Modulo 10 - Aspectos práticos, notariais e registrais relacionados ao direito imobiliário

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TEMA 1 – Técnicas Gerais de Elaboração de Contratos 
AULA 1 
Ponderações Iniciais 
- Contratos exigem uma vasta gama de conhecimentos, não só das ciências jurídicas, mas 
também negócios, finanças, economia, contabilidade, etc. 
- O advogado deve pensar em prevenir suas próprias responsabilidades ao redigir um 
contrato, não só porque vai deixar alguns traços marcantes de sua competência, mas 
também porque os reflexos dessa atividade profissional podem ser muito relevantes, tanto 
para o bem quanto para o mal. 
- O advogado contratualista deve ser um profeta de tragedias. 
- O advogado contratualista deve conhecer profundamente o negócio explorado pelo 
cliente e o negócio jurídico objeto da negociação. 
- Muitos contratos estão regulados no Código Civil. Cuidado com a locução “salvo 
disposição em contrário”. 
- O contratualista tem que trabalhar com aquilo que a lei não prevê. 
- Saber a diferença entre direitos disponíveis e indisponíveis. 
- Importância da LINDB para interpretação do contrato. 
- Os contratos possuem lacunas e dependem de integração. É impossível prever todas as 
possibilidades e, ainda que fosse possível, os contratos teriam infindáveis páginas. 
- O contrato deve ter o menor tamanho possível. Só deve ter aquilo que não está na lei. 
 
AULA 2 
Dispositivos Legais na Elaboração dos Contratos 
- Art. 104, CC: requisitos do negócio jurídico 
- Art. 108, CC: escritura pública para negócios jurídicos cujo objeto seja superior a 30x o 
salário-mínimo vigente. 
- Art. 112, CC: Nas declarações de vontade, se atenderá mais a intenção nelas 
consubstanciada do que ao sentido literal na linguagem. 
 - Art. 113, CC: Boa-fé da conduta nos negócios jurídicos. 
- Lei da Liberdade Econômico trouxe acréscimos na interpretação contratual, introduzindo 
o § 1º ao art. 113, CC. 
- Art. 113, §2º 
- Art. 412, CC: multa contratual não pode superior ao do valor principal. Limite é 100% 
- Art. 413, CC: a penalidade deve ser reduzida se a obrigação tiver sido cumprida em parte 
ou se o montante da penalidade for excessivo. 
- Art. 421, CC: Função Social dos Contratos. 
- Art. 423 do CC/02 prevê que quando houver no contrato de adesão cláusulas ambíguas 
ou contraditórias, dever-se-á adotar a interpretação mais favorável ao aderente. 
- Já o artigo seguinte (424) coloca que nos contratos de adesão, são nulas as cláusulas que 
estipulem a renúncia antecipada do aderente a direito resultante da natureza do negócio 
- Art. 425, CC: É possível entabular contratos atípicos, observadas as normas gerais. 
 
AULA 3 
Elementos do NJ – Escada Ponteana 
1. Plano da Existência 
• Agente 
• Vontade 
• Objeto 
• Forma 
2. Plano da Validade 
• Capacidade do Agente 
• Liberdade da vontade ou consentimento 
• Licitude, possibilidade e Determinabilidade do objeto 
• Adequação da forma 
3. Plano da Eficácia: efeitos do negócio jurídico que vão conferir eficácia ao NJ. Podem ou 
não estar presentes no contrato. 
• Condição 
• Termo 
• Encargo ou modo 
• Consequência do inadimplemento 
• Outros elementos 
 
- Elementos essenciais do NJ: são aqueles que estão no plano de existência e validade da 
escada Ponteana. 
- Elementos naturais do NJ: são aqueles que identificam determinado negócio jurídico 
celebrado. Ex.; preço da compra e venda, aluguel na locação, etc. 
- Elementos acidentais do NJ: são aquele que acrescentam com o objetivo de modificar 
uma ou algum das suas consequências naturais. Estão no plano da eficácia, portanto, a 
presença é dispensável. 
 
 
 
AULA 4 
Importância dos “Considerando” 
- Não é mero estilo para valorizar esteticamente o contrato. 
- Serve para expressas as bases e premissas contratuais. 
- Destinam-se, especialmente, para terceiros. As partes sabem o porquê e o que estão 
contratando. 
 - Em caso de disputa, os “considerando” vão endereçar informações relevantes 
para terceiros que vão interpretar de fora o negócio jurídico. 
- Fatores que devem ser levados em consideração: contexto histórico, motivação das 
partes, racionalidade econômica, etc. Ex.: conferir uma racionalidade para tornar justa 
uma multa moratória de 70%. 
- Negócio jurídico é texto e contexto. 
 
