Direito Empresarial

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CENTRO DE ENSINO SUPERIOR DO CEARÁ
FACULDADE CEARENSE
CURSO DE ADMINISTRAÇÃO
NATANNY BARBOSA CERQUEIRA
DIREITO EMPRESARIAL
FRANQUIA E SHOPPING CENTER: CONCEITOS JURÍDICOS, ASPECTOS CONTRATUAIS E LEGAIS.
FORTALEZA
2016
1. INTRODUÇÃO
	O presente trabalho aborda conceitos jurídicos, aspectos contratuais e legais sobre dois tipos de negócios, a saber, franquias e shoppings centers. 
	A franquia é um modelo de negócio que vem ganhando espaço nos últimos anos e têm se tornado promissor visto que se trata da comercialização de produtos ou serviços já existentes por empreendedores que se dispõem a adquirir o direito de trabalhar com uma marca que possui certa consolidação no mercado.
	A expansão dos shoppings center transcenderam as principais capitais do país e estão chegando também nas cidade do interior, mas ainda não existe leis específica que reja esse tipo de negócio, mesmo as relações existentes nos shoppings centers sendo repletas de peculiaridades em relação a outros tipos de negócios. 
	Visto a importância destes dois tipos de negócios em expansão na economia brasileira, este trabalho aborda os aspectos descritos acima sob a metodologia da pesquisa bibliográfica privilegiando artigos que tratam do assunto, assim como informações disponibilizadas na internet.
2. FRANQUIA
	A franquia ou franchising é um tipo de negócio que consiste na cessão do uso de uma marca, produtos ou serviços dentro de um mercado pré-definido com permissão de distribuição destes. No Brasil, o setor é regulamentado pela Lei nº 8.995, que segundo o artigo 2º da Lei nº 8.955, de 15/12/1994 define franquia como:
O sistema pelo qual um franqueador cede ao franqueado o direito de uso de marca ou patente, associado ao direito de distribuição exclusiva ou semi-exclusiva de produtos ou serviços e, eventualmente, também ao direito de uso de tecnologia de implantação e administração de negócio ou sistema operacional desenvolvidos ou detidos pelo franqueador, mediante remuneração direta ou indireta, sem que, no entanto, fique caracterizado vínculo empregatício.
	No Brasil, esse modelo de negócio chegou no início dos anos 60, e por apresentar um indicador de desenvolvimento anual muito maior que o de crescimento da economia do país, a franquia se tornou um atrativo para os investidores e a partir de então tem se desenvolvido.
	A franquia diz respeito a um contrato que possui característica bilateral por gerar obrigação para as partes envolvidas; típico, por estar tipificado na legislação pela Lei da franquia; formal visto que possui requisitos pré-determinados tendo que estar assinado por ambas partes; oneroso por gerar custos; aleatório, pois não é possível antecipar o resultado; de execução futura; individual por obrigar somente franqueador e franqueado; impessoal, não se baseando em elementos personalíssimos e negociável sendo as cláusulas do contrato passíveis de negociação pelas partes (PEDRON e CAFFARATE, 2000).
	Existem algumas classificações para esse sistema de negócio, são eles: franquia de distribuição, de indústria, de serviço e a mista. A primeira diz respeito aquela que trabalha com a distribuição de produtos diretamente para o cliente; na franquia de indústria o franqueador entrega ao franqueado o know-how de produtos; na modalidade de serviço o know-how é apenas do serviço; na mista existe a transferência de know-how de produtos e serviços (BARIONI, 2014). 
