SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO E ESTUDO DE VIABILIDADE FINANCEIRA

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UNIVERSIDADE VEIGA DE ALMEIDA
Tecnologia em Processos Gerenciais
APLICAÇÃO PRÁTICA: SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO E ESTUDO DE VIABILIDADE FINANCEIRA
Fundamentos de Finanças
 
RIO DE JANEIRO
2020
APLICAÇÃO PRÁTICA: SISTEMA DE AMORTIZAÇÃO E ESTUDO DE VIABILIDADE FINANCEIRA
 
Situação problema:
 A Empresa Móveis da Bahia, situada no Bairro de São Cristóvão, especializada em móveis sob medida. A Empresa deseja ampliar e sofisticar a sua ação, abrindo uma nova filial, no Bairro do Itaigara em Salvador. Neste sentido a empresa tomará duas ações: Financiar a compra do novo imóvel e contratar uma consultora para avaliar a viabilidade financeira do projeto. Neste sentido, fará algumas simulações.
 
Simulação 1:
A Empresa Móveis da Bahia Ltda deverá obter um imóvel comercial para instalação da de uma nova Sede, no valor de R$ 300.000,00, a ser financiado em 25 meses, a uma taxa de juros de 5% ao mês.
Pelos sistemas utilizados pela Caixa Econômica Federal, deverão ser feitas simulações pelos métodos PRICE e SAC, e em ambos considerar o valor de R$30.000,00 como Entrada.
 MÉTODO PRICE:
Saldo principal (PV) = R$ 300.000,00 (valor do imóvel)
Juros (i) = 10% ao ano (ou 0,833% ao mês) 
Prazo do financiamento (n) = 25 meses
f FIN
25 n
0,833 i
300000 PV
PMT
As parcelas terão o valor de PMT = R$ 13.342,57
Método SAC:
No sistema de amortização constante (ou SAC), o principal será pago em parcelas 
decrescentes e com juros também decrescentes, porém com quotas de amortização iguais 
ao longo do contrato. 
AMORTIZAÇÃO = PV/ n
Assim:
AMORTIZAÇÃO = 300.000,00/ 25
AMORTIZAÇÃO = R$ 12.000,00
Simulação 2:
Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do imóvel, deseje ampliar a sua atuação no mercado na Região Metropolitana de Salvador, abrindo uma nova filial no Bairro do Itaigara em Salvador. Com este objetivo, solicitou um Projeto de viabilidade de Investimento a uma empresa Consultora.
O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma Taxa de Atratividade de 10% ao ano. Nos custos fixos e variáveis já estão inclusas as parcelas do financiamento do imóvel.
 
	Descrição
	Ano 0
	Ano 1
	Ano 2
	Ano 3
	Ano 4
	Receita Esperada
	 
	350.000,00
	350.000,00
	300.000,00
	400.000,00
	Custos Fixos e Variáveis
	 
	100.000,00
	100.000,00
	90.000,00
	120.000,00
	Lucro antes dos Impostos
	 
	 250.000,00
	 250.000,00
	 210.000,00
	280.000,00
	IR e CS (32,8%)
	 
	 114.800,00
	 114.800,00
	 98.400,00
	131.200,00
	Investimento
	 (380.000,00)
	(244.800,00)
	(109.600,00)
	2.000,00
	150.800,00
	Fluxo de Caixa Livre - FCL
	
