Resumo - PROPRIEDADE E DIREITOS REAIS

Prévia do material em texto

Direito Imobiliário 
-Propriedade e Direitos Reais- 
 
Direitos reais 
➢ O direito real, ou direito das coisas, é definido como o conjunto de normas destinadas a 
regular as relações jurídicas concernentes a bens corpóreos (materiais) ou incorpóreos 
(imateriais) suscetíveis de apropriação pelo homem e, bem assim, dotados de conteúdo 
econômico relevante e significativo. 
Sistematização no código civil e classificação 
➢ Regulado no livro III da parte especial do CC 
➢ Art. 1.225 cc 
Art. 1.225. São direitos reais: 
I – a propriedade; 
II – a superfície; 
III – as servidões; 
IV – o usufruto; 
V – o uso; 
VI – a habitação; 
VII – o direito do promitente comprador do imóvel; 
VIII – o penhor; 
IX – a hipoteca; 
X – a anticrese; 
XI – a concessão de uso especial para fins de moradia; 
XII – a concessão de direito real de uso; e 
XIII – a laje 
➢ A propriedade é o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar (reaver) a coisa sobre a qual 
recai. (art. 1228 cc) 
→ Uso é a faculdade do titular de servir-se da coisa 
→ Fruição (ou gozo) é a possibilidade é a possibilidade de o titular extrair os frutos 
naturais e civis do objeto (ex. aluguel) 
→ Disposição é o direito de o titular transferir ou alienar o bem, consumir, dividir ou 
gravar. 
→ Reinvindicação é a faculdade de retomar o bem de quem que que injustamente 
o possua ou detenha 
➢ A propriedade pode não ser plena, surgindo certos direitos para terceiros (gozo ou garantia 
– que incidirão sobre a propriedade alheia) 
➢ Usufruto é direito real sobre coisa alheia (uso e fruição) – pode usar, alugar e emprestar, 
mas não vende-la. 
 
 
1. Classificação 
a) Sobre a coisa própria (propriedade) 
b) Sobre a coisa alheia (todos os outros direitos reais) 
 
2. Finalidade 
a) Direitos reais de garantia (penhor, hipoteca, anticrese) 
b) Direitos reais de gozo (todos os demais direitos reais) 
 
Características dos direitos reais 
1. Publicidade 
➢ Originalmente, os direitos reais sobre imóveis são adquiridos após registro do titulo 
aquisitivo junto ao oficial de registro de imóveis competente 
➢ Os móveis, após a tradição (transferência física da coisa) 
➢ O registro e a tradição são meios de publicidade da titularidade. 
 
2. Oponibilidade erga omnes 
➢ Em razão da publicidade atribuída pelo registro, o titular passa a ter prerrogativa de 
opor, o seu direito a todos, ou seja, coletividade. 
➢ Não é lícito a ninguém, impedir que o titular utilize, por exemplo, sua propriedade. 
➢ Nem é lícito perturbar o usufruto ou impedir utilização de servidão. 
➢ Enquanto não for registrada, a promessa de compra e venda é mero direito pessoal 
(exceto no caso de penhora, que pode o promitente comprador opor seu direito a 
terceiros, mesmo com ausência de registro) 
 
3. Sequela 
➢ É a faculdade concedida ao titular do direito real de perseguir a coisa nas mãos de 
quem quer que a detenha, de apreende-la para sobre a mesma exercer direito real. 
➢ É levado a efeito através de ação reivindicatória. 
 
4. Direito de preferência 
➢ Privilégio de se obter o pagamento de uma dívida com os frutos ou valor de um bem 
especialmente destinado à sua satisfação na constituição da obrigação. 
➢ Se aplica aos direitos reais de garantia – penhor, hipoteca e anticrese- 
➢ Hipoteca é para bens imóveis e penhor para bens móveis 
➢ Penhor é garantia real, penhora é instituto processual para apreensão de bens. 
➢ Anticrese é a garantia real que se dá pela entrega de bem imóvel para que o credor 
satisfaça seu crédito com frutos civis (ex. alugueis) 
➢ art. 186 do Código Tributário Nacional dispõe que o crédito de natureza trabalhista 
prefere ao tributário e, os dois, a um direito real de garantia, tal qual um mútuo com 
garantia hipotecária. 
 
