Modulo 8 - Direitos Reais Imobiliários

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MÓDULO 8 – DIREITOS REAIS IMOBILIÁRIOS 
 
Tema 1 – Direitos Reais de Gozo e Fruição 
Aula 1 
Direito Real de Superfície 
- Código Civil: Arts. 1369 a 1377 
- Estatuto das Cidades: Art. 21 a 24. 
- Há um aparente conflito em alguns artigos do Código Civil com o Estatuto da Cidade. 
Código Civil 
Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir 
ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura 
pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. 
Parágrafo único. O direito de superfície não autoriza obra no subsolo, 
salvo se for inerente ao objeto da concessão. 
Estatuto da Cidade 
Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de 
superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, 
mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis. 
§ 1o O direito de superfície abrange o direito de utilizar o solo, o subsolo 
ou o espaço aéreo relativo ao terreno, na forma estabelecida no contrato 
respectivo, atendida a legislação urbanística. 
§ 2o A concessão do direito de superfície poderá ser gratuita ou onerosa. 
§ 3o O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos 
que incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, 
proporcionalmente à sua parcela de ocupação efetiva, com os encargos 
e tributos sobre a área objeto da concessão do direito de superfície, salvo 
disposição em contrário do contrato respectivo. 
§ 4o O direito de superfície pode ser transferido a terceiros, obedecidos 
os termos do contrato respectivo. 
§ 5o Por morte do superficiário, os seus direitos transmitem-se a seus 
herdeiros. 
- Há uma coincidência com relação a formalidade (escritura pública). 
- Código Civil: a superfície consiste no direito de construir ou plantar no terreno. 
- Nesse caso, existem duas figuras. O concedente (dono do terreno) e o 
superficiário (quem detém direito sobre coisa alheia). 
- Prazo determinado 
- Estatuto da Cidade: concessão do direito de superfície sobre o terreno, portanto, mais 
ampla. 
 - Prazo determinado ou indeterminado. 
- Em caso de antinomia de normas: Quando se tratar de propriedade urbana, aplica-se o 
Estatuto da Cidade, pois é regra especial, ao passo que o Código Civil abrange áreas rurais 
e urbanas. 
- À luz do Código Civil, o direito de superfície não abrange obras em subsolo, salvo inerente 
ao objeto da concessão. 
- Pelo Estatuto da Cidade: o direito de superfície contempla o direito de utilizar o solo, 
subsolo ou espaço aéreo relativo ao terreno, desde que atendida a legislação urbanística. 
 
Aula 2 
Direito Real de Superfície 
- Exemplo: Locação BTS. 
- É possível cobrar para conceder a superfície? Pode ser gratuita ou onerosa, conforme art. 
1.370, CC e art. 21, §2º do Estatuto da Cidade. Se onerosa, as partes podem estipular se o 
pagamento será feito parceladamente ou de uma só vez. 
- Código Civil (art. 1.371): O superficiário responde sobre encargos e tributos que incidem 
sobre o imóvel. 
- Art. 21, §3º: O superficiário responderá integralmente pelos encargos e tributos que 
incidirem sobre a propriedade superficiária, arcando, ainda, proporcionalmente à sua 
parcela de ocupação efetiva, com os encargos e tributos sobre a área objeto de concessão 
do direito de superfície, salvo disposição em contrato do contrato. 
- Segundo art. 1.372 do CC, o direito de superfície pode transferir-se a terceiro e, por morte 
do superficiário, aos seus herdeiros. 
- O concedente não poderá exigir pagamento pela transferência. 
- Estatuto das Cidades (Art. 21, §4º e 5º): O direito de superfície pode ser transferido para 
terceiros e transmite-se aos herdeiros por morte do superficiários. 
 - Segundo Código Civil, “pode” ser transferido aos herdeiros. Já o Estatuto, a 
transmissão é automática e obrigatória. 
- Art. 1.373, CC: Em caso de alienação do imóvel ou do direito de superfície, o superficiário 
ou o proprietário tem o direito de preferência, em igualdade de condições. 
- Art. 22, Estatuto da Cidade: em caso de alienação do terreno ou do direito de superfície, 
o superficiário e o proprietário, respectivamente, terão o direito de preferência, em 
igualdade de condições à oferta de terceiros. 
- Se não respeitado o direito de preferência, pode ser aplicada a Lei do Inquilinato? O 
professor entende que sim para fazer valer o direito de preferência e desfazer o negócio 
com terceiro. 
 
Aula 3 
Direito Real de Laje 
- Art. 1510-A a 1.510-E, CC 
Art. 1.510-A. O proprietário de uma construção-base poderá ceder a 
superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular da 
laje mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre 
o solo. 
- Construção base em que será cedida uma das superfícies. 
- Tem uma ideia de regularização fundiária. 
- Segundo doutrina majoritária, o titular de laje exerce direito real sobre coisa alheia, com 
base no art. 1.510-A, §4º que estabelece que a instituição do direito real de laje não implica 
a atribuição de fração ideal de terreno ao titular da laje. 
 - A doutrina minoritária, que entende que se trata de direito real sobre coisa própria 
fundamenta seu entendimento no art. 1.510-A, §3 º, que determina que o titular da laje terá 
uma matrícula própria. 
- Art. 1.510-A, §1 
 
Aula 4 
Direito Real de Laje 
- O titular do direito real de laje responde pelos encargos e tributos que incidem sobre sua 
unidade. 
- O titular da laje poderá ceder a superfície de sua construção para instituição de um 
sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressa dos titulares de 
construção-base e das demais lajes, respeitadas as posturas edilícias e urbanísticas 
vigentes. 
 - Isso seria a sobrelaje. 
- É vedado ao titular da laje prejudicar com obras novas ou com falta de reparação a 
segurança, a linha arquitetônica ou ao arranjo estético do edifício. 
- Aplica-se ao direito real de laje, no que couber, as normas aplicáveis aos condomínios 
edilícios, como por exemplo, rateio das despesas, áreas de uso comum, etc. 
- Preferência: em caso de alienação, terão direito de preferência, em igualdade de 
condições, os titulares de construção-base e da laje, nessa ordem. 
 - Prazo para exercício da preferência é de 30 dias. 
 - Se a preferência não foi respeitada: o prejudicado poderá, mediante depósito de 
respectivo preço, haver para si a parte alienada a terceiro, no prazo decadencial de 180 dias 
contatos da alienação (registro). 
 
