AVALIAÇÕES-DE-IMOVEIS

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Aula 25 (Somente PDF)
ITEP-RN (Perito Criminal - Engenharia
Civil) Edificações - 2021 (Pós-Edital)
Autor:
Marcus Campiteli
Aula 25 (Somente PDF)
13 de Abril de 2021
09686292454 - GABRIELA FIGUEIREDO
 
 
 
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NBR 12.721, NBR 13.752 e NBR 14.653 .............................................................................. 2 
1 – NBR 12.721 .................................................................................................................. 2 
2 – NBR 13.752 ................................................................................................................ 16 
3 – NBR 14.653 ................................................................................................................ 21 
4 – Questões Comentadas ............................................................................................... 70 
5 – Lista de Questões Apresentadas na Aula .................................................................. 104 
6 – Gabarito ................................................................................................................... 116 
 
 
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NBR 12.721, NBR 13.752 E NBR 14.653 
Olá, pessoal. 
Esta parte da matéria exige o conhecimento das definições e termos dessas normas, conforme se 
pode verificar nas questões apresentadas. 
Por isso, a fonte principal será a própria norma. 
Dicas adicionais são publicadas no Instagram: @profmarcuscampiteli 
Bons estudos! 
1 – NBR 12.721 
Esta Norma estabelece os critérios para avaliação de custos unitários, cálculo do rateio de 
construção e outras disposições correlatas, conforme disposições fixadas e exigências 
estabelecidas na Lei Federal 4.591/64. 
 
1.1 – DEFINIÇÕES 
Projeto arquitetônico aprovado: Conjunto de pranchas da edificação aprovado pela autoridade 
local competente. 
Nota: Constitui um dos documentos a ser arquivado no Ofício de Registro de Imóveis, conforme 
art. 32, alínea d, da Lei 4.591/64. 
 
Projetos da edificação: Conjunto de estudos e desenhos constantes dos projetos arquitetônico, 
estrutural, de instalações etc., da obra objeto de incorporação ou instituição de condomínio 
discriminados na NBR 12722. 
 
Projetos-padrão: Projetos selecionados para representar os diferentes tipos de edificações, que 
são usualmente objeto de incorporação para construção em condomínio e conjunto de 
edificações, definidos por suas características principais: 
a) número de pavimentos; 
b) número de dependências por unidade; 
c) áreas equivalentes à área de custo padrão privativas das unidades autônomas; 
d) padrão de acabamento da construção; e 
e) número total de unidades 
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Nota: Estas características servem de base aos Sindicatos da Indústria da Construção Civil para o 
cálculo dos custos unitários básicos. 
 
Pavimento: Parte coberta da edificação situada num mesmo nível ou em vários níveis situados 
entre os planos de dois pisos superpostos, distantes entre si numa altura correspondente ao pé-
direito mínimo previsto na legislação municipal, ou parte descoberta do prédio, definida pela sua 
área. 
 
Pavimento térreo: Pavimento com acesso direto à via pública. Quando forem vários os acessos 
diretos, corresponderá ao principal pavimento de acesso da edificação. 
 
Andar: Pavimento que está acima ou abaixo do pavimento térreo, podendo receber diferentes 
nomenclaturas, a serem especificadas no respectivo projeto arquitetônico, tais como mezanino, 
sobreloja, andar-tipo, subloja, subsolo etc. 
 
Unidade autônoma: Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno e coisas comuns, 
sujeita às limitações da lei, constituída de dependências e instalações de uso privativo e de parcela 
das dependências e instalações de uso comum da edificação, destinada a fins residenciais ou não, 
assinalada por designação especial numérica ou alfabética, para efeitos de identificação e 
discriminação. 
 
Áreas de edificação: Áreas estabelecidas a partir da seguinte classificação geral: 
a) áreas reais de projeto; 
b) áreas em relação ao uso; 
c) áreas equivalentes em relação às áreas padronizadas; e 
d) áreas em relação à forma de divisão (distribuição) 
 
Áreas reais de projeto: Medidas de superfície tomadas a partir do projeto arquitetônico utilizadas 
para os cálculos dispostos nesta Norma. 
 
Áreas reais: Medida da superfície de quaisquer dependências, ou conjunto de dependências, 
cobertas ou descobertas, nela incluídas as superfícies das projeções de paredes, de pilares e 
demais elementos construtivos. 
 
Área real total do pavimento: Soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado 
pavimento medidas a partir do projeto arquitetônico. 
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Área real total da unidade autônoma: Soma das áreas cobertas e descobertas reais e 
condominiais que definem a área total da unidade autônoma considerada, calculadas a partir do 
projeto arquitetônico aprovado. 
 
Área real global da edificação: Soma das áreas cobertas e descobertas reais, situadas nos diversos 
pavimentos da edificação, calculadas a partir do projeto arquitetônico aprovado. 
 
Áreas em relação ao uso: Áreas do projeto arquitetônico estabelecidas pelos seguintes tipos: 
a) uso privativo; e 
b) uso comum. 
 
Áreas de uso privativo: Áreas cobertas ou descobertas que definem o conjunto de dependências e 
instalações de uma unidade autônoma, cuja utilização é privativa dos respectivos titulares de 
direito. Subdividem-se em áreas privativas principais e áreas privativas acessórias. 
 
Área privativa principal: Área da unidade autônoma de uso exclusivo, destinada à moradia, 
atividade ou uso principal da edificação, situada em determinado andar ou em dois ou mais 
andares interligados por acesso também privativo. 
 
Área privativa acessória: Área da unidade autônoma de uso exclusivo, situada fora dos limites 
físicos de sua área privativa principal, destinada a usos acessórios, tais como: depósitos, box de 
lavanderia, vagas de garagem. 
Notas: 1) O responsável pelo cálculo deve informar a vinculação correspondente da parte 
acessória à principal, com suas respectivas áreas e a correspondente parcela na composição do 
coeficiente de proporcionalidade da unidade autônoma. 
2) A vinculação de áreas em uma unidade autônoma constitui-se em opção do incorporador. Não 
havendo a vinculação explícita, os depósitos, vagas e demais áreas assemelhadas podem constituir 
uma unidade autônoma principal, desde que atendidos os requisitos legais de acesso direto e 
viabilidade de delimitação física e as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, 
ou podem ainda compor as partes de uso comum da edificação. 
 
Área de vaga de garagem: Área destinada ao estacionamento de veículo automotor. 
 
Área de vaga de garagem vinculada à unidade autônoma: Área de estacionamento privativo de 
veículo automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico e vinculada à área privativa 
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principal da unidade autônoma por direito de propriedade, sem atribuição de fração ideal 
específica no terreno e partes comuns do condomínio. 
Área de vaga de garagem como unidade autônoma: Áreade estacionamento privativo de veículo 
automotor, demarcada e identificada em projeto arquitetônico, com acesso que independe da 
ocupação das demais vagas consideradas como unidades autônomas ou a outras vagas de uso 
comum e indeterminado, e que, a critério do incorporador, será considerada como unidade 
autônoma, com atribuição de fração ideal própria no terreno e partes comuns do edifício. 
 
Área de vaga de garagem de uso comum e indeterminado: Área de estacionamento comum e 
indeterminado de veículo automotor, demarcada e identificada em projeto tão somente para 
efeito de quantificação e disponibilidade. 
Quando atribuído direito de uso de vaga (s) à unidade autônoma, pode ser tratada como área de 
uso comum de divisão não proporcional. Quando não atribuído direito de uso de vaga (s) à 
unidade autônoma, pode ser tratada tecnicamente como área de uso comum de divisão 
proporcional. 
 
Área de uso comum: Área coberta e descoberta situada nos diversos pavimentos da edificação e 
fora dos limites de uso privativo, que pode ser utilizada em comum por todos ou por parte dos 
titulares de direito das unidades autônomas. 
 
Área de uso comum de divisão não proporcional: Área coberta e descoberta situada nos diversos 
pavimentos da edificação e fora dos limites de uso privativo que, por sua finalidade, tenha sua 
construção, localização e uso atribuídos à responsabilidade de parte dos titulares de direito de 
unidades autônomas, ou mesmo por todos (quando o seu uso não depender de qualquer relação 
de proporcionalidade com as respectivas áreas privativas da unidade autônoma considerada). 
 
