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17/10/2020
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Pesquisa de Mercado &
Avaliação de Imóveis
Pascoal A. Santiago
pascoalsantiago@sindimoveismg.com.br
Orientações para a Matéria
*Sempre antecipe sua Leitura de acordo com o 
cronograma do curso / matéria;
*Nunca deixe de tirar suas dúvidas (ao final da aula);
*Pesquise, leia matérias correlatas, e a legislação 
pertinente;
*Forme grupo de relacionamento entre vocês 
(WhatsApp);
*Faça os exercícios de fixação;
*Leio o Manual do Aluno.
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HISTÓRICO:
Na década de 50 surgem as primeiras normas de
avaliação de imóveis organizadas por entidades públicas e
institutos voltados para a engenharia de avaliações.
Em 1977 surge a primeira norma brasileira para
avaliação de imóveis urbanos: NB-502/77
Em 1989/1990 esta norma é revisada, assumindo a
nomenclatura NBR 5676/90.
Atualmente a ABNT criou, a partir NBR 5676/90, a NBR
14.653/2001.
Resolução 1066/2007 - COFECI
CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários 
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Fundamentação Legal 
A Lei 6.530/78 diz que “Compete ao corretor de
imóveis exercer a intermediação na compra, venda,
permuta e locação de imóveis, podendo, ainda opinar
quanto à comercialização imobiliária.”
Resolução 1066/2007 - COFECI
Debate envolvendo profissionais, no tocante à
capacidade legal (CREA-CAU x CRECI)
Opinar – emitir opinião, dar parecer fundamentado. 
Quem pode Avaliar um Imóvel?
PROFISSIONAIS REGISTRADOS NO: 
CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia); 
CAU (Conselho de Arquitetura e Urbanismo);
Oficiais de Justiça;
CORRETOR DE IMÓVEIS
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ONDE ATUA O CORRETOR AVALIADOR?
Perito Avaliador Judicial 
Perito Assistente Técnico 
Avaliações para Bancos 
Avaliações para Órgãos Públicos/Instituições
Avaliações para Prefeituras 
Avaliações para Consórcios 
Avaliações Particulares 
Avaliações Patrimoniais 
NORMA TÉCNICA x AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
São de competência exclusiva dos profissionais
registrados no CREA e no CAU os laudos e perícias
que exigirem conhecimento técnico especifico e
anotações e registros de responsabilidade técnica –
ART e RRT.
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA (CORRETOR)
≠
AVALIAÇÃO TÉCNICA (CREA – CAU)
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NORMA BRASILEIRA AVALIATÓRIA
Regulamentada pela ABNT e normatizada pela NBR
14.653, subdivida em 4 partes:
NBR 14.653 – Parte 1 – 03/2001 - Procedimentos
Gerais
NBR 14.653 - Parte 2 – 06/2004 - Imóveis Urbanos
NBR 14.653 - Parte 3 – 06/2004 - Imóveis Rurais
NBR 14.653 - Parte 4 – 01/2003 - Empreendimentos
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DINÂMICA: AVALIAÇÕES DE BENS
Conceitos e Considerações
Avaliar um bem é estimar o seu valor, com discernimento e objetividade,
auscultando o mercado.
O MERCADO é o fator principal, predominante, indiscutível e decisivo na
composição do valor do imóvel (MARCELLO, João Diniz – Avaliação Mercadológica
de Imóveis – 2012)
Avaliar bens imóveis não é ciência exata, embora a matemática seja utilizada como
ferramenta auxiliar importante.
Quanto mais informações houver a respeito dos valores de outros imóveis, mais
próximo do valor de mercado será o preço do imóvel a ser avaliado.
Os valores dos imóveis são regidos pela lei da oferta e procura.
DINÂMICA: AVALIAÇÕES DE BENS
Conceitos e Considerações
Quanto mais informações houver a respeito dos valores de outros imóveis, mais
próximo do valor de mercado será o preço do imóvel a ser avaliado.
Os valores dos imóveis são regidos pela lei da oferta e procura.
Considera-se um mercado de concorrência perfeita, estável, onde não haja
urgência e interesse de compra e /ou venda e/ou locação que interfiram no valor
do imóvel.
Os dados amostrais precisam ser tratados com bom senso e sentimento das
circunstâncias que envolvem os imóveis no tempo e no espaço.
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Resolução COFECI 1066/2007 
Itens Obrigatórios Da Avaliação
1.Indicação da PF / PJ que 
solicitou o PTAM 
2.Objetivo do Parecer 
3.Identificação do Imóvel 
4.Descrição do Imóvel 
5.Metodologia Avaliatória
6.Vistoria do Imóvel 
7.Analise do mercado para 
o imóvel Avaliando 
8.Pesquisa de Mercado 
9.Homogeneização das 
Amostras 
10.Tratamento 
Matemáticos Amostras 
11.Determinação de Valor 
12.Conclusão 
13.Encerramento do PTAM 
Indicação do Solicitante do Parecer
Qualificação completa: Nome, RG, CPF/CNPJ,
Profissão, Estado civil, Endereço/Sede.
Objetivo do Parecer 
O solicitante da avaliação é quem determina sua
finalidade.
