Operações Urbanas Consorciadas

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Legislação Urbana e Ambiental 2020.2
Data: Fevereiro de 2021
Pesquisa sobre Operações Urbanas Consorciadas (OUC)
1- Em que situação o instrumento pode ser utilizado?
2- Quais as características?
3- Qual a importância?
Conclusão do trabalho: Apresentar uma opinião sobre o instrumento para a realidade local, por
escrito e oral.
A Operação Urbana Consorciada (OUC) é um instrumento do Direito Urbanístico
instituído pelos artigos 32, 33 e 34 do Estatuto da cidade (Lei 10.257) com o intuito de
possibilitar intervenções urbanas pontuais sob a coordenação do poder público em
cooperação com a iniciativa privada, envolvendo também empresas prestadoras de serviços
públicos e moradores e tendo como objetivo o desenvolvimento urbanístico, valorização
ambiental e melhorias sociais em áreas pré-determinadas. Sua aplicação deve ser
delimitada por lei municipal específica, baseada no plano diretor.
Neste instrumento, iniciativa parte do interesse da municipalidade ou mediante
proposta apresentada pela iniciativa privada. Proprietários de lotes ou glebas na área de
intervenção podem também apresentar propostas para uma operação urbana,
demonstrando o interesse público por meio de anuência expressa de um número
considerável de proprietários (80% ou 2/3, conforme estabelecer o Plano Diretor da cidade),
desde que eles financiem a infraestrutura necessária à viabilização do empreendimento.
O Poder Público deve delimitar uma área e elaborar um plano de ocupação, no qual
estejam previstos aspectos tais como a implementação de infraestrutura, nova distribuição
de usos, densidades permitidas e padrões de acessibilidade envolvendo e simultânea ou
alternativamente:
I – a combinação de capital de investimento público e privado;
II – o redesenho da estrutura fundiária;
III – a apropriação e manejo (transação) dos direitos de uso e edificabilidade do solo e das
obrigações privadas de urbanização e
IV – a apropriação e manejo das externalidades positivas e negativas da intervenção.
Além disso, as OUC possuem elementos para que essas parcerias sejam efetuadas.
Os principais elementos são os incentivos urbanísticos atrelados aos pagamentos das
partes, que tanto servem de atrativo para investimentos privados quanto induzem os
empreendimentos a se adequarem às transformações ensejadas na política urbana. Esses
incentivos, definidos no Estatuto da Cidade, são a modificação de índices de características
de parcelamento, o uso e a ocupação do solo e a alteração de normas de edificação.
A Operação Urbana Consorciada (OUC), portanto, possibilita a parceria
público-privada para a realização de projetos urbanos. Assim como outras operações
urbanas, principalmente na cidade de São Paulo, antecedeu a regulamentação nacional em
outros modelos, assim como ensina Karlin Olbertz:
“[...]a operação urbana consorciada é um empreendimento urbano, capitaneado pelo poder
público municipal e desenvolvido em parceria com a sociedade civil, financiado no todo ou
em parte pelas contrapartidas decorrentes da execução de um plano urbanístico flexível, e
traduzido num procedimento urbanístico orientado cumulativamente à transformação
urbanística estrutural, à valorização ambiental e à promoção de melhorias sociais numa
determinada área do espaço habitável[...]
Hoje, refere-se à um plano urbanístico em escala quase local, em que devem ser
considerados os contextos da própria cidade, e que, através dessa atuação, podem ser
trabalhados elementos de difícil tratamento nos planos mais genéricos, através de uma
união entre o poder público e o investimento privado, em que ambos ganham.
Além disso, já que esse tipo de operação, conforme já citado anteriormente, envolve
o poder público e o investimento privado, é de suma importância que haja a participação
dos proprietários, moradores, investidores privados e demais envolvidos nos processos de
formulação e de implementação.
Ademais, apesar de que haja uma controvérsia sobre essa lei, é crucial salientar que
a mesma não funciona como uma flexibilização de norma, mas sim como uma intenção de
transformação em um território, viabilizada por uma lei específica e com regras específicas.
Sendo as transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental
premissas para a aplicação desse instrumento.
Portanto, é essencial que haja pesquisa antes do pré-julgamento desta lei, que, por
muitos, é vista como um rasgo na constituição para favorecer apenas interesses privados.
As OUC não geram uma concentração de demanda, mas sim um direcionamento da
mesma, garantindo, assim, benefícios tanto para o município como para instituições
privadas.