2.1. DIREITOS E DEVERES DO FRANQUEADOR
	Este é obrigado a prestar assistência quanto à estrutura a seu franqueado, além da metodologia e treinamento pessoal, de acordo com as demandas de cada modelo de negócio. Ao almejar implantar um sistema de franquia empresarial o franqueador deverá apresentar a Circular de Oferta de Franquia (COF) aquele que deseja se tornar franqueado. A COF é o documento que garantirá o padrão do empreendimento e assegurará a integridade das partes, visto que nela estão listadas, conforme o Art. 3º da Lei da franquia, uma série de exigências e informações prévias para o franqueado, a saber:
Sempre que o franqueador tiver interesse na implantação de sistema de franquia empresarial, deverá fornecer ao interessado em tornar-se franqueado uma circular de oferta de franquia, por escrito e em linguagem clara e acessível, contendo obrigatoriamente as seguintes informações: I - histórico resumido, forma societária e nome completo ou razão social do franqueador e de todas as empresas a que esteja diretamente ligado, bem como os respectivos nomes de fantasia e endereços; II - balanços e demonstrações financeiras da empresa franqueadora relativos aos dois últimos exercícios; III - indicação precisa de todas as pendências judiciais em que estejam envolvidos o franqueador, as empresas controladoras e titulares de marcas, patentes e direitos autorais relativos à operação, e seus subfranqueadores, questionando especificamente o sistema da franquia ou que possam diretamente vir a impossibilitar o funcionamento da franquia; IV - descrição detalhada da franquia, descrição geral do negócio e das atividades que serão desempenhadas pelo franqueado; V - perfil do franqueado ideal no que se refere a experiência anterior, nível de escolaridade e outras características que deve ter, obrigatória ou preferencialmente; VI - requisitos quanto ao envolvimento direto do franqueado na operação e na administração do negócio; VII - especificações quanto ao: a) total estimado do investimento inicial necessário à aquisição, implantação e entrada em operação da franquia; b) valor da taxa inicial de filiação ou taxa de franquia e de caução; e c) valor estimado das instalações, equipamentos e do estoque inicial e suas condições de pagamento; VIII - informações claras quanto a taxas periódicas e outros valores a serem pagos pelo franqueado ao franqueador ou a terceiros por este indicados, detalhando as respectivas bases de cálculo e o que as mesmas remuneram ou o fim a que se destinam, indicando, especificamente, o seguinte: a) remuneração periódica pelo uso do sistema, da marca ou em troca dos serviços efetivamente prestados pelo franqueador ao franqueado (royalties); b) aluguel de equipamentos ou ponto comercial; c) taxa de publicidade ou semelhante; d) seguro mínimo; e e) outros valores devidos ao franqueador ou a terceiros que a ele sejam ligados; IX - relação completa de todos os franqueados, subfranqueados e subfranqueadores da rede, bem como dos que se desligaram nos últimos doze meses, com nome, endereço e telefone; X - em relação ao território, deve ser especificado o seguinte: a) se é garantida ao franqueado exclusividade ou preferência sobre determinado território de atuação e, caso positivo, em que condições o faz; e b) possibilidade de o franqueado realizar vendas ou prestar serviços fora de seu território ou realizar exportações; XI - informações claras e detalhadas quanto à obrigação do franqueado de adquirir quaisquer bens, serviços ou insumos necessários à implantação, operação ou administração de sua franquia, apenas de fornecedores indicados e aprovados pelo franqueador, oferecendo ao franqueado relação completa desses fornecedores; XII - indicação do que é efetivamente oferecido ao franqueado pelo franqueador, no que se refere a:a) supervisão de rede; b) serviços de orientação e outros prestados ao franqueado; c) treinamento do franqueado, especificando duração, conteúdo e custos; d) treinamento dos funcionários do franqueado; e) manuais de franquia; f) auxílio na análise e escolha do ponto onde será instalada a franquia; e g) layout e padrões arquitetônicos nas instalações do franqueado; XIII - situação perante o Instituto Nacional de Propriedade Industrial - (INPI) das marcas ou patentes cujo uso estará sendo autorizado pelo franqueador; XIV - situação do franqueado, após a expiração do contrato de franquia, em relação a:a) know-how ou segredo de indústria a que venha a ter acesso em função da franquia; e b) implantação de atividade concorrente da atividade do franqueador; XV - modelo do contrato-padrão e, se for o caso, tambémdo pré-contrato-padrão de franquia adotado pelo franqueador, com texto completo, inclusive dos respectivos anexos e prazo de validade.