TEMA 2 – Elaboração dos Contrato de Compra e Venda de Imóveis e de Permuta 
AULA 1 
Vícios do Consentimento 
- Os “considerando” contribuem para evitar vícios no negócio jurídico. 
- Vícios do consentimento: erro, dolo, coação, estado de perigo e lesão. 
- Vícios sociais: fraude contra credores e simulação. 
- Princípio da Conversão: Se o negócio jurídico viciado contiver os requisitos de outro, 
subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, 
se houvesse previsto a nulidade. 
 
AULA 2 
Regras Especiais da Compra e Venda 
- Venda por extensão (por medida): é aquela em que a área do imóvel é um elemento 
essencial do negócio jurídico. – Art. 500, CC. 
 - Pode solicitar complementação da área 
 - Alternativamente, pode solicitar rescisão do contrato ou abatimento do preço. 
 - Se tiver excesso de área: o vendedor deve provar que tinha motivos para ignorar 
essa medida a mais, caberá ao comprador complementar o valor correspondente ou 
devolver o excesso. 
- Presunção de que a dimensão é simplesmente enunciativa quando a diferença 
encontrada não exceder a um vigésimo da área total anunciada, ressalvado o direito do 
comprador de prova que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 
 
- Venda ad corpus (Art. 500, §3º): a extensão da área não é elemento essencial, mas sim o 
imóvel com as demais características. A área mencionada é meramente enunciativa. 
 - Na venda ad corpus inexiste o direito de exigir complemento de área. 
 
AULA 3 
Cláusula de Retrovenda 
- Pode ser utilizada para simulação de NJ. Ex.: Agiota “compra” imóvel de quem toma 
empréstimo. 
- Está em desuso. 
- É um pacto adjeto (cláusula especial), na qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o 
bem em certo prazo, restituindo o preço, mais as despesas feitas pelo comprador. 
 - Necessita de cláusula explícita no contrato. 
 - Nulidade da cláusula de retrovenda não gera a nulidade do contrato como um 
todo. 
 - Não se aplica para bens móveis. 
 - Prazo determinado para retrovenda: no máximo 3 anos. 
 
AULA 4 
Modelo Prático – baixado em pdf 
- Pré-Contrato (Promessa particular de compra e venda) 
- No cabeçalho, já descrever minimamente o imóvel 
- Se pertinente, colocar os “considerandos” 
 
Elementos do contrato: 
I – Partes 
II – Considerandos 
III – DO imóvel: descrição detalhada 
IV – Preço e forma de pagamento 
V – Irrevogabilidade, irretratabilidade e hipóteses de rescisão contratual 
VI – Transmissão da Posse 
VII – Documentos entregues pelo vendedor ao comprador 
VIII – Outorga de Escritura 
IX – Declaração da Vendedora 
X – Registro de Imóveis 
XI – Intermediação Imobiliária 
XII – Foro de Eleição 
XIII – Encerramento padrão 
 
TEMA 3 – Elaboração do Contrato de Doação de Imóveis 
AULA 1 
Aspectos Gerais 
- Art. 538 a 564, CC. 
- Esqueleto é parecido com o contrato de compra e venda de bens imóveis 
- Sempre ter o cuidado de evitar os vícios contratuais 
- Contrato de Doação é aquele pelo qual o doador transfere ao donatário bens ou vantagens 
sem remuneração em contrapartida. 
- O donatário (aquele que recebe) não necessita, necessariamente, aceitar de forma 
expressa. 
 - O aceite não é requisito de validade da doação, ou seja, não é um elemento 
essencial. Doutrina majoritária defende que a aceitação é um elemento acidental do plano 
da eficácia. 
 - Art. 539, CC prevê a possibilidade de fixar prazo para aceitação. Em caso de 
silêncio, se presume a aceitação. 
 - Importante conferir a clareza quanto a necessidade de aceite e prazo no contrato 
 
Natureza Jurídica 
- Benévolo 
- Unilateral (em regra): obrigações para uma das partes. 
- Gratuito (em regra) 
- Consensual (Exceção: doação manual – contrato real) 
- Comutativo 
 
 
 
AULA 2 
- Bom contratoé o que traz segurança jurídica para as partes. Não acarreta necessidade de 
litígios e revisões. 
 
Formalidades 
- Formal (forma escrita) e solene (escritura pública) no caso de doação de bens com valor 
igual ou superior a 30 salários-mínimos 
- Formal e não solene: quando envolver imóvel com valor igual ou inferior a 30 salários-
mínimos e quando envolver bens moveis que não sejam de pequeno valor. Não precisa 
escritura pública, mas precisa de contrato particular. 
 - Bem móvel de pequeno valor não precisa de forma escrita (doação manual) 
 
Presença de Elementos Acidentais 
a) Pura ou simples: feita por liberalidade do doador, sem impor ao donatário qualquer 
contraprestação. 
b) Sujeita a condição: subordina a eficácia da doação a um evento futuro e incerto 
c) Sujeita a termo: é aquela que subordina a eficácia da doação a evento futuro e certo 
d) Sujeita a encargo ou modo: introduz um ônus no ato da doação. 
 
