FUNDOS IMOBILIARIOS PDF MBA

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Investimentos em
imóveis e fundos
imobiliários
Autor
Yan Blumenberg de Castro
Introdução
Caro aluno,
Investimentos sempre despertam o interesse de muitas pessoas, pois são recursos utilizados
para melhoria da vida financeira pessoal, familiar, empresarial, dentre outros, afetando a
sociedade como um todo.
Tendo em vista a complexidade do assunto e o grande quantitativo de investimentos possíveis,
faz-se necessário estudá-los antes de aplicar recursos próprios, uma vez que existem riscos
envolvidos, além de diferentes perfis de investidores, que não devem investir da mesma forma.
O mercado imobiliário apresenta muitas vantagens para o investidor, sobretudo o investidor
brasileiro. Temos em nosso histórico problemas como hiperinflação, confisco de poupança e
tantas outras instabilidades geradas pelo cenário político, o que tornou o aporte no mercado
imobiliário uma forma segura de investir, já que tende a ser mais estável que outros tipos de
investimentos disponíveis no mercado.
Atualmente, outro tipo de investimento que vem ganhando cada vez mais evidência são os
fundos de investimento imobiliário (FII), ou simplesmente fundos imobiliários, em que ocorre um
verdadeiro condomínio de investidores, a fim de angariar volumes financeiros expressivos para
adquirir imóveis ou papéis relacionados a imóveis. Este tipo de investimento permite que se
invista com pouco dinheiro em imóveis, que de outra forma não seria possível, bem como
possibilita que o patrimônio aumente pela valorização dos fundos e pelos depósitos periódicos
nas contas correntes de seus participantes, conforme veremos em breve.
Veremos ao longo dos capítulos as particularidades referentes aos imóveis e aos fundos
imobiliários, os prós e contras de cada tipo, as questões tributárias que incidem nestes ativos e
outros detalhes que permitirão diferenciá-los.
Cabe observar que não existem certezas no mundo dos investimentos, assim como resultados
passados não são garantia de que ocorram novamente no futuro. É objetivo deste conteúdo
propiciar aos discentes elementos suficientes para maior compreensão quanto aos
investimentos e, neste caso, sobre o mercado imobiliário.
Neste viés, convido você, caro cursista, a percorrer as páginas do nosso conteúdo, para que
possamos saber um pouco mais sobre investimentos em imóveis físicos e em fundos
imobiliários.
A primeira unidade se refere aos fundos imobiliários, detalhando os diferentes tipos disponíveis
no mercado; a segunda dá ênfase aos imóveis físicos; a terceiro se pauta nos aspectos
relacionados aos imóveis físicos; e nossa última unidade realiza comparações entre ambos os
tipos de investimento. Vamos começar?
Bons estudos!
Prof. Me. Yan Castro.
Fundos de investimento
imobiliário
Videoaula - O que são Fundos de Investimento Imobiliário
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[https://player.vimeo.com/video/412799069] .
UNIDADE 1
Objetivos:
Compreender o que são os fundos de investimento imobiliário
(FIIs) e descrever os principais tipos disponíveis no mercado.
https://player.vimeo.com/video/412799069
Fundos imobiliários1
Iniciaremos nosso estudo abordando o conceito de fundos de investimento imobiliário (FIIs), que
atualmente vêm ganhando evidência no mundo dos investimentos e estão se popularizando nas
carteiras dos investidores.
Antes de iniciarmos o estudo sobre os FIIs, é importante apresentar o conceito de real estate
investment trusts (REITs).
Conceituação de fundos imobiliários1.1
Real estate investment trusts (REITs), cuja tradução é fundos de investimento imobiliário, são
originais dos Estados Unidos e muito parecidos com o modelo brasileiro, porém não são
idênticos. Os REITs são de fato empresas, e possuem maiores exigências quando comparadas
aos fundos brasileiros.
Por volta de 1960 surgiram companhias para oferecer aos pequenos e médios investidores
oportunidades de investimento em portfólios diversificados, com o intuito de possibilitar que
tivessem como aplicar o dinheiro em ativos que antes não seriam possíveis, por seu elevado
custo, necessidade de conhecimentos mais avançados, falta de liquidez no mercado, bem como
também para tornar este tipo de ativo mais líquido e reduzir o pagamento de imposto de renda,
por meio da distribuição dos lucros aos acionistas (PORTO, 2010).
Este tipo de investimento ganhou popularidade ao redor do mundo pois era vantajoso em
diversos aspectos para as companhias, que conseguiam aumentar consideravelmente a liquidez
do mercado imobiliário, bem como aos investidores, que antes não teriam condições em investir
em propriedades imobiliárias para renda (PORTO, 2010).
No Brasil, os fundos de investimento imobiliário surgiram por volta da década de 1990,
regulamentados pela Lei nº 8.666/1993 e pela Instrução nº 205/1994 da Comissão de Valores
Mobiliários, recentemente modificada pela Instrução nº 472/2008.
No Brasil, os fundos de investimento imobiliário estão previstos na Instrução da Comissão de
Valores Mobiliários no 472, que em seu art. 2º prescreve:
“O FII é uma comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores
mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários” (CVM, 2008).
Os fundos imobiliários se caracterizam por um condomínio de investidores cujo intuito é aplicar
recursos financeiros no mercado imobiliário, seja em empreendimentos que ainda serão
construídos ou naqueles já concluídos. Desta forma, o cotista não possui direitos reais sobre os
imóveis integrantes do patrimônio do fundo, e, por este motivo, não responde pessoalmente por
obrigações legais ou contratuais relativas aos empreendimentos do fundo (SCOLESE, 2015).
A administração dos fundos imobiliários compreende uma gama de ofícios relacionados, direta
ou indiretamente, ao funcionamento e manutenção, que pode ser realizada pelo próprio
administrador ou por terceiros contratados, devidamente habilitados (SCOLESE, 2015).
Figura 1– Mercado imobiliário
Fonte: FotografieLink/Pixabay
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Inicialmente, a maioria dos fundos de investimento imobiliário no Brasil era estruturada de tal
forma que não condizia com a intenção original do legislador e dos órgãos reguladores, visto que
em vez de terem como principal foco os empreendimentos imobiliários, eram utilizados como
ferramenta de planejamento fiscal e tributário.
Em 1999, com a edição da Lei no 9.779, foi determinado que as aplicações financeiras dos fundos
fossem tributadas na fonte, o que tornou os fundos imobiliários os únicos fundos de investimento
tributados até o presente momento (UQBAR, 2019).
Os fundos imobiliários são investimentos que não permitem o resgate de cotas, o que somente é
possível com a liquidação do fundo, sem que exista a necessidade regulamentar de que isto
ocorra, visto que podem ser constituídos sem validade. Os investimentos em fundos imobiliários
ocorrem pela aquisição de cotas, cujo retorno se dá com a distribuição dos resultados, gerados
pelo rendimento dos imóveis integrantes da carteira.
Também é considerado retorno o resultado proveniente da venda das cotas em bolsa de valores
ou em mercado de balcão, ou até mesmo pela venda dos ativos da carteira. Cabe observar que a
oferta das cotas dos fundos imobiliários se refere a uma distribuição de valores mobiliários, e
não está relacionada à compra e venda de imóveis (FERREIRA, 2011).
Uma vez explicada a relação entre os investidores e as cotas, vamos agora apresentar outras
duas figuras importantes nos fundos imobiliários: o administrador e o gestor.
O administrador é o responsável pelo funcionamento e manutenção do fundo, podendo contratar
outros prestadores de serviços para auxiliá-lo na gestão. As instituições financeiras que
administram os fundos possuem diversas obrigações perante os cotistas e perante a Comissão
de Valores Mobiliários (CVM), porém aprofundaremos este ponto posteriormente (CLUBE FII,
2019).O gestor é responsável pelos investimentos do fundo, portanto será ele que escolherá os ativos
que serão adquiridos para compor a carteira, respeitando a política previamente estipulada com
a CVM e os cotistas.
O patrimônio do fundo imobiliário é propriedade dos cotistas, logo não pertencem ao
administrador e ao gestor, que tão somente prestam serviços para o fundo, sendo remunerados
para isso.
Tendo em vista esta questão patrimonial, em caso de uma possível falência da empresa que
administra o fundo imobiliário, tal aspecto não influenciará o seu patrimônio, possibilitando aos
cotistas a escolha de novos administradores ou gestores para o fundo. Cabe ressaltar que há
outros prestadores de serviço que atuam em fundos imobiliários, como advogados, contadores,
corretores, consultores imobiliários, dentre outros.
Por fim, para finalizar esta introdução sobre os fundos imobiliários, preceitua a Comissão de
Valores Mobiliários que deverão ser formalizados o regulamento e o prospecto para cada fundo
imobiliário. Conforme caderno nº 6 da CVM:
O prospecto apresenta informações ao investidor quanto às políticas de investimento do fundo e
os riscos envolvidos, assim como os direitos e responsabilidades relativos aos cotistas e aos
administradores. Detalha, ainda, a apresentação do administrador responsável pelo fundo, com
sua experiência; as metas e objetivos de gestão do fundo; a explicação da política de
investimentos; o público-alvo foco do fundo; as hipóteses de contratação de terceiros para
prestação de serviços; a política de distribuição de resultados; dentre outros (FERREIRA, 2011).