	
	O franqueador deverá permitir o uso de suas marcas e sinais distintivos, a estrutura negocial, transferência de tecnologia e serviços de assistência técnica e consultoria permanente no decorrer de todo período contratual.	
	A entrega do documento deve acontecer com no mínimo 10 dias de antecedência a assinatura do contrato para que o franqueado possa analisar a proposta em sua totalidade antes de fechar o negócio. A Lei determina também que o contrato deverá ser escrito e assinado na presença de duas testemunhas e ser levado a registro perante cartório ou órgão público.
	
2.2 DIREITOS E DEVERES DO FRANQUEADO
	As normas e padrões estabelecidos pelo franqueador deverão ser plenamente cumpridos pelo franqueado, pois as partes têm o dever de conservar as características e conceitos da marca com excelência. 
	O franqueado é responsável pelos possíveis riscos ocorridos decorrentes do estabelecimento e manutenção da franquia. Este deve admitir o sistema contábil determinado pelo franqueador, cedendo, conforme solicitado, informações financeiras e de mercado, assim como pagar o valor inicial referente à aquisição, implantação e entrada em operação da franquia e pagar a taxa de franquia e caução. Também deverão ser pagas as taxas periódicas ao franqueado, que se destinas à manutenção da franquia (BARIONI, 2014).
	O franqueador pode intervir de forma direta ou indireta na franquia em toda ocasião que houver a transgressão de regras, estando prevista em contrato essa interferência. 
2.3. EXTINÇÃO CONTRATUAL
	A extinção contratual decorre pelo decurso do prazo, pelo implemento de condição resolutiva ou pela resolução baseada em culpa da parte que houver descumprido as obrigações legais ou contratuais. Há a possibilidade de extinção contratual baseada na vontade das partes envolvidas, ao acordarem que não de sejam mais seguir com o contrato. 
	Uma das obrigações legais é o franqueador devolver a Circular da Oferta de Franquia ao franqueado no intervalo de dez dias antes da assinatura do contrato, ou ainda, do pagamento do franqueado ao franqueador ou a empresa ou pessoa associada a este de qualquer tipo de taxa (PEDRON e CAFFARATE, 2000).
	O contrato também poderá vir à extinção caso o franqueador vincule informações falsas no documento da circular. Cláusulas específicas também podem ocasionar a extinção contratual unilateralmente. O motivo de extinção mais decorrente é a expedição de prazo acordado entre franqueador e franqueado. É comum o estabelecimento do prazo que varia de um a cinco anos (PEDRON e CAFFARATE, 2000).
3. SHOPPING CENTER	
	O surgimento dos shoppings centers se deu devido às profundas mudanças sociais decorrentes da Segunda Guerra Mundial. Esse modelo de negócio surgiu com o objetivo de trazer um novo estilo de comercializar buscando captar o maior número de clientes e maior espaço no meio comercial (MARTINAZZO, 2011).
	No Brasil há relatos de que essa atividade tenha iniciado em 1966 quando foi instalado o primeiro shopping do país, o Shopping Center Iguatemi na cidade de São Paulo e desde então esses centros se espalharam pelas principais cidades do país (PINTO, 2001 apud MARTINAZZO, 2011).
	Segundo a Associação Brasileira de Shoppings Centers (ABRASCE), shopping center é definido como sendo:
Empreendimento constituído por um conjunto planejado de lojas, operando de forma integrada, sob administração única e centralizada; composto de lojas destinadas à exploração de ramos diversificados ou especializados de comércio e prestação de serviços; estejam os locatários lojistas sujeitos a normas contratuais padronizadas, além de ficar estabelecido nos contratos de locação da maioria das lojas cláusula prevendo aluguel variável de acordo com o faturamento mensal dos lojistas; possua lojas-âncora, ou características estruturais e mercadológicas especiais, que funcionem como força de atração e assegurem ao ‘shopping center’ a permanente afluência e trânsito de consumidores essenciais ao bom desempenho do empreendimento; ofereça estacionamento compatível com a área de lojas e correspondente afluência de veículos ao ‘shopping center’; esteja sob o controle acionário e administrativo de pessoas ou grupos de comprovada idoneidade e reconhecida capacidade empresarial.
