Regras de Locação para Hospitais e Escolas

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Locações especiais
Regras especiais para hospitais, escolas e assemelhados
A regra especial relativa a esses estabelecimentos é prevista no artigo 53 da Lei do Inquilinato 
(Lei 8.245/91). Trata-se de proteção inquilinária em que a lei restringe as hipóteses em que o contrato 
de locação pode ou não ser rescindido. Portanto, a relação locatícia somente poderá ser rescindida por 
mútuo acordo; infração contratual ou legal; por falta de pagamento de aluguel e encargos; realização 
de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público. 
Ainda, permite-se a denúncia cheia1 se o proprietário, em caráter irrevogável e imitido na posse, 
com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado 
pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar 
em aumento mínimo de 50% da área útil.
Dessa forma, verifica-se que são três as possibilidades de denúncia cheia: para demolição, para 
edificação licenciada ou para reforma que resulte em um aumento mínimo de 50% da área útil.
A presente disposição tem um evidente sentido social, protegendo a permanência desses estabe-
lecimentos que desempenham importante papel de assistência e educação.
O mais difícil nesse dispositivo se dá quanto à interpretação de quais estabelecimentos podem ou 
não ser beneficiados. Os asilos, por exemplo, devem ser interpretados como casa de assistência social 
onde são recolhidas, para sustento ou também para educação, pessoas pobres e desamparadas, como 
mendigos, crianças abandonadas, órfãos, velhos etc.
Já em relação aos estabelecimentos de ensino e saúde, a lei qualificou o seu conceito quando es-
ses forem autorizados e fiscalizados pelo Poder Público. Sílvio de Salvo Venosa nos traz uma importante 
ressalva: 
Não é qualquer autorização e fiscalização dos Poderes Públicos, já que todo imóvel e toda atividade se acham direta 
ou indiretamente autorizados e fiscalizados. Embora se amplie o horizonte protetivo, continuam fora dessa proteção 
1 A denúncia vazia e a denúncia cheia são expressões criadas pelo nosso saudoso Pontes de Miranda. A primeira consiste em uma denúncia 
imotivada da locação de imóvel, promovida pelo locador ou pelo locatário. Exemplo: quando o locador for pedir o imóvel sem precisar justificar 
esse ato. A segunda será uma denúncia obrigatoriamente motivada da locação de imóvel, ou seja, com justificativa e obrigação legal.
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os cursos que ministram aulas privadas ou conhecimentos que independem de qualquer autorização ou fiscalização, 
como corte e costura, cursos livres de informática, de arte, de atividade profissionalizante sem qualquer ligação oficial 
como escolas de cabeleireiros, empregados domésticos etc. (VENOSA, 2006, p. 248-249)
Ademais, a jurisprudência já declarou indevida a proteção inquilinária prevista no artigo 53 para 
as escolas maternais. Já foi decidido que as “escolas maternais, destinadas exclusivamente ao lazer e à 
recreação, não se inserem no conceito de estabelecimento de ensino, não estando, por isso, protegidas 
pela lei do inquilinato, podendo ser despejadas imotivadamente” (RT 607/133). Não vemos sentido para 
essa interpretação. A fase maternal faz parte da educação das crianças, importante para seu desenvol-
vimento. Restringir essa proteção vai a desacordo com o princípio trazido pelo dispositivo legal (art. 53 
da Lei 8.245/91). 
Esse entendimento fica ainda mais claro já que as pré-escolas gozam, segundo a jurisprudência, 
desse amparo legal. Esse já foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (Resp 182.873/RS, 6.ª 
Turma, Rel. Min. Hamilton Carvalhido, j. 24/08/1999).
Com relação às unidades de saúde, a proteção existe em razão da grande dificuldade de remoção 
dos pacientes em caso de despejo, bem como dos riscos à saúde que se agravariam enormemente. 