Na sequência iremos adentrar nos aspectos a serem observados para a avaliação dos fundos
imobiliários.
O Regulamento é o documento onde estão estabelecidas as regras básicas de funcionamento do
Fundo. Dentre essas regras, merecem destaque aquelas que se referem aos ativos que serão
adquiridos e às estratégias de investimento adotadas, uma vez que estão diretamente relacionadas
com o risco do investimento.
Atenção ao Regulamento, nele você terá informações importantes, tais como: Qualificação do
administrador e, quando for o caso, do gestor; o objeto do fundo, ou seja, os segmentos em que atuará
e os tipos de investimentos ou empreendimentos imobiliários que poderão ser realizados; política
de investimento; prazo de duração do fundo; taxas de administração e desempenho, se for o caso;
demais taxas e despesas; política de distribuição de rendimentos e resultados (CVM, 2010, p.12-13) ”.
Videoaula - Estudo de caso 1
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Videoaula - Indicadores para avaliação dos Fundos Imobiliários
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Conforme dito anteriormente, os fundos imobiliários são investimentos em que os cotistas
aplicam seu dinheiro para que possa render no futuro. Por meio dos fundos imobiliários, o
dinheiro pode render de duas formas diferentes: a primeira, pelo rendimento periódico distribuído
Avaliando os fundos imobiliários1.2
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https://player.vimeo.com/video/412800745
aos cotistas com o lucro auferido pelos imóveis e empreendimentos que o constituem; e a
segunda é resultante da venda das cotas em bolsa de valores ou mercados de balcão.
Diversos são os fatores que devem ser observados para a avaliação dos fundos imobiliários. Os
principais tipos de fundos serão descritos no próximo tópico desta unidade. Os indicadores a
seguir são de grande importância para o investidor avaliar em quais fundos aplicar seus
recursos, se as cotas estão com bons preços e se o retorno esperado condiz com os dados
apresentados, dentre outros.
O primeiro índice que abordaremos será a vacância, que é um dos dados mais importantes em
fundos imobiliários, tendo em vista que está diretamente relacionado à capacidade de pagar
rendimentos maiores ou menores, bem como à qualidade do ativo.
A vacância se refere à utilização do imóvel, ou seja, sua tendência em ser alugado por
particulares ou empresas, o que afeta diretamente a rentabilidade dos fundos imobiliários.
Imóveis com boa qualidade em sua estrutura e bem geridos, assim como no caso daqueles com
boa localização, dificilmente sofrem com vacâncias elevadas, geralmente apresentando este
índice abaixo do mercado em geral.
Há alguns fatores que influenciam a vacância de um imóvel, e é interessante analisar estes
aspectos ao longo da realidade do local, levando-se em consideração o momento econômico,
localização do imóvel, bem como outros fatores que possam alterar a ocupação do
empreendimento.
Outro importante indicador para os fundos imobiliários é o dividend yield, cuja tradução equivale
a “rendimento de dividendos”, utilizado comumente para avaliar os dividendos distribuídos pelos
fundos nos últimos 12 meses. Em outras palavras:
Figura 2 – Negócios
Fonte: rawpixel/Pixabay
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Portanto, o dividend yield é o indicador utilizado para se avaliar o retorno de dividendos anual
dos fundos de investimento, permitindo ao cotista analisar se os retornos estão condizentes aos
valores aplicados no fundo, bem como ao retorno esperado.
É possível analisar o dividend yield mensalmente, bem como realizar estimativas de dividend
yield para os meses futuros, porém estes indicadores são menos utilizados, já que o anual é o
mais recomendado para se evitar sazonalidades (UQBAR, 2019).
Alerta Suno (2017, p. 19) que
O dividend yield guarda relação de proporcionalidade entre o valor das distribuições e o valor das
cotas do fundo imobiliário. Desta forma, o normal é que o coeficiente entre estes dados
permaneça inalterado.
Todavia, é possível que um dividend yield crescente indique uma propensão do mercado por uma
antecipação de rendimentos e/ou um aumento do retorno, assim como este índice decrescente
retrata uma propensão do mercado em aceitar uma postergação nos rendimentos e/ou uma
redução do retorno.
Ainda quanto ao dividend yield, deve-se observar se está ocorrendo uma amortização das cotas
por parte do fundo ou uma fase de desinvestimento, como, por exemplo, a venda de imóveis que
se valorizaram conforme metas estabelecidas e distribuição do lucro, o que representaria um
dividend yield desproporcional ao longo prazo.
Um outro indicador para avaliarmos os fundos imobiliários é o seu valor patrimonial, o qual
representa o valor do laudo de avaliação dos ativos de um determinado fundo, não se
confundindo com o valor de mercado, que é negociado na bolsa de valores. Trata-se do valor que
A rentabilidade medida pelo dividend yield segue o conceito equivalente ao que é aplicado no
mercado de ações e, alternativamente, pode ser entendida como o retorno sobre o preço. É definida
como o quociente entre o somatório das distribuições de uma cota em um determinado intervalo de
tempo e o preço de mercado da mesma cota. (UQBAR, 2019, p. 39).
o Dividend Yield (DY), no entanto, nunca deve ser avaliado isoladamente e não deve ser a única
métrica a ser avaliada pelo investidor, já que muitos fundos imobiliários possuem DY altos, mas sem
consistência, ou estão passando pelo período de Renda Garantida, que é um dividendo com prazo de
validade (SUNO, 2017, p. 19)”.
os imóveis que constituem o fundo seriam vendidos no “mundo real”, como estamos mais
acostumados.
Normalmente os fundos imobiliários são negociados por valores abaixo do seu valor patrimonial,
ou seja, os imóveis que o compõem são mais valiosos do que suas cotas, por isso é importante
que o investidor verifique se está pagando caro por suas cotas ou se o preço reflete o valor
patrimonial do fundo.
Na sequência temos a cap rate, que é uma abreviação de capitalization rate, o qual retrata a taxa
de retorno implícita em um ativo imobiliário pela renda proporcionada.Por este índice é possível
verificar o retorno dos ativos que compõem o fundo imobiliário.
Comparando a cap rate e o dividend yield, temos que este aponta a renda final paga aos cotistas
pelo fundo, enquanto aquela se refere à renda proporcionada pelos imóveis, desprezando as
despesas do fundo, tais como as taxas de gestão e administração.
Portanto, é normal que os índices apresentados na cap rate sejam maiores que os índices
apresentados no dividend yield, tendo em vista que despreza as despesas anteriormente
mencionadas.
Tendo em vista este cenário, é recomendável guiar os investimentos também com base na cap
rate, pois refletem a rentabilidade proporcionada pelos ativos do fundo.
Todavia, é necessário observar que os imóveis que compõem os fundos com elevados cap rates
podem apresentar maiores riscos, pois são propriedades com menor demanda, maior vacância e
menor liquidez.
Uma outra maneira interessante de avaliar as cotas é calcular o preço em que estão sendo
negociadas pelo valor patrimonial da cota. Basta dividir o valor patrimonial total do fundo pelo
número de cotas vendidas. É possível que cotas de mercado estejam sendo vendidas abaixo do
valor patrimonial, revelando oportunidades de investimento, ou alertando quanto a problemas
estruturais do fundo.
A variação de preço é o indicador utilizado para verificar o retorno ocasionado em um
determinado intervalo de tempo, podendo ser positivo ou negativo, a depender da valorização ou
desvalorização das cotas (UQBAR, 2019).
Há ainda investidores que analisam o valor do m² do imóvel e o valor dos aluguéis praticados em
determinada região. Por este indicador o cotista tem uma noção de como a administração do
fundo está lidando com seus imóveis. Caso se observe que são preços muito destoantes da
realidade de mercado da região, é sinal de que os negócios podem não ir muito bem e uma
análise mais aprofundada é recomendável.
Ainda neste sentido, é possível observar a área bruta locável (ABL), tendo em vista que existem
imóveis de grandes dimensões, como os shopping centers, mas nem toda a sua área está
disponível para locação, influenciando no preço das cotas.
Por fim, temos as taxas de administração e gestão dos fundos imobiliários, que são as taxas
mensais cobradas do cotista para sua manutenção. Normalmente são taxas módicas, mas é
necessário que o investidor tenha consciência desses valores, pois afetará diretamente sua
rentabilidade.
Para investir em fundos imobiliários é necessário que o investidor abra uma conta em uma
corretora de valores certificada pelo CVM. É possível, ainda, investir em fundos por meio dos
bancos, porém estes costumam cobrar taxas mais elevadas.
De toda forma, é fundamental que se pesquise bem antes de investir, e o conhecimento
apresentado nesta unidade certamente garantirá em bons retornos.
Videoaula - Categorias de Fundos Imobiliários
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Neste momento observaremos as principais categorias de fundos imobiliários. Basicamente,
podemos classificar os fundos em quatro classes distintas.
Os fundos cujo ativo dominante são imóveis priorizam seus investimentos em bens reais sobre
imóveis, abrangendo projetos em fase de construção, desenvolvimento ou incorporação,
operantes ou inoperantes, além de investimentos em sociedades de propósito específico, que
são proprietárias ou detentoras de direitos reais ou direitos aquisitivos sobre imóveis.
Os fundos com investimento em renda fixa são aqueles em que este tipo de aplicação é
priorizado, englobando debêntures, certificados de desdobramentos, certificados de depósito de
valores mobiliários, cédulas de debêntures e notas promissórias, certificados de recebíveis
imobiliários, letras hipotecárias e letras de crédito imobiliário.
