro.
Tendo como principal objetivo o saneamento do Sistema Registral de Imóveis brasileiro, 
em 28 de Agosto de 2001, promulga-se a Lei no 10.267, a qual altera dispositivos de leis 
anteriores e dispõe sobre providências a serem tomadas no sentido de se alcançar o 
objetivo principal.
A nova lei de Registro Públicos no 10.267 traz consigo grandes avanços na área fundiária 
brasileira. Com ela, o Serviço de Registro de Imóveis fica obrigado a repassar ao INCRA 
todas as alterações ocorridas nas matrículas imobiliárias.
A exigência da especialidade agora é atendida de uma forma que lhe confere qualidade, 
as informações de rumos/azimutes e distâncias não podem mais ser utilizadas para 
a descrição imobiliária, agora apenas as coordenadas georreferenciadas bastam para 
definir o imóvel.
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De acordo com Philips (2002), esta simples mudança traz uma série de vantagens:
 » melhora a identificação do imóvel, descobre a sobreposição de títulos, 
evita ou dificulta fraudes de dupla titulação;
 » possibilita o referenciamento entre registros e mapas cadastrais;
 » facilita a interligação dos dados registrados com outros registros 
territoriais.
A nova lei institui o Cadastro Nacional de Imóveis Rurais – CNIR, o qual possui em seu 
cerne um código único que identifica o imóvel, sendo este código a chave de uma base 
de dados onde estarão todos os imóveis rurais do território nacional.
Esta base de dados única, gerenciada conjuntamente pelo INCRA e pela Receita Federal, 
será produzida pelas diversas instituições públicas federais e estaduais produtoras 
e usuárias de informações sobre o meio rural e compartilhadas entre as instituições 
participantes sendo uma delas os Cartórios de Registros de Imóveis.
Para a efetivação do registro torna-se obrigatório, por parte do proprietário, a 
apresentação de memorial descritivo e planta georreferenciada do imóvel, sendo que 
estão isentos dos custos dos trabalhos técnicos os imóveis que não excedam a quatro 
módulos fiscais. Esta obrigatoriedade implica na execução de um cadastro de bens 
imobiliários.
De acordo com Philips (2002), o cadastro de bens imobiliários, serve para caracterizar 
que o cadastro tem como finalidade a documentação e a segurança legal à integridade 
geométrica da propriedade imobiliária, assim sendo, o cadastro complementa o Registro 
Imóveis que proporciona segurança jurídica aos direitos de propriedade territorial.
O aspecto legal do cadastro ganha força, pelo menos para os imóveis rurais, com a 
aplicação da Lei 10.267. Os serviços notariais são obrigados a mencionar nas escrituras 
os seguintes dados do CCIR – Código Cadastral do Imóvel Rural a) Código do Imóvel, 
b) Nome do detentor, c) Nacionalidade do detentor, d) denominação do imóvel e e) a 
localização do imóvel.
Com esta interligação tem-se pela primeira vez a segurança da identidade do imóvel 
entre os dois registros (o cadastro e o registro de imóveis).
A realidade brasileira em termos cadastrais é bastante precária, ou seja, não se conhece 
o território nacional e para se realizar a gestão territorial é necessário primeiramente 
conhecer o território, o que não se restringe ao conhecimento de seus limites e suas 
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configurações, além do conhecimento geográfico é fundamental o conhecimento da 
situação ocupacional deste território.
Objetivos
 » Compreender o reordenamento da estrutura fundiária nacional.
 » Analisar as inconsistências existentes nos serviços de registro de imóveis 
e no cadastro rural brasileiro.
 » Compreender a importância do reordenamento fundiário possibilitado 
por meio do georreferenciamento dos imóveis rurais. 
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UNIDADE IDO REGISTRO DOS 
IMÓVEIS
CAPÍTULO 1
Registro da propriedade imóvel no 
Brasil
O direito de propriedade de um determinado imóvel é figura posterior ao direito de 
posse. A prática surgiu desde Roma, onde as terras eram de domínio do Estado e quem a 
explorava apenas tinha a posse e não a propriedade. Ou seja, o Estado era o proprietário 
das terras e então ele concedia a um determinado cidadão o direito de explorá-la.
No Brasil, o ato de posse e o surgimento das discussões referente à propriedade de uma 
determinada área se deu a partir da expansão europeia e o descobrimento das Américas. 
Quem primeiro ocupava um solo que ainda não era ocupado por outro europeu, tomava 
posse desta. E consequentemente, adquiria o direito de ocupar e explorar da forma que 
lhe fosse de interesse.
A história da propriedade no Brasil se estende desde as conhecidas capitanias 
hereditárias e se concretiza nos dias de hoje com a garantia constitucional da propriedade 
em seu artigo 5o, bem como suas regulamentações em outras normas legais.
Desde o descobrimento do Brasil no ano de 1500 até o grito de independência 
às margens plácidas, o solo era de controle da coroa Portuguesa. Em 1532 o Rei 
delimitou 15 divisões administrativas dentro do território brasileiro, as quais 
foram denominadas de Capitanias Hereditárias e concedidas aos respectivos 
beneficiários (figura 1).
Essa distribuição de terras pela coroa portuguesa tinha como objetivo estimular 
a produção agrícola e econômica. Vale lembrar que essa prática não surgiu aqui 
no Brasil, mas já era realizada há muitos anos atrás em Portugal, onde existia 
nessa época certa crise por causa da falta de alimentos em toda Europa.
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UNIDADE I │DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
Essa prática de distribuição de terras em troca de produção agrícola dentro de 
um período pré-estabelecido, é conhecida como sistema de Sesmarias, sistema 
esse que conforme já mencionado já ocorria em Portugal antes mesmo do 
descobrimento das Américas. 
Após a independência do Brasil, as demais ocupações do território ocorreram 
em caráter de posse sem nenhuma titulação de propriedade, e apenas em 1843 
com a lei orçamentária de número 317 e com a lei 601 de 1850, é que se teve o 
ponto de partida para a evolução e formação do sistema registral da atualidade.
Figura 1. Capitanias Hereditárias no Litoral Brasileiro doadas pela Coroa Portuguesa. 
Fonte: <www.multirio.rj.gov.br>
Com havíamos já mencionado anteriormente, a própria Constituição brasileira em seu 
artigo 5º garante o direito à propriedade, garantia essa que se concretizou em sintonia 
com a evolução eaprimoramento dos sistemas registrais brasileiro.
Para entendermos melhor o conceito de propriedade, vamos nos apoiar na definição 
de Venoza (2007), o qual aponta que o conceito e a compreensão desta, até atingir a 
concepção moderna de propriedade privada, sofreram inúmeras influências no curso 
da história dos vários povos, desde a antiguidade. O autor ainda finaliza afirmando que 
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DO REGISTRO DOS IMÓVEIS│ UNIDADE I
a história da atual propriedade, a qual conhecemos, é decorrência direta da organização 
política.
Atualmente podemos classificar a propriedade, conforme Gomes (2007), em quatro 
modalidades principais, sendo elas:
 » A propriedade Plena. 
 » A propriedade Restrita. 
 » A propriedade Perpétua. 
 » A propriedade Resolúvel. 
A propriedade Plena ocorre quando todos os direitos ementares dessa referida 
propriedade se concentram ou se reúnem na pessoa do proprietário, o qual pode usá-la 
por completo e pelo tempo que quiser nos termos da lei.
A propriedade Restrita ocorre quando os direitos referentes a uma determinada 
propriedade estão condicionados a outros direitos.
A propriedade Perpétua ocorre quando não condiciona a duração dessa propriedade 
por qualquer período de tempo, ou seja, a propriedade se perpetua enquanto for da 
vontade de seu titular.
A propriedade Resolúvel ocorre quando em seu próprio título está contido um dispositivo 
ou cláusula resolutiva ou revogável.
Ainda na seara da posse e da propriedade, podemos discutir mais a respeito do tema, 
a partir do assunto nos tempos primitivos. Nessa época, aponta a literatura, não havia 
distinção entre posse e propriedade, haja vista que os homens primitivos se guiavam 
pela necessidade de sobrevivência, apenas. A partir do momento que surgiu a ideia 
de delimitação de espaços e de objetos, é que se teve inicío a noção e sentimento de 
propriedade.
A diferença entre a posse e a propriedade está vinculada à vigência do direito de usufruir 
tal bem. Foi nessa linha que o homem se atentou que poderia continuar a usufruir tal 
bem, sem se preocupar com o tempo. Passou a ter e exercer um poder mais consistente 
sobre o bem, ao invés da posse, passou e ter a propriedade.
Frente a esse exercício de propriedades, buscou-se criar um sistema de registro para 
uma determinada propriedade, entre elas a propriedade imóvel. Essa iniciativa se deu 
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UNIDADE I │DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
em razão da necessidade de oferecer ao cidadão uma garantia, uma segurança jurídica 
em relação a um referido imóvel, seja ele urbano ou rural.
Sem sair desse viés, é importante apontarmos na linha do tempo a criação do Registro 
Geral no ano de 1864, a partir da lei no 1.237, que nesse período foi algo que trouxe 
avanços significativos e marcantes até os dias atuais, haja vista ter sido o norte para as 
transformações futuras. 
