Modelo_laudo_inspecao_predial

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4.4.3.1. Segue modelo I de Laudo de Inspeção Predial - Laudo de Engenharia Diagnóstica:
GABINETE GMJ, Empresa especializada em Perícias de Engenharia e Grafoscopia, 
em atendimento à consulta do Engo José Coli, Diretor da FG INCORPORADORA, procedeu 
à inspeção técnica do inmóvel mais adiante descrito, cujos resultados vão em seguida expostos 
através do presente 
LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL ENGENHARIA DIAGNÓSTICA
PRELIMINARES
Consoante os termos da consulta, a presente inspeção tem por finalidade analisar as con- 
diçðes técnicas, funcionais e de manutenção dos componentes construtivos e equipamentos 
das áreas externas e internas do Edificio Humaitá, situado à Rua José Papa, 1.100, no bairro 
do Jardim Paulista, em São Paulo. 
Referida inspeção servirá, exclusivamente, de subsídio técnico extrajudicial, principal- 
mente para o planejamento dos serviços e obras necessárias para a boa manutenção do edi- 
ficio em questão, em atendimento às exigências da Norma técnica NBR - 5674 preconizada
pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). 
DILIGÊNCIAS 
O local de interesse foi vistoriado nos dias 10, 13 e 14 de dezembro de 2.00X pela equipe 
do Gabinete GMJ, acompanhada pelo Sr. Dioclécio Gaspar, do Banco Salazar, e a Srta. Fabiola 
Banine, da FG Incorporadora, para coligir todos os dados técnicos necessários para a elabo- 
ração do laudo. 
NÍVEL DA INSPEÇÃO PREDIAL 
Os níveis de inspeçãão predial preconizados pela norma técnicas do IBAPE/SP são 0s 
seguintes: 
NIVELI 
ldentificaçao das anomalias e falhas aparentes, elaborada por profissional habilitado. 
NÍVEL 2 
VIstoria para a identificaçäo de anomalias e falhas aparentes, eventualmente, identifi- 
cadas com o auxilio de equipamentos e/ou aparelhos, bem como análises de documentos 
Techicos especificos, consoante à complexidade dos sistemas construtivos existentes. 
A lnspeçao Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais 
especialidades. 
NÍVEL 3 
Equivalente aos parâmetros definidos para a inspeção de NÍVEL 2, acrescida de auditoria 
técnica conjunta ou isolada de aspectos técnicos, de uso 0u de manutenção predial empre- 
gada no empreendimento, além de orientações para a melhoria e ajuste dos procedimen- 
tos existentes no plano de manutenção. 
A presente inspeç�o predial se enquadrou ao NIVEL 2, identificando as anomalias apa- 
rentes, identificadas com o auxílio de equipamentos, tendo sido elaborada por profissionais 
de diversas especialidades, contendo indicação de orientações técnicas pertinentes. 
RESPONSABILIDADES 
A responsabilidade técnica do presente trabalho está limitada pelo escopo e nível da ins- 
peção contratada. 
O Gabinete GJM exime-se de qualquer responsabilidade técnica quanto à não-observação 
das recomendações sugeridase demais medidas necessårias para sanar as anomalias e falhas 
apontadas, bem como por quaisquer irregularidades decorrentes dos projetos, construtivas, 
de materiais, e de deficiência de manutenção, bem como de suas consequências. 
ORIENTAÇÃO DOS TRABALHOS 
Consoante as diretrizes recomendadas para as inspeções do gênero, foram adotadas as 
seguintes medidas: 
al levantamento das principais caracteristicas da região, melhoramentos públicos e vias 
de acesso; 
b) determinação das caracteristicas gerais do Edificio Humaitá; 
c)coleta de informações referentes à conservação, manutenção e bom funcionamento do 
edificio e análise de documentações administrativas e técnicas 
d) preparação do check-list: 
e) inspeção de todos os componentes construtivos das áreas comuns do prédio, com ano- 
tação e análise de suas condições técnicas, funcionais e de conservação, com respecti 
vas anotações no check-list: 
f idem, idem com os equipamentos elétricos, mecânicos, hidráulicos e outros; 
8) execução das tomadas fotográficas gerais e de detalhes, através de equipamento 
especializado; 
h) preparação dos anexos contendo documentação técnica pertinente; 
i) preparação dos quadros fotográficos com legendas e assinalamentos; 
j) demonstração dos resultados apontados na inspeção predial; 
k) determinação das prioridades através da análise de 
) exposição das recomendaçòes técnicas; 
m) coordenação de todos os dados técnicos apurados; 
n) redação e montagem do laudo. 