Na sequência temos os fundos com predominância de investimentos em renda variável, tais
como ações, cotas de fundos de investimentos, cotas de fundos de investimento em
Participações, entre outros ativos permitidos pela Comissão de Valores Mobiliários.
Por fim, temos os fundos multiclasse, que abrangem uma ou mais das classes mencionadas.
Vejamos a seguir as principais categorias negociadas no mercado.
Categorias de fundos imobiliários1.3
https://player.vimeo.com/video/412802687
Lajes corporativas são muito utilizadas para compor as carteiras dos fundos de investimento,
uma vez que são imóveis utilizados para abrigar escritórios e demais necessidades do mundo
corporativo. Segundo Campagnaro (2019a):
Afirma ainda o autor que vários são os aspectos determinantes para avaliar o retorno financeiro
proveniente dos aluguéis das lajes corporativas, tais como localização, área útil, número de
garagens, altura do pé direito e gerenciamento predial.
É comum que fundos imobiliários tenham em seus patrimônios lajes corporativas de alto padrão,
fornecendo aos cotistas rendimentos mensais provenientes dos aluguéis, bem como pela
valorização dos imóveis (CAMPAGNARO, 2019a).
Os fundos imobiliários com foco em galpões e centros logísticos também são muito comuns no
mercado e refletem uma importante parcela desses ativos (LEMOS, 2019).
Os galpões/centros logísticos são aqueles em que se armazenam e se distribuem bens de todos
os tipos, servindo como base para operações logísticas empresariais.
Lajes corporativas1.4
Esse tipo de investimento, principalmente quando nos referimos às lajes corporativas, traz consigo
uma adequada rentabilidade mensal proveniente do aluguel, visto que a localização, área útil, altura
do pé direito e o gerenciamento predial atraem a atenção do empresário que pretende locar esse
tipo espaço “Premium”.
As lajes corporativas são escritórios ou salas comerciais de alto padrão de requinte e bom espaço.
Geralmente locados para empresas de grande porte, o principal objetivo daqueles que buscam
investir na construção de um empreendimento desse porte é locar para grandes empresas, ou
órgãos e repartições públicas, que demandam uma grande infraestrutura para se instalar e exercer
suas atividades.
Figura 3 – Prédio comercial
Fonte: sfujilarissa/Pixabay
Galpões/centros de logística1.5
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São fundos imobiliários que estão gerando boas perspectivas em razão do cenário econômico do
país, pois é esperado que as empresas cresçam e as operações logísticas se tornem ainda mais
frequentes e importantes.
Novamente podemos citar a dupla rentabilidade dos fundos imobiliários nesta categoria, já que o
investidor terá participação no aluguel mensal dos galpões e se beneficiará com a valorização
dos espaços.
Cabe observar que é necessário atenção quanto às perspectivas, pois grandes investimentos,
como, por exemplo, a construção de um porto, podem gerar importantes mudanças na logística
da região, ou frustrar da mesma forma caso não saiam como planejado.
Figura 4 – Galpões
Fonte: delphinmedia/Pixabay
Os shopping centers também são empreendimentos que compõem fundos imobiliários. É
possível que um fundo abranja um ou mais shoppings (CAMPAGNARO, 2019b).
Shopping centers são espaços amplos com muitas lojas, possuindo uma grande capacidade de
locação. Como as lojas são compartimentadas, dificilmente sofrerão com a vacância.
Outras rendas provenientes dos shoppings são os estacionamentos e até mesmo eventos
realizados em seus espaços.
Apesar de as vendas pela internet estarem ganhando cada vez mais espaço nos comércios, é um
fato conhecido que os shopping centers ainda são frequentados por muitas pessoas, além de
Shoppings1.6
Figura 5 – Shopping
Fonte: jarmoluk/Pixabay
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serem bem localizados e responsáveis por movimentações na economia, sendo um bom
investimento para fundos imobiliários.
Os fundos de recebíveis imobiliários são aqueles em que não se investediretamente nos imóveis
físicos, mas sim em direitos relativos a eles, por isso conhecidos como fundos de “papéis”. Nas
palavras de Mota (2013, p. 24):
Trata-se de uma vertente de fundo imobiliário diversificado, podendo haver fundos somente de
recebíveis ou então fundos que os utilizem para compor o patrimônio para diversificação de
investimentos. Os investimentos apresentados na citação de Mota são relativos ao mercado
imobiliário, contudo não trataremos sobre esses tipos neste conteúdo.
Finalmente, os fundos de fundos são aqueles fundos imobiliários que investem em outros fundos
imobiliários (GENIAL INVESTIMENTOS, 2018).
Apresentam como vantagem a diversificação em seu patrimônio e permitem que o investidor não
precise se esforçar para aportar seus recursos, caso tenha confiança no fundo e no gestor.
Outra vantagem, apontada por Campagnaro (2018) refere-se à diminuição de custos, pois com
apenas um fundo imobiliário se aplica em diversos outros, sendo que cada transação teria
custos adicionais.
Recebíveis imobiliários1.7
esses fundos são usualmente denominados como fundos de papel, fazendo referência ao fato de não
realizarem investimentos diretos em imóveis (construção ou aquisição). O objetivo de investimento
desses fundos é realizar a compra de fundos ou de direitos creditórios que possuem lastro
imobiliário. Os títulos utilizados são: certificados de recebíveis imobiliários – CRIs, letras de câmbio
imobiliário – LCIs, letras hipotecárias – LHs, cotas de FIIs, SPEs e ações de empresa do setor.
Figura 6 – Investimento em papéis
Fonte: Mediamodifier/Pixabay
Fundos de fundos1.8
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Estas são as categorias mais comuns de fundos imobiliários, contudo é possível observar muitas
outras a depender do autor, como, por exemplo, fundos imobiliários hospitalares e escolares,
dentre outros.
Figura 7 – Fundos
Fonte: Pexels/Pixabay
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/07.jpg
Exercícios de fixação
Preencha as lacunas no que diz respeito aos fundos imobiliários.
Os fundos imobiliários são investimentos que permitem ao rendimentos
provenientes de duas formas diferentes: A primeira se refere à distribuição mensal de 
, e a segunda é proveniente da das cotas, as quais podem ser
vendidas no futuro por um preço mais alto do que foi adquirido.
Selecione...
Selecione... Selecione...
Fundos de investimento
imobiliário
UNIDADE 1
Conclusão:
Fundos de investimento imobiliário (FIIs) são ativos
relativamente recentes no mercado de investimentos, e se
fundamentam em condomínios de cotistas que angariam recursos
para que imóveis ou direitos relativos a imóveis sejam adquiridos
e possam obter retorno.
Os fundos imobiliários apresentam a figura do gestor, responsável
por decidir o destino dos recursos do fundo; o administrador, cuja
competência é manter o fundo em funcionamento; e os cotistas,
que aplicam seu dinheiro em busca de rendimentos. Os FIIs são
negociados na bolsa de valores, apesar de alguns serem
negociados no mercado de balcão, e estão sujeitos aos
regulamentos da Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Os FIIs são interessantes para os investidores pois de outra forma
dificilmente conseguiriam aplicar seus recursos em imóveis da
magnitude proporcionada com os fundos, tais como os shopping
centers. Cabe observar que os cotistas se beneficiam dos aluguéis
mensais relativos às suas cotas, bem como pela valorização
destas.
Existem diversos indicadores que devem ser estudados pelos
investidores no momento de aplicar seu dinheiro, como dividend
yield, cap rate e valor patrimonial do fundo, dentre outros, bem
como as políticas de investimento do fundo e quem realiza a
gestão.
O patrimônio dos fundos imobiliários pode ser composto de
variados tipos de investimento, como lajes corporativas, galpões
logísticos, hospitais, e até mesmo direitos relativos a imóveis,
como os certificados de recebíveis imobiliários e as letras
hipotecárias. Há ainda os fundos de fundos, que possibilitam
grande diversificação de investimentos ao cotista.
Por fim, é necessário ressaltar que o investimento em fundos
imobiliários exige pesquisas quanto a seus indicadores e ao
momento econômico no momento da compra das quotas.
Mercado Imobiliário
Videoaula - Imóveis físicos
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UNIDADE 2
Objetivos:
Apresentar conceitos e detalhar aspectos relativos ao mercado
imobiliário.
https://player.vimeo.com/video/412804386
Imóveis físicos2
Nesta unidade abordaremos sobre o mercado imobiliário com foco nos imóveis físicos,
apresentando conceitos e abordagens sobre eles. Na unidade seguinte continuaremos
abordando aspectos relativos aos imóveis.
As moradias representam um dos principais gastos dos brasileiros, seja para aqueles que
alugam imóveis ou para aqueles que financiam o próprio imóvel, afetando diretamente a
economia (FENELON, 2016).
Em um momento posterior abordaremos as vantagens e desvantagens entre compra e aluguel de
imóveis, que é uma importante escolha para a vida financeira, seja em âmbito pessoal ou
empresarial.
Historicamente, o Brasil tem como padrão a produção de imóveis voltada para a subsistência
familiar. Com o passar do tempo este cenário foi se modificando, pois comerciantes perceberam
um mercado promissor e passaram a adquirir terrenos e investir recursos para locação de
imóveis.
