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DIREITO CIVIL Prof. Patrícia Strauss Posse Livro III – Do Direito das Coisas: O Direito das Coisas é dividido em duas partes: Posse e Direitos Reais. Título I – Posse: Art. 1.196 do Código Civil • Para ser possuidor é necessário ter um dos poderes da propriedade (vide art. 1.228 – Poderes do proprietário) • Não é Direito Real; • É uma situação de fato protegida pelo Código Civil. A teoria adotada pelo Código Civil é a teoria objetiva de Inhering, em que basta o exercício de um dos atributos da propriedade para que a pessoa seja considerada possuidora. Capítulo I – Classificação: A – Posse direta e indireta: Art. 1.197 do Código Civil: Posse Direta: quem ocupa/possui o bem. Ex: Locatário Indireta: proprietário do bem, que possui do domínio do bem. Ex: Locador. B – Detentor: Art. 1198 do Código Civil: Detentor ou fâmulo da posse: • Relação de subserviência; • Pode ser detentor de bens móveis e imóveis; • Aquele que conserva o bem de terceiro sob suas ordens; • Exemplos: Caseiro e Motorista. Posse C – Posse justa e injusta: Art. 1.200 do Código Civil: Justa: Não clandestina, não precária ou não violenta. Injusta: Clandestina (às escondidas). Violenta e precária (passado o prazo, não devolve o bem emprestado). Tais requisitos não são cumulativos. D – Posse de boa ou de má-fé: Art. 1.201 do Código Civil: Posse de boa ou de má-fé: Muito importante! Boa-fé: Não sabia ou não tinha condições de saber que o bem não era seu. Exemplo: Promessa de compra e venda ou contrato de promessa de compra e venda não registrado (chamado de contrato de gaveta). Justo título (qualquer documento que dê a entender que o bem pertence ao possuidor). O possuidor do justo título é presumido estar de boa-fé, conforme parágrafo único do Art. 1.201 do CC. Má-fé: Sabia ou tinha condições de saber que o bem não era seu. Exemplo: Invasão de um terreno. E - Posse pro diviso e posse pro indiviso Se os compossuidores têm posse somente de partes ideais da coisa, diz- se que a posse é “pro indiviso”. Se cada um se localiza em partes determinadas do imóvel, estabelecendo uma divisão de fato, diz-se que exerce a posse “pro diviso”: Art. 1.199. Se duas ou mais pessoas possuírem coisa indivisa, poderá cada uma exercer sobre ela atos possessórios, contanto que não excluam os dos outros compossuidores. Capítulo II – Aquisição da posse: arts. 1.204 e 1.205 do Código Civil: • Se adquire a posse desde o momento em que se torna possível, exercer, em seu próprio nome, algum dos poderes inerentes à propriedade. • A posse se transmite aos herdeiros com os mesmos caracteres – art. 1.206, ou seja, se de boa-fé, continua de boa-fé. • Conceito de propriedade segundo o CC – Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. • Conceito de posse segundo o CC - Art. 1.196: Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade. • Aquisição de posse: Art. 1.204. Adquire-se a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade. A – Sujeitos que adquirem posse (art. 1.205). ->Própria pessoa que a pretende ou por seu representante; ->Por terceiro sem mandato, dependendo de ratificação. B – Sucessão na posse: A posse pode ser adquirida por sucessão. O sucessor universal continua de pleno direito a posse do seu antecessor. Já ao sucessor singular possui a opção de unir ou não a sua posse com a do antecessor. Art. 1.206. A posse transmite-se aos herdeiros ou legatários do possuidor com os mesmos caracteres. Art. 1.207. O sucessor universal continua de direito a posse do seu antecessor; e ao sucessor singular é facultado unir sua posse à do antecessor, para os efeitos legais. Capítulo III – Efeitos da Posse: A - *Ações Possessórias (mais conhecido dos efeitos da posse) – Possuidores diretos e indiretos podem ajuizar as ações. As regras do processamento das ações são reguladas pelo CPC. Detentor não tem legitimidade para ajuizamento das ações; Perda - esbulho: Ação de Reintegração de Posse; Incômodo/moléstia – Turbação: Ação de Manutenção de Posse; Ameaça: Interdito proibitório. Atenção: A questão procedimental da defesa da posse é tratada no Código de Processo Civil. As ações possessórias são ações do rito especial, previstas nos artigos 554 e seguintes do CPC. Também há artigos específicos que tratam sobre legitimação e competência sobre ações possessórias. 1 – Reintegração de posse – esbulho – perda da posse Para Donizetti (2017, p. 707) o esbulho é o delito possessório cuja substância se encontra na tomada da posse pelo violador, seja violenta, clandestina ou precariamente. Cumpre lembrar que a violência se configura pelo uso de força ou grave constrangimento psicológico; a clandestinidade, pela ocultação, vez que o ato é praticado às escondidas; e a precariedade, pela quebra da confiança, vez que a posse que foi legitimamente transferida ao sujeito não é por ele restituída oportunamente. 2 – Manutenção de posse – turbação – incômodo da posse Já a turbação é o delito possessório que se consubstancia em um incômodo à posse. Pela prática da turbação, o possuidor se mantém na posse, ainda que incomodado. Para Donizetti (2017, p. 710) caracteriza turbação, por exemplo, a derrubada da cerca divisória entre dois prédios, o manejo de ação de despejo em face de locatário adimplente, e até o ajuizamento da ação de reintegração de posse. Vez que o réu pode alegar, na contestação, violação da sua posse (artigo 922 do CPC) – o que caracteriza a natureza dúplice das ações possessórias - , o pedido de reintegração por quem tinha posse pior (injusta) constitui turbação à posse atual, se esta for melhor (justa). 3 – Interdito proibitório – ameaça à posse. É requisito da procedência do pedido do autor que prove o justo receio de vir a ser molestado (art. 932 do CPC). O pedido formulado será para que o juiz expeça mandado proibitório, em que se cominará multa para o réu, caso venha a efetivamente violar a posse do autor. ATENÇÃO: Fungibilidade das possessórias. A propositura de uma ação possessória em vez de outra não obstará a que o juiz conheça do pedido e outorgue proteção legal, desde que preencha requisitos da ação correta. Para o entendimento das ações possessórias, também é importante que seja verificado se a posse é de força-nova ou de força-velha: *Posse de força-nova e posse de força-velha: Posse perdida-molestada antes de um ano e um dia é chamada de posse de força-nova. Já a posse perdida- molestada após ano e dia, é chamada de posse de força-velha. Obs.: Juízo possessório e juízo petitório: A ação possessória é o meio de tutela da posse perante uma ameaça, turbação ou esbulho. Já a ação petitória é o meio de tutela dos direitos reais, como o de propriedade. ATENÇÃO: A maioria dos autores informam que enquanto a imissão de posse é proposta contra o alienante, a reivindicatória deve ser proposta contra o atual detentor da coisa reivindicanda. O fundamento da ação reivindicatória está no artigo 1.228 do CC. Obs.: Ação de imissão de posse: A hipótese mais frequente é aquela em que o autor da ação é proprietário da coisa, mas não possuidor, por haver recebido do vendedor somente o domínio, pela escritura, mas não a posse. Como nunca teve posse, não pode utilizar ações possessórias, cabendo então a ação de imissão de posse. Nas aquisições de bens ocorrem, com frequência, situações que ensejam a imissão: vendedor simplesmente se recusa a entregar imóvel ou nele reside um terceiro, que não aceita a desocupação. Obs.:Ação reivindicatória: Há divergências com relação a possibilidade da ação reivindicatória ter “engolido” ou não a ação de imissão de posse. No entanto, para os que entendem que há diferenciação, a ação reivindicatória seria utilizada contra o atual detentor da coisa reivindicanda. Atenção: Ação de nunciação de obra nova. Também chamada de embargo de obra nova. O Objetivo da ação é impedir a continuação da obra que prejudique, prédio vizinhou esteja em desacordo com os regulamentos administrativos ou legais. Não há artigos no CPC que tratem sobre ela. Antes da entrada em vigor