MÓDULO 1 1 - Direito e Legislação

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Técnico em Transações Imobiliárias – Organização Empresarial – módulo I 
 
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ORGANIZAÇÃO 
 EMPRESARIAL 
 
 
DIREITO E LEGISLAÇÃO 
 
INTRODUÇÃO 
 
 A vida do cidadão é regida pela Constituição 
Brasileira e por leis que dela decorrem. A Consti-
tuição encontra-se no ápice do ordenamento jurí-
dico, é a LEI MAIOR. Todas as normas devem se 
adequar a ela, sob pena de serem inconstitucio-
nais e, conseqüentemente, ficarem “fora” do mun-
do jurídico. 
 
 Cada Lei decorrente da Constituição trata, em 
regra, da conceituação básica de uma área de 
interesse e/ou das diretrizes específicas que se 
objetiva regular. 
 
 Essas normas estabelecem os direitos e os 
deveres do cidadão em todos os campos de ativi-
dade - profissionais, socioculturais, políticos e 
econômicos; além de fundamentar e delimitar a 
Atividade Estatal. 
 
 Legislação é um conjunto de leis que regulam 
um assunto em particular. 
 
 Algumas atividades profissionais possuem um 
conjunto de leis que a regulam, ou seja, possuem 
legislação própria. 
 
 A atividade profissional na área de Transação 
Imobiliária, do Corretor de imóveis tem a sua le-
gislação própria. Os profissionais dessa área pos-
suem prerrogativas legais que precisam ser co-
nhecidas e vivenciadas. Para eles, são estabele-
cidos deveres e direitos. 
 
 Código Civil é o conjunto de disposições e de 
regulamentos legais, referentes ao direito civil, à 
vida do cidadão, sendo o grande tratado de Direito 
Privado. 
 
 O Código Civil é o próprio cotidiano do indiví-
duo. Ele trata das situações que são mais afetas 
ao dia-a-dia do cidadão. O que está disposto no 
Código Civil diz respeito à vida da pessoa, de 
seus bens e de sua família, bem como regula as 
relações dos indivíduos em sociedade: obrigações 
contratuais, responsabilidades, entre outros. O 
atual Código Civil Brasileiro foi aprovado pela 
Lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002 que pas-
sou a vigorar 1 ano depois. Esse novo Código 
revogou o anterior que era de 1916 e, revogou, 
também, a primeira parte do Código Comercial 
que tratava, basicamente, das sociedades comer-
ciais. 
 Além dessas revogações, o novo Código Civil 
revogou toda ou partes de outras leis quando dis-
pôs do assunto tratado nessas. Este tipo de revo-
gação, denomina-se “Revogação Tácita”, pois a 
lei posterior não dispôs de forma expressa que a 
anterior seria retirada do mundo jurídico, mas por 
tratarem do mesmo tema, a mais nova prevalece. 
 
 Revogar uma lei, portanto, é abolir toda ou 
parte dela que contenha disposições contrárias ao 
que foi disposto pela nova. Quando a lei é revo-
gada no seu todo ocorre a “AB-ROGAÇÃO”; ape-
nas em parte ocorre a “DERROGAÇÃO”. 
 
LEI DE INTRODUÇÃO AO CÓDIGO CIVIL 
 
 Em 1942, foi promulgado o Decreto-Lei Nº 
4.657, conhecido como Lei de Introdução ao Có-
digo Civil Brasileiro. Essa Lei estabelece dispositi-
vos importantes que não foram derrogados pelo 
novo Código Civil. 
 
 O tema central da Lei de Introdução do Código 
Civil é a própria lei, na medida em que versa a 
respeito: 
 
- da sua vigência; 
 
- da sua revogação; 
 
- da impossibilidade de alegar-se o seu desconhe-
cimento; 
 
- da aplicação da mesma; 
 
- de suas lacunas; 
 
- da sua interpretação; e 
 
- sua eficácia no tempo e no espaço. 
 
 Toda Lei, depois de aprovada na Câmara dos 
Deputados e no Senado Federal, e sancionada 
pelo Presidente da República, é apresentada ao 
povo, para que este conheça o seu conteúdo. Es-
sa apresentação é feita no Diário Oficial da Uni-
ão. 
 
 A publicação no Diário Oficial é o ato de tornar 
a lei pública e, portanto, de conhecimento geral. 
 
 A lei, para ser imperativa, ou seja, para ser 
obrigatória a todos, deve estar em vigor. A maioria 
delas costuma indicar a data a partir da qual en-
trará em vigor. Todavia, se uma lei nada dispuser 
a respeito, ela entrará em vigor 45 dias após a 
publicação oficial, no território nacional, e em 3 
meses nos países estrangeiros onde se admite a 
legislação pátria. O intervalo de tempo que vai da 
data da publicação da lei até a data de sua entra-
da em vigor denomina-se vacatio legis. Durante 
esse período ela não produz efeito, valendo a lei 
anterior. Tal medida objetiva a concessão de pra-
zo para que todos se adaptem à nova lei. 
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 O novo Código Civil, por exemplo, passou a 
vigorar após um período de vacatio legis. Esse 
período foi de 1(um) ano. Via de regra, a lei vigora 
por tempo indeterminado, até que uma outra lei 
posterior a modifique ou revogue.Mas, a lei nova 
deve ter hierarquia (grau de poder) igual ou supe-
rior à da lei modificada ou revogada. 
 
 Há casos em que a lei é de vigência temporá-
ria, principalmente para atender situações extre-
mas, mas passageira. Se a lei estiver em vigor, 
ninguém pode escusar-se de cumpri-la, alegando 
que não a conhece. A lei não é capaz de prever 
todas as situações jurídicas e, sendo omissa, de-
ve, então, o juiz decidir o caso de acordo com a 
analogia (semelhança entre coisas ou fatos), com 
os costumes e com os princípios gerais de direito. 
 
 A aplicação da lei ao caso concreto deve sem-
pre atender aos fins sociais a que ela se dirige e 
às exigências do bem comum.Uma vez em vigor, 
a lei tem efeito imediato e geral, mas deve respei-
tar o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a 
coisa julgada. 
 
 Ato jurídico perfeito é o já consumado segun-
do a lei vigente, ao tempo em que se efetuou. Di-
reito adquirido é aquele que o seu titular pode 
exercer, pessoalmente ou por terceiros, ou aquele 
cujo começo do exercício tenha termo pré-fixo, ou 
condição preestabelecida inalterável, a arbítrio de 
outrem. Chama-se coisa julgada a decisão judi-
cial que não cabe mais recurso. 
 
 Essas informações são de ordem geral para 
todas as leis brasileiras. A partir de agora, você 
vai conhecer alguns dispositivos do Código Civil, 
aqueles que guardam estreita relação com o Téc-
nico em Transação Imobiliária. 
 
 
1. DAS PESSOAS 
 
 Pela legislação brasileira todo indivíduo é ca-
paz de direitos e obrigações na ordem civil. O re-
conhecimento da pessoa como tal é dada por sua 
personalidade jurídica. A personalidade civil co-
meça com o nascimento, mas a lei protege, tam-
bém, o nascituro desde a sua concepção. 
 
1.1 – DAS PESSOAS NATURAIS 
 
 Toda pessoa é capaz de direitos e deveres na 
vida civil, ou seja, tem personalidade que a autori-
za a ser titular de deveres e direitos nas relações 
jurídicas entre os homens.A personalidade civil da 
pessoa começa do nascimento com vida e termina 
com a morte. A respiração é considerada como 
sendo a prova mais eficaz do nascimento com 
vida. 
 
 Todavia, desde a concepção, a lei põe a salvo 
os direitos do nascituro; ser já concebi- do, mas 
que está por nascer. 
 Nesse sentido, o nascituro pode herdar, rece-
ber doações e legados, ser adotado, figurar como 
sujeito ativo e passivo de diretos e obrigações, 
desde que venha a nascer. 
 
 A CAPACIDADE CIVIL é a aptidão da pessoa 
para ser titular, ou seja, exercer direitos e assumir 
obrigações na ordem civil. Apesar de toda pessoa 
ser titular de diretos e deveres, necessariamente, 
não significa que ela possa exercê-los plenamen-
te. Há casos em que a lei protege determinados 
grupos de pessoas,considerando a idade, saúde e 
o desenvolvimento mental, impedindo-os de exer-
cer pessoalmente seus direitos. A esse grupo de 
pessoas dá-se a denominação de incapazes. 
 
 Assim, a INCAPACIDADE pode ser entendida 
como a vedação imposta pela lei para a prática 
pessoal de direitos e obrigações, não obstante a 
pessoa seja titular desses direitos e deveres. A 
incapacidade pode ser absoluta ou relativa. 
 
 São ABSOLUTAMENTE INCAPAZES, para 
exercer, pessoalmente, os atos da sua vida civil, 
os menores de dezesseis anos, os que, por en-
fermidade ou deficiência mental,não demonstram 
o necessário discernimento para a prática desses 
atos,e os que,mesmo por causa transitória, não 
puderem exprimir sua vontade.A determinação da capacidade da pessoa é de 
suma importância para a validade de um negócio 
jurídico,pois ele é NULO quando celebrado por 
pessoa absolutamente incapaz. 
 
 E sendo nulo não gera nenhum efeito. 
 
 No exercício de diretos e deveres, os absolu-
tamente incapazes são REPRESENTADOS pelo 
pai, tutor ou curador, que pratica ato jurídico em 
nome ou pela pessoa, absolutamente incapaz. 
 
 
 São RELATIVAMENTE INCAPAZES a certos 
atos ou à maneira de os exercer, os maiores de 
dezesseis e menores de dezoito anos; os ébrios 
habituais; os viciados em tóxicos e os que, por 
deficiência mental tenham o discernimento reduzi-
do;os excepcionais, sem desenvolvimento mental 
completo; os pródigos, ou seja, o dissipador de 
seus bens. 
 
 O negócio jurídico celebrado por pessoa relati-
vamente incapaz é ANULÁVEL. A lei permite aos 
relativamente incapazes a prática de atos jurídi-
cos, mas condiciona essa prática à ASSISTÊNCIA 
do pai, tutor ou curador, ou seja, de uma pessoa 
plenamente capaz, que se posta ao lado do relati-
vamente incapaz, auxiliando-o na prática do ato 
jurídico e integrando-lhe a capacidade. 
 