Áreas em relação às áreas padronizadas: Áreas utilizadas nos projetos-padrão que serviram à 
definição do lote básico para cálculo do custo unitário básico, classificadas como: 
a) áreas cobertas padrão; 
b) áreas cobertas de padrão diferente; 
c) áreas descobertas; e 
d) áreas equivalentes à área de custo padrão total 
 
Áreas cobertas padrão: Medidas de superfícies de quaisquer dependências cobertas, nelas 
incluídas as superfícies das projeções de paredes, de pilares e demais elementos construtivos, 
que possuem áreas de padrão de acabamento semelhantes às respectivas áreas dos projetos-
padrão adotados nesta Norma. 
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Áreas cobertas de padrão diferente: Áreas cobertas de padrão de acabamento substancialmente 
inferior ou superior ao tipo escolhido entre os padronizados nesta Norma. 
Áreas descobertas: Medida da superfície de quaisquer dependências não cobertas que integram a 
edificação, tendo como exemplos a área de serviço e estacionamento descobertos, terraço 
privativo etc. 
 
Área equivalente: Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva área 
real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção adotado como 
referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que a área real correspondente. 
 
Área equivalente em área de custo padrão total: Áreas equivalentes em área de custo padrão 
total, estabelecida pelas seguintes condições: 
a) as áreas cobertas-padrão, com suas medidas reais; 
b) as áreas equivalentes virtuais, e 
c) as somas das áreas cobertas-padrão e equivalentes relativas a uma determinada unidade 
autônoma, a um pavimento, e determinadas dependências de uso comum ou privado ou de toda a 
edificação. 
 
Áreas em relação à divisão: Áreas estabelecidas conforme os itens seguintes: 
- área de divisão proporcional: Área de uso comum cuja construção é da responsabilidade dos 
titulares de direito das diferentes unidades autônomas que compõem a edificação na proporção 
das respectivas áreas equivalentes de divisão não-proporcional, tendo como exemplo apartamento 
de porteiro ou zelador; 
- área de divisão não proporcional: Área privativa ou área de uso comum que por sua finalidade 
tenha sua construção atribuída à responsabilidade dos titulares de direito de uma ou mais 
unidades autônomas, independentemente de qualquer relação de proporcionalidade com as 
respectivas áreas privativas da construção. 
 
Custo global da construção: Valor mínimo que pode ser atribuído à construção da edificação para 
fins do disposto no art. 32, da Lei 4.591/64, quando o contrato for de Construção por 
Administração. É calculado com a utilização do custo unitário básico divulgado pelos Sindicatos da 
Indústria da Construção Civil da localidade correspondente ao padrão mais semelhante ao do 
imóvel incorporado, e corresponde ao somatório dos seguintes itens: 
a) valor resultante da multiplicação desse custo unitário básico pelo somatório de todas as suas 
áreas equivalentes à área de custo padrão; e 
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b) valor de todas as demais despesas não incluídas no cálculo do custo unitário básico, com a 
inclusão, no mínimo, dos itens descriminados no Quadro III, do Anexo A: 
 
Custo unitário básico (CUB): Custo por metro quadrado de construção do projeto-padrão 
considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida no item 8.3 da NBR 12721, 
pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil, e que serve de base para a avaliação dos custos 
de construção das edificações, os quais devem ser arquivados no Ofício de Registro de Imóveis. 
 
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Custo unitário da construção: Quociente da divisão do custo global da construção pela área 
equivalente em área de custo padrão total. 
 
Custo de construção da unidade autônoma: Valor atribuído à parcela da construção da unidade 
autônoma, para os fins do disposto no art. 32, da Lei 4.591/64, produto da área equivalente em 
área de custo padrão da unidade autônoma pelo custo unitário da construção. 
 
Área sub-rogada: É aquela relativa às unidades a serem entregues em pagamento ao proprietário 
do terreno, cuja obrigação de custeio de construção foi transferida aos adquirentes das demais 
unidades autônomas do empreendimento. 
 
Fração ideal: Fração expressa de forma decimal ou ordinária que representa a parte ideal do 
terreno e coisas de uso comum atribuída à unidade autônoma, sendo parte inseparável desta. 
 
Coeficiente de proporcionalidade: É a proporção entre a área equivalente em área de custo 
padrão total da unidade autônoma e a área equivalente em área de custo padrão global da 
edificação. 
 
Coeficiente re-rateio de construção: No caso da existência de unidades ou parte destas dadas em 
pagamento do terreno, os coeficientes correspondentes a estas unidades deverão ser 
redistribuídos entre as demais unidades autônomas na proporção de seus coeficientes de 
construção. 
 
Cota proporcional de despesas ordinárias e extraordinárias de condomínio: Cota proporcional 
que corresponde às despesas ordinárias, extraordinárias, ou ambas, no condomínio, atribuídas à 
unidade autônoma, calculada conforme previsto na convenção de condomínio. 
Nota: A utilização do custo unitário básico para orçamentação expedita somente pode ser feita 
pela multiplicação deste pela área equivalente nos termos da NBR 12721. 
 
Cronograma de obras: Documento em que se registram, pela ordem de sucessão em que são 
executados, os serviços necessários à realização da construção e os respectivos prazos, previstos 
em função dos recursos e facilidades que se supõem serem disponíveis. 
 
Prestações ou parcelas de pagamento da construção: Partes do custo global da construção a 
serem pagas nas datas preestabelecidas no contratoe destinadas à cobertura das despesas com a 
construção. 
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Entrosamento do cronograma das obras com as prestações da construção: Consiste na vinculação 
parcial ou total de prestações ou parcelas de pagamento da construção previstas no contrato às 
diferentes fases de desenvolvimento dos serviços considerados no cronograma da obra. 
Nota: Os contratos, quer sob o regime de administração ou sob o regime de empreitada, podem 
ser realizados sem que haja vinculação de qualquer prestação ou parcela de pagamento com o 
cronograma da obra. (Esse conceito de “regime de empreitada” refere-se a obras privadas. Não 
confundam com os conceitos de obra pública vistos da Aula de Análise Orçamentária). 
 
Prazo contratual: Período de tempo previsto para a entrega das obras, contado a partir da data de 
início da construção, que deve constar do contrato, o qual estabelece as condições e formas de sua 
eventual prorrogação. 
 
1.2 – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB) 
Conforme vimos nas definições, o CUB representa o custo por metro quadrado de construção do 
projeto padrão considerado, calculado de acordo com a metodologia estabelecida na NBR 12721, 
pelos Sinduscons, em atendimento à Lei 4591/64, e que serve de base para a avaliação de parte 
dos custos de construção de edificações. 
Na formação destes custos unitários básicos não foram considerados os seguintes itens, que 
devem ser levados em conta na determinação dos preços por metro quadrado de construção, de 
acordo com o estabelecido no projeto e especificações correspondentes a cada caso particular: 
fundações, submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol freático; 
elevador(es); equipamentos e instalações, tais como: fogões, aquecedores, bombas de recalque, 
incineração, ar-condicionado, calefação, ventilação e exaustão, outros; playground (quando não 
classificado como área construída); obras e serviços complementares; urbanização, recreação 
(piscinas, campos de esporte), ajardinamento, instalação e regulamentação do condomínio; e 
outros serviços; impostos, taxas e emolumentos cartoriais, projetos: projetos arquitetônicos, 
projeto estrutural, projeto de instalação, projetos especiais; remuneração do construtor; 
remuneração do incorporador. 
O CUB é calculado com base nos diversos projetos-padrão estabelecidos pela ABNT NBR 12721, 
mensalmente pelos Sinduscons, levando-se em consideração os lotes básicos de insumos 
(materiais de construção, mão de obra, despesas administrativas e equipamentos) com os seus 
respectivos pesos constantes na referida norma. 
Os salários, os preços dos materiais de construção, as despesas administrativas e os custos com 
aluguel de equipamentos são pesquisados mensalmente pelos Sinduscons. 
O custo de construção calculado de acordo com esta Norma deve representar o custo efetivo da 
construção praticado pelas construtoras. Para tanto a coleta de preços deve: 
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a) ser mensal e efetuada entre o 1º e o 25º dia do mês de referência do custo; 
b) ser realizada preferencialmente junto às construtoras: 
- no caso dos materiais de construção, a coleta pode eventualmente ser realizada com 
informações levantadas junto a fornecedores da indústria, do comércio atacadista ou 
varejista, sendo que os preços dos materiais, posto obra, devem incluir as despesas com 
tributos e fretes. 
- os valores informados para os salários não devem incluir as despesas com encargos sociais; 
c) ser realizada por meio de questionário, que deve definir as especificações e a unidade do insumo 
informado. 
 