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IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
TRANSCRIÇÃO DE DOCUMENTOS OFICIAIS
Transcrever o imóvel tal qual existente na Matrícula
(Registro de Imóveis – Certidão – Certidão de Inteiro
Teor), incluindo-se o nº da Matrícula e a qual registro de
imóveis está circunscrito;
A matrícula do imóvel deve estar atualizada;
Citar qualquer gravame (Hipoteca, alienação, penhora,
arresto, tombamento, indisponibilidade, usufruto...)
Não é responsabilidade do avaliador a situação legal do
imóvel, incluir todas na DESTACANDO;
IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
TRANSCRIÇÃO DE DOCUMENTOS OFICIAIS
Não é atribuição do vendedor determinar, atualizar
e informar os valores dos possíveis gravames,
dividas, despesas de regularização e implicações
existentes sobre o imóvel avaliando;
Em caso de imóveis sem matrícula, ou a benfeitoria,
ou parte dela, não estiverem averbados, procede-se
normalmente informando a situação;
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DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
(Transcrição + Percepção Fática do Imóvel)
Anexar qualquer documento que possa identificar a
origem do imóvel ou melhor identificação do
imóvel;
O imóvel deve ser descrito minuciosamente com
todas as suas características, dimensões, medidas,
confrontações, áreas, frações ideais, padrão
construtivo, aspectos tecnológicos, estado de
conservação e todas as informações relevantes para
formação do conceito de valor de imóvel;
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
(Transcrição + Percepção Fática do Imóvel)
Identificar o contexto Urbano ou Rural em que se situa
o imóvel: Infraestrutura, Meios de Transporte, sistemas
viários, acessos, coleta de lixo, colégios, comércio, rede
de água/esgoto, saneamento, energia, telefonia,
segurança, lazer, ou a falta deles;
Identificar se o imóvel se encontra ocupado ou não.
Caso esteja ocupado, indicar por quem e qual sua
condição em relação ao título de propriedade do
imóvel.
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METODOLOGIA AVALIATÓRIA
Identificar e Definir o Método Avaliatório.
Optar pela metodologia preferencial determinada pela
NBR 14.653 ou por aquela que possui o melhor
embasamento teórico.
Métodos:
Comparativo Direto de Dados de Mercado
Custo Unitário Básico
Evolutivo
Involutivo
VISTORIA DO IMÓVEL
É o momento em que o avaliador colocar em prática
toda sua experiência do mercado imobiliário para
caracterizar o imóvel e compara-lo com os imóveis já
avaliados e os que serão posteriormente pesquisados.
Obrigatório que conste a data e o turno em que foi
realizada a vistoria. Se eventualmente a vistoria foi
acompanhada por qualquer pessoa que seja,
recomenda-se a identificação e menção da mesma no
PTAM.
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FATORES RELEVANTES NA VISTORIA DE 
IMÓVEIS
1.Localização do imóvel
2.Áreas
3.Pavimento(andar)
4.Posição no Pavimento
5.Posição Solar
6.Aspectos Construtivos,
Ambientais, Tecnológicos
e de Segurança
7.Garagem
8.Estrutura diversas
9.Diversos
Levantamento Fotográfico
Fotografar todos os aspectos relevantes do imóvel
que possam influir na determinação do valor final.
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ANALISE DO MERCADO PARA O IMÓVEL 
AVALIANDO
O Avaliador deve relatar o desempenho do
mercado nacional e local, suas tendências e
demandas, velocidade de comercialização,
expectativas de valorização / depreciação e perfil
dos clientes potenciais.
*AVALIAÇÃO EM CENÁRIO SEM INTERFERÊNCIAS*
PESQUISA DE MERCADO
PRINCIPAIS FONTES
IMOBILIÁRIAS
CORRETORES
CLASSIFICADOS / SITES
REVISTAS
PROPRIETÁRIOS
PREFEITURAS
TABELIONATOS
REGISTRO DE IMÓVEIS
CONSTRUTORAS
SECOVI
SINDUSCON
EMATER
EMBRAPA
“SEM PESQUISA NÃO 
HÁ AVALIÇÃO”
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HOMOGENEIZAÇÃO DAS AMOSTRAS 
Na formação do quadro amostral é comum obter
amostras que não refletem uma condição idealdo
mercado.
Estabelecer critérios qualitativos e quantitativos
para a homogeneização.
*No trabalho de conclusão: BAIRRO, IDADE, ANDAR E POSIÇÃO
TRATAMENTO MATEMÁTICOS DAS 
AMOSTRAS 
1)Determinar o valor do m² 
2)Média Aritmética 
3)Média Final ou Desvio Padrão 
4)Determinação de Valor 
5)Arredondamento 
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CONCLUSÃO
Valor Médio Estimado: R$100.000,00
Limite Inferior: R$95.000,00 
Limite Superior: R$105.000,00 
Para determinação do limite: Intervalo de 1% a 10%
(TAXA “CAGAÇO”) 
ENCERRAMENTO PTAM
O parecer deverá ser datado e assinado, cuidando-
se para não deixar espaço para novas inclusões.
Incluir o CRECI, CNAI e o selo Certificador.