Tema 2 – SERVIDÕES 
Aula 1 
- Art. 1378 a 1389 
- Servidão é um conceito jurídico que envolve um direito real sobre a propriedade de outra 
pessoa. Ele permite que alguém tenha acesso ou use a propriedade de outra pessoa de 
alguma forma específica, sem ser o proprietário dessa propriedade. 
- As servidões são parte fundamental do direito de propriedade e são frequentemente 
usadas para garantir que propriedades vizinhas possam coexistir harmoniosamente e que 
seus proprietários possam desfrutar de certos benefícios ou facilidades. 
- Servidão é um negócio jurídico, logo, podem fazer parte as pessoas capazes. 
- As ações demarcatórias e divisórias também podem demonstrar a necessidade de 
servidão. 
- Art. 1.379 – Usucapião da passagem (direito de passagem). 
- Para que exista servidão, como regra geral, é necessária a escritura pública. Exceção se 
dá nos casos de negócios jurídicos que não superem trinta vezes o salário mínimo. 
- Servidões Prediais: São aquelas em que o benefício é concedido a um prédio específico, 
como a servidão de passagem, que permite a passagem por um terreno vizinho para chegar 
a uma estrada pública. 
- Servidões Pessoais: Conferem um direito pessoal ao proprietário, como a servidão de 
vista, que garante a visibilidade a partir de um determinado local. 
- Servidões Contínuas e Descontínuas: As servidões contínuas estão relacionadas à 
utilidade permanente, enquanto as descontínuas envolvem ações específicas e 
temporárias. 
- ServidõesNegativas e Positivas: Servidões negativas proíbem o proprietário do prédio 
serviente de realizar certas atividades, enquanto as positivas permitem ao proprietário do 
prédio dominante realizar ações específicas no prédio serviente. 
 
Aula 2 
- Não confundir servidão com passagem forçada, prevista no art. 1.285. 
- São institutos aplicados em situações diferentes 
 Passagem forçada: 
- direito de vizinhança; 
- tem indenização obrigatória; 
- Prédio encravado 
- Dever da lei 
-Registro é imprescindível – deve estar na matrícula 
 
 Servidão: 
-direito real sobre coisa alheia; 
- pode ser oneroso ou gratuito; 
 - Servidão, em regra, é indicada pelas partes; 
 - Decorre do acordo de vontades. 
 - Registro é necessário, pois está no plano da eficácia. 
- Outra possível confusão encontra-se no instituto da servidão privada e na servidão 
administrativa, prevista no art. 40 da Lei 3.365/41 que decorre ato do poder público para 
fins de construção de obras e serviços públicos, não havendo dois prédios como no 
instituto civil e sim uma restrição quanto ao exercício do direito de propriedade. 
 
Aula 3 
Classificação das Servidões 
Verificar hipótese de tangibilidade para fins de usucapião. Usucapião exige um objeto 
palpável. 
1. Quanto aos atos: podem ser positivas ou negativas. 
Positivas: confere o titular a praticar um ato ao prédio serviente. Permite passar. 
 
Negativas: é um não fazer. Ex.: Direito de vista. Neste caso, não cabe usucapião, pois exige 
uma tangibilidade. 
 
2. Quanto a ação humana: podem ser contínuas ou não contínuas. 
Contínuas: independe da força humana. 
 
Não Contínuas: depende de ato humano. Ex.: Servidão de passagem, servidão de retirada. 
 
3. Quanto a visibilidade: podem ser aparentes ou não aparentes. 
Aparentes: há uma obra exterior. Ex.: Aqueduto. 
 
Não aparentes: não tem obra exterior. 
 
 
Aula 4 
Exercício das servidões e características práticas 
- Art. 1.380 e Art. 1381: a manutenção e obras deve ser realizado pelo dono do imóvel 
serviente, bem como as despesas do prédio dominante devem ser rateadas entre os que 
usufruem da servidão. 
- O prédio serviente não pode embaraçar o exercício da servidão. 
- O prédio serviente pode ter prerrogativas, mas não agravar a situação do prédio 
dominante. 
- Servidão tem característica de perpetuidade. 
 
Extinção das Servidões – art. 1388 e 1389 
- Deve ser extinta perante o registro de imóveis, para que tenha validade perante terceiros. 
Art. 1.388. O dono do prédio serviente tem direito, pelos meios judiciais, 
ao cancelamento do registro, embora o dono do prédio dominante lho 
impugne: 
I - quando o titular houver renunciado a sua servidão; 
II - quando tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a 
comodidade, que determinou a constituição da servidão; 
III - quando o dono do prédio serviente resgatar a servidão. 
 
Art. 1.389. Também se extingue a servidão, ficando ao dono do prédio 
serviente a faculdade de fazê-la cancelar, mediante a prova da extinção: 
I - pela reunião dos dois prédios no domínio da mesma pessoa; 
II - pela supressão das respectivas obras por efeito de contrato, ou de 
outro título expresso; 
III - pelo não uso, durante dez anos contínuos. 
 
Tema 3 – Usufruto 
Aula 1 
- É um instituto decorrente dos direitos reais sobre coisas alheias (art. 1.225); 
- O Direito real de usufruto é uma propriedade restrita, pois mitiga o direito para uns e para 
outros. 
- Na constituição, tem uma pessoa chamada de usufrutuário e de outra, o nu-proprietário. 
- O usufrutuário tem direito de usar e gozar do bem. 
- O nu-proprietário tem o direito de reaver e dispor do imóvel. 
- É um instrumento de planejamento familiar, patrimonial e sucessório. Muitas das vezes 
está relacionada a formas de estrutura e organização de famílias e sucessão. 
 