.1.J.1.J.J...J.I.J.I 
Isto posto, passa o infra-assinado a apresentar o resultado da 
INSPEÇÃo 
1)LOCAL 
LOGRADOURO 
Rua José Papa, 1.100 
BAIRRO 
Jardim Paulista 
CIDADE 
São Paulo 
QUADRA 
Rua José Papa 
Rua Campo Verde 
Rua Monteiro 
Rua Gabriel 
MAPA OFICIAL DA CIDADE (MOC) 
quadra 133 
setor - 86 
ILUSTRAÇOES 
foto n 01 
anexo n9 01 
2) CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO 
ASPECTOS FÍSICOS E CONDIÇÕES AMBIENTAIS 
topografia plana 
arborização 
meio urbano de região metropolitana 
MELHORAMENTOS PÚBLICOS 
redes de água e esgoto 
rede de energia elétrica 
rede de telefonia 
rede de TVs a cabo 
SISTEMA VIÁRIO 
pistas de rolamento de veículos pavimentadas, com camada asfáltica 
passeios de pedestres cimentados 
vias públicas iluminadas e sinalizadas 
EQUIPAMENTOS E SERVIÇOS COMUNITÁRIOS 
coleta de lixo 
limpeza de vias públicas 
policiamento 
Correios 
assistência médico-hospitalar 
rede bancária 
escolas e universidades 
templos religiosos 
comércio de âmbito geral 
transporte coletivo (inclusive trem CPTM) 
POTENCIAL ECONOMICO E DESENVOLVIMENTO 
população de alto poder aquisitivo 
tendência de verticalização 
PRINCIPAIS REFERÊNCIAS 
Marginal do Rio da Pinha 
Av. Regimento III 
3) CARACTERÍSTICAS CONSTRUTIVAS DO EDIFÍcIO HUMAITÁ 
.TIPO DO IMÓVEL 
comercial 
TIPO DA EDIFICAÇÃO 
edificio com múltiplos andares 
3 subsolos 
SITUAÇÃO DA EDIFICAÇÃO 
esquinas 
torre isolada 
TIPO DE PADR CONSTRUTIVO 
fino, consoante projeto revisado do estudo "edificações - valores de vendas - 1987" do 
IBAPE/SP. 
IDADE APROXIMADA 
5 anos 
CONFIGURAÇÃ ARQUITETÔNICA 
3 subsolos com vagas de estacionamento para autos, halls dos elevadores, reservatórios 
inferiores, casa de bombas de recalque, depósitos, central de pressurização, vestiários 
masculino e feminino, sala de supervisão, sala de segurança, sanitários, sala técnica, 
sala do gerador, sala dos transformadores e centro de mediç�o; 
pavimento térreo com jardins, recepção, ampla circulação e hall dos elevadores; 
mezanino com sanitários e hall dos elevadores; 
6 pavimentos-tipo com salão para escritórios, sanitários femininos e masculinos, 
copa, sala técnica e hall dos elevadores; 
7o e 8° andares com salão para escritórios, terraços, sanitários femininos e masculin0S, 
copa, sala técnica e hall dos elevadores; 
cobertura com barrilete, sala de equipamentos do ar-condicionado, salas da manutençao, 
sala de espera com sanitárioe elevador hidráulico de acesso ao heliponto 
com 
respectiva casa de máquinas, máquinas do ar-condicionado, casa de máquinas 
dosS
elevadores e reservatórios superiores; 
heliponto com iluminação independente, biruta, luzes de 
obstáculos e pára-raios. 
