REGISTRO DE IMOVEIS II

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Unidade II
Unidade II
Nesta unidade aprenderemos quais são as atribuições e responsabilidades do registrador imobiliário, qual 
a natureza jurídica das delegações notariais e de registro e qual é a relevância prática desta diferenciação. 
Conheceremos quem são os titulares dos serviços notariais e de registro, sua nomenclatura, suas atribuições 
e a forma de ingresso na atividade, além dos direitos e deveres decorrentes do seu trabalho.
Conceitualmente, observaremos as atribuições e competências tanto dos notários quanto dos 
registradores e, consequentemente, suas responsabilidades e seus impedimentos, encerrando com as 
incompatibilidades e suas exceções. Por fim, estudaremos a respeito da fiscalização que é exercida pelo 
Poder Judiciário e a competência territorial dos registradores.
3 ATRIBUIÇÕES E RESPONSABILIDADES DO REGISTRADOR IMOBILIÁRIO
Como já visto, os serviços notariais bem como de registro atendem ao previsto no art. 1º da Lei 8.935/94. 
São eles de ordem técnico‑administrativa, para garantir a publicidade, a autenticidade, a segurança e a 
eficácia dos atos jurídicos.
Pois bem, partindo desse patamar, buscaremos entender a função daquele que deve desempenhar 
determinadas atividades, com atribuições previstas em lei, e suas responsabilidades decorrentes, haja 
vista que trataremos da figura do registrador imobiliário.
Nesta unidade, veremos a natureza jurídica da atribuição do registro de imóveis, quem são os titulares 
dos serviços notariais e de registro, como esses serventuários ingressam na atividade, quem fiscaliza as 
atividades e qual a competência territorial dos registradores.
3.1 Natureza jurídica
Pelo mandamento constitucional do art. 236, os serviços notariais e de registro são exercidos em 
caráter privado, por delegação do Poder Público, mas a Constituição não especifica a forma pela qual 
essa transmissão será exercida.
É válido lembrar que a delegação de um serviço não significa a transferência de titularidade de uma 
determinada competência. O instituto jurídico da delegação de serviço público volta‑se ao exercício de 
uma atividade que compete ao Estado; entretanto, este, para descentralizar suas atividades, em vez de 
executá‑las diretamente, o faz por meio da delegação.
Em outras palavras, na delegação de serviços, atribui‑se a execução de determinada atividade (ou 
serviço) a um terceiro, que não detém a titularidade e competência, mas recebe a investidura de um 
poder conferido pelo ente estatal para exercer um serviço de caráter privado e de interesse social.
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Nota‑se claramente que o legislador constitucional determinou a independência e o caráter privado 
(e não público) da gerência da atividade notarial, o que pressupõe uma autonomia dos notários e oficiais 
de registro.
Trata‑se, portanto, de gestão indireta dos serviços públicos, por imposição constitucional, na 
qual o objeto do serviço de registro, segundo Dip (2010, p. 1200), é uma “atividade jurídica”. Como 
é uma atividade delegada pelo Poder Público, esta deve ser, portanto, compatibilizada com o regime 
jurídico‑administrativo estatal, pois se trata de delegação de serviço público, o que significa dizer que 
deve observar os princípios administrativos de legalidade, impessoalidade, moralidade, publicidade e 
eficiência (princípios da administração pública, previstos constitucionalmente pelo art. 37).
 Observação
Natureza jurídica é a essência, a substância ou a compleição das coisas, 
ou seja, a razão de ser do ato, do contrato ou do negócio.
Conforme observado, esses profissionais se encontram em uma posição intermediária, entre o agente 
público e o privado, o que causa grande polêmica com relação a sua finalidade dentro da organização 
jurídica brasileira. De todo modo, na delegação para o exercício da atividade notarial e de registro 
deve‑se observar requisitos objetivos e subjetivos impostos por lei. 
 Saiba mais
Para aprender mais sobre a natureza da atividade notarial e de registro, 
leia o excelente artigo referenciado a seguir:
FERRAZ JUNIOR, T. S. Do concurso público para ingresso na atividade 
notarial e de registro. Revista de Direito Administrativo, v. 277, p. 281‑295, 
maio/ago. 2018. Disponível em: <http://bibliotecadigital.fgv.br/ojs/index.
php/rda/article/view/76712/73712>. Acesso em: 18 jul. 2019.