A primeira legislação sobre o mercado imobiliário surgiu em 1964, com a Lei no 4.591, a qual
trouxe diversas definições para o mercado imobiliário.
Na sequência foi criado o Banco Nacional da Habitação (BNH), o qual criou mecanismos para o
financiamento de construções e compra de imóveis.
Nos anos seguintes, a inflação assolou o país, além de que era comum contratos de compra e
venda de imóveis ilusórios, pois apresentavam um valor inicial e depois os compradores eram
constantemente cobrados para a realização de obras adicionais.
Somente em 2004, com a promulgação da Lei no 10.931, foram tratados assuntos como a
alienação fiduciária e o patrimônio de afetação, equilibrando os contratos de financiamento de
Figura 8 – Compra e venda
Fonte: Tumisu/Pixabay
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/08.jpg
imóveis entre as partes.
A queda da inflação, a baixa das taxas de juros e os incentivos governamentais possibilitaram
que o mercado imobiliário se tornasse atrativo novamente para investimentos (VALIM, 2013).
Este cenário possibilitou maior confiança no adimplemento contratual tanto para aqueles que
desejavam construir e vender imóveis, bem como para aqueles que os adquiriam para residência
ou venda futura, uma vez que a regulamentação representava uma segurança nesses
investimentos.
Recentemente ocorreu uma alta no preço dos imóveis, em razão da recomposição das perdas
observadas nos anos de 1990, pela elevada taxa de juros, bem como ao bônus demográfico
brasileiro, ao crescimento no PIB aliado à diminuição da desigualdade social, à queda no
desemprego e à expansão do estoque de crédito imobiliário no Brasil (MOTA, 2013).
Quando nos deparamos com o mercado imobiliário, existem diversos aspectos que devem ser
observados para investir com segurança.
Há a figura do adquirente, que busca ter sua residência ou sala comercial própria, podendo se
utilizar de financiamentos para atingir este sonho. O adquirente pode buscar imóveis para residir
ou investir, auferindo rendimentos mensais com os aluguéis ou com a valorização do imóvel.
A construtora é a empresa responsável pela execução da obra, com seus equipamentos e mão de
obra, enquanto a incorporadora fica responsável pela coordenação dos processos envolvidos,
podendo, inclusive, ambas as funções serem exercidas pela mesma pessoa.
Há ainda outros profissionais envolvidos no mercado imobiliário, como os bancos, as
securitizadoras, investidores e advogados, dentre outros. Os investidores podem serdiretos,
investindo em imóveis físicos, ou indiretos, investindo em direitos relativos aos imóveis.
Figura 9 – Mercado imobiliário
Fonte: Free-Photos/Pixabay
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/09.jpg
A maioria dos apartamentos vendidos têm dois dormitórios, tendo como público-alvo jovens
solteiros ou recém-casados. Estes imóveis têm valores de mercado mais atrativos, além de boas
perspectivas para locações e revendas. Ainda como fator adicional, costumam ser construídos
em grandes quantidades nos prédios, reduzindo o valor de condomínio e demais gastos (VALIM,
2013).
Videoaula - Caso Encol
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Quanto aos elementos que influenciam no sucesso do empreendimento imobiliário, podemos
destacar a localização, que deve ser analisada com bastante cuidado pelos investidores.
A localização determina se um empreendimento é viável, se atende às exigências legais, como o
plano diretor do local, assim como as áreas edificáveis do lote e uso do solo.
Outro fator relacionado à localização do imóvel é o bairro em que será edificado, pois há
diferenças entre bairros residenciais, comerciais e mistos, bem como ao padrão de imóveis
construído no local. Um bom exemplo são prédios construídos com um padrão mais baixo que
outros em determinado bairro que já possui um bom conceito perante os moradores de uma
cidade, atraindo mais pessoas a um custo mais baixo.
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O investimento em imóveis é recomendado para aqueles que buscam manter o valor do capital,
ainda mais em períodos de inflação elevada ou com grandes oscilações. É necessário ter cautela,
pois é um mercado dinâmico, complexo e competitivo, sendo classificado como de alto risco.
Os riscos relativos ao mercado imobiliário podem ser conhecidos, que são aqueles identificados
pela análise do projeto e das técnicas utilizadas, como é o caso da construção de um prédio
próximo a uma praia, o qual necessita de uma fundação mais forte a fim de evitar problemas em
sua estrutura.
Os riscos podem ainda ser previsíveis, tendo como base projetos anteriores, possibilitando
repetir procedimentos bem-sucedidos e evitar aqueles que deram errado; e riscos imprevisíveis,
que podem surgir de qualquer forma, como tempestades e terremotos em áreas que não
costumam ocorrer.
Os riscos relativos ao mercado imobiliário podem ainda ser internos, inerentes ao projeto, como
custos, tempo para conclusão, recursos humanos; bem como externos, que representam maiores
dificuldades aos gestores, como inflação e variação no câmbio, entre outros.
ATENÇÃO!
Existem outras classificações de risco quanto ao mercado imobiliário, tendo em vista a área
de atuação:
A) riscos sistemáticos: oriundos de alterações nas políticas de governo, alteração na renda
da população e programas de incentivos fiscais;
B) riscos ambientais: provenientes da natureza, como as catástrofes naturais;
C) riscos operacionais: relativos aos processos do empreendimento, como funcionários
ineficientes e equipamentos obsoletos, problemas de comunicação, assim como outros que
afetam o andamento e a qualidade do empreendimento; e
D) riscos de mercado: relacionados à concorrência, aumento do valor dos materiais e valores
das ações em bolsa, dentre outros.
Portanto, é fundamental que se analisem todos os cenários possíveis para o prosseguimento de
um projeto, a fim de que os riscos sejam gerenciados de forma a serem reduzidos. Um
importante exemplo que pode ser apresentado se refere à empresa Encol, conforme exposto por
Valim (2013, p. 10):
Observando o contexto atual, podemos afirmar que o mercado imobiliário está alinhado com as
preocupações e demandas da sociedade moderna.
É cada vez mais comum observar imóveis com consciência ambiental, em que se busca
preservar os elementos naturais nativos, bem como em integrar o morador ao meio ambiente,
como, por exemplo, espaços arejados e arborizados.
A qualidade de vida também se mostra um fator determinante nos imóveis modernos. É uma
tendência o investimento em espaços para lazer, academias, piscinas, quadras de esporte,
espaço para crianças, e muitos outros que permitam ao morador melhorar seu dia a dia no
próprio local de residência.
Atualmente muitas pessoas adotam o modelo de trabalho home office, e tal aspecto também
pode ser verificado no mercado imobiliário, por meio de espaços para reuniões, salas preparadas
para computador, boas conexões de internet, tudo para evitar que se perca tempo indo a locais
diversos para exercer o ofício.
O futuro dos empreendimentos será voltado ao meio ambiente, buscando-se evitar o consumo
indevido de água e energia elétrica, sistemas que possibilitem a utilização de energia solar e
Um caso famoso sobre isto aconteceu em período recente, com a empresa Encol. A empresa que
iniciou como pequena fábrica de tacos em 1961 teve sua falência em 1999, já como uma das maiores
e mais bem conceituadas construtoras do país, porém tendo como resultado mais de 700 obras
paralisadas em diversas cidades, e com uma dívida superior a dois bilhões de reais. Ela incorreu
neste processo de crescimento descontrolado. Obteve diversos terrenos em permuta para novos
empreendimentos, lançando diversas obras, mas, sem contar com a lentidão das mesmas e a falta
de capacidade de absorção de mercado pela empresa, somados ainda a erros graves de
administração e gerenciamento, onde o dinheiro de uma obra era utilizado para a finalização de
outra, criou-se um grande caos nos recursos. Isso foi refletido em atrasos, dívidas e por fim falência.
Até hoje diversas famílias ainda estão na justiça em busca do dinheiro investido na compra de
apartamentos que nunca saíram do papel.
Figura 10 – Casa em construção
Fonte: Devolk/Pixabay
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água reciclada, atendendo aos padrões de certificações ambientais, o qual representará um
diferencial na valorização do imóvel.
Tendo em vista todo o exposto até este momento, podemos observar que o investimento no
mercado imobiliário é complexo e abrange diversos aspectos, seja em âmbito interno ou externo.
Ainda existe um grande deficit habitacional no país, o que torna este tipo de investimento mais
atrativo, visto que a população demandará imóveis para adquirir ou alugar.
Com a expansão da economia, outros empreendimentos também se mostram necessários e
interessantes do ponto de vista financeiro, conforme veremos na sequência.
Videoaula - Tendências futuras para imóveis
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Videoaula - Imóveis comerciais
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Investimentos no mercado imobiliário, em especial nos imóveis físicos, apresentam uma grande
abrangência de possibilidades, pois os imóveis podem ser construídos desde o início,
reformados, adquiridos prontos, bem como podem ter como utilidade a moradia, rendimento com
aluguéis e comércios, dentre outros.
Inicialmente abordaremos sobre o tipo mais comum de imóvel, que é o residencial. É possível
investir em casas para se obter retorno de formas variadas, como a aquisição de imóveis para
uma posterior venda com a valorização do preço, ou imóveis para o rendimento mensal com
aluguéis, bem como para exercer atividades profissionais, a depender dos objetivos almejados
pelo investidor.