Aula 2 
Cláusulas Comuns no Usufruto 
- Incomunicabilidade: caso o nu-proprietário venha a se casar, mesmo que no regime de 
comunhão universal de bens, esse imóvel nunca se comunicaria. 
- Impenhorabilidade: imóvel não pode ser ofertado em garantia. 
- Inalienabilidade: impede a venda do bem. 
 
Elementos formais 
- Pode ser constituído por três formas: 
1) Ato de Vontade: por ato intervivos ou causa mortis. Todos os requisitos de um negócio 
jurídico devem ser respeitados e observados. 
2) Situações previstas em lei (art. 1.611, §1º do CC/16). 
3) Por meio de Usucapião, em que pese o elemento subjetivo do art. 1.319 ser de difícil 
realização. 
 
Requisitos: 
- Se bem imóvel, observar o art. 108, CC. Utilizar escritura pública. É fundamental o registro 
na matrícula do imóvel, conferindo efeito erga omnes. 
- Se for usufruto oneroso (contrapartida para o nu-proprietário), se não levada a registro, se 
assemelha uma locação. 
 
Elementos objetivos 
- Usufruto pode ser de bem móvel ou imóvel. 
- Título de crédito 
- Cota parte (holding) 
 
Aula 3 
Questões Práticas 
- Doação com reserva de usufruto; 
- Integralização de imóvel em Capital Social e retirada de renda de usufruto vitalício; 
- Vício de forma: bens cuja propriedade não está regularizada não pode ser objeto de 
usufruto. 
 
Aula 4 
Desdobramentos 
- Duração: usufruto pode ser temporário, apesar de pouco usual. Em regra, o usufruto é 
vitalício (termo incerto). 
- Transferência: nu-proprietário pode transferir para terceiros, mas a aplicabilidade é 
difícil, pois o usufrutuário permaneceria no bem. 
 - Usufrutuário pode renunciar o direito e extingue o usufruto, permitindo a venda 
do bem. É possível condicionar que o valor arrecadado com a venda seja destinado a 
compra de imóvel para o usufrutuário. 
 - Se tiver cláusula de inalienabilidade, trava tudo. 
 
Direitos e Deveres do Usufrutuário 
- Despesas ordinárias; 
- Tributações inerentes a moradia; 
 
Extinção do Usufruto 
- Com a morte do usufrutuário 
- Término do prazo eventualmente estabelecido para usufruto 
- Renúncia do usufrutuário por escritura pública 
- Anulação do usufruto caso o usufrutuário não cumpra com seus deveres 
- Extinção da pessoa jurídica beneficiária do usufruto; 
- Pela destruição da coisa. 
- Pelo não uso ou não fruição da coisa – lei não fala qual o prazo de não uso. Doutrina 
majoritária defende prazo de 10 anos. 
 
Tema 4 – Uso e Habitação 
Aula 1 
- Habitação: Art. 1.41 a 1416, CC. 
- A pessoa somente tem direito de fruir (residir) do bem. 
- É o direito da pessoa residir gratuitamente em imóvel alheio. 
- Além de residir em imóvel alheio de forma gratuita, esse titular não poderá ceder, 
tampouco poderá receber frutos. 
- Quando da modalidade convencional (decorre da vontade das partes por meio de 
instrumento), precisa ser levada a registro. 
- De acordo com a doutrina, existem dois direitos reais de habitação: 
 1. Habitação volitivo (vontade das partes): obedece ao art. 167, da Lei de Registros 
Públicos. Importante o registro no cartório de registro de imóveis. 
 2. Habitação legal: neste caso, não necessita de registro, vez que previsto na lei nº 
8.009/90. 
- Art. 1.831, CC: O direito real de habitação do cônjuge sobrevivente. Não vale para 
companheiro. 
 
Aula 2 
Direito Real de Habitação do Cônjuge Sobrevivente 
- Só existem duas formas de transferir bens imóveis no Brasil: 1 – ato intervivos; 2 – em 
virtude da morte. 
- Art. 1.831, CC: ao cônjuge sobrevivente, qualquer que seja a modalidade de regime de 
bens, será assegurado, sem prejuízo a participação de que lhe cabia a herança, o direito 
real de habitação relativamente ao imóvel destinado à residência da família, desde que 
seja o único daquela natureza a inventariar. 
- Pessoa que sobreviveu tem direito real de habitação; 
 - Aberta a sucessão, está diretamente nessa situação de direito real de habitação. 
 - Não é necessário registro. 
 - Somente na sucessão e não no divórcio. 
 
Aula 3 
- O direito real de habitação entre cônjuges não se opera no divórcio. Apenas na sucessão. 
- No divórcio, há uma copropriedade,o que permite a instituição de aluguel em alguns 
casos. 
- O direito real de habitação na sucessão recai somente sobre o imóvel que era residência 
da família. 
- Direito real de habitação na sucessão independe do regime de bens. 
- Essa gratuidade de utilização tem relação de moradia, mas há ônus, tais como, 
manutenção do bem, tributos, etc. 
- Não pode tirar proveito dos frutos do imóvel. Não pode locar o imóvel, apenas morar. 
 - Em regra, não pode sequer exercer uma atividade econômica para pagar as 
despesas. Exceção: home office. 
 
Extinção do Direito Real de Habitação 
- Até o último dia de vida do cônjuge sobrevivente. 
- Condição resolutiva: pessoa que fazia uso constitui novo matrimônio ou união estável. 
Entendimento jurisprudencial de que não existe direito de habitação de segundo grau e não 
existe DRH em imóveis que não pertenciam a ambos. 
 
Aula 4 
Direito Real de Uso 
- Art. 1.412 e 1.413 
- Fica no meio do caminho entre o Usufruto e o Direito de Habitação. 
 - Usufruto: gozo e fruição 
 - Habitação: gozo. 
 - Uso: gozo e fruição reduzida. 
- No uso, a fruição recai somente sobre os frutos necessários para subsistência da sua 
família. 
- Tem uma utilização baixíssima. 
- Aplica-se tudo que for do usufruto, salvo as exceções previstas no art. 1.413, CC; 
- Não cabe o Uso para pessoas jurídicas; 
- Usuário não pode transferir para terceiros; 
- O fruto retirado do imóvel deve ser objeto de prestação de contas. 
 - Por isso é um instrumento que não é utilizado. 
 