 
 
 
5. Numerus Clausus 
➢ São enumerados taxativamente na lei (art. 1.225 cc) 
➢ Só a lei tem condão de criar direitos reais 
➢ Tratando-se de imóveis, a constituição de um direito real torna imprescindível o registro 
junto ao oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente (art. 1227 
cc) 
 
Propriedade 
➢ O CC não define a propriedade, e sim o proprietário. 
➢ Também é garantia constitucional (art. 5º, XXII) 
➢ Propriedade é o direito real de usar, fruir, dispor e reivindicar a coisa (art. 1.228 cc) 
➢ Silvio Rodrigues → “propriedade é o único direito real que não recai sobre o direito de 
outrem” 
➢ Direitos reais podem se classificar em: 
a) Direito real sobre coisa própria – só propriedade 
b) Direitos reais sobre coisa alheia → demais direitos reais 
 
➢ Há uma obrigação de toda a coletividade em respeitar o direito de propriedade 
➢ Não se pode negar que o proprietário pode usar a coisa de acordo com a finalidade para qual 
ela foi criada. Inegável, também, que possa fruir ou gozar, ou seja, extrair os frutos 
(rendimentos), como, por exemplo, locar o imóvel. 
➢ Art. 5º, XXIII, CF → Hoje a propriedade submete-se ao princípio de sua função social 
 
1. Atributos da propriedade 
▪ São atributos da propriedade: 
a) Uso 
b) Gozo 
c) Disposição 
d) Reinvindicação 
 
▪ Usar → Extração que não importa em alteração de sua substância (ex. moradia) 
▪ Gozar ou fruir → Possibilidade do proprietário extrair os frutos ou produtos 
decorrentes da coisa (ex. locar casa) 
▪ Dispor → Dar à coisa o destino que o proprietário achar conveniente (consumi-la, 
destruí-la, aliená-la onerosa ou gratuitamente, gravar de ônus real) – um dos mais 
importantes atributos- 
▪ Reivindicar→ Direito de seguir a coisa e reavê-la de quem quer que injustamente a 
tenha (ocorre através de ação reivindicatória) 
 
2. Características da propriedade – função social e a propriedade plena e limitada 
▪ Trata-se de direito: 
a) Absoluto 
b) Exclusivo 
c) Perpétuo 
d) Ilimitado 
 
 
 
 
▪ Caráter absoluto 
→ É um direito absoluto, pois o proprietário tem o mais amplo poder jurídico sobre 
o que é seu. 
 
▪ Caráter exclusivo 
→ Já que a propriedade de um afasta a propriedade do outro, uma coisa não 
comporta dois proprietários por inteiro. 
→ Condomínio não elide a exclusividade 
→ O direito de propriedade pode ser exercido em relação a PARTES IDEAIS 
(exemplo, duas pessoas podem ser proprietárias de um imóvel na proporção 50% 
cada) 
 
▪ Caráter perpétuo 
→ O direito de propriedade só se extingue pela vontade do dono ou disposição legal. 
→ Só deixa de existir no caso de constituição de uma situação geradora de um 
benefício a outrem, que deve ser entendido como ato de aquisição (ex. usucapião). 
a) Propriedade perpétua → Não possui termo final (só se extingue com situação 
geradora de direito a outrem) 
b) Propriedade resolúvel → Aquela que se resolve, ou seja, tem dia certo de 
término. (ex. retrovenda e alienação fiduciária) 
 