do CPC-2015, a ação de nunciação de obra nova obedecia a procedimento especial. Hoje, atende ao procedimento comum. Pode propor tal ação tanto o proprietário quanto o possuidor, condômino, etc. B - Legítima Defesa da Posse: Imediatamente e na proporção do ato realizado – Artigo 1.210, parágrafo primeiro; C - Frutos: Essa parte do CC depende em termos um possuidor de boa ou de má-fé: *Art. 1.214 do CC – Boa-fé: tem direito aos frutos percebidos e as despesas de produção e custeio. *Art. 1.216 do CC – Má-fé: Tem direito as despesas de produção e custeio. Os frutos produzidos e pendentes devem ser restituídos ao proprietário. D - Perecimento (perda total) e deterioração (perda parcial): *Art. 1.217 do CC – Boa-fé: possuidor não responde pelo perecimento ou deterioração, se não deu causa; *Art. 1.218 do CC - Má-fé: responde pelo perecimento ou deterioração ainda que acidentais, salvo se comprovar que o fato ocorreria mesmo na posse do reivindicante. E - Benfeitorias (vide Art. 96 do Código Civil, que traz classificação das benfeitorias em necessárias, úteis e voluptuárias): 1.219: Boa-fé: retenção pelas benfeitorias necessárias e úteis e pode levantar as voluptuárias, se não estragarem o bem. 1.220: Má-fé: Somente indenização pelas necessárias. Não tem direito à retenção. Capítulo IV – Perda de posse: • Quando cessa o poder sobre o bem, ainda que contra a vontade do possuidor – Art. 1.223 do Código Civil. Título II – Direitos reais: • Se encontram no rol do artigo 1.225 do Código Civil: Art. 1.225. São direitos reais: I - a propriedade; II - a superfície; III - as servidões; IV - o usufruto; V - o uso; VI - a habitação; VII - o direito do promitente comprador do imóvel; VIII - o penhor; IX - a hipoteca; X - a anticrese. XI - a concessão de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007) XII - a concessão de direito real de uso; e (Redação dada pela Lei nº 13.465, de 2017) XIII - a laje. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) *Direitos reais sobre bens móveis: Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas móveis, quando constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com a tradição. *Direitos reais sobre bens imóveis: Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código. Título III – Da Propriedade: Capítulo I – Da propriedade em geral: Seção I – Disposições preliminares: Art. 1.228, caput, do Código Civil: Trata da propriedade plena, ou seja, quando o proprietário tem o direito pleno de usar, gozar, dispor e reaver a propriedade. Art. 1.228, § 1º, do Código Civil: Traz exceções do direito pleno, devendo o proprietário respeitar outros princípios, tais como a função social da propriedade. §2º: proibidos os atos que não trazem comodidade ao proprietário e com a única intenção de prejudicar terceiro; §3º: desapropriação em razão da necessidade pública. Seção II - Da descoberta: Art. 1.233. Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor. Parágrafo único. Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se não o encontrar, entregará a coisa achada à autoridade competente. Art. 1.234. Aquele que restituir a coisa achada, nos termos do artigo antecedente, terá direito a uma recompensa não inferior a cinco por cento do seu valor, e à indenização pelas despesas que houver feito com a conservação e transporte da coisa, se o dono não preferir abandoná-la. Capítulo II - Da Aquisição da propriedade imóvel • • – Seção I – Usucapião: • Forma originária de aquisição da propriedade – Abertura de nova matrícula junto ao Registro de Imóveis; Não há a garantia da evicção; Não é devido imposto de transmissão; Livre e desembaraçado de qualquer ônus; Posse mansa, pacífica, por determinado lapso de tempo e com ânimo de proprietário; Também denominada prescrição aquisitiva; Formas da Usucapião: Extraordinária: Art. 1.238 do Código Civil. Não é necessário justo título e boa-fé; Somente necessário o preenchimento dos requisitos gerais (posse mansa, pacífica, com ânimo de proprietário) e o tempo estabelecido em lei; Regra: 15 anos – caput Exceção: 10 anos - § único: Moradia ou realização de obras de caráter produtivo; Não tem limite de área; Ordinária: Art. 1.242 do Código Civil. Regra: 10 anos – Necessário o justo título e boa-fé; Exceção do § único: Prazo de 05 anos se adquirido onerosamente, registrado no Registro de Imóveis e cancelada posteriormente a venda e nele estabelecido a moradia ou realizado investimento de caráter econômico ou social; Não tem limite de área; Especial Rural: Art. 1.239 do Código Civil. Não pode ser proprietário de outro imóvel; Prazo de 05 anos; Máximo 50 hectares; Produção do trabalho e moradia. Vide art. 183 da CF; Cunho social; Não é necessário justo título e boa-fé. Especial Urbana: Art. 1.240 do Código Civil. Prazo de 05 anos; Não pode ser proprietário de outro imóvel; Até 250m²; Utilizar como moradia; Não é necessário justo título e boa-fé Especial familiar: art. 1.240-A Não pode ser proprietário de outro imóvel; Área de até 250m²; Contra ex-cônjuge que abandonou o lar por 02 anos; Propriedade que dividia com ex cônjuge ou ex companheiro. Fazer do imóvel sua moradia ou de sua família; Não é necessário justo título e boa-fé. Observação: MUITO IMPORTANTE Artigo 1.243 do CC: O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé. *É a chamada “accessio possessionis”, ou soma de posses sucessivas. ->Essa soma de posses pode se dar por ato entre vivos ou causa mortis. Assim, um herdeiro pode somar a sua posse do falecido para que possa usucapir. Também é possível que sejam somadas posses de empresas, por exemplo, em caso de sucessão delas. A soma das posses sucessivas é aplicada para a usucapião ordinária e extraordinária, especialmente. Obs.: Enunciado 497 do CJF-STJ: O prazo, na ação de usucapião, pode ser completado no curso do processo, ressalvadas as hipóteses de má-fé processual do autor. Quadro Comparativo espécies da Usucapião: * Esquema Extraordinári a Ordinária Especial Rural Especial Urbana Especial Familiar Tempo de Posse Regra: 15 anos Exceção: 10 anos Regra: 10 anos Exceção: 05 anos 05 anos 05 anos 02 anos Área do Imóvel Não Não Até 50 HE Até 250m² Até 250m² Justo Título e Boa-fé Não Sim Não Não Não Tipo de Uso Regra: qualquer Exceção: Moradia ou realização de obras de caráter produtivo Qualquer Produção do trabalho e moradia Moradia Moradia Outras exigênci as Não há demais exigências Não há demais exigências.Não pode ser proprietár io de outro imóvel Não pode ser proprietár io de outro imóvel Propriedade dividida com o ex- cônjuge e não pode ser proprietário de outro imóvel Seção II - Da aquisição pelo registro do título; Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1 o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2 o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. * Esquema Seção III - Da Aquisição por acessão: Art. 1.248. A acessão pode dar-se: I - por formação de ilhas; II - por aluvião; III - por avulsão * Esquema •Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. Art. 1.245, CC §1º: Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. §2º: Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Aluvião: chega lentamente, sem perceber. Avulsão: acontece de forma natural, violenta. IV - por abandono de álveo; Álveo: Um curso de águas sofre um desvio natural, o que gera o álveo abandonado, que é o leito por onde as águas corriam, porém deixaram de correr. V - por plantações ou construções. Toda construção ou plantação existente em um terreno presume-se feita pelo proprietário até que se prove o contrário. Obs.: Artigo 1.254 e artigo 1.255. ->Semeia, planta ou edifica em terreno seu com materiais alheios: Torna-se proprietário, mas deverá indenizar o dono dos materiais alheios. Se agiu de má- fé, além disso, também paga perdas e danos. -> Quem semeia, planta ou edifica em terreno alheio, com materiais próprios: Perde o que fez em proveito do proprietário, mas terá direito á indenização, se estava de boa-fé. Se a construção ou plantação tiver um valor muito grande, maior que o valor do terreno, quem plantou ou edificou (se de boa-fé) adquire a propriedade do solo, por pagamento de indenização fixada judicialmente. É o que preconiza o artigo 1.255 do CC: Art. 1.255. Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização. Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo. CApítulo III – Da aquisição da propriedade móvel: Seção I – Usucapião: A - Usucapião ordinária: justo título e boa-fé, prazo de 3 anos – artigo 1.260. B – Usucapião extraordinária: Não requer justo título e boa-fé. Possui prazo de 5 anos. Seção II - Ocupação – Artigo 1.263: Assenhoramento da coisa. É um modo de aquisição de propriedade das coisas sem dono, ou porque nunca tiveram dono ou porque foram abandonadas. Obs.: Se as coisas móveis forem coisas perdidas, teremos então a descoberta. Se forem abandonadas (jogadas no lixo, por exemplo) teremos então a ocupação. 2 - Ocupação: * Esquema OBS: Não confundir: se as coisas móveis forem perdidas, teremos então a descoberta. Se forem abandonadas (jogadas no lixo) teremos então a ocupação Seção III – Achado de tesouro – Artigo 1.264, 1.265 e 1.266 *Art. 1.264. O depósito antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória, será dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achar o tesouro casualmente. *Art. 1.265. O tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio, se for achado por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro não autorizado. Conforme art. 1.263 do CC: "quem se assenhorear de coisa sem dono para logo lhe adquire a propriedade, não sendo essa ocupação defesa por lei". Assenhorar da coisa: é um modo de aquisição da propriedade das coisas, sem dono, ou porque nunca tiveram dono ou porque foram abandonadas. O bem foi abandonado ou nunca foi de ninguém. * Esquema Seção IV - Tradição: Artigo 1.267. A propriedade das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos senão antes da tradição. Obs.: Artigo 1.267, parágrafo único: Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico. A posse pode ser transmitida via contratual antes da venda e, depois da venda, pelo “constituto possessório”, que tem por expresso na escritura. Assim, o novo proprietário, que ainda não teve a posse, através dessa cláusula, pode usar ações possessórias contra eventuais esbulhadores ou turbadores. No constituto possessório, aquele que detém a posse direta não é mais proprietário da coisa, possuindo-a em nome de outrem. Subentende-se a tradição quando o transmitente continua a possuir pelo constituto possessório; quando cede ao adquirente o direito à restituição da coisa, que se encontra em poder de terceiro; ou quando o adquirente já está na posse da coisa, por ocasião do negócio jurídico. Seção V – Especificação: Artigo 1.269: Aquele que trabalha com matéria-prima alheia, obtém nova espécie, passará a ser proprietário, se não se puder voltar à forma anterior. Art. 1.265 do CC • Se o dono do imóvel achar o tesouro, o mesmo será dele. • Se um terceiro não autorizado invade o térreo e encontra tesouro, o mesmo pertencerá ao dono do imóvel. ->Através do trabalho de um sujeito, chamado de especificador. Esse especificador emprega total ou parcialmente matéria-prima alheia. Exemplo: artista utiliza um bloco de mármore para fazer uma escultura. *Artigo 1.270: Se toda a matéria for alheia, e não se puder reduzir à forma precedente, será do especificador de boa-fé a espécie nova. § 1o Sendo praticável a redução, ou quando impraticável, se a espécie nova se obteve de má-fé, pertencerá ao dono da matéria-prima. § 2o Em qualquer caso, inclusive o da pintura em relação à tela, da escultura, escritura e outro qualquer trabalho gráfico em relação à matéria-prima, a espécie nova será do especificador, se o seu valor exceder consideravelmente o da matéria-prima. Exemplo: artista utiliza um bloco de mármore para fazer uma escultura. Seção VI – Da confusão, comissão e adjunção: *Confusão: mistura de substâncias que formam um líquido homogêneo; *Comissão ou comistão: mistura de substâncias que formam um sólido homogêneo; *Adjunção: justaposição de uma substância a outra – Exemplo: cola e madeira. ->O CC sempre tentar resolver o problema se as substâncias pertencerem a donos diversos e forem misturadas. O que fazer? Art. 1.272. As coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou adjuntadas sem o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo possível separá-las sem deterioração. § 1o Não sendo possível a separação das coisas, ou exigindo dispêndio excessivo, subsiste indiviso o todo, cabendo a cada um dos donos quinhão proporcional ao valor da coisa com que entrou para a mistura ou agregado. 6 - Da Confusão, da Comissão e da Adjunção * Esquema Capítulo IV – Perda de propriedade: Art. 1.275. Além das causas consideradas neste Código, perde-se a propriedade: I - por alienação; II - pela renúncia; III - por abandono; IV - por perecimento da coisa; V - por desapropriação. Obs.: Poucas são as presunçõesabsolutas no CC (iuris et iure) , já que a maioria são presunções relativas ( iuris tantum). No entanto, o parágrafo segundo do artigo 1.276, traz uma presunção absoluta: Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à O que é? Confusão: mistura de substâncias que formam um liquido homogêneo; Comissão: mistura de substâncias que formam um sólido homogêneo; Adjunção: justaposição de uma substância a outra – exemplo: cola e madeira propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.] § 1o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize. § 2o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais. CAPÍTULO V – DOS DIREITOS DE VIZINHANÇA: Seção I – Do uso anormal da propriedade Todo proprietário tem o direito de usar a propriedade de forma saudável e de acordo com a função social da propriedade. A tal direito, corresponde o dever dos vizinhos também usarem de forma saudável e não incomodarem o exercício do direito dos outros. É proibido, portanto, o uso nocivo da propriedade. Deve ser levado em conta, para saber o que é nocivo ou não: “natureza da utilização, localização do imóvel e limites de tolerância ordinários da vizinhança *Artigo 1.277: O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança. Obs.: Artigo 1.280 -> Assegura o ajuizamento da ação de demolição, quando o prédio vizinho ameace ruína, admitindo-se que se presta caução pelo dano iminente. Seção II – Árvores limítrofes: ->Árvores entre dois ou mais imóveis. Tais árvores pertencem em comum aos proprietários dos prédios confinantes, em regime de condomínio necessário. Art. 1.282. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes. Art. 1.283. As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido. Art. 1.284. Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular. * Esquema Arvores entre dois ou mais imóveis: tais árvores pertencem em comum aos proprietários dos prédios confinantes em regime de condomínio necessário. A árvore, cujo tronco estiver na linha divisória, presume-se pertencer em comum aos donos dos prédios confinantes (art. 1.282, CC). As raízes e os ramos de árvore, que ultrapassarem a estrema do prédio, poderão ser cortados, até o plano vertical divisório, pelo proprietário do terreno invadido (art. 1.283, CC). Os frutos caídos de árvore do terreno vizinho pertencem ao dono do solo onde caíram, se este for de propriedade particular (art. 1.284, CC). Seção III – Passagem forçada: ->Em decorrência da função social da propriedade, todo o imóvel deve ser acessível, seja por terra, seja por água. Art. 1.285. O dono do prédio que não tiver acesso a via pública, nascente ou porto, pode, mediante pagamento de indenização cabal, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário. § 1o Sofrerá o constrangimento o vizinho cujo imóvel mais natural e facilmente se prestar à passagem. § 2o Se ocorrer alienação parcial do prédio, de modo que uma das partes perca o acesso a via pública, nascente ou porto, o proprietário da outra deve tolerar a passagem. Atenção: Diferença entre passagem forçada e servidão * Esquema Passagem forçada Servidão Direito de vizinhança Direito Real Determinada pela necessidade de se obter saída útil do prédio encravado. Não solicita saída por comodidade. Relação criada da vontade dos proprietários. Torna o prédio encravado mais útil ou agradável. Seção IV – Passagem de cabos e tubulações: ->Situação especial de passagem forçada. Depende de indenização. Art. 1.286. Mediante recebimento de indenização que atenda, também, à desvalorização da área remanescente, o proprietário é obrigado a tolerar a passagem, através de seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública, em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa. Parágrafo único. O proprietário prejudicado pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ao prédio onerado, bem como, depois, seja removida, à sua custa, para outro local do imóve Seção V – Águas: ->Há o Código de Águas, que também se aplica à matéria: Decreto 24.643-34. Alguns pontos importantes: ->O prédio inferior deve receber as águas que naturalmente correm do superior. Não pode esse dono impedir o fluxo das águas que vêm do superior. Obs.: Quando não for água natural e sim, águas artificialmente levadas e que correm para o inferior: Art. 1.289. Quando as águas, artificialmente levadas ao prédio superior, ou aí colhidas, correrem dele para o inferior, poderá o dono deste reclamar que se desviem, ou se lhe indenize o prejuízo que sofrer. Parágrafo único. Da indenização será deduzido o valor do benefício obtido. Seção VI – Limites entre prédios e direito de tapagem: ->Todo proprietário tem o direito de construir, para demarcar seu imóvel, cercas, muros, valas ou qualquer outra forma de separação, podendo, inclusive, solicitar que o confinante auxilie a fazer tudo isso, REPARTINDO AS DESPESAS. – Artigo 1.297: O proprietário tem direito a cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. § 1o Os intervalos, muros, cercas e os tapumes divisórios, tais como sebes vivas, cercas de arame ou de madeira, valas ou banquetas, presumem-se, até prova em contrário, pertencer a ambos os proprietários confinantes, sendo estes obrigados, de conformidade com os costumes da localidade, a concorrer, em partes iguais, para as despesas de sua construção e conservação. § 2o As sebes vivas, as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários. § 3o A construção de tapumes especiais para impedir a passagem de animais de pequeno porte, ou para outro fim, pode ser exigida de quem provocou a necessidade deles, pelo proprietário, que não está obrigado a concorrer para as despesas. Assim, quando a construção, reparo etc., ocorrer sobre os limites dos proprietários, em regra há responsabilidade dos dois na repartição das despesas. IMPORTANTE: O artigo 1.297 estabelece a possibilidade de o proprietário solicitar a demarcação de divisas de bens imóveis. Já a divisão de bens em condomínio está disciplinada no artigo 1.320 do Código Civil, na parte relativa ao condomínio. Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.§ 1o Podem os condôminos acordar que fique indivisa a coisa comum por prazo não maior de cinco anos, suscetível de prorrogação ulterior. § 2o Não poderá exceder de cinco anos a indivisão estabelecida pelo doador ou pelo testador. § 3o A requerimento de qualquer interessado e se graves razões o aconselharem, pode o juiz determinar a divisão da coisa comum antes do prazo. Observar que o procedimento de referidas ações se encontra nos artigos 569 e seguintes do Código de Processo Civil. Seção VII – Direito de Construir: Todo proprietário tem o direito de erguer em seu terreno as construções que desejar, desde que sejam respeitados os direitos de vizinhança, as normas locais relativas à ocupação do solo e a função social da propriedade. Obs.: Art. 1.300. O proprietário construirá de maneira que o seu prédio não despeje águas, diretamente, sobre o prédio vizinho. Art. 1.301. É defeso abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho. § 1o As janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória, bem como as perpendiculares, não poderão ser abertas a menos de setenta e cinco centímetros Obs.: Sumula 120 do STF: “Parede de tijolos de vidro translúcido pode ser levantada a menos de metro e meio do prédio vizinho, não importando servidão sôbre êle”. Conforme prevê o artigo 1.303, do Código Civil, em zonas rurais somente será permitido levantar edificações a mais de 3 (três) metros do terreno vizinho. Todo aquele que violar as proibições estabelecidas nesta Seção é obrigado a demolir as construções feitas, respondendo por perdas e danos. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para: * Esquema O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva. Capítulo VI – Do Condomínio Geral Seção I – Do condomínio Voluntário O condomínio ocorre quando mais de uma pessoa tem o exercício da propriedade sobre certo bem. Desta forma, cada condômino será proprietário de uma parte ou fração ideal. O condomínio voluntário ou convencional é aquele que decorre da vontade das partes em estabelecerem a copropriedade. Alguns dos direitos e deveres dos condôminos: usar a coisa conforme sua destinação, concorrer com as despesas de conservação da coisa, cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que causou ao bem etc. Com relação à administração do condomínio, importa dizer que o condômino que administrar sem oposição dos outros, presume-se representante comum. I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório; II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente. Atenção: A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão. IMPORTANTE: CONDOMÍNIO EDILÍCIO (prédios) não tem tratamento nesta parte do Código Civil. O condomínio edilício é tratado nos artigos 1.331 e seguintes do CC. Seção II – Do Condomínio necessário: Envolvem situações de vizinhança, como meação de paredes, cercas, muros, etc. Informa o Código Civil que tem um dos proprietários, por exemplo, direito de construir, na divisória de fazendas, a fim de extremar o imóvel. Capítulo VII – Do condomínio edilício Seção I – Disposições Gerais - Há a lei 4.591-64, que trata sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias. Entende a doutrina que a parte do condomínio que está na lei de 64 foi revogada tacitamente pelo CC. Assim, o condomínio edilício e suas regras são tratados pelo CC e não mais pela lei 4.591-64. No condomínio edilício pode haver partes que são de propriedade exclusiva e outras que são de propriedade comum dos condôminos. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser vendidas por seus proprietários. Contudo, os abrigos para veículos não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. O condomínio edilício é instituído por ato entre vivos ou testamento e registrado no cartório de registro de imóveis. Alguns regramentos: 1 - O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio. 2 – A convenção de condomínio, que constituiu o condomínio edilício deve ser assinada por seus titulares de no mínimo dois terços das frações ideias. Para ser oponível contra terceiros, a convenção de condomínio precisa estar registrada no cartório de registro de imóveis. 3 - A convenção de condomínio poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular. 4 - O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. 