Concessões especiais de uso 
- Art. 1225, CC – questões relacionadas ao REURB – planos de reorganização e 
urbanização. 
- Instrumentos de regularizações fundiárias. 
 1. Uso Especial para Fins de Moradia: regida pelo Decreto-Lei 271/67 e Lei nº 
9760/46; 
 - As Leis 11.481/07 e 13.465/17 também regulam esse direito, atualizadas pela Lei 
da Minha Casa Minha Vida (Lei nº 14.620/22); 
 
 2. Concessão de Direito Real de Uso 
 - Parecido com usucapião, pois os requisitos são semelhantes. 
 
 3. Direitos de Imissão Provisória na Posse (legitimação da posse). 
 - A Leis 13.465/17 também regulam esse direito, atualizadas pela Lei da Minha Casa 
Minha Vida (Lei nº 14.620/23); 
 
Tema 5 – Direito Real de Aquisição 
 
Aula 1 
- Em grande parte dos contratos de promessa de compra e venda é a fixação de moradia do 
adquirente. 
 - Moradia é um direito social e fundamental previsto no art. 6º da Constituição 
Federal; 
- O contrato de compromisso de compra e venda é uma criação tipicamente brasileira e 
que surgiu com a finalidade específica de propiciar às famílias uma espécie de garantia 
anômala, ao mesmo tempo que permite uma economia de custos na negociação entre as 
partes pelo diferimento do momento da outorga da escritura. 
- Garantia: registrar na matrícula do imóvel o compromisso particular de compra e venda 
sem cláusula de arrependimento. Assim, o adquirente passa ter direito real de aquisição. 
- Art. 1417, CC: Mediante promessa de compra e venda, em que se não 
pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou 
particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o 
promitente comprador direito real à aquisição do imóvel 
 
Aula 2 
Compra e venda sem registro ou com cláusula de arrependimento não geram direito real 
de aquisição 
- O mais comum é o compromisso de compra e venda sem registro 
- Quando não tiver registro, gera um contrato preliminar com efeito entre as partes. Ou seja, 
gera um direito pessoal. 
- Contrato sem registro se regulamente pelos artigos 462 a 466 do Código Civil. 
- Apesar da inexistência de registro, qualquer das partes poderá exigir a celebração do 
contrato definitivo, desde que no termo não tenha cláusula de arrependimento. 
 - Se trata de um negócio jurídico preparatório que tem por objeto a celebração de 
contrato definitivo no futuro. 
- Não sendo celebrado o contrato definitivo pelo vendedor, pode o comprador: 
 1. Ingressar com ação de obrigação de fazer (art. 463, CC), desde que não conste 
cláusula de arrependimento e que o preço tenha sido pago integralmente. 
 - O preço pode ser depositado em juízo. 
 
 2. Requerer ao juiz o suprimento da vontade da parte inadimplente (Art. 464, 
CC); 
 - Primeiro o juiz pode conferir prazo para o vendedor cumprir a obrigação. Esgotado 
o prazo, pode o juiz suprir a vontade do inadimplente, tornando definitivo o contrato 
preliminar. 
 - Efeito similar ao da adjudicação compulsória, mas com eficácia interpartes 
(súmula 239 do STJ). 
 
 3. Requerer a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos (Art. 465, CC); 
 - Ocorre a extinção do contrato, devolução de sinal e perdas e danos, 
 
Obs.: É possível pedir dano moral pelo atraso na celebração do contrato definitivo ou na 
entrega do imóvel. 
 
Aula 3 
Contrato de Compra e Venda celebrado por instrumento público ou particular com registro 
e sem cláusula de arrependimento 
- Silvio Venosa: não se trata de um contrato preliminar típico, mas de um negócio jurídico, 
definitivo, perfeito e acabado. 
- Gera um direito real de aquisição em favor do comprado a partir do registro (art. 1225, VII 
e 1417 do CC). 
- Conferir art. 5º do Decreto Lei nº 58/1937; 
- Conferir art. 25 da Lei nº 6766/79 
- Art. 463, § único: contrato preliminar deve ser levado a registro para produzir efeitos 
perante terceiros. 
 
Aula 4 
Continuação 
- Compromisso sem registro no CRI: admite arrependimento, se previsto em contrato. 
- Compromisso com registro no CRI: não admite arrependimento, mesmo com cláusula 
que permita, pois seria uma cláusula nula. 
 - Flávio Tartuce: No caso de compromisso de compra e venda registrado na 
matrícula, a cláusula de arrependimento deve ser considerada como nula, por nulidade 
absoluta virtual, eis que a lei proíbe a prática do ato sem cominar sanção. 
- Com o registro, produz-se o efeito erga omnes, gerando obrigação de dar a coisa. 
- Comprador pode exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda e, se houver 
recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel. 
 
Tema 6 – Direito Real de Aquisição – Questões Polêmicas 
Aula 1 
Inadimplemento do Comprador 
- Não consegue pagar o preço; 
- Caberá ao vendedor a propositura da ação de rescisão contratual cumulada com 
reintegração de posse. 
 
Inadimplemento absoluto: não é mais possível ou útil o cumprimento da obrigação. Nesse 
cai, se socorre de perdas e danos, correção monetária e multas contratuais. 
Art. 1º do Decreto Lei 745/69: Nos contratos a que se refere o art. 22 do 
Decreto-Lei no 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que não tenham 
sido registrados junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, o 
inadimplemento absoluto do promissário comprador só se 
caracterizará se, interpelado por via judicial ou por intermédio de 
cartório de Registro de Títulos e Documentos, deixar de purgar a 
mora, no prazo de 15 (quinze) dias contados do recebimento da 
interpelação. 
 
- Nesse caso, há necessidade de interpelar judicialmente ou por cartório, para constituir 
em mora o comprador. 
- Após passado o prazo de purgação da mora, ajuíza ação de rescisão com reintegração de 
posse. 
- O parágrafo único do artigo confere uma alternativa, nos casos em que nos contratos 
conste cláusula resolutiva expressa. Logo, para constituição em mora basta o decurso do 
prazo previsto no caput (interpelação), sem purgação da mora. Opera-se de pleno direito 
a resolução do contrato. 
Dica: constar cláusula resolutiva expressa, dizendo que na hipótese de 
inadimplemento pelo comprador, a resolução se opera de pleno direito, independente 
de interpelação ou prévio aviso. 
 