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Resolução COFECI 1066/2007 
(ANEXOS OBRIGATÓRIOS DA AVALIAÇÃO)
Pesquisa de “valores de campo”;
Procedimentos estatísticos;
Cálculo das benfeitorias;
Mapas, projetos e relatório fotográfico.
OS AVALIADORES é que devem sempre determinar o
valor de mercado dos imóveis. No mercado imobiliário
é comum os proprietários estipularem o preço de
comercialização dos imóveis.
DEFINIÇÕES E CONCEITOS
Campo de arbítrio: intervalo de variação no
entorno do valor estimado.
Custo direto de produção: gastos com insumos,
inclusive mão-de-obra, na produção de um bem.
Custo indireto de produção: despesas
administrativas e financeiras, benefícios e demais
ônus e encargos
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DEFINIÇÕES E CONCEITOS
Dado de mercado: conjunto de informações
coletadas no mercado relacionadas a um
determinado bem.
Depreciação: perda de valor de um bem, devido a
modificações em seu estado ou qualidade.
Empreendimento: conjunto de bens capaz de
produzir receitas por meio de comercialização ou
exploração econômica.
DEFINIÇÕES E CONCEITOS
Homogeneização: tratamento dos preços
observados, mediante a aplicação de
transformações matemáticas que expressem, em
termos relativos, as diferenças entre os atributos
dos dados de mercado e os do bem avaliando.
Imóvel: bem constituído de terreno e eventuais
benfeitorias a ele incorporadas.
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DEFINIÇÕES E CONCEITOS
Valor de mercado: quantia mais provável pela qual
se negociaria voluntariamente e conscientemente
um bem.
Vistoria: Constatação local de fatos, mediante
observações criteriosas em um bem.
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
1)Método COMPARATIVO DIRETO de Dados de
Mercado.
2)Método do CUSTO UNITÁRIO BÁSICO -
CUB
3)Método EVOLUTIVO.
4)Método INVOLUTIVO.
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METODO COMPARATIVO DIRETO DE 
DADOS DE MERCADO
(MAIS USADO PELOS CORRETORES)
O valor estimado para o imóvel é definido a partir
da comparação de dados, retirados do mercado.
Imóveis com características semelhantes às do
imóvel avaliado.
Como as referências são mercadológicas, no valor
estimado estão incluídas as tendências e flutuações
de mercado – (Principal Método).
METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO
Como exemplo da aplicação deste método, faremos a
avaliação de um apartamento, pois estes possuem
maiores semelhanças entre si.
Mirante da Serra:
Ap. 04 quartos, 02 suites, Área Privativa total
206,26M², 03 Vagas de Garagem e Box, bairro
Mangabeiras, Belo Horizonte, com 4 dormitórios,
sendo 2 suítes, idade de 15 anos, posição de frente, 5º
andar, com elevador.
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METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO
1)Fazer uma pesquisa de mercado, envolvendo
imóveis com características e localizações
semelhantes às do imóvel avaliado.
*Neste momento da coleta de dados, o avaliador
somente dispensa os dados muito discrepantes.
2)Montar uma tabela para compor a amostra.
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N BAIRRO IDADE (ANOS) ANDAR POSIÇÃO VALOR (R$) ÁREA M² 
1 Mangabeiras 9 5 Frente 420.000,00 200 
2 Mangabeiras 15 8 Frente 470.000,00 165 
3 Mangabeiras 10 3 Frente 380.000,00 250 
4 Mangabeiras 11 2 Frente 415.000,00 195 
5 Mangabeiras 14 9 Frente 450.000,00 180 
6 Mangabeiras 12 11 Frente 453.000,00 215 
7 Mangabeiras 13 8 Frente 370.000,00 200 
8 Mangabeiras 17 6 Fundos 365.000,00 240 
9 Mangabeiras 9 8 Frente 418.000,00 235 
10 Mangabeiras 18 8 Frente 400.000,00 217 
11 Mangabeiras 19 4 Frente 320.000,00 189 
12 Mangabeiras 15 3 Fundos 425.000,00 192 
13 Anchieta 16 6 Frente 490.000,00 218 
14 Mangabeiras 18 8 Frente 500.000,00 250 
15 Mangabeiras 14 7 Frente 520.000,00 252 
16 Mangabeiras 16 9 Frente 490.000,00 225 
17 Mangabeiras 11 9 Frente 495.000,00 230 
18 Mangabeiras 11 2 Frente 405.000,00 247 
19 Sion 1 5 Frente 395.000,00 210 
20 Mangabeiras 17 4 Frente 430.000,00 218 
METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO
3)Homogeneizar a amostra.
*A homogeneização consiste em tornarem
equivalentes, através de um tratamento
quantitativo ou qualitativo, os dados da amostra.
**Os dados coletados para compor a amostra
podem ser escolhidos de forma em que haja uma
semelhança entre si.
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METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO
Diante do exposto, a homogeneização da amostra,
para avaliação de apartamentos, se resume em
retirar alguns exemplares, que são semelhantes do
ponto de vista físico, porém se afastam ligeiramente
das características do imóvel avaliado.
