Direito Civil VIII

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Direito Civil VIII 
Direito real: É oponível erga omnes e 
precisa ter registro, ou seja, publicidade. 
 Conceito 
 O direito real sobre coisa alheia é 
o de receber, por meio de norma 
jurídica, permissão do seu proprietário 
para usá-la ou tê-la como se fosse sua, 
em determinadas circunstâncias, ou 
sob condição de acordo com a lei e com 
o que foi estabelecido, em contrato 
válido. 
 Os direitos reais existem somente 
no Código Civil, ou seja, eles não podem 
ser inventados. Sendo que é a partir destes 
que é possível, de acordo com a lei, 
celebrar um contrato válido, para que 
outra pessoa possa usufruir do meu bem 
ou para que eu possa usufruir do bem 
dela. 
 Espécies 
Direitos reais de gozo 
 Enfiteuse (CC de 1916, arts. 678 
a 694; CC, art. 2038, §§ 1º, I e II, e 2º); 
Servidões prediais (CC, arts. 1.225, II, 
1.378 a 1.389); Usufruto (CC, arts. 
1.225, IV, 1.390 a 1.411); Uso (CC, arts. 
1.225, V, 1.412 e 1.413); Habitação (CC, 
arts. 1.225, VI, 1.414 a 1.416); 
Superfície (CC, arts. 1.225, II, 1.369 a 
1.377); Laje (CC, arts. 1.510-A a 1.510-
E Incluído pela Lei n° 13.465/2017). 
Direito de Habitação: Direito que o sujeito 
tem de morar na sua casa, com a sua 
família. Este direito não pode ser arguido 
para alugar um imóvel ou montar neste 
um comércio. Ademais, ele é vitalício, de 
modo que, mesmo que uma pessoa 
divorciada case posteriormente, não irá 
perde-lo. 
Direito de Superfície: Esse direito acontece 
quando um sujeito usa a propriedade de 
alguém por um determinado período de 
tempo e, depois, o devolve para aquela 
com todas as benfeitorias realizadas no 
mesmo. 
Direito de Laje: Acontece quando uma 
pessoa é dona de um terreno e constrói um 
imóvel no mesmo. Posteriormente, ela 
cede o direito de laje para outra pessoa 
morar em cima do seu imóvel, ou seja, lhe 
cede o direito de usar o espaço aéreo de 
seu imóvel. Nesse caso, apesar desta 
pessoa não ser proprietária do terreno, ela 
poderá eventualmente vender esse direito 
para outro sujeito. 
Direitos reais de garantia 
 Penhor (CC, arts. 1.225, VIII, 
1.431 a 1.472); Anticrese (CC, arts. 
1.225, X, 1.506 a 1.510); Hipoteca (CC, 
arts. 1.225, IX, 1.473 a 1.505); 
Alienação fiduciária em garantia (Lei nº. 
4.728/65, art. 66, com alterações do 
Dec-lei nº. 911/69 e art 4º da Lei nº. 
6.071/74; CC, arts. 1.361 a 1.368-B). 
Penhor: A pessoa vai empenhar, e não 
penhorar, algo. 
Anticrese: Usada no meio comercial. 
Direito real de aquisição 
 Compromisso ou promessa 
irretratável de venda (Dec.-lei nº. 
58/37; Dec. nº. 3.079/38; Lei nº. 
649/49; Lei nº. 6.014/73; Lei nº. 
4.380/64; Lei nº. 6.766/79; CC, arts. 
1.225, VII, 1.417 e 1.418). 
 Esse compromisso consta na 
matrícula do bem, o qual dirá que ambas 
as partes se comprometeram em vender e 
pagar por este, respectivamente, não 
podendo vir a se arrependerem 
posteriormente. 
 Constituição por atos inter vivos 
→ Tradição para que haja aquisição de 
direito real sobre coisa móvel alheia. 
→ Transcrição para que haja aquisição 
de direito real sobe coisa imóvel alheia 
→ CC, arts. 1.226 e 1.227. 
Art. 1.226. Os direitos reais sobre coisas 
móveis, quando constituídos, ou transmitidos 
por atos entre vivos, só se adquirem com a 
tradição. 
Art. 1.227. Os direitos reais sobre imóveis 
constituídos, ou transmitidos por atos entre 
vivos, só se adquirem com o registro no Cartório 
de Registro de Imóveis dos referidos títulos 
(arts. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos 
neste Código. 
 Para que haja a tradição, é 
necessário realizar a entrega o bem, 
contudo, pode-se registrá-lo também. 
Art. 678. Dá-se a enfiteuse, aforamento, 
ou emprazamento, quando por ato entre vivos, 
ou de última vontade, o proprietário atribui à 
outro o domínio útil do imóvel, pagando a 
pessoa, que o adquire, e assim se constitui 
enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou 
foro, anual, certo e invariável. 
Art. 679. O contrato de enfiteuse é 
perpétuo. A enfiteuse por tempo limitado 
considera-se arrendamento, e com tal se rege. 
Art. 680. Só podem ser objeto de enfiteuse 
terras não cultivadas ou terrenos que se 
destinem a edificação. 
Art. 681. Os bens enfitêuticos transmitem-
se por herança na mesma ordem estabelecida 
a respeito dos alodiais neste Código, arts. 
1.603 e 1619; mas, não podem ser divididos 
em glebas sem consentimento do senhorio. 
Art. 682. É obrigado o enfiteuta a 
satisfazer os impostos e os ônus reais que 
gravarem o imóvel. 
Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode 
vender nem dar em pagamento o domínio útil, 
sem prévio aviso ao senhorio direto, para que 
este exerça o direito de opção; e o senhorio 
direto tem trinta dia para declarar, por escrito, 
datado e assinado, que quer a preferência na 
alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas 
condições. 
Se dentro do prazo indicado, não 
responder ou não oferecer o preço da alienação, 
poderá o foreiro efetuá-la com quem entender. 
Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o 
direito de preferência, no caso de querer o 
senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em 
pagamento. Para este efeito, ficará o dito 
senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, 
em semelhantes circunstâncias, ao foreiro. 
Art. 685. Se o enfiteuta não cumprir o 
disposto no art. 683, poderá o senhorio direto 
usar, não obstante, de seu direito de 
preferência, havendo do adquirente o prédio 
pelo preço da aquisição. 
Art. 686. Sempre que se realizar a 
transferência do domínio útil, por venda ou 
doação em pagamento, o senhorio direto, que 
não usar da opção, terá direito de receber do 
alienante o laudêmio, que será de dois e meio 
por cento sobre o preço da alienação, se outro 
não se tiver fixado no título de aforamento. 
Art. 687. O foreiro não tem direito à 
remissão do foro, por esterilidade ou destruição 
parcial do prédio enfitêutico, nem pela perda 
total de seus frutos; pode, em tais casos, porém, 
abandoná-lo ao senhorio direto, e, 
independentemente do seu consenso, fazer 
inscrever o ato da renúncia (art.691). 
Art. 688. É lícito ao enfiteuta doar, dar em 
dote, ou trocar por coisa não fungível o prédio 
aforado, avisando o senhorio direto, dentro em 
sessenta dias, contados do ato da transmissão, 
sob pena de continuar responsável pelo 
pagamento do foro. 
Art. 689. Fazendo-se penhora, por dívidas 
do enfiteuta, sobre o prédio emprazado, será 
citado o senhorio direto, para assistir à praça, 
e terá preferência, quer no caso de 
arrematação, sobre os demais lançadores, em 
condições iguais, quer, em falta deles, no caso 
de adjudicação. 
Art. 690. Quando o prédio emprazado vier 
a pertencer a várias pessoas, estas, dentro em 
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l3071.htm#art1603.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l3071.htm#art1603.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l3071.htm#art1619.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l3071.htm#art683
seis meses, elegerão um cabecel, sob pena de 
se devolver ao senhorio o direito de escolha. 
§ 1º Feita a escolha, todas as ações do 
senhorio contra os foreiros serão propostas 
contra o cabecel, salvo a este o direito 
regressivo contra os outros pelas respectivas 
quotas. 
§ 2º Se, porém, o senhorio direto convier 
na divisão do prazo, cada uma das glebas em 
que for dividido constituirá prazo distinto. 
Art. 691. Se o enfiteuta pretender 
abandonar gratuitamente ao senhorio o prédio 
aforado, poderão opor-se os credores 
prejudicados com o abandono, prestando 
caução pelas pensões futuras, até que sejam 
pagos de sua dívidas. 
Art. 692. A enfiteuse extingue-se: 
I - Pela natural deterioração do prédio 
aforado, quando chegue a não valer o capital 
correspondente ao fôro e mais um quinto deste. 
II - Pelo compromisso, deixando o foreiro 
de pagar as pensões devidas, por três anos 
consecutivos, caso em que o senhorio o 
indenizará das benfeitorias necessárias. 
III - Falecendo o emfiteuta, sem herdeiros, 
salvo o direito dos credores.Art. 693. Todos os aforamentos, salvo 
acordo entre as partes, são resgatáveis trinta 
anos depois de constituídos, mediante 
pagamento de vinte pensões anuais pelo 
foreiro, que não poderá no seu contrato 
renunciar o direito ao resgate, nem contrariar a 
disposições imperativas deste capítulo. 
Art. 693. Todos os aforamentos, inclusive 
os constituídos anteriormente a este Código, 
salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 
dez anos depois de constituídos, mediante 
pagamento de um laudêmio, que será de dois e 
meio por cento sobre o valor atual da 
propriedade plena, e de dez pensões anuais 
pelo foreiro, que não poderá no seu contrato 
renunciar ao direito de resgate, nem contrariar 
as disposições imperativas deste 
capítulo. (Redação dada pela Lei nº 5.827, 
de 1972) 
Art. 693. Todos os aforamentos, salvo 
acôrdo entre as partes, são resgatáveis vinte 
anos depois de constituídos, mediante 
pagamento de vinte pensões anuais pelo 
foreiro, que não poderá, no seu contrato, 
renunciar o direito ao resgate, nem contrariar 
as disposições imperativas dêste 
capítulo. (Redação dada pela Lei nº 
2.437, de 1955) 
Art. 694. A sub-emfiteuse está sujeita às 
mesmas disposições que a enfiteuse. A dos 
terrenos de marinha e acrescidos será regulada 
em lei especial. 
 Conceito 
 É o direito real sobre coisa alheia 
que autoriza o enfiteuta a exercer, 
restritiva e perpetuamente sobre a 
coisa imóvel, todos os poderes do 
domínio, mediante pagamento ao 
senhorio direto de uma renda anual (CC 
de 1916, art. 678). 