Inadimplemento relativo: tem a figura da mora, possibilitando o devedor cumprir a 
obrigação com as penalidades cabíveis. 
 
Aula 2 
Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça: 
Súmula 543-STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de 
compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do 
Consumidor, deve ocorrera imediata restituição das parcelas pagas pelo 
promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do 
promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o 
comprador quem deu causa ao desfazimento. 
 
Aula 3 
- Lei 13.786/18: disciplina a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de 
unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento urbano. 
- Art. 67-A: Resolução mediante distrato ou resolução por inadimplemento 
absoluto pelo adquirente. 
- O Adquirente fará jus a restituição das quantias que houver pago diretamente ao 
incorporador, sendo deduzidas, cumulativamente: 
a) Integralidade da comissão de corretagem; 
b) a pena convencional, que não poderá exercer a quantia de 25% da quantia paga. 
 
- A exigência da pena convencional não necessita da comprovação de prejuízo; 
- Art. 67-A, §2º: Responde também pelos impostos incidentes sobre o bem em 
função do período que usou a unidade, bem como as cotas de condomínio e contribuições 
devida à associação de moradores; 
- Valor correspondente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato; 
 
- Esses débitos poderão ser pagos mediante compensação. 
- Quando a incorporação estiver submetida sob o regime de patrimônio de 
afetação, o incorporador restituirá os valores, deduzidos os valores descritos, no prazo 
máximo de 30 (trinta) dias contados do habite-se ou documento equivalente. Admite-se, 
nesta hipótese que a pena convencional estabelecida seja de até 50% 
 
- STJ consolidou entendimento de que é suficiente a retenção de 25% (AResp nº 
1.979.216/RS). 
 - Caso a incorporação não esteja submetida ao regime de afetação e após as 
deduções a que se referente os parágrafos anteriores (art. 67-A), se houver remanescente 
a ser ressarcido ao adquirente, o pagamento será realizado em parcela única, após o prazo 
de 180 dias, contados da data do desfazimento do contrato. 
 - Cao ocorra revenda das unidades, o valor remanescente devido ao adquirente 
reduz de 180 para 30 dias. 
 - Valor a ser restituído deve ser atualizado com base no índice estabelecido em 
contrato 
 
- Compra de imóvel feito em estandes ou feiras permite o direito de arrependimento no 
prazo de 7 dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, 
inclusive comissão de corretagem. 
 - O adquirente deverá demonstrar o exercício tempestivo do direito de 
arrependimento, por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a 
data da postagem como data inicial da contagem do prazo. 
 - Transcorrido o prazo sem exercício do direito de arrependimento, será observada 
a irretratabilidade da incorporação imobiliária, passando a valer as previsões de retenção 
de multas, etc. 
 
Aula 4 
Lei 13.786/18 – Rescisão por culpa da incorporadora (vendedora) 
- Art. 43-A: Atraso de até 180 dias do prazo estabelecido não é causa à resolução do 
contrato, nem enseja pagamento de qualquer penalidade ao incorporador. 
- Se ultrapassar o prazo estabelecido, desde que o adquirente não tenha dado causa ao 
atraso, poderá ser promovida a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da 
integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida em até 60 (sessenta) dias 
corridos, contados da resolução. 
- Inversão da multa prevista para aplicação em desfavor do adquirente? Flavio 
Tartuce defende a inversão. Todavia, prevalece o entendimento de que não se pode 
realizar a inversão, pois seriam penalidades de natureza diferentes. 
 
Tema 7 – Direitos Reais de Garantia sobre Coisa Alheia 
Aula 1 
- A caracterização do direito real não exclui a necessidade de contratualização. 
- Um negócio jurídico bilateral decorre de um acordo de vontade das partes, observado os 
limites legais; 
- Desmembramento do direito de Propriedade: 
 - Direito Real sobre Coisa Própria 
 - Direitos reais de uso, gozo ou fruição 
 - Direito real do promitente comprador 
 - Direito Real de Garantia: hipoteca, penhor, anticrese. 
 
Aula 2 
Direito Real sobre coisa própria 
Propriedade (art. 1228, CC) 
- O propriedade tem o poder de usar, gozar, fruir e dispor da coisa. 
- Deve exercer a função social da propriedade. 
 
Direito Real sobre coisa alheia 
I - Direitos Reais de uso, gozo e fruição: 
a) Superfície 
b) Servidão 
c) Usufruto 
d) Uso 
e) Habitação 
f) Laje 
g) Concessão de direito real de uso e de uso especial para fins de moradia. 
 
II - Direitos Reais de Garantia 
a) Hipoteca: imóvel 
b) Penhor: bens móveis 
c) Anticrese: frutos provenientes de determinada coisa. 
Obs.: Propriedade fiduciária - base para a alienação fiduciária representa direito real de 
garantia sobre coisa própria 
 
III – Direito Real do promitente comprador 
- Compromisso de Compra e Venda: adquire o bem na medida que efetua os pagamento, 
podendo reivindicar o bem. 
 
Aula 3 
Direito Real de Propriedade (art. 1228, CC) 
- Proprietário: possuidor indireto 
- Titular do direito real: possuidor direto 
- Garantia real depende do registro na matrícula; 
- Compromisso de compra e venda dispensa o registro. Basta o caráter irrevogável e 
irretratável para surgir um direito real, ainda que não tenha sido levado a registro. O registro 
apenas produziria efeitos perante terceiros. 
 
Aula 4 
- É possível que o proprietário promova o desmembramento do seu direito de propriedade, 
desde que sejam compatíveis entre si. Não pode criar conflitos entre os proprietários. 
Ex.: Instituição de direito real de superfície + oferecer o bem em garantia. 
 