	O que caracteriza um shopping center, conforme Bushatsky (1994, apud WILDNER), é a disposição congregada de comércio e serviços, de modo planejado para que se estimule o consumo de maneira mais eficiente aquela que ocorreria se esses agentes funcionassem separadamente.
	O estudioso Cerveira Filho (1999) afirma que os shoppings centers têm a finalidade de reunir num mesmo espaço o maior número de atividades empresariais, distribuindo os diversos ramos do comércio e serviços conforme a planificação técnica precedida de estudos sobre o mercado da área atuante, objetivando oferecer segurança, conforto e o máximo de estímulo para comprar.
3.1 CONTRATOS TÍPICOS E ATÍPICOS
	No Brasil não existe um ordenamento jurídico específico ou legislação específica aplicável a esses centros comerciais, sendo assim esse modelo organizacional baseia-se em diversas relações jurídicas amparadas em leis esparsas. 
	De acordo com a lei nº 8.245/92 Lei do Inquilinato prevê o contrato do espaço em shopping center como de locação, submetendo-o ao regime do inquilinato, locação que não deve ser residencial e sim de caráter comercial.
	Os contratos típicos podem ser definidos como aqueles que têm nomem iuris próprio e previsão legal específica a seu respeito, prevendo maiores detalhamentos sobre da sua forma e conteúdo. Os atípicos decorrem de situações em que precisam ser estabelecidas obrigações e direito mútuos que diferenciem de maneira anteriormente prevista em Lei, e que haverá possibilidade de ser nominado ou não (AZEVEDO, 1991 apud MARTINAZZO, 2011).
	Visto isso, entende-se que os contratos típicos são aqueles a que a lei confere denominação própria e sujeita-se a regras que ela determina. Os atípicos são os que a lei não aplica a disciplina de maneira expressa, necessitando de disciplina particular não sendo possível a regulamentação dos interesses contratantes contrariar a lei, a ordem pública, os bons costumes e princípios gerais do direito.
	O Código Civil regimenta vinte e três contratos típicos a saber: compra e venda, troca, contrato estimatório, doação, locação de coisas, empréstimo, prestação de serviço, empreitada, sociedade, depósito, mandato, comissão, agência, distribuição, corretagem, transporte, constituição de renda, seguro, jogo, aposta, fiança, transação e compromisso. Os contratos inominados
3.2 A LOCAÇÃO EM SHOPPING CENTER	
	Em primeiro lugar, o contrato de shopping center não se trata de condomínio, embora os empresários contribuam com certa quantia para reservar um espaço no centro comercial, mas não para adquirirem a propriedade do imóvel; e sem domínio não é possível haver condomínio (REIS, 1995).
	A Lei do Inquilinato aborda em seus artigos 52 e 54 alguns princípios básicos referentes a locação em shoppings centers. O artigo 54 sanciona o princípio da autonomia da vontade como regra geral que regulamenta as relações entre lojistas e os empreendedores de shopping center afirmando que este não poderá cobrar do locatário em shopping center: 
a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22; e 
b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.