Casas, escritórios e lojas2.1
Estudos indicam que o investidor que adquire um imóvel pronto terá um retorno líquido médio da
inflação mais 3% ao ano. Por outro lado, aquele que adquire um terreno e edifica um imóvel terá
um retorno de 30% ou mais assim que concluir a construção (FENELON, 2016).
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O preçodos imóveis residenciais é determinado pelo consumidor pessoa física. Por outro lado,
no caso de imóveis comerciais, os valores irão sofrer variação conforme o segmento de atuação.
Pensando em escritórios pequenos, de até 200 m2, o que determinará o valor do imóvel, entre
outros fatores, é a lucratividade que o segmento obterá com o local. É possível citar como
exemplo escritórios odontológicos, de contabilidade e de advocacia. Estes escritórios possuem
alta rotatividade no mercado e estão mais sujeitos a oscilações.
Quanto aos grandes escritórios, como foi descrito no tópico de lajes corporativas, geralmente
apresentam maior estabilidade em relação às oscilações do mercado, pois são capazes de lidar
com planejamentos mais voltados ao longo prazo, o que se revela um ponto positivo no
momento de investir.
O mercado imobiliário também conta com o investimento em comércios, mercados e galpões,
dentre outros estabelecimentos que possuem estruturas maiores com o intuito de
armazenamento e de compra e venda de mercadorias.
Figura 11 – Casa residencial
Fonte: paulbr75/Pixabay
Figura 12 – Escritório
Fonte: Free-Photos/Pixabay
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/11.jpg
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Esses investimentos são muito interessantes para o mercado, tendo em vista a versatilidade que
um imóvel pode ter em um determinado local.
É possível que já tenha percebido como um mesmo imóvel em determinado período funciona
como uma padaria, em sequência é vendido e se torna um bar e, por fim, é transformado numa
farmácia.
A razão para que isso ocorra é a transformação da sociedade e da economia. Com o decorrer do
tempo, as cidades vão se transformando e apresentam demandas que antes não possuíam, bem
como comércios que antes eram populares e se tornam obsoletos, por exemplo, as locadoras de
vídeo.
As transformações econômicas e sociais devem ser observadas pelos investidores, pois é
necessário verificar o rumo que o mercado está seguindo na região e no período que se pretende
investir, bem como pensar em alternativas caso os projetos não saiam como o esperado.
É interessante ressaltar que, de uma maneira geral, o investimento em imóveis comerciais é mais
elevado se comparado aos imóveis residenciais, porém os retornos também são mais
expressivos.
Figura 13 – Mercado de alimentos
Fonte: ccipeggy/Pixabay
Figura 14 – Comércio
Fonte: kasjanf/Pixabay
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/13.jpg
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Videoaula - Terrenos e loteamentos
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O mercado imobiliário também é marcado pela compra e venda de terrenos e seus possíveis
loteamentos (BONA, 2018).
Importante observar que terrenos e lotes não são a mesma coisa. Terrenos são extensões de
terra que podem ser utilizadas de inúmeras maneiras, dentre elas a realização de demarcação
em lotes, os quais apresentam possibilidades mais restritas de aproveitamento, geralmente
utilizados para fins residenciais. Cabe ressaltar que não é a extensão da parcela de terra que
determinará se é um terreno ou lote.
O investimento em terrenos é atrativo pois geralmente apresenta bons retornos em médio e
longo prazos. O terreno, por si só, sem qualquer modificação por seu proprietário, beneficia-se
com o investimento estatal em infraestrutura, bem como pelo crescimento populacional na
região.
Terrenos e loteamentos2.2
Figura 15 – Loteamento
Fonte: felipelourentinodias/Pixabay
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Outra forma de multiplicar o valor do terreno, como dito anteriormente, é parcelá-lo em lotes e
vendê-lo por preços mais elevados em relação à fração do terreno, devendo o investidor estar
atento às normas vigentes no local para não cometer irregularidades.
Terrenos são extremamente versáteis! Dentre as suas possibilidades, podemos destacar:
construção de imóvel residencial; prédio com apartamentos; centro comercial; aluguel da área;
arrendamento para outras atividades.
É fundamental verificar o que for mais atrativo no local do terreno e as demandas da região para
saber como investir (EMBRACON, 2019).
Estes são alguns dos principais investimentos realizáveis no mercado imobiliário, contudo
muitos outros estão disponíveis, cabendo ao investidor identificar as demandas do local em que
irá investir. Podemos citar os exemplos de escolas, centros recreativos, hospitais, postos de
combustível e tantos outros imóveis essenciais no cotidiano social que também apresentam
retornos expressivos.
Figura 16 – Terreno
Fonte: Free-Photos/Pixabay
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/16.jpg
Mercado Imobiliário
UNIDADE 2
Conclusão:
Estudamos nesta unidade os principais conceitos relativos aos
imóveis físicos, que sempre representaram um importante
patrimônio e, consequentemente, um atrativo para potenciais
investimentos.
Os imóveis físicos são complexos, pois são muitos os fatores que
determinarão o seu valor e como este apresentará variações ao
longo do tempo. Como exemplo podemos citar a localização,
qualidade na estrutura e potencial para locação residencial ou
comercial, dentre outros.
Em que pesem os diversos aspectos que incidem sobre os imóveis,
é possível afirmar que ainda representam um investimento muito
interessante no país, visto que o deficit habitacional ainda é muito
expressivo, aliado ao fato de que a economia nacional tende a
crescer, o que impulsionará também os imóveis comerciais.
Vimos ainda alguns dos principais tipos de imóveis físicos
disponíveis no mercado, bem como as possibilidades de compra
de terrenos para determinados fins, tais como o loteamento.
Em todos os casos cabe ao investidor pesquisar os tipos de
imóveis e demais aspectos relacionados a eles antes de investir,
atentando-se às variáveis econômicas e às demandas do mercado.
Aspectos relacionados aos
imóveis físicos
Videoaula - Incorporação imobiliária
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UNIDADE 3
Objetivos:
Detalhar aspectos diversos que influenciam no mercado de
imóveis físicos.
https://player.vimeo.com/video/412813568
Imóveis físicos e suas variáveis3
Nesta unidade prosseguiremos o estudo quanto aos imóveis físicos, contudo com enfoque maior
em aspectos externos e que afetam o mercado imobiliário.
Existem muitas formas de se comprar e vender imóveis, algumas até mesmo com interferência
de benefícios concedidos pelo Estado, visto que é de interesse público que as pessoas tenham
residências próprias.
Ainda assim, observaremos institutos aplicados no mercado imobiliário que muito afetam as
escolhas do investidor no momento de aplicar seus recursos, como, via de exemplo, a escolha
entre comprar e alugar um imóvel para residir ou exercer atividades profissionais.
O primeiro conceito que veremos será a incorporação, prevista na Lei no 4.591/1964, o qual se
refere à atividade exercida por pessoa física ou jurídica, profissional ou não da área.
Figura 17 – Arranha-céus
Fonte: Free-Photos/Pixabay
Incorporação, leilão, opções3.1
O conceito de incorporador, previsto no art. 29 da Lei nº 4.591/1964 é:
“Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não
efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando
a vinculação de tais frações a unidades autônomas, em edificações a serem construídas ou em
construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais
transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o
caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas”
(BRASIL, 1964).
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/17.jpgTrata-se de atividade na qual o incorporador, ou sociedade incorporadora, busca terrenos aptos
ao desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, sejam estes condomínios verticais ou
horizontais.
Usualmente é acordado entre o incorporador e o dono do terreno a forma de aquisição do imóvel,
como, por exemplo, a permuta de unidades do imóvel pelo uso do terreno para sua edificação.
Cabe ao incorporador, ainda, delinear o projeto de edificação e registrá-lo perante as autoridades
competentes, atendendo aos preceitos legais. Pode utilizar de recursos próprios ou de terceiros,
da mesma forma em que pode executar a obra por conta própria ou delegando o serviço.
Outra prática que tem se tornada corriqueira entre as incorporadoras é a realização das vendas
das unidades por conta própria ou alinhadas a financeiras, possibilitando linhas de crédito aos
consumidores conforme as especificidades de empresa.
Podemos observar grandes evoluções neste tipo de investimento pelo mercado, até mesmo em
razão dos benefícios de iniciativa do governo. Nas palavras de Castro Filho (2011, p. 1):
A expansão do mercado imobiliário por meio de incorporadoras se deve também a mecanismos
jurídicos que possibilitaram a concessão de créditos mais segura, como a alienação fiduciária de
bem imóvel; a obtenção de crédito pelas empresas por meio da abertura de capital e o
crescimento de seguros referentes aos recebíveis do mercado imobiliário.
Todos esses fatores impulsionaram as incorporadoras, possibilitando que muitos empresários
preferissem investir recursos desta forma para a futura venda das unidades, assim como
particulares que adquiriram muitos imóveis para locação ou vendas futuras.
Na sequência temos o leilão, que é um dos investimentos do mercado financeiro em que se pode
auferir os maiores lucros e encontrar os maiores riscos envolvidos.