Tema 8 – Hipoteca 
Aula 1 
- É o direito real de garantia mais conhecido. 
- Perdeu importância com a ampliação da alienação fiduciária. 
- A alienação fiduciária decorre da propriedade fiduciária, ou seja, há uma garantia mais 
forte. O credor é proprietário do bem em garantia. 
 - A coisa é transmitida para o patrimônio do credor, conferindo maior segurança e 
agilidade em favor do credor. 
- Na hipoteca, no penhor e anticrese a coisa é dada como garantia. Todavia, o bem ainda 
pertence ao devedor. 
- É possível mais de uma hipoteca sobre o mesmo bem 
Conceito 
- É a garantia real que recai sobre bens imóveis ou, por determinação legal, sobre bens 
móveis (art. 1473, CC), cuja posse permanece com o devedor ou proprietário, ficando tais 
bens gravados à satisfação do crédito ou à extinção da garantia. 
- Imprescindível o registro para que opere efeito perante terceiros. 
 
Espécies de Hipoteca 
A - Legal: Art. 1489 e Art. 1.491 CC 
B - Convencional: Decorre de contrato, que deve ser registrado. 
 - É nula a cláusula que proíbe o proprietário de alienar o bem hipotecado, mas as 
partes podem pactuar o vencimento antecipado da dívida na hipótese de alienação. 
C- Judicial: juiz define a hipoteca sobre o bem. 
 
Elementos Mínimos do Contrato 
- A ideia de direito real não exclui a necessidade de contrato. 
- Por ser um negócio jurídico bilateral, deve observar a manifestação de vontade das partes 
e os limites legais. 
- Respeitar os requisitos de validade (ar. 104, CC) 
 - Objeto possível, lícito e determinado ou determinável 
 - Partes Capazes 
 - Forma prescrita ou não defesa em lei. 
- Para produzir efeitos perante terceiros, deve ser levado a registro. 
 
Pontos de Atenção 
- Cláusula que veda a sub-hipoteca: a doutrina diverge quanto a possibilidade ou não desta 
cláusula. 
 
- Outorga conjugal: dependerá do regime de bens. A falta de outorga conjugal, quando 
obrigatória, acarreta a ineficácia do negócio jurídico. 
 
Aula 2 
Sujeito e legitimidade para hipoteca 
- Art. 1420, CC: Só aquele que pode alienar poderá empenhar ou hipotecar o bem. 
- Só o titular do direito pode dele dispor. 
- Pode ser o próprio titular da dívida ou terceiro. Se o bem for de terceiro e a coisa se 
deteriorar sem culpa deste, não há obrigação de reforçar ou substituir a garantia, salvo 
acordo em contrário. 
- Súmula 308/STJ: A hipoteca firmada entre construtora e o agente financeiro, anterior ou 
posterior à celebração de promessade compra e venda, não tem eficácia perante os 
adquirentes do imóvel. 
 - Tem melhor direito o adquirente do imóvel 
- Titular de direito real de superfície pode hipotecar seu direto. Nada interfere no direito 
sobre a propriedade. 
- Condomínio: Cada condômino pode usar a coisa conforme sua destinação e sobre ele 
exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, inclusive oferecer em hipoteca. 
 - Condômino pode dar em garantia as suas partes ideias, sem necessidade de 
autorização do outro. 
 - Condômino que não sofreu sua parte em garantia não pode sofrer os efeitos da 
execução com a perda da propriedade. 
- Aquele que não era dono, mas que posteriormente se torna dono opera a eficácia da 
garantia real anteriormente prestada. 
- Se o devedor cair em falência, vence a dívida. 
- Sucessores podem remir (pagar) totalmente o penhor ou hipoteca, sub-rogando-se nos 
direitos do credor. 
 - Tem que pagar totalmente. Não pode ser parcial, pois é um bem indivisível. 
 
Aula 3 
Aptidão para objeto da hipoteca 
- Pode ser objeto de hipoteca os bens imóveis e os bens elencados no art. 1.473, CC e os 
bens que podem ser alienados (art. 1420, CC). 
- Os bens alienáveis podem ser dados em penhor, excluindo os bens inalienáveis. 
Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca: 
I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles; 
II - o domínio direto; 
III - o domínio útil; 
IV - as estradas de ferro; 
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente 
do solo onde se acham; 
VI - os navios; 
VII - as aeronaves. 
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia 
IX - o direito real de uso 
X - a propriedade superficiária 
XI - os direitos oriundos da imissão provisória na posse, quando 
concedida à União, aos Estados, ao Distrito Federal, aos Municípios ou 
às suas entidades delegadas e a respectiva cessão e promessa de cessão 
- A hipoteca não muda a natureza da coisa. Se é bem móvel, não deixa de ser bem móvel. 
- Cláusula de inalienabilidade (convencional) pode decorrer de vontade das partes ou da 
lei. Se não pode alienar, não pode dar em garantia. 
- Inalienabilidade legal: O bem de família é impenhorável, mas pode perder essa proteção 
se a dívida garantida reverter em favor da família. 
 - STJ entende que se a hipoteca for para garantir dívida de PJ, vale a proteção legal, 
não se aplicando a Exceção. 
 
Indivisibilidade da Coisa 
O pagamento de parte da dívida não autoriza a redução da garantia. 
 
Sub-hipotecas: várias hipotecas sobre um bem, prevalece a anterior em face das 
seguintes. 
 
Aula 4 
Elementos da eficácia 
- Os contratos declararão o valor do crédito, sua estimação ou valor máximo. As partes têm 
liberdade para estimar. 
 - Pode ser uma dívida futura ou condicionada, desde que determinado o valor 
máximo do crédito a ser garantido. 
- Se o valor do crédito supera o do bem oferecido, o devedor continua obrigado; 
- Devedor responde por perdas e danos em caso de superveniente desvalorização do 
imóvel. 
- Contrato deve fixar prazo para pagamento da dívida principal e não o prazo da garantia. 
 - Somente a partir do vencimento pode se falar em excussão do bem hipotecado. 
- Prever a taxa de juros, observando as limitações legais 
- É nula a cláusula que autoriza o credor a ficar com o objeto da garantia se a dívida não for 
paga no vencimento. 
 - Após o vencimento, o devedor pode dar a coisa em pagamento. 
 