▪ Caráter ilimitado 
→ Permite ao proprietário fazer com a coisa que lhe pertence o que bem entender 
e o que melhor lhe aprouver. (não é bem assim) 
→ A propriedade pode ser plena ou limitada, está pautada na função social. 
a) Plena → Quando estiverem concentrados todos atributos da propriedade (uso, 
gozo, disposição e reivindicação) 
b) Limitada → Despida de algum ou alguns dos seus atributos ou que sofra 
limitações a esses atributos. 
 Ex. Transferência de fluição para filho, pai continua sendo o 
proprietário, mas de forma limitada (nu-proprietário), mantendo 
seu direito de alienar e de reivindica-la a terceiros e seu filho 
usufruto, que NÃO SE EXTINGUE COM EVENTUAL ALIENAÇÃO. 
Nu-proprietário tem a posse indireta e o usufrutuário a posse 
direta. 
 Se decorrer ano e dia, o eventual esbulhador adquire a posse, que 
passa a ser justa e, nesse caso, só o proprietário poderá ingressar 
com o interdito (ex. reintegração de posse). – Sem possibilidade 
de reintegração liminar, ou então optar pela ação reivindicatória 
fundamentada na propriedade que mantém, embora limitada. 
 
→ É limitada também à sua função social (propriedade deve ser exercida nos limites 
do interesse econômico e social. (ex. não respeita afunção social aquele que 
mantém seu imóvel fechado ou conserva terra improdutiva.) 
 
 
 
→ limitações específicas, tais como as limitações administrativas (servidões, 
requisições, ocupações e desapropriações) e civis (por exemplo, os direitos reais 
sobre coisa alheia) hoje, faz parte da construção jurídica do direito de propriedade. 
→ Lei 10.257/2001, prevê a possibilidade de parcelamento, edificação ou utilização 
compulsória do solo urbano não edificado, subutilizado ou não utilizado 
→ Progressividade da alíquota do ITR para desestimular a manutenção de terras 
improdutivas. 
 
 
3. Aquisição da propriedade imobiliária 
▪ A aquisição da propriedade se dá: 
a) Pelo registro: negócio jurídico 
b) Pela acessão: construções, plantações, formações de ilhas, avulsão, aluvião e 
abandono do álveo; 
c) Pela usucapião 
d) Pela posse- trabalho 
e) Pelo direito hereditário 
f) Pelo casamento; 
 
1. O registro – negócios jurídicos 
→ A aquisição de imóveis é em regra solene 
→ A escritura pública é essencial à VALIDADE dos negócios sobre direito real 
imobiliário. (salvo exceções em lei – ex. negócios no âmbito do Sistema 
Financeiro imobiliário e Sistema Financeiro da Habitação) 
→ Art. 108 CC - Os imóveis com até 30 vezes o maior salário mínimo vigente no 
país não dependem de escritura pública, lavrada por tabelião 
→ Art. 1.647 CC - Para outorga da escritura é necessária, em regra, anuência do 
cônjuge. (não exigido no regime de separação total de bens e participação 
final nos aquestos, desde que haja pacto antenupcial a partir de 12 de janeiro 
de 2003) 
→ Qualquer que seja o regime de bens até o dia 11 de janeiro de 2003, a outorga 
conjugal é necessária, por cautela, na venda de bens imóveis, a ausência da 
outorga, quando exigível, torna a venda anulável pelo cônjuge que não 
concedeu anuência no PRAZO DECADENCIAL DE 2 ANOS (Art. 1.649 cc) 
→ Venda de ascendente e descendente demanda anuência dos demais e 
cônjuge (salvo regime de separação total) 
→ Antes do registro não há direito real sobre o imóvel. (quem não registra, não 
é dono) 
 
a) Registro – Para anotar na ficha de matrícula os atos translativos ou 
declaratórios da propriedade e dos demais direitos reais (hipoteca, 
servidões, promessa de compra e venda, incorporações, etc) 
b) Averbações – Alterações do registro (alteração pelo nome de casamento, 
cláusula de inalienabilidade de imóvel) 
 
