Avaliação de Imóveis

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2009
AvAliAção de imóveis
Prof. Daniel Alves soares
Prof. Roberto Gartner
Copyright © UNIASSELVI 2009
Elaboração:
 Prof. Daniel Alves soares
 Prof. Roberto Gartner
Revisão, Diagramação e Produção:
Centro Universitário Leonardo da Vinci – UNIASSELVI
Ficha catalográfica elaborada na fonte pela Biblioteca Dante Alighieri 
UNIASSELVI – Indaial.
658.3
S676a Soares, Daniel Alves.
 Caderno de Estudos: Avaliação de Imóveis /
 Daniel Alves Soares [e] Roberto Gärtner. Centro
 Universitário Leonardo da Vinci – Indaial :
 Grupo UNIASSELVI, 2009. x ; 122 p. : il.
 Inclui bibliografia.
 ISBN 978-85-7830-190-3
 1. Administração – Avaliação de Imóveis
 I.Centro Universitário Leonardo da Vinci II. Gärtner, 
 Roberto. III. Núcleo de Ensino a Distância. IV. Título.
Impresso por:
III
ApresentAção
Caros(a) Acadêmicos(a)
O trabalho do profissional de corretor de imóveis tornou-se cada vez 
mais significativo, à medida que a urbanização cresceu no Brasil, aliado à 
demanda e oferta de imóveis urbanos e rurais. Diante disto, é importante que 
a avaliação dos imóveis seja feita de forma correta e profissional, através do 
uso de metodologia e um roteiro a ser seguido.
Desta maneira, a busca por todo tipo de informação fornece melhores 
condições na avaliação de imóveis, além de possibilitar o desenvolvimento 
de um trabalho de qualidade e com maior garantia. 
Os objetivos de uma avaliação podem ser terrenos para habitação 
ou comércio, glebas urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou 
prédios industriais.
Para que seja feita uma boa avaliação dos imóveis, o profissional deve 
conhecer não só as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas 
também o funcionamento do mercado em que se situa o imóvel. 
Qualquer que seja o método empregado, a intenção é sempre obter 
o valor de mercado do imóvel. As abordagens de cálculo são distintas, cada 
qual com suas peculiaridades e limitações. 
É com base em todo o exposto que apresentamos o presente caderno 
de estudos, o qual tem o intuito de apresentar as principais atividades das 
intermediações na avaliação de imóveis, além da classe, os princípios éticos 
e a legislação que rege tais avaliações.
Bom Estudo!
Professor Daniel Alves Soares
Professor Roberto Gärtner
IV
Você já me conhece das outras disciplinas? Não? É calouro? Enfim, tanto 
para você que está chegando agora à UNIASSELVI quanto para você que já é veterano, há 
novidades em nosso material.
Na Educação a Distância, o livro impresso, entregue a todos os acadêmicos desde 2005, é 
o material base da disciplina. A partir de 2017, nossos livros estão de visual novo, com um 
formato mais prático, que cabe na bolsa e facilita a leitura. 
O conteúdo continua na íntegra, mas a estrutura interna foi aperfeiçoada com nova 
diagramação no texto, aproveitando ao máximo o espaço da página, o que também 
contribui para diminuir a extração de árvores para produção de folhas de papel, por exemplo.
Assim, a UNIASSELVI, preocupando-se com o impacto de nossas ações sobre o ambiente, 
apresenta também este livro no formato digital. Assim, você, acadêmico, tem a possibilidade 
de estudá-lo com versatilidade nas telas do celular, tablet ou computador. 
 
Eu mesmo, UNI, ganhei um novo layout, você me verá frequentemente e surgirei para 
apresentar dicas de vídeos e outras fontes de conhecimento que complementam o assunto 
em questão. 
Todos esses ajustes foram pensados a partir de relatos que recebemos nas pesquisas 
institucionais sobre os materiais impressos, para que você, nossa maior prioridade, possa 
continuar seus estudos com um material de qualidade.
Aproveito o momento para convidá-lo para um bate-papo sobre o Exame Nacional de 
Desempenho de Estudantes – ENADE. 
 
Bons estudos!
NOTA
V
VI
VII
sumário
UNIDADE 1 – CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ................................................... 1
TÓPICO 1 – URBANIZAÇÃO ............................................................................................................ 3
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 3
2 EVOLUÇÃO DA URBANIZAÇÃO ................................................................................................ 3
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 6
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 7
TÓPICO 2 – CONCEITOS E APLICAÇÕES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ........................ 9
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 9
2 CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ............................................................................ 9
3 CONCEITO DE VALOR ................................................................................................................... 11
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................ 14
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 15
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 16
TÓPICO 3 – MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS ........................................................... 19
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 19
2 TIPOS DE MÉTODOS DE AVALIAÇÃO ..................................................................................... 20
2.1 MÉTODO COMPARATIVO .................................................................................................. 21
2.2 MÉTODO EVOLUTIVO ......................................................................................................... 23
2.3 MÉTODO INVOLUTIVO ...................................................................................................... 23
2.4 MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA ............................................................. 25
2.5 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO ............................................................ 26
2.6 MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO ..................................................................... 28
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................ 29
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 32
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 33
TÓPICO 4 – PROCESSO DE AVALIAÇÃO .................................................................................... 35
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 35
2 ETAPAS DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO ................................................................................ 35
3 FONTES DE INFORMAÇÃO .......................................................................................................... 36
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................ 47
RESUMO DO TÓPICO 4..................................................................................................................... 48
AUTOATIVIDADE ..............................................................................................................................49
VIII
UNIDADE 2 – AVALIAÇÕES DE TERRENOS E EDIFICAÇÕES ............................................. 51
TÓPICO 1 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS ...................................................................... 53
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 53
2 AVALIAÇÕES DE PROPRIEDADES RURAIS ............................................................................ 53
3 AVALIAÇÃO DE GLEBAS (PROPRIEDADES AGRÍCOLAS) ................................................ 55
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 59
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 60
TÓPICO 2 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS ................................................................. 63
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 63
2 TIPOS DE BENFEITORIAS ............................................................................................................. 63
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 71
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 72
TÓPICO 3 – AVALIAÇÃO DE TERRENOS .................................................................................... 73
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 73
2 TERRENOS URBANOS ................................................................................................................... 74
RESUMO DO TÓPICO 3..................................................................................................................... 80
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 81
TÓPICO 4 – DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS ................................................................................... 83
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 83
2 DEPRECIAÇÃO DE IMÓVEIS ....................................................................................................... 83
RESUMO DO TÓPICO 4..................................................................................................................... 86
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 87
TÓPICO 5 – FORMAÇÃO DE PREÇO DE ALUGUÉIS ................................................................ 89
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 89
2 POR COMPARAÇÃO DIRETA ...................................................................................................... 89
3 POR REMUNERAÇÃO DE CAPITAL ........................................................................................... 90
4 POR PARTICIPAÇÃO NO FATURAMENTO.............................................................................. 90
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................ 91
RESUMO DO TÓPICO 5..................................................................................................................... 92
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 93
UNIDADE 3 – NORMAS E LAUDOS TÉCNICOS ........................................................................ 95
TÓPICO 1 – LAUDO DE AVALIAÇÃO ........................................................................................... 97
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 97
2 ROTEIRO PARA LAUDO DE AVALIAÇÃO ............................................................................... 97
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................ 101
RESUMO DO TÓPICO 1..................................................................................................................... 105
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 106
IX
TÓPICO 2 – NORMAS BRASILEIRAS DE AVALIAÇÃO ........................................................... 109
1 INTRODUÇÃO .................................................................................................................................. 109
2 NB 14653 ............................................................................................................................................... 109
3 TÉCNICA DE ELABORAÇÃO DE LAUDOS .............................................................................. 111
LEITURA COMPLEMENTAR ............................................................................................................ 114
RESUMO DO TÓPICO 2..................................................................................................................... 116
AUTOATIVIDADE .............................................................................................................................. 117
REFERÊNCIAS ...................................................................................................................................... 119
X
1
UNIDADE 1
CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
PLANO DE ESTUDOS
A partir do estudo desta unidade, caro(a) acadêmico(a), você estará apto a:
• conhecer e adotar os conceitos de avaliação de imóveis;
• identificar os métodos de avaliação de imóveis pelo profissional desta área;
• possibilitar ao aluno(a) o processo de avaliação de imóveis e responsabili-
dades.
Esta unidade está dividida em quatro tópicos, sendo que, no final de cada 
um deles você encontrará atividades que o ajudarão a fixar os conteúdos 
apresentados.
TÓPICO 1 – URBANIZAÇÃO
TÓPICO 2 – CONCEITOS E APLICAÇÕES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
TÓPICO 3 – MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
TÓPICO 4 – PROCESSO DE AVALIAÇÃO
2
3
TÓPICO 1
UNIDADE 1
URBANIZAÇÃO
1 INTRODUÇÃO
Fixar o preço de venda, o valor da locação, a revisão do aluguel, bem como 
divisão de bens (separação, herança e outros) e ainda valores a serem pagos em 
desapropriações e seguros, fazem parte do trabalho do Corretor de Imóveis e também 
dos profissionais escritos nos Conselhos Regionais de Engenharia e Arquitetura.