Neste ponto o avaliador verifica qualitativamente a
amostra e tem a liberdade de aplicar critérios, que
por princípio, podem servir para remover algum
exemplar ou, posteriormente retornar com este
exemplar inicialmente removido.
METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO
Neste exemplo serão considerados quatro critérios
para refinamento da amostra:
BAIRRO, IDADE, ANDAR E POSIÇÃO 
*Amostra extensa, flexibilização dos limites,
exclusão e inclusão de elementos* 
Efetuar os cálculos e fazer a primeira tentativa de
exclusão de elementos.
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METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO
1)Critério de BAIRRO: se considerarmos somente as
amostras que estão no bairro Mangabeiras,
eliminam-se as seguintes amostras: 13 e 19.
2)Critério de IDADE: considerando-se um intervalo
de 6 anos (escolhido pelo avaliador) para mais e
para menos em relação à idade real do imóvel, que
é de 15 anos, elimina-se a amostra 19
(15 – 6 = 9 anos 15 + 6 = 21 anos)
METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO
3 – Critério de ANDAR: é necessário arbitrar um
intervalo aceitável em relação ao andar do imóvel
avaliado. Considerar 3 andares de intervalo.
Amostras eliminadas: 05, 06, 16, 17. 5 – 3 = 2
andares 5 + 3 = 8 andares
4 – Critério de POSIÇÃO: considerando que o
imóvel avaliado é de frente, eliminamos as
seguintes amostras: 08 e 12.
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N BAIRRO IDADE (ANOS) ANDAR POSIÇÃO VALOR (R$) ÁREA M² 
1 Mangabeiras 9 5 Frente 420.000,00 200 
2 Mangabeiras 15 8 Frente 470.000,00 165 
3 Mangabeiras 10 3 Frente 380.000,00 250 
4 Mangabeiras 11 2 Frente 415.000,00 195 
5 Mangabeiras 14 9 Frente 450.000,00 180 
6 Mangabeiras 12 11 Frente 453.000,00 215 
7 Mangabeiras 13 8 Frente 370.000,00 200 
8 Mangabeiras 17 6 Fundos 365.000,00 240 
9 Mangabeiras 9 8 Frente 418.000,00 235 
10 Mangabeiras 18 8 Frente 400.000,00 217 
11 Mangabeiras 19 4 Frente 320.000,00 189 
12 Mangabeiras 15 3 Fundos 425.000,00 192 
13 Anchieta 16 6 Frente 490.000,00 218 
14 Mangabeiras 18 8 Frente 500.000,00 250 
15 Mangabeiras 14 7 Frente 520.000,00 252 
16 Mangabeiras 16 9 Frente 490.000,00 225 
17 Mangabeiras 11 9 Frente 495.000,00 230 
18 Mangabeiras 11 2 Frente 405.000,00 247 
19 Sion 1 5 Frente 395.000,00 210 
20 Mangabeiras 17 4 Frente 430.000,00 218 
METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO
Verificar o número de itens que foram retirados e
analisar a necessidade de retorno de algum item.
Montar uma nova tabela, excluindo as colunas de
bairro, idade, andar e posição.
Enumerar de 1 a “n” novamente (1, 2, 3...n).
Criar uma nova coluna para efetuar o cálculo dos
(Xi)
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METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO
Calcular o valor unitário por metro quadrado de
área. Este resultado é chamado de “Xi”.
O “X” é o valor e o “i” o identificador dos
elementos.
O Xi é a divisão do valor, em reais, de cada imóvel
por sua respectiva área, em metros quadrados
(R$/m²).
Utilizar 2 casas decimais.METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO
n Valor (R$) Área (m²) Xi (R$/m²) 
01 420.000,00 200 2.100,00
02 470.000,00 165 2.848,48
03 380.000,00 250 1.520,00
04 415.000,00 195 2.128,21 
05 370.000,00 200 1.850,00
06 418.000,00 235 1.778,72
07 400.000,00 217 1.843,32
08 320.000,00 189 1.693,12
09 500.000,00 250 2.000,00
10 520.000,00 252 2.063,49
11 405.000,00 247 1.639,68
12 430.000,00 218 1.972,48
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METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO
Fazer uma nova tabela, colocando os valores
unitários (Xi) em ordem crescente.
A partir deste passo você deve desconsiderar todas
as tabelas anteriores ao Xi ordenado.
METODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS 
DE MERCADO
n Xi (ordenado) 
01 1.520,00 
02 1.639,68 
03 1.693,12 
04 1.778,72 
05 1.843,32 
06 1.850,00 
07 1.972,48 
08 2.000,00 
09 2.063,49 
10 2.100,00 
11 2.128,21 
12 2.848,48 
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CÁLCULO DA MÉDIA INICIAL (XM) 
CÁLCULO DE DESVIO PADRÃO (S) 
Cálculo do desvio padrão s:
Cálculo do desvio individual: d = Xi – Xm.
