Como faz demonstração de rateio?

Existe um assunto que gera muita controvérsia no mercado de Shopping Centers, que é o CRD, ou o Coeficiente de Rateio de Despesas.

Esse conceito é extremamente importante para qualquer empreendedor e administrador de Shopping Center, como também para os lojistas ou locatários, e sua compreensão traz à tona diversos aspectos que interferem diretamente sobre a gestão do empreendimento, sobretudo quanto à matéria financeira.

O CRD é uma fórmula matemática, um coeficiente fracionado, proporcional e numérico que representa uma quota, uma parte de um todo representado pela base de cálculo comum a todos os condôminos que é a despesa comum do empreendimento, ou mais precisamente do condomínio.

Os lojistas ou locatários, quando têm um contrato de locação válido e vigente, são considerados, para todos os efeitos, como se condôminos fossem, porém, somente quanto à posse das áreas ou espaços que ocupam, que, segundo a sistemática condominial devem ser identificados ou individualizados.

Assim, o CRD é a parte ideal ou fração que aquela determinada e especifica área ou espaço representa em relação à totalidade do imóvel, e, portanto, serve para individualizar, nas devidas proporções, o rateio das despesas comuns do empreendimento.

A rigor, na letra da lei, o rateio das despesas do condomínio deveria ser fixado em conformidade com a fração ideal da área que aquele espaço tem sobre a área total do terreno, mas essa regra é flexível porque a própria lei autoriza que seja diferente, desde que a convenção do condomínio estabeleça outra sistemática de rateio.

Essa ressalva dá lugar ao CRD, porque, num empreendimento complexo como um Shopping Center, a simples proporção aritmética da fração ideal de uma área específica (medida em metro quadrado – m2) não é suficiente para atender a todos os aspectos, características e peculiaridades desse tipo de negócio.

O CRD, portanto, foi criado para criar uma forma mais adequada (e porque não, mais justa) de fazer o rateio das despesas comuns de um Shopping Center.

Por isso que a formação do CRD não considera somente com a metragem da área do espaço a ser locado, mas também incorpora elementos muito relevantes da operação de um Shopping Center como: a localização no mall, a extensão da vitrine, a atividade comercial exercida, a importância da operação para o “tenant mix” do empreendimento, e outros critérios que permitem estabelecer quanto cada espaço a ser locado representa sobre o total do empreendimento.

Essa é uma operação matemática, porém, apesar disso, a forma de estabelecer os critérios e a importância ou peso que cada critério terá para a composição da quota ou fração de CRD sobre o total das despesas é uma faculdade ou uma prerrogativa do condomínio, e é por essa razão, e também porque a lei exige que seja assim, que a Convenção do Condomínio precisa prever essa sistemática do CRD.

Por todas essas razões, o CRD tem sido usado em larga escala nos Shopping Centers, mas sua compreensão exige a compreensão de outras questões que decorrem desse tipo de metodologia, cujas repercussões afetam diretamente a gestão do empreendimento, especialmente pela correlação direta que o rateio das despesas tem sobre os custos a serem assumidos pelos lojistas e/ou locatários.

Uma dessas questões é a observação de que muitas vezes, pela importância que determinada loja tem para o fortalecimento do “tenant mix” do Shopping, é necessário criar ou estabelecer condições específicas para essas operações, e neste caso, na prática, pode haver um ajuste sobre as frações representadas no CRD total, para compor e conciliar determinados benefícios ou reduções que são oferecidos para essas operações (por exemplo, as âncoras) de tal forma que todos sejam pelo menos indiretamente beneficiados, e que ninguém seja diretamente penalizado ou sobrecarregado com custos excessivos.

Apesar da aparente incongruência, não se pode negar que determinadas operações têm uma importância tão grande, que o esforço coletivo é compensado pelos benefícios, diretos ou indiretos, proporcionados por essas operações.

Daí que se torna imprescindível compreender de que forma se dá o ajustamento ou a alteração da proporção do CRD durante o desenvolvimento da operação do Shopping Center, especialmente durante os primeiros anos de de maturação e consolidação do empreendimento.

Em verdade, o CRD, na forma como tem sido praticado, é um coeficiente fixo e inalterável, porém, neste caso, o que pode mudar é a própria base de cálculo, ou, também, a própria totalidade de CRD que represente de forma numérica o total das despesas.

Um rateio é a alocação de uma perda entre todas as seguradoras que asseguram um pedaço de propriedade. Essa alocação é usada para determinar uma porcentagem de responsabilidade para cada seguradora.

Muitas vezes, as distribuições aplicam-se a situações de "outro" ou "duplo" seguro, em que duas ou mais apólices de seguro são contratadas com o mesmo segurado, com o mesmo interesse, sobre o mesmo assunto, contra os mesmos riscos. As distribuições são mais frequentemente definidas em uma cláusula de repartição ou "outro seguro", que geralmente é parte da apólice de seguro associada.

O rateio de custos proporcional às horas trabalhadas no projeto é bastante comum em empresas de projeto. Por exemplo, quanto mais horas os funcionários trabalham em um projeto, maior é o valor que o projeto deve contribuir para pagar as despesas com infraestrutura (cadeiras, mesas, computadores, etc). Isso porque, durante todo o tempo do projeto, essa infraestrutura estava disponível. Então, quanto mais horas trabalhadas, maior o uso da infraestrutura.

Para calcular o rateio, é preciso considerar quantas pessoas trabalharam em cada um dos meses dos projetos. Por exemplo, considere que 3 pessoas trabalharam no Projeto A no mês 1, 3 pessoas no mês 2 e 2 pessoas no mês 3. Nesses meses, trabalharam no Projeto B: 2 pessoas, 4 pessoas e 4 pessoas, respectivamente. Note que, no mês 1, haviam 5 pessoas trabalhando nos Projetos A e B, na proporção de 60% no Projeto A e 40% no Projeto B.

Se os custos com departamento pessoal nesse mês 1 foram de R$ 30 mil, então o Projeto A deve pagar R$ 18 mil e o Projeto B deve pagar R$ 12 mil. O mesmo cálculo deve ser feito para os meses 2 e 3. Observe que, no mês 2, a proporção deve ser de aproximadamente 43% para o Projeto A e 57% para o Projeto B.

Fonte:http://flowup.me/blog/rateio-de-custos-dicas/