Art. 678. Dá-se a enfiteuse, aforamento, 
ou emprazamento, quando por ato entre vivos, 
ou de última vontade, o proprietário atribui à 
outro o domínio útil do imóvel, pagando a 
pessoa, que o adquire, e assim se constitui 
enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou 
foro, anual, certo e invariável. 
 Nesse direito real, o sujeito constrói 
o bem, o partilha e o vende gravado de 
enfiteuse. Deste modo, todo ano aquele 
que o compra precisa pagar uma taxa, 
assim como acontece quando este o 
transaciona. 
Exemplo: Imóveis da Redentora de São 
José do Rio Preto, que pertence ao 
Bispado. 
 Esses imóveis decorrentes de 
enfiteuse são transmitidos por herança, 
tanto em relação ao enfiteuta, quanto em 
relação ao foreio. 
 Natureza jurídica 
 É o mais amplo direito real sobre 
coisa alheia, de gozo, já que com ela 
pode-se tirar da coisa todas as 
utilidades e vantagens que encerra e 
emprega-la nos misters a que, por sua 
natureza, se presta, sem lhe destruir a 
substância e com a obrigação de pagar 
ao proprietário uma certa renda anual. 
O único e verdadeiro titular do domínio 
do bem aforado é o senhorio direto. 
Domínio indireto: É o domínio do 
enfiteuta. 
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1970-1979/L5827.htm#art1
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1970-1979/L5827.htm#art1
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1950-1969/L2437.htm#art1
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1950-1969/L2437.htm#art1
 Objeto 
a) Terras não cultivadas (CC de 
1916, art. 680) 
Art. 680. Só podem ser objeto de enfiteuse 
terras não cultivadas ou terrenos que se 
destinem a edificação. 
b) Terrenos que se destinam a 
edificação (CC de 1916, art. 680) 
c) Terrenos de marinha e acrescidos 
(CC de 1916, art. 694; Decreto-lei 
nº 4.120/42, Decreto-lei nº 
4.105/68, Decreto-lei nº 
9.760/46, Decreto-lei nº 
1.850/81) 
Art. 694. A sub-emfiteuse está sujeita às 
mesmas disposições que a enfiteuse. A dos 
terrenos de marinha e acrescidos será regulada 
em lei especial. 
 Nos dias atuais ainda é possível 
fazer enfiteuse nos terrenos da marinha, 
posto que a legislação que trata destes é 
específica. 
 Constituição 
→ Transcrição (Lei nº 6.015/73, art. 
167, I, n. 10) 
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da 
matrícula, serão feitos. 
I - o registro: 
10) da enfiteuse; 
→ Sucessão hereditária (CC de 1916, 
art. 678) 
Art. 678. Dá-se a enfiteuse, aforamento, 
ou emprazamento, quando por ato entre vivos, 
ou de última vontade, o proprietário atribui à 
outro o domínio útil do imóvel, pagando a 
pessoa, que o adquire, e assim se constitui 
enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou 
foro, anual, certo e invariável. 
 Direitos e deveres do enfiteuta 
Direitos 
a) Usufruir do bem aforado 
b) Transmitir a coisa enfiteuta aos 
herdeiros (CC de 1916, art. 681) 
Art. 681. Os bens enfitêuticos 
transmitem-se por herança na mesma ordem 
estabelecida a respeito dos alodiais neste 
Código, arts. 1.603 e 1619; mas, não podem 
ser divididos em glebas sem consentimento do 
senhorio. 
c) Alienar o imóvel aforado (CC de 
1916, art. 683) comunicando o 
senhorio direto para que exerça o 
direito de preferência 
Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode 
vender nem dar em pagamento o domínio útil, 
sem prévio aviso ao senhorio direto, para que 
este exerça o direito de opção; e o senhorio 
direto tem trinta dia para declarar, por escrito, 
datado e assinado, que quer a preferência na 
alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas 
condições. 
 Nos dias atuais, se for vendido o 
enfiteuse para o enfiteuta, acaba-se a 
enfiteuse. 
d) Adquirir o imóvel, tendo direito 
de preferência, se o senhorio 
quiser aliená-lo (CC de 1916, art. 
684) 
Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o 
direito de preferência, no caso de querer o 
senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em 
pagamento. Para este efeito, ficará o dito 
senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, 
em semelhantes circunstâncias, ao foreiro. 
e) Abandonar o bem enfitêutico (CC 
de 1916, art. 687 e 691) 
Art. 687. O foreiro não tem direito à 
remissão do foro, por esterilidade ou destruição 
parcial do prédio enfitêutico, nem pela perda 
total de seus frutos; pode, em tais casos, porém, 
abandoná-lo ao senhorio direto, e, 
independentemente do seu consenso, fazer 
inscrever o ato da renúncia (art.691). 
Art. 691. Se o enfiteuta pretender 
abandonar gratuitamente ao senhorio o prédio 
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l3071.htm#art1603.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l3071.htm#art1619.
aforado, poderão opor-se os credores 
prejudicados com o abandono, prestando 
caução pelas pensões futuras, até que sejam 
pagos de sua dívidas. 
f) Gravar a coisa aforada 
 Ou seja, gravar de ônus. 
Exemplo: É possível dar o bem aforado em 
garantia de financiamento. 
g) Instituir subenfiteuse (CC de 
1916, art. 694), hoje vedada por 
força do CC atual art. 2038, §1º, 
II 
Art. 694. A sub-emfiteuse está sujeita às 
mesmas disposições que a enfiteuse. A dos 
terrenos de marinha e acrescidos será regulada 
em lei especial. 
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de 
enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as 
existentes, até sua extinção, às disposições do 
Código Civil anterior, Lei n o 3.071, de 1 o de 
janeiro de 1916 , e leis posteriores. 
§ 1 o Nos aforamentos a que se refere este 
artigo é defeso: 
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga 
nas transmissões de bem aforado, sobre o valor 
das construções ou plantações; 
II - constituir subenfiteuse. 
Exemplo: O enfiteuta vendeu parte do bem 
dele para o outro. Se aquele que comprou 
não pagar, quem irá fazê-lo é o enfiteuta 
que vendeu. 
h) Constituir co-enfiteuse (CC de 
1916, art. 690, §§1º e 2º) 
Art. 690. Quando o prédio emprazado vier 
a pertencer a várias pessoas, estas, dentro em 
seis meses, elegerão um cabecel, sob pena de 
se devolver ao senhorio o direito de escolha. 
§ 1º Feita a escolha, todas as ações do 
senhorio contra os foreiros serão propostas 
contra o cabecel, salvo a este o direito 
regressivo contra os outros pelas respectivas 
quotas. 
§ 2º Se, porém, o senhorio direto convier 
na divisão do prazo, cada uma das glebas em 
que for dividido constituirá prazo distinto. 
Co-enfiteuse: Há mais de uma pessoa 
sendo enfiteuta da mesma coisa. 
i) Às benfeitorias necessárias em 
casode comisso (CC de 1916, art. 
692, II) 
Art. 692. A enfiteuse extingue-se: 
II - Pelo compromisso, deixando o foreiro 
de pagar as pensões devidas, por três anos 
consecutivos, caso em que o senhorio o 
indenizará das benfeitorias necessárias. 
Comisso: O proprietário pega o bem de 
volta, porque o outro não o pagou. 
j) Ao resgate do foro (CC de 1916, 
art. 693, Decreto nº 22.785/33, 
art. 1º e Decreto-Lei nº 9.760/46, 
arts. 103, §2º e 122) 
Art. 693. Todos os aforamentos, salvo 
acordo entre as partes, são resgatáveis trinta 
anos depois de constituídos, mediante 
pagamento de vinte pensões anuais pelo 
foreiro, que não poderá no seu contrato 
renunciar o direito ao resgate, nem contrariar a 
disposições imperativas deste capítulo. 
Art. 693. Todos os aforamentos, inclusive 
os constituídos anteriormente a este Código, 
salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 
dez anos depois de constituídos, mediante 
pagamento de um laudêmio, que será de dois e 
meio por cento sobre o valor atual da 
propriedade plena, e de dez pensões anuais 
pelo foreiro, que não poderá no seu contrato 
renunciar ao direito de resgate, nem contrariar 
as disposições imperativas deste 
capítulo. (Redação dada pela Lei nº 5.827, 
de 1972) 
Art. 1º E' vedado o resgate dos 
aforamentos de terrenos pertencentes ao 
Domínio da União. 
 Art. 103. O aforamento extinguir-se-
á: 
 § 2o Na consolidação pela União do 
domínio pleno de terreno que haja concedido em 
aforamento, deduzir-se-á do valor do mesmo 
domínio a importância equivalente a 17% 
(dezessete por cento), correspondente ao valor 
do domínio direto. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071.htm
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1970-1979/L5827.htm#art1
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1970-1979/L5827.htm#art1
 Art. 122. Autorizada, na forma do disposto no 
art. 103, a remissão do aforamento dos 
terrenos compreendidos em determinada zona, 
o S.P.U. notificará os foreiros, na forma do 
parágrafo único do art. 104, da autorização 
concedida. 
 Parágrafo único. A decisão da 
Secretaria do Patrimônio da União sobre os 
pedidos de remissão do aforamento de terreno 
de marinha e/ou acrescido de marinha 
localizado fora da faixa de segurança constitui 
ato vinculado. 
Acontece quando se compra do 
proprietário o direito dele. 
k) Às ações possessória, confessória 
negatória 
Deveres 
a) Não atingir a substância da coisa 
com sua fruição (CC de 1916, art. 
681) 
Art. 681. Os bens enfitêuticos 
transmitem-se por herança na mesma ordem 
estabelecida a respeito dos alodiais neste 
Código, arts. 1.603 e 1619; mas, não podem 
ser divididos em glebas sem consentimento do 
senhorio. 
b) Não vender ou dar em pagamento 
o bem aforado sem avisar o 
senhorio (CC de 1916, art. 683) 
Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode 
vender nem dar em pagamento o domínio útil, 
sem prévio aviso ao senhorio direto, para que 
este exerça o direito de opção; e o senhorio 
direto tem trinta dia para declarar, por escrito, 
datado e assinado, que quer a preferência na 
alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas 
condições. 
Se dentro do prazo indicado, não 
responder ou não oferecer o preço da alienação, 
poderá o foreiro efetuá-la com quem entender. 
c) Avisar o senhorio direto quando 
doar, ou trocar por coisa não 
fungível o prédio aforado (CC de 
1916, art. 688) 
Art. 688. É lícito ao enfiteuta doar, dar em 
dote, ou trocar por coisa não fungível o prédio 
aforado, avisando o senhorio direto, dentro em 
sessenta dias, contados do ato da transmissão, 
sob pena de continuar responsável pelo 
pagamento do foro. 
d) Eleger cabecel quando houver co-
enfiteuse (CC de 1916, art. 690) 
Art. 690. Quando o prédio emprazado vier 
a pertencer a várias pessoas, estas, dentro em 
seis meses, elegerão um cabecel, sob pena de 
se devolver ao senhorio o direito de escolha. 