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CÁLCULO DE DESVIO PADRÃO (S) 
n Xi (ordenado) d = Xi - Xm
01 1.520,00 -433,12
02 1.639,68 -313,44
03 1.693,12 -260,00
04 1.778,72 -174,40
05 1.843,32 -109,80
06 1.850,00 -103,12
07 1.972,48 19,36
08 2.000,00 46,88
09 2.063,49 110,37
10 2.100,00 146,88
11 2.128,21 175,09
12 2.848,48 895,36
Somar os desvios individuais. A soma deverá ser zero ou próximo de zero 
CÁLCULO DE DESVIO PADRÃO (S) 
Elevar o (Xi – Xm) ao quadrado
n Xi (ordenado) d = Xi - Xm (Xi – Xm)² 
01 1.520,00 -433,12 187.592,93 
02 1.639,68 -313,44 98.244,63 
03 1.693,12 -260,00 67.600,00 
04 1.778,72 -174,40 30.415,36 
05 1.843,32 -109,80 12.056,04 
06 1.850,00 -103,12 10.633,73 
07 1.972,48 19,36 374,81 
08 2.000,00 46,88 2.197,73 
09 2.063,49 110,37 12.181,54 
10 2.100,00 146,88 21.573,73 
11 2.128,21 175,09 30.656,51 
12 2.848,48 895,36 801.669,53 
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CÁLCULO DO DESVIO PADRÃO (S) 
CÁLCULO DO COEFICIENTE DE VARIAÇÃO (CV)
O coeficiente de variação mede a dispersão relativa
(em relação à média) da amostra.
Quando o “CV” é menor ou igual a 15%, considera-se
que a amostra possui uma baixa dispersão e o valor
médio é considerado significativo para representar a
tendência de todos os elementos da amostra. Para
valores do “CV” superiores a 15%, poderá ser
necessário excluir um ou mais elementos que estejam
com dispersão excessiva em relação ao valor médio.
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CÁLCULO DO COEFICIENTE DE VARIAÇÃO (CV)
SANEAMENTO AMOSTRAL (CV > 15%)
Utilizar o Critério de Chauvenet para sanear a
amostra.
Para fazer o saneamento é necessário calcular a
divisão de cada desvio individual (d), utilizando o
valor absoluto, ou seja, sem os sinais negativos, pelo
desvio padrão da amostra.
Calcular os d/s.
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n Xi (ordenado) d = Xi - Xm (Xi – Xm)² d/s
01 1.520,00 -433,12 187.592,93 1,27
02 1.639,68 -313,44 98.244,63 0,92
03 1.693,12 -260,00 67.600,00 0,76
04 1.778,72 -174,40 30.415,36 0,51
05 1.843,32 -109,80 12.056,04 0,32
06 1.850,00 -103,12 10.633,73 0,30
07 1.972,48 19,36 374,81 0,06
08 2.000,00 46,88 2.197,73 0,14
09 2.063,49 110,37 12.181,54 0,32
10 2.100,00 146,88 21.573,73 0,43
11 2.128,21 175,09 30.656,51 0,51
12 2.848,48 895,36 801.669,53 2,63
UTILIZAR A TABELA DE CHAUVENET
RETIRAR O D/S CRÍTICO
Utilizar a tabela de Chauvenet e retirar o d/s crítico.
Retirar da amostra o elemento que possuir o d/s
individual superior ao d/s crítico.
Para 12 elementos, o d/s crítico vale 2,03.
Comparando os d/s individuais com o d/s crítico,
nota-se que somente o elemento da posição 12
deverá ser retirado, pois seu d/s vale 2,63 e é superior
ao d/s crítico, que vale 2,03
17/10/2020
31
UTILIZAR A TABELA DE CHAUVENET
RETIRAR O D/S CRÍTICO
Retirar o elemento da amostra e recalcular o
novo coeficiente de variação “cv”. Para isto
calcula-se a nova média e o novo desvio padrão.
n Xi (ordenado) d = Xi - Xm (Xi – Xm)²
01 1.520,00 -433,12 187.592,93
02 1.639,68 -313,44 98.244,63
03 1.693,12 -260,00 67.600,00
04 1.778,72 -174,40 30.415,36
05 1.843,32 -109,80 12.056,04
06 1.850,00 -103,12 10.633,73
07 1.972,48 19,36 374,81
08 2.000,00 46,88 2.197,73
09 2.063,49 110,37 12.181,54
10 2.100,00 146,88 21.573,73
11 2.128,21 175,09 30.656,51
12 2.848,48 895,36 801.669,53
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CÁLCULO DA SEGUNDA MÉDIA E DO 
SEGUNDO DESVIO PADRÃO 
CV < 15% – baixa dispersão – amostra saneada 
A média a ser utilizada será a última calculada.
Valor do imóvel = média x área
Valor do imóvel
R$ 1.871,73M² x 230,00 m² = R$ 430.497,90 
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METODO COMPARATIVO DIRETO DE 
DADOS DE MERCADO
Arredondar o valor, conforme as orientações da
ABNT. (até ± 1%) (apostila – R$ 430.000,00).
Calcular o campo de arbítrio conforme as
orientações da ABNT. (1 a 10%) (adotar 5%).
Montar a conclusão
METODO COMPARATIVO DIRETO DE 
DADOS DE MERCADO
CONCLUSÃO
O perito avaliador entende que:
Valor médio estimado: R$ 430.000,00, podendo
ser negociado conforme os limite abaixo.