O trabalho dos corretores de imóveis tornou-se cada vez mais importante, 
à medida que a urbanização avançou no Brasil, aliado à demanda e oferta de 
imóveis urbanos e rurais de maneira crescente, sendo necessária que a avaliação 
dos imóveis fosse feita através de uma metodologia e um roteiro a ser seguido.
2 EVOLUÇÃO DA URBANIZAÇÃO
O processo de urbanização no Brasil é considerado a partir da criação de 
cidades e distritos (vilas), independentes de suas características. 
Para Veiga (2003), a definição de cidade, ainda vigente no Brasil, foi 
estabelecida pelo Decreto-Lei nº 311, de 1938, que transformou em cidades todas as 
sedes municipais existentes, independentemente de suas características funcionais.
Por força do citado Decreto-Lei, qualquer comunidade que seja sede de 
município ou de distrito será considerada urbana e, consequentemente, cidade, 
não importando a quantidade de habitantes que possua.
Em 09 de novembrode 1967, foi promulgada a Lei Complementar nº 1, 
com o objetivo de estabelecer a necessidade de lei estadual e consulta prévia à 
população interessada para a criação de novos municípios. Esta lei estabelecia 
que a criação de novos municípios deveria ser precedida de: 
UNIDADE 1 | CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
4
Art. 1º [...]
Parágrafo Único – O processo de criação de Município terá início 
mediante representação dirigida à Assembléia Legislativa, assinada, 
no mínimo, por 100 (cem) eleitores, residentes ou domiciliados na área 
em que se deseja desmembrar, com as respectivas firmas reconhecidas.
Art. 2º. Nenhum Município será criado sem a verificação da existência, 
na respectiva área territorial, dos seguintes requisitos:
I – população estimada, superior a 10.000 (dez mil) habitantes ou não 
inferior a 5 (cinco) milésimos da existente no Estado;
II – eleitorado não inferior a 10% (dez por cento) da população;
III – centro urbano já constituído, com número de casas superior a 200 
(duzentas);
IV – arrecadação, no último exercício, de 5 (cinco) milésimos da receita 
estadual de impostos.
Este diploma permanece em vigor com a orientação traçada pelo art. 18, 
§4º, da Constituição Federal de 1988, alterado pela Emenda Constitucional nº. 15, 
de 12 de setembro de 1996. O art. 18, §4º, da Carta Magna reza que:
[...] a criação, a incorporação, a fusão e o desmembramento de 
Municípios, far-se-ão por lei estadual, dentro do período determinado 
por Lei Complementar Federal, e dependerão de consulta prévia, 
mediante plebiscito, às populações dos Municípios envolvidos, após 
divulgação dos Estudos de Viabilidade Municipal, apresentados e 
publicados na forma da lei.
NOTA
Com a evolução e crescimento das cidades, surgem forças com expressivo significado, 
que podem alterar um determinado mercado imobiliário. Estas têm de ser cuidadosamente 
analisadas pelos profissionais que atuam na área de avaliações, os quais têm de estar preparados 
para interpretá-las.
Estas forças podem criar, manter, modificar e até mesmo destruir o valor 
de mercado de um bem imóvel, muitas vezes motivadas por idéias e normas 
sociais, ajustes e alterações econômicas, regulamentações políticas e até mesmo 
por situações físicas ou naturais. 
Neste contexto, e diante da premissa de que tais forças determinam, o 
modelo das variáveis que afetam o custo, o preço e o valor, elementos de real 
importância para a elaboração de um laudo de avaliação, têm-se que as mesmas 
se encontram assim exemplificadas:
TÓPICO 1 | URBANIZAÇÃO
5
De Características Físicas e 
Naturais 
 
- clima e topografia;
- fertilidade do solo;
- recursos minerais;
- fatores comunitários, como o transporte, as escolas, as 
igrejas, os parques e as áreas de lazer;
- controle das enchentes e conservação do solo;
- características do solo e do subsolo;
- avanços tecnológicos que afetam o uso da terra.
De Características Sociais
- crescimento e declínio populacional;
- alterações na densidade populacional;
- modificações no tamanho das famílias;
- distribuição geográfica de grupos compatíveis;
- atitudes relativas às atividades educacionais e sociais;
- atitudes relativas ao projeto arquitetônico e sua utilidade;
- outros fatores emergentes dos ideais e desejos sociais do 
homem.
De Características Econômicas
- recursos naturais: suas quantidades, qualidades, 
localização e taxas de esgotamento;
- tendências comerciais e industriais;
- tendências de emprego e níveis salariais;
- disponibilidade de dinheiro e crédito;
- níveis de preço, taxas de juros e carga tributária;
- todos os demais fatores que têm efeito direto ou indireto 
sobre o poder aquisitivo.
QUADRO 1: ASPECTOS IMPORTANTES DE INFERÊNCIA NO MERCADO.
FONTE: Mendonça et al. (1998, p.15).
No processo de urbanização, o valor do solo e os custos de transporte 
passaram a ter uma relação direta. Neste sentido, três fatores influenciam o valor 
do solo:
	físicos: a imobilidade do solo não permite o deslocamento do bem de um lugar 
para outro para atender à demanda e sua indestrutibilidade sempre garante a 
ele um valor;
	localização: são aqueles cuja localização de diversos usos do solo é produto da 
concorrência do mercado – melhor emprego do solo, maior valor. Exemplos 
destes fatores são: o sistema de transporte, cuja melhoria pode levar a um 
aumento do valor em regiões em que há melhor acessibilidade, o prestígio e as 
características sociais; 
	regulamentação: considera as restrições legais, as normas e leis de 
zoneamento etc.
Assim, apesar de reconhecer os valores dos imóveis, esses são 
incrementados com a melhoria do sistema de transporte, haja vista a importância 
da acessibilidade ao centro como fator principal de localização das funções 
urbanas, considerando que esta deve ser considerada com relação à toda região 
urbana e não só com relação à área central.
6
Neste tópico, você estudou os seguintes conteúdos:
	A definição de cidade, ainda vigente no Brasil, foi estabelecida pelo Decreto-
Lei nº 311, de 1938, que transformou em cidades todas as sedes municipais 
existentes, independentemente de suas características funcionais.
	Algumas forças determinam o modelo das variáveis que afetam o custo, o 
preço e o valor, elementos de real importância para a elaboração de um laudo 
de avaliação, que são as características físicas e naturais, as características 
sociais e as características econômicas.
	No processo de urbanização, o valor do solo e os custos de transporte passaram 
a ter uma relação direta. Neste sentido, três fatores influenciam o valor do solo: 
físico, localização e regulamentação. 
	Os valores dos imóveis são incrementados com a melhoria do sistema de 
transporte, haja vista a importância da acessibilidade como fator principal de 
localização das funções urbanas.
RESUMO DO TÓPICO 1
7
Resolva as questões a seguir e exercite seus conhecimentos.
1) Fixar o preço de venda, o valor da locação, a revisão do aluguel, bem como 
divisão de bens (separação, herança e outros), e ainda valores a serem pagos 
em desapropriações e seguros, são atribuições que fazem parte do trabalho 
do Corretor de Imóveis e também dos profissionais escritos nos Conselhos 
Regionais de Engenharia e arquitetura. 
( ) verdadeiro
( ) falso
2) Por força do citado Decreto-Lei, não é qualquer comunidade que seja sede 
de município ou distrito que será considerada urbana e, conseqüentemente, 
cidade, pois o importante é a quantidade de habitantes que possua.
( ) verdadeiro
( ) falso
3) Em 09 de novembro de _________, foi promulgada a Lei Complementar 
n 1, com o objetivo de ________________ a necessidade de lei estadual 
e consulta prévia à população interessada para a criação de novos 
_____________________.
4) Das variáveis que afetam o custo, o preço e o valor, elementos de real 
importância para a elaboração de um laudo de avaliação, têm-se que as 
mesmas se encontram assim exemplificadas:
Assinale a alternativa correta.
a) ( ) de característica físicas e naturais;
b) ( ) de características sociais;
c) ( ) de características econômicas;
d) ( ) estão corretas as alternativas A e C;
e) ( ) estão corretas as alternativas A, B e C.
AUTOATIVIDADE
8
5) Assinale a alternativa correta. No que se refere ao clima, à topografia, 
à fertilidade do solo, ao controle de enchentes e à conservação do solo, 
podemos dizer que são fatores relacionados à seguinte característica/às 
seguintes características:
 
a) ( ) característica regional e climática;
b) ( ) característica de risco;
c) ( ) característica física;
d) ( ) característica natural;
e) ( ) estão corretas as respostas C e D.
9
TÓPICO 2
CONCEITOS E APLICAÇÕES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
UNIDADE 1
1 INTRODUÇÃO
A avaliação de imóveis é a determinação técnica do valor de um imóvel 
ou de um direito sobre ele, sendo empregada em uma variedade de situações, 
dentro e fora do âmbito judicial, tais como: inventários, dissolução de sociedade, 
operações de compra e venda, aluguel, cobrançade tributos, seguros, hipotecas, 
estudos de dinâmica imobiliária e outros (GONZALEZ, 1997).