Na determinação dos custos unitários básicos, os Sinduscons devem adotar os seguintes 
procedimentos: 
a) os preços coletados de acordo com as determinações apresentadas no subitem 8.3.3 da NBR 
12721 (acima) devem ser submetidos a uma análise estatística de consistência; 
b) após análise de consistência, procede-se ao cálculo do promédio de cada insumo; 
c) o valor do promédio de cada insumo aplica-se ao coeficiente físico correspondente ao respectivo 
insumo no lote básico de cada projeto-padrão; 
d) para o cálculo dos custos da mão de obra, aplica-se o percentual relativo aos encargos sociais e 
benefícios: – este percentual deve incluir todos os encargos trabalhistas e 
previdenciários, direitos sociais e obrigações decorrentes de convenções coletivas de trabalho 
de cada Sindicato; – o método de cálculo e o percentual de encargos sociais e benefícios 
devem ser explicitados pelos respectivos Sindicatos da Indústria da Construção Civil. 
Os Sinduscons têm a faculdade de eleger ou apurar um CUB padrão representativo de sua região, 
desde que explicitem o critério utilizado para obtê-lo, ficando na obrigação de divulgá-lo 
mensalmente, até o dia 5 do mês subsequente, juntamente aos demais custos unitários de 
construção referentes aos projetos-padrão previstos nesta Norma e calculados conforme os 
critérios nela estabelecidos, com a finalidade específica de servir como indexador contratual. 
Isso significa que cada Sinduscon pode escolher um projeto-padrão específico para acompanhar os 
custos da construção. 
 
1.3 – DETERMINAÇÃO DAS ÁREAS 
a) Área Real do Pavimento 
Área da superfície limitada pelo perímetro externo da edificação, no nível do piso do pavimento 
correspondente, excluídas as áreas não edificadas. 
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No caso do pavimento em pilotis, é igual à do pavimento imediatamente acima, acrescida das 
áreas cobertas, externas à projeção deste e das áreas descobertas que tenham recebido 
tratamento destinado a aproveitá-las para outros fins que não apenas os de ventilação e 
iluminação. 
b) Área real privativa da unidade autônoma 
Área da superfície limitada pela linha que contorna as dependências privativas, cobertas ou 
descobertas, da unidade autônoma, excluídas as áreas não edificadas, passando pelas projeções: 
- das faces externas das paredes externas da edificação e das paredes que separam as 
dependências privativas da unidade autônoma, das dependências de uso comum; e 
- dos eixos das paredes que separam as dependências privativas da unidade autônoma 
considerada, das dependências privativas de unidades autônomas contíguas. 
c) Área real de uso comum 
Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência de uso comum, coberta ou 
descoberta, excluídas as áreas não edificadas, passando pelas projeções: 
- das faces externas das paredes externas da edificação; e 
- das faces internas, em relação à área de uso comum, das paredes que a separam das unidades 
autônomas. 
d) Área coberta 
Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência coberta, excluídas as áreas não 
edificadas, passando pelas projeções: 
- das faces externas das paredes externas da edificação; 
- das faces externas, em relação à área coberta considerada, das paredes que a separam de 
dependências de uso comum, no caso de ser ela própria de uso privativo; 
- das faces externas, em relação à área coberta considerada, no caso de ser ela própria de uso 
comum; 
- dos eixos das paredes divisórias de dependências contíguas, se forem ambas de uso comum ou 
ambas de uso privativo; e 
- de projeção de arestas externas do elemento de cobertura quando não for limitada por parede. 
e) Área descoberta 
Área da superfície limitada pela linha que contorna a dependência descoberta, passando pelas 
projeções, excluídas as áreas nãoedificadas: 
- das faces externas das paredes externas da edificação; 
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- das faces internas, em relação à área descoberta considerada, das paredes que a separam de 
quaisquer dependências cobertas; e 
- dos eixos das paredes divisórias de áreas descobertas contíguas, quando ambas forem de uso 
privativo ou de uso comum. 
f) Área equivalente 
É recomendável que os coeficientes de equivalência de custo, perante o custo padrão da 
construção, sejam calculados da seguinte forma, para cada dependência em que for empregado. 
Cada dependência deve ser considerada em três dimensões, tendo seu custo real efetivo orçado 
ou estimado com os mesmos critérios utilizados no orçamento-padrão, ou seja: 
- com os acabamentos efetivamente empregados nessa dependência; e 
- com o seguinte critério de delimitação de perímetro da área dessa dependência: incluir as 
paredes externas não confrontantes com outra área construída e incluir a metade da espessura da 
parede confrontante com as outras áreas construídas. 
O custo unitário equivalente dessa dependência será obtido pela divisão do custo orçado ou 
estimado conforme o parágrafo anterior, dividido pela respectiva área definida também no 
parágrafo acima. Como este custo é simplificado por definição, podem ser desconsideradas neste 
cálculo as eventuais repercussões indiretas de custo - nas estruturas, fundações, etc. 
O coeficiente para cálculo da equivalência de área é o resultado da divisão do custo unitário dessa 
área dividido pelo último custo unitário básico de mesmo padrão divulgado. 
Na falta destas demonstrações, podem ser utilizados os seguintes coeficientes médios que foram 
utilizados no cálculo de equivalência de áreas dos projetos - padrão: 
- garagem (subsolo): 0,50 a 0,75; 
- área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00; 
- área privativa salas com acabamento: 1,00; 
- área privativa salas sem acabamento: 0,75 a 0,90; 
- área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60; 
- varandas: 0,75 a 1,00; 
- terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60; 
- estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10; 
- área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00; 
- área de serviço – residência unifamiliar padrão baixo (aberta): 0,50; 
- barrilete: 0,50 a 0,75; 
- caixa d’água: 0,50 a 0,75; 
- casa de máquinas: 0,50 a 0,75; e 
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- piscinas, quintais, etc.: 0,50 a 0,75. 
 
1.4 – CRITÉRIOS PARA CÁLCULOS EXPEDITOS DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 
a) Homogeneização das áreas para fins de cálculo de custo 
O custo unitário básico, acrescido das demais parcelas que formam o custo unitário da edificação, 
só poderá ser aplicado à área da edificação para fins de obtenção de custos parciais (das unidades 
autônomas) ou globais (da edificação) quando esta for convertida, usando-se a metodologia da 
NBR 12721, em área equivalente à área de custo padrão. 
b) Estimativas 
A estimativa dos custos de construção, que em cada caso particular deve ser arquivada no Ofício 
de Registro de Imóveis pelo incorporador, é feita a partir dos “custos unitários básicos” 
correspondentes aos projetos-padrão definidos na norma NBR 12721 e mensalmente divulgados 
pelos Sindicatos da Indústria da Construção Civil e das áreas equivalentes em área de custo padrão 
calculadas como indicado na NBR 12721. 
c) Custo Global da Construção 
Soma das seguintes parcelas: 
1) produto da área equivalente em área de custo padrão global pelo custo unitário básico, 
correspondente ao projeto-padrão que mais se assemelhe ao da edificação objeto de 
incorporação; 
2) parcelas adicionais, relativas a todos os elementos ou condições não incluídas nas relações 
quantitativamente discriminadas de materiais e mão-de-obra correspondentes ao projeto-padrão, 
tais como: fundações especiais, elevadores, equipamentos e instalações, playground, obras e 
serviços complementares e outros serviços; 
3) outras despesas indiretas; 
4) impostos, taxas e emolumentos cartorários; 
5) projetos; 
6) remuneração do construtor; e 
7) remuneração do incorporador. 
d) Custo unitário de construção ou valor por metro quadrado de construção 
Divide-se o custo global da construção, calculado do modo indicado no item anterior, pela área 
equivalente em área de custo padrão global. 
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e) Custo de construção da unidade autônoma 
Multiplica-se o preço por metro quadrado da construção pela área equivalente em área de custo 
padrão da unidade autônoma considerada. 
f) Atualização dos custos da construção para arquivamento no Ofício de Registro de 
Imóveis 
A avaliação do custo global da obra e dos custos das unidades autônomas só é considerada 
atualizada, em certo mês, para fins de arquivamento no Registro Geral de Imóveis, se baseada em 
custo unitário básico e demais custos, relativos ao próprio mês ou a um dos dois meses 
anteriores. 
g) Orçamento 
Documento onde se registram as operações de cálculo de custo da construção, somando todas as 
despesas correspondentes à execução de todos os serviços previstos nas especificações técnicas e 
constantes da discriminação orçamentária. 
As despesas de execução de cada serviço são determinadas como o produto da quantidade de 
serviço efetivamente medido no projeto pelo respectivo custo unitário, acrescido do que se 
estimar necessário, a fim de compensar eventuais aumentos de custo no semestre subsequente. 
(não confundam essas premissas com as aplicáveis às obras públicas vistas na Aula de Análise 
Orçamentária) 
Os custos unitários dos serviços são calculados aos preços vigentes na data do orçamento, 
utilizando-se as composições de custo que, no entender do responsável pela construção, sejam as 
mais adequadas a cada caso. 
As quantidades de serviço que, por falta do projeto completo disponível nessa ocasião, não 
puderem ser levantadas por medição em plantas, serão estimadas por processo aproximado de 
uso corrente. 
O montante do orçamento calculado para figurar em contratos, nas construções por 
administração, lavrados antes do término das fundações, não pode ser inferior ao da estimativa 
feita a partir dos custos unitários básicos e arquivado no Registro Geral de Imóveis. 
Considera-se o orçamento como “atualizado” quando estiver baseado nos preços vigentes no mês 
do contrato ou relativos a um dos dois meses anteriores. 
 