 A menoridade cessa aos dezoito anos comple-
tos, quando a pessoa fica habilitada à prática de 
todos os atos da vida civil. 
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 Todavia, a incapacidade pode ser cessada, 
para os menores, pela EMANCIPAÇÃO concedida 
pelos pais, pelo casamento, pelo exercício de em-
prego público efetivo,pela colação de grau em 
curso de ensino superior, pelo estabelecimento 
civil ou comercial, ou pela existência de relação de 
emprego no qual, o menor, com dezesseis anos 
completos tenha economia própria. 
 
 Uma vez ocorrida a emancipação ela se torna 
irrevogável e definitiva. Quem se emancipou pelo 
exercício do comércio e depois faliu, quem se ca-
sou e depois ficou viúvo ou se divorciou não retor-
na à condição de incapaz. 
 
 A existência da pessoa natural termina com a 
morte. Pode-se, também presumir a morte e as-
sim declará-la, sem decretação de ausência, de-
pois de esgotadas as buscas e averiguações, nos 
casos em que é extremamente provável a morte 
de quem estava em perigo de vida, se o desapa-
recido em campanha ou feito prisioneiro não for 
encontrado até dois anos após o término da guer-
ra. 
 
 A morte presumida tem como conseqüência a 
abertura da sucessão definitiva quanto aos bens e 
a dissolução da sociedade conjugal. 
 
 A observação de informações como essas são 
muito importantes no estabelecimento de uma 
transação imobiliária, principalmente no que tange 
a cobrança de impostos, sucessões de bens e 
realização de negócios, lembrando sempre, neste 
último caso, de se averiguar a idade e o desenvol-
vimento mental da pessoa com a qual será reali-
zado qualquer contrato. 
 
 A pessoa natural é, também, conhecida como 
pessoa física. 
 
1.1.1. Dos Direitos da Personalidade 
 
 Toda pessoa tem direitos relativos à sua per-
sonalidade. Os direitos da personalidade são a 
intimidade, a vida privada, a honra e a imagem 
das pessoas, o nome e o pseudônimo. Eles são 
intransmissíveis e irrenunciáveis, não podendo o 
seu exercício sofrer limitação voluntária. Isto signi-
fica que o titular de direitos de personalidade não 
pode, exceto em casos específicos previstos em 
lei, transmitir esses diretos a outrem, não pode 
renunciar ou deles dispor voluntariamente. 
 
 Pode-se exigir que cesse a ameaça, ou a le-
são, e reclamar perdas e danos,sem prejuízo de 
outras sanções previstas em lei. Toda pessoa tem 
direito ao nome, nele compreendidos o prenome e 
o sobrenome. O nome da pessoa não pode ser 
empregado por outrem em publicações ou repre-
sentações que a exponham ao desprezo público, 
ainda quando não haja intenção difamatória, nem 
se pode usar o nome alheio em propaganda co-
mercial. 
1.1.2. Da Ausência 
 
 A ausência ocorre quando uma pessoa desa-
parece do seu domicílio e dela não se tem mais 
notícia ou não tenha deixado representante ou 
procurador. Ao ausente será nomeado curador, 
que procederá a arrecadação dos bens. 
 
 Tal fato pode gerar providências a serem ob-
servadas pelo corretor durante uma transação 
imobiliária. Os interessados poderão requerer a 
declaração de ausência e a abertura da sucessão 
provisória depois de decorrido um ano da arreca-
dação dos bens do ausente, ou três anos se ele 
deixou representante ou procurador. 
 
 São considerados interessados na declaração 
de ausência: o cônjuge não separado judicialmen-
te, os herdeiros presumidos, legítimos ou testa-
mentários, os que tiverem sobre os bens do au-
sente direito dependente de sua morte e os credo-
res de obrigações vencidas e não pagas. 
 
 Dez anos depois da abertura da sucessão pro-
visória poderão os interessados requerer a suces-
são definitiva. Pode-se requerer a sucessão defini-
tiva, também, provando-se que o ausente conta 
oitenta anos de idade e que as últimas notícias 
dele remontam a cinco anos. 
 
 
1.2 – DAS PESSOAS JURÍDICAS 
 
 Pessoa jurídica é a entidade constituída de 
indivíduos ou de bens com vida, direitos, obriga-
ções e patrimônio próprios. As pessoas jurídicas 
são de direito público, interno ou externo, e de 
direito privado. 
 
São pessoas jurídicas de direito público inter-
no:a União;os Estados; o Distrito federal e os Ter-
ritórios; os Municípios, as autarquias e as demais 
entidades de caráter público criadas por Lei. 
 
São pessoas jurídicas de direito público exter-
no: os Estados estrangeiros e todas as pessoas 
que forem regidas pelo direito internacional públi-
co. 
 
São pessoas jurídicas de direito privado: as 
associações, as sociedades, e as fundações. 
 
 A existência legal das pessoas jurídicas de 
direito privado começa com a inscrição do ato 
constitutivo no respectivo registro. Aplica-se às 
pessoas jurídicas, no que couber, a proteção dos 
direitos da personalidade. 
 
1.2.1. Das associações e das sociedades 
 
 As associações são constituídas pela união de 
pessoas que se organizem para fins não econô-
micos, exercendo via de regra, atividades cultu-
rais,religiosas ou beneficentes. 
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 As sociedades são constituídas pela união de 
pessoas que se organizam visando fins econômi-
cos, ou seja, visando o lucro. São exemplos a 
sociedade civil, a sociedade limitada, a sociedade 
anônima de economia mista. 
 
1.2.2. Das Fundações 
 
 Fundação é a pessoa jurídica composta pela 
organização de um patrimônio, destacado pelo 
seu instituidor para fins religiosos, morais, cultu-
rais ou de assistência. A fundação possui apenas 
patrimônio gerido por curadores e não tem propri-
etário, nem titular, nem sócios. 
 
 As fundações são veladas pelo Ministério Pú-
blico da unidade da federação onde estão situa-
das. 
 
 
1.3 – O DOMICÍLIO 
 
 Na área jurídica, domicílio é o local onde se 
considera que uma pessoa reside ou esteja esta-
belecida, para os efeitos legais; é onde ela se en-
contra para cumprir determinados atos. 
 
 O domicílio pode ser classificado como voluntá-
rio, legal e de eleição. Voluntário é o domicílio 
estabelecido por critério exclusivo do indivíduo, 
sem qualquer interferência exceto sua manifesta-
ção de vontade. Legal ou necessário é o domicí-
lio fixado por lei para determinadas pessoas (e-
xemplo: filhos menores – domicílio dos pais; fun-
cionário público – local da lotação,). 
 
 Domicílio de eleição é o especificado, de co-
mum acordo, pelas partes contratantes. 
 
 
1.3.1. Domicílio da pessoa natural 
 
 O domicílio da pessoa natural ou pessoa 
física é o lugar onde ela estabelece a sua resi-
dência com ânimo definitivo.Todavia,se a pessoa 
tiver diversas residências, vivendo nelas alterna-
damente, qualquer delas poderá ser considerada 
seu domicílio. 
 
 O domicílio também pode ser o local de traba-
lho ou o lugar onde a pessoa mantém o centro de 
suas ocupações, ou, ainda, o lugar onde for en-
contrada, se não tiver residência fixa ou centro de 
ocupaçõeshabituais. 
 
1.3.2. Domicílio da pessoa jurídica 
 
 O domicílio das pessoas jurídicas é o lugar 
onde funcionam as respectivas diretorias e admi-
nistrações ou onde elegem domicílio especial no 
seu estatuto ou atos constitutivos. Tendo a pessoa 
jurídica diversos estabelecimentos em lugares 
diferentes, cada um deles será considerado domi-
cílio para os atos nele praticados. 
RESUMINDO: 
 
 
 Aprendemos que a Legislação é um conjunto 
de leis que regulam um assunto em particular. 
Algumas atividades possuem legislação própria e 
na área de Transação Imobiliária, do Corretor de 
Imóveis, é um exemplo disso. 
 
 
 Código Civil é o conjunto de disposições e 
regulamentos legais, referentes ao direito civil. É o 
próprio cotidiano do indivíduo. O atual código Civil 
Brasileiro foi aprovado pela Lei nº 10.406, de 10 
de janeiro de 2002. 
 
 Toda lei, depois de aprovada, é necessária a 
sua apresentação feita no Diário Oficial da União, 
tornando a lei pública, de conhecimento geral. 
 
 Seguem alguns dispositivos do Código Civil, 
em relação ao Técnico de Transação Imobiliária: 
 
 
 
 
Das pessoas naturais: A capacidade civil é a 
aptidão da pessoa para ser capaz de direitos e 
deveres na vida civil, que começa no nascimento 
e termina com a morte. Há casos em que a lei 
protege determinados grupos de pessoas, consi-
derando a idade, saúde e o desenvolvimento men-
tal, impedindo-os de exercer pessoalmente seus 
direitos. A esse grupo dá-se a denominação de 
incapazes que são divididos em absolutamente 
incapazes e relativamente incapazes. A pessoa 
natural é também conhecida como pessoa física. 
Todas pessoas naturais tem direitos relativos à 
sua personalidade (vida privada , íntima). Se ocor-
re ausência, ou seja, a pessoa desaparece de seu 
domicilio, sem deixar representante ou procura-
dor, será nomeado um curador para arrecadação 
dos bens. 
 
 
 
Das pessoas jurídicas: Entidade constituída de 
indivíduos ou de bens com vida, direitos, obriga-
ções e patrimônios próprios. São de direito público 
interno ou de direito público externo e de direito 
privado. Pode haver associações ou sociedades e 
também fundações. 
 
 
 
 
O domicilio: De pessoa natural ou pessoa física é 
o lugar onde ela estabelece sua residência, ou o 
local de trabalho onde mantém o centro de suas 
ocupações, ou ainda, onde for encontrada, se não 
tiver nenhuma das opções acima. De pessoa jurí-
dica é o lugar onde funcionam as diretorias e ad-
ministrações ou domicílio especial eleito no seu 
estatuto ou atos constitutivos. 
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EXERCÍCIOS 
 
 
1- Fale sobre as pessoas absolutamente incapa-
zes e as relativamente incapazes. 
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2 - Cite os 3 tipos de pessoas jurídicas: 
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3 - Toda lei, após aprovada, é necessária a sua 
apresentação: 
 
a- No Código Civil Brasileiro 
b- Na Constituição Federal 
c- No Diário Oficial da União 
d- No Ministério Público 
 
Marque com X as alternativas corretas: 
 
( ) Caso uma pessoa tenha várias residências, 
podemos considerar qualquer uma delas seu do-
micilio. 
 