A independência dos notários e oficiais de registro, por ser jurídica, deve observar os princípios do 
direito público, pois se trata de delegação de serviço público. Além do mais, os notários e registradores 
são agentes concursados, portanto agentes públicos investidos na função para exercerem um encargo 
de natureza pública.
Neste sentido, a natureza da função é de direito público, entretanto a gestão da atividade notarial 
e de registro ocorre no âmbito privado. Assim, a natureza do ofício é de cunho privado, enquanto a 
essência da função é pública. Percebe‑se que com relação à independência no exercício da atividade, por 
ser de caráter privado, os notários e registradores agem por sua conta e risco e, portanto, assumem as 
consequências por seus atos.
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Unidade II
 Observação
Por independência jurídica, entende‑se que deva haver a necessária 
prudência no trato das questões que envolvem gestão de atividades de 
interesse público.
De qualquer forma, embora não estejam condicionados por imposições de ordem política, econômica 
ou administrativa, no que tange ao exercício e à gestão das atividades notariais e de registro, estes 
profissionais, em suas atribuições jurídicas, possuem limites e deveres estipulados em lei.
 Lembrete 
Não é demais insistir no fato de que na delegação do serviço público 
opera‑se a transferência do exercício de uma atividade de competência do 
Estado para o particular.
Para finalizar este tópico, é importante salientar que na atividade delegada permanecem os laços 
estreitos e normativos diretamente com o Poder Público, daí a decorrência da máxima obediência aos 
princípios de direito público.
3.2 Titulares de serviços notariais e de registro
Agora que já vimos que toda a atividade notarial e de registro é determinada e orientada pela lei, 
a começar pela Lei Constitucional, a maior em hierarquia do ordenamento jurídico, analisaremos de 
que forma as referidas práticas ocorrem. As normas relativas às atividades notariais e de registro são 
impositivas e de observância obrigatória. Assim, o Estado, imbuído do poder jurídico, em sua função 
legislativa, pode trazer imposições aos indivíduos que exercem esta função consistente em um múnus 
público, de forma que, por esta razão, estes profissionais se obrigam a cumpri‑las.
Para Brandelli (2007, p. 47), foi, enfim, com a Constituição Federal de 1988 que o notariado sofreu 
expressiva modificação. Tanto assim que, por força das diretrizes básicas traçadas pela Constituição, em 
1994 o Poder Legislativo promulgou a Lei 8.935/94 (Lei Orgânica dos Notários e Registradores).
Ceneviva (2014, p. 38) afirma que o vocábulo serviço, em sede de Lei de Registros Públicos, caracteriza, 
no título de abertura da Lei dos Notários e Registradores, o trabalho técnico desenvolvido sob as ordens 
de um delegado do Poder Público, para exclusivo cumprimento de funções ali indicadas, agente esse 
atuando com independência, mas sujeito à fiscalização do Poder Judiciário.
Assim, o art. 3º da Lei 8.935, que regulamentou o art. 236 da Constituição Federal, definiu quem 
são os notários: “Notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, são profissionais do direito, 
dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro” (BRASIL, 1994).
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Acompanhe a seguir um esquema visual relativo ao art. 5° da Lei 8.935/94:
Tabelião
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Oficial de registro
De notas
De títulos e documentos civis das 
pessoas jurídicas
De protesto de títulos
De distribuição
De registro de contratos marítimos
Civil das pessoas naturais e de 
interdiçõese tutelas
De móveis
Figura 7 – Titulares de serviços notariais e de registro
A outorga recebida por esses “agentes” significa a concessão do Estado para a exploração da atividade 
notarial e de registro, e para Ceneviva (2014, p. 308) possui as seguintes características:
•	 Permanente ou estável desde a outorga, não restringida pelo triênio do estágio probatório, ao 
qual é submetido o servidor público da administração direta e indireta.
•	 Extensiva a todos os atos integrados à função e ao objeto dela.
•	 Imposta ao próprio delegante, pois submete os atos notariais e registrários de seu interesse à 
aferição do oficial e suspende sua competência de outorgar outra delegação simultânea para o 
mesmo cargo.
•	 Descontinuável, por suspensão do titular, nos casos disciplinares e na forma da lei.
Estabelece o art. 48 das Disposições Transitórias da Lei 8.935/94 que os notários e oficiais de registro 
poderão contratar, segundo a legislação trabalhista, seus atuais escreventes e auxiliares de investidura 
estatutária ou em regime especial desde que aceitem a transformação de seu regime jurídico, em opção 
expressa no prazo improrrogável de trinta dias, contados da publicação da lei.