Princípios do registro: 
a) Prioridade, ou seja, aquele que primeiro protocolizar o título prefere aos demais títulos que 
porventura ingressem no protocolo, independentemente da data da escritura. 
 
 
b) Especialidade, segundo o qual cada imóvel deve ter uma descrição única, que não se 
confunde com a descrição de outros imóveis, recebendo, na ficha de matrícula, um número 
diferente dos demais. 
c) Publicidade, na medida em que qualquer pessoa pode consultar o teor da matrícula, 
verificando o nome de quem consta como titular e os ônus reais que sobre o imóvel 
recaem. 
d) Continuidade, que representa a necessidade de o registro seguir a cadeia dominial, o que 
impossibilita a transferência do direito por quem não seja o titular. Assim, quem não é 
proprietário, não pode vender validamente. 
 
O registro funciona com 5 livros (Lei 6.015/73 – art. 167-178_ 
Livro 1 – Protocolo (apontados todos os títulos para registro ou averbação, exceto os apenas para 
cálculos de emolumentos) 
Livro 2 – Registro geral (destinados a matricula e averbações enumerados no art. 167) 
Livro 3 – Registro auxiliar (Registro de atos de atribuição do oficial que não estão enumerados no 
art. 167, ex. regulamento de loteamento fechado ou minuta do contrato, etc. – art. 178) 
Livro 4 – Indicador real (são indicados em razão do seu endereço, possibilitando a localização da 
matricula ainda que não disponha do número da matricula) 
Livro 5 – Indicador pessoal (onde as pessoas que figuram como titulares de imóveis são indicadas, 
possibilitando a consulta da matricula pelo nome do titular) 
 
→ A propriedade gerada pelo registro é relativa, ou seja, admite prova em sentido contrário. 
(Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se 
retifique -art. 121 LRP) ou anule, exceto se a defesa alegar e provar a usucapião. 
 
2. Acessões 
→ Outra forma de aquisição de propriedade 
→ Fato natural ou atividade humana têm o condão de atribuir o direito de propriedade. 
→ Para valer contra terceiros, a acessão deve ingressar no registro de imóveis, mas a 
aquisição já se operou. 
→ As acessões são definidas como união e incorporação com aumento de volume ou 
valor em razão de elemento externo que, de acordo com a regra, segundo a qual o 
acessório segue o principal, presume-se pertencer ao dono do imóvel acrescido. 
→ Podem ser: 
a) Naturais: Avulsão, aluvião, abandono do álveo e formação de ilhas 
▪ Avulsão → Aquisição da propriedade em razão de força natural e 
violenta que faz uma porção de terra se destaque de um prédio e 
junte com outro (Art. 1.251 cc e 19 do código das águas). – Adquirente 
 
 
deve indenizar o dono do prédio desfalcado (prazo decadencial de 1 
ano) 
▪ Aluvião → Acréscimo às margens dos rios de forma imperceptível 
(art. 1.250) – não há indenização 
▪ Abandono do álveo → Leito seco de rio que não mais existe ou 
que sofreu desvio em seu curso. – será dividido entre as 
propriedades ribeirinhas na proporção de suas testadas para a antiga 
margem até a metade do álveo abandonado se a propriedade da 
outra margem tiver titular diverso. 
 No caso da mudança de curso, se for por efeito natural, o 
proprietário arca com os prejuízos, mas se for decorrente 
de obra do poder público, o fato se equipara a expropriação, 
conferindo a indenização e para compensar a indenização, 
o poder público terá a propriedade do álveo. 
▪ Formação de ilhas → Só se confere se o rio onde se formar for 
particular, ou seja, um rio não navegável (cód. Das águas art. 23) – 
Art. 1.249 cc- 
 
b) Industriais: Construções e plantações. 
▪ Não se confundem com as decorrentes de benfeitorias 
▪ As construções e plantações são acréscimos, ou seja, meio de 
aquisição de propriedade 
▪ Presunção relativa, ou seja, até prova em contrário, que as 
construções e plantações pertencem ao dono do imóvel onde foram 
realizadas (art. 1.253) 
▪ Proprietário que utiliza de sementes ou materiais alheios no terreno: 
a) Se de boa-fé → paga o valor dos materiais e sementes de 
forma singela. 
b) Se com má-fé → Responde por perdas e danos 
 