( ) Quando uma pessoa desaparece de seu domi-
cílio, ninguém poderá proceder a arrecadação de 
bens. 
 
( ) As sociedades não visam fins econômicos. 
2. DOS BENS 
 
 Bens são as coisas de quantidades limitadas e 
com utilidade, econômica ou jurídica, para a pes-
soa e que nela provoca o desejo de possuí-las. 
Estão, portanto, fora da categoria de bens: terre-
nos em marte, o ar atmosférico, a água do mar, 
entre outros. 
 
 Conforme as suas características,os bens têm 
diversas classificações, a saber: 
 
 
2.1 – DOS BENS CONSIDERADOS EM SI MES-
MOS 
 
 
2.1.1. Dos Bens Imóveis 
 
 São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe 
incorporar natural ou artificialmente. Também são 
considerados imóveis, para efeitos legais, os direi-
tos reais sobre imóveis e as ações que os assegu-
ram e o direito à sucessão aberta. 
 
 Não perdem o caráter de imóveis as edifica-
ções que, separadas do solo, mas conservando a 
sua unidade, forem removidas para outro local, e 
os materiais provisoriamente separados de um 
prédio, para nele se reempregarem. 
 
 
2.1.2. Dos Bens Móveis 
 
 São móveis os bens suscetíveis de movimento 
próprio,ou de remoção por força alheia, sem alte-
ração da substância ou da destinação econômico-
social. 
 
 Também são considerados móveis, para efei-
tos legais, as energias que tenham valor econômi-
co, os direitos reais sobre objetos móveis e as 
ações correspondentes, e os direitos pessoais de 
caráter patrimonial e respectivas ações. 
 
 Os materiais destinados a alguma constru-
ção,enquanto não forem empregados,conservam 
sua qualidade de móveis; readquirem essa quali-
dade os provenientes da demolição de algum pré-
dio. 
 
 
2.1.3. Dos Bens Fungíveis e Consumíveis 
 
 São fungíveis os móveis que podem substituir-
se por outros da mesma espécie, qualidade e 
quantidade. Infungíveis são os que não podem 
ser substituídos,valendo pela sua individualidade. 
 
 São consumíveis os bens móveis cujo uso 
importa destruição imediata da própria substância, 
sendo também considerados tais os destinados à 
alienação.Inconsumíveis,são os bens móveis de 
natureza durável. 
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2.1.4. Dos Bens Divisíveis 
 
 Bens divisíveis são os que se podem fracionar 
sem alteração na sua substância, diminuição con-
siderável de valor, ou prejuízo do uso a que se 
destinam. É exemplo a gleba de lote rural, a barra 
de ouro. Indivisíveis são os bens que não admi-
tem divisão. 
 
2.1.5. Dos Bens Singulares e Coletivos 
 
 São singulares os bens que, embora reunidos, 
se consideram de per si, independentemente dos 
demais. São coletivos os bens singulares que, 
pertinentes à mesma pessoa, tenham destinação 
comunitária. 
 
 
2.2 – DOS BENS RECIPROCAMENTE CONSI-
DERADOS 
 
 Principal é o bem que existe sobre si, abstrata 
ou concretamente. Acessório é o bem cuja exis-
tência supõe a do principal. 
 
 São pertenças os bens que, não constituindo 
partes integrantes, se destinam, de modo dura-
douro, ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento 
de outro. 
 
 Os negócios jurídicos que dizem respeito ao 
bem principal não abrangem as pertenças, salvo 
se o contrário resultar da lei, da manifestação de 
vontade, ou das circunstâncias do caso. Apesar 
de ainda não separados do bem principal, os fru-
tos e produtos podem ser objeto de negócio jurídi-
co. 
 
2.3 – DOS BENS PÚBLICOS 
 
 São públicos os bens do domínio nacional 
pertencentes às pessoas jurídicas de direito públi-
co interno. Todos os outros bens são particulares, 
seja qual for a pessoa a que pertencerem. 
 
 São benspúblicos: 
 
I - os de uso comum do povo, tais como rios, ma-
res, estradas, ruas e praças; 
 
II - os de uso especial, tais como edifícios ou ter-
renos destinados a serviço ou estabelecimento da 
administração federal, estadual, territorial ou mu-
nicipal, inclusive os de suas autarquias; 
 
III - e os dominais ou dominicais,que constituem o 
patrimônio das pessoas jurídicas de direito públi-
co, como objeto de direito pessoal, ou real, de 
cada uma dessas entidades. 
 
 
 Os bens públicos de uso comum do povo e os 
de uso especial são inalienáveis, enquanto con-
servarem a sua qualificação. 
 Os bens públicos dominicais podem ser aliena-
dos desde que observadas as exigências da lei. 
 
 Em qualquer hipótese os bens públicos não 
estão sujeitos a usucapião. 
 
 
2.4 – DAS BENFEITORIAS 
 
 Na área jurídica, benfeitoria significa obra, mo-
dificação ou conserto útil, realizado em proprieda-
de alheia – móvel ou imóvel – e que reverterá em 
benefício do proprietário. 
 
 As benfeitorias podem ser voluntárias,úteis ou 
necessárias. 
 
 São voluptuárias as benfeitorias dispensá-
veis,que se prestam ao mero deleite ou recreio, 
que não aumentam o uso habitual do bem, ainda 
que o tornem mais agradável ou sejam de elevado 
valor. 
 
 São úteis as benfeitorias que aumentam ou 
facilitam o uso do bem. 
 
 São necessárias as benfeitorias indispensá-
veis, que têm por fim conservar o bem ou evitar 
que se deteriore. 
 
 Não se consideram benfeitorias os melhora-
mentos ou acréscimos sobrevindos ao bem sem a 
intervenção do proprietário, possuidor ou detentor. 
 
 No processo de transação imobiliária, esses 
conceitos são muito importantes e muito utiliza-
dos. 
 
 
 
 
RESUMINDO: 
 
 
Bens:São as coisas de quantidade limitadas e 
com utilidade, econômica ou jurídica, para a pes-
soa e que nela provoca o desejo de possuí-la. 
 
 
Dos Bens considerados em si mesmos: Imó-
veis, Móveis, Fungíveis e Consumíveis, Divisíveis, 
Singulares e Coletivos. 
 
 
Dos Bens reciprocamente considerados: Prin-
cipal e Acessórios. 
 
 
Dos Bens públicos: de uso comum, especial, 
dominais ou dominicais. 
 
 
Das benfeitorias: voluntárias, úteis ou necessá-
rias. 
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EXERCICIOS 
 
1- Fale sobre a diferença entre os bens fungíveis 
e infungíveis: 
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2- Na área jurídica, o que significa benfeitoria? 
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3 - Faça a correspondência correta: 
 
(a) Benfeitorias úteis 
 
(b) Benfeitorias necessárias 
 
(c) Benfeitorias voluntárias 
 
 
( ) têm por fim conservar o bem. 
 
( ) aumentam o uso do bem. 
 
( ) não aumentam o uso habitual do bem. 
3. FATOS JURÍDICOS 
 
3.1 – FATOS, ATOS E NEGÓCIOS JURÍDICOS 
 
 Fato jurídico é o acontecimento que produz 
conseqüências jurídicas. O fato jurídico pode de-
correr da natureza, como os efeitos de uma ven-
tania, ou de uma ação humana, crian-
do,transferindo,modificando, ou extinguindo direi-
tos e obrigações. É importante diferenciar ato jurí-
dico de negócio jurídico. 
 
 O ato jurídico é o acontecimento que tem seus 
limites estabelecidos pela lei, tanto na forma, nos 
termos quanto nos efeitos. 
 
 O negócio jurídico é o ato lícito que faculta às 
partes de estabelecerem a fixação dos termos e 
dos efeitos, de acordo com seus interesses parti-
culares. 
 
 A validade do negócio jurídico requer agente 
capaz; objeto lícito, possível, determinado ou de-
terminável,e forma prescrita ou não defesa (proi-
bida) em lei. 
 
 A realização de negócio jurídico tem como 
pressuposto uma declaração de vontade. Aquele 
que a emite deve ter capacidade, ou seja, estar 
consciente da declaração de vontade e das suas 
conseqüências. Quando existe incapacidade ab-
soluta ou relativa, o agente deve ser representan-
do ou suprido. 
 
 A qualidade e o requisito do que é lícito, ou 
seja, a liceidade do objeto visa garantir a obediên-
cia dos negócios ao ordenamento jurídico na me-
dida em que não permite negócios jurídicos que 
vão de encontro à lei, a moral ou aos bons costu-
mes.Ressalte-se que a impossibilidade inicial do 
objeto não invalida o negócio jurídico se for relati-
va, ou se cessar antes de realizada a condição a 
que ele estiver subordinado. 
 
 Por fim, na realização do negócio jurídico é 
imprescindível a obediência à forma, ou seja, o 
meio pelo qual ele se exterioriza. A regra geral é 
de que a validade da declaração de vontade de-
penderá de forma especial somente quando a lei 
expressamente a exigir, sendo livre a forma nos 
demais casos. No negócio jurídico celebrado com 
a cláusula de não valer sem instrumento público, a 
sua ausência o invalida. 
 
 A manifestação de vontade, mesmo que o au-
tor haja feito a reserva mental de não querer o que 
manifestou, tem validade, exceto se o destinatário 
da manifestação tinha conhecimento do desejo do 
declarante. 
 
 O silêncio importa anuência, quando as cir-
cunstâncias ou os usos o autorizarem e quando 
não for necessária a declaração de vontade ex-
pressa. 
 Técnico em Transações Imobiliárias – Organização Empresarial – módulo I 
 
 
– 8 – 
 Nas declarações de vontade se atenderá mais 
à intenção nelas consubstanciada do que ao sen-
tido literal da linguagem. Os negócios jurídicos 
devem ser interpretados conforme a boa-fé e os 
usos do lugar de sua celebração. Os negócios 
jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se 
estritamente. 
 
 
3.2 – DA REPRESENTAÇÃO 
 
 Os poderes de representação são conferidos 
pela lei ou pelo interessado. A manifestação de 
vontade do representante, nos limites de seus 
poderes, produz efeitos em relação ao represen-
tado. 
 
 O representante é obrigado a provar às pesso-
as, com quem tratar em nome do representado, a 
sua qualidade e a extensão de seus poderes, sob 
pena de, não o fazendo, respon- der pelos atos 
que a estes excederem. 
 
 É anulável o negócio concluído pelo represen-
tante em conflito de interesses com o representa-
do, se tal fato era ou devia ser do conhecimento 
de quem com aquele tratou. 
 