ESPECIFICAÇÕES BÁSICAS E EQUIPAMENTOS 
estrutura com vigas, pilares e lajes de concreto armado 
fachadas pré-moldadas 
alvenaria convencional (fechamento) 
revestimento das paredes internas com argamassa pintada 
a látex 
esquadrias metálicas com placas de 
vidro 
portas metálicas e de 
madeiraa 
instalaçoes elétricas, hidráulicas, 
telefônicas e de ar-condicionado embutidas 
pisos internos elevados 
áreas frias com pisos cerâmicos 
e paredes azulejadas 
forros em placas minerais 
divisórias em placas de "dry wall
escadarias com pisos 
emborrachados e corrim�os em aço inox 
central de pressurização 
da escadaria 
5 elevadores 
automáticos Atlas Schindler 
01 elevador 
hidráulico Crel 
escadas rolantes entre os pavimentos: 
térreo e 1° subsolo 
sistema de proteção contra incêndio através de hidrantes, extintores e portas corta-fogo 
sistema de para-raios com haste Franklin e gaiola de Faraday possuindo descidas pelos pilares 
sistema de monitoramento de segurança 
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS 
Entradade Energia 
A entrada de energia é aérea, em media tensão, derivada da rede de distribuicão rea 
localizada no mesmo lado da calçada na tensão primária de distribuição de 13,2 kV, 
através de três cabos singelos isolados para 15 kV. Proteções com chaves-fusíveis e pa- 
raraios tipo válvula. 
Subestaçãoe Medição 
A subestaçaão está localizada no 1o subsolo e é constituída por 02 transformadores a seco 
de 500 kVA 13,2 kV/220 V e 1 transformador a seco de 750 kVA - 13,2 kV/380 V. Um 
disjuntor a pequeno volume de óleo de 15 kV, transformadores de corrente e de potencial, 
barramentos, chaves-seccionadoras, vide fotos nas 47, 48,49 e 50. 
Quadros de força de distribuição 
Localizados ao lado da subestação, abrigam os quadros distribuição de força, que recebem 
oS ramais secundários dos transformadores, e derivam-se os circuitos de distribuição alimen 
tadores dos quadros parciais, alémdos quadros de transferência automática dos geradores. No 
local, também existe banco de capacitadores para a correção de potência, vide fotos na% 42, 43, 
44, 45, 46 e 49. 
Sala dos geradores 
Sala localizada no 1° subsolo, que abriga 02 geradores de capacidades 1.000 kVA e 700 
kVA, nas tensões de 220Ve 380 V. A tubulação de escape dos gases tem a sua saída protegida 
por sistema de tampas metálicas localizadas no pavimento térreo de maneira que as mesmas 
somente abrem quando no funcionamento dos geradores. Com a força da expulsão dos gases 
faz com que as mesmas se levantem, ficando perpendiculares ao piso, vide fotos n 14, 51, 
52, 53 e 54. 
Bombas de água - recalque e servidas 
Localizadas no 3 subsolo, vide fotos n 127, 128, 129, 130, 131 e 132. 
Telefonia - DG 
O quadro de entrada DG estava localizado no 1 subsolo, vide foto na 67. 
Para-raios 
O sistema de proteção atmosférica era constituído por gaiola de Faraday e Franklin, 
com descidas pelos pilares, vide fotos n 369 e 374. 
Casas de Máquinas dos Elevadores Automáticos e Hidráulico Dsicionadas na cobertura do edificio, com ventilação adequada e amplo pé-direito, vide fotos n 338, 339, 348 e 349, 
Central de Refrigeração e Fan coils 
02 chillers localizados na cobertura, vide totos na* 306, 307, 308, 309, 335, 336 e 337, estan- 
do os fan coils nos pavimentose os quadros elétricos nos halls dos elevadores. 
Quadros andares 
Localizados nos corredores de acesso às escadas e nas salas técnicas. Quadros de distri- 
buicão de iluminaç�o e tomadas, energia estabilizada, telefonia e dados. Nos espaços de cons- 
trução (shaft) correm os busway 1 e 2 (barramentos de cobre alimentadores principais), vide 
fotos ns 149, 156, 157, 168, 185, 197, 199, 215, 227, 250, 251, 252, 266, 267, 268, 269 e 270. 