Limite Inferior : R$ 408.500,00 (5%) 
Limite Superior : R$ 451.500,00 (5%)
Percentual de variação de 1 a 10%
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METODO COMPARATIVO DIRETO DE 
DADOS DE MERCADO
METODO SIMPLIFICADO
Ao contrário de tantos cálculos e fórmulas para
homogeneização e fixar o desvio padrão, o método
simplificado, como o nome diz, simplifica MUITO o
tratamento das amostras.
O MAIS USADO NO DIA-A-DIA
METODO SIMPLIFICADO
n Xi (ordenado)
01 1.520,00
02 1.639,68
03 1.693,12
04 1.778,72
05 1.843,32
06 1.850,00
07 1.972,48
08 2.000,00
09 2.063,49
10 2.100,00
11 2.128,21
12 2.848,48
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METODO SIMPLIFICADO
Simplificação do método – usar um intervalo de
20% em torno da média inicial calculada.
(R$1953,13)
Lms = Xm + 20% de Xm (limite médio superior)
Lmi = Xm - 20% de Xm (limite médio inferior)
Lms = R$ 2.343,76 / m² 
Lmi = R$ 1.562,50 / m²
METODO SIMPLIFICADO
Consideram-se somente as amostras que se
encontram dentro do intervalo
[1.562,50 ; 2.343,76]
As amostras 1 e 12 serão eliminadas, pois estão
fora do intervalo.
CALCULAR A NOVA MÉDIA: 
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METODO SIMPLIFICADO
A média a ser utilizada será de: 
Valor do imóvel = média x área 
Valor do imóvel
R$ 1.906,90 / m² x 230,00 m² 
R$ 438.587,00 
METODO SIMPLIFICADO
Arredondar o valor, conforme as orientações da 
ABNT. 
(Até ± 1%) (apostila – R$ 440.000,00). 
Calcular o campo de arbítrio conforme as 
orientações da ABNT. 
(apostila ± 1 a 10%). 
Montar a conclusão. 
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METODO SIMPLIFICADO
CONCLUSÃO
O perito avaliador entende que:
Valor médio estimado: R$ 440.000,00, podendo
ser negociado conforme os limite abaixo.
Limite Inferior : R$ 418.000,00 (5%) 
Limite Superior : R$ 462.000,00 (5%)
METODO SIMPLIFICADO
Para concluir a avaliação, basta prosseguir,
multiplicando a área do apartamento pela média
calculada, arredondar o valor, conforme instruções
da ABNT, calcular o intervalo de confiança e
escrever o quadro de conclusão (seguir os mesmos
passos do processo completo de cálculo).
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AVALIAÇÃO 
APARTAMENTO X CASAS
A avaliação de casas pode ser feita utilizando o
método comparativo, porém devem ser observadas
algumas características do imóvel. É necessário que a
casa a ser avaliada esteja localizada em bairros ou
condomínios onde se observa uma padronização das
dimensões do terreno, padrão construtivo uniforme e
contemporaneidade das edificações. Caso isto não seja
possível, a homogeneização deverá ser feita utilizando
alguns fatores de valorização ou desvalorização do
imóvel.
AVALIAÇÃO CASAS
Considera-se o valor da casa e do terreno juntos e
determina-se o valor unitário por metro quadrado
construído.
Processa-se o cálculo de forma análoga à
estimativa de apartamentos e no final, multiplica-
se a média final do quadro saneado (Xm) pela
área construída para obter o valor estimado para o
imóvel
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MÉTODO DO CUSTO E O USO DO
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB
CUB (Custo Unitário Básico) é um indicador monetário
que mostra o custo básico para a construção civil. Seu
principal objetivo é disciplinar o mercadode
incorporação imobiliária, servindo como parâmetro na
determinação dos custos do setor da construção civil.
O CUB é determinado pelos SINDUSCON (Sindicatos
da Construção Civil), conforme a norma da ABNT NBR
12.721/2006. O CUB se refere somente à área
construída.
MÉTODO DO CUSTO E O USO DO
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB
Os custos publicados pelo CUB – Sinduscon, não
contemplam despesas com projetos, elevadores,
fundações profundas, instalações especiais (gás,
antena coletiva e etc.).
Para estimar o custo de construção:
17/10/2020
40
C = custo unitário de construção por metro quadrado
de área equivalente de construção;
CUB = custo unitário básico;
OE = orçamento de elevadores;
OI = orçamento de instalações especiais e outras, tais
como geradores, sistemas de proteção contra incêndio,
centrais de gás, interfones, antenas, coletivas,
urbanização, projetos etc.;
OFe = orçamento de fundações especiais
OFd = orçamento de fundações diretas;
S = área equivalente de construção, em m²;
A = percentual da taxa de administração da obra;
F = percentual relativo aos custos financeiros
durante o período da construção;
L = percentual correspondente ao lucro ou
remuneração da construtora.
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MÉTODO DO CUSTO E O USO DO
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB
Observação: Nem sempre a construção apresenta
todos os itens de majoração da fórmula.
Para a determinação do valor do imóvel, basta
multiplicar o valor calculado para o custo de
construção pela área do imóvel que está sendo
avaliado.