1.5 – PROJETOS- PADRÃO 
Para representar os diferentes tipos de edificação, usualmente objeto de incorporações, são 
considerados na NBR 12721 os projetos adiante definidos por suas características principais e 
acabamentos, conforme a tabela. 
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Fonte: <http://www.sinduscon-to.com.br/administracao/files/File/tabprojcub2006.pdf> 
 
 
 
 
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2 – NBR 13.752 
Acessão: Modo originário de aquisição da coisa acessória que adere materialmente ao imóvel, 
passando a pertencer definitivamente ao proprietário, podendo ter origem: 
a) natural: formação de ilhas, avulsão, aluvião, abandono de álveo, etc. 
b) artificial:quando por efeito exclusivo de fato ou ação do homem, tais como plantações, 
terraplenagem, etc. 
c) mista: quando se dá simultaneamente por fato natural e por ação do homem. 
 
Benfeitoria: Obras ou serviços que se realizem em um móvel ou imóvel com o intuito de conservá-
lo, melhorá-lo ou embelezá-lo, incorporados permanentemente ao bem ou ao solo pelo homem, 
que não podem ser retirados, sem destruição, fratura ou dano. 
a) necessária: finalidade de conservar o bem ou evitar a sua deterioração. 
b) útil: aumenta ou facilita o uso do bem. 
c) voluptuária: não aumenta o uso normal do bem, sendo sua finalidade de mero recreio ou 
deleite. 
 
Conservação: implica maiores despesas que as de uma simples manutenção. 
 
Esbulho: Privação total ou parcial da posse de quaisquer bens alheios, com ou sem violência ou 
fraude de terceiros. 
 
Fungível: Diz-se de um bem consumível que pode ser pesado, contado ou medido, e que, por 
convenção das partes, pode ser substituído ou trocado por outro da mesma espécie, qualidade e 
quantidade. 
 
Manutenção: Ato de manter um bem no estado em que foi recebido, com reformas preventivas ou 
corretivas de sua deterioração natural. 
 
Propriedade Limitada ou Nua-Propriedade: Quando a propriedade sofre limitação em alguns de 
seus direitos elementares em virtude de ônus real que sobre ela recai. 
 
Vícios redibitórios: Vícios ocultos que diminuem o valor da coisa ou a tornam imprópria ao uso a 
que se destina, e que, se fossem do conhecimento prévio do adquirente, ensejariam pedido de 
abatimento do preço pago, ou inviabilizariam a compra. 
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2.2 – NATUREZA DO OBJETO QUANTO À NATUREZA 
Frutos: Aluguéis, Arrendamentos, Explorações e outros. 
Direitos: Servidões, Usufruto, Concessões, Comodatos, Direitos Hereditários, Direitos Possessórios 
e outros. 
Perícias: Arbitramentos, Avaliações, Exames, Vistorias e outras. 
 
2.3 – REQUISITOS ESSENCIAIS 
Nas perícias judiciais torna-se obrigatória a obediência aos requisitos essenciais: 
- Inclusão de um número adequado de fotografias por bem periciado. 
- Execução de um croqui de situação. 
- Descrição sumária dos bens: aspectos físicos, dimensões, áreas, utilidades, materiais construtivos 
etc. 
- Indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados. 
 
2.4 – REQUISITOS COMPLEMENTARES 
Os requisitos essenciais com os seguintes complementos: 
- Inclusão de número ampliado de fotografias - maior detalhamento. 
- Apresentação de plantas individualizadas dos bens, que podem ser obtidas sob forma de croqui. 
- Descrição detalhada dos bens: aspectos físicos, dimensões, áreas, utilidades, materiais 
construtivos etc. 
- Indicação e perfeita caracterização de eventuais danos e/ou eventos encontrados, com planta de 
articulação das fotos perfeitamente numeradas. 
- Análise dos danos e/ou eventos encontrados, apontando as prováveis causas e consequências. 
- Juntada de orçamento detalhado e comprovante de ensaios laboratoriais, quando se fizerem 
necessários. 
 
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2.5 – ATIVIDADES BÁSICAS 
- Vistoria e/ou exame do objeto da perícia 
- Diagnóstico dos itens objeto da perícia 
- Coleta de informações 
- Escolha e justificativa dos métodos e critérios periciais 
- Análise das ocorrências e elementos periciais 
- Soluções e propostas, quando possível e/ou necessário 
- Considerações finais e conclusões 
 
2.6 – VISTORIA 
- Caracterização da região 
- Caracterização do imóvel e de seus elementos 
- Constatação de danos 
- Condições de estabilidade do prédio 
- Fotografias 
- Plantas do prédio 
- Subsídios esclarecedores 
 
2.7 – CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 
Caracterização física: relevo, solo, subsolo, ocupação, meio ambiente e outros; 
Melhoramentos públicos: vias de acesso, urbanização e infraestrutura urbana; 
Equipamentos e serviços comunitários: transporte coletivo, rede bancária, comunicações, 
correios, coleta de lixo, comércio, combate a incêndio, segurança, saúde, ensino e cultura, lazer, 
recreação e outros; 
Potencial de aproveitamento: parcelamento e uso do solo, restrições físicas, legais e 
socioeconômicas de uso e outros. 
 
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2.8 – CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL 
- Localização e identificação do bairro, logradouro(s), número(s), acessos e elementos de cadastro 
legais e fiscais. 
- Equipamento urbano, serviços e melhoramentos públicos. 
- Ocupação e/ou utilização legal e real, prevista e atual, adequada à região. 
 
2.9 – CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO 
Perímetro, relevo, forma geométrica, características de solo e subsolo, dimensões, área e 
confrontantes. 
 
2.10 – CARACTERIZAÇÃO DAS BENFEITORIAS 
a) Construções: 
- Descrição, compreendendo classificação; 
- Características da construção, com ênfase para fundações, estrutura, vedações, cobertura e 
acabamentos; 
- Quantificação, abrangendo número de pavimentos e/ou dependências, dimensões, áreas, idade 
real e/ou aparente e estado geral de conservação; 
b) Instalações, equipamentos e tratamentos: 
- Compreendendo as instalações mecânicas, eletromecânicas e eletrônicas de ar-condicionado; 
- Elétricas e hidráulicas, de gás; 
- De lixo; 
- Equipamentos de comunicação interna e externa de sonorização, tratamento acústico e outros. 
 
2.11 – CONSTATAÇÃO DE DANOS 
Caracterizar, classificar e quantificar a extensão de todos os danos observados; as próprias 
dimensões dos danos definem a natureza das avarias, qualquer que seja a nomenclatura (fissura, 
trinca, rachadura, brecha, fenda, etc.). 
 
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2.12 – CONDIÇÕES DE ESTABILIDADE DO PRÉDIO 
Qualquer anormalidade deve ser assinalada e adequadamente fundamentada. 
 
2.13 – PLANTAS DO PRÉDIO 
Sempre que possível, devem ser obtidas plantas ou elaborados croqui do terreno, do prédio e das 
instalações, inclusive de detalhes, de acordo com a natureza e objetivo da perícia. 
 
2.14 – SUBSÍDIOS ESCLARECEDORES 
Documentos adicionais podem ser anexados, sempre que a natureza da perícia assim exigir, tais 
como: gráficos de avarias progressivas, resultados de sondagens do terreno, gráficos de recalques, 
cópia de escritura. 
 
2.15 – APRESENTAÇÃO DE LAUDOS 
Na apresentação de laudos deve constar, obrigatoriamente, o seguinte: 
- Indicação da pessoa física ou jurídica que tenha contratado o trabalho e do proprietário do bem 
objeto da perícia; 
- Requisitos atendidos na perícia conforme 4.3; 
- Relato e data da vistoria, com as informações relacionadas em 5.2; 
- Diagnóstico da situação encontrada; 
- No caso de perícias de cunho avaliatório, pesquisa de valores, definição da metodologia, cálculos 
e determinação do valor final; 
- Memórias de cálculo, resultados de ensaios e outras informações relativas à sequência utilizada 
no trabalho pericial; 
- Nome, assinatura, número de registro no CREA e credenciais do perito de engenharia. 
 