Das modificações, que ainda perduram historicamente, vale ressaltar em síntese: a fixação do 
notário como agente delegado do Poder Público, não pertencendo notários e registradores ao quadro de 
funcionários públicos; a fixação de necessária capacitação jurídica para o ofício, exigindo‑se bacharelado 
em direito; e a aprovação em concurso público, como adiante se verá.
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3.3 Do ingresso na atividade notarial e de registro
Depois de ter estudado um pouco das atribuições do oficial de registro de imóveis, pode ser que você 
tenha se interessado por desenvolver essa carreira ou, ao menos, conhecer quais são os passos para ser 
um delegatário dessa importante função pública.
Confira nos itens a seguir os requisitos necessários para ser um oficial ou tabelião, nos termos do 
art. 14 da Lei 8.935/94:
•	 Habilitação em concurso público de provas e títulos.
•	 Nacionalidade brasileira.
•	 Capacidade civil.
•	 Quitação com as obrigações eleitorais e militares.
•	 Diploma de bacharel em direito.
•	 Verificação de conduta condigna para o exercício da profissão.
Os concursos de provas e títulos, segundo a legislação em vigor, serão realizados pelo Poder Judiciário, 
e do edital do concurso público constarão todas as regras e requisitos para prestar o concurso e os 
critérios de desempate.
Saiba que não são apenas bacharéis em direito que podem prestar o concurso para notários e oficiais 
de registros. Segundo o § 2º do art. 15 da Lei 8.935/94, poderão concorrer candidatos não bacharéis em 
direito que tenham completado, até a data da primeira publicação do edital do concurso de provas e 
títulos, dez anos de exercício em serviço notarial ou de registro.
Além dos requisitos legais para a habilitação em concurso público de provas e títulos, o candidato a 
tal função precisará passar por cinco etapas de concurso público: prova objetiva; prova escrita e prática; 
prova oral; comprovação dos requisitos para outorga de delegações; e exame de títulos.
Ainda assim, mesmo que avance por todas as etapas e obtenha classificação suficiente, o 
futuro tabelião ou oficial de registro deverá ser aprovado por avaliação de conduta. Desta forma, 
apresentará documentos que comprovem que ele tem condições físicas, psicológicas e morais 
para receber a delegação/função. Para isso, ele será submetido a exames de personalidade, 
psicotécnico e neuropsiquiátrico.
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 Saiba mais
A fim de conhecer um edital de concurso público, de provas e títulos, para 
a outorga de delegações de notas e de registro, acesse o site a seguir, que 
contém o edital do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais:
CONCURSO público, de provas e títulos, para a outorga de delegações 
de notas e de registro do Estado de Minas Gerais. 2019. Disponível em: 
<https://d3du0p87blxrg0.cloudfront.net/concursos/1504/6_2403095.
pdf>. Acesso em: 18 jul. 2019.
Todos esses requisitos servem para atender ao disposto no art. 236 da Constituição, que fala sobre 
o ingresso na atividade notarial e de registro, o qual depende de concurso público de provas e títulos, 
não se permitindo que qualquer serventia fique vaga, sem abertura de concurso de provimento ou 
de remoção, por mais de seis meses. Aliás, o art. 16 da mesma lei repete o ditame constitucional, cuja 
redação foi dada pela Lei 10.506/2002.
 Observação
Por serventia, entendem‑se as unidades que formam o sistema notarial 
e registral, isto é, os cartórios.
Ainda com relação à dinâmica dos titulares de serviços notariais e de registro, é relevante para o 
nosso estudo conhecer o Provimento 79/2018 (CNJ, 2018) do Conselho Nacional de Justiça, que dispõe 
sobre a política nacional de metas do serviço extrajudicial. Ele, além de instituir uma política nacional, 
tem por finalidade propiciar eficiência e qualidade às atividades notarial e registral brasileira.
As metas elencadas no referido provimento são anuais e serão definidas no ano anterior ao seu 
cumprimento, no Encontro Nacional de Corregedores do Serviço Extrajudicial, a ser realizado em local e 
data definidos pela Corregedoria Nacional de Justiça. Ademais, este provimento prevê que, em havendo 
o cumprimento integral das Metas Nacionais, a corregedoria local será agraciada com Certificado de 
Eficiência do Serviço Extrajudicial.