	135.200,00
	135.200,00
	111.600,00
	148.800,00
 O Fluxo de Caixa Livre (ou FCL) neste caso será o valor da receita menos os custos e impostos, a partir destes valores já podemos construir o fluxo de caixa. Assim:
N= ANO
N0 = (380.000,00)
N1 = 135.200,00
N2 = 135.200,00
N3 = 111.600,00
N4 = 148.800,00
Assim, a partir do Fluxo de Caixa, a empresa consultora deverá calcular os indicadores VPL, TIR e Payback, realizando uma análise da viabilidade financeira do projeto.
Payback simples:
Com os valores do fluxo de caixa calculados, podemos aplicar o payback simples e encontrar o período de payback, que sinaliza o momento em que o valor do investimento inicial retorna ao aplicador, na tabela este período acontece quando na coluna do somatório a soma atinge valor igual ou maior que zero. Lembrando que o payback simples não considera a taxa de atratividade, temos então:
	ANO
	FLUXO (FCL)
	TOTAL
	N0
	(380.000,00)
	(380.000,00)
	N1
	135.200,00
	(244.800,00)
	N2
	135.200,00
	(109.600,00)
	N3
	111.600,00
	2.000,00
	N4
	111.600,00
	150.800,00
O período de payback é igual a 3, pois no terceiro período o 
valor do investimento retornou ao investidor, conforme informado na tabela.
Valor presente líquido (VPL):
Definidos os valores do FCL ano a ano e tendo em mãos a taxa de atratividade, podemos determinar o VPL, que consiste em descontar o fluxo de caixa a taxa determinada e carregar todos os valores anuais ao período inicial ano zero. Desta forma é verificado se o investimento é ou não viável. Para isto, usamos a seguinte fórmula:
VPL = - I + [FCF1 / (1 + i)] + [FCF2 / (1 + i)2] + ... + [FCFn / (1 + i)n]
Onde:
I = Investimento inicial
FCF¹, FCF²,FCFn = fluxo de caixa líquido (free cash flow) nos períodos 1,2 e n
i = taxa de desconto ou de oportunidade a ser aplicada ao fluxo de caixa
Aplicando a fórmula, temos:
VPL = - 380.000,00 + [135.200,00 / (1 + 0,1)] + [135.2000,00/ (1 + 0,1)²] + 
[111.600,00 / (1 + 0,1)³] + [148.800,00/ (1 + 0,1)4]
Logo:
VPL = - 380.000,00 + 122.909,09 + 111.735,54 + 83.846,73 + 101.639,34
VPL = R$ 40.130,70
O resultado é um valor positivo, logo o investimento é viável.
Taxa interna de retorno (TIR):
A partir do momento que temos o VPL podemos aplicar a metodologia TIR, que consiste em determinar a taxa implícita em um fluxo de caixa por um determinado período de tempo observando seu FCL. O TIR busca obter um retorno nulo do investimento, que coincide com um desconto do fluxo a um custo de oportunidade interno, o que significa um VPL igual a zero, como pode-se se observar na sua fórmula a seguir:
VPL = - I + [FCF¹ / (1 + TIR)] + [FCF² / (1 + TIR)²] + ... + [FCFn / (1 + TIR)n] = 0
Onde:
I = Investimento inicial
FCF¹, FCF²,FCFn = fluxo de caixa líquido (free cash flow) nos períodos 1,2 e n
TIR = taxa interna de retorno
Porém o cálculo utilizando a fórmula se mostra muito complexo, portanto utilizaremos mais uma vez a calculadora HP 12C para realizar o cálculo de forma mais fácil utilizando os valores previamente calculados. Assim:
f FIN
380000 CHS g CF0
135200 g CFj
135200 g CFj
111600 g CFj
148800 g CFj
4 n
0,1 i
f IRR
O visor mostrará a resposta: 14,773
Portanto a taxa mínima para obter um retorno igual a zero é de TIR = 14,77% a. a. Sendo TIR um valor maior do que a taxa de atratividade, o investimento dará retorno positivo. 
PARECER
A conclusão na simulação 1 é que o valor total de juros pagos no método SAC é maior do que no método Price, portanto o método de amortização Price se mostra mais interessante para a empresa. 
Com os resultados obtidos na simulação 2, podemos concluir que o período de payback simples será no ano 3, já se considerarmos a taxa de atratividade nos cálculos,o período de payback descontado se dará no ano 4. Observamos também que temos um retorno positivo no cálculo de VPL e no cálculo de TIR encontramos um valor maior do que a taxa de atratividade, logo o investimento é viável. 
 Referências: 
· Conteúdo das Unidades 3 e 4 da disciplina
· https://fazaconta.com/amortizacao.htm