A última década, especialmente a partir de sua segunda metade, tem apontado um crescimento
vertiginoso do mercado imobiliário nacional, o que se deve a diversos fatores, dentre os quais
podemos citar, não exaustivamente, (a) a maior oferta de crédito para o setor, tanto para o produtor,
como para o próprio consumidor; (b) o crescente poder aquisitivo das famílias brasileiras; (c) uma
exponencial redução da taxa básica de juros, adotada pelo Banco Central, sem falar (d) no desejo do
governo de tentar erradicar o déficit habitacional, que apresenta patamares vergonhosos, por meio
da adoção, por exemplo, do programa Minha Casa, Minha Vida.
Os leilões são caracterizados como ocasiões em que imóveis com dívidas ou restrições não
sanáveis por vias ordinárias são postos à venda para um número indeterminado de pessoas, as
quais apresentam propostas sucessivas, até que a melhor proposta vença e o objeto do leilão
passe a ser de propriedade do arrematador.
As origens dos leilões são principalmente de origem judicial e extrajudicial. No caso de leilões
judiciais, podemos citar aqueles decorrentes de dívidas entre particulares, pessoas que não
pagam impostos ao governo, imóveis envolvidos em dívidas trabalhistas, imóveis sem herdeiros
e até mesmo imóveis de criminosos.
Quanto aos leilões extrajudiciais, podemos citar como origens as dívidas bancárias, como os
financiamentos feitos em bancos e imóveis utilizados como garantia de dívidas.
Os descontos obtidos em leilões podem ser de até 60% da avaliação de preço de mercado. São
atrativos como este que permitem que investidores se interessem pelos bens, considerando os
inúmeros riscos envolvidos.
Os principais riscos envolvendo leilões são relativos às questões judiciais, pois são complexas e
podem demorar muitos anos para que sejam resolvidas. É o caso das penhoras, múltiplas
execuções sobre o mesmo bem, necessidade de desocupação do imóvel e do preço vil.
Portanto, por mais atrativo que seja investir em imóveis por meio de leilões, é necessário um
amplo estudo prévio sobre os riscos envolvidos e a consciência de que no final das contas os
retornos podem ser inexpressivos ou até mesmo inexistentes.
ATENÇÃO
Conforme Fenelon (2016), além dos riscos envolvidos nos leilões, vale ressaltar os gastos
com as possíveis taxas, despesas e impostos:
Taxa do leiloeiro: aproximadamente 5% do valor do lance.
Assessor jurídico: entre 15 a 20% do valor do lance.
Imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) e escritura: entre 3 e 5% do valor do lance.
Figura 18 – Leilão
Fonte: QuinceCreative/Pixabay
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Corretagem na venda: média de 6% do valor da venda.
Imposto de renda sobre o ganho de capital: 15% do lucro auferido.
Reforma.
Possíveis dívidas anteriores que recaiam sobre o imóvel.
Possível custo pela desocupação (imissão na posse).
No tocante às opções, podemos afirmar que são investimentos muito similares às ações,
contudo não se referem à compra de um bem ou um direito em si, mas sim à possibilidade de
compra ou venda de um ativo em um determinado momento.
Não é objeto deste curso se aprofundar no conceito de cada investimento, mas sim apontar
como esses recursos interferem no mercado imobiliário.
É possível utilizar a compra e venda de opções no mercado imobiliário, onde o comprador de
uma opção poderá exercê-la ou não quando chegar o momento, ou até mesmo vender este
direito em mercado.
Exemplificando: vamos supor que um imóvel esteja custando hoje R$ 100.000,00. É possível
comprar uma opção no valor de R$ 10.000,00 do vendedor para comprar esta mesma casa por
R$ 100.000,00 daqui a seis meses.
Como a opção confere um direito ao comprador, existem alternativas possíveis, mas não há
obrigação de exercê-lo. Portanto, se daqui a seis meses a casa sofrer alterações em seu valor ou
estiver com o mesmo preço, cabe ao comprador decidir se exerce ou não o direito de compra. O
vendedor, todavia, é obrigado a vender o imóvel caso o comprador exerça o direito.
Logo, se daqui a seis meses a casa estiver valendo R$ 500.000,00, o comprador poderia adquiri-
la por apenas R$ 100.000,00, obtendo um lucro expressivo. Porém, se o mesmo imóvel estiver
valendo R$ 30.000,00, poderá não exercer esse direito, a depender de sua avaliação.
EXPLORE MAIS
Figura 19 – Opções
Fonte: PIX1861/Pixabay
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/19.jpg
Não deixe de pesquisar sobre o mercado de opções na internet e em outras fontes, pois
envolve muitas possibilidades com bons retornos!
Videoaula - Leilões no mercado imobiliário
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Videoaula - Contratos de locação
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Tipos de contratos de locação3.2
https://player.vimeo.com/video/412815518
https://player.vimeo.com/video/412817589
A locação de imóveis possui diferentes finalidades, as quais estão previstas em lei e devem
obedecer ao ordenamento jurídico, para que as locações ocorram regularmente e não haja
problemas futuros.
No Brasil, a principal lei sobre o tema é a Lei no 8.245/1991, também conhecida como Lei do
Inquilinato, e prevê as seguintes hipóteses para locação de imóveis: locação residencial, locação
para temporada e locação não residencial, também conhecida como locação comercial ou
empresarial.
A locação de imóveis possui a figura do locador, que é o possuidor do imóvel e o cede a título
oneroso por um determinado período, enquanto o locatário é aquele que paga para utilizar o
imóvel conforme estipulado entre as partes.
A locação residencial, como o próprio nome afirma, é aquela em que o locatário contrata com o
locador para sua utilização com o intuito de residir no imóvel, por um longo período de tempo,
considerado pela lei mais do que 90 dias.
O aluguel por temporada está previsto no art. 48 da Lei do Inquilinato, e dispõe que:
Portanto, esta espécie de aluguel é utilizada para que o locatário exerça suas atividadespor
prazos não superiores a 90 dias, contudo nada impede que depois as partes estipulem um novo
contrato.
O aluguel não residencial, comercial ou empresarial é aquele destinado a atividades
empresariais, em que o locatário celebra o contrato visando a explorar profissionalmente o
espaço por um período determinado.
Figura 20 – Aluguel
Fonte: mastersenaiper/Pixabay
Considera - se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para
prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros
fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a
noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel (BRASIL, 1991).
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O aluguel comercial apresenta particularidades interessantes ao locatário, pois este possui o
direito de renovar o contrato compulsoriamente caso preencha os requisitos estipulados pela lei,
garantindo a continuidade do negócio.
Portanto, a título de exemplo, imagine que o empresário alugue um imóvel por cinco anos para
montar um mercado no local. Após este tempo, com sucesso em seu empreendimento e uma
clientela fidelizada, poderá renovar o contrato e continuar com sua atividade.
Os requisitos para a renovação compulsória são: o contrato deve ser escrito e ter prazo
determinado; o prazo mínimo do contrato a ser renovado, ou a soma entre o atual e o seguinte,
deve ser de cinco anos; o locatário deve estar exercendo a mesma atividade, no mesmo ramo, de
forma ininterrupta há pelo menos três anos.
Todavia, o locador não está obrigado a renovar o contrato caso haja exigências do Poder Público
para realização de obras na região que transformem consideravelmente o local, ou caso ele
próprio, ou fundo de comércio dele mesmo, do seu cônjuge, ascendente ou descente forem
utilizar o local.
Para imóveis rurais é utilizada a Lei no 4.504/1964, que prevê as figuras do arrendamento rural e
da parceria rural.
No arrendamento rural, o arrendatário (similar ao locatário) aluga a terra por um período
determinado e corre os riscos da produção por si próprio, podendo obter lucros ou prejuízos
expressivos.
Na parceria rural ambas as partes correrão os mesmos riscos, pois o arrendador fornece a terra e
o arrendatário trabalha na produção agrícola, para posterior divisão dos lucros ou prejuízos.
As locações imobiliárias abrangem diversas especificidades a depender de cada espécie de
contrato estipulado entre as partes, como, por exemplo, a realização de melhorias no imóvel pelo
locatário ao longo do período de locação. Não deixe de explorar as leis apresentadas neste tópico
para um maior conhecimento sobre esses contratos.
Videoaula - Crédito imobiliário
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O crédito imobiliário, ou financiamento imobiliário, consiste basicamente no pagamento do
imóvel por meio de uma entrada e o restante do valor é pago em parcelas. Pode ter origem em
bancos estatais ou privados e demais instituições financeiras.
Trata-se de uma facilidade oferecida ao comprador para que adquira seu imóvel, pois geralmente
apresenta custos muito elevados para serem pagos à vista.
O crédito imobiliário serve, ainda, para reformar, concluir, ampliar ou realizar melhorias no imóvel,
não se limitando unicamente à compra.
Há certas exigências que os bancos demandam para conceder o crédito. Deve-se comprovar a
renda familiar, visto que a maioria das instituições não aceita que as parcelas comprometam
mais de 30% desta renda.
Crédito imobiliário3.3
Figura 21 – Crédito imobiliário
Fonte: nattanan23/Pixabay
https://player.vimeo.com/video/412820092
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/21.jpg
Os créditos também não são concedidos para compradores com o nome registrado nos serviços
de proteção ao crédito, os famosos “nomes sujos”, ou nomes negativados, em órgãos como o
Serasa e o SPC. Inclusive, mesmo que o comprador já tenha regularizado a situação, mas a
dívida era expressiva, é possível que o banco negue o fornecimento do crédito.
O banco analisa o perfil econômico daquele que deseja obter o crédito. Logo, a renda mensal é
relevante para esta decisão, bem como os gastos com cartão de crédito e outras dívidas de que
se tenha conhecimento.