 
 
 
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3 – NBR 14.653 
A norma NBR 14653, de Avaliação de bens, contémas seguintes partes: 
— Parte 1: Procedimentos gerais; 
— Parte 2: Imóveis urbanos; 
— Parte 3: imóveis rurais; 
— Parte 4: Empreendimentos; 
— Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações e bens industriais em geral; 
— Parte 6: Avaliação de bens; 
— Parte 7: Bens de patrimônios históricos e artísticos. 
Apresentamos nesta aula as partes 1, 2, 3 e 4. 
 
3.1 – NBR 14653-1 
Pessoal, vale a pena dar uma lida nas definições trazidas pela norma, pois podem ser objeto de 
questões da nossa prova: 
3.1.1 – DEFINIÇÕES 
- acessório: Bem que se incorpora ao principal e que possui valor isoladamente, incorporado ou 
não a ele. 
- amostra: Conjunto de dados de mercado representativos de uma população. 
- amostragem: Procedimento utilizado para constituir uma amostra. 
- arrendamento: Retribuição pela cessão de direito à exploração, uso ou fruição de um bem capaz 
de produzir frutos, por prazo certo e condições convencionadas. 
- avaliação de bens, de seus frutos e direitos: Análise técnica para identificar valores, custos ou 
indicadores de viabilidade econômica, para um determinado objetivo, finalidade e data, 
consideradas determinadas premissas, ressalvas e condições limitantes. 
- benefícios e despesas indiretas (BDI): acréscimo sobre o custo direto da obra ou serviço, 
representativo do lucro do construtor, das despesas indiretas e dos impostos. (há uma diferença 
para a definição do SINAPI e do SICRO, pois nesses sistemas o BDI incide sobre os custos diretos e 
indiretos e não somente sobre os custos diretos). 
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- bem: Coisa que tem valor, suscetível de utilização ou que pode ser objeto de direito, que integra 
um patrimônio. 
- bem tangível: Bem identificado materialmente (por exemplo: imóveis, equipamentos, matérias-
primas). 
- bem intangível: Bem não identificado materialmente (por exemplo: fundo de comércio, marcas e 
patentes). 
- benfeitoria: Resultado de obra ou serviço realizado num bem e que não pode ser retirado sem 
destruição, fratura ou dano. 
- benfeitoria necessária: Benfeitoria indispensável para conservar o bem ou evitar a sua 
deterioração. 
- benfeitoria útil: Benfeitoria que aumenta ou facilita o seu uso, embora possa ser dispensável. 
- benfeitoria voluptuária: Benfeitoria que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso 
normal do bem. 
- campo de arbítrio: Intervalo de variação no entorno do estimador pontual adotado na avaliação, 
dentro do qual pode-se arbitrar o valor do bem, desde que justificado pela existência de 
características próprias não contempladas no modelo. 
- comprador especial: Adquirente que possui vantagens ou interesses específicos em relação a um 
bem ou direito, não relevantes para outros participantes do mercado. 
- custo: Total dos gastos diretos e indiretos necessários à produção, manutenção ou aquisição de 
um bem, numa determinada data e situação. 
- custo direto de produção: Gastos com insumos, inclusive mão-de-obra, na produção de um bem. 
- custo indireto de produção: Despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e 
encargos necessários à produção de um bem. 
- custo de reedição: Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o 
estado em que se encontra. 
- custo de desmonte: Quantia gasta para a desmobilização, o transporte e a realocação de 
determinados bens. 
- custo de reprodução: Custo necessário para reproduzir um bem idêntico, com a consideração dos 
seus insumos pertinentes, sem considerar eventual depreciação. 
- custo de substituição: Custo de reedição de um bem, com a mesma função e características 
assemelhadas ao avaliando. 
- dado de mercado: Elemento ou informação disponível em determinado mercado, com as suas 
respectivas características. 
- dano: Prejuízo causado a outrem pela ocorrência de vícios, defeitos, sinistros e delitos, entre 
outros. 
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- depreciação: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, 
ocasionadas por: 
- decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu envelhecimento 
natural, em condições normais de utilização e manutenção. 
- deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção inadequados. 
- mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes. 
- obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional. 
- empreendimento: Conjunto de bens capaz de produzir receitas por meio de comercialização ou 
exploração econômica. Pode ser: imobiliário (por exemplo: loteamento, prédios 
comerciais/residenciais), de base imobiliária (por exemplo: hotel, shopping center, parques 
temáticos), industrial ou rural. 
- empresa: Organização por meio da qual se canalizam recursos para produzir ou oferecer bens e 
serviços, com vista, em geral, à obtenção de lucros, podendo no seu patrimônio conter cotas-
partes de outras empresas ou empreendimentos. 
- engenharia de avaliações: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, 
aplicados à avaliação de bens. 
- engenharia de custos: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados à 
avaliação de custos de bens e serviços. 
- engenharia econômica: Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados, aplicados 
à análise e avaliação técnico-econômica de empreendimentos. 
- engenharia legal: Parte da engenharia e da arquitetura que atua na interface técnico-legal 
envolvendo avaliações e toda espécie de perícias relativas a procedimentos judiciais. 
- engenheiro de avaliações: Profissional de nível superior, com habilitação legal e capacitação 
técnico-científica para realizar avaliações, devidamente registrado no Conselho Regional de 
Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CREA. 
- fator de comercialização: Razão entre o valor de mercado de um bem e o seu custo total, que 
pode ser maior ou menor do que 1 (um). 
- fruto: Resultado da exploração econômica de um bem. 
- fundo de comércio: Bem intangível pertencente ao titular do negócio, decorrente do resultado de 
suas operações mercantis, composto entre outros de: nome comercial, freguesia, patentes e 
marcas. 
- hipótese nula em um modelo de regressão: Hipótese de que uma ou um conjunto de variáveis 
independentes envolvidas no modelo de regressão não é importante para explicar a variação do 
fenômeno, a um nível de significância preestabelecido. 
- homogeneização: Tratamento dos preços observados, mediante a aplicação de transformações 
matemáticas que expressem, em termos relativos, as diferenças entre os atributos dos dados de 
mercado e os do bem avaliando. 
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- imóvel: Bem constituído de terreno e eventuais benfeitorias a ele incorporadas. Pode ser 
classificado como urbano ou rural, em função da sua localização, uso ou vocação. 
- inferência estatística: Parte da ciência estatística que permite extrair conclusões sobre a 
população a partir de amostra. 
- infraestrutura: Conjunto de obras e serviços que dá suporte às atividades econômicas, sociais ou 
à utilização de um bem. 
- instalação: Conjunto de aparelhos, peças ou dispositivos necessários ou acessórios à utilização de 
um bem. 
- laudo de avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade 
com esta parte da NBR 14653, para avaliar o bem. 
- liquidez: Facilidade com que um bem pode ser convertido em dinheiro, no seu mercado 
específico.- liquidação forçada: Condição relativa à hipótese de uma venda compulsória ou em prazo menor 
que o médio de absorção pelo mercado. 
- memória de cálculo: Demonstrativo dos procedimentos utilizados para a obtenção dos 
resultados da avaliação. 
- modelo: Representação técnica da realidade. 
- modelo de regressão: Modelo utilizado para representar determinado fenômeno ou 
comportamento considerando-se as diversas características que possam influenciá-los. 
- nível de significância: Probabilidade de rejeitar a hipótese nula, quando ela for verdadeira. 
- parecer técnico: Relatório circunstanciado ou esclarecimento técnico emitido por um profissional 
capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua especialidade. 
- perícia: Atividade técnica realizada por profissional com qualificação específica, para averiguar e 
esclarecer fatos, verificar o estado de um bem, apurar as causas que motivaram determinado 
evento, avaliar bens, seus custos, frutos ou direitos. 
- pesquisa: Conjunto de atividades de identificação, investigação, coleta e seleção dos dados de 
mercado. 
- população: Totalidade de dados de mercado do segmento que se pretende analisar. 
- preço: É uma expressão monetária que define uma transação de um bem, de seu fruto, de um 
direito, ou da expectativa de sua transação. 
- premissa especial: Premissa que considera a existência de condições diferentes das usuais no 
mercado, na data da avaliação. 
- recurso ambiental: Recurso natural necessário à existência e preservação da vida. 
- servidão: Encargo específico que se impõe a uma propriedade em proveito de outrem. 
- situação paradigma: Situação hipotética ou virtual, adotada como referencial para avaliação de 
um bem. 
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- taxa de desconto: Taxa adotada para o cálculo do valor presente de uma despesa ou receita 
futura. 
- tratamento de dados: Aplicação de operações que expressem, em termos relativos, as diferenças 
de atributos entre os dados de mercado e os do bem avaliando. 
- valor de desmonte: Valor de um bem ou conjunto de bens, na condição de sua desativação ou 
desmobilização. 
- valor de liquidação forçada: Valor de um bem, na hipótese de uma venda compulsória ou em 
espaço de tempo menor do que o normalmente observado no mercado. 
- valor de mercado: Quantia mais provável pela qual se negociaria voluntariamente e 
conscientemente um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado vigente. 
- valor econômico: Valor presente da renda líquida auferível pelo empreendimento, durante sua 
vida econômica, a uma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade, considerados 
cenários previsíveis sob condições de risco. 
- valor depreciável: Diferença entre o valor do bem na condição de novo e o seu valor residual. 
- valor de indenização: Valor atribuído a danos, perdas ou prejuízos provocados, referido a uma 
determinada data. 
- valor em risco: Valor representativo da parcela do bem que se deseja segurar e que pode 
corresponder ao valor máximo segurável. 
- valor especial: Valor que considera atributos particulares de um bem ou direito, que geram 
interesse somente para um comprador especial ou sob as condições de uma premissa especial. 
- valor patrimonial: Valor de um bem, partes de um bem ou conjunto de bens de pessoa física ou 
jurídica, determinado conforme o objetivo, a finalidade e a abrangência da avaliação. Valor 
correspondente à totalidade dos bens de pessoa física ou jurídica. 
- valor residual: Valor do bem ao final de sua vida útil ou de seu horizonte projetivo. 
- valor sinérgico: Valor resultante da interação de dois ou mais bens ou direitos, quando o valor 
global for maior do que a soma dos valores individuais. 
- vantagem da coisa feita: Diferença entre o valor de mercado e o custo de reedição de um bem, 
quando positiva. 
- vida econômica: Prazo econômico operacional de um bem. 
- vida útil: Prazo de utilização funcional de um bem. 
- vida remanescente: Vida útil que resta a um bem. 
- vistoria: Constatação local, presencial, de fatos e aspectos, mediante observações criteriosas em 
um bem e nos elementos e condições que o constituem ou o influenciam. 
 