AULA 3 
Modalidades 
a) Doação remuneratória: aquela que tem o intuito de remunerar o donatário de 
maneira excepcional. Somente é possível na hipótese de remunerar um serviço 
prestado, mas a remuneração não é exigível, para não caracterizar prestação de 
serviços. 
b) Doação Contemplativa (meritória): há também exposição de causa. Premiar uma 
qualidade especial do donatário. 
c) Doação a nascituro: sujeita a condição de que o bebê nasça com vida. 
d) Doação sob forma de subvenção periódica: doação de trato sucessivo. Ex.: Doação 
dos frutos. Produz efeitos mesmo com a morte do doador, desde que previsto no 
contrato e até a força da herança. 
e) Doação propter nuptias (em contemplação de casamento futuro): doação que se 
sujeita ao casamento do donatário com determinada pessoa. 
f) Doação de ascendentes a descendentes e doação entre cônjuges: necessita levar 
a colação por ser adiantamento de legitima. 
g) Doação com cláusula de reversão: caso o donatário faleça antes do doador, o bem 
reverte ao patrimônio do doador. 
h) Doação conjuntiva: se refere a uma obrigação divisível, mas que é doada 
conjuntamente para mais de um donatário. 
i) Doação manual: aquela de bens de pequeno valor. Se aperfeiçoa com a tradição. 
j) Doação inoficiosa: aquela que não respeita a legítima. Avança sobre a parte não 
disponível do doador. 
k) Doação universal: vedada. O doador doaria todo seu patrimônio sem reservar o 
mínimo existencial. 
l) Doação do cônjuge adúltero ao seu cúmplice: não é possível. 
m) Doação a entidade futura: doação a uma entidade que será criada. 
 
AULA 4 
Promessa de Doação 
- Há uma divergência doutrinaria e jurisprudencial sobre a possibilidade de fazer a 
promessa de doação 
- Por ser um ato benévolo e gratuito, seria contraditório exigir a promessa de doação. Ou 
seja, obrigar o doador a realizar o ato. 
- Apesar da divergência, existem precedentes no STJ, bem como há corrente majoritária que 
entende pela autonomia do direito privado. 
 
Revogação da Doação 
- É uma espécie da resilição da doação. É um direito potestativo do doador. 
- Pode revogar por ingratidão ou inexecução do modo ou encargo. 
- O rol do art. 557, CC prevê as hipóteses da revogação por ingratidão. 
- É um rol exemplificativo. 
- É vedada a renúncia prévia ao direito de revogação, pois viola a boa-fé objetiva e a função 
social do contrato. 
- Art. 558: Permite a revogação quando for o ofendido o cônjuge, ascendentes, 
descendentes ou irmão do doador. 
- Art. 561: pode ser revogada pelos herdeiros quando o doador tiver sido vítima de 
homicídio doloso praticado pelo donatário. 
 - Hipótese do perdão: é possível o doador perdoar o donatário antes de falecer. 
Neste caso, prevalece a doação. 
- Art. 564 prevê hipóteses em que não se admite revogação por ingratidão. 
- Art. 559 estabelece o prazo de 1 ano para ajuizamento da revogação da doação. 
 
 
TEMA 4 – Elaboração da Locação Imobiliária. 
AULA 1 
Aspectos Iniciais 
- Aplicação da Lei 8.245/91(Lei da Locação ou Lei do Inquilinato). 
- Dificilmente se aplica o CDC nas locações imobiliárias. 
- A lei se aplica para locações de imóveis urbanos, residências ou não residenciais. 
- Para imóveis rurais, aplica-se outra legislação. 
- Critério para diferenciar imóvel urbano do rural é a destinação. Não se diferencia pela 
localização do imóvel. 
 - Imóvel rural (agrário ou rústico): destinado à agricultura, pecuária ao extrativismo 
ou terrenos baldios. Aplica o Estatuto da Terra (lei nº 4.504/64 e Código Civil). 
 - Imóveis urbanos: destinado à residência, indústria, comércio e serviços com 
intuito empresarial. 
 
Exemplos de casos que não são regidos pela Lei de Locação: 
- Imóveis Públicos: Decreto-Lei 9.760/1946 e Lei 8.666/93; 
- Vagas autônomas de garagem ou espaços destinados a veículos: Código Civil; 
- Espaços Publicitários ou outdoors: Código Civil 
- Espaços em apart-hotéis, hotéis residência ou equiparados (flats): Código Civil ou CDC. 
 