§ 1º Feita a escolha, todas as ações do 
senhorio contra os foreiros serão propostas 
contra o cabecel, salvo a este o direito 
regressivo contra os outros pelas respectivas 
quotas. 
§ 2º Se, porém, o senhorio direto convier 
na divisão do prazo, cada uma das glebas em 
que for dividido constituirá prazo distinto. 
Cabecel: Pessoa que vai responder por 
tudo o que acontecer no condomínio 
fechado. 
e) Pagar o foro anual (CC de 1916, 
art. 678) 
Art. 678. Dá-se a enfiteuse, aforamento, 
ou emprazamento, quando por ato entre vivos, 
ou de última vontade, o proprietário atribui à 
outro o domínio útil do imóvel, pagando a 
pessoa, que o adquire, e assim se constitui 
enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou 
foro, anual, certo e invariável. 
f) Pagar previamente os credores 
quando abandonar gratuitamente 
ao senhorio o prédio aforado (CC 
de 1916, art. 691) 
Art. 691. Se o enfiteuta pretender 
abandonar gratuitamente ao senhorio o prédio 
aforado, poderão opor-se os credores 
prejudicados com o abandono, prestando 
caução pelas pensões futuras, até que sejam 
pagos de sua dívidas. 
g) Pagar laudêmio em caso de 
alienação (CC de 1916, art. 686) 
ao senhorio salvo os casos 
arrolados nos Decretos-lei nºs 
1.850/81 e 1.876/81. 
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l3071.htm#art1603.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l3071.htm#art1619.
Atualmente não tem mais esse 
dever, em razão do disposto no 
artigo 2.038, §1º, I, do NCC 
Art. 686. Sempre que se realizar a 
transferência do domínio útil, por venda ou 
doação em pagamento, o senhorio direto, que 
não usar da opção, terá direito de receber do 
alienante o laudêmio, que será de dois e meio 
por cento sobre o preço da alienação, se outro 
não se tiver fixado no título de aforamento. 
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de 
enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as 
existentes, até sua extinção, às disposições do 
Código Civil anterior, Lei n o 3.071, de 1 o de 
janeiro de 1916 , e leis posteriores. 
§ 1 o Nos aforamentos a que se refere este 
artigo é defeso: 
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga 
nas transmissões de bem aforado, sobre o valor 
das construções ou plantações; 
h) Pagar as importâncias previstas 
no art. 693 do CC de 1916, para 
exercer o resgate 
Art. 693. Todos os aforamentos, salvo 
acordo entre as partes, são resgatáveis trinta 
anos depois de constituídos, mediante 
pagamento de vinte pensões anuais pelo 
foreiro, que não poderá no seu contrato 
renunciar o direito ao resgate, nem contrariar a 
disposições imperativas deste capítulo. 
Art. 693. Todos os aforamentos, inclusive 
os constituídos anteriormente a este Código, 
salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 
dez anos depois de constituídos, mediante 
pagamento de um laudêmio, que será de dois e 
meio por cento sobre o valor atual da 
propriedade plena, e de dez pensões anuais 
pelo foreiro, que não poderá no seu contrato 
renunciar ao direito de resgate, nem contrariar 
as disposições imperativas deste capítulo. 
i) Pagar os impostos e ônus que 
gravarem o imóvel (CC de 1916, 
art. 682) e contribuições de 
melhoria (Decreto-lei nº 195/67, 
art. 8º, §1º) 
Art. 682. É obrigado o enfiteuta a 
satisfazer os impostos e os ônus reais que 
gravarem o imóvel. 
Art 8º Responde pelo pagamento da 
Contribuição de Melhoria o proprietário do 
imóvel ao tempo do seu lançamento, e esta 
responsabilidade se transmite aos adquirentes 
e sucessores, a qualquer título, do domínio do 
imóvel. 
§ 1º No caso de enfiteuse, responde pela 
Contribuição de Melhoria o enfiteuta. 
 Direitos e obrigações do senhorio direto 
Direitos 
a) Exigir a conservação da 
substância do bem 
b) Às acessões 
c) Ao tesouro 
d) Alienar o domínio direto 
e) De preferência no caso de 
alienação do domínio útil pelo 
foreiro (CC de 1916, arts. 683 e 
684) 
Art. 683. O enfiteuta, ou foreiro, não pode 
vender nem dar em pagamento o domínioútil, 
sem prévio aviso ao senhorio direto, para que 
este exerça o direito de opção; e o senhorio 
direto tem trinta dia para declarar, por escrito, 
datado e assinado, que quer a preferência na 
alienação, pelo mesmo preço e nas mesmas 
condições. 
Se dentro do prazo indicado, não 
responder ou não oferecer o preço da alienação, 
poderá o foreiro efetuá-la com quem entender. 
Art. 684. Compete igualmente ao foreiro o 
direito de preferência, no caso de querer o 
senhorio vender o domínio direto ou dá-lo em 
pagamento. Para este efeito, ficará o dito 
senhorio sujeito à mesma obrigação imposta, 
em semelhantes circunstâncias, ao foreiro. 
f) Consolidar o domínio se o 
enfiteuta alienar o domínio útil 
sem notificá-lo (CC de 1916, art. 
685) 
Art. 685. Se o enfiteuta não cumprir o 
disposto no art. 683, poderá o senhorio direto 
usar, não obstante, de seu direito de 
preferência, havendo do adquirente o prédio 
pelo preço da aquisição. 
g) Ser citado, no caso de penhora do 
domínio útil por dívida do foreiro 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071.htm
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l3071.htm#art683
(CC de 1916, art. 689 e CPC, art. 
698) 
Art. 689. Fazendo-se penhora, por 
dívidas do enfiteuta, sobre o prédio emprazado, 
será citado o senhorio direto, para assistir à 
praça, e terá preferência, quer no caso de 
arrematação, sobre os demais lançadores, em 
condições iguais, quer, em falta deles, no caso 
de adjudicação. 
Art. 698. Nas ações de família, o 
Ministério Público somente intervirá quando 
houver interesse de incapaz e deverá ser ouvido 
previamente à homologação de acordo. 
Parágrafo único. O Ministério Público 
intervirá, quando não for parte, nas ações de 
família em que figure como parte vítima de 
violência doméstica e familiar, nos termos 
da Lei nº 11.340, de 7 de agosto de 2006 (Lei 
Maria da Penha). 
h) Consentir ou não na divisão em 
glebas do imóvel aforado (CC de 
1916, art. 681) 
Art. 681. Os bens enfitêuticos 
transmitem-se por herança na mesma ordem 
estabelecida a respeito dos alodiais neste 
Código, arts. 1.603 e 1619; mas, não podem 
ser divididos em glebas sem consentimento do 
senhorio. 
i) Escolher o cabecel, se os co-
enfiteutas não o fizerem (CC de 
1916, art. 690) 
Art. 690. Quando o prédio emprazado vier 
a pertencer a várias pessoas, estas, dentro em 
seis meses, elegerão um cabecel, sob pena de 
se devolver ao senhorio o direito de escolha. 
§ 1º Feita a escolha, todas as ações do 
senhorio contra os foreiros serão propostas 
contra o cabecel, salvo a este o direito 
regressivo contra os outros pelas respectivas 
quotas. 
§ 2º Se, porém, o senhorio direto convier 
na divisão do prazo, cada uma das glebas em 
que for dividido constituirá prazo distinto. 
j) Receber: 
- Pensões anuais (CC de 1916, art. 678) 
Art. 678. Dá-se a enfiteuse, aforamento, 
ou emprazamento, quando por ato entre vivos, 
ou de última vontade, o proprietário atribui à 
outro o domínio útil do imóvel, pagando a 
pessoa, que o adquire, e assim se constitui 
enfiteuta, ao senhorio direto uma pensão, ou 
foro, anual, certo e invariável. 
- Foro de cada gleba, no caso de divisão 
de enfiteuse (CC de 1916, art. 690, §2º) 
§ 2º Se, porém, o senhorio direto convier 
na divisão do prazo, cada uma das glebas em 
que for dividido constituirá prazo distinto. 
Foro: Devido anualmente. 
Laudêmio: Devido toda vez que é realizada 
alguma transação. 
Exemplo: Meu pai tem uma fazenda de 10 
glebas, com tamanhos diferentes e são de 
pessoas diferentes. Se uma destas quiser 
dividir a sua gleba, terá que pedir 
autorização ao dono. 
- Laudêmio, quando houvesse 
transferência de domínio útil (CC de 
1916, art. 686, CPC, art. 585, IV), mas 
perdeu hoje o direito diante do que reza 
o art. 2.038, §1º do NCC 
Art. 686. Sempre que se realizar a 
transferência do domínio útil, por venda ou 
doação em pagamento, o senhorio direto, que 
não usar da opção, terá direito de receber do 
alienante o laudêmio, que será de dois e meio 
por cento sobre o preço da alienação, se outro 
não se tiver fixado no título de aforamento. 
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de 
enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as 
existentes, até sua extinção, às disposições do 
Código Civil anterior, Lei n o 3.071, de 1 o de 
janeiro de 1916 , e leis posteriores. 
§ 1 o Nos aforamentos a que se refere este 
artigo é defeso: 
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga 
nas transmissões de bem aforado, sobre o valor 
das construções ou plantações; 
II - constituir subenfiteuse 
- Foro por parte do foreiro anterior, 
quando não tiver sido comunicado da 
doação, dote e permuta por coisa 
infungível do prédio aforado, feito por 
ele (CC de 1916, art. 688) 
Art. 688. É lícito ao enfiteuta doar, dar em 
dote, ou trocar por coisa não fungível o prédio 
aforado, avisando o senhorio direto, dentro em 
sessenta dias, contados do ato da transmissão, 
sob pena de continuar responsável pelo 
pagamento do foro. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2004-2006/2006/Lei/L11340.htm
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l3071.htm#art1603.
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l3071.htm#art1619.
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071.htm
- O pagamento do resgate (CC de 1916, 
art. 693) 
Art. 693. Todos os aforamentos, salvo 
acordo entre as partes, são resgatáveis trinta 
anos depois de constituídos, mediante 
pagamento de vinte pensões anuais pelo 
foreiro, que não poderá no seu contrato 
renunciar o direito ao resgate, nem contrariar a 
disposições imperativas deste capítulo. 