A jurisprudência também entendeu que não se inserem na dicção legal simples clínicas médicas, 
onde não existe internação, mas apenas consultas ou tratamento ambulatorial. Da mesma forma, 
prestadora de serviços médicos e de exames laboratoriais (JTACSP 111/443, 98/244, 75/118).
Tal fato se dá vez que essas clínicas, que possuem um caráter comercial maior do que social, po-
dem se deslocar de um lugar para o outro sem comprometimento a seus pacientes. Ainda assim, deve-
-se verificar cada caso de forma individual.
A atipicidade do shopping center
Havendo relação entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições 
pactuadas nos contratos de locação e as condições previstas no artigo 54 da Lei do Inquilinato.
O contrato de locação celebrado entre o empreendedor e o lojista é na verdade um contrato 
atípico (não tipificado em lei), pois gera obrigações diversas daquelas ordinariamente previstas entre 
locador e locatário. O primeiro deverá obrigar-se na manutenção da limpeza e conservação das partes 
comuns, zelando ainda pelo bom funcionamento dos aparelhos de iluminação e hidráulica. Para todos 
os efeitos, todas as despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, ou justificadas. 
Ao segundo é incumbida a manutenção de vitrines de acordo com padrões do shopping, contribuições 
e fundos para promoção coletiva e até pagamento de décimo terceiro aluguel. Condições, portanto, 
atípicas ao contrato de locação dito comum.
O pagamento do aluguel é dividido em três partes distintas. A primeira é fixa e ajustada em 
contrato. A segunda é variável e vinculada ao faturamento da loja. A terceira e última é a forma que 
o empreendedor tem de receber dos lojistas um valor referente à imagem do shopping, construída 
em decorrência da publicidade e das lojas contidas. Esse valor é chamado de res sperata2 e retribui ao 
empreendedor o fundo de comércio que ele criou por meio do shopping. Por fim, vale ressaltar que o 
pagamento do aluguel pode ser dar por outras maneiras, desde que acordadas pelas partes.
2 Significado: coisa esperada.
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Tal fundamento é facilmente constatado tendo em vista que nos shoppings centers, além de 
ser propiciado ao locatário seu espaço para comércio, há uma série de benefícios que o acompanham, 
como a própria estrutura do empreendimento.
Outrossim, surgem para o lojista obrigações especiais que devem ser atendidas. Para o sucesso 
do empreendimento, o shopping dispõe de rígidas regras referentes a horários a serem cumpridos, 
campanhas a serem realizadas, bem como uniformização de procedimentos. O descumprimento dessas 
regras enseja a denúncia cheia do contrato de locação.
A atipicidade desse contrato traz, por exemplo, a imposição do empreendedor ao lojista, seja ele 
inquilino ou não, de abrir a loja também aos domingos. Assim já foi decidido pelo Superior Tribunal de 
Justiça:
É certo que em locação em shopping center admitem-se normas complementares estabelecida em documento 
aparato, contendo obrigações que integram o contrato de locação e que devem ser adimplidas pelo locatário, mediante 
singela declaração de que as conhece e se lhes submete; e que cabe a sua administração estabelecer os horários de 
funcionamento, cumprindo aos lojistas locatários ou não, respeitá-los integralmente (AgRg no Ag 506.474/RJ, 5.ª Turma, 
Rel. Min. Laurita Vaz, j. 03.03.2005). 
Em razão da liberdade de se pactuar entre lojistas e empreendedores, a jurisprudência reconhece 
a validade de uma série de cláusulas, entre elas:
a cláusula que proíbe ao lojista locatário abrir novo estabelecimento comercial com o mesmo ::
ramo de atividade nas proximidades do shopping (STJ, REsp 123.847/SP, 6.ª Turma, Rel. Min. 