Em 1916, com a criação do Código Civil da época, além de preencher algumas lacunas 
da lei anterior (1.237), também substituiu o nome Registro Geral para Registro de 
Imóveis. Dentre algumas lacunas preenchidas, podemos citar:
 » A inclusão indireta do registro das transmissões referentes a partilhas e 
heranças. 
 » A inclusão do registro dos atos judiciais. 
 » A adoção de alguns princípios básicos para o sistema registral, tais como 
os de prioridade, legalidade, especialidade, publicidade e presunção.
Mesmo com tantas mudanças significativas, o autor Carvalho (1998) aponta que no 
Código Civil de 1916 ficaram ainda algumas lacunas referentes a uma confusão de termos 
e a omissão de um importante princípio. A primeira refere-se aos termos transcrição, 
inscrição e averbação, onde seu entendimento ficou bastante confuso na norma. O 
segundo refere-se à omissão do princípio da fé pública.
Em dezembro de 1973 foi editada a lei no 6.015, conhecida como a Lei de Registros 
Públicos – LRP, a qual conforme o nome já sugere, é responsável por regular os registros 
públicos e que em especial traz no seu título V a temática imobiliária. Essa lei é a norma 
vigente que regula todos os registros públicos atuais. 
 O sistema de registro criado no Brasil garante a propriedade não só de imóveis 
particulares, mas também de imóveis públicos, os quais são devidamente registrados 
nesse sistema.
Porém vale frisar que no registro de imóvel público, o estado o registra com caráter 
declaratório, para declarar que o referido imóvel é de seu domínio. O registro de 
imóvel privado, de forma contrária, visa garantir o direito e a segurança jurídica de 
propriedade privada a um determinado cidadão ou pessoa jurídica de direito privado. 
Porém, independente se o bem é público ou privado, ambos são levados ao sistema 
registral brasileiro.
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DO REGISTRO DOS IMÓVEIS│ UNIDADE I
O sistema registral, acima mencionado, não possui apenas a função de atribuir a 
propriedade ao segmento privado ou a publicidade ao segmento público, as quais 
se tratam da função Jurídica, mas também possui a função Administrativa, Fiscal e 
Socioeconômica.
Como vimos, a propriedade imóvel no Brasil ao longo de muitos anos tem sido tema 
de muitas discussões. Sobretudo, é importante que saibamos pontuar qual a diferença 
entre um imóvel urbano e rural.
Existem várias definições para imóvel rural e urbano a partir de diferentes critérios 
estipulados por diferentes normas. O INCRA, por exemplo, diferencia um imóvel do 
outro a partir da sua localização. Considerando imóvel rural aquele que não esteja 
situado na área do município onde é qualificado como urbano. Ou seja, para qualificar 
uma área como sendo urbana, é necessário que esta se enquadre em pelo menos dois de 
vários quesitos pré-estabelecidos. Esses quesitos são escola pública, hospital, sistema 
de esgoto, pavimentação entre outros.
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CAPÍTULO 2 
Legislações referentes ao Registro 
Público
Buscando oferecer ao proprietário de imóvel rural uma maior segurança quanto ao 
controle e informação de seus limites e confrontações, no ano de 2001 foi criada a 
lei no 10.267 que instituiu o Georreferenciamento de imóveis rurais, o qual se tornou 
obrigatório a todos os proprietários rurais.
O georreferenciamento consiste em marcar um par de coordenadas em um ponto 
exato em cada vértice da propriedade a partir da localização pelo sistema GNSS – 
Sistema Global de Navegação por Satélite, atribuindo e fixando marcos nos vértices da 
propriedade para definir seus limites e sua exata dimensão. Lembrando que sempre se 
deve levar em conta o sistema de referência de coordenadas adotado oficialmente.
Essa lei foi regulamentada pelo Decreto 4.449 de 2002 e posteriormente este foi 
modificado pelo Decreto 5.570 de 2005.
Este último decreto traz a obrigatoriedade em georreferenciar a propriedade imóvel 
nos casos de:
 » Desmembramento. 
 » Parcelamento. 
 » Remembramento. 
 » E em qualquer situação de transferência. 
Para isso, existem diversos prazos para o devido cumprimento da exigência acima 
mencionada, sendo eles:
 » Noventa dias para os imóveis com área superior a cinco mil hectares. 
 » Um ano para os imóveis com área de mil até menos que cinco mil hectares. 
 » Cinco anos para os imóveis com área de quinhentos até menos que mil 
hectares. 
 » Dez anos para os imóveis com área de duzentos e cinquenta até menos 
que quinhentos hectares. 
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DO REGISTRO DOS IMÓVEIS│ UNIDADE I
 » Treze anos para os imóveis com área de cem até menos que duzentos e 
cinquenta hectares. 
 » Dezesseis anos para os imóveis com área de vinte e cinco até menos que 
cem hectares.
 » Vinte anos para os imóveis com área inferior a vinte e cinco hectares. 
Caso o proprietário não cumpra o que a legislação determina, o proprietário do imóvel 
fica impossibilitado de realizar diversos procedimentos tais como:
 » Não poderá vender seu imóvel. 
 » Não poderá doar seu imóvel. 
 » Não constitui penhor rural, agrícola e agropecuário. 
 » Não poderá desmembrar. 
 » Não poderá lotear. 
 » Em alguns casos não poderá adquirir crédito bancário. 
 » Etc.
 A exigência trazida pela Lei no 10.267/2001quanto à especialização do imóvel rural 
consiste em uma verdadeira revolução nos sistemas de controle e registro dos imóveis 
rurais brasileiros. 
É certo que a medida imposta pela lei não será implementada de uma hora para a outra, e 
que diversas novas questões advirão até que o tema esteja pacificamente compreendido 
por todos os envolvidos e pela sociedade em geral.
Observa-se que agregar esforços para que o novo sistema se concretize o mais brevemente 
possível é lutar pela evolução da segurança jurídica na questão fundiária do nosso país, 
que é tão controvertida, principalmente em face das dimensões continentais do Brasil e 
da desigualdade social que aqui faz morada.
Ao longo do trabalho foi oportuna a análise do porquê da importância conferida ao 
Registro Imobiliário brasileiro, e percebeu-se a impossibilidade de tamanha revolução 
no sistema de identificação dos imóveis rurais sem o íntegro comprometimento dos 
Oficiais de Registro de Imóveis. 
18
UNIDADE I │DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
Registro de Imóvel no Código Civil
O novo Código Civil foi instituído com a entrada em vigor da Lei no 10.406/2002, o qual 
reordenou as normas anteriores bem como acresceu outras novas. 
Para iniciarmos a discussão acerca do registro de imóvel a luz do Código Civil, é 
importante batermos novamente na mesma tecla, outra acionada. Essa tecla refere-se 
ao assunto que diferencia o imóvel rural do imóvel urbano, devidamente apoiado em 
um embasamento legal.
Segundo a Lei no 8.245 de 1991, considera-se imóvel urbano aquele que se destina para 
fins de ocupação residencial e/ou comercial e considera-se imóvel rural aquele que se 
destina para fins agrícolas ou de pecuária.
Outro critério é observado na legislação Tributária onde há uma definição diferenciada 
segundo a cobrança de IPTU e ITR, onde o primeiro é o Imposto Predial Territorial 
Urbano e o segundo é o Imposto Territorial Rural. Para diferenciar uma categoria da 
outra, a legislação Tributária usa como critério para considerar o imóvel urbano no 
mínimo, duas características dentre um conjunto composto de alguns serviços básicos 
tais como asfalto, saneamento, escolas, hospitais, etc., e deste será cobrado o IPTU. 
Caso a localização do imóvel não atenda com pelo menos duas características desse 
conjunto de serviços, este imóvel será considerado como sendo um imóvel rural e deste 
será cobrado o ITR.
O ITR é de competência exclusiva da União nos termos do inciso VI do artigo 
153 da Constituição Federal. A partir de então, o lançamento e destinação do 
Imposto passou por uma série de mudanças, porém mantida a modalidade de 
lançamento, por declaração. 
A primeira com edição da Lei no 8.022, de 12 de abril de 1990, que altera o sistema 
de administração das receitas federais transferindo para a Secretaria da Receita 
Federal a administração das receitas até então arrecadadas pelo INCRA. 
Passados três anos com a promulgação da Lei no 8.847, de 28 de janeiro de 1994, 
nova alteração, desta feita tratando somente do Imposto sobre a Propriedade 
Territorial Rural (ITR). Esta legislação trouxe a instituição e aplicação de uma 
pauta de valores para a Terra Nua que ao ser utilizada para o lançamento do 
Imposto gerou grandes conflitos na área tributária, muitos deles até hoje sem 
julgamento final. 
19
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS│ UNIDADE I
Por fim, foi alterada a modalidade de lançamento passando de por declaração 
para por homologação com a entrada em vigor da Lei no 9.393 de 19 de dezembro 
de 1996, que dispõe sobre o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural - ITR, 
sobre pagamento da dívida representada por Títulos da Dívida Agrária e dá 
outras providências. 