Tema 9 – Alienação Fiduciária em Garantia de Bens Móveis 
Aula 1 
- Alienação Fiduciária em Garantia é uma espécie de negócio fiduciário. 
- Fiduciário tem relação com confiança. 
- Tem relação com a transferência de uma coisa sob condição ou termo resolutivos. 
 
 
Partes 
- Fiduciante: quem aliena o bem por confiar. 
- Fiduciário: quem recebe a coisa em garantia 
 
Aplicações de Negócios Fiduciários 
- Substituição Fideicomissária prevista no Código Civil para Testamento (Art. 1.451, CC), 
em que o testador deixa uma coisa para o fiduciário sob condição ou termo resolutivos, os 
quais, quanto implementados, farão com que o fiduciário transmita a propriedade ao 
destinatário final de tudo (fideicomissário); 
- Alienação Fiduciária em Garantia, permitindo que uma dívida seja garantida. Tem a 
transferência de uma coisa sob a condição resolutiva consistente no pagamento da dívida. 
 - Com a ocorrência do pagamento, a propriedade retorna ao fiduciante. 
 
Aula 2 
Fundamentos da Alienação Fiduciária 
- Direito real de propriedade resolutiva: é uma propriedade que vai acabar (desaparecer) 
quando do pagamento da dívida. 
 - O fiduciante (devedor), ao contrair o empréstimo, detém um direito real de 
aquisição. 
- Quando recair sobre imóveis, é necessário o registro no cartório para que nasça um direito 
real. Sem registro, há apenas um direito obrigacional, oponível entre as partes. 
- Quando se tratar de bens móveis, a instituição do direito real ocorre com o registro no 
cartório de títulos e documentos ou no DETRAN (veículo). 
 
Aula 3 
- A hipoteca não prevalece sobre créditos fiscais ou trabalhistas, ainda que nascidos 
posteriormente à hipoteca. (Art. 186, CTN). 
- Por tal motivo, ganhou força a alienação fiduciária em garantia, permitindo a consolidação 
do imóvel em favor do fiduciário em caso de inadimplemento do contrato pelo fiduciante. 
- A cessão de direito creditório, conforme prevista na Lei nº 9.514/97, é o processo pelo 
qual o credor fiduciário transfere seus créditos, decorrentes do contrato de alienação 
fiduciária em garantia, a terceiros. Essa cessão pode ocorrer por meio de um contrato 
específico e registrado no Cartório de Registro de Títulos e Documentos. Nesse cenário, o 
cessionário assume os direitos e obrigações do credor original, tornando-se o novo titular 
do crédito decorrente do contrato imobiliário. 
 
Aula 4 
Desvantagens da Alienação Fiduciária 
- Na AFG sobre bens imóveis, há previsão de extinção do saldo devedor remanescente após 
a excussão da coisa. 
- Se houver saldo devedor remanescente após o leilão do bem, o banco não pode cobrar o 
saldo (é extinto) – Art. 27, §5º da Lei 9514. 
- A AFG não é utilizada para dívidas com valor superior ao imóvel. 
- Lei das Garantias: buscou restringir a extinção do saldo devedor remanescente com a 
ideia de que a extinção se daria para aquisição de imóveis residenciais. 
 
Tema 10 – Aspectos Polêmicos sobre Alienação Fiduciária de Bens Imóveis 
Aula 1 
Regime Fiduciário – art. 9 e seguintes da Lei 9.514 
- Construtora para erguer empreendimento se vale de uma operação que envolve 
instituição bancária, securitizadora entabulando e um contrato de cessão de crédito. 
 - A securitizadora emite títulos imobiliários (CRI) para vender no mercado 
financeiro. Com a arrecadação, a securitizadora paga o contrato de cessão de crédito 
entabulado com o Banco. 
 - É possível registrar o CRI na matrícula do imóvel; 
- O Patrimônio de Afetação é uma modalidade que permite a separação do patrimônio de 
uma incorporação imobiliária do patrimônio da incorporadora. Isso significa que, em uma 
construção financiada por meio do Patrimônio de Afetação, os bens e direitos relacionados 
a essa construção ficam segregados dos demais ativos da incorporadora 
 
Aula 2 
Vantagens da Alienação Fiduciária 
1. O credor fiduciário passa a ter propriedade ou a titularidade da coisa, ainda que sob 
condição resolutiva. Como consequência, outros credores pessoais do fiduciante não 
podem excutir a coisa (podem excutir o direito real de aquisição). 
 - Valor econômico do direito real de aquisição: corresponde ao “ágio” do 
apartamento. Ágio é o valor de mercado do bem, subtraído o saldo devedor. 
2. Em caso de decretação de falência da instituição bancária, o QGC vai ratear o direito real 
de aquisição e não a propriedade fiduciária. 
 
 
 
Aula 3 
Cessão Fiduciária de Direito Creditório 
- Quando é relativo a contratos imobiliários, enseja um direito real. 
- Isso é uma forma de proteçãoaos credores, dentre eles aquele que adquiriu o crédito 
(cessionário). 
 
Aula 4 
Cessão Fiduciária de Direito Creditório de Contrato Imobiliário 
- É realizada com a finalidade de garantia para pagamento de uma dívida. 
- O banco cessionário faz com que o adquirente passe a pagar as prestações por boleto 
bancário e o valor é destinado a uma conta específica do cessionário. Não paga mais para 
a incorporadora. 
 
Tema Extra – Lei das Garantias e Direito Imobiliário 
Principais mudanças 
- A Lei das Garantias tem por objetivo destravar o mercado de garantias de créditos 
permitindo que os agentes de mercado possam ter uma garantia mais robusta; 
- Aproveitamento do capital morto: capital em potencial que poderia ser usado para 
garantir novas dívidas e girar a economia. 
 - Passa a permitir a Alienação Fiduciária em garantia de 2º grau. 
 
