ATIVIDADE 1 MODULO B DOCUMENTAÇÃO DE NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIARIOS

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ATIVIDADE 1 – MÓDULO B: ELABORAR DOCUMENTOS DE NEGÓCIOS E SERVIÇOS IMOBILIÁRIOS:
Contexto
Um cliente está interessado em comprar uma área de 3.000 m² para futuramente construir um empreendimento imobiliário e implantar nele um condomínio residencial de luxo. Você auxiliou o cliente na busca da área, todavia, após muito trabalho, só conseguiram localizar três áreas lindeiras (ou seja, lado a lado) de 1.000 m² cada.
O cliente gostou das três áreas e quer fechar o negócio. O seu objetivo é unificá-las para obter a metragem que deseja.
 
Atividade
Explique quais são os procedimentos legais referentes às propostas e aos contratos de compra e venda de cada área.
Diante do desejo do cliente de construir um empreendimento de 3.000 m² utilizando as três áreas adquiridas, o que você sugeriria para torná-las uma única área, considerando a Lei de Parcelamento de Solo Urbano (Lei 6.766/79)?
 
PROCEDIMENTOS LEGAIS REFERENTES ÀS PROPOSTAS E AOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA DE CADA ÁREA: 
Primeiramente, é necessário realizar uma Proposta de Compra e Venda: Trata-se da proposta onde estão identificadas as partes, descrito o objeto, o ônus, condições de pagamentos e prazos. Esta proposta é derivada da opção de venda que o corretor possui o imóvel e será levada assinada ao proprietário para apreciação. Aceitando a proposta, deverá assinar autorizando a sequência da documentação. 
Após a proposta ser aceita, será necessário realizar um contrato de compra e venda:
De acordo com conceitos do direito civil, um contrato de compra e venda envolve duas pessoas. Uma pessoa, denominada vendedora, obriga-se a transferir para outra pessoa, denominada compradora, o domínio de um bem, mediante o pagamento de certo preço em espécie ou de valor fiduciário correspondente.
O contrato é um instrumento jurídico que garante o cumprimento dos deveres e direitos de ambas as partes em uma determinada relação comercial. No caso dos imóveis, essa importância se demonstra na garantia de que a venda se concretizará, uma vez que ela só acontece com a passagem da escritura.
É por meio da realização do contrato firmado em cartório que se tem a certeza de que tudo o que foi acordado entre as partes deverá ser cumprido, com o objetivo de evitar qualquer tipo de complicação.
No caso de alguma das partes descumprir com suas obrigações, é possível que o comprador ou vendedor entre com um processo de modo a ser reparado por qualquer inconveniência causada pelo não cumprimento de algum dispositivo.
Após redigir o contrato de compra e venda, é necessário que ambas as partes analisem todos os dispositivos descritos para que verifiquem se estão de acordo. Em seguida, comprador e vendedor devem se dirigir até um cartório de registro, onde deverá ser realizada a assinatura e o reconhecimento de firma do contrato. A partir daí, o documento toma força jurídica.
A analise pratica de um contrato de compra e venda deve ter início pela verificação de alguns itens indispensáveis tais como: nome completo, endereço e qualificação (CPF,RG) de cada um dos contratantes; bem (ns) objeto(s) da negociação; preço estipulado e modo de pagamento (à vista, em parcelas, periodicidade, valor de cada parcela); e outras condições gerais (como data de entrega de entrega das chaves, no caso de imóvel).
Não se pode esquecer que esse contrato deve ser feito por meio de instrumento público, a que chamamos de escritura, exceto para as situações previstas no artigo 108 do Código Civil. Para que a escritura gere todos os efeitos esperados em uma compra e venda regular, ela deve ser levada a registro no cartório de registro de imóveis da comarca onde se encontra situado o imóvel.
O primeiro passo é a negociação/ intermediação de compra e venda, após é necessário providenciar a escritura pública e registrar no cartório de registro de imóveis, somente então será feita a transferência do imóvel ou bem adquirido. 
DOCUMENTAÇÃO NECESSÁRIA PARA REALIZAR O CONTRATO DE COMPRA E VENDA: 
Documentos do imóvel
Para a propriedade, será necessário reunir:
· cópia autenticada da escritura em nome do vendedor;
· certidão negativa de impostos, de dívidas condominiais e a vintenária de ônus reais;
· cópia autenticada da quitação do IPTU do ano;
· planta aprovada pela prefeitura;
· averbação da construção registrado no cartório de imóveis.
Documentos do comprador
Para o comprador é preciso reunir:
· cópia do RG e CPF;
· em caso de estado civil casado, o RG e CPF do companheiro e certidão autenticada de casamento;
· dados pessoais como endereço e profissão.