AULA 2 
Regras Gerais 
- Regra da Solidariedade: havendo pluralidade de locadores ou locatários, todos serão 
solidários entre si, salvo estipulação contratual em sentido contrário. 
- Regra da Outorga Uxória: Se o contrato for celebrado por prazo superior a dez anos, há 
necessidade de outorga uxória (marital). 
- Durante o prazo convencionado, não poderá o locador reaver o imóvel alugado, sob pena 
de perdas e danos. 
 - Por outro lado, o locatário pode devolver antes do prazo, desde que pague a multa 
convencionada, que será reduzida proporcionalmente ao cumprimento do contrato. 
- O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de 
transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviço em localidade 
diversa daquela informada no início do contrato e, se notificar, por escrito, o locado, com 
no mínimo, trinta dias de antecedência. 
- Nos contratos de adesão são nulas as cláusulas que estipulem a renúncia antecipada do 
aderente ao direito resultado na natureza do negócio. 
 - Se colocar que o locatário renuncia a possibilidade de isenção da multa, a 
cláusula será nula. 
- Cumulação do abono pontualidade com multa moratórias: STJ entende que não há bis in 
idem. 
- Art. 17 da Lei de Locação: é livre a convenção do aluguel, não podendo ser estipulado em 
moeda estrangeira, nem vinculado a variação cambial ou salário-mínimo. 
- Salvo na locação por temporada ou na ausência de garantias locatícias, o aluguel não 
pode ser cobrado antecipadamente. 
- Não havendo acordo, poderão as partes pleitear revisão judicial do aluguel, após três anos 
da celebração do contrato, visando adequá-lo ao real valor de mercado. 
- O aluguel da sublocação não poderá exceder ao valor da locação, salvo na hipótese de 
habitações coletivas multifamiliares (cortiços), em que o limite para a soma dos valores 
das sublocações é o dobro do valor da locação. 
- A Alienação do imóvel rompe o contrato, salvo se a locação for por tempo determinado e 
o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação, averbada no registro de 
imóveis. 
- Casos que geram denúncia cheia, cabíveis mesmo na vigência do contrato: 
a) Mútuo acordo descumprido pelo locatário; 
b) Prática de infração contratual ou legal; 
c) Falta de pagamento dos aluguéis e encargos da locação; 
d) Realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam 
ser normalmente executados com a permanência do locatário no imóvel. 
 
AULA 3 
Deveres do Locador (art. 22) 
Art. 22. O locador é obrigado a: 
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina – não 
abrange adaptações às peculiaridades; 
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; 
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; 
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; 
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, 
quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; 
VI- fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a 
quitação genérica; 
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas 
compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de 
seu fiador; 
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que 
incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no 
contrato; 
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que 
estejam sendo exigidas; 
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. 
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que 
não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: 
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; 
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das 
esquadrias externas; 
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; 
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em 
data anterior ao início da locação; 
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de 
intercomunicação, de esporte e de lazer; 
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; 
g) constituição de fundo de reserva. 
 
Deveres do Locatário 
Art. 23. O locatário é obrigado a: 
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente 
exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao 
vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; 
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a 
natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como 
se fosse seu; 
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações 
decorrentes do seu uso normal; 
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou 
defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; 
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, 
provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; 
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por 
escrito do locador; 
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos 
condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, 
ainda que dirigida a ele, locatário; 
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; 
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação 
prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por 
terceiros, na hipótese prevista no art. 27; 
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; 
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; 
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração 
respectiva, especialmente: 
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados 
do condomínio; 
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; 
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; 
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, 
mecânicos e de segurança, de uso comum; 
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados 
à prática de esportes e lazer; 
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; 
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso 
comum; 
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; 
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou 
complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a 
período anterior ao início da locação. 
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, 
desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a 
qualquer tempo a comprovação das mesmas. 
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da 
mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 
1º deste artigo, desde que comprovadas. 
 
 
AULA 4 
Garantias Locatícias – Art. 37 
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes 
modalidades de garantia: 
I – caução – se trata da caução real, mediante depósito em dinheiro equivalente a 3 aluguéis 
ou em títulos e ações; 
II – fiança pessoal ou bancária; 
III - seguro de fiança locatícia. 
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento 
 
- Art. 42: Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá 
exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo. 
- Art. 37: É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num 
mesmo contrato de locação 
 
Caução Real 
- Poderá ser de bens móveis ou imóveis, devendo ser aplicadas as regras especiais 
previstos para os direitos reais de garantia. 
- Se for bem móvel, aplica as regras do penhor 
- Se for bem imóvel, aplica regra da hipoteca 
- Efeito erga omnes 
- Registro em Cartório de Títulos e Documentos para bens móveis 
- Averbação na matrícula para bens imóveis. 
- A caução em dinheiro não pode exceder ao valor correspondente a 3 aluguel. O valor deve 
ser depositado em conta poupança e o juros revertidos em favor do locatário. 
- Art. 45: São nulas as cláusulas que visem elidir os objetivos da presente lei, notadamente 
as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47, ou que afastem o direito de renovação ou 
que imponham obrigações pecuniárias para tanto. 
- Art. 39: Salvo disposição em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até 
a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado. 
 