Art. 693. Todos os aforamentos, inclusive 
os constituídos anteriormente a este Código, 
salvo acordo entre as partes, são resgatáveis 
dez anos depois de constituídos, mediante 
pagamento de um laudêmio, que será de dois e 
meio por cento sobre o valor atual da 
propriedade plena, e de dez pensões anuais 
pelo foreiro, que não poderá no seu contrato 
renunciar ao direito de resgate, nem contrariar 
as disposições imperativas deste 
capítulo. (Redação dada pela Lei nº 5.827, 
de 1972) 
Art. 693. Todos os aforamentos, salvo 
acôrdo entre as partes, são resgatáveis vinte 
anos depois de constituídos, mediante 
pagamento de vinte pensões anuais pelo 
foreiro, que não poderá, no seu contrato, 
renunciar o direito ao resgate, nem contrariar 
as disposições imperativas dêste capítulo. 
 k) Invocar: 
- Ação real – reivindicatória, 
confessória, negatória 
- Ação pessoal para cobrar foro ou 
laudêmio 
Ação de comisso 
Obrigações 
→ Respeitar o domínio útil do foreiro 
→ Notificar o enfiteuta quando alienar o 
seu domínio 
→ Conceder resgate nos termos do 
contrato. 
 Extinção da enfiteuse 
a) Pela deterioração do prédio 
aforado (CC de 1916, art. 692, I) 
Art. 692. A enfiteuse extingue-se: 
I - Pela natural deterioração do prédio 
aforado, quando chegue a não valer o capital 
correspondente ao fôro e mais um quinto deste. 
b) Pelo comisso (CC de 1916, art. 
692, II, Decreto-lei 9.760/46, 
arts. 101, §2º, 103, §1º, 118 e 
121) 
Art. 692. A enfiteuse extingue-se: 
II - Pelo compromisso, deixando o foreiro 
de pagar as pensões devidas, por três anos 
consecutivos, caso em que o senhorio o 
indenizará das benfeitorias necessárias. 
 Art. 101 - Os terrenos aforados pela 
União ficam sujeitos ao foro de 0,6% (seis 
décimos por cento) do valor do respectivo 
domínio pleno, que será anualmente 
atualizado. 
Art. 103. O aforamento extinguir-se-á: 
 § 1o Consistindo o inadimplemento de 
cláusula contratual no não-pagamento do foro 
durante três anos consecutivos, ou quatro anos 
intercalados, é facultado ao foreiro, sem 
prejuízo do disposto no art. 120, revigorar o 
aforamento mediante as condições que lhe 
forem impostas. 
Art. 118. Caduco o aforamento na forma 
do parágrafo único do art. 101, o órgão localda 
SPU notificará o foreiro, por edital, ou quando 
possível por carta registrada, marcando-lhe o 
prazo de noventa dias para apresentar 
qualquer reclamação ou solicitar a revigoração 
do aforamento.(Redação dada pela Lei nº 
9.636, de 1998) 
 Parágrafo único. Em caso de 
apresentação de reclamação, o prazo para o 
pedido de revigoração será contado da data da 
notificação ao foreiro da decisão final proferida. 
 Art. 121. Decorrido o prazo de que trata 
o art. 118, sem que haja sido solicitada a 
revigoração do aforamento, o Chefe do órgão 
local do S.P.U. providenciará no sentido de ser 
cancelado o aforamento no Registro de Imóveis 
e procederá na forma do disposto no art. 110. 
 Parágrafo único. Nos casos de 
cancelamento do registro de aforamento, 
considera-se a certidão da Secretaria do 
Patrimônio da União de cancelamento de 
aforamento documento hábil para o 
cancelamento de registro nos termos do inciso 
III do caput do art. 250 da Lei no 6.015, de 31 
de dezembro de 1973. 
c) Pelo falecimento do enfiteuta, 
sem herdeiros (CC de 1916, art. 
692, III) 
Art. 692. A enfiteuse extingue-se: 
III - Falecendo o emfiteuta, sem herdeiros, 
salvo o direito dos credores. 
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1970-1979/L5827.htm#art1
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/1970-1979/L5827.htm#art1
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L9636.htm#art32
https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L9636.htm#art32
Nesse caso, o bem vai para o Poder 
Público do município. 
d) Pela confusão 
Confusão: Um compra o direito do outro. 
e) Pela perda da nacionalidade 
brasileira (Decreto-lei nº 
3.438/41, art. 18, §1º) 
 Art. 18. À pessoa estrangeira, física ou 
jurídica, não serão aforados os terrenos de que 
se trata, exceto: 
 § 1º A perda de qualidade de 
brasileiro por quem seja titular de enfiteuse, 
constituida depois da publicação daquele 
decreto-lei, importa na extinção automática 
desse direito real, consolidando a União o seu 
domínio pleno sobre o terreno, indenizado o 
foreiro pelas benfeitorias nele existentes. 
f) Pela total destruição do prédio 
aforado 
g) Pela usucapião 
h) Pela desapropriação. 
Art. 2.038. Fica proibida a constituição de 
enfiteuses e subenfiteuses, subordinando-se as 
existentes, até sua extinção, às disposições do 
Código Civil anterior, Lei n o 3.071, de 1 o de 
janeiro de 1916 , e leis posteriores. 
§ 1 o Nos aforamentos a que se refere este 
artigo é defeso: 
I - cobrar laudêmio ou prestação análoga 
nas transmissões de bem aforado, sobre o valor 
das construções ou plantações; 
II - constituir subenfiteuse. 
§ 2 o A enfiteuse dos terrenos de marinha 
e acrescidos regula-se por lei especial. 
A enfiteuse, nos dias atuais, não 
pode ser criada, entretanto, ela ainda 
existe. Além disso, atualmente é 
dispensado o pagamento do laudêmio, 
mas não do foro. 
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a 
outrem o direito de construir ou de plantar em 
seu terreno, por tempo determinado, mediante 
escritura pública devidamente registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis. 
Parágrafo único. O direito de superfície não 
autoriza obra no subsolo, salvo se for inerente 
ao objeto da concessão. 
Art. 1.370. A concessão da superfície será 
gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as 
partes se o pagamento será feito de uma só vez, 
ou parceladamente. 
Art. 1.371. O superficiário responderá 
pelos encargos e tributos que incidirem sobre o 
imóvel. 
Art. 1.372. O direito de superfície pode 
transferir-se a terceiros e, por morte do 
superficiário, aos seus herdeiros. 
Parágrafo único. Não poderá ser estipulado 
pelo concedente, a nenhum título, qualquer 
pagamento pela transferência. 
Art. 1.373. Em caso de alienação do imóvel 
ou do direito de superfície, o superficiário ou o 
proprietário tem direito de preferência, em 
igualdade de condições. 
Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-
se-á a concessão se o superficiário der ao 
terreno destinação diversa daquela para que foi 
concedida. 
Art. 1.375. Extinta a concessão, o 
proprietário passará a ter a propriedade plena 
sobre o terreno, construção ou plantação, 
independentemente de indenização, se as 
partes não houverem estipulado o contrário. 
Art. 1.376. No caso de extinção do direito 
de superfície em conseqüência de 
desapropriação, a indenização cabe ao 
proprietário e ao superficiário, no valor 
correspondente ao direito real de cada um. 
Art. 1.377. O direito de superfície, 
constituído por pessoa jurídica de direito 
público interno, rege-se por este Código, no que 
não for diversamente disciplinado em lei 
especial. 
 Conceito 
 Direito real pelo qual o 
proprietário concede, por tempo 
determinado, gratuita ou 
onerosamente, a outrem, o direito de 
construir, ou plantar em seu terreno, 
mediante escritura pública, 
devidamente registrada no Cartório de 
Registro de Imóveis (CC, arts. 1.225, 
1.369 a 1.377 e Lei nº 10.257/2001, 
arts. 21 a 24) 
Art. 1.225. São direitos reais: 
II - a superfície; 
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a 
outrem o direito de construir ou de plantar em 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071.htm
seu terreno, por tempo determinado, mediante 
escritura pública devidamente registrada no 
Cartório de Registro de Imóveis. 
Parágrafo único. O direito de superfície 
não autoriza obra no subsolo, salvo se for 
inerente ao objeto da concessão. 
Art. 1.370. A concessão da superfície será 
gratuita ou onerosa; se onerosa, estipularão as 
partes se o pagamento será feito de uma só vez, 
ou parceladamente. 
Art. 1.371. O superficiário responderá 
pelos encargos e tributos que incidirem sobre o 
imóvel. 
Art. 1.372. O direito de superfície pode 
transferir-se a terceiros e, por morte do 
superficiário, aos seus herdeiros. 
Parágrafo único. Não poderá ser 
estipulado pelo concedente, a nenhum título, 
qualquer pagamento pela transferência. 
Art. 1.373. Em caso de alienação do 
imóvel ou do direito de superfície, o superficiário 
ou o proprietário tem direito de preferência, em 
igualdade de condições. 
Art. 1.374. Antes do termo final, resolver-
se-á a concessão se o superficiário der ao 
terreno destinação diversa daquela para que foi 
concedida. 
Art. 1.375. Extinta a concessão, o 
proprietário passará a ter a propriedade plena 
sobre o terreno, construção ou plantação, 
independentemente de indenização, se as 
partes não houverem estipulado o contrário. 
Art. 1.376. No caso de extinção do direito 
de superfície em conseqüência de 
desapropriação, a indenização cabe ao 
proprietário e ao superficiário, no valor 
correspondente ao direito real de cada um. 
Art. 1.377. O direito de superfície, 
constituído por pessoa jurídica de direito 
público interno, rege-se por este Código, no que 
não for diversamente disciplinado em lei 
especial. 
Art. 21. O proprietário urbano poderá 
conceder a outrem o direito de superfície do seu 
terreno, por tempo determinado ou 
indeterminado, mediante escritura pública 
registrada no cartório de registro de imóveis. 
§ 1o O direito de superfície abrange o 
direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço 
aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida 
no contrato respectivo, atendida a legislação 
urbanística. 
§ 2o A concessão do direito de superfície 
poderá ser gratuita ou onerosa. 
§ 3o O superficiário responderá 
integralmente pelos encargos e tributos que 
incidirem sobre a propriedade superficiária, 
arcando, ainda, proporcionalmente à sua 
parcela de ocupação efetiva, com os encargos e 
tributos sobre a área objeto da concessão do 
direito de superfície, salvo disposição em 
contrário do contrato respectivo. 
§ 4o O direito de superfície pode ser 
transferido a terceiros, obedecidos os termos do 
contrato respectivo. 
§ 5o Por morte do superficiário, os seus 
direitos transmitem-se a seus herdeiros. 
Art. 22. Em caso de alienação do terreno, 
ou do direito de superfície,o superficiário e o 
proprietário, respectivamente, terão direito de 
preferência, em igualdade de condições à oferta 
de terceiros. 
Art. 23. Extingue-se o direito de 
superfície: 
I – pelo advento do termo; 
II – pelo descumprimento das obrigações 
contratuais assumidas pelo superficiário. 