A contar da Lei no 9.393/1996, a maior alteração no ITR veio com a edição da EC 42 
de 19 de dezembro de 2003 que deu nova redação ao inciso VI do §4o do artigo 
153/CF acrescentando três novos incisos, sendo que os dois primeiros apenas 
segmentaram a redação anterior, acrescentando o fator da progressividade 
para o Imposto e trazendo a grande novidade de que a tributação da terra 
possa ser fiscalizada e cobrada pelos Municípios que assim optarem. Em outras 
palavras, mediante convênio será transferida, na medida da opção de cada ente 
municipal, a capacidade tributária referente ao ITR, por delegação, as atividades 
de fiscalização e cobrança. 
I. será progressivo e terá suas alíquotas fixadas de forma a desestimular 
a manutenção de propriedades improdutivas; 
II. não incidirá sobre pequenas glebas rurais, definidas em lei, quando as 
explore o proprietário que não possua outro imóvel; 
III. será fiscalizado e cobrado pelos Municípios que assim optarem, na 
forma da lei, desde que não implique redução do imposto ou qualquer 
outra forma de renúncia fiscal. 
Finalmente a Lei no 11.250, de 27 de dezembro de 2005, veio para regulamentar 
a alteração constitucional de que tratou a EC 42/2003 nos seguintes termos: 
- A União, por intermédio da Secretaria da Receita Federal, para fins do disposto 
no inciso III do §4º do art. 153 da Constituição Federal, poderá celebrar convênios 
com o Distrito Federal e os Municípios que assim optarem, visando a delegar as 
atribuições de fiscalização, inclusive a de lançamento dos créditos tributários, 
e de cobrança do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural, de que trata 
o inciso VI do art. 153 da Constituição Federal, sem prejuízo da competência 
supletiva da Secretaria da Receita Federal. 
Convém lembrar que a base de cálculo do ITR, nos termos da legislação, é o 
Valor da Terra Nua que deve corresponder ao valor de mercado. Este ponto 
sempre desperta uma especulação quanto ao entendimento mais coerente, 
provocando a priori uma rejeição na valoração do imóvel, objeto da Declaração 
de ITR, levando no mais das vezes a um procedimento de Malha Fiscal. 
20
UNIDADE I │DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
Boa alternativa é valorar o imóvel levando em conta qual o preço que conseguiria 
por ele, se colocado à venda. Normalmente o preço de venda revela o valor de 
mercado, deste montante se subtrai o valor das benfeitorias, melhoramentos, 
edificações, culturas permanentes e temporárias, pastagens cultivadas ou 
melhoradas e florestas plantadas, o resultado é o Valor da Terra Nua do Imóvel. 
Lembrando que muitos municípios, principalmente aqueles que celebraram 
convênio com a União para administrar o ITR, já estabeleceram um valor médio, 
por hectare, para as terras rurais, balizando o Valor da Terra Nua para fins de 
apuração do Imposto, a exemplo do que é feito na administração do Imposto 
Predial e Territorial Urbano - IPTU.
O critério adotado pelo INCRA é o da localização de um determinado imóvel. O qual se 
considera como sendo um imóvel rural aquele que não está localizado em área urbana. 
Dessa forma, utiliza-se como critério para diferenciar o que é urbano e o que não é, os 
critérios acima colocados e que são considerados pela legislação Tributária.
Além da localização, todo o imóvel rural, além de sua condição nata, deve também estar 
cadastrado junto aos registros do INCRA. Lembrando que o referido instituto criou o 
CCIR - Cadastro de Contribuinte de Imóvel Rural. 
Esse cadastro surgiu como grande valia haja vista a possibilidade de estabelecer o regime 
jurídico próprio e diferenciado ao proprietário rural, seja ele um grande ou pequeno 
proprietário. O regime jurídico diferenciado justifica-se primeiramente pela forma de 
proteção que surge a partir do registro do titulo aquisitivo, o qual comprova a aquisição.
Esse título aquisitivo pode ser representado por: 
 » Uma ordem judicial. 
 » Escritura pública. 
 » Sucessão hereditária, entre outros.
O título aquisitivo poderá ser registrado no cartório a partir do sistema de registro 
Torrens. Esse sistema de registro está presente na lei no 6.015 de 1973, a qual trata dos 
Registros Públicos em seu artigo 277.
O sistema de registro Torrens tem origem no sistema Australiano e surgiu para 
atender a uma necessidade deproteção ao proprietário do imóvel rural, haja 
vista que até então só se objetivava proteger o credor.
21
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS│ UNIDADE I
Já em 1890, o proprietário passou a ter uma proteção especial no que tange ao 
seu direito de propriedade. Essa proteção decorreu da instituição desse sistema 
de registro Torrens na nossa legislação Brasileira.
Quando foi instituído aqui no Brasil, o registro Torrens era utilizado para registrar 
imóveis tanto urbanos como rurais. Porém, hoje só se admite o registro Torrens, 
para os imóveis rurais.
Para requerer o registro de um imóvel rural no sistema Torrens, deve-se acostar 
preliminarmente junto ao requerimento:
1. Documentos comprobatórios de domínio. 
2. Prova de atos que modifiquem ou limitem sua propriedade. 
3. Do memorial descritivo. 
4. E planta do imóvel em escala de 1:500 ou 1:5.000.
Embora pareçam simples, outros documentos complementares devem ser 
juntados ao requerimento para que se possa efetivar o referido registro.
Além de providenciar toda a documentação exigida, o registrador ainda lança 
edital para que caso alguém queira impugnar o referido pedido, esse assim seja 
feito. Caso isso não ocorra, o proprietário posteriormente ainda é submetido a 
uma decisão judicial.
A grande vantagem é que esse sistema de registro é o único que traz como 
benefício a presunção absoluta quanto à qualidade de dono. Essa presunção é 
absoluta e que não admite prova em contrario.
O registro especial Torrens em face do sistema de registro comum se mostra bastante 
diferente em termos de acesso de parte dos proprietários rurais. O sistema Torrens se 
apresenta menos acessível do que o sistema comum, haja vista pela possibilidade do 
eminente insucesso quanto à obtenção do registro, bem como pelo seu elevado custo 
para juntada de documentos para atender às exigências para o registro.
Outra situação, bastante curiosa e muito debatida no âmbito do registro de propriedade 
de imóvel rural, é a compra de terras brasileiras por pessoa estrangeira. Imóveis urbanos 
podem ser adquiridos por estrangeiros sem imposição de limites, porém quanto aos 
imóveis rurais existem algumas limitações e condicionantes para o caso.
22
UNIDADE I │DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
Dentre os limites impostos podemos destacar:
 » A quantidade máxima de três módulos fiscais sem qualquer autorização. 
 » Quando houver interesse em comprar uma quantidade acima de três 
módulos, o estrangeiro terá que obter uma autorização especial concedida 
pelo executivo. 
 » Acima de cinquenta módulos fiscais apenas com a autorização do 
Congresso Nacional. 
 » Apenas pode ser proprietário de uma área máxima de 25% da extensão 
de seu município sede. 
 » Dos 25% acima colocados, apenas 10% podem ser de estrangeiros de 
mesma nacionalidade.
A matéria topográfica tratada no Código de 
Processo Civil (CPP)
A matéria topográfica é tratada no Código de Processo Civil, já que observando o texto 
do artigo 942 do Código de Processo Civil notamos a referência que este faz quando 
aponta a necessidade de juntar planta do imóvel quando em petição pertinente. O 
referido texto diz:
Art. 942. O autor, expondo na petição inicial o fundamento do pedido e 
juntando planta do imóvel, requererá a citação daquele em cujo nome 
estiver registrado o imóvel usucapiendo, bem como dos confinantes 
e, por edital, dos réus em lugar incerto e dos eventuais interessados, 
observado quanto ao prazo o disposto no inciso IV do art. 232.
A planta na qual nos referimos acima e que está mencionada no artigo 942 do CPC, deve 
ser devidamente elaborada e assinada por um profissional habilitado para o referido 
trabalho.
Existem outras correntes jurisprudenciais que defendem o fato de que a planta 
elaborada por profissional habilitado não constitui uma necessidade essencial, a qual 
poder ser elaborada pelo próprio requerente substituindo a planta por um simples 
croqui composto de elementos claros referentes a sua localização.
O doutrinador José Carlos de Moraes Salles (1997) aponta em seu texto o seu 
posicionamento referente à questão da não necessidade de elaboração da planta por 
um profissional habilitado:
23
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS│ UNIDADE I
Havendo na planta elaborada pelo próprio usucapiente (ou por sua 
ordem) ou até mesmo no croqui que apresentar elementos suficientes 
para que o imóvel usucapiendo esteja perfeitamente caracterizado, 
com sua descrição, confrontações, localização, área e denominação, se, 
rural, ou logradouro e número, se urbano, estará atendida a exigência 
do art. 942 do CPC.
A princípio, parece ser bastante simples e prática a questão da elaboração de um simples 
croqui de acesso e localização, passivo de elaboração pelo próprio interessado. Porém, o 
que ocorre é que na prática a situação é bem mais diferente e complexa. 