Veja que a iniciativa estatal, no melhoramento dos serviços notariais e de registro, procura aprimorar 
a gestão destas atividades. Assim, percebe‑se que existe um fomento à atividade destinado a gerir 
processos de qualidade na definição de políticas organizacionais, que incluem comprometimento 
dos funcionários com prazos, prevenção de falhas, análise de riscos, respeito às regras de probidade e 
urbanidade, eficiência no trato de processos e com os públicos interno e externo.
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Unidade II
 Saiba mais
Entre no site do CNJ para obter mais informações a respeito da 
atividade notarial e de registro:
<https://www.cnj.jus.br/>.
Figura 8
3.4 Direitos e deveres dos notários e oficiais de registro
Neste tópico, exibiremos as atribuições e a competência dos notários e dos oficiais de registro, 
as responsabilidades e impedimentos, a fiscalização e a competência territorial de cada um deles. Já 
sabemos que para ingressar na atividade notarial é importante conhecer quais são os direitos e deveres 
dos notários e registradores. O notário, ou tabelião, e oficial de registro, ou registrador, é o profissional 
do direito, dotado de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade notarial e de registro.
 Lembrete 
Notários são tabeliães de notas e protesto de títulos e oficiais de 
registro de contratos marítimos. Já os registradores são oficiais de registro 
de imóveis, títulos e documentos civis das pessoas jurídicas e das pessoas 
naturais e de registro de distribuição.
Uma pergunta ainda está sem resposta: qual o significado da expressão “fé‑pública”? O termo, 
segundo Silvio Rodrigues (2003, p. 123), refere‑se a escritura pública e outros atos lavrados em cartório 
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REGISTRO DE IMÓVEIS
e servidores da justiça: “Como goza ele [o servidor] de fé pública, presume‑se que o conteúdo do 
documento seja verdadeiro, até prova em contrário”.
Todos os atos praticados por notários e registradores são realizados em língua portuguesa, pois se 
trata do idioma oficial da República Federativa do Brasil, especialmente as manifestações de vontade. 
E se, por exemplo, houver uma pessoa que precise registrar a sua manifestação de vontade perante 
um notário ou um tabelião que não saiba falar português? Ceneviva (2014, p. 68) afirma que, ocorrida 
a manifestação em língua estrangeira, o notário só́ a recolhe se declarada em presença de tradutor 
público juramentado, que também assina o ato depois de qualificado.
 Observação
Tradução juramentada é a tradução pública, ou seja, traduçãode um 
documento público. Pode ser uma certidão, uma procuração, uma ata de 
reunião etc. Entende‑se por tradutor juramentado o profissional que prestou 
concurso público e está habilitado para traduzir documentos oficiais.
Considerando‑se a parcela prática da atividade notarial e registral relativa ao registro de imóveis, 
apresentam‑se alguns direitos de gerenciamento administrativo e financeiro, além da liberdade para 
contratação de prepostos. O art. 20 da Lei 8.935/94 dispõe que os notários e os oficiais de registro 
poderão contratar escreventes, entre eles os substitutos e auxiliares, como empregados, segundo a 
remuneração ajustada e sob o regime da legislação trabalhista.
O direito de gerenciamento administrativo e financeiro é uma atribuição que não depende de 
autorização, licitação ou orçamento público, uma vez que os serviços são delegados. Contudo, os 
serviços devem ser custeados integralmente pelo registrador.
A liberdade para contratação de prepostos também se revela como um direito do registrador, visto 
que os prepostos são as pessoas que agem em nome de uma empresa ou organização – nesse caso, em 
nome do registrador.
Assim, serão considerados prepostos, para fins de atividade notarial e de registro, os escreventes, substitutos 
e auxiliares. A Lei 8.935/94 estabelece que em cada serviço notarial haverá tantos substitutos, escreventes e 
auxiliares quantos forem necessários. Esta decisão caberá ao notário ou ao oficial de registro.
Como vimos, o registrador ajusta a remuneração, a quantidade e as atribuições de cada um dos 
prepostos. É importante que seja comunicado ao corregedor permanente quem são os seus prepostos 
substitutos, que responderão pelo cartório no caso de ausência do registrador.
Conforme determinado pela Lei dos Notários e Registradores, em seu art. 21, o gerenciamento 
administrativo e financeiro dos serviços notariais e de registro é da responsabilidade exclusiva do 
respectivo titular, inclusive no que diz respeito às despesas de custeio, investimento e pessoal.