Os objetos de uma avaliação podem ser terrenos para habitação ou 
comércio, glebas urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou prédios 
industriais. Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer 
não só as ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o 
funcionamento do mercado em que se situa o imóvel.
2 CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Segundo Mendonça et al. (1998), dentro dos princípios básicos da 
avaliação, estão a definição e a análise de alguns conceitos, que são:
	é a determinação da soma em dinheiro que, num dado momento, pode-se 
atribuir, em vista de um escopo prefixado, a um determinado imóvel;
	é a apreciação do valor que tenha, em determinada data, o todo ou parte de um bem 
ou coisa;
	é a técnica de estimar, comercialmente ou para efeitos legais, os valores dos 
imóveis e de outros bens;
	é o trabalho técnico que compreende um conjunto de raciocínios, inspeções e 
cálculos tendentes a determinar o valor de um bem.
UNIDADE 1 | CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
10
NOTA
Assim, a função principal de uma avaliação de imóvel é obter uma estimativa do 
valor de um imóvel, sob um determinado conjunto de condições. Existem vários métodos 
para se encontrar o valor de mercado de uma propriedade.
Verifica-se que a dificuldade maior para determinação de uma avaliação 
de imóveis são as variáveis que influem em seu valor. Isso porque devem ser 
considerados vários fatores existentes em consideração e que modificam o valor 
final do imóvel.
Segundo a 1ª Convenção Panamericana de Avaliações apud Instituto 
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (1983), realizada em Lima, no 
Peru, o valor de um imóvel, em dado momento, é único, quaisquer que sejam os 
fins para os quais é avaliado. Esse valor se deduz de:
	avaliação direta ou valor intrínseco composto do valor do terreno, construções 
e benfeitorias;
	avaliação indireta ou valor rentístico, calculado com base na renda que produz 
ou pode produzir;
	valor venal estabelecido pela oferta e procura.
Este valor é ideal e o objeto de uma avaliação é se aproximar o mais 
possível dele. 
O melhor caminho é a comparação com dados de transações de imóveis 
semelhantes, efetuadas na mesma época em que se necessita encontrar o valor. 
Mas, isso nem sempre é possível, principalmente quando se trata de imóveis 
singulares, tais como grandes prédios comerciais e industriais. Nestes casos, 
devem ser aplicados outros métodos.
Conforme os autores mencionados anteriormente, os critérios de escolha 
de variáveis são os mais variados possíveis, de acordo com as características 
da região de localização e o imóvel. Na grande maioria deles, há o emprego da 
Análise de Regressão Múltipla, uma vez que este é o critério de avaliação mais 
usual e recomendado pela NBR 5676.
TÓPICO 2 | CONCEITOS E APLICAÇÕES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
11
3 CONCEITO DE VALOR
Associada à avaliação propriamente dita, surge a necessidade de definirmos 
o que é ‘valor’, sendo que a idéia predominante se encontra intimamente ligada à 
da utilidade, ou seja, só tem valor aquilo que é útil, havendo a necessidade, para 
que uma coisa seja considerada útil, da ocorrência de três condições:
	a existência de relação entre as qualidades dessa coisa, necessidades ou desejos;
	conhecimentos da relação;
	possibilidade de ser utilizada.
A NB-502/89 (Norma Brasileira para Avaliação de Imóveis Urbanos) da 
ABNT apresenta a seguinte definição de valor:
O valor a ser determinado corresponde sempre àquele que, num dado 
instante, é único, qualquer que seja a finalidade da avaliação. Esse 
valor corresponde também ao preço que se definiria em um mercado 
de concorrência perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:
a) homogeneidade dos bens levados a mercado.
b) Número elevado de proprietários e compradores, de tal sorte que 
não possam individualmente, ou em grupos, alterar o mercado.
c) Inexistência de influências externas.
d) Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos 
sobre o bem, o mercado e as tendências deste.
e) Perfeita mobilidade de fatores e de participantes, oferecendo 
liquidez com liberdade plena de entrada e saída de mercado.
A conceituação de preço é compreendida como a expressão monetária 
representada por um bem, ou seja, a importância em dinheiro pela qual 
determinada mercadoria poderá ser vendida (quantidade de moeda). Tem-se 
como exemplo o caso em que dois ou mais imóveis, com valores diferentes de 
mercado, venham a ser vendidos pelo mesmo preço (representado em quantidade 
de moeda), quando tais negociações ocorram em épocas diferentes, sendo que 
neste caso consideram-se as taxas de remuneração do capital. 
Os principais conceitos de valores, conforme as definições da NBR 14653-
1, NBR 14653-2 e Gonzalez (1997), são:
	Valor: é a relação entre a intensidade das necessidades econômicas do homem 
e a quantidade de bens disponíveis para satisfazê-las, sendo determinado 
pela relação entre oferta e procura do bem. O valor não é uma propriedade 
intrínseca do bem, mas uma característica definida pelo mercado, resultante 
da oferta e da procura, único em um momento considerado. Assim, o valor 
de um bem é resultante de diversas causas, sendo a maioria delas de origem 
psicológica, portanto não suscetíveis de medição objetiva.
UNIDADE 1 | CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
12
	Valor de Mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria com 
conhecimento, prudência e sem compulsão num bem, numa data de 
referência, dentro das condições do mercado vigentes. Se for solicitada a 
determinação de outra referência que não o se valor de mercado ou fração, 
esse fato deve ser destacado junto ao respectivo valor. É o resultado de uma 
transação entre um vendedor desejoso de vender, mas não forçado a isto, e um 
comprador que quer comprar, mas também não está forçado, tendo ambos 
pleno conhecimento das condições de compra e venda e da utilidade da 
propriedade. Outra interpretação é a de que valor de mercado é o preço mais 
elevado, em dinheiro, que um bem alcança, exposto à venda em um mercado 
aberto e competitivo sob todas as condições necessárias a uma venda justa, 
na qual comprador e vendedor procedem de forma prudente com todos os 
conhecimentos indispensáveis, assumindo que o preço não seria afetado por 
estímulos indevidos. A importância relativa dos imóveis é refletida nos seus 
preços, que são os valores convertidos em unidades monetárias. É o valor 
efetivo da transação, a quantia de recursos trocada pelo imóvel. Os preços 
estão sujeitos, entretanto, às peculiaridades das transações e dos agentes. O 
preço obtido pode se diferenciar do valor porque as partes têm liberdade 
restrita para negociar, por exemplo.
	Valor Patrimonial: somatório do valor do terreno, benfeitorias e eventuais 
equipamentos de um imóvel. Para que este represente o valor de mercado, deve 
ser apurado e aplicado o fator de comercialização com base em informações 
de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de caráter regional, 
previamente publicada.
	Valor em Risco: valor para fins de seguros de um determinado imóvel, 
representado pelo valor das benfeitorias, equipamentos e instalações, conforme 
objeto da apólice ou da contratação, observada a máxima depreciação.
	Valor Econômico: valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na aplicação 
do método da capitalização da renda.
	Valor de Liquidação Forçada: valor para uma situação de venda compulsória, 
típico de leilões e também muito utilizado para garantias bancárias. Quando 
utilizado, deve ser também apresentado o valor de mercado. 
	Valor de Custo: total dos custos necessários para se repor o bem, com explicitação 
do estado em que se encontra ou sem considerar eventual depreciação.
	Valor de Indenização: valor de bens, não obrigatoriamente de mercado, 
destinado a ressarcimento dos débitos, desapropriação ou congêneres.Para os efeitos da Norma NBR 14653-1 e 14653-2, recomendam-se as 
notações, os símbolos gráficos e as convenções literais seguintes, complementados 
por outros que se tornem necessários em casos especiais:
TÓPICO 2 | CONCEITOS E APLICAÇÕES DA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
13
At Área do terreno
Ab Área das benfeitorias
Ac Área das construções
Capc Coeficiente de aproveitamento calculado
Ce Coeficiente de esquema ou frentes múltiplas 
Cf Coeficiente de frente
Cp Coeficiente de profundidade 
f Expoente da fórmula do coeficiente de frente
FC Fator de Comercialização 
Fc Fator de consistência do terreno
Fob Fator de obsoletismo 
Ff Fator de fonte ou oferta
Fpr Frente projetada do terreno
Fp Frente principal do terreno
Fr Frente de referência do terreno
Ft Fator de topografia
OF Orçamento unitário final 
p Expoente da fórmula do coeficiente de profundidade
Pe Profundidade equivalente 
Pm Profundidade recomendada para a zona 
Pma Profundidade máxima recomendada para a zona
Pmi Profundidade mínima recomendada para a zona 
Vt Valor total do terreno
Vb Valor de custo total das benfeitorias 
Vi Valor do imóvel
Vo Valor de oferta
Vvb Valor de venda das benfeitorias 
Vu Valor básico unitário 
QUADRO 2: SÍMBOLOS GRÁFICOS E AS CONVENÇÕES
FONTE: NBR 14653-1 E 14653-2
No âmbito da avaliação de imóveis esses símbolos são usualmente 
empregados, devendo o corretor de imóveis ter pleno conhecimento.
