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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da ____ Vara de Registros Públicos da Comarca de _______________.
[Nome e qualificação dos autores], vêm, por meio de seu advogado infra-assinado (Procuração anexada), vem, respeitosamente à presença de V. Exa. para propor a presente
Ação de usucapião especial urbana
com fulcro no art. 183 da Constituição Federal, art. 1.240 do Código Civil, art. 12, § 2º da Lei nº 10.257/01 e demais normas aplicáveis à espécie, em face de [Nome do réu], ante aos elementos de fato e argumentos de direito abaixo expendidos:
1. Dos fatos
Os autores, que são casados sob o regime de bens da comunhão parcial, adquiriram em 20/02/2006, ou seja, há mais de 11 (onze) anos, mediante contrato de venda e compra com o réu xxxx (Docs.j.), um imóvel no Condomínio “Residencial San Remo, imóvel matriculado perante o Cartório de Registro de Imóveis sob nº 109.563 e assim descrito e caraterizado:
“Um terreno, situado na Rua xxxxxxxxx, lote n. xx, parte dos Lotes xx a xx da quadra xx do Jardim xxxxxx, no Distrito de xxxxxxxxxx, medindo 3,40m. de frente par a citada rua; 25,00m. da frente aos fundos, de ambos os lados, medindo 3,40m. nos fundos, encerrando área de 85m2, confrontando do lado direito de quem do lote olha para a rua, com o lote n.28, do lado esquerdo com o lote n.30 da planta, e nos fundos com parte dos lotes ns. xx e xx do Jardim xxxxxxx.”
É importante salientar que houve a construção de um imóvel residencial no terreno, conforme depreende-se da averbação nº 2, de 19 de março de 1.999, da Matrícula do Imóvel em litígio.
Em razão do descumprimento pela ré, do Contrato de venda e compra firmado, os autores entraram na posse do imóvel em discussão, no dia 01/06/2.006, ou seja, há mais 11 (onze) anos, até porque, haviam cumprido sua parte no contrato, pagando à ré, o valor de R$ 12.500,00 (doze mil e quinhentos reais), dos R$ 47.000,00 (quarenta e sete mil reais) do valor final negociado.
Os autores até mesmo promoveram ação judicial visando o cumprimento do contrato (Processo nº xxxxxxxxxxxxxxxx – xª Vara Cível do Foro Central da Comarca de São Paulo – Capital), visando, devido ao atraso na entrega e na falta dos reparos necessários, o ressarcimento por danos morais pelo atraso, a cobrança das multas contratuais e ressarcimento por danos materiais causados, sendo que nesta época já estavam na posse do imóvel em destaque. (Docs.j.)
Assim, de boa-fé e com Justo título, os autores fixaram residência definitiva no imóvel, sendo que após o julgamento do processo acima informado, a ré foi condenada em primeira instância de jurisdição, a ressarcir os autores de gastos com consumo de água, e com a pintura do imóvel, no valor de R$ 2.373,30 (Dois mil, trezentos e setenta e três reais e trinta centavos) e em segundo grau de jurisdição foi ainda condenada a referida ré, ao pagamento de multa diária e pequenos reparos necessários no imóvel, declarando que o imóvel tinha condições de habitabilidade, vejamos a ementa do Acórdão:
“EMENTA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – Parcial procedência – Requerida, vendedora, que não efetuou a pintura externa e interna do imóvel até a data acordada – Multa diária, prevista em contrato, devida até que os reparos sejam efetuados ou que os autores assim o façam, em prazo razoável de 15 dias, a contar do trânsito em julgado, caso ainda não tenham sido executados – Demais gastos com materiais necessários para pequenos reparos, devidamente comprovados, que também devem ser indenizados – Danos morais – Inocorrência – Infração contratual que, por si só, não enseja pretensão reparatória a esse título – Descumprimento de parte do contrato que não impediu a utilização do bem – Sentença reformada – Recurso dos autores parcialmente provido.”