 Realizado o negócio, o prazo de decadência 
para pleitear sua anulação é de cento e oitenta 
dias, a contar da conclusão do negócio ou da ces-
sação da incapacidade. 
 
 
3.3 – DA CONDIÇÃO, DO TERMO E DO EN-
CARGO 
 
3.3.1. Da condição 
 
 Considera-se condição a cláusula que subor-
dina o efeito do negócio jurídico a evento futuro e 
incerto. Deriva exclusivamente da vontade das 
partes. 
 
 São lícitas todas as condições não contráriasà 
lei,à ordem pública ou aos bons costumes. São 
proibidas as condições que privarem o negócio 
jurídico de todo efeito e o sujeitar ao puro arbítrio 
de uma das partes. 
 
 Invalidam os negócios jurídicos,que lhes são 
subordinados, as condições impossíveis (quando 
suspensivas);as ilícitas,as de fazer coisa ilícita e 
as condições incompreensíveis ou contraditórias. 
 
 A condição impossível é aquela em que o 
acontecimento necessário para a eficácia do ato 
jurídico é inatingível, inalcançável ou legalmente 
proibida. 
 
 Condições suspensivas são aquelas em que 
a aquisição do direito fica na dependência de um 
evento futuro e incerto. Enquanto este não ocor-
rer, não se terá adquirido o direito. 
3.3.2. Do Termo 
 
 Termo é a definição do momento, do dia em 
que começam ou terminam os efeitos do negócio 
jurídico. O termo inicial suspende o exercício, mas 
não a aquisição do direito. Para estabelecimento 
do termo, salvo disposição legal ou convencional 
em contrário, computam-se os prazos, excluído o 
dia do começo, e incluído o do vencimento. Se o 
dia do vencimento cair em feriado, considerar-se-á 
prorrogado o prazo até o seguinte dia útil. 
 
 Meado é considerado, em qualquer mês, o seu 
décimo quinto dia. Os prazos de meses e anos 
expiram no dia de igual número do de início, ou no 
imediato, se faltar exata correspondência. Os pra-
zos fixados por hora contar-se-ão minuto a minu-
to. Estabelecido um negócio jurídico entre vivos, 
sem fixação de prazo, ele é exeqüível desde logo, 
exceto se a execução tiver de ser feita em lugar 
diverso ou depender de tempo. 
 
 
3.3.3. Do Encargo 
 
 O encargo é cláusula acessória que impõe 
uma obrigação ao beneficiário do ato jurídico. Não 
suspende a aquisição nem o exercício do direito, 
salvo quando expressamente imposto no negócio 
jurídico, pelo disponente, como condição suspen-
siva. 
 
 O encargo ilícito ou impossível será conside-
rado não escrito, liberando o ato negocial de qual-
quer restrição. Todavia, se constituir o motivo de-
terminante da liberalidade será invalidado o negó-
cio jurídico. 
 
 
3.4 – DOS DEFEITOS DO NEGÓCIO JURÍDICO 
 
 O negócio jurídico tem como fundamento a 
livre e consciente manifestação de vontade com 
vistas a atingir os fins pretendidos. Se ela não é 
consciente ou o querer não se manifestou livre-
mente o negócio jurídico pode ser anulado porque 
defeituoso. 
 
 O negócio jurídico é passível de anulação nos 
casos de erro ou ignorância, dolo, coação, estado 
de perigo e lesão. Há, também, manifestação de 
vontade que o agente quis e estava consciente, 
mas a expressou em desacordo com as disposi-
ções legais ou da boa-fé, como no caso da fraude 
contra credores. 
 
 
3.4.1.Do Erro ou Ignorância 
 
 Erro é a falsa noção sobre alguma coisa, en-
quanto a ignorância é o desconhecimento acerca 
de algo. Ambos viciam o consentimento do decla-
rante, que teria se manifestado de outra maneira 
se conhecesse a realidade. 
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– 9 – 
ATENÇÃO: São anuláveis os negócios jurídi-
cos,quando as declarações de vontade emanarem 
de erro substancial que poderia ser percebido por 
pessoa de diligência normal, em face das circuns-
tâncias do negócio. 
 
 
 Erro substancial ou essencial é aquele que 
recai sobre a natureza do negócio, sobre o objeto 
principal da declaração ou sobre alguma das qua-
lidades a ele essenciais. Da mesma forma, erro 
substancial é aquele que recai sobre a identidade 
ou sobre a qualidade essencial da pessoa a quem 
se refira a declaração de vontade, desde que te-
nha influído nesta, de modo relevante. Ainda, erro 
substancial é aquele que ocorre quando for o mo-
tivo único ou principal do negócio jurídico, sendo 
de direito e não implicando recusa à aplicação da 
lei. 
 
 O ato jurídico somente é anulado por erro subs-
tancial ou essencial. Não acarreta nulidade o erro 
acidental ou secundário. O erro de indicação da 
pessoa ou da coisa, denominado erro acidental, a 
que se referir a declaração de vontade, não viciará 
o negócio quando, por seu contexto e pelas cir-
cunstâncias, se puder identificar a coisa ou pes-
soa cogitada. 
 
 
3.4.2. Do Dolo 
 
 Dolo é o artifício ou expediente usado para 
enganar alguém. Os negócios jurídicos são anulá-
veis quando o dolo for a sua causa. Diferencia o 
dolo do erro porque a vontade neste é enganada 
espontaneamente, enquanto que naquele ela é 
provocada. 
 
 O dolo é acidental quando, a seu despeito, o 
negócio seria realizado, embora por outro modo. 
Ele só obriga à satisfação das perdas e danos. 
 
 Nos negócios jurídicos bilaterais,o silêncio in-
tencional de uma das partes a respeito de fato ou 
qualidade que a outra parte haja ignorado, consti-
tui omissão dolosa, provando-se que sem ela o 
negócio não se teria celebrado. 
 
 Se ambas as partes procederem com dolo, 
nenhuma pode alegá-lo para anular o negócio ou 
reclamar indenização. 
 
 
3.4.3. Da Coação 
 
 Coação é a violência física ou moral que impe-
de alguém de dispor livremente de sua vontade. A 
coação, para viciar a declaração da vontade, há 
de ser tal que incuta ao paciente fundado temor 
de dano iminente e considerável à sua pessoa, à 
sua família, ou aos seus bens. Não se considera 
coação a ameaça do exercício normal de um direi-
to,nem o simples temor reverencial. 
3.4.4. Do Estado de Perigo 
 
 Ocorre o estado de perigo quando alguém, 
premido da necessidade de salvar-se, ou a pes-
soa de sua família, de grave dano conhecido pela 
outra parte, assume obrigação excessivamente 
onerosa. 
 
3.4.5. Da Lesão 
 
 Ocorre a lesão quando uma pessoa, sob pre-
mente necessidade ou por inexperiência, se obri-
ga a prestação manifestamente desproporcional 
ao valor da prestação oposta. 
 
3.4.6. Da Fraude Contra Credores 
 
 Pratica fraude contra credores o devedor insol-
vente ou na iminência de o ser, que onera ou alie-
na seus bens, desfalcando seu patrimônio em 
detrimento dos credores. Nesse caso, os credores 
poderão anular os negócios de transmissão gratui-
ta de bens ou remissão de dívida. Serão igual-
mente anuláveis os contratos onerosos do deve-
dor insolvente, quando a insolvência for notória, 
ou houver motivo para ser conhecida do outro 
contratante. 
 
3.5 – DA INVALIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO 
 
 A desobediência quanto a forma prescrita em 
lei acarreta uma sanção que impede o negócio 
jurídico de produzir efeitos. Essa sanção é deno-
minada nulidade, que pode ser absoluta ou relati-
va. 
 
 A nulidade absoluta caracteriza-se pela falta 
de algum elemento substancial do negócio jurídi-
co, como, por exemplo, quando for celebrado por 
pessoa absolutamente incapaz, quando for ilícito, 
impossível ou indeterminável o seu objeto, quando 
o motivo determinante das partes for ilícito. 
 
 Da mesma forma, nulo é o negócio jurídico 
quando não se reveste da forma prescrita em lei, 
tiver por objetivo fraudar lei imperativa, e quando a 
lei taxativamente o declarar nulo ou proibir-lhe a 
prática, sem cominar sanção. 
 
 Também é nulo o negócio jurídico simulado, 
mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for 
na substância e na forma. A simulação ocorre nos 
casos de declaração, confissão, condição ou cláu-
sula não verdadeira, ao se antedatar ou pós-datar 
escritos particulares, ou, ainda, quando aparenta-
rem conferir ou transmitir direitos a pessoas diver-
sas daquelas às quais realmente se conferem ou 
transmitem. 
 
 A nulidade relativa caracteriza-se pela in-
capacidade relativa do agente ou por vício resul-
tante de manifestação de vontade. A nulidade 
relativa só pode ser levantada pelo interessado 
direto. 
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– 10 – 
 Pode ser convalidada com a ocorrência da 
prescrição, pela correção do vício, pela revogação 
da exigência legal ou pela ratificação. 
 
 A nulidade absoluta, por ser matéria de ordem 
pública, pode ser levantada a qualquer tempo, por 
qualquer pessoa. Não admite convalidação ou 
ratificação e não se sujeitaa prescrição. O prazo 
decadencial para anulação do negócio jurídico 
decorrente e vício de vontade é de quatro anos, 
contados conforme o vício. Quando a lei dispuser 
que determinado ato é anulável, sem estabelecer 
prazo para pleitear-se a anulação, será este de 
dois anos, a contar da data da conclusão do ato. 
 
 Anulado o negócio jurídico, restituir-se-ão as 
partes ao estado em que antes dele se achavam 
e, não sendo possível restituí-las, serão indeniza-
das com o equivalente. 
 
 A invalidade do instrumento não induz a invali-
dade do negócio jurídico sempre que este puder 
provar-se por outro meio. Respeitada a intenção 
das partes, a invalidade parcial de um negócio 
jurídico não o prejudicará na parte válida, se esta 
for separável. A invalidade da obrigação principal 
implica a das obrigações acessórias, mas a des-
tas não induz a da obrigação principal. 
 
 
3.6 – DOS ATOS ILÍCITOS 
 
 Denomina-se ilícito o ato condenado pela lei 
e/ou pela moral. É um ato, uma causa ou um pro-
cedimento proibido, ilegal. 
 
 Em Direito, existe ato ilícito e negócio ilícito. 
A distinção entre ato ilícito e negócio ilícito obser-
va-se, sobretudo, quanto aos seus efeitos. O pri-
meiro é punido com a ineficácia, enquanto o se-
gundo gera a obrigação de reparar o dano. 
 
