OBRIGAÇÃO PROPTER REM, ÔNUS REAL E OBRIGAÇÃO COM EFICÁCIA REAL

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OBRIGAÇÃO PROPTER REM, ÔNUS REAL E OBRIGAÇÃO COM EFICÁCIA 
REAL 
 
Ana Laura de Moraes VILELA 
Bianca MARINELLI 
Felipe Guilmo Marengoni MACHADO 
Isabele Aparecida Borges ESPAIRANI 
 
1. DIREITOS REAIS E DIREITOS PESSOAIS 
 
Para se ter uma maior compreensão sobre o tema, é necessário 
diferenciar os direitos reais dos direitos pessoais. Como o próprio nome já diz, 
o direito pessoal é a relação jurídica entre duas pessoas ou mais. Enquanto os 
direitos reais refletem diretamente sobre a coisa. 
O direito real constitui um conjunto de normas regulamentadoras 
das relações jurídicas, equivalente a coisas que o ser humano possa possuir, 
por exemplo, uma casa, isto é, bens tangíveis para que se possa exercer uma 
competência sobre eles, por isso é composto apenas por um titular, sendo ele 
o responsável por desempenhar seu poder sobre a coisa de seu direito, de 
maneira imediata e direta. 
O direito real é exercido e recai diretamente sobre a coisa, 
sobre um objeto fundamentalmente corpóreo (embora 
ocorra também titularidade sobre bens imateriais), 
enquanto o direito obrigacional tem em mira relações 
humanas. Sob tal aspecto, o direito real é um direito 
absoluto, exclusivo, oponível perante todos (erga omnes), 
enquanto o direito obrigacional é relativo, uma vez que a 
prestação, que é seu objeto, só pode ser exigida ao 
devedor. (VENOSA, 2021, p. 22.) 
 
Por outro lado, o direito pessoal atende aos direitos das 
obrigações, pois trata das relações dos sujeitos ativos (credor), passivos 
(devedor) e a prestação (objeto da relação jurídica). Ele opera absolutamente 
sobre uma pessoa diferentemente do direito real, que age sobre as coisas. 
 
2. OBRIGAÇÕES REAIS (PROPTER REM) 
 
A obrigação real ou propter rem ocorre em situações nas quais o 
proprietário é por vezes sujeito de obrigações apenas porque é proprietário (ou 
possuidor) e qualquer pessoa que o suceda na posição de proprietário ou 
possuidor assumirá tal obrigação. Contudo, o proprietário poderá liberar-se da 
obrigação se se despir da condição de proprietário ou possuidor, abandonando 
a coisa que lhe pertence, renunciando à propriedade ou abrindo mão da posse. 
Desse modo, a pessoa do devedor poderá variar, de acordo com a relação de 
propriedade ou de posse existente entre o sujeito e determinada coisa 
(VENOSA, 2021, p. 47). 
A palavra em latim propter, como preposição, quer dizer “própria”, 
e rem, como substantivo, quer dizer “coisa”, tratando-se portanto de uma 
obrigação própria da coisa. Esta não pode existir fora das relações de direito 
real, visto que seu nascimento, sua transmissão e sua extinção os seguem com 
vinculação de acessoriedade. 
Ela pode decorrer da comunhão ou copropriedade, do direito de 
vizinhança, do usufruto, da servidão e da posse, como nos seguintes 
exemplos: 
Art. 1.315. O condômino é obrigado, na 
proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de 
conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a 
que estiver sujeita (BRASIL, 2002). 
Art. 1.297. O proprietário tem direito a 
cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o seu 
prédio, urbano ou rural, e pode constranger o seu 
confinante a proceder com ele à demarcação entre os 
dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar 
marcos destruídos ou arruinados, repartindo-se 
proporcionalmente entre os interessados as respectivas 
despesas (BRASIL, 2002). 
O sucessor do bem assume automaticamente as obrigações do 
sucedido, ainda que não saiba de sua existência. Por exemplo, o atual 
proprietário que adquire um apartamento ficará responsável pelas despesas de 
condomínio do antigo proprietário e responderá perante o condomínio sobre 
elas. 
Por existir dentro das obrigações de direito real, encontra-se na 
obrigação real direitos reais em conflito. O credor e o devedor encontram-se 
ambos como titulares de direitos reais e a obrigação nada mais faz do que 
harmonizar seus direitos de propriedade. 
 
3. OBRIGAÇÕES DE ÔNUS REAIS 
 
Obrigações de ônus reais são aquelas que limitam o uso e o gozo 
da propriedade, como um gravame (registro lançado sobre um bem para 
informar que ele está atrelado a algum tipo de contrato). É gerado pelo direito 
oponível erga omnes (direito real exercido pelo titular que deve ser respeitado 
por todos). 
Alguns exemplos de ônus reais são: o direito de constituição de 
renda (art. 803 do CC) e os direitos de hipoteca e penhor, os quais se 
enquadram em direitos reais de garantias. 
Certas características que podem ser acentuadas em relação aos 
ônus reais são: em sua expressão monetária não podem ultrapassar o valor do 
próprio bem, sempre surgem de de uma prestação positiva e desaparecem 
com o fim da propriedade. 
 
4. OBRIGAÇÕES COM EFICÁCIA REAL 
 
Evidenciando a obrigação de eficácia real é aquela que, sem 
perder o seu caráter de direito pessoal, ou direito a uma prestação, ganha 
oponibilidade contra terceiros, ou seja, a obrigação não vai vincular apenas as 
partes que adquiram direitos sobre determinado bem, tendo em vista o seu 
registro, como por exemplo, nos casos de locação e compromisso de venda, de 
acordo com o que estabelece o art.8 da Lei 8.245/91, in verbis. É o que 
chamamos de oponibilidade erga omnes. 
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente 
poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a 
desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato 
contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à 
matrícula do imóvel. 
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário 
cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título 
registrado junto à matrícula do mesmo. 
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias 
contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse 
prazo, a concordância na manutenção da locação. 
São características das obrigações com eficácia real: 
a) assemelha-se a uma obrigação comum, em sua essência; 
b) possui oponibilidade erga omnes; 
c) certas obrigações resultantes de contratos imobiliários 
alcançam, por força de lei, a dimensão de Direito Real. 
 
REFERÊNCIAS 
 
BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Diário 
Oficial da União: seção 1, Brasília, DF, ano 139, n. 8, p. 1-74, 11 jan. 2002. 
 
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: obrigações e responsabilidade civil. 
Atlas. Rio de Janeiro. 21.ed., p. 21-54, 2021. Disponível em: 
<https://meuportal.toledoprudente.edu.br/Redirect/IrParaMinhaBiblioteca?isbn=
9788597014570>. Acesso em: 1 de mar. de 2021. 
 
 
 
 
https://meuportal.toledoprudente.edu.br/Redirect/IrParaMinhaBiblioteca?isbn=9788597014570
https://meuportal.toledoprudente.edu.br/Redirect/IrParaMinhaBiblioteca?isbn=9788597014570