	Esta mesma lei afirma que as despesas cobradas do locatário têm a necessidade de ser apontadas no orçamento, exceto em caso de urgência ou força maior, devidamente relatadas, podendo o locatário solicitar a comprovação destas a cada sessenta dias. Fica proibido ao empreendedor do estabelecimento cobrar dos locatários por alguma obra ou reforma realizada que edifique a estruturado imóvel,pintura de paredes, iluminação ou atividades semelhantes, indenização de direito do trabalhados pela dispensa de funcionário em data anterior ao início da locação, as despesas com substituição de equipamento que integre a estrutura do shopping da data do “habite-se” e as despesas decorridas da aprimoração da estrutura de paisagismo nas partes de uso comum. (WILDNER, 2011)
	O segundo parágrafo do artigo 52 afirma que o empreendedor não poderá recusar a renovatória demonstrando desejo de uso do imóvel para fim de moradia própria ou destiná-lo a fundo de comércio de empresa existente há mais de um ano de que ele usou ou mesmo seus parentes façam parte em sociedade. O locatário não será obrigado a renovar o contrato nas seguintes situações: a) se, por ordem do Poder Público, o imóvel passar por reformas de modo que o seu valor aumente consideravelmente ou que sofra modificações relevantes e b) a propriedade for utilizada por ele para transferência de fundo de comércio com tempo de existência que ultrapasse um ano, tendo parte da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.
	Segundo Nardim D. Lemke (apud WILDNER, 2011), o empreendedor de centros comerciais não deve ter interesse na retomada deste, visto que este empreendimento é elaborado e planejado para ser locado a terceiros, não sendo coerente que o negócio seja devolvido a ele. Seria essa uma restrição ao empreendedor, mas não há nada que o impeça de retomar a loja, desde que esteja previsto em contrato. 
	É comum que os contratos dos referidos centros comerciais tragam a restrição da cessão de locação sem o empreendedor entrar em prévio acordo com o locador. A restrição da livre cessão se aplica em respeito ao plano de distribuição dos tipos e tamanhos de lojas pelo shopping. 
	Féres (apud WILDNER, 2011) afirma que é preciso que a vedação à cessão da locação sem conhecimento do locador seja explicitada em contrato. No que diz respeito a cláusula que vincula a cessão da locação à anuência do empreendedor, esteja presente na maioria dos contratos de locação de unidades de centros comerciais Joaquim de A. Baptista (1993) afirma que a condição do locatário ou sublocatário que organizou a empresa, que conquistou mercado está intimamente ligada à locação não residencial ao abrigo dos artigos 51 e seguintes da lei suso. 
	Deve ser destacado que o pedido de sessão da locação necessita ser feito com determinada antecedência, e todos os documentos necessários à apreciação do pretendente locatário. Dessa forma, o condicionamento do ingresso ao shopping center pelo cessionário da locação ao crivo do empreendedor é a melhor alternativa a ser acatada, pois este verificará o cumprimento aos padrões e normas do centro comercial.
4. CONSIDERAÇÕES FINAIS
	Antes do início da execução dos contratos de franquia e shopping center é imprescindível que cada parte esteja ciente do conteúdo deste documento que informa todas as condições do acordo negociado entre as partes, as responsabilidades de cada um, padrões, normas e informações relevantes para dar prosseguimento nos negócios. 
	Durante a execução do contrato um importante fator para conseguir resultados positivos é a harmonia entres as partes, pois assim as possibilidades de expansão dos negócios, produtos serviços e mercadorias fluirão sem haver empecilhos contratuais e de desacordo tanto entre franqueador e franqueado quanto como lojista e empreendedor proprietário do imóvel.
5. BIBLIOGRAFIA
BAPTISTA, Joaquim de A. Código das locações urbanas. São Paulo: Jurídica Brasileira, 1993.
BARIONI, Rodrigo. Relação contratual da Franquia e seu Regime Jurídico. 2014. Disponível em: jurisway.org.br/v2/dhall.asp?id_dh=13856. Acesso em Set/2016.
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WILDNER, Leonardo Faria. Estrutura jurídica e aspectos contratuais peculiares dos shopping centers. Monografia. Graduação em Direito. Universidade Federal de Santa Catarina. 2011. Disponível em: http://www.egov.ufsc.br:8080/portal/conteudo/estrutura-jur%C3%ADdica-e-aspectos-contratuais-peculiares-dos-shopping-centers. Acesso em Set/2016.