 A pessoa que, por ação ou omissão voluntária, 
negligência ou imprudência, violar direito e causar 
dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, 
comete ato ilícito. Também comete ato ilícito, o 
titular de um direito que, ao exercê-lo, excede os 
limites impostos pelo seu fim econômico ou social, 
pela boa-fé ou pelos bons costumes. Não são 
considerados atos ilícitos aqueles praticados em 
legítima defesa ou no exercício regular de direito 
ou a promoção da deterioração ou a destruição da 
coisa alheia, ou a lesão a pessoa, a fim de remo-
ver perigo iminente, observados as circunstâncias 
e o limites. 
 
 
3.7 – DA PRESCRIÇÃO E DA DECADÊNCIA 
 
 Em Português, a palavra prescrição tem senti-
do diferentes. Ela é entendida como receita médi-
ca ou como ato de dar ordem antecipada para que 
se faça algo.Mas,juridicamente, ela tem outro sen-
tido bem diferente. 
 Na área jurídica, Prescrição significa esgota-
mento de prazo concedido por lei; perda de ação 
atribuída a um direito que fica desprotegido, em 
função do não uso dela durante aquele prazo. 
 
 O titular de direitos deve,portanto, exercê-los 
no tempo e na forma estabelecida pela lei ou es-
tabelecida particularmente, sob pena de caduci-
dade, de decadência e, por conseqüência, o pere-
cimento do direito ou da possibilidade de cobrá-lo. 
 
3.7.1. Da Prescrição 
 
 A prescrição é a extinção de uma ação ajuizá-
vel em decorrência da inércia do seu titular, duran-
te certo lapso de tempo. A prescrição extingue a 
pretensão e por conseqüência a possibilidade de 
se exigir um direito. 
 
 A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei 
não lhe haja fixado prazo menor. Especificamente, 
afeta o direito imobiliário. 
 
 Prescrevem em três anos: 
 
- a pretensão relativa a aluguéis de prédios urba-
nos ou rústicos; 
 
- a pretensão para receber prestações vencidas 
de rendas temporárias ou vitalícias; 
 
- a pretensão para haver juros, dividendos ou 
quaisquer prestações acessórias; 
 
- a pretensão de ressarcimento de enriquecimento 
sem causa, a pretensão de reparação civil; 
 
- a pretensão do beneficiário contra o segurador, e 
a do terceiro prejudicado, no caso de seguro de 
responsabilidade civil obrigatório. 
 
 
 Prescrevem em cinco anos: 
 
- a pretensão de cobrança de dívidas líquidas 
constantes de instrumento público ou particular; 
 
- a pretensão dos profissionais liberais, contado o 
prazo da conclusão dos serviços,da cessação dos 
respectivos contratos ou mandato; 
 
- a pretensão do vencedor para haver do vencido 
o que despendeu em juízo. 
 
 
3.7.2 – Da Decadência 
 
 Decadência é a extinção do direito em decor-
rência da inércia do seu titular, que deixa escoar o 
prazo legal ou convencionado, para o seu exercí-
cio. Enquanto a prescrição extingue a pretensão, 
na decadência, o titular perde o próprio direito e 
extingue-se não só a pretensão,mas o próprio 
direito pelo não exercício do mesmo. 
 Técnico em Transações Imobiliárias – Organização Empresarial – módulo I 
 
– 11 – 
RESUMINDO 
 
Fato jurídico: produz consequências jurídicas, 
podem decorrer da natureza ou ação humana. 
Ato jurídico: tem seus limites estabelecidos pela 
lei. 
Negócio jurídico: ato licito que faculta as partes 
fixarem termos e efeitos, de acordo com interes-
ses particulares. 
Representação: conferidos pela lei ou pelo inte-
ressado. 
Das condições: lícitas,proibidas;impossível ou 
suspensivas. 
Do termo: Definição do momento de inicio e ter-
mino dos efeitos do negocio jurídico. 
Encargo: impõe uma obrigação ao beneficiário do 
ato jurídico. 
Dos efeitos do negócio jurídico: Do Erro ou 
Ignorância, Substancial ou Essencial. Do Dolo. Da 
Coação. Do Estado de Perigo. Da Lesão. Da 
Fraude Contra Credores. 
Da invalidade do negócio jurídico: Nulidade 
absoluta ou relativa. 
Dos Atos Ilícitos: ato ilícito ou negócio ilícito. 
Da prescrição e da decadência. 
 
EXERCICIOS 
 
1- Qual a diferença entre ato ilícito e negócio ilíci-
to? 
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2- Na área jurídica , o que significa prescrição? 
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3 - Coloque V para Verdadeiro e F para Falso: 
 
( ) Quando realizado o negócio, o prazo de deca-
dência para pleitear sua anulação é de 120 dias. 
( ) Meado é considerado, em qualquer mês, o seu 
décimo quinto dia. 
( ) A nulidade é uma sanção que impede o nego-
cio jurídico de produzir efeitos. 
( ) Os negócios jurídicos são anuláveis quando o 
dolo for a sua causa. 
4. DO DIREITO DAS OBRIGAÇÕES 
 
 As pessoas, quase sempre, devem dar, fazer 
ou não devem fazer alguma coisa de ordem moral 
ou econômica em benefício de outrem. 
 
 Esse dar, fazer ou não fazer determinada coi-
sa, torna-se obrigação. Mas, algumas obrigações 
possuem vínculo de direito. Assim, muitas dessas 
obrigações são expressas em um escrito, pelo 
qual a pessoa se obriga a satisfazer uma dívida, a 
cumprir um contrato. 
 
 Na área de Direito, “Obrigação é a relação 
jurídica, de caráter transitório, estabelecida entre 
devedor e credor e cujo objeto consiste numa 
prestação pessoal econômica, positiva ou negati-
va, devida pelo primeiro ao segundo, garantindo-
lhe o adimplemento através do seu patrimônio” 
(Washington de Barros Monteiro). 
 
 A prestação ou contraprestação pessoal deve 
ser possível, licita, determinada ou determinável, e 
traduzível em dinheiro. 
 
 
4.1 – DAS MODALIDADES DAS OBRIGAÇÕES 
 
 As obrigações dividem-se em obrigações de 
dar ou restituir, obrigações de fazer, ou de não 
fazer. 
 
 
4.1.1. Das Obrigações de Dar 
 
 Essas obrigações relacionam-se a obrigatorie-
dade de entregar alguma coisa, que poderá ser 
certa, determinada e específica ou incerta, inde-
terminada ou genérica. 
 
 Via de regra as obrigações incertas tratam so-
bre coisas fungíveis,e as obrigações certas so-
bre coisas infungíveis. 
 
4.1.1.1.Das Obrigações de Dar Coisa Certa 
 
 A obrigação de dar coisa certa abrange os 
acessórios dela, mesmo que não mencionados, 
salvo se o contrário resultar do título ou das cir-
cunstâncias do caso. O credor de coisacerta não 
está obrigado a receber outra, ainda que mais 
valiosa. 
 
 As obrigações de dar e de restituir se resolvem 
conforme averiguação da existência de culpa do 
devedor. 
 
 Nas obrigações de dar coisa certa, se a coisa 
se perder por culpa do devedor, responderá este 
pelo equivalente e mais perdas e danos. Se dete-
riorada, poderá o credor exigir o equivalente, ou 
aceitar a coisa no estado em que se acha, com 
direito a reclamar indenização das perdas e da-
nos. 
 Técnico em Transações Imobiliárias – Organização Empresarial – módulo I 
 
 
– 12 – 
 Nas obrigações de dar coisa certa, se a coisa 
se perder, sem culpa do devedor, antes da tradi-
ção, ou pendente a condição suspensiva, fica re-
solvida a obrigação para ambas as partes. Se 
deteriorada a coisa, poderá o credor resolver a 
obrigação, ou aceitar a coisa, abatido de seu pre-
ço o valor que perdeu. 
 
 Apenas para ilustrar: tradição é a entrega da 
coisa feita pelo devedor ao credor, e obrigação 
resolvida é a obrigação finda, extinta. 
 
 Se a obrigação for de restituir coisa certa, e 
esta, sem culpa do devedor, se perder antes da 
tradição, sofrerá o credor a perda, e a obrigação 
se resolverá, ressalvados os seus direitos até o 
dia da perda. Se a coisa se perder por culpa do 
devedor, responderá, este, pelo equivalente, mais 
perdas e danos. 
 
 Se a coisa restituível se deteriorar sem culpa 
do devedor, recebê-la-á o credor, tal qual se ache, 
sem direito a indenização; se a perda resultar de 
culpa do devedor, responderá, este, pelo equiva-
lente e mais perdas e danos. 
 
 Na área de transição imobiliária esta obrigação 
é muito comum, sobretudo na definição das carac-
terísticas do imóvel alugado. 
 
4.1.1.2. Das Obrigações de Dar Coisa Incerta 
 
 A coisa incerta será indicada, ao menos, pelo 
gênero e pela quantidade. Nas coisas determina-
das pelo gênero e pela quantidade, a escolha per-
tence ao devedor, se o contrário não resultar do 
título da obrigação; mas não poderá dar a coisa 
pior, nem será obrigado a prestar a melhor. 
 
 Antes da escolha, não poderá o devedor alegar 
perda ou deterioração da coisa, ainda que por 
força maior ou caso fortuito. 
 
4.1.2. Das Obrigações de Fazer 
 
 A obrigação de fazer relaciona-se com o en-
cargo de prestar um serviço, um ato positivo, ma-
terial ou imaterial, em benefício do credor ou ter-
ceiro. Bem exemplifica a obrigação de fazer o en-
cargo aceito pelo pedreiro para construir um muro. 
O devedor que recusar a prestação a ele só im-
posta, ou só por ele exeqüível incorrerá na obriga-
ção de indenizar perdas e danos. 
 
 Se a prestação do fato tornar-se impossível 
sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação; 
se por culpa dele, responderá por perdas e danos. 
Se o fato puder ser executado por terceiro, será 
livre ao credor mandá-lo executar as custas do 
devedor, havendo recusa ou mora deste, sem 
prejuízo da indenização cabível. Em caso de ur-
gência, pode o credor, independentemente de 
autorização judicial, executar ou mandar executar 
o fato, sendo depois ressarcido. 
4.1.3.Das Obrigações de Não Fazer 
 
 A obrigação de não fazer relaciona-se com o 
encargo de abster-se obrigatoriamente de um fato 
que poderia praticar, de tolerar, consentir ou não 
impedir. Extingue-se a obrigação de não fazer, 
desde que, sem culpa do devedor, se lhe torne 
impossível abster-se do ato, que se obrigou a não 
praticar. 
 
