Contrato de locação de coisa

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Contrato de locação de coisa 1
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Contrato de locação de coisa
Revisado
É o contrato onde alguém cede temporariamente o uso de uma coisa móvel 
mediante uma retribuição em dinheiro. É o exemplo de locação de carro, de 
roupas, etc.
Esse resumo refere-se à locação de coisa móvel, embora haja alguns 
dispositivos a respeito de coisa imóvel. Para imóveis, aplicam-se as regras da 
Lei 8.245/1991; para imóveis rurais, aplicam-se as regras da Lei 4.504/1964.
Elementos
Locatário
É o proprietário da coisa.
Locador
É aquele que recebe a posse direta 
da coisa.
Aluguel
Pagamento feito pela locação.
Bem locado
O bem tratado na locação.
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Classificação
Típico e nominado
Há previsão na lei a respeito desse 
contrato.
Contrato consensual
Nasce do encontro de vontades.
Oneroso
Impõe sacrifício a ambas as partes.
Comutativo
As obrigações são equivalentes.
Intuitu Persona ou 
impessoal
Se for por prazo indeterminado, é 
intuitu persona. Se for por prazo 
determinado, é impessoal.
Informal
Não há forma prescrita em lei. Pode 
ser convencionado por escrito ou 
verbalmente.
Forma
Não há uma forma prescrita em lei, embora seja aconselhável que se celebre 
por documento. Assim, em decorrência do artigo 107, pode ser um contrato 
verbal.
Prazo
Prazo indeterminado
Quando por prazo indeterminado, é intuitu persona, personalíssimo. Se 
qualquer dos sujeitos morrer, finda-se o contrato
Prazo determinado
No caso de falecimento de um dos contratuantes, os herdeiros passarão a 
figurar nos polos durante o prazo contratuado, conforme o 577.
Art. 577. Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se aos 
seus herdeiros a locação por tempo determinado.
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Dos deveres e dos direitos do locador
Art. 566. O locador é obrigado: 
I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas 
pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a 
mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo 
cláusula expressa em contrário;
O locador é obrigado a disponibilizar a coisa ao locatário. Assim, caso não se 
expresse em contrário no contrato, deve entregar a coisa em perfeito estado 
de uso, junto com todos os acessórios e pertenças, mesmo se não estiver 
expresso no contrato. Ex.: se aluga um PlayStation 4, devem acompanhá-lo os 
cabos de carregamento e de imagem, além dos seus controles.
Ainda, a coisa deve permanecer em condições de uso durante a locação. Se 
surgirem defeitos nas coisas, sem culpa do locatário, o locador arca por elas.
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso 
pacífico da coisa.
Assim, o locador não pode importunar o locatário quanto ao uso da coisa. O 
locatário deve poder utilizar a coisa sem importunações da outra parte.
Art. 568. O locador resguardará o locatário dos embaraços e 
turbações de terceiros, que tenham ou pretendam ter 
direitos sobre a coisa alugada, e responderá pelos seus 
vícios, ou defeitos, anteriores à locação.
Se terceiro se diz dono da coisa, o locador deve defender o locatário. Ainda, o 
locador poderá ser responsabilizado caso haja defeitos ou vícios anteriores à 
locação.
Art. 570. Se o locatário empregar a coisa em uso diverso do 
ajustado, ou do a que se destina, ou se ela se danificar por 
abuso do locatário, poderá o locador, além de rescindir o 
contrato, exigir perdas e danos.
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O locador poderá rescindir o contrato se, por exemplo, o PlayStation 4 for 
utilizado como encosto de porta em vez de como um console de jogos.
Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, 
antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa 
alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos 
resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão 
pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
Se houver prazo determinado e o locatário tentar reaver a coisa antes, 
responderá por perdas e danos.
No caso de prazo indeterminado, deverá notificar o locatário através da 
denúncia, podendo haver ou não perdas e danos.
Dos deveres e dos direitos do locatário
Art. 569. O locatário é obrigado: 
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados 
ou presumidos, conforme a natureza dela e as 
circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado 
como se sua fosse;
O locatário é obrigado a usar a coisa como se sua fosse, no sentido de usá-la 
da forma correta, com zelo. Ainda, a coisa deve ser utilizadas para as 
finalidades às quais se destina. 