Fiança Pessoal ou Bancária 
- Art. 40 estabelece a fiança pessoal ou bancária, bem como as hipóteses de exigência de 
novo fiador ou substituição da modalidade da garantia. 
 
Substituição da garantia: 
- Morte do Fiador: A fiança é uma garantia personalíssima, não passando aos sucessões do 
fiador em caso de falecimento. 
- Ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas 
judicialmente; 
- Alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência 
sem comunicação ao locador; 
- Exoneração do fiador; 
- Prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo; 
- Desaparecimento dos bens imóveis dado em garantia; 
- Desapropriação ou alienação do imóvel. 
- Exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento; 
- Liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 
desta Lei. 
– Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador 
de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 
120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. 
Obs.: O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no 
prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. 
 
Seguro Fiança Locatícia 
- Abrangerá todas as obrigações do locatário. 
 
TEMA 5 – Teoria Geral do Direito Notarial e Registral 
AULA 1 
Serviços Notariais e Registrais 
- Cada tipo de especialidade de serviço notarial tem determinada atuaçãoe deve ser feito 
em cartório específico. 
- É um serviço público. Portanto, tem característica de serviço administrativo. 
- Estão sujeitas as regras do Poder Público. 
 - Submetidos à legalidade estrita quanto aos atos a serem praticados; 
 - Fiscalização pelas corregedorias dos Tribunais de Justiça 
 - Correições feitas pelos TJ’s 
 - Atos normativos editados pelos TJ’s e CNPJ 
 - Reclamações enviadas ao CNJ 
 
AULA 2 
- No que diz respeito a atividade-fim, estão submetidos ao regime do Direito Administrativo. 
- Só podem prestar serviços que estejam previstos em lei. 
- O cartorário responde subjetivamente pelos atos do cartório, inclusive praticado pelos 
prepostos. 
- Apesar de ser um serviço público, o cartorário pode contratar funcionários no regime CLT. 
- Os emolumentos pertencem ao tabelião. 
- O valores dos emolumentos são definidos por lei estadual. 
- Lei federal estabelece regras gerais. 
 
AULA 3 
Especialidades 
a) Tabelionatos de Notas (Lei 8935/94): serviço prestado pelo notário (tabelião) 
Atuam nas escrituras públicas, reconhecimento de firma, ata notarial, autenticação de 
cópias 
b) Tabelionato de Protestos: titularizado pelo tabelião de protestos (oficial de protestos) 
Atuam com protestos de títulos (documentos de dívidas), auxiliando como meio de 
cobrança de dívida. 
A Lei dos Protestos autoriza o convênio com serviços de proteção ao crédito. 
 
AULA 4 
Especialidades – Continuação 
c) Registros (Lei de Registros Públicos - 6015/73) 
 c.1) Registro Civil da Pessoas Naturais: todos os seres humanos, em regra, passam 
pelo RCPN. 
- Tem registros dos atos relativos à pessoa natural como um todo, tais como, atributos da 
personalidade (nome, idade, estado civil, etc.). 
- Os registros civil das pessoas naturais deve manter uma rede de comunicações 
recíprocas para atualização das informações em todos os assentos. 
- A união estável pode ser registrada facultativamente no cartório e ficará anotado na 
Certidão de Nascimento. 
 
 c.2) Registro de Títulos e Documentos: oferece serviços importantes, assumindo 
atividades que não são prestados pelos demais registros. 
- Atuam com os registros de cessão de crédito. 
 
 c.3) Registro Civil das Pessoas Jurídicas: registro das PJ’s que não são registradas 
na Junta Comercial ou OAB. 
Ex.: Sociedades Simples, Cooperativas, Associações, Fundações, etc. 
 
 c.4) Registro de Imóveis: atos relacionados aos imóveis e direitos reais. 
 
TEMA 6 – Aspectos Notariais e Registrais da Compra e Venda 
AULA 1 
Aspectos Gerais 
- O contrato de compra e vende, por si só, não gera a transferência de propriedade. 
- Gera a obrigação de transferir. 
- A transferência da propriedade do imóvel se dá com o registro. 
- Contrato de compra e venda é consensual, oneroso (ônus para ambas as partes), 
sinalagmático, bilateral. 
- Elementos: coisa, preço e consenso. 
- Forma: Se tem por objeto bem móvel, a forma é livre. 
Se tem por objeto bem imóvel a compra e venda deve ser pactuada por inscrito. A depender 
do negócio jurídico, se exige a escritura público. Ex.: objeto cujo valor exceder 30 salários-
mínimos. 
Obs.: Tem como base o valor do imóvel e não do negócio. Ex.: Escritura feita 20 anos depois 
da pactuação da promessa particular, pega o valor atual do imóvel. 
Obs.: Vendedor estrangeiro residente fora do país: sempre exige a escritura pública, 
independentemente do valor do imóvel. 
 