Vale lembrar que é prática costumeira dos juízes de primeira instância acolher o parecer 
do Ministério Público, o qual exige que o documento apresentado seja assinado por 
um profissional habilitado, ou seja, um simples croqui elaborado pela própria parte 
passa a não ter tanto reconhecimento assim. O documento a que se refere o parecer do 
Ministério Público trata-se do memorial descritivo e do levantamento topográfico.
Por fim, a corrente jurisprudencial que defende a não eficácia de um simples croqui, 
recomenda que sejam acostados desde o início da ação, o memorial descritivo e o 
levantamento topográfico do imóvel, ambos realizados devidamente por profissional 
habilitado.
24
CAPÍTULO 3 
A grilagem de terra e a questão 
cartorial
A origem da expressão grilo, utilizada na definição de terras adquiridas ou apropriadas 
e registradas ilegalmente, vem de uma antiga prática utilizada para envelhecer 
documentos novos e deixá-los com aparência envelhecida.
A seguir, iremos compartilhar de um rico e denso trabalho disponibilizado pelo próprio 
INCRA, onde são discutidas as questões conceituais e as relações da grilagem com as 
práticas cartoriais.
Para retomar a questão da origem do nome “grilagem”, partimos do momento em que os 
fraudadores de títulos imobiliários colocavam os falsos documentos recém elaborados 
em uma caixa metálica ou de madeira juntamente com diversos grilos, fechando-a 
em seguida. Depois de algumas semanas, os documentos já apresentavam manchas 
amarelo-fosco-ferruginosas, decorrentes dos dejetos dos insetos, além de ficarem 
corroídos nas bordas e com pequenos orifícios na superfície, tudo a indicar a suposta 
ação do tempo.
O exemplo acima, naturalmente, faz parte de uma tradição ingênua há muito superada 
por artifícios mais sofisticados desenvolvidos quase sempre às margens do poder 
econômico. A história do grilo, no entanto, serve para demonstrar que a grilagem 
ocorre a partir de falsificações documentais, muitas vezes com a conivência de órgãos 
responsáveis pela gestão do patrimônio público.
Genericamente, toda a ação ilegal que objetiva a transferência de terras públicas para 
o patrimônio de terceiros constitui uma grilagem ou grilo, que tem seu início em 
escritórios e se consolida no campo mediante a imissão na posse de terras.
A grilagem de terras acontece normalmente com a conivência de serventuários de 
Cartórios de Registro Imobiliário que, muitas vezes, registram áreas sobrepostas umas 
às outras - ou seja, elas só existem no papel. 
Há também a conivência direta e indireta de órgãos governamentais, que admitem a 
titulação de terras devolutas estaduais ou federais a correligionários do poder, a laranjas 
ou mesmo a fantasmas – pessoas fictícias, nomes criados apenas para levar a fraude a 
cabo nos cartórios.
25
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS│ UNIDADE I
Depois de obter o registro no cartório de títulos de imóveis, o fraudador repetia o 
mesmo procedimento no Instituto de Terras do Estado, no Cadastro do INCRA e junto 
à Receita Federal. Seu objetivo era obter registros cruzados que dessem à fraude uma 
aparência de consistente legalidade.
A fraude foi historicamente facilitada poralgumas brechas institucionais como, por 
exemplo, a inexistência de um cadastro único. Os órgãos fundiários, nos três níveis 
(federal, estadual e municipal), não são articulados entre si. 
Ao contrário do que ocorre em outros países, no Brasil não existem registros especiais 
específicos para grandes áreas. Os dados dos cadastros federais e estaduais não 
estão cruzados e o cadastro federal, pela atual legislação, é declaratório. A correição 
(fiscalização) sobre os cartórios deixa a desejar.
Meras posses de terras concedidas pela União ou pelos Estados, com área 
constitucionalmente limitada a 2.500 hectares, e pequenas glebas obtidas por usucapião 
subitamente transformam-se em grandes latifúndios titulados por meio de fraude. 
Há casos, como se verá adiante, em que um fantasma consegue ser proprietário de 
milhões de hectares de terras, que são fracionados e vendidos a dezenas de incautos 
de boa fé. Muitas vezes nem mesmo as investigações policiais conseguem identificar 
o criminoso escondido por trás da fraude, beneficiando-se de terras que não são suas.
Tabela 1. Quantidade de áreas que tiveram seus cadastros cancelados pelo INCRA. 
Nº UF Nº de Imóveis Área (há)
1 AC 90 3.593,342
2 AL 3 41.004
3 AM 187 12.905,002
4 AP 15 813,978
5 BA 255 5.749,659
6 CE 11 153,132
7 ES 6 159,622
8 GO 75 1.306,363
9 MA 153 4.087,075
10 MG 138 2.635,464
11 MS 363 7.211,831
12 MT 960 22.779,596
13 PA 422 20.817,483
14 PE 1 21.850
15 PI 128 2.965,724
16 PR 19 584,194
17 RJ 2 23,423
18 RN 4 66,977
19 RO 56 1.381,623
26
UNIDADE I │DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
20 RR 9 219,864
21 RS 10 113,183
22 SC 1 10,664
23 SP 40 2.114,539
24 TO 117 2.865,005
TOTAL 3.065 93.520,587
Fonte: INCRA.gov.br
O Estado do Amazonas, com sua enorme extensão territorial e uma população muito 
rarefeita, oferece o ambiente ideal para a grilagem de terras. Grandes áreas são 
subtraídas da União e do Estado com a certeza da impunidade por parte do grileiro, já 
que os riscos de contestação por terceiros são pequenos.
O rastreamento e as pesquisas promovidas pelo INCRA, no entanto, já começaram 
a mudar esta realidade. Nas áreas pesquisadas, 809 casos suspeitos estão sendo 
investigados pelo INCRA, envolvendo 55 milhões de hectares. Deste total, 18 milhões 
de hectares já tiveram seus registros cancelados em decorrência de ações movidas pelo 
INCRA, sendo as terras revertidas ao patrimônio da União.
Os casos de grilagem no Amazonas se caracterizam pela adulteração de títulos originais 
de posse ou propriedade, com o objetivo de aumentar a área dos imóveis. Seguem 
alguns exemplos:
Casos concretos
Muito se fala a respeito das práticas de grilagem de terra, porém dificilmente tomamos 
conhecimento de casos concretos onde grileiros foram descobertos e penalizados. No 
caminho dessa lacuna, visando trazer luz a alguns casos concretos, iremos colocar a 
seguir algumas medidas tomadas pelo INCRA e pela Justiça Federal referentes à 
grilagem de terras ocorridas nos municípios de Novo Aripuanã, Borba, Boca do Acre 
e Lábrea. Ambos disponibilizados pelo INCRA, mas vale lembrar que os casos abaixo 
colocados são referentes apenas a alguns municípios do Estado do Amazonas e que a 
nível nacional ainda existem diversos outros casos semelhantes.
Boca do Acre e Lábrea 
Localizados na faixa de fronteira, os imóveis Recreio do Pauhenê e Recreio de Santo 
Antônio, tinham área inicialmente indefinida ─ identificada apenas como 42”estradas 
de seringas” (cada “estrada de seringa” equivale a 100 hectares). A área passou, em 
27
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS│ UNIDADE I
seguida, para 50 mil hectares e depois para 85.624 hectares, sem a existência de título 
que, nas sucessivas transmissões, tenha alterado a medida inicial.
Mesmo tendo o então Tribunal Federal de Recursos cancelado o registro dos imóveis, 
estes continuaram a ser repassados a terceiros. Procuradores do INCRA tentam reverter 
integralmente a propriedade para o patrimônio da União.
Outro exemplo de título alterado é do imóvel rural denominado Boa Esperança.
Originalmente, o imóvel titulado pelo Governo do Estado, media 500 hectares. Na 
sentença de usucapião, foi aumentado para 2.321,22 hectares. Como não foram 
encontrados os autos da sentença de usucapião na Comarca de Boca do Acre e nem na 
Justiça Federal do Amazonas, os procuradores do INCRA requereram a suspensão de 
qualquer pedido de averbação, o que foi deferido.
Ainda no mesmo município e igualmente referente à ação de usucapião, o imóvel Lua 
Nova teve seu título alterado de 1.500 para 2.500 hectares. Contudo, foi averbado 
despacho do relator do extinto Tribunal Federal de Recursos suspendendo os efeitos da 
sentença de usucapião até o julgamento da avocatória.
Depois do cancelamento do registro, uma área mínima de mil hectares será revertida 
ao patrimônio da União, caso seja comprovada a autenticidade do título definitivo 
expedido pelo Governo do Estado. Negada a autenticidade, a reversão será integral.
O imóvel denominado Seringal Bragança foi inicialmente registrado com área de 
50 mil hectares. Durante processo de inventário, seu proprietário recebeu Carta de 
Adjudicação, expedida pelo juiz de Direito da Comarca de Lábrea, aumentando a área 
original para 202.400 hectares. Como não foi encontrada qualquer justificativa para tal 
aumento, a Procuradoria do INCRA requereu a suspensão de qualquer averbação no 
registro imobiliário, o que foi concedido pela Justiça.