Documentos do vendedor
O vendedor precisa reunir mais documentos do que o comprador de modo a resguardar a venda contra qualquer pendência em seu nome. Entre os papéis estão:
· cópia do RG e CPF;
· em caso de estado civil casado, o RG e CPF do cônjuge e certidão autenticada de casamento;
· comprovante de residência;
· certidão negativa de ações cíveis, de protestos no âmbito federal e na da justiça do trabalho;
· certidão negativa de tutela e interdição.
Passar o imóvel para o seu nome sucede à celebração do contrato e venda, após as partes cumprirem o que nele estiver pactuado. O ato de transmitir a propriedade definitiva do bem depende de fazer lavrar o registro do terreno, casa ou apartamento no nome de quem o comprou.
Isso porque o registro de imóvel é o ato cartorial no qual fica declarado quem é o legítimo proprietário do imóvel. Para providenciar esse documento, é preciso recorrer ao Cartório de Registro de Imóveis da região onde o imóvel está situado.
Os trâmites do registro demandam apresentar o contrato de compra e venda realizado entre as partes, tendo o imóvel por objeto. Para lavrar a escritura, o cartório vai solicitar também os documentos pessoais do comprador, além das certidões do vendedor.
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL:
IDENTIFICAÇÃO DAS PARTES CONTRATANTES
VENDEDOR: (Nome do Vendedor), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), Carteira de Identidade nº (xxx), C.P.F. nº (xxx), residente e domiciliado na Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no Estado (xxx);
COMPRADOR: (Nome do Comprador), (Nacionalidade), (Estado Civil), (Profissão), Carteira de Identidade nº (xxx), C.P.F. nº (xxx), residente e domiciliado na Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no Estado (xxx).
As partes acima identificadas têm, entre si, justo e acertado o presente Contrato de Compra e Venda de Terreno a Prazo, que se regerá pelas cláusulas seguintes e pelas condições descritas no presente.
DO OBJETO DO CONTRATO
Cláusula 1ª. O presente contrato tem como OBJETO a venda do terreno, pelo VENDEDOR ao COMPRADOR, situado na Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no Estado (xxx), possuindo as seguintes descrições1: (xxx) (Descrever o terreno, apontando suas dimensões), de propriedade do VENDEDOR, adquirido por este por meio de (xxx) (Meio pelo qual o Vendedor adquiriu o terreno), registrado no Cartório de Registro de Imóveis no dia (xxx), conforme cópia de documento anexa, livre de qualquer vício ou ônus.
DAS OBRIGAÇÕES
Cláusula 2ª. O COMPRADOR se responsabilizará pelo pagamento dos impostos, taxas e despesas que incidam sobre o terreno a partir do momento em que for assinado este contrato, mesmo que o lançamento seja feito em nome do VENDEDOR ou de terceiros2.
Cláusula 3ª. O COMPRADOR se responsabilizará pelas despesas com a transcrição do imóvel3, a ser realizada quando da total quitação das parcelas acertadas neste instrumento.
Cláusula 4ª. A posse do terreno passará ao COMPRADOR quando da assinatura deste instrumento até o momento em que todas as parcelas estejam quitadas.
Cláusula 5ª. Quando da assinatura deste contrato, o VENDEDOR disponibilizará o terreno ao COMPRADOR livre de coisas que impeçam a livre fruição da posse por este último.
DA MULTA
Cláusula 6ª. Caso alguma das partes não cumpra o disposto nas cláusulas estabelecidas neste instrumento, responsabilizar-se-á pelo pagamento de multa equivalente a (xxx)% do valor da venda do terreno4.
DO PAGAMENTO
Cláusula 7ª. Por força desteinstrumento, o COMPRADOR pagará ao VENDEDOR a quantia de R$ (xxx) (Valor expresso), dividida em (xxx) parcelas, sendo a primeira, como entrada, no valor de R$ (xxx) (Valor expresso), e o restante no valor de R$ (xxx) (Valor expresso), a serem pagas todo dia (xxx) de cada mês até a quitação de todas as prestações.
Cláusula 8ª. O pagamento deverá ser feito pelo COMPRADOR, ou por procurador por este constituído, na residência do VENDEDOR, situada na Rua (xxx), nº (xxx), bairro (xxx), Cep (xxx), Cidade (xxx), no Estado (xxx).
DA RESCISÃO
Cláusula 9ª. O presente contrato será rescindido 30 (trinta) dias5 após o COMPRADOR deixar de pagar qualquer das parcelas pactuadas neste instrumento6 na data do vencimento, perdendo desde já este a posse do terreno, procedendo-se na forma do artigo 35, da Lei nº 6.766/79, não tendo direito a ser ressarcido pelas benfeitorias voluptuárias7.