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, 
em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de 
terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
Se alguém se diz dono da coisa, o locador é quem deve defender, mas o 
locatário deve alertá-lo a respeito disso.
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IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a 
recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
Não é necessário devolver da forma que recebeu. Se a perda ou depreciação 
foi natural, não há problema. Mas, se o locatário tiver dado causa à 
depreciação, deve responder.
Art. 575. Se, notificado o locatário, não restituir a coisa, 
pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o 
locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a 
sofrer, embora proveniente de caso fortuito.
Haverá uma constituição em mora. Portanto, o locatário responderá, mesmo 
que por caso fortuito.
Ainda, pagará um aluguel-pena. Para não se caracterizar como abusivo, o 
montante do aluguel-pena não pode ser superior ao dobro da média do 
mercado, considerando que não deve servir de meio para o enriquecimento 
injustificado do comodante.
Art. 578. Salvo disposição em contrário, o locatário goza do 
direito de retenção, no caso de benfeitorias necessárias, ou 
no de benfeitorias úteis, se estas houverem sido feitas com 
expresso consentimento do locador.
Pode o locatário receber pelas benfeitorias necessárias que tenha 
empreendido, podendo reter a coisa enquanto não as houver recebido. 
Quanto às benfeitorias úteis, só as receberá caso seja assim estipulado no 
contrato.
Art. 567. Se, durante a locação, se deteriorar a coisa 
alugada, sem culpa do locatário, a este caberá pedir redução 
proporcional do aluguel, ou resolver o contrato, caso já não 
sirva a coisa para o fim a que se destinava.
São três as opções:
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 Conserto da coisa
 Redução do aluguel
 Resolução do contrato, caso a coisa não possa ser utilizada para o fim 
inicialmente objetivado.
Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, 
antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa 
alugada, senão ressarcindo ao locatário as perdas e danos 
resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão 
pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
Pode ser estipulada uma multa para essa devolução antecipada. Essa multa 
será menor de acordo com a proximidade da data da entrega. Quanto mais 
próximo, menor; quanto mais distante, maior;
Ainda, é necessário que se preste atenção ao artigo 572, que diz o seguinte:
Art. 572. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que 
faltar constituir indenização excessiva, será facultado ao 
juiz fixá-la em bases razoáveis.
Este artigo estabelece uma faculdade ao juiz para a fixação em bases 
razoáveis. Há um conflito entre esse artigo e o artigo 413, que estabelece o 
dever de diminuir. Contudo, como a regra anteriormente citada trata-se de uma 
regra mais especifica, é ela que valerá para os contratos de locação de coisa 
móvel.
Da venda durante a locação
Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o 
adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se 
nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso 
de alienação, e não constar de registro. 
§ 1º O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e 
Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for 
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móvel; e será o Registrode Imóveis da respectiva 
circunscrição, quando imóvel.
Sendo alienada a coisa, o novo proprietário não será obrigado a respeitar o 
contrato, a não ser que o contrato esteja em sua vigência, por prazo 
determinado, e contenha cláusula de sua vigência no caso de alienação, a 
constar do Registro de Imóveis ou do Cartório de Títulos e Documentos. É 
necessário este registro para que o contrato possa ser oposto contra terceiros.
§ 2º Em se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o 
locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não 
poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de 
noventa dias após a notificação.
Para os casos envolvendo imóvel, e ainda na situação em que o locador não 
esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, 
senão observado o prazo de 90 (noventa) dias após a notificação, visando à 
desocupação do imóvel (art. 576, § 2.º, do CC. Essa regra completa as 
anteriores. Estabelece um prazo para que o locatário possa organizar-se para 
abandonar o imóvel.
Além disso, não há direito de preferência.
Ainda, em decorrência do 573, a notificação faz-se desnecessária caso se 
espera até o fim do contrato, quando de tempo determinado. Contudo, expõe o 
574
Art. 574. Se, findo o prazo, o locatário continuar na posse da 
coisa alugada, sem oposição do locador, presumir-se-á 
prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo 
determinado.
Assim, se o prazo do contrato for ultrapassado sem a entrega do bem pelo 
locatário e sem a cobrança do locador, há a prorrogação da locação por prazo 
indeterminado, pelo mesmo valor do contrato original.