UNIDADE 1 | CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
14
LEITURA COMPLEMENTAR
MERCADO DE TRABALHO: CORRETOR DE IMÓVEIS
A categoria dos corretores de imóveis reúne cerca de 200 mil profissionais 
em todo o Brasil, atuando como autônomos ou ligados a imobiliárias. O presidente 
do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, João Teodoro da Silva, afirma que, 
embora a profissão seja extremamente avançada, do ponto de vista operacional, 
a lei de regência exige somente o curso de técnico em transações imobiliárias. 
Segundo ele, a pessoa tem que ter o segundo grau completo para poder passar 
pelo curso de formação técnica específica e ingressar na profissão. 
De acordo com as Secretarias de Educação estaduais de todo o Brasil, a 
carga horária do curso técnico para exercer a profissão é de aproximadamente 
800 horas/aula. “Não é um curso demorado, leva aproximadamente um ano”, 
comenta Silva. 
João Teodoro da Silva afirma que um corretor de imóveis pode se 
aperfeiçoar no desempenho de sua função, mas ele já nasce propenso a ser um 
negociador. E o mercado imobiliário está exigindo avanço na profissão.
“Hoje nós interagimos com muita freqüência com os países do Mercosul, 
da América do Norte, com países asiáticos e europeus. O Brasil é um dos três 
principais investidores estrangeiros na área imobiliária. Nós temos China, Índia e 
Brasil. Por isso, temos recebido muitos investidores estrangeiros”, diz. 
Sobre o mercado imobiliário de Brasília, Silva admite que seu valor é alto, 
mas considera um mercado adequado à sua realidade. Ele lembra que há outros 
mercados caros no Brasil e é difícil explicar isso ao comprador. Nas cidades satélites, 
por exemplo, o mercado imobiliário é similar ao que existe no resto do Brasil. 
Quando se fala dos preços de imóveis no Plano Piloto, a realidade muito 
diferente do restante do Brasil. “O corretor de imóveis e a população entendem 
isso. Se a pessoa quer morar pertinho do centro de Brasília, terá que pagar o preço. 
Isso porque nós temos uma carência muito grande de projeções, de terrenos. 
Como a interferência do custo do terreno na avaliação do imóvel é muito elevada, 
o metro quadrado da construção fica mais caro”, explica.
FONTE: Disponível em: <http://g1.globo.com/Noticias/Vestibular/0,,MUL23551-5604,00.html>. 
Acesso em: 01 jul. 2009.
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RESUMO DO TÓPICO 2
Neste tópico, você estudou os seguintes conteúdos:
	A avaliação de imóveis é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de 
um direito sobre ele, que é objeto de uma avaliação os terrenos para habitação 
ou comércio, glebas urbanizáveis, casas, apartamentos, salas comerciais ou 
prédios industriais.
 
	Para que seja feita uma boa avaliação, o profissional deve conhecer não só as 
ferramentas matemáticas envolvidas no cálculo, mas também o funcionamento 
do mercado onde se situa o imóvel. 
	Verifica-se que a dificuldade maior para determinação de uma avaliação de 
imóveis são as variáveis que influem em seu valor. Isso porque devem ser 
considerados vários fatores existentes em consideração e que modificam o 
valor final do imóvel.
	A conceituação de preço é compreendida como a expressão monetária 
representada por um bem, ou seja, a importância em dinheiro pela qual 
determinada mercadoria poderá ser vendida (quantidade de moeda).
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Para testar seus conhecimentos adquiridos, resolva as questões que 
seguem:
1) A função principal de uma avaliação de imóveis não é obter uma estimativa 
do valor de um imóvel, sob um determinado conjunto de condições, pois 
os métodos para encontrar o valor de mercado de uma propriedade são 
restritos.
( ) verdadeiro
( ) falso
2) Assinale a alternativa correta: Segundo a I Convenção Panamericana de 
Avaliação, o instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia 
(1983), realizada em Lima, no Peru, o valor de um imóvel, em dado momento, 
é único, quaisquer que sejam os fins para os quais é avaliado.
Esse valor se deduz: 
a) ( ) da avaliação direta ou valor intrínseco composto do valor do terreno, 
construções e benefícios.
b) ( ) da avaliação indireta ou valor rentístico, calculado com base na renda 
que produz ou pode produzir.
c) ( ) do valor venal estabelecido pela oferta e procura.
d) ( ) estão corretas as questões A e B.
e) ( ) estão corretas as questões A, B e C.
3) A conceituação de preço é compreendida como a expressão ______________ 
representada por um bem, ou seja, a importância em _____________ pela 
qual determinada mercadoria poderá ser ________________. 
4) Assinale a alternativa correta.Os principais conceitos de valores, conforme 
as definições da NBR 14653-1, NBR 14653-2 e Gonzáles (1997) são: 
a) ( ) valor e valor de mercado.
b) ( ) valor patrimonial e valor de risco.
c) ( ) valor econômico e valor de liquidação forçada.
d) ( ) valor de custo e valor de indenização.
e) ( ) todas as alternativas acima estão corretas.
AUTOATIVIDADE
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5) Assinale a alternativa correta. Referente ao valor da indenização, é correto 
afirmar que: 
a) ( ) é o valor resultante do fluxo de caixa descontado na aplicação do 
método de capitalização da renda.
b) ( ) é o valor para fins de seguros de um determinado imóvel, representado 
pelo valor das benfeitorias, equipamentos e instalações, observada a 
máxima depreciação.
c) ( ) é o valor de bens, não obrigatoriamente de mercado, destinado ao 
ressarcimento dos débitos, desapropriação ou congêneres.
d) ( ) é o somatório do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos 
de um imóvel.
e) ( ) é o valor mais provável pela qual se negocia com conhecimento, 
prudência e sem compulsão um bem, numa data de referência, dentro 
das condições do mercado vigentes.
18
19
TÓPICO 3
MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
UNIDADE 1
1 INTRODUÇÃO
A avaliação de imóveis segue critérios específicos, não sendo válida se for 
realizada ao acaso e sem qualquer tipo de parâmetro. 
Assim, Gonzalez (1997) afirma que os métodos de avaliação podem 
ser divididos em dois grupos: diretos e indiretos. Os diretos baseiam-se na 
comparação de dados de transações semelhantes no mercado ou na determinação 
do custo de reprodução do bem, enquanto que os indiretos são baseados na renda 
que o imóvel pode proporcionar, em sua capacidade de aproveitamento ou na 
diferença entre terrenos ocupados ou não por construções.
Qualquer que seja o método empregado, a intenção é sempre obter o valor 
de mercado do imóvel. As abordagens de cálculo são distintas, cada qual com 
suas peculiaridades e limitações.
As situações mais freqüentes em que se faz necessária a avaliação técnica 
de umimóvel são, no âmbito particular:
	na compra e venda de imóveis, em que os interessados desejem ter idéia 
precisa do bem em questão;
	na reavaliação de ativos de empresas, para efeito de aumento de capital;
	pelas empresas, para atendimento ao contido na Lei das Sociedades Anônimas;
	em divisões, heranças e meações;
	nas discussões acerca de lançamentos de impostos.
No âmbito da coisa pública:
	na avaliação de bens para fins de compra ou privatização;
	no cálculo de valores para lançamento de impostos.
20
UNIDADE 1 | CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
No âmbito judicial:
	nas discussões entre pessoas físicas ou jurídicas que envolvam valores de 
imóveis, freqüentes em ações demarcatórias, possessórias, indenizatórias etc.;
	nas discussões acerca de indenizações por desapropriações ou servidões de 
passagem.
2 TIPOS DE MÉTODOS DE AVALIAÇÃO
Para estabelecer regras e critérios para avaliação, a Associação Brasileira 
de Normas Técnicas (ABNT – 1989) propôs uma ‘Norma Brasileira para Avaliação 
de Imóveis Urbanos’, a NBR 5676, passando a vigorar a NR 14653. Esta norma 
estabelece três níveis distintos de rigor para a realização de uma avaliação, com 
graus crescentes de refinamento matemático e fundamentação, que são:
	expedito: baseado na subjetividade, não utiliza qualquer instrumento 
matemático para a estimação de valor;
	de precisão: utilização de, no mínimo, cinco dados da propriedade para a 
formação do valor. O tratamento dispensado aos elementos da amostra deve 
ser feito através de estatística descritiva, homogeneizando-se os elementos 
observados, quando não perfeitamente comparáveis, e são admitidas as 
homogeneizações feitas através de fatores ou ponderações empíricas, porém, 
consagradas, que consideram as diferenças entre os elementos de seus 
atributos;
	de precisão rigorosa: a avaliação deve ser feita através de metodologia 
adequada, com grande isenção de subjetividade, e o tratamento para alcançar 
a convicção de valor deve ser baseado em processos de inferência estatística 
que permitam calcular estimativas não tendenciosas de valor, estabelecendo 
intervalos de confiança para elas, além de submetê-las a testes de hipóteses.
Em função da natureza do bem, da finalidade da avaliação e da 
disponibilidade de dados de mercado, podem ser utilizados os métodos a seguir 
apresentados.
TÓPICO 3 | MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
21
2.1 MÉTODO COMPARATIVO
É assim chamado porque o avaliador formula e emite juízo sobre o valor, 
comparando os valores ou preços do mercado de imóveis comparáveis.