5 - O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti- social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia. 6 - Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir- se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores. 7 - Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores. Importante: O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. É uma obrigação “propter rem” ou próprias da coisa. Elas seguem a coisa onde quer que ela se encontre. Obs.: Tese 4, edição 78 – STJ: Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade das despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto. Seção II – Da administração do condomínio: A assembleia escolhe um síndico (que pode não ser condômino) para administrar o condomínio por prazo de até 2 anos, podendo renovar o período. Deveres do síndico: 1 - convocar a assembléia dos condôminos; 2- representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; 3 - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; 4 - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; 5- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; 6 - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; 7 - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; 8 - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas; 9 - realizar o seguro da edificação. ATENÇÃO: o síndico poderá ser destituído pelo voto da maioria absoluta de votos, em assembleia especialmente convocada para esse fim, em razão da prática de irregularidades, não prestação de contas ou não administrarconvenientemente o condomínio. Obs.: Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Seção III – Da extinção do condomínio: O condomínio pode ser extinto por várias razões: 1 – desapropriação; 2 – confusão: quando todas as partes autônomas foram adquiridas por uma única pessoa; 3 – destruição do imóvel; 4 – demolição voluntária do prédio; 5 – alienação ou reconstrução do prédio. Seção IV – Do condomínio de lotes: Condomínio de lotes é uma modalidade de condomínio edilício. Há condomínio sobre as áreas comuns e propriedade exclusiva sobre as unidades autônomas que, no caso, são os lotes. Trata-se, portanto, de “condomínio sem construção”, que dá ao comprador maior liberdade para a construção de sua casa. A disciplina está no artigo 1.358-A do Código Civil: Art. 1.358-A. Pode haver, em terrenos, partes designadas de lotes que são propriedade exclusiva e partes que são propriedade comum dos condôminos. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 1º A fração ideal de cada condômino poderá ser proporcional à área do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencial construtivo ou a outros critérios indicados no ato de instituição. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 2º Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o disposto sobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislação urbanística. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) § 3º Para fins de incorporação imobiliária, a implantação de toda a infraestrutura ficará a cargo do empreendedor. (Incluído pela Lei nº 13.465, de 2017) Capítulo VII – A – Do condomínio em multipropriedade: Em recentes alterações, o CC incluiu artigos que tratam sobre o chamado “condomínio em multipropriedade”: Artigos 1.358-B até 1.358-U. O condomínio em multipropriedade é o já conhecido “time sharing”, já que o tempo de utilização é dividido entre os proprietários, possui definição no artigo 1.358-C: “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da propriedade imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”. Nesse tipo especial de condomínio, todos os condôminos compartilham a mesma unidade habitacional, em frações de tempo diversas. Todos os multiproprietários são condôminos, mas esse condomínio somente será exclusivo em unidade autômoma no tempo ficado no pacto, sendo o prazo de 7 dias, o prazo mínimo. Alguns pontos importantes: *O imóvel e os bens móveis pertencem a todos os multiproprietários. Assim, o imóvel, quando utilizado, terá todos os móveis e utensílios da vida contemporânea. *A administração de tais empreendimentos possui grandes semelhanças a um hotel. *O período mínimo é de 7 dias, seguidos ou intercalados, fixo ou determinado no mesmo período de cada ano, ou flutuante, preservando-se a isonomia de direitos. *É estabelecida por ato entre vivos ou por testamento, com registro no registro de imóveis, devendo constar no ato a duração dos períodos de fração de tempo. *Artigo 1.358-G aponta quais as cláusulas que devem constar na convenção da multipropriedade de forma obrigatória, tais como: a convenção deve estipular o número máximo de pessoas que podem ocupar simultaneamente o imóvel no período de tempo fixado. *É possível estabelecer que a convenção de condomínio coloque limite máximo de frações de tempo no mesmo imóvel, que poderão ser adquiridas pela mesma pessoa natural ou jurídica. *É possível que o multiproprietário possa ceder a sua fração por locação ou comodato. *O multiproprietário não pode alterar ou modificar o mobiliário e responderá pelos danos que porventura venha a causar. *A venda da fração ideal pode ocorrer sem direito de preferência dos outros multiproprietários. Capítulo VIII – Da Propriedade resolúvel: • É a propriedade que tem duração no tempo (ad tempos) e pode ser dividida em originária e superveniente: Originária: Art. 1.359 do Código Civil: Resolvida a propriedade pelo implemento da condição ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha. Superveniente: Art. 1.660 do Código Civil: Se a propriedade se resolver por outra causa superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu para haver a própria coisa ou o seu valor. Capítulo IX – Da Propriedade fiduciária: • Propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que, como garantia, o devedor transfere ao credor – Art. 1.361 do Código Civil: Considera-se fiduciária a propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor. • Necessidade de registro no órgão competente: é celebrada por instrumento público ou particular e registrada no registro de títulos e documentos. Se tratar de veículos, será registrada na repartição competente para o licenciamento, ficando anotado no certificado de registro. • Ocorre desdobramento da posse e o devedor torna-se possuidor direto da coisa; • Art. 1.362: Contrato deve conter o prazo da dívida ou a estimativa; o prazo ou época do pagamento; a taxa de juros, se houver; a descrição da coisa com elementos indispensáveis à sua identificação; • Art. 1.363: Obrigações do devedor fiduciário: guardar a coisa com diligência; entregar ao credor se a dívida não for paga; • Art. 1.364: Após o vencimento, há a obrigação do credor em vender a coisa à terceiros a fim de saldar a dívida, devolvendo o saldo remanescente, se houver. Tal venda pode ser tanto judicial quanto extrajudicial. • Art. 1.365: Nulidade da cláusula que autoriza o proprietário fiduciário a ficar com o bem se a dívida não for paga. Contudo, com anuência do credor, o devedor pode dar em pagamento o bem para o credor. • Art. 1.366: Se a venda do bem não for capaz de quitar a dívida e despesas de cobrança, o devedor continua obrigado pelo restante; • Art. 1.368: O terceiro que pagar a dívida se sub-rogará de pleno direito no crédito e na propriedade fiduciária. IMPORTANTE: É necessário que haja um Diálogo de fontes, com relação a parte tratada na propriedade fiduciária. Isso porque: 1 – O CC traz em termos gerais as regras sobre propriedade fiduciária de bens infungíveis. No entanto, o CC somente será aplicado em casos em que a lei especial não tem aplicação e-ou resposta para o caso concreto. 2 – O Decreto-lei 911-69 trata especificadamente sobre alienação fiduciária em garantia sobre bens móveis. 3 – A lei 10.931-2004 trata sobre alienação fiduciária em garantia sobre bens imóveis. Capítulo X – Do fundo de investimento Através da medida provisória da Liberdade Econômica (MP 881) foram incluídos artigos no Código Civil, que tratam sobre os fundos de investimentos. Segundo o Código Civil: Art. 1.368-C. O fundo de investimento é uma comunhão de recursos, constituído sob a forma de condomínio de natureza especial, destinado à aplicação em ativos financeiros, bens e direitos de qualquer natureza. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019). § 1º Não se aplicam ao fundo de investimento as disposições constantes dos arts. 1.314 ao 1.358-A deste Código.(Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) § 2º Competirá à Comissão de Valores Mobiliários disciplinar o disposto no caput deste artigo. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) § 3º O registro dos regulamentos dos fundos de investimentos na Comissão de Valores Mobiliários é condição suficiente para garantir a sua publicidade e a oponibilidade de efeitos em relação a terceiros. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) Art. 1.368-D. O regulamento do fundo de investimento poderá, observado o disposto na regulamentação a que se refere o § 2º do art. 1.368-C desta Lei, estabelecer: (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) I - a limitação da responsabilidade de cada investidor ao valor de suas cotas; (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) II - a limitação da responsabilidade, bem como parâmetros de sua aferição, dos prestadores de serviços do fundo de investimento, perante o condomínio e entre si, ao cumprimento dos deveres particulares de cada um, sem solidariedade; e (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) III - classes de cotas com direitos e obrigações distintos, com possibilidade de constituir patrimônio segregado para cada classe. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) § 1º A adoção da responsabilidade limitada por fundo de investimento constituído sem a limitação de responsabilidade somente abrangerá fatos ocorridos após a respectiva mudança em seu regulamento. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) § 2º A avaliação de responsabilidade dos prestadores de serviço deverá levar sempre em consideração os riscos inerentes às aplicações nos mercados de atuação do fundo de investimento e a natureza de obrigação de meio de seus serviços. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) § 3º O patrimônio segregado referido no inciso III do caput deste artigo só responderá por obrigações vinculadas à classe respectiva, nos termos do regulamento. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) Art. 1.368-E. Os fundos de investimento respondem diretamente pelas obrigações legais e contratuais por eles assumidas, e os prestadores de serviço não respondem por essas obrigações, mas respondem pelos prejuízos que causarem quando procederem com dolo ou má- fé. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) § 1º Se o fundo de investimento com limitação de responsabilidade não possuir patrimônio suficiente para responder por suas dívidas, aplicam-se as regras de insolvência previstas nos arts. 955 a 965 deste Código. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) § 2º A insolvência pode ser requerida judicialmente por credores, por deliberação própria dos cotistas do fundo de investimento, nos termos de seu regulamento, ou pela Comissão de Valores Mobiliários. (Incluído pela Lei nº 13.874, de 2019) Art. 1.368-F. O fundo de investimento constituído por lei específica e regulamentado pela Comissão de Valores Mobiliários deverá, no que couber, seguir as disposições deste Capítulo. Pontos importantes: ->Possibilidade de o regulamento do fundo instituir a limitação de responsabilidade dos cotistas ao valor de suas respectivas cotas; ->limitação da responsabilidade dos prestadores de serviços fiduciários do fundo, tanto do período ao qual prestam serviço quanto entre si, ao cumprimento dos respectivos deveres particulares de cada um, sem solidariedade. Título IV: Da Superfície: Superfície é Direito Real sobre coisa alheia. É temporário e recai somente sobre bens imóveis. Conforme o artigo 1.369 do Código Civil é o direito de plantar ou construir em terreno de terceiro mediante escritura pública devidamente registrada no Registro de Imóveis. O Direito Real de Superfície pode ser concedido de maneira gratuita ou onerosa, sendo o superficiário responsável pelos tributos, conforme artigos 1.370 e 1.371 do Código Civil, respectivamente. O aludido Direito Real pode ser transferido a terceiros ou herdeiros, contudo, é vedado o pagamento de comissão ao proprietário, na forma do artigo 1.372, caput e § único do Código Civil. Assim, caso o superficiário transfira seu direito real de superfície, o proprietário não irá ganhar comissão sobre a transferência. Em caso de venda do imóvel ou do direito de superfície, tanto o superficiário quanto o proprietário possuem direito de preferência, se assim o quiserem, tanto por tanto. É autorizada a rescisão do contrato se houver destinação diversa do contratado, conforme disciplinado pelo artigo 1.374 do Código Civil. Extinta a superfície, o proprietário tem direito a propriedade plena do imóvel, se nada foi estipulado em contrato - Art. 1.375 do Código Civil. Isso significa que as obras e melhorias transferem-se ao proprietário sem qualquer direito a indenização. Assim: • Temporário; • Partes: Proprietário e Superficiário; • Somente bens imóveis; • Necessário o registro no Registro de Imóveis; • Pode ser gratuita ou onerosa; Título V – Servidões: • Art. 1.378 e seguintes do Código Civil: A servidão proporciona utilidade para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por testamento, e subseqüente registro no Cartório de Registro de Imóveis. • Somente bens imóveis; • Forma de aquisição do direito real de servidão: • A - inter vivos (declaração) causa mortis (testamento) e também através da usucapião (10 anos com justo título ou 20 anos sem justo título); • Necessário o registro na matrícula junto ao Registro de Imóveis; • Imóvel encravado – prédio dominante; prédio serviente; • Proprietários diversos; • Art. 1.380 do Código Civil - O responsável pelo prédio dominante deve realizar obras de conservação; se forem dois ou mais responsáveis as despesas serão divididas; • Art. 1.383 do Código Civil - O dono do prédio serviente não pode embaraçar a servidão; • Art. 1.384 do Código Civil - É possível a mudança do local de onde está a servidão, à custa do interessado e desde que não diminua as vantagens do outro; • Art. 1.387 do Código Civil – Extinção de uma servidão (salvo no caso de desapropriação) se dá com o cancelamento. • Art. 1.388 do Código Civil – Tal artigo traz hipóteses de pedidos judiciais para cancelamento de servidão. Referido pedido será feito pelo dono do prédio serviente: • a - renúncia da servidão; • b - perda da utilidade; • c - quando o dono do prédio serviente resgata a servidão. Art. 1.389 do Código Civil - Outros casos de extinção: reunião de dois prédios sob o domínio da mesma pessoa; supressão das obras por efeitos de contrato e também pelo não uso por 10 anos consecutivos. AÇÃO CONFESSÓRIA: Ação confessória: Possui o objetivo de proteção da servidão. É utilizada quando o dono do prédio serviente passa a negar ou embaraçar a servidão. É uma ação movida pelo dono do prédio dominante contra o dono do prédio serviente. O fundamento da ação está no artigo 1.383 do CC: Art. 1.383. “O dono do prédio serviente não poderá embaraçar de modo algum o exercício legítimo da servidão.” AÇÃO NEGATÓRIA: Tem por objetivo preservar a propriedade, com o reconhecimento de que não há, naquele bem, nenhum ônus real, tal como servidão, por exemplo. A fundamentação está no próprio artigo 1.228 do CC. Título VI - Do Usufruto: É um direito real sobre coisa alheia. Há duas partes: nu proprietário e usufrutuário. O usufrutuário tem a posse direta, enquanto o nu proprietário tem a posse indireta. O Direito Real de Usufruto está disposto no Código Civil a partir do artigo 1.390 e pode recair sobre bens móveis e imóveis, em todo ou em parte, sendo necessário o registro do usufruto, como ocorre com os demais direitos reais. O Usufruto é temporário, sendo muito frequente vitalício. Contudo, tratando-se de pessoa jurídica, esse não será vitalício. Na forma do artigo 1.393 do Código Civil, o usufruto não pode ser vendido, mas pode sercedido, de maneira temporária, onerosa ou gratuitamente. O usufrutuário tem direito de possuir, usar, administrar e perceber os frutos relativos ao bem. Pode ser realizado o arrendamento do direito de ser usufrutuário, contudo, não é possível a mudança da destinação econômica do bem. Ainda, o usufrutuário não é obrigado a pagar por deteriorações consequentes do uso do bem, contudo, deve pagar os tributos e despesas ordinárias. Já ao nú- proprietário cabe o pagamento das despesas