CFTV 
Composto por 112 câmeras fixas, vide fotos n 18, 26, 33 e 377. 
4) COLETÂNEA DE INFORMAÇÕES E ANÁLISE DA DOCUMENTAÇÃO DO 
EDIFÍCIO HUMAITÁ 
Informações do administrador 
O condomínio vinha sendo administrado por funcionários contratados pelo Banco Sa- 
lazar, contando com serviços de conservação, não possuindo, porém, plano de manutenção 
periódica. 
Consoante informes do Sr. Dioclécio Gaspar, o edificio continha equipe de funcionários 
para a conservação do prédio, contando com dois bombeiros com turnos alternados para 
eventuais emergências. 
Análise da documentação 
De acordo com a Norma de Inspecão Predial do IBAPE/SP, são 
recomendadas as análises 
dos seguintes documentos: 
Documentação Administrativa: 
STuição, Especificação e Convenção de Condominio; 
9 Regimento Interno do Condomínio; 
Manual do Proprietário; 
O Alvará de Construção; 
Auto de Conclusão; 
OPrograma de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA); 
Auto de Verificação de Segurança (AVS); 
Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB); 
O Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC); 
Selos dos Extintores; 
Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA); 
Certificado de treinamento de brigada de incêndio; 
DAtestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica - SPDA; 
D Certificado de limpeza e análise química referente à limpeza dos Reservatórios; 
Ata de instalação do condomínio; 
Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras; 
Laudos de Inspeção Predial; 
Alvará de funcionamento; 
Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança; 
Ficam- Ficha de Inscrição no Cadastro de Manutenção de Sistema de Segurança; 
PCMSO - Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional; 
Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores 
Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral; 
Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas Especificos, tais 
como: ar condicionado, motores, antenas, bombas, CFTV, Equipamentos eletromecà- 
nicos e demais componentes. 
Documentação Técnica: 
Projeto aprovado; 
Projeto modificativo; 
Projeto executivo; 
Projeto de sondagem 
Projeto de fundações, contenções, cortinas e arrimos; 
Projeto de estruturas; 
9 Projeto de formas; 
Projeto de armação; 
) Projeto de Instalações Prediais (Instalações Hidráulico-sanitárias, e de água pluviais;s 
Instalações de gás; Instalações elétricas, de telefonia e de Para-raios (SPDA); Instala- 
ções de ar-condicionado); 
Projeto de Impermeabilização; 
Projeto de Revestimentos; 
Projeto de Pintura. 
Os infra-assinados nåo tiveram acesso à documentação administrativa, porém, foi ana- 
lisada toda a documentação técnica fornecida pela FG Inc. e esta se apresentava condizente 
com a edihcação. 
5) RESULTADO DA INSPEÇÃO PREDIAL DO EDIFÍCIO HUMAITÁ - CHECK-LIST 
O resultado das inspeçõðes prediais procedidas nos componentes construtivos e equipa 
mentos, por meio da verificaç�o das condições técnicas (anomalias), de uso (pelo homem. 
meio ambiente e segurança), de manutenção (procedimentos) e de desempenho, seguem de 
vidamente relacionadas e anotadas no check-list anexo n* 02. 