CONDIÇÕES GERAIS
Cláusula 10ª. O presente contrato passa a valer a partir da assinatura pelas partes, obrigando-se a ele os herdeiros ou sucessores das mesmas.
Cláusula 11ª. Segue anexo a este instrumento certidão negativa de débito tributário sobre o terreno, certidão negativa dos cartórios de distribuição e dos cartórios de protesto.
DO FORO
Cláusula 12ª. Para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do CONTRATO, as partes elegem o foro da comarca de (xxx);
Por estarem assim justos e contratados, firmam o presente instrumento, em duas vias de igual teor, juntamente com 2 (duas) testemunhas.
(Local, data e ano).
(Nome e assinatura do Vendedor)
(Nome e assinatura do Comprador)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 1)
(Nome, RG e assinatura da Testemunha 2)
________ 
Nota:
1. Art. 531, do Código Civil.
SUGESTÃO DE COMO TORNAR AS TRÊS ÁREAS EM UMA SÓ: 
Também conhecida como remembramento, a unificação é um processo de junção de dois ou mais lotes para ampliação de um determinado loteamento e é um meio de diversificação de negócios.
O remembramento geralmente acontece nas seguintes situações:
– Quando o dono do terreno quer aumentá-lo para a construção de uma moradia maior, mais confortável, com espaço para garagens, piscinas e entre outros;
– Quando o(s) dono(s) deseja aumentar seu terreno para diversificar seus investimentos em empreendimentos imobiliários para locação e venda.
Remembramento é união. Trata-se da fusão, ou unificação, de dois ou mais lotes, para a criação de um único novo lote. Esse reagrupamento será capaz de formar lotes contíguos e maiores.
A unificação de um lote consiste em juntar matrículas de lotes diferentes em uma única matrícula. Ou seja, tornar os lotes A, B e C em um único lote D.
Primeiramente, os lotes a serem unificados necessitam atender alguns requisitos para viabilizar o processo.
Para um terreno ser caracterizado como lote, é necessário que conte com a seguinte infraestrutura básica:
· Equipamentos urbanos de escoamento pluvial
· Iluminação pública
· Esgotamento sanitário
· Abastecimento de água
· Energia elétrica (pública, residencial e nas vias de circulação)
O tamanho legal mínimo do lote deverá ser de 125 m², com frente de 5 m, salvo restrições da legislação estadual ou municipal e nos casos de loteamentos destinados a urbanização específica ou a edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, já previamente aprovados.
É indispensável que os terrenos sejam vizinhos. Se não for o caso, não há nenhuma possibilidade de unificação.
Outra questão é a legalidade das áreas para unificação.
Antes de um terreno ser, de fato, um lote, ele é chamado de gleba. A gleba deve passar por um processo de registro no âmbito jurídico e administrativo, que vai fornecer a ela uma matrícula. Após esse registro, a gleba se transforma em lote e, enfim, pode ser unificada.
Nesta transformação, a gleba passa por uma análise ambiental – como do solo, por exemplo – com profissionais da área (topógrafos, engenheiros), que vão definir se ela é viável a se tornar um lote.
Além disso, outro critério para a unificação é que os terrenos precisam pertencer ao(s) mesmo(s) dono(s) ou pertencer a proprietários em comum.
No processo de como fazer a unificação de lotes, as matrículas (documento de registro de um espaço ou imóvel) de todos os terrenos se unificam em uma única. Dessa forma, as matrículas antigas ficam extintas.
Esses requisitos são assegurados legalmente pela Lei Nº 6.015/73.
Por último, um outro requisito é que o remembramento não pode precisar que se abram novas vias na região. Ou seja, para a unificação, a construção de novas ruas, avenidas e assim em diante, não é autorizada pelo município! Cada município e região tem uma metragem mínima por lotes e isso precisa ser respeitado. Por isso, confirme se a área atende esse requisito.
Como o cliente em questão deseja unificar as três áreas para futuramente implantar um condomínio residencial de luxo, é necessário viabilizar algo para um futuro parcelamento de solo. 
O correto nesta situação, que interessa mais aos empreendedores é realizar a unificação dos três lotes e após dividir essa área em lotes menores, dentro da metragem mínima permitida na cidade, para construção de imóveis de aluguel ou venda. O mais indicado é o loteamento, pois como será um condomínio, provavelmente será necessária a abertura de novas vias de circulação e de logradouros públicos ou com prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.