Desta forma, os autores mantiveram posse mansa e pacífica, desde quando entraram na posse do imóvel, até quando um perito, no mês de dezembro de 2.015, adentrou ao imóvel, munido de ordem judicial, para que ocorresse a avaliação e posterior alienação judicial do bem em praça pública, o que foi respeitado, quando perceberam que o imóvel estava penhorado, fato ocorrido nos autos do processo nº 0000000000 – 00ª Vara Cível do Foro Central de São Paulo-Capital, que está sendo devidamente embargado.
Embora esteja em grau de recurso, a r. Sentença de primeiro grau reconheceu a existência do justo título dos autores em relação ao imóvel, bem como que não houve qualquer ameaça à posse que exerceram. (Doc.j.)
Os autores não são proprietários de nenhum outro imóvel, seja ele rural ou urbano, conforme demonstra a certidão ora juntada.
A delimitação da área usucapida é demonstrada fielmente por levantamento planimétrico e memorial descritivo, realizados por arquiteto devidamente habilitado.
Dessa forma, estando presentes todos os requisitos legais exigidos, os autores demonstram o interesse e a necessidade para a causa, fazendo jus à declaração da aquisição da propriedade do imóvel mencionado, por via da usucapião, conforme demonstrar-se-á no tópico a seguir.
2. Do Direito
Assegura o art. 183 da Constituição Federal e art. 1.240 do Código Civil que adquirirá a propriedade do imóvel, mediante usucapião especial urbana, a situação fática que apresentar alguns elementos fundamentais, quais sejam:
- Imóvel urbano com extensão até 250 metros quadrados;
- Posse sobre esse imóvel sem oposição e ininterrupta pelo lapso temporal de 05 anos;
- Imóvel utilizado para fins de moradia;
- Possuidor não ser proprietário de nenhum outro imóvel, seja ele rural ou urbano;
O caso em tela demonstra que tais condições ocorrem de forma plena, fazendo jus os autores à aquisição da propriedade do imóvel que ocupa mediante usucapião, não só porque o imóvel é menor que 250 metros quadrados, mas também porque a posse ocorre sem oposição ou interrupção por mais de 5 (cinco) anos, conforme dita a lei.
A jurisprudência confirma os requisitos do usucapião especial urbano, devidamente preenchidos pelos autores, conforme vemos os exemplos dos julgados abaixo:
"USUCAPIÃO. Pedido que pode ser acolhido com base no art. 183 da CF/1988 e no art. 9º, da lei 10257, Estatuto da Cidade Usucapião especial de imóvel urbano Imóvel de 250m2, cuja posse é exercida há mais de 5 anos, para moradia Requisitos Existência Decisão reformada Recurso provido." (TJ/SP Apelação nº 0124758-47.2006.8.26.0000 (477.034.4/4-00) - Des. Rel. Álvaro Passos - Julgado em 08/11/2011)
"APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA URBANA. REQUISITOS. ART. 183, CF. Tratando-se de usucapião extraordinária urbana, e sendo demonstrado pela autora o preenchimento dos requisitos elencados no art. 183 da CF, a saber: possuir como sua área urbana de até 250m², pelo período ininterrupto e sem oposição de 05 anos, utilizando-o para moradia, é de ser declarada a prescrição aquisitiva em seu favor. Ação procedente. Sentença mantida." (TJ/RS - Apelação Cível 70051050011 - Porto Alegre - 19ª Câmara Cível - Julgado em 20/11/2012)
A jurisprudência também é clara quanto à apreciação do animus domini, conforme decisão do próprio Tribunal de Justiça de São Paulo, vejamos:
"Usucapião especial urbano - Imóvel destinado à moradia,"animus domini"e posse pacífica e ininterrupta de área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos - Inexigibilidade de justo título e boa-fé - Recurso improvido. A aquisição da propriedade imóvel por usucapião, na modalidade especial urbano, requer 'animus domini' e posse pacífica e ininterrupta de área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, desde que seja destinada à sua moradia ou de sua família e não seja proprietário de outro imóvel." (TJ/SP - Apelação na 994.03.074145-1, da Comarca de Barretos - 3ª Câmara de Direito Privado - V.U. - Des. Rel. Jesus Lofrano - Julgado em 09/03/2010)
Conforme vemos nos documentos ora juntados, os autores mantém no imóvel, seu domicílio e residência, pagam os impostos e consumo com água e energia elétrica, fixando não só sua residência, mas também de sua família, fatosque demonstram a existência evidente e inequívoca do animus domini.