O valor de entrada também é outro aspecto importante. Usualmente as instituições exigem que
seja realizado um pagamento à vista de 20 a 30% do valor do imóvel a ser adquirido, a fim de que
tenham mais confiança no comprador.
Cabe ao investidor verificar as condições em que o banco fornecerá o crédito e se estas estão
condizentes com a sua situação financeira. Os juros variam a depender da renda familiar e do
valor do imóvel que será adquirido, pois quanto maior o valor do imóvel, maiores serão os juros.
Os créditos mobiliários tiveram expressivo crescimento nos últimos anos, tendo em vista uma
série de fatores que impulsionaram este mercado. Podemos destacar a inflação controlada, a
queda da taxa de juros e a maior demanda pela população em razão do crescimento econômico,
aliado aos subsídios do governo.
O Brasil possui programas para fomentar o fornecimento de créditos imobiliários, subsidiando
uma parcela dos valores a fim de que as instituições concedam juros mais baixos e prazos
maiores para aqueles que atendam aos requisitos, como é o caso do Programa Minha Casa,
Minha Vida.
Observa-se que o financiamento imobiliário, quando operado de forma indevida, ocasiona
elevação nos preços dos imóveis de forma desordenada, resultando em bolhas especulativas
(MOTA, 2013).
Um caso marcante sobre o fornecimento irresponsável de crédito imobiliário marcou o mundo em
2007, pelo ocorrido nos Estados Unidos. Bancos forneciam créditos elevados a pessoas que não
possuíam condições de quitá-los, o que gerou inadimplência em larga escala. Pessoas com
empregos de baixa renda conseguiam comprar casas de alto padrão, porém não pagavam as
parcelas. Isso ocasionou problemas com as empreiteiras, com os bancos e afetou o mercado de
uma forma geral, cabendo ao governo americano pegar dinheiro emprestado para injetar na
economia e contornar a situação (NAIME, 2007).
O caso norte-americano ficou marcado na história como uma grande catástrofe econômica,
conhecida como a crise das hipotecas subprime, ou hipotecas podres, em que foram concedidas
hipotecas com juros altos a pessoas com elevado risco de crédito, além de diversos outros
produtos bancários sem qualquer lastro de segurança.
Para contornar esta crise, que não se resolveria pelo livre mercado, foi necessária interferência
do Banco Central americano e do Banco Central europeu, a fim de evitar um colapso ainda maior.
Naturalmente, foram estipuladas diversas regras após este fato, restringindo a liberdade dos
bancos na concessão de créditos, além da aplicação de multas expressivas. Ainda hoje se
sentem reflexos da crise imobiliária americana de 2007, haja vista o colapso econômico
ocasionado.
No caso brasileiro, é possível afirmar que não ocorreu uma bolha imobiliária, mas sim uma
valorização dos imóveis devido à grande demanda impulsionada pela facilitação do crédito
imobiliário.
As construtoras observaram a oportunidade em construir em larga escala, principalmente
residências de menor custo, por causa da concessão facilitada de créditos contando com o
subsídio estatal.
Na sequência, a demanda aumentou consideravelmente, pois pessoas com menor renda
conseguiram financiar imóveis com uma facilidade que antes não era possível.
Cabe observar que as construtoras observaram diversas dificuldades, como o atraso nas
entregas, inadimplemento dos compradores e imóveis com defeitos estruturais, dentre outros, o
que resultou uma estabilização na oferta e demanda de imóveis.
Tal fato também foi primordial para que os bancos se tornassem mais criteriosos quanto ao
fornecimento de créditopara os compradores, a fim de que não sofram o que já foi relatado,
afetando o mercado (CEF, 2019).
Videoaula - Utilização do FGTS no mercado imobiliário
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[https://player.vimeo.com/video/412823036] .
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é uma iniciativa do governo, mantido pela
Caixa Econômica Federal (CEF), criado no intuito de proteger o trabalhador contra demissão sem
justa causa. Cabe ao empregador depositar mensalmente o valor correspondente a 8% do salário
do empregado em uma conta vinculada a seu nome, o qual poderá sacar este valor em
determinadas ocasiões.
No mercado imobiliário, o FGTS pode ser utilizado para aquisição ou construção de imóvel
residencial urbano; na amortização ou quitação do saldo devedor do financiamento; ou no
pagamento de parte do valor das prestações do financiamento (CEF, 2019).
O trabalhador que deseja utilizar o FGTS nas ocasiões mencionadas deve possuir três anos de
trabalho sob o regime do fundo, somando-se os períodos trabalhados, consecutivos ou não, na
mesma ou em diferentes empresas.
FGTS3.4
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Não é possível utilizar o saldo caso o trabalhador seja detentor de algum financiamento perante
o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), que é o principal programa de financiamento
habitacional do governo.
O trabalhador não poderá utilizar o saldo se for possuidor, promitente comprador, proprietário,
usufrutuário ou cessionário de outro imóvel residencial urbano, concluído ou em construção, no
munícipio em que mora ou exerce seu trabalho principal, bem como os limítrofes ou estejam na
região metropolitana (MOTA, 2013).
O imóvel também deve atender a certos requisitos: ser residencial urbano; estar registrado no
cartório competente; não ter sido negociado com o uso do fundo nos últimos três anos; estar no
limite de valor estipulado pelo Sistema de Financeiro de Habitação; e estar localizado no
munícipio em que o trabalhador exerça sua ocupação principal ou resida a pelo menos um ano.
Trata-se de uma decisão importante para aquele que decida utilizar este recurso, pois o valor do
fundo pode ser utilizado para outras ocasiões importantes, tais como determinados casos de
doenças graves.
Figura 22 – FGTS
Fonte: Tumisu/Pixabay
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Videoaula - Comparações entre adquirir e alugar um imóvel
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[https://player.vimeo.com/video/412827980] .
Uma dúvida muito presente no mercado imobiliário é: comprar ou alugar um imóvel? Este
questionamento ocorre porque é vontade do investidor obter o maior retorno possível dos seus
investimentos.
O investidor que opta pela compra de um imóvel poderá se beneficiar com sua valorização ao
longo dos anos, o que é uma tendência natural. Por outro lado, aquele que opta por alugar um
imóvel e utiliza seus recursos para investir em outras aplicações poderá obter igualmente
grandes retornos.
Em um primeiro momento, temos que ter como ponto de partida se o imóvel em questão será
utilizado para moradia ou unicamente investimento. No caso de moradia, em que o comprador
adquire o imóvel para permanecer definitivamente, existem vantagens a serem observadas, como
o fato de se beneficiar com a valorização do imóvel e não ter que pagar aluguéis mensais.
Alugar × comprar3.5
Figura 23 – Comprar ou alugar?
Fonte: qimono/Pixabay
https://player.vimeo.com/video/412827980
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/23.jpg
Por outro lado, aquele que aluga um imóvel para residir não necessita despender uma grande
quantia para a compra do ativo, mas terá que pagar os aluguéis mensais, além de que não se
beneficiará com a valorização do imóvel.
Entretanto, é possível que aquele que opte por alugar um imóvel invista o valor que seria utilizado
para sua compra, e este investimento poderá trazer rendimentos expressivos. É o caso, por
exemplo, de uma pessoa que não possui residência própria e recebe uma herança. É natural que
surja a dúvida entre adquirir um imóvel para si com este valor, e contar com sua valorização ao
longo dos anos; ou então aplicar o valor recebido e viver de aluguel com parte da renda
proveniente desses investimentos.
Caso o imóvel não seja utilizado como residência, mas sim como investimento, há outras
variáveis em questão, pois o aluguel em longo prazo deve possuir retornos suficientes para quitar
os encargos do imóvel, bem como apresentar rendimentos superiores aos que seriam
equivalentes a outro investimento.
A título de exemplo, podemos citar a compra de um imóvel cujo aluguel seja de mil reais por mês.
Se o mesmo valor do imóvel fosse utilizado em um investimento que apresentasse retornos
superiores ao valor do aluguel, seria mais vantajoso não comprar o imóvel, e sim aplicar neste
outro ativo.
Uma outra grande questão quanto à decisão entre compra e venda de imóveis se refere ao
trabalho e aos custos inerentes a cada situação. Quem compra um imóvel terá que despender
recursos constantemente para sua manutenção, o que não reflete a situação de quem aluga um
imóvel, pois fica a cargo do locatário, em regra.
A valorização do imóvel somente interessa ao proprietário, logo quem aluga um local não se
beneficia caso seu preço aumente, pelo contrário, já que é provável que o valor do aluguel fique
mais caro.
Conforme preleciona Fenelon (2016), há quatro principais variáveis que devem ser analisadas
para decidir se a compra ou aluguel de um imóvel é vantajosa: a valorização do imóvel; despesas
Figura 24 – Condomínios
Fonte: ArtisticOperations/Pixabay
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/24.jpg
com manutenção; retorno com investimentos; e a inflação.
Em regra, a valorização dos imóveis segue o aumento da inflação, salvo ocasiões atípicas, como
mudanças nos níveis de renda da população ou alteração nos parâmetros de financiamento.