O Seringal São José, inicialmente identificado como uma área de 80 “estradas de 
seringas”, recebeu registro em que constam 33.899 hectares. Como não constava 
averbação sobre esta decisão, a Procuradoria do INCRA solicitou-a ao juiz de Direito da 
Comarca, pedido que foi deferido, determinando o magistrado a suspensão do feito e de 
qualquer pedido de averbação ou registro além do original.
O imóvel denominado Águas Pretas, no município de Lábrea, também por meio de 
sentença em ação de usucapião, teve sua área aumentada de 590 hectares para 111.673 
hectares. Admitindo a avocatória promovida pelo INCRA, o extinto Tribunal Federal 
de Recursos cassou a sentença do juiz estadual. O INCRA está providenciando o 
cancelamento da matrícula do imóvel.
28
UNIDADE I │DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
O mesmo ocorreu com os imóveis Santa Clemência, com 238,17 hectares e Dois de Julho 
I, Dois de Julho II e Dois de Julho III, os três somando 1.576,45 hectares (totalizando 
1.814,62 hectares), que tiveram suas áreas aumentadas para 650 mil hectares.
Com os imóveis Andirá, Novo Axioma, Papiri, Novo Natal ou Natal e outros, que tinham 
áreas não definidas, ocorreu o mesmo. Ou seja, sentença em ação de usucapião serviu 
de título para registrar o aumento das áreas, totalizando 155.906 hectares. O extinto 
Tribunal Federal de Recursos mandou suspender os efeitos da referida sentença. No 
entanto, não foi possível o cancelamento dos registros por não terem sido encontrados 
os autos da avocatória nem na Comarca de Boca do Mato nem nos arquivos da Justiça 
Federal.
Mesmo tendo o então Tribunal Federal de Recursos cancelado o registro dos imóveis, 
estes continuaram a ser repassados a terceiros. Procuradores do INCRA tentam reverter 
integralmente a propriedade para o patrimônio da União.
Sentença do juiz da Comarca de Boca do Acre, em ação de usucapião, serviu de título para 
registrar um conjunto de terras denominado Seringal Maracaju. Do primeiro registro 
do imóvel constavam 2.500 hectares; com a sentença, esta área foi irregularmente 
aumentada para 14.747 hectares. O imóvel, ao lado de outros, num total de 57.450 
hectares, é objeto de uma Ação Discriminatória Judicial, por meio da qual o INCRA 
pretende recuperar a propriedade para a União.
Mais uma sentença em ação de usucapião serviu de título para transferir, a particular, 
o domínio de uma área pública medindo 5.400 hectares, compreendendo os imóveis 
rurais Igarapé Grande, João Ceará e Iquirema. Os imóveis estão localizados em faixa 
de fronteira e, no decorrer de diversas transmissões,tiveram sua área aumentada para 
pouco mais de seis mil hectares. Já foi averbada a anulação da sentença de usucapião e 
o cancelamento do respectivo processo, restando o cancelamento de registro para que 
os imóveis sejam reincorporados ao patrimônio da União.
Os imóveis Alto do Bode e Ponte Grande, totalizando 23.100 hectares, foram reunidos 
em uma área indefinida denominada Boa Esperança, e cedidos por sentença judicial em 
ação de usucapião. A decisão não foi averbada, em decorrência do que a Procuradoria 
do INCRA solicitou ao juiz de Direito da Comarca de Boca do Acre a averbação da 
decisão do extinto Tribunal Federal de Recursos determinando a suspensão de qualquer 
atividade nos respectivos registros, até decisão final do juízo competente.
A Procuradoria Regional do INCRA no Amazonas moveu ação ordinária de nulidade, na 
Justiça Federal, com o objetivo de anular as matrículas irregulares referentes ao imóvel 
rural denominado Aripuanã ou Fazenda Paulista. Sua área, inicialmente definida como 
29
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS│ UNIDADE I
100 “estradas de seringa”, foi ampliada para 351.633 hectares. O imóvel está localizado 
em área de fronteira e suas matrículas e demais registros foram cancelados por uma 
sentença da Justiça Federal. Ele foi, no entanto, fracionado e vendido, encontrando-se 
grande parte dos lotes sob domínio de particulares. Todos os lotes estão acobertados 
por novas matrículas e à disposição dos “pro-prietários”.
A decisão que cancelou os registros não alcançou o resultado esperado em razão 
da superposição de dois grandes títulos que, depois de registrados, receberam as 
denominações de Entre Rios, com área de 120 mil hectares, e Santa Felomena, com área 
de 119.485 hectares, além de parte de duas reservas indígenas e mais dois pequenos 
títulos registrados com os nomes de Parna e Mourinha. Quando sanadas as questões de 
superposição, a área será reincorporada ao patrimônio da União.
O Seringal Europa, matriculado como sendo parte desmembrada dos lotes de terra 
denominados Santana, São Joaquim e Acaramutaba, com área definida em “estradas 
de seringa”, foi registrado, quando do desmembramento, com área de 55.159 ha. Na 
verdade, pelo que consta nas diversas cadeias dominiais, o Europa é originário do 
Seringal Santana, titulado pelo governo do Amazonas com área de 966,06 hectares.
Por ocasião da partilha de bens em inventário passou a ter 80 mil hectares.
A Gleba Inauini (Floresta Nacional) era inicialmente composta pelos seringais São 
Francisco e Arama, sem área definida. Posteriormente foi acrescida com o Seringal São 
Domingos que, juntamente esses outros seringais, constituíram a Gleba Inauini, com 
área total de 311.783,52 hectares, transferida para Maria Luíza Hidalgo Lima Barros 
por meio de Certidão de Partilha quando da dissolução e liquidação da firma Inauini.
O exame da documentação em cartório constatou que foi aberta nova matrícula, 
transferindo a área para Adalberto Cordeiro da Silva, ocasião em que houve o aumento 
da área.
O Seringal Santana, com área de 966,09 hectares, teve título definitivo expedido pelo 
Governo do Estado, em nome de Antônio Pereira de Santana ─ título este não registrado 
em cartório. A situação do imóvel encontra-se sub judice, pois a Procuradoria Geral do 
INCRA no Amazonas propôs ação de discriminação judicial. O exame das certidões 
constatou desmembramentos e ampliação da área para 80 mil hectares.
A área original do Seringal Praia do Inferno era de 750 hectares. Após fracionamento e 
diversas transmissões, foi registrada como tendo uma área de 61.785 hectares.
A posse de terras Aracoiaba foi registrada com área de 500 hectares, em 1941. Quando 
de sua venda, registrou-se, na mesma matrícula, uma área de 29.657,48 hectares. 
30
UNIDADE I │DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
Matriculado com área de 300 “estradas de seringa”, o Seringal Rampado teve sua 
área expandida para 264.269 hectares. Cento e sete mil hectares era a área original do 
Seringal São Miguel. Hoje, constata-se que sua área foi elevada para 210.821 hectares.
Os imóveis rurais denominados Santo Antônio do Acimã, Canecury, Metaripuá, Angias 
e Acutiry, em sentença do juiz da Comarca de Lábrea, tiveram suas áreas fixadas, 
respectivamente, em 64.554,9 hectares; 27.279,1 hectares; 3.494,32 hectares; 36.514,3 
hectares; e 29.279,89 hectares. 
O extinto TFR anulou os atos decisórios e remeteu os autos da ação demarcatória para a 
Justiça Federal do Amazonas. O acórdão foi averbado e cancelado o registro, totalizando 
aproximadamente 161.112 hectares que foram reincorporados ao patrimônio público.
Os imóveis Anory (sem área original definida), São Miguel e Santo Elias (com áreas 
somando 15.100 hectares) passaram a ter, por força de sentença em ação de usucapião, 
20 mil hectares e 80 mil hectares, respectivamente. O TFR anulou sentença do juiz da 
comarca e 100 mil hectares foram reincorporados ao patrimônio público.
Em ação relativa aos imóveis Camarú I, Camarú II, Camarú III, Humaitá, Canto da 
Fortuna, Alto da Firmeza, Monte Vidéu, Enseada do Futuro e Sagrado Coração (posse), 
parte do Seringal Ermida (contendo as colocações, sem áreas definidas, Samuará, Bela 
Rosa, São Lourenço e Clarin ou Cuarin), que tiveram a soma de suas áreas elevada a 
15.098 hectares, o TFR anulou a sentença do juiz da comarca e determinou a remessa 
dos autos da ação demarcatória para a Justiça Federal. 
Mesmo averbada essa decisão, a firma Madeireira Moss S.A. continua na posse ilegal 
das referidas propriedades, por ter assinado contrato de compra e venda com a firma 
Manasa ─ Madeireira Nacional S.A.
Os imóveis Santo Antônio do Quicihã, Parijós I e Parijós II, localizados no município 
de Paiuiní, somavam uma área de 23.101,6 hectares. Após uma demarcação, por força 
de decisão judicial do extinto TRF, passaram a medir nada menos que 796.857.38,10 
hectares.