MÉTODO DO CUSTO E O USO DO
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB
Exemplo: Considerar um apartamento com 85,00 m²
de área, sendo avaliado em dezembro de 2009, cujo
valor do CUB foi de R$ 842,49 / m². Dados:
Custo para as fundações especiais: R$ 22.000,00
Orçamento dos elevadores: R$ 70.000,00
Orçamento das instalações especiais: R$ 15.000,00
Custo para as fundações diretas: R$ 18.000,00
Área equivalente: 2.720,00 m²
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Taxa de administração da obra: 4%
Custos financeiros: 5%
Lucro da construtora: 15%
VI = R$ 1.099,09/m² x 85,00 m²
VI = R$ 93.422,65
MÉTODO DO CUSTO E O USO DO
CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB
O uso do CUB não apresenta uma elevada precisão,
pois não leva em consideração o mercado imobiliário
local. Para a estimativa do valor da edificação, pode-se
adotar uma majoração de 10% (fixos), em substituição
à equação apresentada anteriormente.
A seguir tem-se um exemplo de aplicação direta do
CUB (valor tabelado sem os acréscimos) para a
atualização do valor de um imóvel.
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USO DO CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB
Considerar os seguintes valores do CUB:
maio de 2007 = R$ 678,00 / m²
dezembro de 2009 = R$ 842,49 / m²
Valor do imóvel em maio de 2007 = R$ 265.800,00
Determina-se o número de CUB do imóvel (Nº CUB)
Nº CUB = (valor do imóvel) / (CUB de maio de 2007)
Nº CUB = R$ 265.800,00 / R$ 678,00/m²
Nº CUB = 392,04 m² (área de referência)
USO DO CUSTO UNITÁRIO BÁSICO - CUB
Valor do imóvel = Nº CUB x CUB de dezembro de 2009
Valor do imóvel = 392,04 m² x R$ 842,49/m² = R$
330.289,78
Após o cálculo estimado do valor do imóvel é
necessário fazer o arredondamento e o cálculo dos
limites inferior e superior, conforme previsto na ABNT.
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MÉTODO EVOLUTIVO
A composição do valor total do imóvel avaliando pode
ser obtida através da conjugação de métodos, a partir
do valor do terreno, considerando o custo de produção
das benfeitorias, devidamente depreciado e o fator de
comercialização, ou seja:
VI = (VT + VB) x FC 
VT é o valor do terreno;
VB é o valor da benfeitoria;
FC é o fator de comercialização.
MÉTODO EVOLUTIVO
O fator de comercialização baseia-se em informações
de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa
de caráter regional e tem como objetivo acrescentar
ao total os custos financeiros, despesas de vendas e
lucro do empreendedor.
Depreciação é a medida da deterioração de um bem,
por quebra ou desgaste pelo tempo. Deve levar em
conta os aspectos físicos e funcionais, a idade, a
expectativa de vida e o estado de conservação do bem.
Geralmente se adota o critério de “Ross-Heidecke”
para calcular o fator de obsolescência de uma
edificação.
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MÉTODO EVOLUTIVO
Este método é utilizado para avaliar casas, escolas,
prédios comerciais, barracões, depósitos e outros,
quando não há imóveis semelhantes ao imóvel
estudado, para se processar a comparação.
O terreno pode ser avaliado pelo método
comparativo direto ou pelo método involutivo,
onde o valor é obtido a partir de um estudo
hipotético de seu aproveitamento.
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MÉTODO EVOLUTIVO
A benfeitoria pode ser avaliada pelo método
comparativo direto ou pelo método do Custo
Unitário Básico e no final do cálculo é aplicado um
fator de correção em função de uma possível
valorização ou depreciação do imóvel, ao longo do
tempo. Em caso de depreciação, utiliza-se a tabela
de Ross-Heidecke, apresentada anteriormente.
MÉTODO EVOLUTIVO
Exemplo de avaliação de uma casa com as seguintes
características:
Área do terreno = 700 m²
Valor médio do metro quadrado para terrenos similares = R$
250,00 / m²
Área edificada (Ae) = 240 m²
CUB de referência = R$ 792,88/m²
Custo de construção: C = CUB + X
Considerar X = 10% (majoração da fórmula: fundações
especiais, elevadores, administração, etc.)
Depreciação de 15%
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MÉTODO EVOLUTIVO
Fator de comercialização de 6%.
Avaliação do terreno = (área do terreno) x (valor do m²) = 700
m² x R 250,00 / m²
Valor do terreno = R$ 175.000,00
Avaliação da benfeitoria = (área edificada) x (CUB) x (1,10) x
(0,85)
Valor da benfeitoria = 240 m² x R$ 792,88/m² x 1,10 x 0,85
Valor da benfeitoria = R$ 177.922,27
Valor do imóvel = (valor do terreno + valor da benfeitoria) x FC
Valor do imóvel = (175.000,00 + 177.922,27) x 1,06
Valor do imóvel = R$ 374.097,61
MÉTODO EVOLUTIVO
Após o cálculo estimado do valor do imóvel é
necessário fazer o arredondamento e o cálculo dos
limites inferior e superior, conforme previsto na
ABNT.