 
Este método é o mais usualmente empregado. Consiste em fazer uma 
comparação direta com os preços pagos no mercado para propriedades similares, 
quando existem substitutos razoavelmente semelhantes e ocorrem transações 
com certa freqüência. 
Conforme Gonzalez (1997), este método é largamente empregado para 
propriedades residenciais, nas quais existe normalmente mais similaridade 
entre diferentes unidades. As principais dificuldades do uso do método estão 
associadas à impossibilidade de encontrar propriedades idênticas – há diferenças 
na área construída, acabamento, estado de conservação etc. Além disso, os preços 
variam consideravelmente em espaços de tempo relativamente curtos.
NOTA
É um método preferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de 
terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios, armazéns, entre outros, 
sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.
O método é baseado em informações sobre preços de propriedades 
comparáveis com a que está sendo avaliada. Os avaliadores precisam conferir 
as condições em que são feitas as transações (os motivos dos compradores e 
vendedores), para verificar se os preços são típicos de mercado ou se existem 
condições não econômicas influindo.
O Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (1983), 
relata que o método comparativo subdivide-se em dois outros: o comparativo 
pelas características – porquanto os valores são comparáveis baseando-se nas 
características dos imóveis; e o comparativo pela renda – porque o meio usado para 
a comparação dos valores ou preços do mercado é a renda real ou a renda prevista.
Explica Gonzalez (1997) que, para se obter o valor de um imóvel por este 
método, é preciso que existam dados de transações com imóveis semelhantes, em 
número e especificação razoáveis, para permitir a obtenção de resultados com 
confiabilidade. A partir da amostra do mercado, dois procedimentos podem ser 
adotados: a homogeneização de valores ou a inferência estatística. Ambos são 
formas de ponderação de valores. O primeiro adota pesos arbitrários, baseados 
na decisão subjetiva do avaliador. A técnica estatística, por outro lado, é um 
procedimento científico, objetivo e que permite a obtenção de parâmetros de 
qualificação do trabalho. 
22
UNIDADE 1 | CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
	Requisitos para fundamentação no Tratamento por Fatores:
a) caracterização completa do imóvel avaliando quanto a todas as variáveis 
analisadas, com fotos que permitam identificá-las, bem como visão geral do 
entorno;
b) mínimo de cinco elementos amostrais efetivamente utilizados após a 
homogeneização;
c) identificação dos elementos comparativos com fotos (pelo menos frontal), 
com informações sobre as variáveis analisadas no modelo adotado e croqui de 
localização;
d) o valor homogeneizado de cada elemento após a aplicação do conjunto de 
fatores não resulte aquém da metade, ou além do dobro do valor de transações, 
ou após aplicação do fator oferta;
e) os fatores utilizados devem ser validados em relação à sua condição de 
homogeneização.
	Requisitos para fundamentação na Inferência Estatística:
a) caracterização completa do imóvel avaliando quanto a todas as variáveis 
analisadas, com fotos que permitam identificá-las, bem como visão geral do 
entorno;
b) número mínimo de elementos: 4(k+1), onde k é o número de variáveis 
independentes, devidamente identificados em relação às características 
utilizadas e fontes de informação;
c) identificação dos elementos comparativos com fotos (pelo menos frontal), 
com informações sobre as variáveis analisadas no modelo adotado e croqui de 
localização;
d) extrapolação admitida para apenas uma variável, em até 100% da fronteira 
amostral, desde que o valor estimado nesse ponto não ultrapasse 10% do valor 
calculado no limite da fronteira amostral;
e) nível de significância alfa (somatório do valor das duas caudas) máximo para 
a rejeição da hipótese nula de cada regressor de 10%;
f) nível de significância do modelo não pode ultrapassar 1% no teste F de 
Snedcor.
Em se tratando de propriedades rurais, exige-se uma análise profunda 
dos elementos que mais influenciam os valores da terra, que são:
TÓPICO 3 | MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
23
	características intrínsecas do solo: fertilidade, profundidade e pedregosidade;
	características internas do solo: cor e textura;
	características topográficas: declividade e relevo;
	características extrínsecas e antropogênicas: erosão, drenagem e obras para 
seus controles respectivos estágios de desbravamento, aguadas e obras de 
irrigação;
	condições econômicas: acessibilidade e vias de transporte interno; condições 
socioculturais; facilidades habitacionais.
2.2 MÉTODO EVOLUTIVO
Indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de 
dados amostrais semelhantes ao avaliando. É o caso de residências de alto padrão, 
galpões, entre outros.
Este método analítico consiste em partir do valor do terreno, somá-lo 
ao valor da construção com custos diretos e indiretos e acrescentar ao total os 
custos financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser 
contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização.
Vi = (Vt + Vb) x FC
Para aplicação deste método, o valor do terreno deve ser calculado em 
comparação com outros, o valor da benfeitoria por meio do método do custo 
e do fator de comercialização obtidono mercado, comparando-se com imóveis 
que tenham as mesmas características e proporções similares de terrenos e 
benfeitorias. Este fator de comercialização pode ser maior ou menor que uma 
unidade, em função das condições de mercado.
2.3 MÉTODO INVOLUTIVO
Utilizado no caso de inexistência de dados amostrais semelhantes ao 
avaliando. A avaliação de uma gleba ou de um terreno pode ser realizada em 
função do seu aproveitamento potencial. O método do máximo aproveitamento 
eficiente (involutivo) busca identificar os melhores usos, em qualidade e 
quantidade. Todos os tipos de utilizações possíveis devem ser investigados. 
24
UNIDADE 1 | CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Neste momento, é importante a assessoria de um profissional que 
projete habitualmente. Definida a utilização, a análise segue com a execução de 
orçamentos (mais ou menos detalhados, conforme o caso), pesquisa de dados de 
mercado para os bens que devem ser produzidos (lotes ou unidades construídas), 
verificação da viabilidade e dos frutos e despesas esperadas (aluguéis, lucros na 
venda, taxas, custos de publicidade e corretagem etc.). (GONZALEZ, 1997).
Toda a fundamentação básica do Método Involutivo reside na capacidade 
de renda que um hipotético empreendimento poderia dar a um possível 
investidovr que tivesse os recursos para bancar as despesas decorrentes de 
sua implantação, e, nessa forma de aplicação de seus recursos, obter vantagens 
maiores que a simples aplicação financeira do capital. (MENDONÇA et al., 1998).
Ou seja, deve-se determinar o quanto se poderia pagar por um imóvel 
bruto de maneira que, uma vez loteado e vendido, alcançasse um valor capaz de 
cobrir as despesas decorrentes de sua implantação e gerar lucro.
NOTA
Destaca-se que este lucro deverá, forçosamente, ser maior que o obtido pela 
aplicação financeira, pelos riscos maiores a que estariam sujeitos tais capitais.
Se o imóvel em avaliação é um terreno urbano, realiza-se um estudo para 
sua edificação, considerando as despesas necessárias para produzir o melhor tipo 
de empreendimento, incluindo todos os custos e o lucro do promotor. O valor do 
terreno é a diferença entre o valor de mercado das unidades que seriam construídas 
(avaliado pela comparação com imóveis semelhantes) e este total de despesas.
A avaliação por este processo considera a receita provável da comercialização 
das unidades hipotéticas com base em preços obtidos em pesquisas; considera todas 
as despesas inerentes à transformação do terreno no empreendimento projetado; 
prevê margem de lucro líquido ao empreendedor, despesas de comercialização das 
unidades, mediante taxas financeiras operacionais reais, expressamente justificadas. 
Para a aplicação deste método, exige-se que:
	o imóvel avaliando esteja inserido em zona de tendência mercadológica com 
empreendimentos semelhantes ao concebido, além de legalmente permitidos 
seu uso e ocupação;
	as unidades admitidas no modelo adotado sejam características e em 
quantidades absorvíveis pelo mercado, no prazo preestabelecido pelo estudo 
e compatível com a realidade;
TÓPICO 3 | MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
25
	as formulações matemático-financeiras sejam expressas no laudo. 
Sendo uma gleba urbana, geralmente se verifica a alternativa de 
loteamento. Os valores dos terrenos na região são determinados por comparação 
de dados de mercado. Deve ser preparado um projeto de loteamento, obtendo-
se o número de lotes, no tamanho padrão adotado na região, e verificando-se as 
despesas a serem realizadas. O valor da gleba é a diferença entre o montante das 
vendas destes lotes e o custo para obtê-los.
Deve ser empregado quando não houver mínimas condições de utilização 
do método comparativo direto. Trata-se de um critério indireto de valoração 
que indica a viabilidade de incorporação de uma gleba ou terreno de grandes 
dimensões para transformá-los em outro empreendimento. Na utilização deste 
método, deve-se dar preferência, pela ordem:
	modelos dinâmicos com fluxo de caixa, conforme NBR 14653-4;
	modelos dinâmicos com equação de fórmulas pré-definidas;
	modelos estáticos, com fórmulas simplificadas, apenas para pequenas glebas, 
absorvíveis em curtos prazos.
2.4 MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA
Este método tem esta denominação porque o resultado obtido é tão 
somente fruto da capitalização da renda real ou da renda prevista.