extraordinárias. Na forma do artigo 1.406, é dever do usufrutuário dar ciência ao nú- proprietário da invasão ou lesão à posse/propriedade. Por fim, conforme o artigo 1.410 do Código Civil, a extinção do Usufruto se dá por algumas razões: mediante o cancelamento no Registro de Imóveis, pela renúncia ou morte do usufrutuário; pelo término do prazo estipulado para duração, pela extinção da pessoa jurídica usufrutuária, pela cessação do motivo que deu causa, pela destruição do bem, pela consolidação, por culpa do usufrutuário quando aliena ou deixa arruinar o bem e pelo não uso ou fruição da coisa. Título VII – Direito de Uso: Direito real que autoriza uma pessoa, de forma temporária, a retirar todas as utilidades que necessita para atender a si e a sua família. É um direito personalíssimo. Dentre os direitos do usuário, se destacam: fruir a utilidade da coisa, extrair frutos para atender as suas necessidades e de sua família, etc. Já com relação aos deveres do usuário, tem a obrigação de conservar a coisa, não retirar rendimentos que extrapolem as utilidades necessárias, não dificultar ou impedir o exercício dos direitos do proprietário. Como causas de extinção temos: morte do usuário, termo final, perecimento do objeto, consolidação e renúncia. Título VIII - Habitação: O direito real de habitação é um direito restrito ao uso do bem imóvel, somente para fins de moradia. Pode ser instituído através de relacionamento afetivo, decisão judicial ou até mesmo voluntariamente. Está disciplinado nos artigos 1.414 até 1.416: Art. 1.414. Quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente ocupá-la com sua família. Art. 1.415. Se o direito real de habitação for conferido a mais de uma pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, que também lhes compete, de habitá-la. Art. 1.416. São aplicáveis à habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas ao usufruto. Título IX – Direito do promitente comprador: A promessa de compra e venda, devidamente registrada, se torna direito real. A promessa pode ser feita tanto por instrumento público quanto particular. É tratada em 2 artigos do CC: Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel. Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. Se o promissário vendedor não transfere a propriedade do bem após o pagamento do promissário comprador, este último poderá ajuizar ação chamada de Ação de adjudicação compulsória. É a ação cabível, a partir do atraso do vendedor em realizar a transferência definitiva após pagamento do preço em contrato ou escritura pública de promessa de compra e venda ou outro meio contratual preliminar. Obs.: O direito do promitente comprador do imóvel só se torna direito real a partir do registro. No entanto, ainda que não registrada a promessa de compra e venda de imóvel e, em caso de inadimplemento, poderá a parte lesada ajuizar ação de adjudicação, conforme súmula 239 STJ: SÚMULA 239 STJ: “O direito a adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis”. Há também o tratamento da promessa de compra e venda de imóvel, através dos artigos 15 até 17 do Decreto 58-1937: Art. 15. Os compromissários têm o direito de, antecipando ou ultimando o pagamento integral do preço, e estando quites com os impostos e taxas, exigir a outorga da escritura de compra e venda. Art. 16. Recusando-se os compromitentes a outorgar a escritura definitiva no caso do artigo 15, o compromissário poderá propor, para o cumprimento da obrigação, ação de adjudicação compulsória, que tomará o rito sumaríssimo. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973) § 1 º A ação não será acolhida se a parte, que a intentou, não cumprir a sua prestação nem a oferecer nos casos e formas legais. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973) § 2 º Julgada procedente a ação a sentença, uma vez transitada em julgado, adjudicará o imóvel ao compromissário, valendo como título para a transcrição. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973) § 3 º Das sentenças proferidas nos casos deste artigo, caberá apelação. (Redação dada pela Lei nº 6.014, de 1973) § 4º Das sentenças proferidas nos casos dêste artigo caberá o recurso de agravo de petição. § 5º Estando a propriedade hipotecada, cumprido o dispositivo do § 3º, do art. 1º, será o credor citado para, no caso dêste artigo, autorizar o cancelamento parcial da inscrição, quanto aos lotes comprometidos. Art. 17. Pagas todas as prestações do preço, é lícito ao compromitente requerer a intimação judicial do compromissário para, no prazo de trinta dias, que correrá em cartório, receber a escritura de compra e venda. Parágrafo único. Não sendo assinada a escritura nesse prazo, depositar-se-á o lote comprometido por conta e risco do compromissário, respondendo este pelas despesas judiciais e custas do depósito. Título X – Direitos Reais de Garantia: Penhor, hipoteca e Anticrese: Capítulo I – Disposições gerais: São direitos reais diferenciados, já que precisam de uma obrigação principal para existirem. Dessa forma, são sempre acessórios ao contrato principal. É necessário o registro no registro público para que existam. O Artigo 1.419 do Código Civil determina a existência de vínculo real relacionada a obrigação principal. Temas importantes: Art. 1.421 do Código Civil – Pagamento de uma ou mais parcelas não exonera a garantia, ainda que ela seja composta por vários bens. Art. 1.427 do Código Civil: O terceiro que presta garantia real por dívida alheia não fica obrigado a substituí-la, ou reforçá-la, quando, sem culpa sua, se perca, deteriore, ou desvalorize. Art. 1.428 do Código Civil – Nula a cláusula que prevê que o credor possa ficar com o bem em caso de não pagamento da dívida pelo devedor. Contudo, se o devedor quiser, a dívida pode ser paga com a entrega do bem (que tinha sido dado em garantia) ao credor Art. 1.430: Quando, executado o penhor ou a hipoteca, o produto não bastar para pagamento da dívida e despesas judiciais, continuará o devedor obrigado pessoalmente pelo restante. Capítulo II – Penhor: Direito Real sobre bens móveis. Exemplo: Penhor de joias como garantia de um empréstimo; Há duas grandes divisões relativas ao penhor: o chamado penhor comum e o penhor especial (que abrange as espécies de penhor elencadas no Código Civil, tais como penhor rural, industrial etc.) O chamado penhor comum necessita registro junto ao Cartório de Títulos e Documentos. Já o penhor especial, precisa ser analisado caso a caso, onde será realizado o registro. O penhor comum é estabelecidomediante a transferência da posse do bem ao credor. No entanto, há alguns tipos de penhor, em que não haverá a transferência da posse do bem, ficando ele em poder do devedor. São eles: penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, o bem permanece na posse do devedor, que tem o dever de guarda e conservação desse. Direitos do credor pignoratício (credor do penhor): direito à posse da coisa empenhada, ressarcimento de prejuízo que houver sofrido por defeito da coisa empenhada, promover venda antecipada do bem, mediante prévia autorização judicial, sempre que haja receio de que a coisa empenhada se perca ou deteriore, devendo o preço ser depositado etc. Obrigações do credor pignoratício: cuidar da coisa, como depositário e a ressarcir ao dono a perda ou a deterioração de que for culpado, defender a posse da coisa empenhada etc. Extinção do penhor: o penhor pode ser extinto com a extinção da obrigação, perecendo a coisa, renunciando o credor, confundido-se na mesma pessoa as qualidades de credor e de dono da coisa, com a adjudicação judicial, remissão ou venda da coisa empenhada. A extinção do penhor só produzirá efeito depois de averbado o cancelamento no registro. IMPORTANTE: Súmula 638 STJ: “É abusiva a cláusula contratual que restringe a responsabilidade de instituição financeira pelos danos decorrentes de roubo, furto ou extravio de bem entregue em garantia no âmbito de contrato de penhor civil.” PENHORES ESPECIAIS: 1 – Penhor Rural: é subdividido em penhor agrícola e penhor pecuário. O penhor rural é constituído mediante instrumento público ou particular e precisa ser registrado no cartório de registro de imóveis de local onde se encontram as coisas empenhadas. A - Penhor agrícola: máquinas e instrumentos de agricultura. colheitas pendentes, ou em via de formação, frutos acondicionados ou armazenados, lenha cortada e carvão vegetal, animais do serviço ordinário de estabelecimento agrícola. B – Penhor pecuário: Podem ser objeto de penhor os animais que integram a atividade pastoril, agrícola ou de lacticínios. O devedor não poderá alienar os animais empenhados sem prévio consentimento, por escrito, do credor. 