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3.1.2 – CUSTOS 
Custo = CD + CI 
Custo Direto de Produção: Gastos com insumos, inclusive mão-de-obra, na produção de um bem. 
 Custo indireto de produção: Despesas administrativas e financeiras, benefícios e demais ônus e 
encargos necessários à produção de um bem. 
Custo de reedição: Custo de reprodução, descontada a depreciação do bem, tendo em vista o 
estado em que se encontra. 
Custo de desmonte: Quantia gasta para a desmobilização, o transporte e a realocação de 
determinados bens. 
Custo de reprodução: Custo necessário para reproduzir um bem idêntico, com a consideração dos 
seus insumos pertinentes, sem considerar eventual depreciação. 
Custo de substituição: Custo de reedição de um bem, com a mesma função e características 
assemelhadas ao avaliando. 
3.1.3 – DEPRECIAÇÃO 
depreciação: Perda de valor de um bem, devido a modificações em seu estado ou qualidade, 
ocasionadas por: 
decrepitude: Desgaste de suas partes constitutivas, em consequência de seu 
envelhecimento natural, em condições normais de utilização e manutenção. 
deterioração: Desgaste de seus componentes em razão de uso ou manutenção 
inadequados. 
mutilação: Retirada de sistemas ou componentes originalmente existentes. 
obsoletismo: Superação tecnológica ou funcional. 
valor residual: Valor do bem ao final de sua vida útil ou de seu horizonte projetivo. 
3.1.4 – CLASSIFICAÇÃO DOS BENS 
Tangíveis: Bem identificado materialmente (por exemplo: imóveis, equipamentos, matérias-
primas). 
Intangíveis: Bem não identificado materialmente (por exemplo: fundo de comércio, marcas e 
patentes). 
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3.1.5 – VISTORIA 
Nenhuma avaliação poderá prescindir da vistoria. Em casos excepcionais, quando for impossível o 
acesso ao bem avaliando, admite-se a adoção de uma situação paradigma, desde que acordada 
entre as partes e explicitada no laudo. 
A vistoria deve ser efetuada pelo profissional da engenharia de avaliações com o objetivo de 
conhecer e caracterizar o bem avaliando, daí resultando informações essenciais para a respectiva 
avaliação. 
Recomenda-se que a vistoria seja realizada pelo responsável técnico pela avaliação e convém 
registrar as características físicas, de localização e de utilização do bem. 
O conhecimento de estudos, projetos ou perspectivas tecnológicas que possam afetar o valor do 
bem avaliando deve ser explicitado e suas consequências apreciadas. 
3.1.6 – COLETA DE DADOS 
Situação mercadológica: na coleta de dados de mercado relativos a ofertas é recomendável buscar 
informações sobre o tempo de exposição no mercado e, no caso de transações, verificar a forma 
de pagamento praticada e a data em que ocorreram. 
3.1.7 – ESCOLHA DA METODOLOGIA 
Para a identificação do valor de mercado, sempre que possível preferir o método comparativo 
direto de dados de mercado. 
3.1.8 – VALOR DE MERCADO DO BEM 
Permite-se arredondar o resultado da avaliação, bem como os limites do intervalo de confiança 
e do campo de arbítrio, em até 1 %. 
3.1.9 – MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O VALOR DE UM BEM, DE SEUS FRUTOS E DIREITOS 
a) Método Comparativo Direto: identifica o valor de mercado do bem por meio de tratamento 
técnico dos atributos dos elementoscomparáveis, constituintes da amostra. 
b) Método Involutivo: identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu aproveitamento 
eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético 
empreendimento compatível com as características do bem e com as condições do mercado no 
qual está inserido, considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. 
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c) Método Evolutivo: identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus componentes. 
Caso a finalidade seja a identificação do valor de mercado, deve ser considerado o fator de 
comercialização. 
d) Método da Capitalização das Rendas: identifica o valor do bem, com base na capitalização 
presente da sua renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis. 
 
3.1.10 – MÉTODOS PARA IDENTIFICAR O CUSTO DE UM BEM 
a) Método Comparativo Direto: identifica o custo do bem por meio de tratamento técnico dos 
atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. 
b) Método da Quantificação de Custo: identifica o custo do bem ou de suas partes por meio de 
orçamentos sintéticos ou analíticos, a partir das quantidades de serviços e respectivos custos 
diretos e indiretos. 
 
3.2 – NBR 14653-2: 2005 E 2011 
3.2.1 – DEFINIÇÕES 
É importante saber algumas definições desta norma: 
Aproveitamento eficiente: aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data 
de referência, observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre os 
diversos usos permitidos pela legislação pertinente; 
Área de servidão: parte do imóvel serviente diretamente atingida pela servidão; 
Área total de construção de unidades em condomínio: área resultante do somatório da área real 
privativa e da parcela de área comum a ela atribuída, definidas conforme a ABNT NBR 12721; 
Área útil da unidade: área real privativa, definida na ABNT NBR 12721, subtraída a área ocupada 
pelas paredes e outros elementos construtivos que impeçam ou dificultem sua utilização; 
Códigos ajustados: escala extraída dos elementos amostrais originais por meio de modelo de 
regressão, com a utilização de variáveis dicotômicas, para diferenciar as características qualitativas 
dos imóveis; 
Códigos alocados: escala lógica ordenada para diferenciar as características qualitativas dos 
imóveis; 
Depreciação física: perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de benfeitorias, 
resultante de decrepitude, deterioração ou mutilação; 
Desempenho do mercado: evidências da evolução do mercado, pela análise do seu 
comportamento num determinado período de tempo; 
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Lote: porção de terreno resultante de parcelamento do solo urbano; 
 Gleba urbanizável: terreno passível de receber obras de infraestrutura urbana, visando o seu 
aproveitamento eficiente, por meio de loteamento, desmembramento ou implantação de 
empreendimento; 
Desmembramento: subdivisão de um terreno em lotes destinados a edificação, com 
aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique a abertura de novas vias e 
logradouros públicos, nem o prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes; 
Loteamento: subdivisão de gleba em lotes destinados a edificações, com abertura de novas vias 
de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias 
existentes; 
Equipamento comunitário: benfeitoria que visa atender às necessidades básicas de saúde, 
educação, transporte, segurança ou lazer da comunidade; 
Estimativa de tendência central: estimativa pontual obtida por um estimador de tendência central 
(por exemplo, média); 
Frente de referência: frente da situação paradigma adotada; 
Frente projetada: projeção da frente real sobre a normal ao menor dos lados ou a corda, no caso 
de frente em curva; 
Frente real: comprimento efetivo da linha divisória do imóvel com a via de acesso, em projeção 
horizontal; 
Imóvel dominante: imóvel que impõe restrição a outro, por servidão; 
Imóvel paradigma: imóvel hipotético cujas características são adotadas como padrão 
representativo da região ou referencial da avaliação; 
Imóvel serviente: imóvel que sofre restrição imposta por servidão; 
Percentual de comprometimento de área: relação entre a área objeto de gravame e a área total 
do imóvel; 
Percentual de comprometimento de valor: relação entre os valores da área atingida por um 
gravame, antes e depois da sua instituição; 
Planta de valores: representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de 
terreno ou do imóvel numa mesma data; 
Polo de influência: local que, por suas características, influencia os valores dos imóveis, em função 
de sua proximidade com o elemento avaliando; 
Profundidade equivalente: resultado numérico da divisão da área de um lote pela sua frente 
projetada principal; 
Quota parte: número atribuído a uma fração ideal; 
Segmento de área diretamente desmembrável: parte de um terreno com frente para vias ou 
logradouros públicos oficiais, passível de aproveitamento econômico e legal; 
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Terreno de fundo: aquele que, situado no interior da quadra, se comunica com a via pública por 
meio de um corredor de acesso; 
Terreno encravado: aquele que não se comunica com a via pública; 
Terreno interno: aquele localizado em vila, passagem, travessa ou local assemelhado, acessório da 
malha viária do Município ou de propriedade de particulares, e que não consta oficialmente na 
Planta Genérica de Valores do Município; 
Terrenos acrescidos de marinha: terrenos formados, natural ou artificialmente, para o lado do mar 
ou dos rios e lagoas, em seguimento aos terrenos de marinha; 
Terrenos de marinha: terrenos em uma profundidade de 33 m, medidos horizontalmente, para a 
parte da terra, da posição da linha do preamar-médio de 1831, sendo os situados no continente, 
na costa marítima, nas ilhas e nas margens dos rios e lagoas, até onde se faça sentir a influência 
das marés, ou contornando as ilhas situadas em zonas onde se faça sentir a influência das marés; 
Testada: medida da frente do imóvel; 
 