O valor do imóvel é obtido pela capitalização de sua renda real ou prevista, 
a uma taxa de juros compatível com o mercado, representado pelo valor atual dos 
benefícios futuros que resultam dos direitos de propriedade (usufruir). É usado 
quando o valor depende essencialmente da capacidade de gerar lucros, como 
no caso de cinemas e hotéis, e também para imóveis rurais. Pode ser empregado 
também para outros imóveis, estimando-se o valor a partir do seu aluguel (real 
ou potencial). A abordagem usual é estimar o rendimento bruto e deduzir dele 
os custos de trabalho e juros sobre o capital. Este método é recomendado para 
empreendimentos de base imobiliária, tais como shopping centers, hotéis.
Nesses empreendimentos, deve-se observar as prescrições da NBR 
14653-4. Também pode ser utilizado na determinação do valor de mercado, em 
situações em que não existam condições da aplicação do método comparativo 
direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliação seja a 
identificação do valor econômico. Nesses casos, é necessário fundamentar:
	despesas necessárias à sua manutenção e operação, e receitas provenientes da 
sua exploração, descontados os impostos;
26
UNIDADE 1 | CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
	estrutura mínima do fluxo de caixa conforme previsto na ABNT 14653-4, no 
que for aplicável;
	taxa de desconto, no mínimo, pelo critério determinístico. 
Conforme o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia 
(1983), este método é subdividido em dois grupos:
	renda ou capitalização direta: o resultado é obtido diretamente pela 
capitalização da renda líquida do imóvel, real ou revista;
	renda ou capitalização indireta ou residual: o resultado é obtido por meio de 
capitalização da renda líquida residual atribuível ao terreno, quando o objeto 
é apenas o terreno; e pela capitalização da renda líquida residual atribuível às 
benfeitorias, quando se procura o resultado somente para as benfeitorias.
2.5 MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DO CUSTO
É utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem. Este 
método é utilizado para a apuração do valor das benfeitorias no método evolutivo, 
ou quando a finalidade da avaliação for a identificação do custo. Estão previstos 
os seguintes critérios para identificação do custo de reedição do imóvel:
	Método da quantificação do custo – por custos unitários ou por orçamentos 
analíticos. Utilizado para identificar o custo de reedição de benfeitorias. Pode 
ser apropriado pelo custo unitário básico de construção ou por orçamento 
detalhado, com identificação das fontes consultadas. Para apuração do 
custo de construção, pode ser aplicado o modelo previsto na NBR 14653-2, 
representado a seguir:
C = [CUB + OE + OI + (OFe – Ofd)] (1 + A) (1 + F) (1 + L)
Assim:
C é o custo unitário de construção por m2 de área equivalente de construção;
CUB e o custo unitário básico;
OE é o orçamento de elevadores;
OI é o orçamento de instalações especiais e outras, tais como geradores, 
sistemas de proteção contra incêndio, centrais de gás, interfones, antenas coletivas, 
urbanização, projetos etc.;
S
TÓPICO 3 | MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
27
OFe é o orçamento de fundações especiais;
OFd é o orçamento de fundações diretas;
S é a área equivalente de construção, de acordo com a NBR 12721;
A é a taxa de administração da obra;
F é o percentual relativo aos custos financeiros durante o período da 
construção;
L é o percentual correspondente ao lucro ou remuneração da construtora.
Se os custos das edificações em condomínio foram estimados conforme 
previsto na NBR 12721, devem ser utilizadasas áreas equivalentes de construções 
para os custos unitários padrão, representadas pela seguinte fórmula:
S Aq
i i i
 = Ap + . P
n
Σ ( )
Considere-se:
S é a área equivalente de construção;
Ap é a área construída padrão;
Aqi é a área construída de padrão diferente;
Pi é o percentual correspondente à razão entre o custo estimado da área 
de padrão diferente e a área padrão, de acordo com os limites estabelecidos na 
NBR 12721.
Ao custo das edificações resultante da multiplicação da área S pelo Custo 
Unitário Básico com características mais próximas às do elemento avaliando, 
devem ser acrescidos os itens de custo não contemplados pela NBR 12721.
	Método da quantificação de custos – por orçamentos analíticos: deve ser elaborado 
um orçamento detalhado, levantados todos os quantitativos e respectivos custos 
unitários de materiais, com identificação das fontes e preenchida planilha 
conforme modelo sugerido na NBR 12721.
	Método comparativo direto de custo: na utilização deste método deve-se 
considerar uma amostra composta por custos de projetos ou obras semelhantes.
28
UNIDADE 1 | CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
2.6 MÉTODO DO CUSTO DE REPRODUÇÃO
A base do método do custo de reprodução (ou de substituição) é a 
consideração de que o valor de um imóvel é equivalente ao custo de execução 
da edificação mais o custo do terreno (este avaliado por comparação de dados 
de mercado). O método fundamenta-se na premissa de que um comprador bem 
informado não pagará mais que o necessário para construir uma propriedade 
substituta, com a mesma utilidade daquela que está comprando. A esta 
definição acrescenta-se a necessária suposição da racionalidade do comprador. 
(GONZALEZ, 1997).
NOTA
Este método se caracteriza pela comparação do custo de uma construção 
semelhante à que se está atribuindo o valor, valendo-se de tabelas de custos básicos da 
construção ou de cálculo orçamentário realizado pelo próprio avaliador.
Para se chegar ao valor do imóvel, primeiramente, é necessário saber sua 
área construída e enquadrar a edificação avaliada ao padrão básico de construção 
a que ela mais se assemelha, baseado no critério da experiência, ou mais 
apropriadamente, nos critérios especificados na NBR 12721/92, que estabelece 
padrão de construção com níveis alto, normal e baixo.
De acordo com o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia 
(1983), denomina-se método do custo aquele que manipula essencialmente os 
orçamentos para se obter o custo de reprodução ou de substituição do imóvel a 
ser avaliado. Subdivide-se este grupo em dois outros:
	método do custo pela reprodução: obtido o custo do terreno, obtém-se o da 
benfeitoria por meio de orçamentos sumários ou pormenorizados de benfeitorias 
iguais às que estão sendo avaliadas. Este imóvel será depreciado de acordo com 
seu estado de conservação, adequacidade, aproveitamento eficiente etc., ou 
valorizado de acordo com o aproveitamento econômico do terreno;
	método do custo pela substituição: difere do anterior nas benfeitorias, que não 
são mais iguais às que estão sendo avaliadas e sim benfeitorias análogas, que 
possam substituir as existentes nas suas finalidades e capacidades.
Apesar de sua importância, esta técnica é imperfeita, pois o valor de 
mercado de uma propriedade não é determinado pelo custo necessário para 
construí-la (determinístico), mas pelas quase imprevisíveis relações entre oferta e 
demanda, no jogo entre compradores e vendedores (probabilístico).
TÓPICO 3 | MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
29
Outra simplificação é que o custo de produção é muito semelhante para 
toda uma região ou cidade, enquanto que os valores de mercado dos imóveis 
variam muito de um local para outro. Além disso, a quantidade de transações com 
imóveis velhos é muito maior que com imóveis novos, e os preços, na verdade, 
são definidos pelos níveis de preço dos imóveis do estoque e não pelo custo dos 
novos. Se o valor do bem for inferior ao custo de produção, o que é evidentemente 
comum para imóveis usados, o método não propiciará bons resultados.
O custo de reprodução é usado para construções que raramente mudam 
de dono, como hospitais e escolas, ou para prédios comerciais e industriais 
singulares para os quais existe pouca ou nenhuma evidência em forma de preços 
de venda. É um método largamente utilizado para cálculo de impostos prediais. 
Outra utilização é na avaliação de benfeitorias (sem o terreno), de prédios 
inacabados ou em péssimo estado de conservação (exigindo reformas).
Salienta Gonzalez (1997) que devem ser considerados todos os custos, tais 
como aquisição de terreno, projetos, lucro do construtor, impostos, descontando-
se a depreciação e acrescentando-se um terceiro elemento, conhecido como Fator 
de Comercialização ou Vantagem da Coisa Feita do imóvel avaliando, uma vez 
que ele está pronto para uso (não existem riscos ou custos financeiros e a ocupação 
é imediata). Se o imóvel é comercial, acrescenta-se também a parcela devida ao 
Fundo de Comércio.
LEITURA COMPLEMENTAR
EM LEILÃO, IMÓVEL PODE SAIR POR UM TERÇO DO VALOR DE 
MERCADO
Apartamento de três quartos em bairro nobre de SP tem lance mínimo de R$ 141 
mil. Comprador, porém, deve ter cuidado com dívidas, pendências judiciais e estado do 
imóvel. Fernando Scheller do G1, em São Paulo 
Um apartamento de três quartos, duas vagas de garagem e mais de cem 
metros quadrados de área no bairro Perdizes, região nobre de São Paulo, tem 
lance mínimo de R$ 141 mil à vista no leilão que o Banco Itaú promove neste 
sábado (12) por meio de um leiloeiro independente.
Segundo a Imobiliária Lello, caso a venda saia pelo lance mínimo, o 
comprador pode pagar valor correspondente a um terço de um apartamento 
equivalente no mesmo bairro, cujo preço varia hoje R$ 320 mil e R$ 420 mil.