Vicente Leal, j. 17.06.1997);
a cláusula que admite o pagamento do valor referente ao fundo de promoção, previsto na ::
Escritura Declaratória de Regulamentação das Locações do Shopping Center (2.º TAC/SP, Ap. s/ 
Rev. 706.908-00/4 – 7.ª Câm. – Rel. Des. Regina Capistrano – j. 31.01.2005);
a cláusula que determina a cobrança de caução a título de reserva de futura ocupação de ::
loja comercial(res sperata) para consecução de recursos financeiros até a conclusão do em-
preendimento (2.º TAC/SP, Ap c/ Rev. 689.693-00/0 – 10.ª Câ. – Rel. Juiz Emanuel Oliveira – 
j. 15.12.2004).
O principal fundamento da liberdade contratual entre empreendedor e lojista é que as partes 
possuem condições de estabelecer e respeitar as condições que previamente acordaram. Tal assertiva não 
é prevista, por exemplo, nos contratos envolvendo consumidores (hipossuficientes) e empreendedores. 
De qualquer forma, a questão da liberdade contratual sofre limites impostos pelo ordenamento. Em 
ocorrendo afronta ao princípio da função social do contrato ou da boa-fé objetiva, essas cláusulas 
devem ser declaradas nulas ou ineficazes.
Em razão dessa liberdade contratual, a sublocação pode ser limitada ou condicionada a determi-
nadas regras. Deve-se frisar que apesar da liberdade contratual estabelecida no contrato de locação de 
shopping center, as outras condições (aquelas não especiais) trazidas pela Lei do Inquilinato devem ser 
respeitadas. Assim se dá com a proteção prevista no artigo 52, parágrafo 2.º, que trata da possibilidade 
de ação renovatória.
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Texto complementar
Shopping center: peculiaridades do contrato 
(MARINI, 2000)
a) res sperata
É um contrato, firmado na fase ainda de construção do prédio onde se estabelecerá o shop-
ping, em que o lojista se obrigará, para com o dono do empreendimento, a adiantar parte das des-
pesas com a construção, quantias periódicas até a final construção da obra. Diferencia-se das luvas, 
eis que esta se trata de soma paga pelo locatário ao locador, na locação comercial, pela valorização 
do local, acrescendo-lhe o valor original; aquela se trata de pagamento antecipado das despesas a 
serem feitas durante a construção da obra, feito pelo futuro lojista ao empreendedor.
Trata-se de valioso investimento e que, independentemente dos instrumentos já menciona-
dos, obriga a ambos, lojistas e empreendedor, a unirem esforços para um mútuo e eficaz aprovei-
tamento, seja do local a ser instalado, seja pelo nível de qualidade das mercadorias e produtos a 
serem ofertados ao futuro consumidor.
b) tenant mix
Visa especialmente: à disposição das lojas, à qualidade do ramo negocial, à capacidade e ido-
neidade do comerciante pretendente ao uso da loja, à decoração, à administração do shopping, à 
fiscalização, à percentagem no lucro bruto da loja.
c) fundo de reserva
Outra particularidade dessa modalidade atípica mista contratual é o fundo de reserva, que 
diferenciado das demais cessões de uso de cunho comercial, é constituído de forma composta, ou 
seja, o sobrefundo de direito do empreendedor, dono do shopping e o fundo propriamente dito de 
direito do comerciante.
Senão vejamos:
Embora não haja um conceito uniforme de fundo de comércio, tem-se reconhecido, segundo 
consenso geral, que é ele composto de um conjunto de bens corpóreos e incorpóreos de valor 
econômico que apresentam um caráter instrumental e patrimonial, em relação à atividade do 
comerciante.
Assim, reportando-nos ao empreendimento enfocado, shopping centers, infere-se que existem 
na verdade um fundo complexo, dada a peculidaridade desse fundo comercial, tendo em vista que, 
tomando-se a clientela, como sinal distintivo dessa complexidade, verifica-se que o cliente, em 
primeiro plano, busca o shopping para, depois, dentro dele, buscar o estabelecimento comercial, 
que lhe traga satisfação.
Por certo, em qualquer ramo comercial, a clientela, que constitui elemento formador do fundo 
de comércio, é o maior patrimônio do comerciante.