2 - Penhor Industrial e Mercantil: Podem ser objeto de penhor máquinas, aparelhos, materiais, instrumentos, instalados e em funcionamento, com os acessórios ou sem eles; animais, utilizados na indústria; sal e bens destinados à exploração das salinas; produtos de suinocultura, animais destinados à industrialização de carnes e derivados; matérias-primas e produtos industrializados. Constitui-se o penhor industrial, ou o mercantil, mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde estiverem situadas as coisas empenhadas. 3 – Penhor de direitos e títulos de crédito: Podem ser objeto de penhor direitos, suscetíveis de cessão, sobre coisas móveis. Constitui-se o penhor de direito mediante instrumento público ou particular, registrado no Registro de Títulos e Documentos. O titular de direito empenhado deverá entregar ao credor pignoratício os documentos comprobatórios desse direito, salvo se tiver interesse legítimo em conservá-los. O penhor de crédito não tem eficácia senão quando notificado ao devedor; por notificado tem-se o devedor que, em instrumento público ou particular, declarar- se ciente da existência do penhor. 4 – Penhor de Veículos: Podem ser objeto de penhor os veículos empregados em qualquer espécie de transporte ou condução. Constitui-se o penhor, a que se refere o artigo antecedente, mediante instrumento público ou particular, registrado no Cartório de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, e anotado no certificado de propriedade. No penhor de veículos, o bem fica na posse do devedor. 5 – Penhor Legal: A lei estabelece a existência de algumas situações em que haverá relação de penhor, mesmo sem haver o contrato. É o chamado penhor legal, ou seja, a lei determina situações em que ocorre a existência do penhor legal. Assim, são credores do penhor, independente de contrato: os hospedeiros, ou fornecedores de pousada ou alimento, sobre as bagagens, móveis, jóias ou dinheiro que os seus consumidores ou fregueses tiverem consigo nas respectivas casas ou estabelecimentos, pelas despesas ou consumo que aí tiverem feito, o dono do prédio rústico ou urbano, sobre os bens móveis que o rendeiro ou inquilino tiver guarnecendo o mesmo prédio, pelos aluguéis ou rendas. Em cada um dos casos do art. 1.467, o credor poderá tomar em garantia um ou mais objetos até o valor da dívida. Capítulo III – Hipoteca: A hipoteca recai sobre bens imóveis (como regra). Além disso, ao contrário do penhor comum, não há a transmissão da posse pelo devedor, ficando ele na posse do bem. Necessidade de Registro no Registro de imóveis do local do imóvel. Hipoteca não registrada é hipoteca não existente. Os registros e eventuais averbações seguirão a ordem em que forem solicitadas (é o princípio da anterioridade ou prioridade registral). O número de ordem determina a prioridade, e esta prioridade determina a preferência entre as hipotecas. Importante lembrar que o registro só terá validade enquanto a obrigação principal durar. O prazo máximo que um bem pode ser hipotecado, relativo à hipoteca que deriva de um contrato, é de 30 anos (artigo 1.485 do CC). É a chamada perempção da hipoteca convencional. Tal prazo é contato da data da instituição por negócio jurídico. A prorrogação se dá por simples averbação, requerida por ambas as partes. Após esse prazo, somente poderá a hipoteca continuar existindo mediante novo título e novo registro. Se a hipoteca não tiver prazo determinado, também será aplicado o artigo 1.485. ATENÇÃO: Navios e aeronaves são bens móveis, mas podem ser hipotecados – art. 1.473, VI e VII, do Código Civil. São regidos por legislações especiais. TEMAS IMPORTANTES: • Nula a cláusula que proíbe a alienação do bem pelo proprietário – Art. 1.475 do Código Civil. No entanto, caso ocorra a venda, pode resultar no vencimento antecipado da dívida. • Art. 1.476 do Código Civil - Sobre o mesmo bem podem ser constituídas mais de uma hipoteca, a chamada sub-hipoteca. No entanto, o credor da primeira hipoteca tem prioridade e preferência. • A hipoteca pode derivar de um contrato (convencional) mas também pode derivar da lei (hipoteca legal). Esta última ocorre nos casos do artigo 1.489 do CC: às pessoas de direito público interno (art. 41) sobre os imóveis pertencentes aos encarregados da cobrança, guarda ou administração dos respectivos fundos e rendas, aos filhos, sobre os imóveis do pai ou da mãe que passar a outras núpcias, antes de fazer o inventário do casal anterior, ao ofendido, ou aos seus herdeiros, sobre os imóveis do delinqüente, para satisfação do dano causado pelo delito e pagamento das despesas judiciais, ao co-herdeiro, para garantia do seu quinhão ou torna da partilha, sobre o imóvel adjudicado ao herdeiro reponente, ao credor sobre o imóvel arrematado, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação. Extinção da hipoteca: Art. 1.499 – extinção da obrigação principal; pela perda da coisa; pela resolução da propriedade; pela renúncia do credor pela garantia; remição; pela arrematação ou adjudicação. Também extingue-se a hipoteca com a averbação, no registro de imóveis do cancelamento do registro. Capitulo IV – Anticrese: Art. 1.506 e seguintes do Código Civil; Somente bens imóveis; Por meio de tal direito real de garantia, um imóvel é dado em garantia e entregue ao credor para que este último retire da coisa frutos para o pagamento da dívida. Com a exploração de frutos e rendimentos, ocorre o abatimento da dívida. Deve o credor apresentar balanço anula, exato e fielda sua administração. O credor anticrético também pode arrendar o imóvel dado em garantia para terceiros. Liquidada a dívida, extingue-se a anticrese. Título XI – Laje: Acrescido recentemente pela Lei nº 13.465/2017; Art. 1.510 – A e seguintes do Código Civil; Somente bens imóveis; O proprietário de uma construção-base poderá ceder a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da laje mantenha unidade distinta daquela que foi construída anteriormente. A laje contempla espaços verticais, não contemplando outras áreas edificadas. Necessidade de registro junto ao Registro de Imóveis; O direito real de laje possui matrícula própria, podendo usar, gozar ou dispor; O titular do direito real de laje deve pagar encargos e tributos; O direito real de laje pode abranger tanto a parte superior quanto o subsolo do prédio base; O proprietário do direito real de laje não tem direito a fração ideal do terreno. É expressamente vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício, observadas as posturas previstas em legislação local. As despesas necessárias à conservação e fruição das partes que sirvam a todo o edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum serão partilhadas entre o proprietário da construção-base e o titular da laje, na proporção que venha a ser estipulada em contrato. Direito de preferência: Em caso de alienação de qualquer das unidades sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade de condições com terceiros, os titulares da construção-base e da laje, nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que se manifestem no prazo de trinta dias, salvo se o contrato dispuser de modo diverso, Extinção do direito real de laje: Extingue-se a laje com a ruína do prédio, salvo se for no subsolo, se a construção-base não for reconstruída no prazo de cinco anos. DIREITO CIVIL - PATI CeiscCoisas Contra_Capa