Art. 24. Extinto o direito de superfície, o 
proprietário recuperará o pleno domínio do 
terreno, bem como das acessões e benfeitorias 
introduzidas no imóvel, independentemente de 
indenização, se as partes não houverem 
estipulado o contrário no respectivo contrato. 
§ 1o Antes do termo final do contrato, 
extinguir-se-á o direito de superfície se o 
superficiário der ao terreno destinação diversa 
daquela para a qual for concedida. 
§ 2o A extinção do direito de superfície 
será averbada no cartório de registro de 
imóveis. 
Exemplo: Posto de gasolina. 
Oneroso: Tem que pagar. 
Gratuito: Não paga nada. 
 Caso o imóvel não seja registrado, 
este não se torna um direito real. 
 Qual a diferença entre locação e 
superfície? Este é um direito real de 
garantia sobre coisa alheia, enquanto o 
primeiro é apenas um contrato. 
 Ressalta-se que não se pode tirar o 
superficiário da superfície, a menos que 
ele tenha descumprido as cláusulas do 
contrato. 
 Natureza jurídica 
a) Direito real de fruição sobe coisa 
alheia, que não atinge a 
propriedade do dono do solo, por 
afastar a acessão 
Fruição: Usar o bem. 
Acessão: Juntar. 
Exemplo: Amauri me deu o direito de 
superfície de uma cadeira, contudo, outra 
cadeira se juntou aquela. Nesse caso, só 
tenho o direito de usar (direito de 
superfície) a que ele me deu. 
b) Nela ter-se-á fundieiro 
(proprietário do solo e possuidor 
indireto) e superficiário, que tem, 
por ser o possuidor direto, o 
direito de plantar ou de construir 
no terreno (urbano ou rural) de 
outrem. 
Dono da superfície: Proprietário. 
Superficiário: É quem usa. 
 Concessão gratuita de superfície 
 O fundieiro fica, 
temporariamente, sem o seu imóvel e 
sem receber contraprestação, mas, 
finda a concessão, recebe o bem 
bastante valorizado. 
Exemplo¹: Amauri diz que posso ficar com 
o terreno dele por 5 anos e, portanto, vou 
construir neste um barracão. Findo o 
tempo estipulado, o barracão passa a ser 
do Amauri, que pode optar por renovar o 
contrato de superfície ou fazer um 
contrato de locação. 
 A diferença do direito real de 
superfície e do arrendamento é o de que 
este último é oneroso e deve ser registrado 
no cartório. 
Exemplo²: Amauri me deu o direito de 
superfície da sua terra, para que eu possa 
plantar seringueira por 47 anos, o qual irei 
colher/usufruir. Findo o tempo, não 
poderei arrancar as seringueiras ao 
devolver o terreno para ele, de modo que, 
portanto, estas passaram a ser de sua 
propriedade. 
 Concessão onerosa do direito de 
superfície 
 O fundieiro passa a ter direito ao 
solarium ou cânon superficiário. 
Solarium: Contribuição paga por quem 
construía em terreno alheio (Direito 
Romano). 
 É uma espécie de “aluguel”. 
 Responsabilidade pelos encargos 
 É do superficiário que responde 
por tributos e ônus incidentes sobre o 
imóvel. 
 Seja a concessão gratuita ou 
onerosa. 
 Transferência de superfície 
a) Transmissão causa mortis 
b) Alienação do imóvel ou da 
superfície em que fundieiro e 
superficiário têm direito de 
preferência 
 O sujeito que comprar o imóvel com 
direito de superfície não poderá tirar o 
superficiário de lá, visto que o imóvel 
possui um ônus que é transmitido ao novo 
proprietário. Além disso, ressalta-se que 
todo ônus acarreta um pouco na 
desvalorização da propriedade para venda. 
 Extinção 
a) Consolidação 
 Acontece quando o superficiário 
compra a propriedade. 
b) Inadimplemento obrigacional 
 Trata-se do descumprimento do 
contrato. 
Exemplo: O sujeito, ao celebrar o contrato, 
se comprometeu a plantar seringueira, 
contudo, não plantou nenhum pé. 
c) Advento do termo 
 Quando acabou o prazo do 
contrato. 
d) Desvio da destinação 
e) Renúncia do superficiário 
 Este diz que não quer mais. 
f) Distrato 
g) Perecimento do terreno gravado 
Exemplo: Houve uma avalanche que levou 
todo o terreno embora. 
h) Não uso do direito de construir 
dentro do prazo avençado 
i) Não uso do direito de plantar 
dentro do prazo avençado 
j) Desapropriação do solo ou do 
direito de superfície 
Art. 1.378. A servidão proporciona 
utilidade para o prédio dominante, e grava o 
prédio serviente, que pertence a diverso dono, e 
constitui-se mediante declaração expressa dos 
proprietários, ou por testamento, e subseqüente 
registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
Art. 1.379. O exercício incontestado e 
contínuo de uma servidão aparente, por dez 
anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o 
interessado a registrá-la em seu nome no 
Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a 
sentença que julgar consumado a usucapião. 
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver 
título, o prazo da usucapião será de vinte anos. 
Art. 1.380. O dono de uma servidão pode 
fazer todas as obras necessárias à sua 
conservação e uso, e, se a servidão pertencer a 
mais de um prédio, serão as despesas rateadas 
entre os respectivos donos. 
Art. 1.381. As obras a que se refere o artigo 
antecedente devem ser feitas pelo dono do 
prédio dominante, se o contrário não dispuser 
expressamente o título. 
Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir 
ao dono do prédio serviente, este poderá 
exonerar-se, abandonando, total ou 
parcialmente, a propriedade ao dono do 
dominante. 
Parágrafo único. Se o proprietário do prédio 
dominante se recusar a receber a propriedade 
do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear 
as obras. 
Art. 1.383. O dono do prédio serviente não 
poderá embaraçar de modo algum o exercício 
legítimo da servidão. 
Art. 1.384. A servidão pode ser removida, 
de um local para outro, pelo dono do prédio 
serviente e à sua custa, se em nada diminuir as 
vantagens do prédio dominante, ou pelo dono 
deste e à sua custa, se houver considerável 
incremento da utilidade e não prejudicar o 
prédio serviente. 
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da 
servidão às necessidades do prédio dominante, 
evitando-se, quanto possível, agravar o encargo 
ao prédio serviente. 
§ 1 o Constituída para certo fim, a 
servidão não se pode ampliar a outro. 
§ 2 o Nas servidões de trânsito, a de maior 
inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais 
onerosa. 
§ 3 o Se as necessidades da cultura, ou da 
indústria, do prédio dominante impuserem à 
servidão maior largueza, o dono do serviente é 
obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser 
indenizado pelo excesso. 
Art. 1.386. As servidões prediais são 
indivisíveis, e subsistem, no caso de divisão 
dos imóveis, em benefício de cada uma das 
porções do prédio dominante, e continuam a 
gravar cada uma das do prédio serviente, salvo 
se, por natureza, ou destino, só se aplicarem a 
certa parte de um ou de outro. 
Art. 1.387. Salvo nas desapropriações, a 
servidão, uma vez registrada, só se extingue, 
com respeito a terceiros, quando cancelada. 
Parágrafo único. Se o prédio dominante 
estiver hipotecado, e a servidão se mencionar 
no título hipotecário, será também preciso, para 
a cancelar, o consentimento do credor. 
Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem 
direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento 
do registro, embora o dono do prédio dominante 
lho impugne: 
I - quando o titular houver renunciado a 
sua servidão; 
II - quando tiver cessado, para o prédio 
dominante, a utilidade ou a comodidade, que 
determinou a constituição da servidão; 
III - quando o dono do prédio serviente 
resgatar a servidão. 
Art. 1.389. Também se extingue a servidão, 
ficando ao dono do prédio serviente a faculdade 
de fazê-la cancelar, mediante a prova da 
extinção: 
I - pela reunião dos dois prédios no domínio 
da mesma pessoa; 
II - pela supressão das respectivas obras 
por efeito de contrato,ou de outro título 
expresso; 
III - pelo não uso, durante dez anos 
contínuos. 
 Conceito 
 São direitos de gozo sobre 
imóveis que, em virtude de lei ou 
vontade das partes se impõem sobre o 
prédio serviente em benefício do 
dominante. 
 As servidões prediais acontecem 
quando há um terreno que determinado 
sujeito está usando, mas que autoriza um 
terceiro a usar também. Nesse caso, após 
autorizá-lo a usar, o mesmo não poderá 
tirá-lo de lá. 
Exemplo¹: A pessoa sede a servidão para 
instalar um linhão de energia em sua 
terra. 
Exemplo²: A pessoa sede servidão de sua 
terra, para colocar nela um gasoduto. 
Servidão contratual de passagem: Sede 
passagem para o vizinho e será registrada 
na matrícula dos dois contratantes. 
Exemplo¹: Comprei a servidão da terra do 
vizinho a fim de que a minha fazenda 
passe a ter saída na estrada. 
Exemplo²: Moro no terreno de cima e o 
meu vizinho no e baixo. Nesse caso, o meu 
vizinho é obrigado a receber as minhas 
águas pluviais, porém não o meu esgoto, 
entretanto, para tanto, poderei celebrar 
com ele uma servidão. 
 Ressalta-se que a servidão 
desvaloriza o imóvel daquele que a 
aceitou. 
Dominante: Quem vai usar a servidão. 
 Finalidade 
 Proporcionar uma valorização do 
prédio dominante, tornando-o mais 
útil, agradável ou cômodo, implicando, 
por outro lado, uma desvalorização 
econômica do prédio serviente, 
levando-se em consideração que as 
servidões prediais são perpétuas, 
acompanhando sempre os imóveis 
quando transferidos. 
 Princípios fundamentais 
→ É uma relação entre prédios vizinhos. 
→ Não há servidão sobre a própria coisa. 
Exemplo: Tenho uma propriedade com 
servidão de passagem com a propriedade 
da frente. Se eu vier a comprar esta e 
anexá-la a minha, não haverá mais a 
servidão, posto que o proprietário não ser, 
ao mesmo tempo, serviente e proprietário. 
→ Não se pode de uma servidão 
constituir outra. 
Exemplo: Na fazenda do Leandro havia um 
açude que dava água para todos os 
vizinhos, então, Amauri possuía uma 
servidão com ele, a fim de que seu gado 
pudesse beber água. Contudo, ele pegou 
uma parte desta servidão e vendeu para o 
João, com o objetivo de que ele também 
colocasse seu gado para beber água na 
propriedade. Isso não pode, de modo que 
seria possível que o João comprasse a 
servidão diretamente com o Leandro, que 
poderia vende-la enquanto tivesse água 
suficiente para servir todos aqueles que 
contrataram com o mesmo. 