▪ Alguém que plante ou construa em terreno alheio: 
a) Regra → Fazer com que aquele que plantou ou construiu no 
terreno alheio, perca aquilo que plantou ou construiu para o 
dono do terreno (acessório segue o principal) 
b) Mas se agiu de boa-fé, terá direito de ser ressarcido em razão 
do benefício do proprietário 
c) Se o proprietário do terreno permanece inerte, agindo de 
má-fé, a pessoa que plantou ou construiu tem direito a 
indenização, independente se agiu de boa ou má-fé. 
 O CC estabelece a inversão da regra segundo o qual o 
acessório segue o principal nos casos em que o valor da 
construção supera o valor do solo (art. 1.255 cc) 
 
 
1) Boa-fé e construção/plantação na totalidade do solo no caso de a 
construção/plantação exceder o valor do solo: aquele que plantou/edificou adquire a 
propriedade do solo, mediante indenização fixada pelo juiz (Código Civil, art. 1.255). 
 
 
2) Invasão parcial (até 5%) e boa-fé: aquele que construiu/plantou adquire mediante 
indenização da parte do solo invadido e da desvalorização do restante (Código Civil, 
art. 1.258). 
3) Invasão parcial (até 5%) e má-fé: sendo impossível a demolição, mesma solução 
anterior com o décuplo da indenização (Código Civil, art. 1.258). 
4) Invasão parcial (mais de 5%) e boa-fé: o construtor adquire mediante indenização da 
parte do solo, do acréscimo de valor à construção e da desvalorização do restante 
(Código Civil, art. 1.259). 
5) Invasão parcial (maisde 5%) e má-fé: demolição e pagamento de perdas e danos em 
dobro (Código Civil, art. 1.259). 
 
4. Perda da propriedade 
➢ Art. 1.275 CC 
➢ São causas voluntárias de perda da propriedade: 
a) Alienação 
b) Renúncia 
c) Abandono 
 
▪ Alienação → transferência de qualquer titulo (compra e venda, doação, transação) 
▪ Renúncia → Abrir mão do seu direito (depende de registro – outorga em escritura pública 
caso superior a 30 salários mínimos) – Em casos, por exemplo, que há grande dívida de 
IPTU, que chega a ser mais alta que o imóvel – obrigação propter rem- 
▪ Abandono → Exige-se: 
a) Abandono e ausência de posse por terceiros – ex. Locação ou esbulho- Presume-se 
de forma absoluta o abandono por ausência do pagamento dos impostos, desde que 
ninguém esteja em posse. 
b) Arrecadação como bem vago. Após 3 anos da arrecadação, passará ao domínio do 
município ou união (se rural) – durante os 3 anos o proprietário tem direito a retomar 
a coisa. 
 
➢ São causas involuntárias de perda de propriedade: 
a) Perecimento 
b) Desapropriação 
c) Posse-trabalho 
 
▪ Perecimento → Quando ilha particular deixa de existir ou quando uma construção se 
deteriora, ameaça ruína e reclama demolição. 
▪ Desapropriação → Por necessidade ou utilidade pública mediante prévia e justa indenização 
em dinheiro 
▪ Posse-trabalho → Admite aquisição da propriedade por número considerável de pessoas 
na posse de boa-fé por mais de 5 anos e nela aplique a função social, aquisição que 
depende do pagamento do valor que for arbitrado judicialmente.