As-Finanças-Corporativas

Prévia do material em texto

Matriz de atividade individual
	Disciplina: Finanças Corporativas
	Módulo: 5
	Aluno: 
	Turma: MBA_FICEAD_24_09072018_3
	Tarefa: Atividade Individual
	Introdução
	
A empresa RX Investimentos está negociando o projeto de construção de um shopping center de altíssimo padrão no terreno de uma igreja. Segundo os termos da transação, a igreja cederia o terreno (que é de sua propriedade), e a empresa assumiria as despesas da construção do shopping com capital próprio, tendo o direito de explorar o empreendimento por 6 anos. Essa exploração só poderá ocorrer por meio do aluguel das unidades, que serão idênticas e renderão, portanto, o mesmo valor. Desse modo, se aceitar participar do projeto, a RX Investimentos irá dispor do período de 6 anos para lucrar com ele. 
	Desenvolvimento 
	
Para realização desse cálculo deve-se calcular o custo do capital próprio em reais, que é o lucro mínimo do investimento esperado pelos sócios. Como não haverá pagamentos aos sócios durante o período de construção do shopping, o valor futuro do investimento inicial será calculado para o tempo após a conclusão da construção, se tornando o valor presente para análise do custo do capital. Logo:
Agora se calcula o custo de capital, como os pagamentos anuais que deverão ser feitos durante os próximos 6 anos:
Como a análise está sendo feita anualmente, os dados mensais da Tabela 1 serão multiplicados por 12 meses. Usando a Equação 7 e desconsiderando a depreciação, se obtém:
Logo a média anual de ocupação mínima para que o projeto de lucro será:
	
	Considerações finais 
	Analisando os indicadores de viabilidade econômica calculados como o VPL e a TIR é percebido que o projeto é potencialmente viável, tendo uma margem de retorno muito boa e geração de caixa de acima do dobro do investimento inicial, já descontado o pagamento de dividendo aos sócios. 
Através da análise do payback descontado vemos que o ROI do projeto é de 5 anos, 60% do tempo total do investimento, sendo um tempo relativamente curto considerando o tipo do empreendimento.
A análise econômica foi feita com uma expectativa bem otimista, no qual o shopping estaria com ocupação máxima durante todo o seu período de operação. Essa expectativa deve ser confrontada, levando em consideração o momento econômico atual do país e dados reais do setor. Para isso foi calculado o break-even econômico do projeto, o qual indica a taxa mínima de ocupação necessária para que o projeto seja lucrativo, após o pagamento de todas suas despesas e investidores.
De acordo com uma pesquisa recente do IBOPE[3], a taxa de vacância média de shoppings recém-inaugurados é de 41% e 4% para shopping consolidados, logo a taxa de ocupação nesses cenários é respectivamente 59% e 96%. Como o ponto de equilíbrio projeta uma taxa mínima de ocupação de 48%, concluímos que o empreendimento será potencialmente lucrativo, tendo ainda uma margem de segurança de 11%.
É importante ressaltar que esses indicadores não mapeiam algumas variáveis do projeto, os quais são muito presentes em qualquer empreendimento civil, como risco com licenças de operação, atraso em obras, acidentes, aumento no preço de materiais, etc, mas a análise de viabilidade econômica fornece a base para a tomada de decisão de qualquer empreendimento.
	Referências bibliográficas
	
[1] Abreu, José Carlos de. Apostila de Finanças Corporativas. Rio de Janeiro: Editora FGV 2018.
[2] http://www.cub.org.br. Acesso em 7 agosto de 2018.
[3] http://www.ibopeinteligencia.com/noticias-e-pesquisas/41-das-lojas-de-novos-shoppings-estao-vazias. Acesso em 7 agosto de 2018.
	Sigla
	Nome e Descrição
	Área Real (m2)
	Área Equivalente (m2)
	CAL-8
	Edifício comercial andares-livres: Garagem, pavimento térreo e oito pavimentos-tipo.
Garagem: Escada, elevadores, 64 vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo,
depósito e instalação sanitária.
Pavimento térreo: Escada, elevadores, hall de entrada e lojas.
Pavimento-tipo: Halls de circulação, escada, elevadores e oito andares corridos com sanitário privativo por andar.
	5.290,62
	3.096,09
	CSL-8
	Edifício comercial, com lojas e salas: Garagem, pavimento térreo e 8 pavimentos-tipo.
Garagem: Escada, elevadores, 64 vagas de garagem cobertas, cômodo de lixo, depósito e instalação sanitária.
Pavimento térreo: Escada, elevadores, hall de entrada e lojas.
Pavimento-tipo: Halls de circulação, escada, elevadores e oito salas com sanitário privativo por andar.
	5.942,94
	3.921,55
	Sigla
	Padrão Normal
	Padrão Alto
	CAL-8
	1.656,34
	1.764,34
	CSL-8
	1.438,99
	1.570,49
	CSL-16
	1.908,75
	2.080,11
			9