negócios imobiliários

Ao comprar Huguinho observou e escolheu, mas não pode prever os vícios que o imóvel tinha.

Quando o comprador adquire há um principio de confiança que liga o vendedor ao comprador. Somente quando começar a usar o aparelho é que algo pode parecer errado. Assim o alienante será responsável por aquilo que vende. Isso tudo para trazer segurança jurídica ao negócio.

Normalmente os vícios redibitórios aparecem nos contratos de compra e venda, mas nosso o Código Civil, no artigo 441 indica a mesma possibilidade para as doações com encargo.

Os vícios que dão origem aos vícios redibitórios são defeitos que tornam a coisa inútil ou lhe diminuem o valor. É um defeito que o comprador não esperava. É algo oculto.

Ser oculto não significa ser invisível, mas aquele que não pode ser percebido no exame normal que se faz a coisa. O defeito deve influir na utilidade e no valor da coisa.
Segundo o artigo 443 do Código Civil, pouco importa se o vendedor sabia ou não do vício, ele deverá responder por ele de qualquer forma. A questão de culpa do vendedor é secundaria, o que se assegura é a justa expectativa do comprador. Assim não importa que o alienante ignore o vício, isso não afasta a sua responsabilidade. O fundamento da sua responsabilidade não é saber o não saber, mas a aplicação do princípio da confiança da boa-fé. Uma vez constatado o vício, o adquirente terá a sua disposição as ações edílicas, ou seja, poderá optar por duas ações.
Se o adquirente quiser devolver a coisa adquirida, deverá propor a ação redibitória com fundamento artigo 441 do Código Civil. Nesse caso, o autor aponta o defeito, manifesta a sua vontade de devolver a coisa, reclama a importância paga bem como as despesas do contrato (se o vendedor estava de boa-fé) ou perdas e danos se provar que o vendedor sabia do vício (artigo 444).
Devemos observar que, a boa-fé sempre é presumida e a má-fé dever ser comprovada. Agora, se o adquirente optar por ficar com a coisa deverá propor ação quanti minoris, com fundamento no artigo 442 do Código Civil. Nessa ação, o autor reclama o abatimento em virtude do defeito, conservando assim a coisa. Temos uma ação estimatória. A ação redibitória e a quanti minoris fazem parte das ações Edilícas. O comprador escolhendo uma não poderá desistir e escolher a outra, sua escolha é irrevogável.

Se o adquirente já estava na posse do imóvel conta-se o prazo a partir da alienação reduzido à metade. Essa é a determinação do artigo 445 do Código Civil. No §1º do mesmo artigo 445, temos a hipótese onde o vício só pode ser conhecido mais tarde. Nesse caso, o prazo começa a contar do momento em que tiver ciência do vicio (há contudo um prazo máximo de 180 dias para coisas móveis e 1 ano para imóveis) O Código de Defesa do Consumidor também cuida de vícios e, sendo uma relação de consumo, apresenta, no seu artigo 26, outros prazos. Logo, o consumidor terá 30 dias se for produto ou serviço NÃO DURÁVEL, e 90 dias SE DURÁVEL. A contagem começa da data em que tomou ciência do vício.
Prezada Gislaine, na situação apresentada, realmente a melhor saída seria pedir o abatimento no preço, considerando o vício constatado no madeiramento do imóvel, conforme prevê o artigo 442 do CC.
No entanto, nada impede o comprador de desfazer o negócio, exigindo a restituição da quantia paga.