RELAÇÃO DE ANOMALIAS E FALHAS: 
manchas de sujidades nas fachadas, nas muretas dos jardins e nos muros, vide 
totos ns 
02,03, 04, 05, 07, 08, 09, 15, 16, 17, 18, 22, 24, 26, 27, 28, 29, 30,
32, 35 e 264: 
D trincas, fissuras e manchas de infiltrações nas paredes e 
tetos dos subsolos, vide fotos n 
36, 37, 39, 40, 41, 48, 50, 54, 57, 69, 71, 72, 91, 96, 97, 
98, 107, 113, 120, 123, 124, 125, 
126 e 135; 
auséncia de tampas nas louças sanitárias e de portas 
nas divisórias dos vestiários dos 
funcionários, no lo subsolo, vide 
fotos nh 60 e 63; 
fiações expostas, vide fotos na 64, 65 e 77 
apodrecimento do fundo de 
madeira do DG telefonia, vide foto n 67; 
pisos dos subsolos com falhas e desgastados, 
vide totos na 74, 89, 90, 92, 99, 105, 106, 
108, 133 e 136; 
tubulações hidráulicas sem pintura, 
vide fotos n* 93 e l13; 
auséncia de bico do hidrante do 2" 
subsolo, vide foto n* 95; 
depósito inadequado de 
materiais, principalmente de produtos 
combustiveis 
nados em locais semn ventilaçào e de 
materiais, impedindo o acesso e a circulação, vide 
fotos nas 114, 115, 116, 117, 118, 
119, 155, 178, 179 e 266; 
0 focos de ferrugem e de umidade nas 
tubulagoes hidraulicas e eletricas 
da casa de bom 
bas de recalque, vide fotos n 127, 128, 
129, 131 e 132: 
acúmulo inadequado de água na casa 
de bombas de recalque, vide totos n 129, 130 e 132: 
valetas de captação de águas do 3 subsolo e ralo da cobertura com sujidades, vide fotos 
ns 133, 134 e 305; 
falhas nas portas de acesso dos subsolos do elevador privativo, vide foto n° 137 
quadros elétricos com fiações, proteções dos disjuntores e portas soltas, vide fotos ns 
149, 157 e 168; 
falhas nas camadas de proteção dos fundos dos shafts, vide fotos na 156, 199 e 270: 
trincas nas paredes internas do 8° andar e nas paredes externas da cobertura, vide fotos 
na 274, 312, 351 e 353; 
trincas e falhas na camada de impermeabilização das lajes da cobertura e do heliponto, 
vide fotos na* 295, 296, 298, 299, 301, 302, 303, 308, 309, 311, 313, 314, 326, 354, 355, 
356, 357, 358, 359, 360, 361, 362, 363, 364, 367 e 369;
focos de ferrugem nas tubulações das instalaçõeselétricas na cobertura e nas grades 
metálicas do heliponto, vide fotos na* 353, 354 e 370. 
6) ANÁLISE DO RESULTADO DA INSPEÇÃO PREDIAL DO EDIFÍCIO HUMAITÁ 
6.1 Conceito 
Para se analisar as anomalias e falhas de manutenção detectadas na Inspeção Predial do 
Edificio Humaitá, que vinha sendo utilizado pelo BANCO SALAZAR, foi adotado o critério da 
análise de risco da edificação, que engloba os estudos das ameaças, vulnerabilidades, impactos, 
detecções, ações e contingências necessárias para garantir a melhor condição de habitabilidade. 
O gerenciamento de riscos deve ser procedido com a identificação dos pontos que pos- 
sibilitem a eliminação, redução ou transferência dos riscos, utilizando ações econômicas e 
estratégicas viáveis. Os principais pontos a serem identificados säão os seguintes: 
a) Identificação dos sistemas a serem protegidos; 
b) Análise dos riscos naturais, acidentaise causados por pessoas; 
c) Identificação das vulnerabilidades e impactos 
d) Determinação das probabilidades de ocorrência das ameaças 
e) Estimativa dos prejuízos dos impactos; 
f) Tratamento dos riscos com respectivas medidas; 
g) Monitoração das medidas; 
h) Reavaliação periódica dos riscos. 