→ Servidão não se presume. 
 Ela precisa ser vista, ou seja, é 
necessário que haja um contrato. 
→ Servidão é inalienável. 
 Contudo, apesar de ser inalienável, 
é possível consegui-la por meio da 
usucapião. Mas por que usucapir a 
servidão, e não a propriedade? 
Exemplo: Faz dez anos que o gado do 
Amauri tem passagem para beber água na 
propriedade do Leandro, de modo que ele 
só usa a passagem, e não a propriedade. 
De uma hora para outra ele vendeu a 
passagem ou, então, vendeu a propriedade 
e o novo proprietário a fechou. Frente a 
essa situação, em último caso, Amauri 
poderá usucapi-la, mas primeiro precisará 
entrar com uma ação, visto que trata-se de 
um direito real. 
 Natureza jurídica 
 É um direito real de gozo ou 
fruição sobre imóvel alheio de caráter 
acessório, perpétuo, indivisível e 
inalienável. 
 Classificação 
Quanto à natureza: 
 Rústicas e urbanas. 
Rústicas: Rural. 
Urbana: Da cidade. 
Quanto ao modo de exercício: 
a) Contínuas e descontínuas 
Contínuas: Subsistem e se exercem 
independentemente de atos humanos 
ex. passagem de água; de energia 
elétrica, iluminação. 
 É como se dá a servidão de 
iluminação, visto que, geralmente, ela é 
feita proibindo a pessoa de fechar a 
claridade. 
Exemplo: Amauri compra um imóvel por 
conta da sua passagem de iluminação e, 
por medo de alguém construir no terreno 
do lado que lhe garante esta, faz uma 
servidão com o seu proprietário. 
Descontínuas: Seu exercício de 
funcionamento requer ação humana ex: 
a de trânsito, a de tirar agua de prédio 
alheio. 
b) Positivas e negativas 
Positivas: Pode fazer. 
Exemplo: Levar gado para pastar ou tomar 
água. 
Negativas: Deve abster-se. 
Exemplo: Servidão de iluminação. 
c) Ativas e passivas 
Ativas: Direitos do dominante. 
 Quem vai usar a servidão é o 
dominante. 
Exemplo: Servidão de passagem. 
Passivas: Encargos do serviente. 
Exemplo: Tenho que tirar da minha água 
para passar para o outro. 
 Quanto à exteriorização 
Aparentes: Obras e sinais exteriores. 
Não aparentes: Não se revelam 
externamente. 
Exemplo: Gasoduto. 
Quanto à origem 
Legais: Imposição da lei ex. passagem 
forçada. 
Naturais: Derivam da situação dos 
prédios ex. escoamento de águas. 
Convencionais: Vontade das partes. 
 Dificilmente essa classificação de 
servidão será gratuita e, quando o for, 
geralmente é por ser de causa mortis. 
 Modos de constituição 
→ Ato jurídico inter vivos ou causa 
mortis (CC, art. 1.378; Dec.-lei nº. 
1.000/69, art. 167, X). 
Art. 1.378. A servidão proporciona 
utilidade para o prédio dominante, e grava o 
prédio serviente, que pertence a diverso dono, e 
constitui-se mediante declaração expressa dos 
proprietários, ou por testamento, e subseqüente 
registro no Cartório de Registro de Imóveis. 
Art. 167. No registro de imóveis será feita: 
X - dos títulos das servidões não 
aparentes, para a sua constituição; 
Inter vivos: É a própria convenção entre as 
partes e pode vir a acarretar em uma 
servidão gratuita ou onerosa. 
Exemplo: Amauri deu uma parte da 
fazenda para o seu filho e também uma 
servidão de passagem, sem cobrar. 
→ Sentença judicial (NCPC, arts. 596, 
Parágrafo único e 597, §4º,III) 
Art. 596. Ouvidas as partes, no prazo 
comum de 15 (quinze) dias, sobre o cálculo e o 
plano da divisão, o juiz deliberará a partilha. 
Parágrafo único. Em cumprimento dessa 
decisão, o perito procederá à demarcação dos 
quinhões, observando, além do disposto nos 
arts. 584 e 585 , as seguintes regras: 
I - as benfeitorias comuns que não 
comportarem divisão cômoda serão 
adjudicadas a um dos condôminos mediante 
compensação; 
II - instituir-se-ão as servidões que forem 
indispensáveis em favor de uns quinhões sobre 
os outros, incluindo o respectivo valor no 
orçamento para que, não se tratando de 
servidões naturais, seja compensado o 
condômino aquinhoado com o prédio serviente; 
III - as benfeitorias particulares dos 
condôminos que excederem à área a que têm 
direito serão adjudicadas ao quinhoeiro vizinho 
mediante reposição; 
IV - se outra coisa não acordarem as 
partes, as compensações e as reposições serão 
feitas em dinheiro. 
 Art. 597. Terminados os trabalhos e 
desenhados na planta os quinhões e as 
servidões aparentes, o perito organizará o 
memorial descritivo. 
§ 4º Cada folha de pagamento conterá: 
III - a declaração das servidões 
instituídas, especificados os lugares, a 
extensão e o modo de exercício. 
→ Usucapião (CC, art. 1.379, parágrafo 
único) 
Art. 1.379. O exercício incontestado e 
contínuo de uma servidão aparente, por dez 
anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o 
interessado a registrá-la em seu nome no 
Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a 
sentença que julgar consumado a usucapião. 
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver 
título, o prazo da usucapião será de vinte anos. 
→ Destinação do proprietário. 
Exemplo: Amauri faz um loteamento na 
sua fazenda e destina as servidões para 
cada um dos terrenos que é alienado. 
 Direitos e deveres do proprietário do 
prédio dominante 
Direitos 
→ Usar e gozar da servidão. 
→ Realizar obras necessárias à sua 
conservação e uso (CC, art. 1.380; Cód. 
de Águas art. 128). 
Art. 1.380. O dono de uma servidão pode 
fazer todas as obras necessárias à sua 
conservação e uso, e, se a servidão pertencer a 
mais de um prédio, serão as despesas rateadasentre os respectivos donos. 
 Art. 128. O dono do aqueduto poderá 
consolidar suas margens com relvas, 
estacadas, paredes de pedras soltas. 
→ Exigir ampliação da servidão para 
facilitar a exploração do prédio 
dominante (CC, art. 1.385, § 3º). 
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da 
servidão às necessidades do prédio dominante, 
evitando-se, quanto possível, agravar o encargo 
ao prédio serviente. 
§ 3 o Se as necessidades da cultura, ou 
da indústria, do prédio dominante impuserem à 
servidão maior largueza, o dono do serviente é 
obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser 
indenizado pelo excesso. 
Exemplo: Amauri deu para o João uma 
servidão de passagem em sua propriedade 
somente para carro. Entretanto, o João 
quis plantar cana e, por isso, passou a ser 
necessária a passagem de caminhão de 
usina no local. Amauri é obrigado a ceder? 
Nesse caso, o João tem o direito de pedir a 
ampliação e o Amauri não pode impedir 
esta, todavia, ele será eventualmente 
indenizado, tendo em vista que essa 
ampliação provavelmente destruirá ainda 
mais sua propriedade. 
→ Renunciar à servidão (CC, art. 1.388, 
I). 
Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem 
direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento 
do registro, embora o dono do prédio dominante 
lho impugne: 
I - quando o titular houver renunciado a 
sua servidão; 
Deveres 
→ Pagar todas as obras feitas para uso e 
conservação da servidão (CC, art. 
1.381). 
Art. 1.381. As obras a que se refere o 
artigo antecedente devem ser feitas pelo dono 
do prédio dominante, se o contrário não 
dispuser expressamente o título. 
→ Exercer a servidão civiliter modo (CC, 
art. 1.385): A servidão deve ser exercida 
civiliter modo, ou seja, deve ser evitado 
qualquer ônus adicional ao prédio 
serviente 
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da 
servidão às necessidades do prédio dominante, 
evitando-se, quanto possível, agravar o encargo 
ao prédio serviente. 
§ 1 o Constituída para certo fim, a 
servidão não se pode ampliar a outro. 
§ 2 o Nas servidões de trânsito, a de maior 
inclui a de menor ônus, e a menor exclui a mais 
onerosa. 
§ 3 o Se as necessidades da cultura, ou da 
indústria, do prédio dominante impuserem à 
servidão maior largueza, o dono do serviente é 
obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser 
indenizado pelo excesso. 
 A servidão deve ser utilizada 
civilizadamente. 
→ Indenizar o dono do prédio serviente 
pelo excesso do uso da servidão em caso 
de necessidade (CC, art. 1.385, § 3º) 
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da 
servidão às necessidades do prédio dominante, 
evitando-se, quanto possível, agravar o encargo 
ao prédio serviente. 
§ 3 o Se as necessidades da cultura, ou da 
indústria, do prédio dominante impuserem à 
servidão maior largueza, o dono do serviente é 
obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser 
indenizado pelo excesso. 
 Direitos e obrigações do proprietário do 
prédio serviente 
Direitos 
→ Exonerar-se de pagar as despesas com 
o uso e conservação da servidão, desde 
que abandone total ou parcialmente a 
propriedade em favor do dono do prédio 
dominante (CC, art. 1.382, parágrafo 
único). 
Art. 1.382. Quando a obrigação incumbir 
ao dono do prédio serviente, este poderá 
exonerar-se, abandonando, total ou 
parcialmente, a propriedade ao dono do 
dominante. 
Parágrafo único. Se o proprietário do prédio 
dominante se recusar a receber a propriedade 
do serviente, ou parte dela, caber-lhe-á custear 
as obras. 
→ Remover a servidão de um local para 
outro. 
 Desde que não haja prejuízo para o 
dominante. 
→ Impedir que o proprietário do 
dominante efetive qualquer mudança 
na forma de utilização da servidão, pois 
este deve manter sua destinação (CC, 
art. 1.385, § 3º). 
Art. 1.385. Restringir-se-á o exercício da 
servidão às necessidades do prédio dominante, 
evitando-se, quanto possível, agravar o encargo 
ao prédio serviente. 
§ 3 o Se as necessidades da cultura, ou da 
indústria, do prédio dominante impuserem à 
servidão maior largueza, o dono do serviente é 
obrigado a sofrê-la; mas tem direito a ser 
indenizado pelo excesso. 
→ Cancelar a servidão nos casos dos 
arts. 1.388 e 1.389 do CC. 
Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem 
direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento 
do registro, embora o dono do prédio dominante 
lho impugne: 
I - quando o titular houver renunciado a 
sua servidão; 
II - quando tiver cessado, para o prédio 
dominante, a utilidade ou a comodidade, que 
determinou a constituição da servidão; 
III - quando o dono do prédio serviente 
resgatar a servidão. 