AULA 2 
- Dispensa-se a escritura pública para a primeira transferência, por meio de contrato 
padrão, feita pelo loteador em favor do comprador. 
Art. 26. Os compromissos de compra e venda, as cessões ou promessas de cessão 
poderão ser feitos por escritura pública ou por instrumento particular 
6o Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão 
valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando 
acompanhados da respectiva prova de quitação. 
- Só vale para o primeiro registro, no qual a propriedade sairá do loteador para o primeiro 
adquirente. 
- Só vale para loteamento, não se aplicando para incorporação. 
- Compra e venda com alienação fiduciária não exige escritura pública. 
 
- Competência pela escritura pública convencional (física): tabelião de notas a escolha das 
partes. 
 
AULA 3 
Competência pela escritura pública eletrônica – Provimento 100 do CNJ 
- A competência para lavrar as escrituras em atos notarias eletrônicos é, em regra, do local 
da circunscrição do imóvel ou do domicílio do adquirente, de modo que caso o imóvel 
esteja localizado no mesmo Estado do domicílio do requerente, este pode escolher 
qualquer tabelionato dentro do respectivo Estado 
- A identificação das partes e manifestação de vontade serão feitas por videoconferência. 
- São colhidas todas as informações inerente ao negócio. 
- Na sequência, as partes recebem e-mail para assinatura. Assinatura pelo ICP-Brasil ou E-
notariado. 
 
Contrato de Compra e Venda – Cuidados 
- Identificação das parte (nome, RG, CPF, estado civil, etc) 
- Descrição do objeto do negócio. 
 
AULA 4 
Aspectos Finais 
- Importante analisar se o imóvel é de propriedade daquele que está alienando; 
- Se uma das partes estiver representada por procurador, a procuração deve ser outorgada 
por instrumento público com poderes especiais. 
- Verificar necessidade de alvará para alienar imóvel de incapaz. 
- Se casado, verificar regime de bens e anuência do cônjuge a depender do regime. 
- Venda de fração ideal: cuidar para não ser fracionamento irregular do solo. 
 
 
TEMA 7 – Aspectos Notariais e Registrais da Doação 
AULA 1 
Questões e Cautelas no Tocante a Doação 
- O Contrato de Doação é formal (solene) por força do art. 541, CC. 
- Deve ser feita por escrito. Doação verbal é nula. Tem como finalidade proteger o doador. 
 - Exceção: Doação manual prevista no art. 541, § único, CC, na qual doa-se bens 
móveis de pequeno valor. Neste caso, basta a tradição. 
 - Pequeno valor: deve levar em conta o patrimônio do doador. 
- Doação de Imóvel: como regra geral, há transmissão do direito real de propriedade. 
 - Mas há outras liberalidades, tais como, instituição gratuita de usufruto. 
 
AULA 2 
Ferramentas da Doação 
- A doação, em princípio, envolve a transferência do direito real de propriedade. Contudo, 
não se exclui outras liberalidades, nas quais tem que aplicar as regras de doação, no que 
couber. 
 - Instituição Gratuita de Usufruto 
 - Instituto de Aquisição 
 - Instituição de Gozo 
 - Instituto de Superfície. 
 - Promessa de Doação 
 - Cessão de Direitos de Posse 
 - Cessão de Cotas/Ações 
 
AULA 3 
- Na redação de escritura, deve estar atento as consequências do ato; 
- Doação a descendente ou ao cônjuge: Art. 544, CC preconizar ser uma antecipação de 
herança. Logo, deverá ser levada à colação. 
 - Se houver divórcio antes da sucessão: o cônjuge sobrevivente não é mais herdeiro, 
logo, não precisa colacionar. 
 - Se não houver divórcio: Art. 2.002 do Código Civil não fala que cônjuge deverá 
colacionar. A doutrina entende que quando o viúvo tem direito de concorrer com os 
descendentes, há dever de colação. 
 - Dispensa de colação: é possível, desde que tenha previsão expressa (por escrito) 
na escritura pública, bem como tenha sido respeitada à legitima calculada ao tempo da 
doação ou do ato de dispensa da colação. 
 