6.2- Metodologia da Classificação 
A metodologia utilizada para a classificação da ordem de prioridades das irregularidades 
prediais foi desenvolvida através da adaptção do sistema G.U.T. para a manutenção predial, 
cujas funções de criticidade e pesos são as aseguintes:
GRAU GRAVIDADE PESO 
perda de vidas humanas, do meio 
ambiente ou do próprio edifício 
Total - (10) 
Alta ferimentos em pessoas, danos ao meio - (8) 
ambiente ou ao edifício 
Média desconfortos, deterioração do meio (6) 
ambiente ou do edificio 
Baixa pequenos incômodos ou pequenos 
prejuízos financeiros 
- (3) 
Nenhuma - (1) 
GRAU URGENCIA PESO 
Total evento em ocorrência - (10) 
Alta evento prestes a ocorrer - (8) 
Média evento prognosticado para breve -(6) 
Baixa evento prognosticado para adiante -(3) 
Nenhumna evento imprevisto - (1) 
GRAU TENDENCIA PESO 
Total evolução imediata - (10) 
Alta evolução em curto prazo - (8) 
Média evolução em médio prazo (6) 
-(3) 
(1) 
Baixa evolução em longo prazo 
Nenhuma não vai evoluir 
6.3-Ordem de Prioridades e Recomendaçöes Técnicas 
As anomalias e falhas de manutenção constatadas e analisadas na inspeção predial do 
Edificio Humaitá, com suas respectivas siglas, foram as seguintes: 
(SUJ) manchas de sujidades; 
(TRI) trincas e fissuras em lajes e paredes; 
(INF) manchas de infiltrações em lajes e paredes; 
(ATS) ausência de tampas nas louças sanitárias; 
(APS) aus�ncia de portas nas divisórias dos sanitários; 
(FIE) fiações expostas 
(AFM) apodrecimento do fundo de madeira do DG telefonia; 
(PDE) pisos dos subsolos 
com falhas e desgastados 
(APT) tubulações hidráulicas 
sem pintura 
(ABH) ausência de bico do 
hidrante; 
(DIM) depósito inadequado de 
materiais; 
(DCS) depósito inadequado de 
materiais combustíveis nos subsolos; 
(FFE) focos de ferrugem nas tubulações elétricas; 
(FFH) focos de ferrugem nas tubulações 
hidráulicas; 
(AIA) acúmulo inadequado de água na casa de bombas 
de recalque; 
(SJH) sujidades em valetas de captação de águas e ralos; 
(FEP) portas de acesso dos subsolos do elevador privativo, danificada; 
(PSO) quadros elétricos com proteções dos disjuntores e portas soltas; 
(FSO) quadros elétricos com fiações soltas; 
(FCP) camadas de proteção dos fundos dos shafts, incompletas; 
(FFG) focos de ferrugem nas grades metálicas do heliponto. 
De acordo com a metodologia da ordem de prioridades, tem-se o seguinte: 
ANÁLISE/AVALIAÇÃO DAS PRIORIDADES DAS INTERVENÇÕES 
SIGLAS GRAVIDADE URGENCIA TENDENCIANÚMERO DE PRIORIDADE 
PONTOS SUJ 6 10 6 360 TRI 10 6 480 80 INF 10 10 800 2 ATS 6 
APS 18 19 
18 
800 
360 
360 
20° FIE 
AFM 
10 10 
6 
6 5 10 
PDE 11 
10 6 APT 13 
ABH 9 21 
8 6 288 DIM 
DCS 
14 
17 10 60 10 
FFE 10 1000 
10 
FFH 6 
8 640 
10 
AIA 6 360 12 
SJH 10 10 800 3° 10 FEP 3 3 90 15 6 PSO 18 18 
10 FSO 8 8 640 6 10 FCP 
8 80 16 
FFG 10 10 
6 
10 800 4 
360 10 
Assim sendo, a ordem de prioridades dos serviços de reparos das anomalias e falhas, de 
manutenção com suas respectivas recOmendaçóes técnicas, é a seguinte: 
ORDEM DE PRIORIDADES DAS INTERVENÇÕES 
(DCS) Retirada dos materiais inflamáveis estocados 10 1000 
(INF) Reparos nas camadas de impermeabilização - transformadores 20 800 
30 (AIA) Retirada e verificação da água acumulada- casa de bombas 800 
40 (FCP) Reparos nas camadas de proteção dos shafts 800 
5 (FIE) Reparos nas fiações expostas 800 
6 (PSO) colocação das proteções e reparos nas portas soltas dos quadros 640 
elétricos 
70 (FFE) tratamento dos focos de ferrugem - elétricas 640 
8 80 (TRI) | tratamento o das trincas e repintura 480 
90 (ABH) Colocação do bico do hidrante 360 
10 tratamento dos focos de ferrugem - gradil (FFG) 
(AFM) 
360 
11 tratamento do foco de infiltração e substituição da placa de madeira 360 
(FFH) 
(PDE) 
120 tratamento dos focos de ferrugem - hidráulica 360 
130 Reparos dos pisos dos subsolos 360 
140 (SUJ) limpeza e repintura dos painéis 360 
150 (SJH) Limpeza das valetase ralos obstruídos 90 
16 (FSO) Reparos nas fiações dos quadros elétricos 80 
170 (DIM) Retirada dos materiais 60 
180 (FEP) Reparose repintura das portas danificadas 8 
190 (ATS) Colocação da tampa nas louças sanitárias 8 
200 (APS) Colocação de porta nas divisórias dos sanitários 18 
21 (APT) Pintura das tubulações hidráulicas 9 
Deve-se consignar que, provavelmente, outros serviços serão necessårios, considerando os 
naturais e inevitáveis danos decorrentes de eventual mudança do atual locatário. 