 Se aquele que se obrigou a abster-se de prati-
car o ato o fizer, o credor pode exigir seu desfazi-
mento, sob pena de o próprio credor o desfazer à 
custa do devedor, que responderá também por 
perdas e danos.Em caso de urgência, poderá o 
credor desfazer ou mandar desfazer, sem prejuízo 
do ressarcimento devido. 
 
4.1.4.Das Obrigações Alternativas 
 
 Obrigação alternativa é aquela que tem por 
objeto duas ou várias prestações que são devidas 
de tal maneira que o devedor se libere inteiramen-
te executando uma “só dentre elas” (Planiol). 
 
 Nas obrigações alternativas, a escolha cabe ao 
devedor, se outra coisa não se estipulou, mas ele 
não pode obrigar o credor a receber parte em uma 
prestação e parte em outra. 
 
 Quando a obrigação for de prestações periódi-
cas, a faculdade de opção poderá ser exercida em 
cada período. 
 
 Se uma das duas prestações não puder ser 
objeto de obrigação ou se tornada inexeqüível, 
subsistirá o débito quanto à outra. 
 
 Se, por culpa do devedor, não se puder cumprir 
nenhuma das prestações, não competindo ao cre-
dor a escolha, ficará aquele obrigado a pagar o 
valor da que por último se impossibilitou, mais as 
perdas e danos que o caso determinar. 
 
 Quando a escolha couber ao credor e uma das 
prestações tornar-se impossível por culpa do de-
vedor, o credor terá direito de exigir a prestação 
subsistente ou o valor da outra, com perdas e da-
nos; se, por culpa do devedor, ambas as presta-
ções se tornarem inexeqüíveis, poderá o credor 
reclamar o valor de qualquer das duas, além da 
indenização por perdas e danos. Se todas as 
prestações se tornarem impossíveis sem culpa do 
devedor, extinguir-se-á a obrigação. 
 
 
4.1.5. Das Obrigações Divisíveis e Indivisíveis 
 
 Obrigação divisível é aquela cuja prestação o 
devedor pode cumprir a obrigação por partes. Ha-
vendo mais de um devedor ou mais de um credor 
em obrigação divisível, esta presume-se dividida 
em tantas obrigações, iguais e distintas, quantos 
os credores ou devedores. 
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 A obrigação é indivisível quando a prestação 
tem por objeto uma coisa ou um fato não suscetí-
veis de divisão. Se, havendo dois ou mais devedo-
res, a prestação não for divisível, cada um será 
obrigado pela dívida toda. O devedor, que paga a 
dívida, sub-roga-se no direito do credor em rela-
ção aos outros coobrigados. Perde a qualidade de 
indivisível a obrigação que se resolver em perdas 
e danos. 
 
4.1.6. Das Obrigações Solidárias 
 
 Há solidariedade quando na mesma obrigação 
concorre mais de um credor, ou mais de um de-
vedor, cada um com direito, ou obrigado, à dívida 
toda. A solidariedade não se presume, resulta da 
lei ou da vontade das partes. 
 
 A obrigação solidária pode ser pura e simples 
para um dos co-credores ou co-devedores, e con-
dicional, ou a prazo, ou pagável em lugar diferen-
te, para o outro. 
 
4.1.6.1. Da Solidariedade Ativa 
 
 Cada um dos credores solidários tem direito a 
exigir do devedor o cumprimento da prestação por 
inteiro. Enquanto alguns dos credores solidários 
não demandarem o devedor comum, a qualquer 
daqueles poderá este pagar. O pagamento feito a 
um dos credores solidários extingue a dívida até o 
montante do que foi pago. 
 
 Convertendo-se a prestação em perdas e da-
nos, subsiste, para todos os efeitos, a solidarieda-
de. 
 
 O credor que tiver remitido a dívida ou recebido 
o pagamento responderá aos outros pela parte 
que lhes caiba. 
 
4.1.6.2. Da Solidariedade Passiva 
 
 O credor tem direito a exigir e receber de um 
ou de alguns dos devedores,parcialmente ou to-
talmente, a dívida comum; se o pagamento tiver 
sido parcial, todos os demais devedores continu-
am obrigados solidariamente pelo resto. 
 
 O pagamento parcial feito por um dos devedo-
res e a remissão por ele obtida não aproveitam 
aos outros devedores, senão até à concorrência 
da quantia paga ou relevada. 
 
 A cláusula, condição ou obrigação adicional, 
qualquer que seja ela, estipulada entre um dos 
devedores solidários e o credor, não poderá agra-
var a posição dos outros sem consentimento des-
tes. 
 
 Impossibilitando-se a prestação por culpa de 
um dos devedores solidários,subsiste para todos o 
encargo de pagar o equivalente; mas pelas perdas 
e danos só responde o culpado. 
 Todos os devedores respondem pelos juros da 
mora, ainda que a ação tenha sido proposta so-
mente contra um; mas o culpado responde aos 
outros pela obrigação acrescida. 
 
 O credor pode renunciar à solidariedade em 
favor de um, de alguns ou de todos os devedores. 
Se o credor exonerarda solidariedade um ou mais 
devedores, subsistirá a dos demais. 
 
 
4.2 – DA TRANSMISSÃO DAS OBRIGAÇÕES 
 
 
4.2.1. Da Cessão de Crédito 
 
 Na cessão de crédito, o credor (cedente) pode 
transferir a terceiro (cessionário) o direi- to que 
possui em relação ao devedor (cedido), se a isso 
não se opuser à natureza da obrigação, a lei, ou a 
convenção com o devedor. A cláusula proibitiva 
da cessão não poderá ser oposta ao cessionário 
de boa-fé, se não constar do instrumento da obri-
gação. 
 
 A cessão do crédito não tem eficácia em rela-
ção ao devedor, senão quando a este notificada. 
Salvo estipulação em contrário,o cedente não res-
ponde pela solvência do devedor. O cedente, res-
ponsável ao cessionário pela solvência do deve-
dor, não responde por mais do que daquele rece-
beu, com os respectivos juros; mas tem de res-
sarcir-lhe as despesas da cessão e as que o ces-
sionário houver feito com a cobrança. 
 
 O crédito,uma vez penhorado,não pode mais 
ser transferido pelo credor que tiver conhecimento 
da penhora; mas o devedor que o pagar, não ten-
do notificação dela, fica exonerado, subsistindo 
somente contra o credor os direitos de terceiro. 
 
 
4.2.2. Da Assunção de Dívida 
 
 É facultado a terceiro assumir a obrigação do 
devedor, com o consentimento expresso do cre-
dor, ficando exonerado o devedor primitivo, salvo 
se aquele, ao tempo da assunção,era insolvente e 
o credor o ignorava.Qualquer das partes pode 
assinar prazo ao credor para que consinta na as-
sunção da dívida, interpretando-se o seu silêncio 
como recusa. 
 
 Salvo assentimento expresso do devedor primi-
tivo, consideram-se extintas, a partir da assunção 
da dívida, as garantias especiais por ele originari-
amente dadas ao credor. 
 
 
 Se a substituição do devedor vier a ser anula-
da, restaura-se o débito,com todas as suas garan-
tias, salvo as garantias prestadas por terceiros, 
exceto se este conhecia o vício que inquinava 
(corrompia, infamava) a obrigação. 
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4.3 – DO ADIMPLEMENTO E EXTINÇÃO DAS 
OBRIGAÇÕES 
 
 O ato de cumprir a obrigação é denominado 
adimplemento. A obrigação pode ser extinta com 
o pagamento, com a dação em pagamento, com a 
novação, a compensação, a transação, confusão 
e a remissão de dívidas. 
 
4.3.1. Do Pagamento 
 
 O pagamento é o cumprimento dado a uma 
obrigação, em dinheiro ou coisa. 
 
4.3.1.1. De quem deve Pagar 
 
 Qualquer interessado na extinção da dívida 
pode pagá-la, usando, se o credor se opuser, dos 
meios conducentes à exoneração do devedor. 
Igual direito cabe ao terceiro não interessado, se o 
fizer em nome e à conta do devedor, salvo oposi-
ção deste. Só terá eficácia o pagamento que im-
portar transmissão da propriedade, quando esse 
for feito por quem possa alienar o objeto em que 
ele consistiu. Se se der em pagamento coisa fun-
gível, não se poderá mais reclamar do credor que, 
de boa-fé, a recebeu e consumiu, ainda que o 
solvente não tivesse o direito de aliená-la. 
 
4.3.1.2. Daqueles a quem se deve Pagar 
 
 O pagamento deve ser feito ao credor ou a 
quem de direito o represente, sob pena de só va-
ler depois de por ele ratificado, ou tanto quanto 
reverter em seu proveito. O pagamento feito de 
boa-fé ao credor putativo (suposto como legítimo) 
é válido, ainda provado depois que não era cre-
dor. 
 
 Não tem validade o pagamento, ciente mente, 
feito ao credor incapaz de quitar, se o devedor 
não provar que em benefício dele efetivamente 
reverteu. 
 
4.3.1.3. Do Objeto do Pagamento e Sua Prova 
 
 O credor não é obrigado a receber prestação 
diversa da que lhe é devida, ainda que mais valio-
sa. Ainda que a obrigação tenha por objeto pres-
tação divisível, não pode o credor ser obrigado a 
receber, nem o devedor a pagar, por partes, se 
assim não se ajustou. 
 
 As dívidas em dinheiro deverão ser pagas no 
vencimento, em moeda corrente e pelo valor no-
minal. É lícito convencionar o aumento progressi-
vo de prestações sucessivas. 
 
 Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier 
desproporção manifesta entre o valor da presta-
ção devida e o do momento de sua execução, 
poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de mo-
do que assegure, quanto possível, o valor real da 
prestação. 
 São nulas as convenções de pagamento em 
ouro ou em moeda estrangeira, bem como para 
compensar a diferença entre o valor desta e o da 
moeda nacional, excetuados os casos previstos 
na legislação especial. 
 
 O devedor que paga tem direito à quitação re-
gular e pode reter o pagamento, enquanto não lhe 
seja dada. A quitação designará o valor e a espé-
cie da dívida quitada, o nome do devedor, ou 
quem por este pagou, o tempo e o lugar do paga-
mento,com a assinatura do credor, ou do seu re-
presentante. 
 