Quanto às despesas com manutenção, o proprietário de um imóvel possui mais
responsabilidades do que um locatário, pois este fica responsável somente por reparar aquilo
que se deteriorou pelo uso, enquanto aquele deve realizar a manutenção geral do imóvel. Estima-
se que a manutenção seja equivalente entre 0,3% a 0,5% do valor do imóvel por ano, podendo
variar.
O retorno de investimentos é complexo e varia conforme cada tipo de ativo. É importante que o
investidor estude bem e calcule os prováveis retornos e despesas que terá com sua carteira, e
assim comparar com os retornos e despesas que teria com um imóvel.
Comprar um imóvel é mais indicado para investidores que preferem um ativo tangível, com
menor volatilidade de preço e projetos mais voltados para estabilidade. Imóveis são difíceis de
serem negociados, além de envolverem altos custos envolvidos.
Alugar imóveis é mais indicado para aqueles que estão dispostos a investir em outros ativos e
mais propensos a lidar com a instabilidade e a situações mais dinâmicas em seu cotidiano.
Cabe a cada investidor compreender os riscos envolvidos em cada operação e avaliar conforme
suas capacidades financeiras e para suportar riscos.
Videoaula - Estudo de caso 2
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Exercícios de fixação
Sobre os diferentes tipos de contrato de locação, preencha as lacunas.
Locação para pode ser compreendida como aquela em que o 
 reside de forma temporária em um imóvel, tendo como objetivo a realização de
determinados fins, tais como lazer, tratamento de saúde e reformas no imóvel em que tem
domicílio. Contratos deste tipo não podem exceder o prazo de dias.
Selecione...
Selecione...
Selecione...
O uso do FGTS pode ser utilizado para a aquisição de imóveis. Quanto às restrições de seu uso,
assinale a alternativa que não representaum impedimento:
Renda mensal mínima de cinco mil reais.
Deve ser utilizado somente para imóveis urbanos.
O imóvel deve estar registrado em cartório.
Não pode ser utilizado para reformas.
Aspectos relacionados aos
imóveis físicos
UNIDADE 3
Conclusões:
O mercado imobiliário é marcado por muitas variáveis, e um bom
investidor procura se informar bem antes de aplicar seus
recursos.
Dentre os diferentes tipos de cenários envolvendo imóveis físicos,
podemos citar a incorporação de imóveis, em que a pessoa física
ou jurídica adquire terrenos para a construção e venda de
condomínios.
Leilões são utilizados para a venda de imóveis que não poderiam
ser vendidos de outra forma, tendo em vista diferentes
dificuldades apresentadas por seus proprietários, e envolvem
muitos riscos, bem como podem ser muito vantajosos.
As opções são utilizadas para se adquirir um direito futuro de
compra de um imóvel, o que também pode trazer bons retornos
para o comprador.
Os imóveis podem ser alugados conforme a destinação que se
pretende dar a eles, podendo ser do tipo residencial, por
temporada e comercial, caso sejam imóveis urbanos. Quanto aos
imóveis rurais, há o contrato de arrendamento e o contrato de
parceria rural.
O mercado imobiliário também se beneficia com o crédito
imobiliário, o qual se refere às condições para financiamento de
imóveis, sem as quais muitos compradores ficariam
impossibilitados de adquirir suas residências.
O FGTS também pode ser utilizado em imóveis, seja para comprar
terrenos, residências prontas ou alterá-las de alguma forma, desde
que o beneficiário cumpra os requisitos necessários.
Por fim, há a complexa dúvida referente a comprar ou alugar um
imóvel, pois existem custos envolvidos, além de que esta escolha
pode representar renúncias quanto à realização de outros
investimentos, portanto deve ser analisada com profundidade por
aquele que aplicará seus recursos financeiros.
Comparações entre
investimentos imobiliários
Videoaula - Ciclos do mercado imobiliário
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[https://player.vimeo.com/video/412830269] .
UNIDADE 4
Objetivos:
Apresentar ao leitor aspectos que afetam o investimento em
imóveis físicos e nos demais ativos do mercado imobiliário.
https://player.vimeo.com/video/412830269
Breves considerações sobre o mercado imobiliário4
Chegamos na última unidade! Nossa caminhada até este momento já nos propiciou
conhecimentos referentes aos fundos imobiliários e aos imóveis físicos, bem como situações e
indicadores que podem ser analisados para entender a variação no preço desses investimentos.
Veremos agora situações que afetam o mercado imobiliário como um todo, haja vista que os
investimentos em imóveis, sejam eles realizados diretamente ou indiretamente, geralmente são
influenciados pelas mesmas variáveis.
Segundo Reis (2019), o mercado imobiliário apresenta um ciclo próprio, que pode ser verificado
ao longo dos anos. Por mais que existam muitas variáveis neste tipo de mercado, a tendência é
que o ciclo ocorra a cada período de tempo, por ser uma consequência natural da oferta e
demanda de seus participantes.
A ocorrência do ciclo imobiliário se deve em grande parte pela falta de elasticidade da oferta. O
aumento da demanda pelos consumidores costuma não ser acompanhado pela oferta dos
empreendimentos imobiliários.
Uma vez que a oferta não corresponde à demanda, os preços tendem a subir, ocasionando
escassez de unidades à venda. Tal fato leva as empreiteiras a construir mais imóveis, os quais
demoram para serem concluídos.
Estudiosos já observaram que a demora entre a subida dos preços, ocasionada pelo aumento da
demanda, e a efetiva entrega dos imóveis pelas empreiteiras, que desejam acompanhar o
mercado, ocorre no período de dois a cinco anos, ocasião que se denomina superoferta, a qual
gera uma inversão entre o volume de oferta e demanda.
As empresas que possuem conhecimento sobre o ciclo estão mais propensas a suportar as
dificuldades de cada fase. É necessário possuir capital de giro para não perder a margem de
lucro na época da recessão, para que não seja preciso vender as unidades por preços mais
Figura 25 – Mercado imobiliário
Fonte: 472301/Pixabay
Ciclos do mercado imobiliário4.1
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/25.jpg
baixos, ou, pior ainda, quando se vendem unidades para pagar os custos cotidianos da
empreiteira.
Empresas mais moderadas, que realizam poucos empreendimentos por vez, ou aquelas que
focam em ramos específicos de imóveis se mostram mais propensas a terem sucesso em longo
prazo, pois estão mais sintonizadas com o ciclo do mercado imobiliário. Por outro lado,
empresas que investem praticamente todos os seus recursos assim que possível, diversificando
em demasia seu ramo de atuação, sofrem com este ciclo, pois precisam se ajustar às fases
despendendo recursos para sobreviver.
A primeira fase, denominada de recuperação, ocorre quando o mercado está na situação de
superoferta citada anteriormente, em que a demanda está estagnada e os imóveis apresentam
elevada taxa de vacância.
Progressivamente, a taxa de vacância diminui e o valor dos aluguéis aumenta, equilibrando a
oferta e a demanda, levando à fase subsequente.
A segunda fase, também conhecida como expansão, é caracterizada por um aumento da
demanda, ultrapassando a oferta. Consequentemente a taxa de vacância dos imóveis é reduzida
e os aluguéis têm seu valor aumentado, favorecendo novas construções.
Este cenário leva as empreiteiras a aportar seus recursos na construção de novos
empreendimentos, pois existe uma verdadeira falta de espaço, visto que os aluguéis encarecem,
bem como os imóveis que estão à venda. Esta fase tem uma duração média de dois a cinco anos,
que é o período em que as construções estão em andamento.
A terceira fase, marcada pela superoferta, tem como fator preponderante o aumento da oferta em
relação à demanda. Este cenário leva à redução dos valores dos aluguéis, além da queda no
Figura 26 – Ciclos do mercado
Fonte: kmicican/Pixabay
https://objetos.institutophorte.com.br/PDF_generator/img/26.jpg
volume de construções.
A superoferta tem uma duração média de um a três anos, prosseguindo para a próxima fase
assim que a vacância se torna elevada.
Por fim, a última fase é a recessão, marcada por um grande volume de oferta em relação à
demanda. Este fato faz com que as empreiteiras deixem de construir novos empreendimentos,
preferindo até mesmo comprar prédios prontos a iniciar novas construções, pois se mostra mais
barato e menos arriscado.
A recessão tende a ser a fase mais demorada, variando entre três a dez anos, pois somente
voltará à recuperação, primeira fase, quando a oferta e a demanda se equilibrarem, marcada pela
diminuição do valor dos aluguéis e queda nas taxas de vacância. Muitos fatores podem
influenciar a duração da recessão, como juros, crédito imobiliário e desemprego, dentre outros.
Como exaustivamente já apontado neste material, o mercado imobiliário é complexo e está
sujeito a muitas variáveis, portanto as previsões não são absolutas.
Para suportar com mais tranquilidade os ciclos do mercado, imóveis com melhor localização,
estrutura com mais qualidade e baixa taxa de vacância se revelam mais atrativos.
Os pontos apresentados neste tópico se aplicam também aos fundos imobiliários, pois estes
também estão sujeitos aos ciclos do mercado imobiliário.
Todos estes pontos são de necessária análise antes de se realizar investimentos (REIS, 2019).
Videoaula - Riscos no mercado imobiliário
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Os riscos no mercado imobiliário não são iguais para todo tipo de investimento, pois há
semelhanças e diferenças para os imóveis físicos e para os investimentos indiretos, como os
fundos imobiliários.
Há diversos riscos envolvidos e pode não existir consenso entre as fontes de