“Barganhas” como essa são comuns no mercado de leilões de imóveis 
- geralmente apartamentos, casas e conjuntos comerciais que são tomados dos 
donos por falta de pagamento das prestações.
30
UNIDADE 1 | CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
O valor é especialmente baixo quando o imóvel – como no caso do 
apartamento acima – está ocupado. E as boas ofertas não se restringem a São 
Paulo: em Curitiba, um apartamento de três quartos em um bairro de classe 
média alta, Água Verde, tem lance mínimo de R$ 94 mil em outro leilão. 
Entretanto, antes de entrar “de cabeça” no mercado de leilões, há alguns 
cuidados a serem tomados. O primeiro deles, de acordo com quem trabalha 
diretamente nesse setor, é ler bem o edital. Lá, pelo menos em um cenário ideal, 
estarão todas as informações sobre o imóvel: se ele está ocupado ou desocupado, 
quais são as dívidas – de IPTU e condomínio, por exemplo – e também pendências 
judiciais relativos ao bem.
De acordo com o assessor de leilões André Uniga, da Vardana Leilões, 
de Curitiba, os bancos geralmente contratam engenheiros civis para fazer uma 
avaliação do estado do imóvel. Os que vão a leilão, diz ele, geralmente estão mais 
deteriorados do que os vendidos por imobiliárias. “Para tudo, até os furos na 
parede, existe uma tabela que vai determinar o valor ‘x’ pelo qual o imóvel pode 
ser vendido em leilão”, explica.
Quem paga as dívidas 
Quanto às dívidas anteriores ao leilão, tudo depende do edital. Em uma 
venda do Banco Real, por exemplo, o banco ressaltou no edital que arcaria com 
os débitos anteriores à venda. Mas a Vardana Leilões fez recentemente um leilão 
para o Itaú em que todas as dívidas ficaram sob responsabilidade do novo dono. 
“Se for um valor significativo, o banco pode considerar este valor na avaliação e 
fazer uma dedução”, ressalta Uniga. 
Quanto mais complicações, explica o assessor da Vardana Leilões, mais 
barato o imóvel. Por isso, muita gente prefere comprar imóveis ocupados. Na disputa 
por imóveis ocupados, diz ele, o comprador individual tem que concorrer com 
imobiliárias, que compram apartamentos, casas, terrenos e conjuntos comerciais 
para revendê-los mais tarde, após a solução de pendências,a preços maiores. 
Uniga diz que, na maioria das vezes, os imóveis em que o preço do leilão está 
muito abaixo do praticado pelo mercado não saem pelo preço mínimo. Dependendo 
da localização e do edifício, o preço pode acabar ficando muito parecido com o valor 
real do bem. Nesses casos, dependendo da quantidade de dívidas do apartamento 
ou casa, a compra em leilão pode não valer a pena. Para o assessor de leilões, é preciso 
“sorte” para comprar um imóvel preço pelo lance inicial.
TÓPICO 3 | MÉTODOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
31
Caixa 
A Caixa Econômica Federal mantém em seu site uma lista de imóveis 
disponíveis para venda em leilão. A busca pode ser feita por cidade e por 
tipo de bem. A Caixa informa também que, nos leilões da instituição, todas as 
dívidas referentes aos imóveis leiloados – IPTU, condomínio, água e luz – são de 
responsabilidade do comprador. 
Segundo a assessoria de imprensa do banco, geralmente são critérios 
técnicos que determinam a avaliação de casas e apartamentos, especialmente no 
caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Em 
outros casos, diz a instituição, o imóvel pode ir a leilão pelo valor da dívida, que 
poderá ser inferior ao valor do imóvel.
 
Cuidados 
O advogado Roberto Wilson Renault Pinto, sócio responsável pelo setor 
imobiliário do escritório Felsberg e Associados, disse que o banco tem a obrigação 
de incluir no edital todos os débitos e pendências referentes ao imóvel. Segundo 
ele, cerca de 70% dos imóveis que vão a leilão têm algum tipo de problema jurídico.
 
Caso o banco conceda pouco tempo entre a compra em leilão e a 
formalização da escritura da casa ou apartamento, ele aconselha que o comprador 
busque ajuda jurídica para não deixar escapar nenhum problema referente ao 
bem adquirido. No caso específico da Caixa, porém, o cliente tem um prazo para 
desistir do negócio, bastando apenas preencher um termo fornecido pelo banco.
Para imóveis ocupados, explica Renault Pinto, é necessário que o novo 
proprietário entre na Justiça. O advogado explica que, como o novo dono já pagou 
pelo imóvel, geralmente não há muitos problemas em conseguir a reintegração 
de posse – o comprador só precisa ter paciência. “O problema é a lerdeza por 
parte da Justiça dos estados”, ressalta. 
FONTE: Disponível em: <http://g1.globo.com/Noticias/Economia_Negocios/0,,MUL644318-935
6,00-EM+LEILAO+IMOVEL+PODE+SAIR+POR+UM+TERCO+DO+VALOR+DO+MERCADO.
html>. Acesso em: 01 jul. 2009.
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RESUMO DO TÓPICO 3
Neste tópico, você estudou os seguintes conteúdos:
	Qualquer que seja o método empregado, a intenção é sempre obter o valor de 
mercado do imóvel. As abordagens de cálculo são distintas, cada qual com 
suas peculiaridades e limitações.
	O método comparativo é o mais usualmente empregado, pois consiste em fazer 
uma comparação direta com os preços pagos no mercado para propriedades 
similares, quando existem substitutos razoavelmente semelhantes e ocorrem 
transações com certa freqüência. 
	O método evolutivo consiste em partir do valor do terreno, somá-lo ao valor 
da construção com custos diretos e indiretos e acrescentar ao total os custos 
financeiros, despesas de vendas e lucro do empreendedor, que devem ser 
contemplados no mercado por meio do cálculo do fator de comercialização.
	O método do máximo aproveitamento eficiente (involutivo) busca identificar 
os melhores usos, em qualidade e quantidade. Todos os tipos de utilizações 
possíveis devem ser investigados. 
	No método da capitalização da renda, o valor do imóvel é obtido pela 
capitalização de sua renda real ou prevista, a uma taxa de juros compatível 
com o mercado, representado pelo valor atual dos benefícios futuros que 
resultam dos direitos de propriedade (usufruir).
	O método da quantificação do custo é utilizado para a apuração do valor das 
benfeitorias no método evolutivo, ou quando a finalidade da avaliação for a 
identificação do custo.
	O método do custo de reprodução se caracteriza pela comparação do custo 
de uma construção semelhante à que se está atribuindo o valor, valendo-se de 
tabelas de custos básicos da construção ou de cálculo orçamentário realizado 
pelo próprio avaliador. 
	Não há hierarquia entre esses métodos avaliatórios, devendo-se optar pela 
metodologia mais adequada à finalidade da avaliação. 
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Para exercitar seus conhecimentos adquiridos, resolva as questões a seguir:
1) Qualquer que seja o método de avaliação de imóveis empregado, a intenção 
nem sempre é obter o valor de mercado do imóvel, pois as abordagens de 
cálculo são distintas, cada qual com suas peculiaridades e limitações.
( ) verdadeiro.
( ) falso.
2) O método de avaliação de imóveis usualmente mais empregado é o método 
evolutivo, pois consiste em fazer uma comparação direta com os preços 
pagos no mercado para propriedades similares, quando existem substitutos 
razoavelmente semelhantes e ocorrem transações com certa freqüência.
( ) verdadeiro.
( ) falso.
3) As situações mais freqüentes em que se faz necessária a avaliação técnica de 
um imóvel no âmbito particular e no âmbito da coisa pública, são:
a) ( ) na avaliação de bens para fins de compra ou privatização.
b) ( ) no cálculo de valores para lançamento de impostos.
c) ( ) nas discussões entre pessoas físicas ou jurídicas que envolvam valores 
de imóveis.
d) ( ) na compra e venda de imóveis, em que os interessados desejem ter 
idéia precisa do bem em questão.
e) ( ) nas discussões acerca de indenizações por desapropriações ou servidões 
de passagem.
4) Assinale a alternativa correta. Quanto aos métodos de avaliação de imóveis, 
temos o método evolutivo, para o qual é correto afirmar-se que: 
a) ( ) é assim chamado porque o avaliador formula e emite juízo sobre o valor, 
comparado os valores ou preços do mercado de imóveis comparáveis.
b) ( ) é indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência de 
dados amostrais semelhantes ao avaliado. É o caso de residências de 
alto padrão, galpões, entre outros.
c) ( ) é o método do máximo aproveitamento eficiente, pois busca identificar 
os melhores usos, em qualidade e quantidade.
d) ( ) é o método que busca o resultado obtido tão somente fruto da 
capitalização da renda real ou renda prevista.
e) ( ) é o método utilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem.
AUTOATIVIDADE
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5) O método comparativo é o mais usualmente empregado, pois consiste 
em fazer uma ___________________ direta com os preços pagos no 
___________________ para propriedades similares, quando existem 
substitutos razoavelmente semelhantes e ocorrem _______________ com 
certa freqüência.