AULA 4 
Cuidados Finais 
- Se tem doação para descendente, deve definir se haverá dispensa de doação (Art. 2005, 
CC); 
 - Pode ocorrer uma dispensa de doação tardia, ou seja, anos após a doação 
realizada. 
- Importante fazer inventário de bens na própria escritura pública, com a finalidade de 
provar a parte disponível do doador. 
- Doação para terceiros (não descendentes): preocupar-se com a doação inoficiosa (art. 
549, CC), que ocorre quando a doação atingir a parte da legítima. 
 - Vale para doações sucessivas. 
- Doação universal: proibida pelo ordenamento jurídico brasileiro (Art. 548, CC), pois o 
doadorficaria sem renda ou patrimônio suficientes para subsistência. 
- Não se proíbe a dilapidação de patrimônio, desde que o faça por meio de negócios 
onerosos. A restrição de dilapidação é quanto as doações. 
 - Não se aplica para doações onerosas. 
 
TEMA 8 – Aspectos Notariais e Registrais da Locação e da Incorporação Imobiliária 
AULA 1 
Contrato de Locação 
- A Lei 8245 (Lei de Locações) tem por objeto das locações por imóveis urbanos. 
- O contrato de locação não é solene, ou seja, não exige forma prevista em lei. 
 - É possível e válido contrato verbal de locação. 
- O contrato de locação pode ser levado a registro na matrícula do imóvel, para que a 
locação produza determinados efeitos, em especial a publicidade para terceiros. 
 - Geralmente é um requerimento feito pelo locatário, mas pode ser solicitado pelo 
locador. 
 
AULA 2 
Registro da Locação 
- Art. 8º dispõe que o comprador poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias 
para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver 
cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. 
- A falta de registro pode gerar danos ao locatário em virtude de alienação futura. 
- O adquirente é obrigado a respeitar os termos do contrato, desde que seja por escrito e 
levado a registro. 
- Será nula ou não eficaz, pelo menos, qualquer cláusula que proíba que ele seja levado a 
registro. Infelizmente, existem casos que o proprietário faz a locação do imóvel colocando 
cláusula de proibição de levar o contrato a registro, ocasião em que tal cláusula será 
ineficaz ou considerada nula no Poder Judiciário. 
 
AULA 3 
Direito de Preferência 
- O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas 
e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si 
o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no 
cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta 
dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. 
- Em permuta, não há que se falar em preferência. Nem na integralização do imóvel no 
capital social de uma PJ. 
- Para que o contrato seja averbado, o locador deve ser um dos proprietário do imóvel ou 
ser usufrutuário. 
- É importante que coincida a descrição do imóvel no contrato como consta na matrícula. 
Se a construção não estiver averbada, não conseguirá registrar. 
 
AULA 4 
Registro da Incorporação 
- Lei 4591 
- A incorporação é atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, 
para a alienação total ou parcial, de edificações. 
- O incorporador somente poderá alienar ou onerar as frações ideais de terrenos e 
acessões que corresponderão às futuras unidades autônomas após o registro, no registro 
de imóveis competente, do memorial de incorporação. 
- O incorporador deverá apresentar os seguintes documentos: 
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e 
venda ou de cessão de direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse 
do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua 
consentimento para demolição e construção, devidamente registrado; 
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos 
de ações cíveis e criminais e de ônus reais relativa ao imóvel, aos alienantes do terreno e 
ao incorporador; 
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, 
acompanhado de certidão dos respectivos registros; 
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; 
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, 
e indicando, para cada tipo de unidade a respectiva metragens de área construída; 
f) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos 
sobre o terreno for responsável pela arrecadação das respectivas contribuições; 
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada, segundo modelo a que se 
refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei; 
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, calculada de 
acordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitários referidos no art. 
54, discriminando-se, também, o custo de construção de cada unidade, devidamente 
autenticada pelo profissional responsável pela obra; 
i) instrumento de divisão do terreno em frações ideais autônomas que contenham a sua 
discriminação e a descrição, a caracterização e a destinação das futuras unidades e partes 
comuns que a elas acederão; 
j) minuta de convenção de condomínio que disciplinará o uso das futuras unidades e partes 
comuns do conjunto imobiliário; 
l) declaração em que se defina a parcela do preço de que trata o inciso II, do art. 39; 
m) certidão do instrumento público de mandato, referido no § 1º do artigo 31; 
n) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência (art. 34); 
p) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a 
garagem comporta e os locais destinados à guarda dos mesmos. 
§ 1º A documentação referida neste artigo, após o exame do Oficial de Registro de Imóveis, 
será arquivada em cartório, fazendo-se o competente registro. 
§ 1º-A O registro do memorial de incorporação sujeita as frações do terreno e as respectivas 
acessões a regime condominial especial, investe o incorporador e os futuros adquirentes 
na faculdade de sua livre disposição ou oneração e independe de anuência dos demais 
condôminos. 
§ 2o Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão 
de unidades autônomas são irretratáveis e, uma vez registrados, conferem direito real 
oponível a terceiros, atribuindo direito a adjudicação compulsória perante o incorporador 
ou a quem o suceder, inclusive na hipótese de insolvência posterior ao término da obra. 
§ 3º O número do registro referido no § 1º, bem como a indicação do cartório competente, 
constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, 
preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados". 
§ 4º O Registro de Imóveis dará certidão ou fornecerá, a quem o solicitar, cópia fotostática, 
heliográfica, termofax, microfilmagem ou outra equivalente, dos documentos 
especificados neste artigo, ou autenticará cópia apresentada pela parte interessada. 
§ 5º A existência de ônus fiscais ou reais, salvo os impeditivos de alienação, não impedem 
o registro, que será feito com as devidas ressalvas, mencionando-se, em todos os 
documentos, extraídos do registro, a existência e a extensão dos ônus. 
 