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É preciso ainda considerar a parceria existente entre o empreendedor e o comerciante, para êxi-
to do empreendimento (shopping center), e que a valorização do shopping, como um complexo de 
compras, faz com que o lojista tenha seu comércio, em medida proporcional, também valorizado.
d) ação renovatória
A ação renovatória, apesar da duplicidade de titularidade do fundo de reserva, é uma conquista 
do comerciante, advinda em boa hora, com o advento da nova Lei do Inquilinato.
Os requisitos para que o locatário exerça o direito à renovação, em princípio, são os mesmos 
dos outros inquilinos: existência de contrato escrito e com prazo mínimo de cinco anos; exploração 
ininterrupta do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos (cf. art.51, I / III, Lei 
8245/91). 
e) ação revisional
Tal qual a renovatória, nessa espécie contratual atípica, que tem por força atrativa central a 
locação, é perfeitamente viável o procedimento visando adequar a fixação de um novo locativo, 
que deverá levar em consideração a valorização efetiva do local, seja ajustando-se o valor fixo, seja 
ajustando-se o valor em percentual variável, encontrando-se o justo valor.
Importante assinalar que tal ação poderá ocorrer, decorridos três anos, a contar do início do 
contrato, ou do último acordo eventualmente ocorrido (cf. art. 19, Lei 8.245/91).
f) taxas condominiais
Impropriamente, assim denominadas, são as referidas no artigo 54 da Lei 8.245/91, consistindo 
em extraordinárias, aquelas de responsabilidade exclusiva do empreendedor e ordinárias as que 
têm por escopo a manutenção do prédio, de responsabilidade dos lojistas e empreendedor.
g) associação dos lojistas
Segundo esse acordo o utilizador (comerciante) é obrigado, por cláusula específica, no con-
trato atípico, com vistas à cessão de uso em shopping center, a contribuir ao Fundo de Promoções 
Coletivas, para ensejar a realização de campanhas promocionais do shopping center.
Esse fundo é administrado pela associação de lojistas, de que deve fazer parte o utilizador, 
enquanto durar o seu contrato de utilização de sua unidade.
O valor dessa contribuição é de, geralmente, dez por cento sobre o aluguel que paga, percen-
tual esse que é variável de um empreendimento para outro.
Por outro lado, o empreendedor deverá, também, contribuir com a manutenção desse fundo, 
geralmente com importância proporcional às contribuições dos utilizadores.
Resta evidente que, a referida associação, administrando esse fundo, deve preocupar-se em 
manter sólida propaganda e promoções que, realmente, solidifiquem o prestígio do centro comer-
cial e aumentem o desejo de sua frequência pelos seus clientes. 
h) administração
Tal como ocorre em relação aos condomínios, a administração do empreendimento via de 
regra se fará por empresa especializada, que buscará agilizar, com vistas ao sucesso do empreendi-
mento, de todas as relações do empreendedor e dos comerciantes.
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Nada impedindo que o próprio empreendedor, como maior interessado, cuide do empreen-
dimento, uma vez que este, devido aos contratos celebrados, se empenhará para fazer a melhor 
administração possível, procurando extrair o maior lucro do empreendimento.
i) lojas âncoras e satélites
Há uma rigorosa seleção das lojas que irão compor o tenant mix. Primeiro, são contratadas as 
chamadas lojas-âncora, que, por si só, valorizam o shopping, dão-lhe o suporte de uma clientela 
“cativa”. Depois são convidados, para formação das chamadas lojas-satélites, os comerciantes 
de sucesso nos diferentes ramos de negócio, os quais, em menor escala, prestigiam o shopping, 
pois obtiveram êxito em seu setor. Por último, preenchem-se os espaços restantes com pequenos 
comerciantes, os quais são mais dependentes do shopping do que este deles.
Atividades
1. Qual o fundamento para a especialidade nos contratos de locação estabelecidos com hospitais, 
escolas e assemelhados?
2. O que caracteriza a atipicidade do contrato de locação do shopping center?
3. Como se dá o pagamento do aluguel na locação de shopping center?