Numa ação de usucapião, os imóveis Colosso, Cecy, República, Santa Haydee, Santa 
Cecília, Aracy, Amparo, Europa, Paládio, Caviana, Rio Branco I, Rio Branco II, Xingu, 
Boca do Maoco I, Boca do Maoco II, Jarecatiá I e São Joaquim tiveram, respectivamente, 
suas áreas aumentadas da seguinte forma: de 8.364 hectares para 23.500 hectares; de 
4.360 hectares para 10.550 hectares; 8.706 hectares para 31.560 hectares; de 33.416 
hectares, para 150.400 hectares; 20.416 hectares para 89.500 hectares; de 10.119 
31
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS│ UNIDADE I
hectares para 10.600 hectares; de 10.105 para 16.500 hectares; de 7.379 hectares para 
37.850. 
O TFR anulou a sentença e determinou a remessa da ação para a Justiça Federal/AM. 
A anulação foi averbada em 25/10/77, no cartório de registro de imóveis da comarca 
de Lábrea. Mesmo assim, esses imóveis foram desapropriados para fins de reforma 
agrária em 28/7/88. O INCRA tenta reverter o feito na Justiça.
O Seringal São Romão, no município de Piauiní, teve sua área aumentada de 265,06 
hectares para 127.842,25 hectares em sentença do juiz da Comarca de Lábrea em ação 
de usucapião. O TFR anulou a sentença e cancelou os registros dela decorrentes.
Com isso, os 127.842,25 hectares voltaram para o patrimônio público. Embora não 
conste seu tamanho original em certidão expedida pelo cartório de Registro de Imóveis 
de Lábrea, nem tenham sido localizados os autos judiciais de ação demarcatória, nem 
no cartório nem na Justiça Federal/AM, após ação demarcatória, os lotes de terras 
denominados Castanhal Grande, Santa Fé e Porto de Cima passaram a se denominar 
Gleba Castanhal Grande, com uma área total de 356.436,51 hectares.
O TFR anulou o processo e determinou a remessa para a Justiça Federal dos autos 
da ação usucapião dos imóveis Boca do Acatuquini, Boa Vista, Aurora (desapropriado 
para fins de reforma agrária), Aurora I, Aurora II, Aurora III, Aurora IV, Aurora V, 
Extrema, Salva Vidas, Tocatins e Ponta (os dois últimos também desapropriados) 
- todos no município de Pauini e pertencentes a Mustaf Said. Mediam, inicialmente, 
17.560 hectares que, posteriormente, passarampara 281 mil hectares. 
O TFR anulou a sentença e cancelou o registro da matrícula. Mustaf Said, portanto, 
não poderia ter recebido a indenização pela desapropriação das áreas, pois por força 
da anulação da decisão do SFT perdera o domínio dos imóveis. O INCRA tenta, 
judicialmente, reverter essa situação.
Os seringais Fortaleza, Caçaduá, Santo Antônio, São Sebastião I, São Sebastião II, São 
Miguel, São Francisco, Maçanã (posse), Mixiry (posse), Seruiny (posse) Guajarrahã, 
São Jorge (posse) e Maçanã II (posse), originalmente tinham 872.827 hectares. Ao 
serem transferidas por Nasser Abrahim Nasser para a Fazenda Manasa, o número de 
hectares foi aumentado para 1.512.416,65. 
O Tribunal Federal de Recursos anulou o processo a partir da citação e remeteu à 
Justiça Federal a ação demarcatória e houve a averbação do cancelamento do registro 
por decisão do Supremo Tribunal Federal. Posteriormente, no entanto, o juiz federal do 
32
UNIDADE I │DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
Amazonas determinou a revalidação da matrícula do registro que fora cancelado pelo 
TFR.
O TFR anulou o processo e determinou a remessa dos autos à Justiça Federal em ação 
de usucapião movida por Mustaf Said em relação aos seringais Jupyra, Liz e Miry, 
localizados no município de Pauini e com área de 124.500 ha. Por ordem do Corregedor 
Geral, foi cancelado o registro e os 124.500 hectares retornaram ao patrimônio público.
O Tribunal Federal de Recursos declarou nula a ação de usucapião movida sobre os 
Seringais São Pedro e São Pedro I, registrados em nome de Mustaf Said e localizados no 
município de Lábrea. Os autos foram remetidos para a Justiça Federal do Amazonas. 
Os imóveis, originalmente, possuíam 1.442,5655 hectares, área essa que, por força da 
sentença do juiz de Direito da referida comarca, passou para 485.000 hectares. Embora 
anulada a sentença, conforme averbação no próprio registro imobiliário, Mustaf Said 
matriculou os mesmos imóveis com a mesma área de 465.000 hectares na comarca de 
Pauini. 
Foi encontrado o registro de uma ação demarcatória dos imóveis rurais denominados 
Bom Fim, Santo Antônio do Acimã, Canecury, Meteripuá, Anajás e Acurtiry, localizados 
no município de Lábrea, em nome de Omar Tupã Borges. 
Em verdade, não há qualquer referência nas certidões resumidas expedidas pelo Cartório 
de Registro de Imóveis da referida Comarca sobre o tamanho original desses imóveis. 
No entanto, consta tratar-se de área contínua e que, por sentença do Juiz de Direito da 
Comarca, foi registrada como tendo 934.000 hectares. Foi anulada a transcrição por 
decisão do extinto Tribunal Federal de Recursos. Com isso, retornou ao patrimônio 
público a área de 934.000 hectares. 
A posse de terras João Bento, tem área registrada de 170.000 hectares. Depois de várias 
transmissões, consta na última averbação uma área remanescente de aproximadamente 
908.9286 hectares. De acordo com a certidão de registro expedida pelo Cartório de 
Lábrea, encontra-se a área sobreposta ao imóvel rural denominado República. A área 
está sub judice.
O seringal denominado Natal ou Novo Natal, com área de 155.906 hectares, originalmente 
integrava a matrícula no 352 do Cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Boca do 
Acre, por ter sido objeto de ação de usucapião. Em que pese o juiz de Direito da comarca 
de Boca do Acre ter determinado o cumprimento de decisão do TRF anulando a ação 
de usucapião, a anulação foi revogada por nova ordem judicial. Não consta na certidão 
da matrícula fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Lábrea a averbação da 
33
DO REGISTRO DOS IMÓVEIS│ UNIDADE I
anulação da sentença de usucapião, continuando o referido imóvel livre para qualquer 
transação.
Borba
Na Comarca de Borba foram cancelados os registros referentes ao imóvel rural 
denominado Fazenda Santa Cruz, com área aproximada de 1.654.718,00 hectares. Tal 
área incorpora também: a Fazenda Mata Azul, com registro em nome de Adão Medeiros 
Paz; a Fazenda Bela Aliança, transferida por Adão Medeiros Paz para Jussara Marques 
Paz; a Gleba Dourados, que tinha como proprietário Antônio ZigartNeto; a Fazenda Rio 
Luna, tendo como adquirentes Jorge Jamil, Ângelo Moss, Waldemar Moss, Raimundo 
Nonato Barbosa Fernandes e Francisco Moss, que a adquiriram de Isaac Amorim e sua 
mulher, com área parcial de 657.002,6000 hectares.
Decisão do extinto TRF cancelou a sentença do juiz de Direito da comarca que deu 
origem ao título. Posteriormente à decisão do Acórdão, uma área de 162.124.8010 
hectares foi desmembrada dessa propriedade, tendo como base uma certidão fornecida 
pelo Instituto Fundiário do Amazonas, em 06/08/97. Toda a área deverá ser reintegrada 
ao patrimônio público.
Novo Aripuanã
Em 1985, o INCRA solicitou à Corregedoria Geral de Justiça do Estado do Amazonas 
a declaração de inexistência e de cancelamento da matrícula do imóvel rural Gleba 
Lisboa, localizado no município de Novo Aripuanã, registrado em nome de Eurípedes 
Rodrigues da Cunha e outros, com área de 687.280 hectares. 
A dimensão do imóvel foi contestada pelo Oficial de Registro de Imóveis que afirmou 
que a referida área foi expandida para aproximadamente 1,9 milhão de hectares e que 
tal situação vinha ocorrendo ao longo das diversas transmissões de seu domínio. O 
cartório sofreu um incêndio, resultando na destruição dos livros do Registro de Imóveis, 
inclusive aqueles que tratavam da referida gleba. 
O Corregedor Geral de Justiça autorizou a reorganização do acervo do cartório, mas 
nos registros surgidos após o incêndio não constava a averbação do cancelamento 
determinado por solicitação do INCRA. Visando sanar tal situação, foi encaminhada 
petição ao juiz de Novo Aripuanã, requerendo o cumprimento daquela determinação, 
o que foi deferido.
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UNIDADE I │DO REGISTRO DOS IMÓVEIS
Propostas de mudanças legais para o 
combate ao latifúndio 
O significado do termo latifúndio está na lei do Estatuto da Terra, o qual aponta como 
sendo um imóvel rural que, com área igual ou superior ao módulo rural, é inexplorado 
ou explorado inadequada ou insuficientemente, ou ainda porque tem grande dimensão 
a ponto de ser incompatível com a justa distribuição da terra. A lei ainda subdivide a 
classificação do latifúndio em duas tipologias, sendo elas a de latifúndio por extensão e 
latifúndio por exploração.