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MÉTODO INVOLUTIVO
“Este método baseia-se no estudo de viabilidade
técnico-econômica de aproveitamento do terreno,
baseado no seu aproveitamento eficiente,
mediante hipotético empreendimento imobiliário
compatível com as características do imóvel e com
as condições do mercado” (Marcello, 2009).
MÉTODO INVOLUTIVO
VT = VGV – C – L 
VT = valor do terreno;
VGV = valor da renda do empreendimento;
C = custo de edificação do empreendimento;
L = lucro esperado da construtora.
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MÉTODO INVOLUTIVO
Área edificável: definida pelo Plano Diretor de cada
cidade, pelo Código de Obras, pelo zoneamento, pela
Lei de Uso e Ocupação do Solo ou pela Secretaria de
Obras das prefeituras municipais.
VGV = valor de venda do m² x área edificável. O valor
de venda do m² deve ser pesquisado nos novos
empreendimentos em comercialização no mesmo
bairro ou cidade, determinando o valor médio para o
m² em empreendimentos similares ao
empreendimento projetado hipoteticamente.
MÉTODO INVOLUTIVO
C = área edificável x custo do m² para construção. O
custo de construção deve ser pesquisado no
Sinduscon, nas construtoras e incorporadoras. O custo
engloba todas as despesas relativas aos
empreendimentos, tais como: projeto, terraplanagem,
fundações, superestrutura, acabamentos, publicidades
e impostos. O valor do terreno não está incluído no
custo.
L (lucro) = percentual de lucro em relação ao VGV
esperado no empreendimento.
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MÉTODO INVOLUTIVO
Exemplo – Considerar que se queira avaliar um
terreno com as seguintes características:
Área do terreno = 600 m²
Frente = 20 m
Fundos = 30 m
Área total edificável = 1.440 m²
Custo do m² para construção = R$ 900,00
MÉTODO INVOLUTIVO
Valor do m² para venda = R$ 1.650,00
Lucro esperado = 25% da venda
Custo da obra = área total edificável x Custo do m²
para construção.
Custo da obra = 1.440 x 900,00 = R$ 1.296.000,00
Valor de venda = área total edificável x Valor do 
m² para venda. 
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MÉTODO INVOLUTIVO
Valor de venda = 1.440 x 1.650,00 = R$
2.376.000,00Lucro esperado = 25% da venda
25% de R$ 2.376.000,00 = R$ 594.000,00
Valor do terreno = valor de venda – custo – lucro
Valor do terreno = 2.376.000,00 - 1.296.000,00 -
594.000,00
Valor do terreno = R$ 486.000,00.
MÉTODO INVOLUTIVO
Esta metodologia de cálculo para avaliar terrenos é
muito útil na análise de viabilidades de
implantação dos empreendimentos. É possível
saber se um determinado terreno é interessante e
rentável ou não, para a consolidação de um
determinado empreendimento imobiliário.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
A avaliação de terrenos rurais é feita pelo método
de comparação mercadológica, sendo que neste
caso é necessário analisar minuciosamente as
particularidades de cada propriedade, pois tal
observação e análise serão úteis para subsidiar o
técnico avaliador na composição do valor do
imóvel.
*Especialidade: Metódo Evolutivo
*Chacreamento/Loteamento: Método Involutivo
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
Definição - Imóvel rural, segundo a legislação agrária, é a área
formada por uma ou mais matrículas de terras contínuas, do
mesmo titular (proprietário ou posseiro), localizada tanto na
zona rural quanto urbana do município.
O que caracteriza é a sua destinação agrícola, pecuária, extrativa
vegetal, florestal ou agroindustrial.
O termo contínuo significa áreas confrontantes da mesma pessoa
(física ou jurídica). Pode ser propriedade e/ou posse, pode ter
vários documentos, como registro, matrícula, escritura ou outra
documentação, pode haver interrupções físicas como estradas,
rios e córregos, pode estar em um ou mais municípios ou
estados e ainda assim é considerado um único imóvel rural.
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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
Unidades de medidas - De acordo com o Estatuto da Terra
(Lei nº 4.504/64), no art. 4º, incisos III e II, entende-se
por Módulo Rural como a área rural fixada afim de atender
às necessidades de uma propriedade familiar, um imóvel
que possa ser diretamente explorado por uma família para
lhes garantir a subsistência e viabilizar sua progressão
socioeconômica
"Art. 8º. Para fins de transmissão, a qualquer título, na forma do artigo 65,
da Lei n.º 4.504, de 30 de novembro de 1964, nenhum imóvel rural
poderá ser desmembrado ou dividido em área de tamanho inferior à do
módulo calculado para o imóvel ou da fração mínima de parcelamento
fixada no parágrafo 1º deste artigo, prevalecendo a de menor área".
AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS
Unidades de medidas;
1)M²;
2)Km²;
3)Are (a) - 100 m²
4)Hectare (ha) - 10 000 m²
*Alqueire - atualmente ele é considerado uma medição
imprópria, em virtude das diferentes quantidades de m²
utilizados pelos Estados Brasileiros
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pascoalsantiago@sindimoveismg.com.br