TEMA 9 – Aspectos Notariais e Registrais dos Direitos Reais de Gozo e Fruição 
AULA 1 
Usufruto 
- Origem: legal, convencional ou judicial 
- Duração: temporário ou vitalício 
- Objeto: próprio ou impróprio 
- Extensão: universal, particular, pleno, restrito 
- Titulares: simultâneo, sucessivo 
 
Usufruto Convencional 
- Doação para menor com reserva de usufruto 
- Compra com doação de numerário e instituição de usufruto 
- Usufruto em Partilha Judicial 
 
AULA 2 
- É possível cumular usufruto com cláusulas restritivas (incomunicabilidade, 
inalienabilidade, etc.) 
 - Inalienabilidade: alguns tribunais entendem ser cláusula abusiva 
- Reserva de usufruto em favor de um dos conjunges comunheiros 
- Venda Bipartida 
- ITCMD no Cancelamento do Usufruto: pode ser fracionado entre a instituição e o 
cancelamento. 
 
AULA 3 
Servidão 
- Forma do título: nasce de um acordo de vontades (contrato), alcançando nível real 
quando é registrada. 
 - Forma deve seguir o art. 108, CC. Ou seja, acima de 30 salários, deve ser por 
escritura pública. 
- Especialidade objetiva: o objeto tem que estar bem descrito e com o respectivo projeto. 
- Não confundircom passagem forçada. 
 
AULA 4 
Compromisso de Compra e venda 
- Tem como finalidade a garantia do negócio. Por isso, é um contrato principal. 
- Pode ser feito por instrumento público ou particular. 
- Para ser registrado, deve respeitar os princípios dos registro de imóveis, à luz da Lei do RI. 
Especialmente, na qualificação das partes e do objeto. 
 
TEMA 10 – Aspectos Notariais e Registrais dos Direitos Reais de Garantia. 
AULA 1 
- Nos negócios patrimoniais, se uma das partes não cumprir com sua obrigação, poderá 
responder pelos prejuízos do inadimplemento. 
 - Eventualmente, poderá responder pelos bens dados em garantia. 
 
Hipoteca 
- Bem é dado em garantia, mas permanece como propriedade do devedor ou garantidor. 
- Não se transfere o bem para a propriedade do credor, como ocorre na Alienação Fiduciária 
em Garantia. 
- O mesmo bem pode ser dado em mais de uma hipoteca. 
- Efeito perante terceiros exige o registro 
 
AULA 2 
- A hipoteca tem previsão no Código Civil e em leis especiais 
- Para constituição da hipoteca, necessária a escritura pública. Enquanto não há registro, 
não há garantia real. 
- Perempção (Art. 238 da Lei de Registros Públicos): hipoteca perde eficácia após 30 anos. 
- Imóvel hipotecado pode ser alienado. 
 
AULA 3 
Alienação Fiduciária – Lei 9.514 
- É a garantia mais utilizado no financiamento imobiliário. 
- A AFG não está restrita as operações de financiamento imobiliário. 
- Devedor: posse direta. 
- Credor: posse indireta. 
- Forma: instrumento particular ou público. 
- O contrato deve preencher os requisitos legais, sob pena de não ser passível de registro. 
 
AULA 4 
- A matrícula do imóvel deve refletir a realidade, para que seja possível o registro. 
- O contrato deve prever as consequências do inadimplemento e a venda do bem por leilão. 
- A execução do contrato se faz pela via extrajudicial, mediante requerimento dirigido ao 
Oficial do Registro de Imóveis. 
 
TEMA Extra – Lei do SERP 
- Sistema de confere segurança jurídica aos negócios jurídicos imobiliários 
- Permite consulta acerta das partes, do objeto, etc. 
- A lei tem um aspecto prático importante 
- SERP: sistema eletrônico dos registros públicos 
- A lei tem como finalidade a criação de um portal único para obtenção de matrículas 
imobiliárias, certidões, escrituras públicas, procurações, solicitar registros, averbações, 
etc.