3.2.2 – ATIVIDADES BÁSICAS 
É recomendável que o engenheiro de avaliações, ao ser contratado ou designado para fazer uma 
avaliação, esclareça aspectos essenciais para a adoção do método avaliatório e eventuais níveis de 
fundamentação e precisão que se pretende atingir, entre outros: 
- Finalidade: locação, aquisição, doação, alienação, dação em pagamento, permuta, garantia, fins 
contábeis, seguro, arrematação, adjudicação e outros; 
- Objetivo: valor de mercado de compra e venda ou de locação; outros valores, tais como: valor em 
risco, valor patrimonial, custo de reedição, valor de liquidação forçada, valor de desmonte; 
indicadores de viabilidade e outros; 
- Prazo-limite para apresentação do laudo; 
- Condições a serem utilizadas, no caso de laudos de uso restrito. 
3.2.3 – VISTORIA 
a) Caracterização da Região 
- Aspectos Físicos: condições do relevo; natureza predominante do solo; condições ambientais. 
- Localização: situação no contexto urbano; indicação dos principais pólos de influência. 
- Uso e Ocupação do Solo: confrontar a ocupação existente com as leis de zoneamento e uso do 
solo do município, para concluir sobre as tendências de modificação a curto e médio prazo. 
- Infraestrutura Urbana: sistema viário; transportecoletivo; coleta de resíduos sólidos; água 
potável, energia elétrica etc. 
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- Atividades Existentes: comércio; indústria, e serviço. 
- Equipamentos Comunitários: segurança; educação; saúde; cultura; lazer. 
b) Caracterização do Terreno 
- Localização: situação na região e via pública, c/ indicação dos limites e confrontações. 
- Utilização: atual e vocação, em confronto com a legislação em vigor. 
- Aspectos Físicos: dimensões, forma, topografia, superfície etc. 
- Infraestrutura Urbana Disponível 
- Restrições Físicas e Legais ao Aproveitamento 
c) Caracterização das Edificações e Benfeitorias 
- Aspectos Construtivos, Qualitativos, Quantitativos e Tecnológicos, comparados com a 
documentação disponível. 
- Aspectos arquitetônicos, paisagísticos e funcionais, inclusive conforto ambiental. 
- Adequação da edificação em relação aos usos recomendáveis da região. 
- Condições de Ocupação. 
- Patologias aparentes como anomalias, avarias, danos construtivos e outras, conforme definidas 
na ABNT NBR 13752 que possam influenciar de forma significativa a variação dos preços relativos 
dos elementos amostrais. 
d) Por Amostragem 
Conjunto de Unidades Autônomas Padronizadas 
- Quantidade previamente definida pelas partes. 
- Se houver omissão no contrato, % ≥ 10% 
3.2.4 – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO 
a) Levantamento de Dados 
- Nesta etapa o engenheiro de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações 
confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas, contemporâneas à data 
de referência da avaliação, com suas principais características econômicas, físicas e de localização. 
- No caso de avaliações judiciais, é obrigatória a identificação das fontes. 
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b) Tratamento dos Dados 
- Por Fatores: homogeneização por fatores e critérios, fundamentados por estudos, e posterior 
análise estatística dos resultados homogeneizados. 
- Tratamento Científico: tratamento de evidências empíricas pelo uso de metodologia científica 
que leve à indução de modelo validado para o comportamento do mercado. 
- O poder de predição do modelo deve ser verificado a partir do gráfico de preços observados na 
abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentar pontos próximos 
da bissetriz do primeiro quadrante. 
b.1) Tratamento por Fatores 
- É desaconselhável a atualização do mercado imobiliário através de índices econômicos. 
- Atributos semelhantes: 0,5 < F < 1,5 
- Campo de arbítrio dos preços homogeneizados: limitados a 10% em torno do valor calculado. 
 
3.2.5 – MÉTODO INVOLUTIVO 
- Projeto Hipotético: aproveitamento eficiente. 
- Custo do Projeto Hipotético e Previsão de Despesas Adicionais 
CD + CI – transformação do imóvel p/ o projeto hipotético 
Compra do Imóvel 
Adm. do Empreendimento, inclusive vigilância 
Impostos e Taxas 
Publicidade 
Comercialização das Unidades 
- Lucro do Incorporador: proporcional ao risco do empreendimento 
- Taxas: Modelos Dinâmicos 
Taxa de Valorização Imobiliária 
Taxa de evolução dos custos e despesas 
Juros de capital investido 
Taxa mínima de atratividade 
- Modelos, em ordem de preferência: 
Por fluxos de caixa específicos 
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Com a aplicação de modelos simplificados dinâmicos 
Com a aplicação de modelos estáticos 
3.2.6 – MÉTODO DA RENDA 
- Estimação das receitas e despesas: 
- Levantamento de todas as despesas necessárias à sua manutenção e operação, impostos 
etc. 
- Receitas provenientes da sua exploração 
- Taxa mínima de atratividade: função das oportunidades de investimentos alternativos existentes 
no mercado de capitais e dos riscos do negócio. 
- Valor Máximo Estimado: Valor Atual do Fluxo de Caixa descontado pela Taxa Mínima de 
Atratividade. 
 
3.2.7 – MÉTODO EVOLUTIVO 
VI = (VT + VB) * FC 
- VT: determinado pelo método comparativo, ou, na impossibilidade deste, pelo método involutivo 
- VB: custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado, pelo método comparativo 
direto de custo ou pelo método da quantificação de custo 
- Zona de alta densidade, onde o aproveitamento eficiente é preponderante, deve-se analisar a 
adequação das benfeitorias, e ressaltar o sub-aproveitamento ou o superaproveitamento do 
terreno. 
3.2.8 – MÉTODOS DE CUSTOS 
a) Método de Quantificação do Custo 
- CUB ou por orçamento, com citação das fontes 
- Vistoria: especificações dos materiais aplicados para estimar: 
- Padrão construtivo 
- Tipologia 
- Estado de conservação e 
- Idade aparente 
- Cálculo da área equivalente (NBR 12721) 
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- C = (CUB + ((OE + OI + (Ofe – Ofd))/S) x (1+A) x (1+F) x (1+L) 
b) Orçamento Detalhado 
- Levantamento de todos os quantitativos de materiais e serviços 
- Coleta dos custos dos materiais e serviços em fontes de consulta especializadas 
- Planilha: de acordo com a NBR 12721 com: 
- Discriminação de todos os serviços 
- Unidade de Medida 
- Quantidade 
- Custo Unitário 
- Custo Total 
- Fonte de Consulta 
- Cálculo da Depreciação Física 
- Forma Analítica: orçamento necessário à recomposição do imóvel na condição de novo 
- Aplicação de coeficiente de depreciação: função da idade e estado de conservação – 
aplicado sobre o valor depreciável 
- Custo de Reedição da Benfeitoria 
- Custo de reprodução menos depreciação 
3.2.9 – ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES 
A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenheiro de 
avaliações, como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O 
estabelecimento inicial pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a 
determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de 
graus elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das 
características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação a priori. 
a) Graus de Fundamentação 
Tratamento por Fatores 
Ajuste de cada fator e p/ o conjunto de fatores: 
Grau I: 0,5 < F < 1,5 
Grau II: 0,8 < F < 1,2 
Grau III: 0,9 < F < 1,1 
 