Principais mudanças: 
1. Escrow account (Serviço do Tabelião de Notas): permite que valores sejam 
depositados em uma conta vinculada sob a supervisão de um terceiro imparcial 
(geralmente um banco ou instituição financeira). Esse mecanismo evita inadimplência e 
oferece maior proteção às partes envolvidas em um negócio 
 - Necessita de regulamentação do CNJ. 
 
2. Ata Notarial de Atesto de Implemento de Condições Negociais: fortalece a prova 
documental das tratativas entre as partes. Por meio desse instrumento, o tabelião certifica 
as condições pactuadas, reduzindo riscos de litígios futuros e conferindo maior segurança 
jurídica às negociações. 
- A introdução da Ata Notarial de Atesto de Implemento de Condições Negociais fortalece 
a segurança contratual, ao proporcionar uma forma eficaz de comprovação de eventos 
futuros, sejam eles de termo certo ou incerto. 
 
3. Atipicidade dos NJ objeto de registro no RI: permite o registro de instrumentos não 
previstos expressamente na legislação, desde que estejam em conformidade com os 
princípios do direito civil e imobiliário. Isso amplia a flexibilidade para que as partes criem 
garantias personalizadas e adaptáveis às suas necessidades. 
 
4. AFG – permite a excussão dos bens móveis e imóveis: A ampliação das possibilidades 
de garantia e a facilitação do processo de recuperação de bens em caso de inadimplência 
incentivam a concessão de crédito, beneficiando tanto credores quanto tomadores. 
Imóvel: Lei 9.514 
Móvel: Decreto Lei 911 
Tem que separar o financiamento imobiliário em dois grupos: 
1. Financiamentos Residenciais com Hipoteca ou AFG sobre Imóvel 
- Financiamento para aquisição ou construção de imóvel com finalidade 
residencial; 
- Fora do sistema de consórcios 
 - Crédito responsável: credor não deve estimular o superendividamento. O devedor 
não pode assumir dívidas acima da sua capacidade financeira. 
 - No negative equity: ao final da excussão do bem oferecido em garantia, eventual 
saldo devedor remanescente se extingue. 
 
2. Demais tipos de financiamento 
- Financiamento imobiliário comercial 
- Financiamento residencial em consórcio 
- Nesses casos não aplica a no negative equity. O saldo é cobrado por demais vias 
cabíveis. 
 - Demora excessiva do credor em cobrar a dívida: má-fé do credor. O banco tem o 
dever de mitigar as próprias perdas. Isso possibilidade punir o próprio banco. 
 
Extensão da AFG (Art. 9-A a 9-D da Lei 13.476/17) 
- Tem diversas restrições previstas em lei; 
- É permitida em dívidas que envolvam contratos de abertura de limite de crédito. 
- Restrição subjetiva (credor): somente pode se valer da extensão da AFG entidades 
integrantes do sistema financeiro nacional ou empresas simples de crédito. 
- Formalizada por averbação na matrícula 
- Regra: só pode utilizar se for perante o mesmo credor (unicidade de credor). Exceção: 
 - PJ’s de mesmo grupo econômico; 
 - Garante fidejussório a dívida principal. Ex.: Fiador ou avalista. 
 
Cross Default – vencimento cruzado 
- A lei das garantias não prevê a cláusula para alienação fiduciária. 
I - Quando se trata de AFG’s sucessivas sobre o mesmo imóvel com o mesmo credor 
(unicidade do credor), aplica-se o art. 22, §6º da Lei de Alienação Fiduciária e art. 8º da Lei 
9.514. 
 - Por consequência, aplica-se a cláusula cross default, desde que prevista em 
contrato. 
 - O vencimento antecipado das demais dívidas também exige o envio de notificação 
extrajudicial, determinando expressamente, que o devedor purgue a mora sob pena de 
vencimento antecipado. 
II – AFG’s em extensão da garantia (recarregamento) 
- Pluralidade de dívidas em recarregamento sobre um mesmo imóvel (Art. 9º-D da Lei 
13.476). 
- Para aplicar a cláusula cross default, o vencimento antecipado deve estar previsto no 
contrato e na notificação de purgação da mora. 
 
Obs.: Em regra, pode prever a aplicação da cláusula fora das previsões legais, em 
virtude da autonomia privada. 
Porém, quando se tratar de contrato não paritário e simétrico, deve olhar o caso 
concreto para observar a eventual existência do abuso do direito. 
 
5. Hipoteca: instituto que vem sendo desmoralizado e não é muito utilizado atualmente. 
- Art. 9º Lei das Garantias. 
Extensão de hipoteca (recarregamento de hipoteca) 
- Serve para economia de emolumentos, pois paga um ato de averbação e não um ato de 
registro. 
- Ela concatena novas dívidas em uma hipoteca já existente. 
- Regra: só pode utilizar se for perante o mesmo credor. Exceção por fato superveniente (art. 
1.487-A, §3º, CC), em caso da hipoteca anterior ter sido cedida para um terceiro. 
- Limite de extensão da hipoteca: as dívidas posteriores não podem ultrapassar o prazo e o 
valor máximo da garantia original, pois se trata de um “refil”. 
 
Pluralidade de Dívidas Hipotecárias – mesmo imóvel 
1 – Hipotecas Sucessivas (pluralidade de credores) 
2 – Extensão da Hipoteca: uma única hipoteca que garante mais de uma dívida. 
Segue a regra da unicidade do credor. 
 
- Quando tem diversidade de credores sobre o mesmo imóvel, pode ser tanto nas hipotecas 
sucessivas, quanto na extensão de hipoteca (deste que seja por fato superveniente). 
- Na existência de pluralidade de credores, o art. 1478, CC autoriza o credor posterior (sem 
preferência) a pagar a dívida preferencial e sub-rogar na posição do credor preferencial. 
 
Cross Default 
- Lei das Garantias introduziu a cláusula de vencimento cruzado no hipoteca (art. 1477, §2º, 
CC); 
- Permite que tenha pluralidade de dívidas garantidas por hipotecas sobre o mesmo imóvel. 
Se for unicidade de credor (extensão da hipoteca), a lei permite o vencimento antecipado 
das demais dívidas em caso de inadimplemento da uma delas. 
- A Aplicação do vencimento antecipado tem que estar prevista no contrato.