6.4-Graus de Risco - Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP 
De acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, as desconformidades e falhas 
são classificadas em: 
CRITICO 
Impacto irrecuperável, relativo ao risco contra a saúde, segurança do usuário e do meio 
ambiente, bem como perda excessiva de desempenho, recomendando intervenção imediata. 
REGULAR 
Impacto parcialmente recuperável relativo ao risco quanto à perda parcial de funcionali- 
dade e desempenho, recomendando programação e intervenç�o a curto prazo. 
MÍNIMO 
Impacto recuperável relativo a pequenos prejuízos, sem incidência ou a probabilidade 
de ocorrência dos riscos acima expostos recomendando programação e intervenção a mé- 
dio prazo. 
No edificio em questão, tem-se: 
GRAU DE RISCO CRÍTICO 
depósito inadequado de materiais combustíveis nos subsolos; 
manchas de infiltrações em lajes e paredes; 
acúmulo inadequado de água na casa de bombas de recalque; 
camadas de proteção dos fundos dos shafts, incompletas; 
quadros elétricos com proteções dos disjuntores e portas soltas. 
ausência de bico do hidrante; 
GRAU DE RISCO REGULAR 
fiações expostas; 
focos de ferrugem nas tubulações elétricas; 
trincas e fissuras em lajes e paredes; 
focos de ferrugem nas grades metálicas do heliponto; 
apodrecimento do fundo de madeira do DG telefonia; 
focos de ferrugem nas tubulações hidráulicas 
sujidades em valetas de captação de águas e ralos. 
GRAU DE RISCO MÍNIMO 
manchas de sujidades nas fachadas e nos muros; 
pisos dos subsolos com falhas e desgastados; 
quadros eletricos Com iaçöes soltas: 
. depósito inadequado de materiais; 
nortas de acesso dos subsolos do elevador privativo, danificadac 
ausencia de tampas nas louças sanitárias: 
ausência de portas nas divisórias dos sanitários: 
tubulações hidráulicas sem pintura. 
07) CLASSIFICAÇA0 DO ESTADO DE CONSERVAÇ�AO 
A classificação quanto ao estado de conservação deve sempre ser fundamentada. conside 
rando a ordem de prioridades e os níveis de aprofundamento da Inspeção Predial realizada. 
consoante a norma do IBAPE/SP, cujas classes são as seguintes: 
CRÍTICO 
Quando o empreendimento contém anomalas e/ou falhas classificadas com grau de risco critico. 
REGULAR 
Quando o empreendimento contém anomalias e/ou falhas classificadas com grau de risco regularSATISFATÓRIO 
Quando o empreendimento n�o contém anomalias e/ou falhas significativas; 
O Edificio Humaitá enquadra-se, quanto 
ao seu estado 
de conservação, no patamar REGULAR, em 
virtude dos cuidados com a conservaçao 
do 
cumcio, podendo atingir o grau satisfatório com 
relativa facilidade, devido à simplicidade 
das 
anomalias e falhas apuradas. 
o RECOMENDAÇÖES GERAIS E 
DE SUSTENTABILIDADE 
e item 17 
- Recomendações Gerais e 
de Sustentabilidade 
da norma de Inspe_ao 
Predial do Ibape/SP: 
LOmenda-se indicar todos os dados 
administrativos, de gestãoe 
outros que possan 
Javorecer a melhor habitabilidade da edificaçdo 
ne se consignar 
as medidas de correção 
e melhoria 
da edificagão que possam 
Javorecer a sustentabilidade 
O conjunto das análises individuais das condiçoes tecnicas, funcionais, de sustentabilidade 
e de conservação dos elementos construtivose equipamentos das áreas comuns do Edificio 
Humaitá evidenciou que a edificação requer alguns reparos e ajustes para o seu bom funciona- 
mento e também para evitar deterioração precoce de suas instalações; sugerindo- se o imediato 
atendimento às recomendações propostas, através de empresas especializadas e sob a orientacão 
de profissionais habilitados para que o prédio retorne às suas condições técnicas ideais. 