 Quando o pagamento for em quotas periódicas, 
a quitação da última estabelece, até prova em 
contrário, a presunção de estarem solvidas as 
anteriores. Se o pagamento se houver de fazer 
por medida,ou peso,entender-se-á,no silêncio das 
partes, que aceitaram os do lugar da execução. 
 
 
4.3.1.4. Do Lugar do Pagamento 
 
 Efetuar-se-á o pagamento no domicílio do de-
vedor, salvo se as partes convencionarem diver-
samente, ou se o contrário resultar da lei, da natu-
reza da obrigação ou das circunstâncias. Desig-
nados dois ou mais lugares,cabe ao credor esco-
lher entre eles. 
 
 Dívida querable - que deve ser reclamada, 
paga no domicílio do devedor. Dívida portable ou 
portável, que deve paga no domicílio do credor. 
Sendo o contrato omisso prevalecerá o domicílio 
do devedor como lugar do pagamento. 
 
 Se o pagamento consistir na tradição de um 
imóvel, ou em prestações relativas a imóvel, far-
se-á no lugar onde situado o bem. 
 
 Ocorrendo motivo grave para que se não efe-
tue o pagamento no lugar determinado, poderá o 
devedor fazê-lo em outro, sem prejuízo para o 
credor.O pagamento reiteradamente feito em ou-
tro local faz presumir renúncia do credor, relativa-
mente ao previsto no contrato. 
 
 
4.3.1.5.Do Tempo do Pagamento 
 
 Salvo disposição legal em contrário, não tendo 
sido ajustada época para o pagamento, pode o 
credor exigi-lo imediatamente. As obrigações con-
dicionais cumprem-se na data do implemento da 
condição, cabendo ao credor a prova de que o 
devedor teve ciência deste. 
 
 Ao credor assistirá o direito de cobrar a dívida 
antes de vencido o prazo estipulado no contrato 
ou definido no Código Civil, nos seguintes casos: 
 
- desde que no caso de falência do devedor, ou de 
concurso de credores; 
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- se os bens hipotecados ou empenhados forem 
penhorados em execução por outro credor; 
 
- se cessarem ou se tornarem insuficientes as 
garantias do débito e o devedor se negar a refor-
çá-las. 
 
4.3.2. Pagamento em Consignação 
 
 A palavra consignar tem diversos sentidos. 
Dentre esses, consignar significa registro por es-
crito; assinalar, fazer notar; benzer-se com o sinal 
da cruz; confiar algo aos cuidados de outrem; en-
tregar mercadoria em depósito; entregar algo ao 
controle de outrem. 
 
 Consignação é o ato ou efeito de consignar em 
qualquer um dos sentidos. 
 
 Na área jurídica, Consignação significa a en-
trega ou depósito judicial em mãos de um terceiro 
ou num estabelecimento ou caixa pública, que o 
devedor faz da quantia em dinheiro ou da coisa 
que constitui o objeto da obrigação, seja porque o 
credor se recusa a receber, seja por outros moti-
vos determinados em lei. Pode o devedor efetuar 
o depósito judicial ou em estabelecimento bancá-
rio da coisa devida, sendo o ato considerado pa-
gamento, extinguindo-se a obrigação. 
 
 O pagamento pode ser feito em consignação 
nos seguintes casos: 
 
- se o credor não puder ou recusar, sem justa 
causa, receber o pagamento dar quitação na de-
vida forma; 
 
- se o credor não for ou não mandar receber a 
coisa no lugar, no tempo e condição devidos; 
 
- se o credor for incapaz de receber; for desco-
nhecido,declaradoausente,ou residir em lugar 
incerto ou de acesso perigoso ou difícil; 
 
- se ocorrer dúvida sobre quem deva legitimamen-
te receber o objeto do pagamento; 
 
- se pender litígio sobre o objeto do pagamento. 
 
 
 Para que a consignação tenha força de paga-
mento é imprescindível a observância dos requisi-
tos do pagamento, ou seja, feita observando a 
identidade do credor, a prestação deve ser inte-
gral e efetuada na época acordada, ou se feita 
com atraso, acompanhada dos encargos da mora. 
Por fim, deve ocorrer no lugar estipulado para o 
pagamento. 
 
 Enquanto o credor não declarar que aceita o 
depósito, ou não o impugnar, poderá o devedor 
requerer o levantamento, pagando as respectivas 
despesas,e subsistindo a obrigação para todas as 
conseqüências de direito. 
4.3.3. Do Pagamento com Sub-Rogação 
 
 Sub-rogar tem o significado de trocar, substitu-
ir, colocar uma coisa ou pessoa no lugar de outra. 
A sub-rogação deve ser declarada expressamente 
no contrato,não se presumindo. 
 
 Ocorre quando o credor recebe o pagamento 
de terceiro e lhe transfere todos os seus direitos. 
 
 Ela transfere ao novo credor todos os direitos, 
ações, privilégios e garantias do primitivo, em re-
lação à dívida, contra o devedor principal e os 
fiadores. Ela pode ser pessoal ou real. 
 
 Na sub-rogação pessoal a dívida é paga por 
um co-devedor ou terceiro interessado. Na sub-
rogação real substitui-se a coisa devida. 
 
 A sub-rogação também pode ser legal ou con-
vencional. A sub-rogação legal resulta de uma 
definição jurídica e se manifesta nos casos em 
que o credor paga a dívida do devedor comum; 
em que terceiro efetiva o pagamento para não ser 
privado de direito sobre imóvel, em que terceiro 
interessado paga a dívida pela qual era ou podia 
ser obrigado, no todo ou em parte. 
 
 A sub-rogação convencional decorre de esti-
pulação de vontades entre o credor e terceiro ou 
entre o devedor e terceiro. 
 
4.3.4 – Da imputação do Pagamento 
 
 Imputar o pagamento significa indicar o que 
se está pagando. Ocorre quando a pessoa obri-
gada por dois ou mais débitos da mesma nature-
za, a um só credor, indica a qual deles oferece 
pagamento, se todos forem líquidos e vencidos. 
 
 São requisitos a dualidade ou pluralidade de 
dívidas, a identidade do credor e devedor, débitos 
de natureza igual e suficiência de pagamento para 
qualquer das dívidas. 
 
4.3.5. Da dação em Pagamento 
 
 Dação em pagamento é o ato de pagar com 
algum bem uma dívida em dinheiro. É a entrega 
pelo mutuário de imóvel hipotecado ao agente 
financeiro, ou de devedor a credor, corresponden-
te ao que deveria ser pago em moeda. 
 
 O credor de coisa certa não pode ser obrigado 
a receber outra coisa, ainda que mais valiosa. 
Mas,o credor pode consentir em receber presta-
ção diversa da que lhe é devida. 
 
 A coisa dada em pagamento,mesmo que diver-
sa do estipulado, pode extinguir a obrigação des-
de que o credor concorde com a substituição. De-
terminado o preço da coisa dada em pagamento, 
as relações entre as partes regular-se-ão pelas 
normas do contrato de compra e venda. 
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 Se for título de crédito, a coisa dada em paga-
mento, a transferência importará em cessão. Se o 
credor for evicto da coisa recebida em pagamento, 
restabelecer-se-á a obrigação primitiva, ficando 
sem efeito a quitação dada, ressalvados os direi-
tos de terceiros. 
 
 Credor evicto é aquele que perdeu um bem, 
em conseqüência de reivindicação feita pelo ver-
dadeiro dono. 
 
4.3.6. Da Novação 
 
 Novação é a renovação de contrato ou obriga-
ção judicial. É a substituição de uma obrigação 
por outra. É a extinção de uma dívida anterior por 
uma nova que é criada. 
 
 A novação ocorre pela substituição do sujeito 
ativo ou do sujeito passivo ou do objeto da obriga-
ção, surgindo uma nova relação jurídica, que ex-
tingue e substitui a anterior. 
 
 A novação por substituição do devedor pode 
ser efetuada independentemente de consentimen-
to deste. Se o novo devedor for insolvente, não 
tem o credor direito de ação regressiva contra o 
primeiro,salvo se este obteve por má-fé a substitu-
ição. 
 
 A novação extingue os acessórios e garantias 
da dívida, sempre que não houver estipulação em 
contrário.Não aproveitará,contudo,ao credor res-
salvar o penhor, a hipoteca ou a anticrese, se os 
bens dados em garantia pertencerem a terceiro 
que não foi parte na novação. 
 
 Anticrese é um tipo de contrato em que o de-
vedor entrega um imóvel, transferindo-lhe o direito 
de auferir os frutos e rendimentos para compensar 
uma dívida. É uma consignação de rendimento. 
 
 A novação feita sem o consentimento do fiador 
o exonera com o devedor principal. Não podem 
ser objeto de novação obrigações nulas ou extin-
tas, exceto as obrigações simplesmente anulá-
veis. 
 
 
4.3.7. Da Compensação 
 
 Compensar significa estabelecer ou restabele-
cer o equilíbrio; conter algo opondo-lhe efeitos 
contrários; contrabalançar um mal, um prejuízo. 
 
 Compensação é o ato de compensar. Juridica-
mente, a compensação é uma modalidade de ex-
tinção de obrigação recíproca. Se duas pessoas 
forem, ao mesmo tempo, credores e devedores 
uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, 
até onde se compensarem. 
 
 A compensação efetua-se entre dívidas líqui-
das, vencidas e de coisas fungíveis. 
 A diferença de causa nas dívidas não impede a 
compensação, exceto se provier de esbulho, furto 
ou roubo, se uma se originar de comodato, depó-
sito ou alimentos, ou se uma for de coisa não sus-
cetível de penhora. As partes podem, de comum 
acordo, estipular a exclusão da compensação, ou, 
ainda, no caso de renúncia prévia de uma delas. 
 
4.3.8. Da Confusão 
 
 Em determinados negócios pode ocorrer o fato 
de uma mesma pessoa ser identificada como cre-
dor e como devedor. A esse fato, dá-se o nome de 
confusão.Ex.Quando o proprietário de um bem 
dominante passa a deter a propriedade de um 
bem financiado pelo primeiro. 
 
 Se na mesma pessoa se confundir as qualida-
des de credor e devedor a obrigação será extinta. 
A confusão pode verificar-se a respeito de toda a 
dívida, ou só de parte dela. 
 
 Cessando a confusão logo se restabelece, com 
todos os seus acessórios, a obrigação anterior. 
 
4.3.9. Da Remissão das Dívidas 
 
 Remissão é o ato de remir, de perdoar, de 
relaxar, de pôr a caminho de novo. 
 