Os autores não possuem outro imóvel, até porque são pessoa de simples condições financeiras, situação que impõe a declaração do domínio do imóvel, nos termos do artigo 1.240 do Código Civil do Código civil, o que se requer ao final.
3. Dos pedidos
 Ante o exposto requerem os autores:
a) Que seja citado o réu, que figura formalmente como proprietário do imóvel litigioso, para responder a presente ação, nos endereços informados no preâmbulo, no prazo legal, sob as penas da lei e, se o caso, seja designada audiência de tentativa de conciliação;
b) Que sejam intimados todos os confrontantes, conforme as especificações já citadas, nos endereços já informados nesta petição inicial, para que se manifestem nos autos sobre o pedido dos autores, nos termos do parágrafo 3º, artigo 246 do CPC [1];
c) Que sejam intimados, por via postal, os representantes da Fazenda Pública da União, Estados, Distrito Federal e Município para que manifestem eventuais interesses na causa;
d) A Intimação do Ministério Público;
e) Que seja concedido aos autores, os benefícios da Justiça Gratuita, inclusive perante ao Cartório de Imóveis de acordo com o art. 12, § 2º da Lei nº 10.257/01- Estatuto da Cidade e nas disposições da Lei nº 1.060/50.
f) Que seja a ação julgada totalmente procedente para o fim de declarar a ocorrência da prescrição aquisitiva do imóvel residencial e respectivo terreno, já descrito e caracterizado no levantamento planimétrico e memorial descritivo, condenando-se os réus nos ônus sucumbenciais;
g) Que a r. Sentença seja transcrita no registro de imóveis, mediante mandado, por constituir esta, título hábil para o respectivo registro junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
4. Das provas
Pretende o Autor provar suas argumentações fáticas, documentalmente, apresentando desde já os documentos acostados à peça exordial, especialmente o levantamento planimétrico e memorial descritivo, protestando pela produção das demais provas que eventualmente se fizerem necessárias no curso da lide, especialmente a prova pericial, testemunhal, depoimentos pessoais dos representantes legais dos réus e confinantes e demais que se fizerem necessárias para o deslinde da questão.
A produção de mais provas, como a oitiva dos confrontantes e de testemunhas, a juntada de documentos novos, em vista que a Certidão de Rol nominal (para comprovar a inexistência de imóveis registrados no município de São Paulo em nome do requerente, são imprescindíveis, pois primeiramente se mostram necessárias para demonstrar o tempo da posse e após, necessárias para comprovar o preenchimento dos requisitos necessários para adquirir a propriedade por meio da prescrição aquisitiva do imóvel em questão, como a posse mansa e pacífica por período superior a 5 (cinco) anos e o animus domini.
No que se refere à juntada de novos documentos, ainda tem o requerente a esclarecer, que já requereu a emissão, perante a Prefeitura Municipal, de Certidão de Rol Nominal do requerente xxxxxx, demonstrando que, como arrimo de família, não possui qualquer outro imóvel em seu nome e durante a instrução restará cabalmente provado que não há qualquer imóvel registrado no nome do casal.
Assim, se protesta, pela produção das provas documentais, juntada de documentos novos pertinentes a comprovar que ocorreu a prescrição aquisitiva
Para efeitos meramente fiscais dá-se à causa o valor de R$ 79.812,00 (Setenta e nove mil, oitocentos e doze reais), para os fins de direito.
Nestes termos,
P. deferimento.
São Paulo, 00 de agosto de 2.017.
ERICO T. B. OLIVIERI
OAB/SP 184.337
ADVOGADO
Rol de confrontantes
1. Lado direito: Nome e qualificação completa;
2. Lado esquerdo: Nome e qualificação completa;
3. Fundos: Nome e qualificação completa.
[1] “Art. 246. A citação será feita: [...] § 3o Na ação de usucapião de imóvel, os confinantes serão citados pessoalmente, exceto quando tiver por objeto unidade autônoma de prédio em condomínio, caso em que tal citação é dispensada.”