Art. 1.389. Também se extingue a servidão, 
ficando ao dono do prédio serviente a faculdade 
de fazê-la cancelar, mediante a prova da 
extinção: 
I - pela reunião dos dois prédios no domínio 
da mesma pessoa; 
II - pela supressão das respectivas obras 
por efeito de contrato, ou de outro título 
expresso; 
III - pelo não uso, durante dez anos 
contínuos. 
Exemplo: Cancelar por mau uso ou 
abandono. 
Obrigações 
→ Permitir que o dono do prédio 
dominante realize obras necessárias à 
conservação e utilização da servidão 
(CC, art. 1.380) 
Art. 1.380. O dono de uma servidão pode 
fazer todas as obras necessárias à sua 
conservação e uso, e, se a servidão pertencer a 
mais de um prédio, serão as despesas rateadas 
entre os respectivos donos. 
→ Respeitar o uso normal e legítimo da 
servidão (CC, art. 1.383) 
Art. 1.383. O dono do prédio serviente 
não poderá embaraçar de modo algum o 
exercício legítimo da servidão. 
→ Pagar despesas com a remoção da 
servidão e não prejudicar ou diminuir 
as vantagens do prédio dominante, que 
decorrerem dessa mudança (CC, art. 
1.384) 
Art. 1.384. A servidão pode ser removida, 
de um local para outro, pelo dono do prédio 
serviente e à sua custa, se em nada diminuir as 
vantagens do prédio dominante, ou pelo dono 
deste e à sua custa, se houver considerável 
incremento da utilidade e não prejudicar o 
prédio serviente. 
 Proteção jurídica 
Ação confessória: Visa a obtenção do 
reconhecimento judicial da existência 
da servidão negada ou contestada. 
Ação negatória: Destinada a possibilitar 
ao dono do prédio serviente a obtenção 
de sentença que declare a inexistência 
de servidão ou de direito à sua 
ampliação. 
Ação de manutenção de posse: Em favor 
do prédio dominante que é molestado 
ou esbulhado pelo proprietário do 
prédio serviente. 
Nunciação de obra nova: Ex. trave na 
parede do vizinho. 
Ação de Usucapião: Conforme expresso 
no art. 1.379 do CC. 
Art. 1.379. O exercício incontestado e 
contínuo de uma servidão aparente, por dez 
anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o 
interessado a registrá-la em seu nome no 
Registro de Imóveis, valendo-lhe como título a 
sentença que julgar consumado a usucapião. 
Parágrafo único. Se o possuidor não tiver 
título, o prazo da usucapião será de vinte anos. 
 Extinção 
→ Renúncia do titular (CC, art. 1.388,I). 
Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem 
direito, pelos meios judiciais, ao cancelamento 
do registro, embora o dono do prédio dominante 
lho impugne: 
I - quando o titular houver renunciado a 
sua servidão; 
→ Cessação de sua utilidade (CC, art. 
1.388, II) 
II - quando tiver cessado, para o prédio 
dominante, a utilidade ou a comodidade, que 
determinou a constituição da servidão; 
→ Resgate (CC, art. 1.388, III) 
III - quando o dono do prédio serviente 
resgatar a servidão. 
 O dominante pega de volta. 
→ Confusão (CC, art. 1.389, I) 
Art. 1.389. Também se extingue a servidão, 
ficando ao dono do prédio serviente a faculdade 
de fazê-la cancelar, mediante a prova da 
extinção: 
I - pela reunião dos dois prédios no domínio 
da mesma pessoa; 
 O dono da propriedade compra a do 
serviente. 
→ Supressão das respectivas obras (CC, 
art. 1.389, II) 
II - pela supressão das respectivas obras 
por efeito de contrato, ou de outro título 
expresso; 
→ Desuso (CC,art. 1.389, III) 
III - pelo não uso, durante dez anos 
contínuos. 
→ Perecimento do objeto. 
Exemplo: Secou a mina de água, sem que 
tenha sido culpa do dominante. 
→ Decurso do prazo ou implemento da 
condição 
Exemplo¹: A servidão foi dada por trinta 
anos e, findo este prazo, somente será 
renovada se as partes quiserem. 
Exemplo²: Amauri terá direito a servidão, 
somente enquanto o Governo não asfaltar 
a estrada, de modo que, se amanhã ele o 
fizer, acaba-se a servidão. 
→ Desapropriação 
→ Convenção 
 Ambas as partes optam por acabar 
com a servidão. 
Art. 1.390. O usufruto pode recair em um 
ou mais bens, móveis ou imóveis, em um 
patrimônio inteiro, ou parte deste, abrangendo-
lhe, no todo ou em parte, os frutos e utilidades. 
Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando 
não resulte de usucapião, constituir-se-á 
mediante registro no Cartório de Registro de 
Imóveis. 
Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, 
o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e 
seus acrescidos. 
§ 1 o Se, entre os acessórios e os 
acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o 
usufrutuário o dever de restituir, findo o 
usufruto, as que ainda houver e, das outras, o 
equivalente em gênero, qualidade e 
quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, 
estimado ao tempo da restituição. 
§ 2 o Se há no prédio em que recai o 
usufruto florestas ou os recursos minerais a que 
se refere o art. 1.230, devem o dono e o 
usufrutuário prefixar-lhe a extensão do gozo e a 
maneira de exploração. 
§ 3 o Se o usufruto recai sobre 
universalidade ou quota-parte de bens, o 
usufrutuário tem direito à parte do tesouro 
achado por outrem, e ao preço pago pelo vizinho 
do prédio usufruído, para obter meação em 
parede, cerca, muro, vala ou valado. 
Art. 1.393. Não se pode transferir o 
usufruto por alienação; mas o seu exercício 
pode ceder-se por título gratuito ou oneroso. 
Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à 
posse, uso, administração e percepção dos 
frutos. 
Art. 1.395. Quando o usufruto recai em 
títulos de crédito, o usufrutuário tem direito a 
perceber os frutos e a cobrar as respectivas 
dívidas. 
Parágrafo único. Cobradas as dívidas, o 
usufrutuário aplicará, de imediato, a 
importância em títulos da mesma natureza, ou 
em títulos da dívida pública federal, com 
cláusula de atualização monetária segundo 
índices oficiais regularmente estabelecidos. 
Art. 1.396. Salvo direito adquirido por 
outrem, o usufrutuário faz seus os frutos 
naturais, pendentes ao começar o usufruto, sem 
encargo de pagar as despesas de produção. 
Parágrafo único. Os frutos naturais, 
pendentes ao tempo em que cessa o usufruto, 
pertencem ao dono, também sem compensação 
das despesas. 
Art. 1.397. As crias dos animais pertencem 
ao usufrutuário, deduzidas quantas bastem 
para inteirar as cabeças de gado existentes ao 
começar o usufruto. 
Art. 1.398. Os frutos civis, vencidos na 
data inicial do usufruto, pertencem ao 
proprietário, e ao usufrutuário os vencidos na 
data em que cessa o usufruto. 
Art. 1.399. O usufrutuário pode usufruir em 
pessoa, ou mediante arrendamento, o prédio, 
mas não mudar-lhe a destinação econômica, 
sem expressa autorização do proprietário. 
Art. 1.400. O usufrutuário, antes de 
assumir o usufruto, inventariará, à sua custa, 
os bens que receber, determinando o estado em 
que se acham, e dará caução, fidejussória ou 
real, se lha exigir o dono, de velar-lhes pela 
conservação, e entregá-los findo o usufruto. 
Parágrafo único. Não é obrigado à caução 
o doador que se reservar o usufruto da coisa 
doada. 
Art. 1.401. O usufrutuário que não quiser 
ou não puder dar caução suficiente perderá o 
direito de administrar o usufruto; e, neste caso, 
os bens serão administrados pelo proprietário, 
que ficará obrigado, mediante caução, a 
entregar ao usufrutuário o rendimento deles, 
deduzidas as despesas de administração, 
entre as quais se incluirá a quantia fixada pelo 
juiz como remuneração do administrador. 
Art. 1.402. O usufrutuário não é obrigado a 
pagar as deteriorações resultantes do exercício 
regular do usufruto. 
Art. 1.403 Incumbem ao usufrutuário: 
I - as despesas ordinárias de conservação 
dos bens no estado em que os recebeu; 
II - as prestações e os tributos devidos pela 
posse ou rendimento da coisa usufruída. 
Art. 1.404. Incumbem ao dono as 
reparações extraordinárias e as que não forem 
de custo módico; mas o usufrutuário lhe pagará 
os juros do capital despendido com as que 
forem necessárias à conservação, ou 
aumentarem o rendimento da coisa usufruída. 
§ 1 o Não se consideram módicas as 
despesas superiores a dois terços do líquido 
rendimento em um ano. 
§ 2 o Se o dono não fizer as reparações a 
que está obrigado, e que são indispensáveis à 
conservação da coisa, o usufrutuário pode 
realizá-las, cobrando daquele a importância 
despendida. 
Art. 1.405. Se o usufruto recair num 
patrimônio, ou parte deste, será o usufrutuário 
obrigado aos juros da dívida que onerar o 
patrimônio ou a parte dele. 
Art. 1.406. O usufrutuário é obrigado a dar 
ciência ao dono de qualquer lesão produzida 
contra a posse da coisa, ou os direitos deste. 
Art. 1.407. Se a coisa estiver segurada, 
incumbe ao usufrutuário pagar, durante o 
usufruto, as contribuições do seguro. 
§ 1 o Se o usufrutuário fizer o seguro, ao 
proprietário caberá o direito dele resultante 
contra o segurador. 
§ 2 o Em qualquer hipótese, o direito do 
usufrutuário fica sub-rogado no valor da 
indenização do seguro. 
Art. 1.408. Se um edifício sujeito a usufruto 
for destruído sem culpa do proprietário, não 
será este obrigado a reconstruí-lo, nem o 
usufruto se restabelecerá, se o proprietário 
reconstruir à sua custa o prédio; mas se a 
indenização do seguro for aplicada à 
reconstrução do prédio, restabelecer-se-á o 
usufruto. 
Art. 1.409. Também fica sub-rogada no 
ônus do usufruto, em lugar do prédio, a 
indenização paga, se ele for desapropriado, ou 
a importância do dano, ressarcido pelo terceiro 
responsável no caso de danificação ou perda. 