 Juridicamente, remissão é o ato pelo qual o 
credor dispensa graciosamente o devedor de pa-
gar a dívida. É um ato de liberalidade do credor, e 
bilateral, pois depende da concordância do deve-
dor. A remissão pode ser total ou parcial, e pode 
produzir os mesmos efeitos que a transação. 
 
 A remissão da dívida extingue a obrigação, 
mas não pode prejudicar terceiro. 
 
4.4 – DO INADIMPLEMENTO DAS OBRIGA-
ÇÕES 
 
 Inadimplir significa descumprir uma obrigação 
assumida. Essa inexecução gera uma série de 
conseqüências jurídicas, conforme a obrigação. 
Pelo inadimplemento das obrigações respondem 
todos os bens do devedor. 
 
 O inadimplemento pode ser relativo ou absolu-
to. Relativo, também denominado mora, ocorre 
quando a obrigação não foi cumprida no tempo, 
lugar e formas estipuladas, mas sua execução 
ainda pode ser aproveitada pelo credor. 
 
 A inadimplência é considerada absoluta quan-
do a obrigação não foi cumprida e sua execução 
fora do tempo, lugar e formas estipuladas não 
mais se aproveita ao credor. Nesse casso ocorre 
o inadimplemento. Não cumprida a obrigação, 
responde o devedor por perdas e danos, mais 
juros e atualização monetária segundo índices 
oficiais regularmente estabelecidos, e honorários 
de advogado. 
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– 17 – 
 Nas obrigações negativas, de não fazer, o de-
vedor é havido por inadimplente desde o dia em 
que executou o ato de que se devia abster. 
 
 Nos contratos benéficos, responde por simples 
culpa o contratante, a quem o contrato aproveite, 
e por dolo aquele a quem não favoreça.Nos con-
tratos onerosos, responde cada uma das partes 
por culpa, salvo as exceções previstas em lei. 
 
 O devedor não responde pelos prejuízos resul-
tantes de caso fortuito ou força maior, se expres-
samente não se houver por eles responsabilizado. 
O caso fortuito ou de força maior se caracteriza 
pela inevitabilidade do acontecimento,do fato,e 
pela ausência de culpa na produção do evento. 
 
4.4.1. Da Mora 
 
 Mora é uma delonga, uma demora do tem-
po.Em Economia,mora significa a quantia que se 
paga a mais em uma dívida pelo não cumpri- 
mento do prazo estipulado. 
 
 No campo jurídico,mora é retardamento do 
devedor ou do credor no cumprimento de uma 
ação judicial. 
 
 A mora consiste na inexecução total ou parcial 
de uma obrigação, mas sua execução, ainda que 
tardia ou deficiente pode ser aproveitada pelo cre-
dor. 
 
 Considera-se em mora o devedor que não efe-
tuar o pagamento e o credor que não quiser rece-
bê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a con-
venção estabelecer. 
 
 O devedor responde pelos prejuízos a que sua 
mora der causa,mais juros,atualização dos valores 
monetários segundo índices oficiais regularmente 
estabelecidos,e honorários de advogado. Se a 
prestação, devido à mora, se tornar inútil ao cre-
dor, este poderá enjeitá-la, e exigir a satisfação 
das perdas e danos. 
 
 Não havendo fato ou omissão imputável ao 
devedor, não incorre este em mora. 
 
 No prazo estipulado, o inadimplemento da obri-
gação positiva e líquida, constitui de pleno direito 
em mora o devedor. Não havendo prazo estipula-
do, a mora se constitui mediante interpelação judi-
cial ou extrajudicial. 
 
 Nas obrigações provenientes de ato ilícito, con-
sidera-se o devedor em mora, desde que o prati-
cou.Nas obrigações negativas,considera-se o de-
vedor em mora a partir do dia em que se executou 
o ato, se dele havia a obrigação de se abster. 
 
 Nos contratos que versam sobre imóveis a in-
terpelação cartorária ou judicial, constitui o deve-
dor em mora. 
 O devedor em mora responde pela impossibili-
dade da prestação, mesmo sendo essa impossibi-
lidade resultante de caso fortuito ou de força mai-
or, se estes ocorrerem durante o atraso,salvo se 
provar isenção de culpa,ou que o dano sobreviria 
ainda quando a obrigação fosse oportunamente 
desempenhada. 
 
 A mora do credor faz cessar para o devedor a 
responsabilidade de conservação da coisa, obriga 
o credor a ressarcir as despesas empregadas em 
conservá-la,e sujeita-o a recebê-la pela estimação 
mais favorável ao devedor, se o seu valor oscilar 
entre o dia estabelecido para o pagamento e o da 
sua efetivação. 
 
 Purga-se a mora, por parte do devedor, ofere-
cendo este a prestação mais a importância dos 
prejuízos decorrentes do dia da oferta, e por parte 
do credor, oferecendo-se este a receber o paga-
mento e sujeitando-se aos efeitos da mora até a 
mesma data. Esses conceitos são muito utilizados 
em transação imobiliária. 
 
4.4.2. Das Perdas e Danos 
 
 Aquele que causar prejuízo a alguém, pelo 
descumprimento culposo de um contrato ou pela 
prática de ato ilícito deve reparar as perdas e da-
nos. Salvo as exceções expressamente previstas 
em lei, as perdas e danos devidos ao credor a-
brangem, além do que ele efetivamente perdeu, o 
que razoavelmente deixou de lucrar. 
 
 
4.4.3. Dos Juros Legais 
 
 Juro é a quantia que remunera um credor pelo 
uso de seu dinheiro durante determinado tempo; 
uma porcentagem sobre o qual foi emprestado. 
 
 É a soma cobrada por quem empresta o seu 
dinheiro a outrem. Juro significa, também, a renda 
ou rendimento de um capital, de uma importância 
investida. No dizer de Sílvio Rodrigues, “juro é o 
preço do uso do capital”, ou seja, juro significa 
rendimento de capital. 
 
 Distinguem-se os juros em compensatório e 
moratório. 
 
 Juro compensatório é a remuneração do ca-
pital empregado. 
 
 Juro moratório é a indenização pelo prejuízo 
resultante da mora culposa na execução de uma 
obrigação. 
 
 Quando os juros moratórios não forem conven-
cionados ou o forem sem taxa estipulada ou 
quando provierem de determinação da lei, serão 
fixados segundo a taxa que estiver em vigor para 
a mora do pagamento de impostos devidos à Fa-
zenda Nacional. 
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– 18 – 
 Ainda que se não alegue prejuízo, é obrigado o 
devedor aos juros da mora que se contarão assim 
às dívidas em dinheiro, como às prestações de 
outra natureza, uma vez que lhes esteja fixado o 
valor pecuniário por sentença judicial, arbitramen-
to, ou acordo entre as partes. 
 
 
4.4.4. Da Cláusula Penal 
 
 A cláusula penal, ou multa convencional, é 
uma convenção estipulada pelas partes na qual 
estas se obrigam a pagar uma determinada multa 
no caso de violação de algum dispositivo contra-
tual. Trata-se de uma obrigação acessória, que 
tem por objetivo garantir o cumprimento da obri-
gação principal e também fixar previamente o va-
lor das perdas e danos em caso de descumpri-
mento do pactuado.Por ser obrigação acessória, 
sendo nula ou anulada a obrigação principal, tam-
bém o são as disposições contidas na cláusula 
penal. 
 
 Incorre de pleno direito o devedor na cláusula 
penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir 
a obrigação ou se constitua em mora. 
 
 A cláusula penal pode ser estipulada conjunta-
mente com a obrigação,ou em ato posterior. Tam-
bém pode referir-se à inexecução completa da 
obrigação, à de alguma cláusula especial ou sim-
plesmente à mora. 
 
 O valor da cominação imposta na cláusula pe-
nal não pode exceder o da obrigação principal, 
sendo a penalidade reduzida eqüitativamente se a 
obrigação principal tiver sido cumprida em parte, 
ou se o montante da penalidade for manifesta-
mente excessivo, tendo-se em vista a natureza e 
a finalidade do negócio. 
 
 Para exigir a pena convencional, não é neces-
sário que o credor alegue prejuízo. Ainda que o 
prejuízo exceda ao previsto na cláusula penal, não 
pode o credor exigir indenização suplementar se 
assim não foi convencionado. Se o tiver sido, a 
pena vale como mínimo da indeniza-
ção,competindo ao credor provar o prejuízo exce-
dente. 
 
 
4.4.5. Das Arras ou Sinal 
(arts. 417 a 420 do novo CC) 
 
 Arras são os recursos pagos por um dos con-
tratantes para garantir o cumpri- mento de um 
contrato, comumente, conhecido por sinal. É um 
termo muito comum na área de transação imobili-
ária. Por sua importância, o Código Civil trata do 
assunto no Capítulo VI. 
 
 Um contrato preliminar pode ser garantido pe-
las arras ou sinal, que torna presumido o acordo 
final e obrigatório o contrato. 
 Se, por ocasião da conclusão do contrato, uma 
parte der à outra, a título de arras, dinheiro ou 
outro bem móvel, deverão as arras, em caso de 
execução, ser restituídas ou computadas na pres-
tação devida, se do mesmo gênero da principal. 
 
 Se a parte que deu as arras não executar o 
contrato, poderá a outra tê-lo por desfeito, reten-
do-as. 
 
 Se inexecução for de quem recebeu as arras, 
poderá quem as deu haver o contrato por desfeito, 
e exigir sua devolução mais o equivalente, com 
atualização monetária segundo índices oficiais 
regularmente estabelecidos, juros e honorários de 
advogado. 
 
 A parte inocente pode pedir indenização su-
plementar, se provar maior prejuízo, valendo as 
arras como taxa mínima. Pode, também, a parte 
inocente exigir a execução do contrato, com as 
perdas e danos, valendo as arras como o mínimo 
da indenização. 
 
 Se no contrato for estipulado o direito de arre-
pendimento para qualquer das partes, as arras ou 
sinal terão função unicamente indenizatória. 
 
 Neste caso, quem as deu perdê-las-á em bene-
fício da outra parte; e quem as recebeu terá que 
devolvê-las em dobro. Em ambos os casos não 
haverá direito a indenização suplementar. 
 
 
4.5 – DOS CONTRATOS EM GERAL 
 
 Contrato é a uma convenção estabelecida en-
tre duas ou mais pessoas, com o objetivo de ad-
quirir, resguardar, modificar ou extinguir entre elas 
uma relação jurídica patrimonial.