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TÓPICO 4
PROCESSO DE AVALIAÇÃO
UNIDADE 1
1 INTRODUÇÃO
Nas construções, o valor da construção é obtido através de um orçamento. 
O cálculo do custo de execução é determinado para um imóvel funcionalmente 
semelhante, mas com os materiais de construção em uso corrente no momento 
da avaliação.
A edificação deve ser analisada com cuidado. Algumas construções podem 
ter acabamentos excessivamente caros e não usuais, e o valor da propriedade 
não será necessariamente aumentado na mesma proporção destes custos 
extras. Igualmente, uma residência projetada para necessidades específicas dos 
ocupantes pode ter poucos interessados (ou mesmo não encontrar compradores), 
e o preço de venda será bem inferior ao custo de produção.
Destaca Gonzalez (1997) que o avaliador pode trabalhar sob várias 
abordagens de cálculo, tais como: custo por orçamento detalhado, custo de 
grandes elementos, custo por unidade de área ou de volume ou ainda comparação 
com outro imóvel, de custo conhecido, fazendo-se ajustes nos elementos 
distintos. São muito empregados os custos padronizados, tais como o Custo 
Unitário Básico (CUB, calculado pelos Sindicatos Regionais de Construção Civil) 
e o Custo Unitário Pini (publicação em revistas), com diversas opções de tipos e 
acabamentos dos imóveis.
2 ETAPAS DO PROCESSO DE AVALIAÇÃO
Para Mendonça etal. (1998), com relação ao objeto a ser avaliado, 
constituem etapas importantes do processo:
	definição do objeto da avaliação;
	caracterização do objeto da avaliação, com o exame de projetos, levantamentos, 
croquis, memoriais descritivos, escrituras e outros documentos e informações;
36
UNIDADE 1 | CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
	realização da vistoria com a maior atenção e da melhor maneira possíveis, 
permitindo amplo conhecimento do imóvel avaliando e do contexto imobiliário 
em que se situa;
	observação de todos os aspectos do imóvel, tais como dimensões (área, testada, 
profundidade), formato, topografia, consistência do solo, situação na quadra, 
confrontações, infra-estrutura urbana, classificação segundo a lei de uso do 
solo, possibilidades legais e mercadológicas de uso, equipamento comunitário 
disponível e utilização atual;
	observação dos aspectos da região, tais como condições topográficas e 
ambientais, natureza do solo, ocupação atual e tendências; infra-estrutura 
urbana, meios-fios, passeios, pavimentações, sistema viário, redes de água, 
energia elétrica, iluminação pública, telefone, esgotos sanitário e pluvial, 
redes de gás, equipamentos comunitários, atividades existentes, transportes 
coletivos, escolas, bancos, comércio, serviços, saúde, lazer, características das 
construções e tipo de ocupação do local e dos bairros circunvizinhos;
	observação dos aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento 
local, às posturas de uso e ocupação do solo e às restrições físicas e legais 
condicionantes do aproveitamento, relativos ao terreno avaliando e à região;
	no caso de terrenos construídos, devem ser muito bem caracterizadas as 
benfeitorias e edificações existentes, com destaque para os aspectos físicos 
(descrição e quantificação dos cômodos, características construtivas, padrão de 
acabamento, área construída, vida útil, idade aparente, estado de conservação 
etc.), funcionais e ambientais. É importante a apresentação de croquis, 
fotografias e outros meios que permitam a perfeita compreensão do que se 
avalia mesmo por pessoa que não tenha conhecimento próprio do imóvel.
NOTA
A busca de informações é fundamental para a avaliação de imóveis, 
principalmente para os métodos baseados na comparação de preços. Nos outros métodos, 
não se utilizam os modelos de preços, nem as variáveis. Por isso, nestes casos, utiliza-se a 
comparação de dados de mercado (homogeneização e inferência).
3 FONTES DE INFORMAÇÃO
Através da pesquisa em jornais e imobiliárias, podem ser obtidas diversas 
características, entre as quais estão: valor do imóvel, número de dormitórios, 
existência do box ou garagem, cobertura, dependências de empregada, salas ou 
TÓPICO 4 | PROCESSO DE AVALIAÇÃO
37
banheiros extra, localização e data. O processamento destas informações resulta 
em diversas variáveis. 
A segurança se torna maior na medida em que os imóveis de referência 
sejam mais semelhantes e próximos ao avaliando. Os pontos mais importantes a 
serem observados nessa etapa, de acordo com Mendonça et al. (1998) são:
	pesquisa de dados oriundos de uma mesma região sócio-geoeconômica;
	equivalência de tipos de dados, de modo a não se tratar, numa mesma base, de 
elementos de características distintas;
	amplitude de dimensões compatíveis com o imóvel que se pretende avaliar;
	uso de fontes de informações seguras e identificadas;
	especificação completa do imóvel pesquisado, incluindo localização, 
características construtivas, idades física e aparente, características construtivas, 
padrão de acabamento, adequação ao mercado local, dimensões e outros que 
forem julgados importantes;
	o tipo de fonte – se oferta ou transação;
	condições de pagamento – transformação para pagamento à vista;
	época da oferta ou transação. 
As principais fontes de informação sobre venda ocorrida ou ofertas são os 
classificados de jornais, informes de imobiliárias, corretores e proprietários, além 
dos cartórios de registros, prefeituras e, como subsídio na tomada de decisão, 
laudos bem elaborados por avaliadores.
As fontes de informação mais comuns são os corretores imobiliários, as 
próprias partes (comprador e vendedor), classificados de jornais, cartórios de 
registro de imóveis, agentes financiadores e as administrações municipais.
Agentes e intermediários das transações
Em função da concorrência acirrada, corretores e imobiliárias tendem a 
restringir as informações. Antes da ocorrência de uma transação, os dados só 
podem ser obtidos com a simulação de interesse no imóvel (o pesquisador usa o 
tradicional disfarce de comprador). Mesmo assim, é difícil descobrir o valor final, 
resultante de um intenso processo de negociações, e que pode efetivamente ser 
bastante inferior ao preço-base da oferta.
38
UNIDADE 1 | CONCEITOS DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Classificados de jornais
Para as transações de compra e venda, os anúncios em jornais raramente 
contêm todos os dados sobre o imóvel, tais como área ou idade. Muitas vezes, 
nem o endereço é fornecido, exigindo demorados contatos com os vendedores. 
Além disso, os valores apontados são ofertas que incluem, via de regra, uma 
razoável margem de negociação. Já para a locação, em geral, os anúncios são 
mais completos e podem ser aproveitados, necessitando-se apenas a conferência 
do valor final contratado.
Em períodos de carência de oferta de imóveis para locação, a tendência é 
pela permanência dos valores anunciados, enquanto que, nas épocas de excesso 
de oferta, ocorrem variações apreciáveis, decorrentes da negociação.
Agentes financeiros 
Os agentes financiadores, cada vez com participação menor no número 
de transações e com um público de classes econômicas mais elevadas, não são 
boas fontes, por suprimir grande parcela do mercado, notadamente os imóveis 
de menor valor e os de segunda mão, que são a imensa maioria do mercado 
imobiliário. Além disso, o financiamento de transações com terrenos ou imóveis 
comerciais não é comum.
Prefeituras municipais
Existem diversos dados de interesse que são coletados pelas administrações 
municipais. Os registros de aprovação de projetos e as vistorias de ‘Habite-se’ 
são indicativos úteis da atividade imobiliária, principalmente se organizados por 
regiões ou bairros.
Os cadastros do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) também 
são interessantes, embora, por questões práticas e políticas, não sejam revisados 
constantemente. Assim, geralmente, os valores dos imóveis estão desatualizados 
e, às vezes, até o cadastro inteiro está longe da realidade, à parte de uma certa 
dificuldade de acesso.
Cartórios de registro de imóveis 
O registro em cartório representa a transferência efetiva, concretizando 
legalmente a venda. 
Os cartórios de imóveis não podem registrar as transmissões sem a 
apresentação de prova de pagamento do imposto. Devem ser incluídos no 
texto do registro: número da guia, valor do imposto, estimativa fiscal (valor do 
imóvel, segundo a municipalidade) e data de pagamento do imposto. As demais 
informações, sobre as características físicas do imóvel são idênticas às constantes 
das guias de ITBI.
TÓPICO 4 | PROCESSO DE AVALIAÇÃO
39
Para ambos, a única informação sobre a qual existem dúvidas é o valor 
da transação, que pode estar abaixo dos níveis do mercado. Nas outras fontes, 
também existe este problema, porém em sentido inverso: os valores obtidos 
tendem a ser maiores que os de mercado, por representarem valores de oferta, 
que raramente são os finais. 
De qualquer forma, o profissional que conhece bem a cidade sabe qualificar 
a região em que o imóvel está situado, mesmo sem a vistoria, precisando apenas 
detalhar o prédio, tarefa para a qual as fotografias são importantes.
Com o endereço completo do imóvel, podem ser buscadas junto aos 
cadastros das Secretarias Municipais da Fazenda ou de Obras e Viação diversas 
informações sobre o terreno e a construção, de grande interesse para a análise.
Algumas das características a serem