Visando combater o latifúndio, uma das principais mudanças a serem promovidas 
consiste na alteração das leis de terras vigentes nos Estados, de modo a conformá-la com 
a realidade da política fundiária do país, destacando-se, entre outras, a necessidade de:
a. estabelecer limitações no tamanho da área a ser concedida ou alienada;
b. prever a destinação das terras ao programa de reforma, preferencialmente 
a famílias de pequenos agricultores familiares;
c. exigir, em caso de não ser possível dar a destinação anterior, exploração 
satisfatória de modo a não se permitir a concessão ou alienação de terras 
inexploradas, ou ainda, que a venda se baseie em projeto sustentável de 
exploração dos recursos naturais;
d. exigir que sejam destinadas em seu território, mediante prévio 
zoneamento socioeconômico-ambiental, percentual de terras necessárias 
à preservação e conservação do meio ambiente. 
Nesse sentido, tanto as Constituições como as legislações estaduais deverão ser 
adequadas visando desestimular a concentração fundiária, priorizando assim, os 
pequenos agricultores familiares e a sustentabilidade dos recursos naturais.
A necessidade de editar-se uma lei que venha a evitar a ocorrência da concentração 
fundiária, fixando novos limites para as concessões e as alienações de terras, restringindo 
o acesso de quem seja detentor de outros imóveis rurais, bem como estabelecendo 
critérios objetivos de exploração, mantida a sustentabilidade dos recursos naturais, 
estende-se também à União Federal.
Outra inovação que merece ser introduzida na legislação federal consiste na reformulação 
da Lei de Registros Públicos como forma de evitar a ocorrência de fraudese falsificações 
de títulos da propriedade.
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DO REGISTRO DOS IMÓVEIS│ UNIDADE I
Nesse sentido, o Ministério da Política Fundiária e do Desenvolvimento Agrário realizará 
proposições legislativas, alterando o Título V, da Lei no 6.015, de 1973 - Registro de 
Imóveis, visando estabelecer controle mais eficiente e eficaz dos registros feitos pelos 
Cartórios, destacando-se:
a. modificação no processo de escrituração, matrícula e registro e registros 
e averbações de imóveis rurais, distinguindo-se dos urbanos;
b. exigência de cadastro dos imóveis, compatibilizando-se com os mantidos 
pelos órgãos e entidades fundiários da administração pública;
c. exigência de base cartográfica e georreferenciamento dos imóveis;
d. exigência de consulta prévia aos órgãos e entidades de fiscalização 
cadastral e tributária, do meio ambiente, de recursos fundiários e de 
assistência ao índio;
e. imposição de sanções administrativas e penais mais rigorosas aos 
serventuários dos Cartórios de Registro de Imóveis, que agirem por culpa 
ou dolo, ou a quaisquer outras pessoas físicas ou jurídicas que de algum 
modo concorrer para o cometimento de delitos relativos a registros 
públicos.
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UNIDADE IINORMAS GERAIS
CAPÍTULO 1 
O Estatuto da Terra – Lei no 4.504/1964
O estatuto da terra estabelece direitos e obrigações relativos a imóveis rurais, utilizados 
para a reforma agrária e a promoção de política para o desenvolvimento das atividades 
agropecuárias. A lei garante ainda, o acesso a todos de oportunidade de acesso à 
propriedade da terra desde que ela tenha uma função social, ou seja, favoreça o bem 
estar de proprietários e aqueles que nela trabalham, mantenha níveis de produtividades, 
mantenha a preservação do meio ambiente respeitando as disposições legais referentes 
às condições e relações de trabalho no campo.
O Estatuto obriga ainda o Governo a criar condições de acesso ao trabalhador rural 
em terras economicamente úteis, preferencialmente na região onde habita, bem como 
combater as formas de ocupação e exploração da terra que vai ao sentido contrário a 
sua função social.
Quanto à reforma agrária, a lei aponta que esta deverá ser realizada com prioridade em 
terras particulares onde ocorrem tensão social.
A lei tem como principal objetivo a garantia da perfeita ordenação do sistema agrário 
no país, conforme os princípios da justiça social, conciliando a livre iniciativa com a 
valorização do trabalho. O texto da lei nos evidencia o seu espírito democrático e social 
em face das desigualdades sociais e má distribuição de terras.
Você sabia que a Lei do Estatuto da Terra foi criada durante o regime militar, e 
que este tinha dois principais objetivos centrais?
Pois bem, é exatamente isso. A lei foi criada durante a vigência do regime 
ditatorial, o qual objetivava uma estratégia militar e outra econômica.
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NORMAS GERAIS│UNIDADE II
A estratégia do ponto de vista econômico consistiu em permitir que o Estado 
fizesse o processo de colonização.
A estratégia do ponto de vista militar consistiu em dar ao Estado o direito legal 
de desapropriação em áreas de conflitos para o assentamento de famílias.
A Lei Federal no 4.504, denominada Estatuto da terra, é a mais importante lei agrária 
brasileira. Tal dispositivo legal disciplina como deve ser usado o solo rural em nosso 
país, e juntamente com o Decreto 59.566/1966 regulamenta os contratos típicos, ou 
seja, o arrendamento e as parcerias rurais.
Recentemente, a Lei no. 11.443, de 5 de janeiro de 2007, promoveu algumas alterações 
no Estatuto da Terra, mais especificamente em alguns incisos de seus artigos 95 e 96, 
que regulam, respectivamente, o arrendamento e as parcerias rurais.
Uma das mudanças trazidas pela nova lei foi no inciso IV do artigo 95, o qual prevê 
a notificação feita pelo proprietário do imóvel ao arrendatário seis meses antes do 
término do contrato, sobre eventuais propostas de arrendamento recebidas. A nova 
lei manteve o texto original, no entanto, passa a determinar que tal notificação seja 
feita extrajudicialmente. O não cumprimento do previsto nesse artigo dentro do prazo 
determinado enseja a prorrogação automática do contrato originário, impedindo 
o proprietário de arrendar a terceiros ou de retomar o imóvel, seja para explorá-lo 
diretamente ou por intermédio de descendente seu. Caso seja a intenção do proprietário 
não renovar o contrato de arrendamento, a referida notificação também tem que ser 
feita dentro do mesmo prazo.
Foram também substituídos alguns termos, como “preço” por “remuneração” e “aluguel” 
por “arrendamento”. Apesar de tais modificações não acarretarem grandes mudanças, 
cabe ressaltar com relação à remuneração do arrendamento, que segundo estabelece 
o Estatuto da Terra, o valor deste não poderá ser superior a 15% do valor do imóvel 
declarado no ITR, incluídas as benfeitorias que entrarem na composição do contrato, 
quando o arrendamento for sobre a área total do imóvel ou a 30% quando o arrendamento 
for parcial e recair sobre glebas selecionadas para fins de exploração intensiva de alta 
rentabilidade. Apesar de esta não ser uma cláusula nova, a mesma é, em muitos casos, 
ignorada na elaboração dos contratos e posteriores declarações de ITR.
A declaração de um valor de terra nua baixo para o imóvel no ITR possibilita o 
pagamento de menos imposto, mas poderá servir de alegação, para que o arrendatário 
peça ressarcimento do valor já pago, ou uma redução no valor do arrendamento. Este 
fato pode ser ainda agravado, quando somente a terra é arrendada, sem que constem 
no contrato as benfeitorias que também estão sendo arrendadas.
38
UNIDADE II │NORMAS GERAIS
A partir do artigo 96, que regula as parcerias rurais, uma das principais mudanças 
trazidas pela lei é a alteração nas cotas de participação dos proprietários nos frutos das 
parcerias, aumentando de até 10% para até 20% quando concorrer apenas com a terra 
nua, para até 25% quando concorrer com a terra preparada, de máximo 20% para até 
30% quando concorrer com terra preparada e moradia e de até 30% para até 40%, caso 
concorra com o conjunto básico de benfeitorias. Os demais percentuais continuam os 
mesmos, podendo chegar à alíquota máxima de 75%.
O Estatuto da Terra examina em muitos artigos o problema da reforma agrária e da 
política fundiária, adotando o método liberal e democrata de solução da matéria.
Considera como reforma agrária o conjunto de medidas que visem a promover a 
melhor distribuição da terra, mediante modificações no regime de sua posse e uso, a 
fim de atender aos princípios de justiça social e aumento de produtividade (Estatuto 
da Terra, art. 1º, § 1º).
Não se deve confundir a reforma agrária com política agrária, entendida esta como 
conjunto de providências de amparo à propriedade da terra que se destinem a orientar, 
no interesse da economia rural, as atividades agropecuárias, seja no sentido de garantir-
lhes o pleno emprego, seja no de harmonizá-las com o processo de industrialização do 
país (Estatuto da Terra, art. 1o, § 2o, e 47; e o Decreto no 55.891/1965).
No contexto atual de transformação gradativa da estrutura agrária brasileira, se apresenta 
como medida indispensável, o aproveitamento e uma melhor distribuição das 
terras públicas e particulares, visando à descentralização da propriedade rural e à 
valoração do trabalhador do campo com um melhoramento das suas condições de vida, 
expandindo assim, o setor industrial e econômico do país.