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Método da Quantificação de Custo 
Custo direto: 
Grau I: CUB de projeto diferente com ajustes, BDI arbitrado, depreciação arbitrada 
Grau II: CUB de projeto semelhante, BDI justificado, depreciação calculada por métodos 
técnicos consagrados 
Grau III: Elaboração de orçamento, no mínimo, sintético, BDI calculado, depreciação 
calculada por levantamento do custo de recuperação do bem para deixá-lo no estado de 
novo 
 
Método Involutivo 
Nível de Detalhamento do Projeto: 
Grau I: Aproveitamento, ocupação e usos presumidos 
Grau II: Estudo preliminar 
Grau III: Anteprojeto ou projeto básico 
 
Modelo: 
Grau I: Estático 
Grau II: Dinâmico com equações predefinidas 
Grau III: Dinâmico com fluxo de caixa 
 
Método Evolutivo 
Estimativa do Valor do Terreno e Estimativa dos Custos de Reedição: 
GrauI: Grau I no Método Comparativo ou Involutivo 
Grau II: Grau II no Método Comparativo ou Involutivo 
Grau III: Grau III no Método Comparativo ou Involutivo 
Fator de Comercialização: 
Grau I: Arbitrado 
Grau II: Justificado 
Grau III: Inferido em mercado semelhante 
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3.2.10 – DESAPROPRIAÇÕES 
Classificação: 
- Quanto à extensão 
Total: totalidade ou cujo remanescente seja inaproveitável 
Parcial 
- Quanto à duração 
Temporária 
Permanente 
- Desapropriação Parcial: Diferença entre as avaliações do imóvel original e remanescente, na 
mesma data de referência. Devem ser apreciadas circunstâncias especiais, quando relevantes, tais 
como alterações de forma, uso, acessibilidade, ocupação e aproveitamento. 
- Benfeitorias Atingidas: previsão de verbas relativas ao custo de obras de adaptação do 
remanescente, possível desvalia pela perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso 
de desocupação temporária para a execução dos serviços. 
- Desapropriações Temporárias: as indenizações devem considerar a renda que seria auferida pelo 
imóvel, bem como eventuais perdas adicionais. 
- Se o engenheiro de avaliações considerar inaproveitável o remanescente do imóvel, esta 
condição deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado. 
3.2.11 – SERVIDÃO 
FINALIDADE 
- Passagem de pedestres e veículos 
- Passagem de linhas de transmissão 
- Passagem de tubulações 
 
CRITÉRIOS: indenização – perda de valor do imóvel decorrente das restrições impostas, calculadas 
alternativamente por: 
- Diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel serviente, na mesma data de 
referência. Devem ser apreciadas circunstâncias especiais, tais como alterações de uso, 
acessibilidade, ocupação e aproveitamento. 
- Diferença entre os valores presentes dos rendimentos imobiliários líquidos do uso do imóvel 
antes e depois da servidão. 
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3.2.12 – GLEBAS URBANIZÁVEIS 
A avaliação das glebas urbanizáveis deve ser feita preferivelmente com a utilização do método 
comparativo direto de dados de mercado. 
Quando utilizado o método involutivo: 
- Viabilidade legal do parcelamento simulado: 
- Lei 6.766 – Parcelamento, Leis Estaduais e Municipais 
- % máximo de áreas vendáveis, infraestrutura mínima, leitos carroçáveis, declives máximos 
etc. 
- Possibilidade de desmembramentos parciais, com loteamento da área remanescente 
- Consideração do estado dominial e eventuais gravames sobre a gleba, além de direitos reais e 
possessórios, informados pelo contratante 
- Em caso de dúvidas sobre a viabilidade da urbanização da gleba, recomenda-se verificar o seu 
valor por meio de seus frutos, tais como locação, arrendamento etc. 
3.2.13 – AVALIAÇÃO DE ALUGUÉIS 
POR COMPARAÇÃO DIRETA 
Procedimento preferencial, usualmente empregado em ações renovatórias e revisionais. 
Admite-se a homogeneização dos dados por modelos que considerem a previsão inflacionária. 
Admite-se a utilização de modelos de regressão com variáveis que considerem as diferenças 
contratuais ou o estágio do contrato. 
PELA REMUNERAÇÃO DO CAPITAL 
Aluguel em função do valor do imóvel, em casos de imóveis isolados ou atípicos, quando a 
comparação direta seja impraticável. 
Sua utilização exige a determinação da taxa de remuneração e do valor do imóvel. 
REFORMAS 
Amortização do custo de reformas pode ser em forma de desconto do aluguel. 
LIQUIDAÇÃO FORÇADA 
Determinação do valor para liquidação forçada para uma certa data. 
3.3 – NBR 14653-3 
A ABNT NBR 14653-3 detalha as diretrizes e padrões específicos de procedimentos para a avaliação 
de imóveis rurais. 
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3.3.1 – DEFINIÇÕES 
É importante saber algumas definições desta norma: 
- aproveitamento eficiente: aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, em uma 
data de referência, observada a atual e efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, 
entre os diversos usos permitidos pela legislação vigente; 
- ativo ambiental: conjunto de atributos e funções ambientais que representam benefícios 
economicamente valoráveis; 
- benfeitorias: resultado de obra ou serviço realizado no imóvel rural; 
- benfeitorias não reprodutivas: benfeitorias que não geram renda diretamente. Exemplo: 
edificações, terreiros, estradas e acessos, cercas, sistemas de drenagem e irrigação por gravidade, 
obras e trabalhos de melhorias das terras; 
- benfeitorias reprodutivas: benfeitorias que geram renda diretamente. Exemplo: culturas, 
florestas plantadas, pastagens cultivadas e pastagens nativas melhoradas; 
- contemporaneidade: característica de dados de mercado coletados em período onde não houve 
variação significativa de valor no mercado imobiliário do qual fazem parte. Esse período de tempo 
é decidido pelo profissional da engenharia de avaliações, conforme seu conhecimento do mercado; 
- custo de desmonte: quantia gasta para a desmobilização, o transporte e a relocação de 
determinados bens rurais, inclusive semoventes; 
- cultura de ciclo curto: cultura com ciclo igual ou inferior a um ano; 
- cultura de ciclo longo: cultura com ciclo superior a um ano; 
- custo de formação: quantia gasta para o preparo do solo e implantação até a primeira safra ou 
pastoreio; 
- custo de manutenção: quantia gasta com os tratos culturais; 
- custo de oportunidade do capital: maior taxa de juros auferível no mercado em outras 
oportunidades de investimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um 
dado nível de risco e liquidez; 
- entidade técnicas reconhecidas: organizações e instituições, representativas dos profissionais da 
engenharia de avaliações, registradas nos conselhos representativos de classe; 
- equipamentos: insumos destinados à exploração da terra, à irrigação, à defesa fitossanitária, à 
correção e fertilização, ao processamento da produção, à circulação e aos transportes, 
compreendendo máquinas industriais fixas, máquinas agrícolas e implementos, conjuntos de 
irrigação, de fertilização e de drenagem, animais de trabalho, veículos e outros; 
- floresta plantada: floresta formada para fins comerciais ou industriais; 
- fator de classe de capacidade de uso das terras: fator de homogeneização que expressa 
simultaneamente a influência sobre o valor do imóvel rural de sua capacidade de uso e taxonomia, 
ou seja, das características intrínsecas e extrínsecas das terras, como fertilidade, topografia, 
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drenagem, permeabilidade, risco de erosão ou inundação, profundidade, pedregosidade, entre 
outras; 
- fator de situação: fator de homogeneização que expressa simultaneamente a influência sobre o 
valor do imóvel rural decorrente de sua localização e condições das vias de acesso; 
- funcionalidade de benfeitoria: grau de adequação ou atualidade tecnológica de uma benfeitoria 
em função da sua viabilidade econômica no imóvel e na região; 
- imóvel rural: imóvel rústico de área contínua, qualquer que seja sua localização, que se destine à 
exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal, agroindustrial ou aqueles destinados à 
proteção e preservação ambiental; 
- obras e trabalhos de melhoria: obras e trabalhos de conservação,