Art. 1.410. O usufruto extingue-se, 
cancelando-se o registro no Cartório de Registro 
de Imóveis: 
I - pela renúncia ou morte do usufrutuário; 
II - pelo termo de sua duração; 
III - pela extinção da pessoa jurídica, em 
favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se 
ela perdurar, pelo decurso de trinta anos da 
data em que se começou a exercer; 
IV - pela cessação do motivo de que se 
origina; 
V - pela destruição da coisa, guardadas as 
disposições dos arts. 1.407, 1.408, 2ª parte, e 
1.409; 
VI - pela consolidação; 
VII - por culpa do usufrutuário, quando 
aliena, deteriora, ou deixa arruinar os bens, 
não lhes acudindo com os reparos de 
conservação, ou quando, no usufruto de títulos 
de crédito, não dá às importâncias recebidas a 
aplicação prevista no parágrafo único do art. 
1.395; 
VIII - Pelo não uso, ou não fruição, da coisa 
em que o usufruto recai (arts. 1.390 e 1.399). 
Art. 1.411. Constituído o usufruto em favor 
de duas ou mais pessoas, extinguir-se-á a parte 
em relação a cada uma das que falecerem, 
salvo se, por estipulação expressa, o quinhão 
desses couber ao sobrevivente. 
 Conceito 
 Direito real conferido a alguém de 
retirar, temporariamente, da coisa 
alheia os frutos e utilidades que ela 
produz, sem alterar-lhe a substância. 
 Trata-se de tirar tudo o que o bem 
possa produzir, mas sem modifica-lo. 
Ressalta-se que o usufruto geralmente 
não é celebrado por tempo indeterminado, 
entretanto, é vitalício, ou seja, existirá 
enquanto a parte viver. 
Exemplo: No usufruto de alimentos, o pai 
terá que dar uma renda de um de seus 
imóveis para o filho se alimentar, até que 
este complete 25 anos. 
 Objeto 
→ Móveis infungíveis e inconsumíveis 
(CC, art. 1.392, § 1º): Os bens 
infungíveis são os que não podem ser 
substituídos por outros da mesma 
espécie, quantidade e qualidade. 
Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, 
o usufruto estende-se aos acessórios da coisa eseus acrescidos. 
§ 1 o Se, entre os acessórios e os 
acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o 
usufrutuário o dever de restituir, findo o 
usufruto, as que ainda houver e, das outras, o 
equivalente em gênero, qualidade e 
quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, 
estimado ao tempo da restituição. 
→ Imóveis (CC, arts. 1.391 e 1.392) 
Art. 1.391. O usufruto de imóveis, quando 
não resulte de usucapião, constituir-se-á 
mediante registro no Cartório de Registro de 
Imóveis. 
Art. 1.392. Salvo disposição em contrário, 
o usufruto estende-se aos acessórios da coisa e 
seus acrescidos. 
§ 1 o Se, entre os acessórios e os 
acrescidos, houver coisas consumíveis, terá o 
usufrutuário o dever de restituir, findo o 
usufruto, as que ainda houver e, das outras, o 
equivalente em gênero, qualidade e 
quantidade, ou, não sendo possível, o seu valor, 
estimado ao tempo da restituição. 
§ 2 o Se há no prédio em que recai o 
usufruto florestas ou os recursos minerais a que 
se refere o art. 1.230, devem o dono e o 
usufrutuário prefixar-lhe a extensão do gozo e a 
maneira de exploração. 
§ 3 o Se o usufruto recai sobre 
universalidade ou quota-parte de bens, o 
usufrutuário tem direito à parte do tesouro 
achado por outrem, e ao preço pago pelo vizinho 
do prédio usufruído, para obter meação em 
parede, cerca, muro, vala ou valado. 
→ Patrimônio (CC, art. 1.405) 
Art. 1.405. Se o usufruto recair num 
patrimônio, ou parte deste, será o usufrutuário 
obrigado aos juros da dívida que onerar o 
patrimônio ou a parte dele. 
 Trata-se do patrimônio todo. 
Exemplo¹: Amauri faz um testamento de 
usufruto, pois não tem herdeiros 
necessários e não quer que os herdeiros 
colaterais recebam algo. Assim sendo, ele 
deixa todo o patrimônio para o Cristian, 
porém deu o usufruto para a Samantha, 
enquanto ela viver. 
Exemplo²: Amauri tem uma vaca, cujo 
embrião custa R$ 200.000,00. Se ele a der 
para o Cristian, a vaca será dele, porém os 
embriões permanecerão sendo do próprio 
Amauri. 
→ Direitos, desde que transmissíveis 
 Caracteres jurídicos 
→ Direito real sobre coisa alheia. 
→ É temporário. 
→ É intransmissível e inalienável. 
 Você poderá usar o usufruto do 
jeito que quiser. 
Exemplo: Cristian deu uma casa em 
usufruto para o Amauri, que não precisa 
necessariamente morar nela, podendo vir 
a aluga-la e ficar com o dinheiro 
decorrente desse aluguel. 
→ É impenhorável. 
Exemplo: O usufruto é impenhorável, 
porém o dinheiro que ele recebe em 
decorrência do aluguel de um imóvel 
decorrente de usufruto, por exemplo, não 
é. 
 Espécies 
Quanto à origem 
 Legal e convencional. 
Quanto ao objeto 
 Próprio e impróprio. 
 O usufruto próprio é aquele que 
recai sobre bens infungíveis e 
inconsumíveis, ao término do usufruto 
o usufrutuário devolverá exatamente a 
coisa dada em usufruto. Não obstante 
isso, não há nenhuma proibição legal a 
que incida o usufruto sobre bens 
fungíveis a consumíveis, caso em que 
tomará o nome de quase-usufruto ou 
usufruto impróprio. Nessa hipótese não 
se terá um usufruto, mas sim um 
mútuo, uma vez que o usufrutuário 
passará a ser o proprietário do bem 
dado em usufruto, tendo o encargo de 
restituir coisa equivalente. Além do 
mais, com a extinção do usufruto 
impróprio, seu titular, em lugar de 
restituir a coisa, como se dá no 
usufruto, paga seu valor. 
Usufruto impróprio: É o usufruto de coisa 
fungíveis, ou seja, que irão acabar. 
Quanto à extensão 
 Universal ou particular e pleno ou 
restrito. 
 O usufruto será particular ou 
singular quando seu objeto for 
determinado de forma individual, sobre 
um bem específico; e universal, se 
incidir sobre uma universalidade de 
bens ou quota-parte. 
Usufruto singular: É sempre relacionado 
com um bem único. 
Usufruto universal: Abrange todo o 
patrimônio 
 Ressalta-se que, caso no usufruto 
não seja especificado quanto será dado a 
cada pessoa, este extinguir-se-á com o 
falecimento do sujeito. 
Exemplo: Amauri deixou em testamento 
50% para cada um dos filhos. Se um não 
o quiser, voltará para o próprio Amauri. 
Quanto à duração 
 Temporário, vitalício e 
simultâneo. 
 Usufruto simultâneo é aquele 
concedido ao mesmo tempo a duas ou 
mais pessoas. Porém, quando uma das 
pessoas morre, a parte do usufrutuário 
falecido será extinta. 
 Constitutivos 
→ Por lei. 
→ Por ato jurídico inter vivos ou causa 
mortis. 
→ Por sub-rogação. 
→ Por sentença. (NCPC, arts. 867 a 869) 
Art. 867. O juiz pode ordenar a penhora 
de frutos e rendimentos de coisa móvel ou 
imóvel quando a considerar mais eficiente para 
o recebimento do crédito e menos gravosa ao 
executado. 
 Art. 868. Ordenada a penhora de frutos 
e rendimentos, o juiz nomeará administrador-
depositário, que será investido de todos os 
poderes que concernem à administração do 
bem e à fruição de seus frutos e utilidades, 
perdendo o executado o direito de gozo do bem, 
até que o exequente seja pago do principal, dos 
juros, das custas e dos honorários advocatícios. 
§ 1º A medida terá eficácia em relação a 
terceiros a partir da publicação da decisão que 
a conceda ou de sua averbação no ofício 
imobiliário, em caso de imóveis. 
§ 2º O exequente providenciará a 
averbação no ofício imobiliário mediante a 
apresentação de certidão de inteiro teor do ato, 
independentemente de mandado judicial. 
 Art. 869. O juiz poderá nomear 
administrador-depositário o exequente ou o 
executado, ouvida a parte contrária, e, não 
havendo acordo, nomeará profissional 
qualificado para o desempenho da função. 
§ 1º O administrador submeterá à 
aprovação judicial a forma de administração e 
a de prestar contas periodicamente. 
§ 2º Havendo discordância entre as 
partes ou entre essas e o administrador, o juiz 
decidirá a melhor forma de administração do 
bem. 
§ 3º Se o imóvel estiver arrendado, o 
inquilino pagará o aluguel diretamente ao 
exequente, salvo se houver administrador. 
§ 4º O exequente ou o administrador 
poderá celebrar locação do móvel ou do imóvel, 
ouvido o executado. 
§ 5º As quantias recebidas pelo 
administrador serão entregues ao exequente, a 
fim de serem imputadas ao pagamento da 
dívida. 
§ 6º O exequente dará ao executado, por 
termo nos autos, quitação das quantias 
recebidas. 
→ Por usucapião 
Exemplo: Amauri mora em um bem que 
pertence ao filho e não há nenhum 
contrato tratando do assunto. Um dia, sua 
sogra começa fazer a cabeça do filho e o 
convence a fazer o pai sair do mesmo. 
Nesse caso, como o Amauri mora lá a mais 
de cinco anos, pode pedir usucapião e ai, 
quando ele morrer, o bem volta a ser do 
filho, de modo que apenas fica constada 
na matrícula do imóvel a averbação da 
usucapião. 
 Direitos e obrigações do usufrutuário 
Direitos 
→ À posse, uso, administração e 
percepção dos frutos naturais 
pendentes no início do usufruto (CC, 
art. 1.394). 
Art. 1.394. O usufrutuário tem direito à 
posse, uso, administração e percepção dos 
frutos. 
Exemplo: Amauri deu para o João uma 
fazenda, a fim de que ele pudesse usufruir 
dela. Todavia, quando esta foi dada, a 
produção já tinha começado e irá acabar 
agora. 
→ De cobrar as dívidas e empregar as 
importâncias recebidas (CC, art. 1.395 
e parágrafo único) 
Art. 1.395. Quando o usufruto recai em 
títulos de crédito, o usufrutuário tem direito a 
perceber os frutos e a cobrar as respectivas 
dívidas. 
Parágrafo único. Cobradas as dívidas, o 
usufrutuário aplicará, de imediato, a 
importância em títulos da mesma natureza, ou 
em títulos da dívida pública federal, com 
cláusula de atualização monetária segundo 
índices oficiais regularmente estabelecidos. 
→ De gozar de renda oriunda de títulos 
de crédito, aplicando-os após a 
cobrança do débito em apólices de 
dívida pública (CC, art. 1.395 e 
parágrafo único, 2ª parte) 
→ De receber meação em tesouro e em 
paredes, cerca, muro, vala (CC, art.