Essa utilização justa e equilibrada das propriedades rurais virá naturalmente diminuir 
a tensão agrária e contribuirá para solução do problema agrário, muito embora, tal 
aproveitamento e distribuição, por si mesmos, não sejam os únicos processos a serem 
adotados.
O Estatuto da Terra (Lei no 4.504/1964) prevê três tipos de propriedade: 
 » Propriedade. 
 » Minifúndio. 
 » Latifúndio. 
Já a Constituição Federal vigente (CF/88) alude à pequena e média propriedade, 
bem como a propriedade produtiva. E a lei no 8.629/1993 é que regulamentae que 
39
NORMAS GERAIS│UNIDADE II
disciplina as disposições relativas à reforma agrária previstas no capítulo III, Título VII, 
da Constituição federal de 1988, conceituando, assim a pequena e média propriedade 
(artigo 4º, II e III), além da propriedade produtiva (art. 6), que é aquela que, 
explorada econômica e racionalmente, atinge, simultaneamente, graus de utilização 
da terra e de eficiência na exploração, segundo índices fixados pelo órgão federal 
competente (INCRA).
E dentro do problema agrário, onde a reforma agrária deve ser objetivamente 
planejada, a fim de compatibilizar tal rota com a política agrícola e fundiária, bem 
como, com a destinação de terras públicas e particulares, visando promover uma melhor 
distribuição e aproveitamento da terra, surge um conceito importante, na conceituação 
do regime de propriedade, qual seja o do módulo rural.
A palavra “módulo” já existe de longa data no vernáculo, com o significado de quantidade 
equivalente a uma unidade de qualquer medida. Definem Funk e Wignalls (1959:818): 
«Module. A standard or unit of measurement». No direito norte-americano, há as 
chamadas land measures.
A expressão “módulo rural”, por sua vez, é usada em nosso direito agrário desde o 
Estatuto da Terra (lei no 4504/1964). Módulo rural é a quantidade mínima de terras 
prevista no imóvel rural para que não se transforme em minifúndio; é a unidade 
fundamental da terra. Área inferior ao módulo chama-se minifúndio; a área superior 
é chamada de latifúndio.
O módulo rural equivale à área da propriedade familiar, variável não somente de 
região para região, como também de acordo com o modo de exploração da gleba.
No fundo, como afirma Pinto Ferreira (1995:209): “o módulo rural confunde-se com a 
própria área da propriedade familiar”.
Conforme o art. 65 do Estatuto da Terra, o imóvel rural não é passível de divisão em 
áreas de dimensão inferior à do módulo da propriedade rural, a fim de impedir a 
fragmentação dos imóveis rurais e a constituição de novos minifúndios.
A ideia de módulo rural provém, sobretudo, do Estatuto da Terra e de um projeto 
apresentado pelo ex-deputado federal por São Paulo, Coutinho Cavalcanti; o projeto no 
4.389/1954.
O módulo aparece assim, como um paradigma ou modelo de apreciação, tendo em 
vista a área e a dupla função que ele contém: estabilidade econômica e bem-estar do 
agricultor.
40
UNIDADE II │NORMAS GERAIS
Os módulos rurais e fiscais são qualificados através de hectares, variando de acordo 
com as diversas regiões do país.
O módulo rural é destarte uma unidade agrária familiar para cada região do País e 
para cada forma de exploração. Como bem definiu César Cantanhede (Missão Fao, RJ, 
IBRA, 1968): “É uma unidade de medida variável em função da região em que se situe 
o imóvel e o tipo de exploração predominante”.
Em consequência, o módulo rural no direito agrário brasileiro tem as seguintes 
características:
1. é uma medida de área; 
2. é a área fixada para a propriedade familiar; 
3. varia de conformidade com o tipo de exploração; 
4. varia também de acordo com a região do país em que se acha localizado 
o imóvel rural; 
5. implica um mínimo de renda, que deve ser identificada pelo menos com 
um salário mínimo; 
6. a renda deve assegurar ao agricultor e a sua família não somente a 
subsistência, porém deve propiciar o progresso social e econômico; 
7. é uma unidade de medida agrária que limita o direito de propriedade da 
terra rural.
Conforme a legislação agrária dominante (Estatuto da Terra - Lei no 4504/1964, e Dec. 
Lei 57/1966), a propriedade familiar é consagrada no módulo rural e não pode ser 
dividida. Esta é a orientação atual do Egrégio Supremo Tribunal Federal (STF).
A propriedade familiar está bem definida no Estatuto da Terra (art.4º, II c/c o art. 6º, 
I) e no Decreto 55.891/1965 (arts. 11 a 23):
Propriedade familiar, o imóvel rural que, direta e pessoalmente 
explorado pelo agricultor e sua família, lhe absorva toda a força 
de trabalho, garantindo-lhes a subsistência e o progresso social 
e econômico, com área máxima fixada para cada região e tipo de 
exploração, e eventualmente trabalhado com a ajuda de terceiros.
41
NORMAS GERAIS│UNIDADE II
Outro requisito da propriedade familiar é que sua área tenha o tamanho do módulo, 
porém variável conforme determinados fatores, como a situação geográfica, o clima, as 
condições de aproveitamento da terra etc.
Define Paulo Torminn Borges (apud FERREIRA, 1995:213): 
Em outras palavras, módulo rural é a área de terra que, trabalhada direta 
e pessoalmente por uma família de composição média, com auxílio 
apenas eventual de terceiro, se revela necessária para a subsistência 
e ao mesmo tempo suficiente como sustentáculo ao progresso social e 
econômico da referida família.
A forma para se achar o módulo se fundamenta na declaração para cadastramento, 
sendo individualizado no Certificado de Cadastro expedido pelo INCRA.
Para efeito tributário (ITR), o módulo de propriedade foi substituído pelo módulo 
fiscal  (Lei no 6.746/1979; Dec. no 84.685/1980). O módulo fiscal está regulado pelo 
art. 50 do Estatuto da Terra (lei no 4.504/1964), que serve para cálculo do Imposto 
Territorial Rural.
Admitem-se os seguintes tipos de módulos, nominados conforme a atividade rural:
a. exploração hortigranjeira; 
b. lavoura permanente; 
c. lavoura temporária; 
d. exploração pecuária de médio ou grande porte, visto que a exploração 
pecuária de pequeno porte é qualificada como hortigranjeira; 
e. exploração florestal.
Já o minifúndio é uma área rural menor que a da propriedade familiar e é tido como 
nocivo à função social da terra. É “um imóvel rural de área e possibilidade inferiores às 
da propriedade familiar” (Estatuto da Terra, art. 4o, IV).
Em suma, o minifúndio é o imóvel rural de área inferior à unidade econômica básica 
para determinada região e tipo de exploração.
E o latifúndio pode ser definido, no direito agrário brasileiro, como o imóvel rural de 
área igual ou superior ao módulo (rural) que, mantida inexplorada ou com a exploração 
incorreta, ou ainda, de dimensão incompatível com a razoável e justa repartição da terra. 
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UNIDADE II │NORMAS GERAIS
Há dois tipos de latifúndio: o latifúndio por extensão e o latifúndio por exploração, falta 
de exploração ou exploração incorreta.
Nos países do Mercosul, o Uruguai e o Paraguai têm seus Códigos Rurais com jurisdição 
nacional. A Argentina, por sua vez, adota o sistema de Códigos Rurais provinciais.
Sobre o nosso Documento da Terra, assim se expressa Paulo Tormin Borges: 
O Estatuto da terra é a lei agrária fundamental. Em seus 128 artigos 
ele fixa os rumos básicos do relacionamento entre a terra e o homem, 
procurando proteger este e aquele. Protege o homem, como sujeito 
da relação jurídica e destinatário das vantagens objetivadas pela lei. 
Protege a terra, porque ela é a matriz e a nutriz não só no presente como 
no futuro. Por isso ela precisa ser tratada com carinho, para que, na 
afoiteza, não se mate a galinha dos ovos de ouro.
As metas estabelecidas pelo Estatuto da Terra eram basicamente duas: 
 » a execução de uma reforma agrária; 
 » desenvolvimento da agricultura. 
“Três décadas depois, podemos constatar que a primeira meta ficou apenas no papel, 
enquanto a segunda recebeu grande atenção do governo, principalmente no que diz 
respeito ao desenvolvimento capitalista ou empresarial da agricultura.” Marcos A. 
Coelho – “Geografia do Brasil”. 
Hoje a realidade não é diferente, já no século XXI, havendo uma grande evolução no 
agro negócio, inclusive dando enorme substrato às exportações.
O nosso Estatuto da Terra que é a Lei no 4.504, sancionada em 30 de novembro de 1964, 
por Humberto de Alencar Castello Branco, então 1º Presidente da República, elevado 
ao Poder pela Revolução de 31 de março de 1964, está estruturado em quatro Títulos:
I – Disposições Preliminares;
II – Da Reforma Agrária;
III – Da Política de Desenvolvimento Rural;
IV – Das Disposições