Deve-se consignar que todos os reparos podem ser efetuados conjuntamente, sem qual-
quer comprometimento na qualidade e prazo dos serviços. Na hipótese do planejamento de 
obras estabelecer serviços escalonados, recomenda-se priorizar pela ordem de prioridades 
estabelecida. 
Recomenda-se, também, o pleno atendimento das recomendações da NBR-5674 da 
ABNT, de 01/11/99, principalmente aqueles elencados no item 5. Responsabilidades, que são 
os seguintes: 
"5.1 O Proprietário de uma edificação, responsável pela sua manutenção, deve observar o esta- 
belecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver. 
5.2 No caso de propriedade condominial, os proprietários condôminos, responsáveis pela ma- nutenção de partes autônomas individualizadas e co-responsáveis pelo conjunto da edificação, devem observar e fazer observar o estabelecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua edificação, se houver. 
5.3 O proprietário pode delegar a gestão da manutenção de uma edificaç�o para empresa ou profissional legalmente habilitado. 
5.4 A empresa ou profissional contratado assume a responsabilidade técnica pelo sistema de manutenção da edificação e deve 
al assessorar o proprietário nas decisões sobre a manutenção da edificação, inclusive a or- 
ganização do sistema de manutenção, conforme a seção 6; 
b) providenciar e manter atualizados os registros da edificação, descritos na seção 7; 
c) realizar as inspeções na edificaçäo descritas na seção 8, apresentando relatórios periódicos- sobre suas condições, identificando e classificando os serviços de manutenção necessários; 
d) preparar previsões orçamentárias de acordo com a seção 9; 
e) definir planos de manutenção conforme a seção 10; 
f) realizar ou supervisionar a realizaç�o de projetos e a programação dos serviços de manu-
tenção, de acordo com a seção 11; 
g orçar os serviços de manutenção, de acordo com a seção 12; 
h) realizar ou assessorar o proprietário na contratação de serviços de terceiros para a reali- 
zação da manutenção da edificação, quando for o caso, conforme a seção 13; 
i) supervisionar a execução dos serviços de manutenção, conforme a seção 14; 
j) definir e implementar um sistema de gestão da qualidade dos serviços de manutenção, 
conforme a seção 15; 
k) orientar os usuários sobre o uso adequado da edificação em conformidade com o esta- 
belecido nas normas técnicas e no manual de operação, uso e manutenção de sua ediff- 
cação, se houver; 
1) assessorar o proprietário em situações de emergencia. 
5.5 Exine-se da responsabilidade técnica a empresa ou profissional quando seu parecer 
técnico não for observado pelo proprietário ou usuários da edificação. 
No tocante à sustentabilidade é recomendável implantar um plano para a adoção 
da mo- 
derna tecnologia nesse sentido, cabendo destacar 
a imediata possibilidade de melhor aprovei- 
tamento da água, com a instalação de redutores de pressãoe 
aeradores nas torneiras, reuso da 
água do ar-condicionado e captação 
e armazenamento de água pluvial para lavageme rega de 
jardins, sem embargo das demais
medidas que um plano completo poderá estabelecer quanto 
à economia de energia, reciclagem 
etc. 
Considerando, em conjunto, 
todos os dados tecnicos apurados, recomenda-se nova INSs- 
PEÇÃO PREDIAL até jan/200x. 
#& # & # & # & # & #& # & # 
Este laudo vai impresso 
em 20 rolhas deste papel, indo acompanhado de 01 anexo e 377 
fotografias legendadas, tudo, 
devidamente, rubricado pelos infra-assinados. 
São Paulo, 31 de janeiro de 200x.