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Caberá também aos notários e registradores estabelecer normas, condições e obrigações relativas 
à atribuição de funções e de remuneração de seus prepostos de modo a obter a melhor qualidade na 
prestação dos serviços.
Note‑se que a independência não é apenas operacional e administrativa, por representar um 
direito, uma vez que o registrador pode emitir um juízo de valor relativo a uma situação que entender 
juridicamente ilegítima e se recusar a proceder o registro, como, por exemplo, em alguma condição em 
que suspeite de vício de vontade de um dos contratantes.
 Saiba mais
Um exemplo prático da situação de recusa por parte do 
registrador pode ser visto na sentença publicada no Processo Digital 
nº 1018661‑27.2017.8.26.0224, no seguinte endereço:
<www.tjsp.jus.br>.
Esse processo decorre da recusa, por parte do registrador imobiliário, 
de efetuar o registro, diante da constatação de ausência de semelhança 
na assinatura dos referidos proprietários e da compromissária no cotejo 
com os documentos apresentados pelo interessado. O registrador decidiu 
requerer mais provas para afastar essa dúvida, e a discussão foi parar na 
justiça. O juiz decidiu em favor do registrador.
A percepção dos emolumentos integrais se refere aos emolumentos, que são taxas remuneratórias 
de serviços públicos, tanto notariais quanto de registro, configurando uma obrigação pecuniária a ser 
paga pelo próprio requerente. Esses emolumentos fazem frente às despesas da manutenção do cartório, 
bem como representam a remuneração do registrador.
Os cartórios são autorizados a cobrar pelos seus serviços, pois, como já estudamos, o serviço notarial 
e de registro consiste em uma atividade de gestão empresarial: organiza e administra processos, 
contrata funcionários, realiza procedimentos, entre outras funções. Os preços cobrados pelos cartórios 
são definidos em lei estadual.
Não obstante, a Lei Federal 10.169/2000, que regulamenta o § 2º do art. 236 da Constituição Federal 
de 1988, dispõe sobre as normas gerais para fixação dos emolumentos relativos aos atos praticados 
pelos serviços notariais e de registro.
Embora os notários e oficiais de registro tenham independência profissional, é fato que se sujeitam 
aos princípios constitucionais que orbitam em torno das funções e atividades delegadas pelo Poder 
Público, notadamente aqueles que regem a administração pública, cuja disposição encontra‑se no 
art. 37 da Constituição Federal de 1988.
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Com relação à mencionada lei federal, Lei 10.169/2000, há previsão de que o valor fixado para os 
emolumentos deverá corresponder ao efetivo custo e à adequação bem como à suficiente remuneração 
dos serviços prestados.
Vê‑se que entre as prerrogativas dos serviços notariais e de registro está a da cobrança, que se 
vincula à proporcional correspondência dos serviços prestados e ao valor de cada serviço – portanto, 
o custo do trabalho e das matérias‑primas utilizadas, o tempo utilizado, as despesas etc. Em outras 
palavras, a precificação na gestão de serviços notariais e registrais está atrelada à gestão orçamentária, 
como ocorre em qualquer empresa. No entanto, possui uma limitação legal de ordem subjetiva de valor: 
adequação e efetividade.
Outra prerrogativa que a lei estabelece a tais profissionais refere‑se à escolha na hipótese frequente 
de desmembramento ou de desdobramento de serventias imobiliárias (art. 29, I, da Lei 8.935/94). Esse 
desmembramento pode ocorrer por alteração na lei de organização judiciária ou por ato administrativo, 
transferindo‑se a atribuição de um Cartório de Registro de Imóveis a uma outra serventia. O titular pode 
escolher com qual parte do desmembramento deseja ficar.
Conforme estudamos, os notários e oficiais de registro gozam de independência no exercício de 
suas atribuições. Além do direito de dispor sobre a cobrança dos emolumentos e de exercer opção nos 
casos de desmembramento ou desdobramento de sua serventia, poderão participar e organizar‑se em 
associações ou sindicatos de classe.
 Saiba mais
Fundada em 1928, a Associação dos Notários e Registradores do Estado 
de São Paulo (Anoreg/SP) congrega 1.546 cartórios distribuídos em todos 
os Municípios do Estado, os quais empregam direta e indiretamente mais 
de 23 mil pessoas.
A entidade reúne cartórios de cinco especialidades: Registro Civil das 
Pessoas Naturais, Registro de Títulos e Documentos e Pessoas Jurídicas, 
Tabelionato de Notas, Tabelionato de Protesto e Registro de Imóveis.
As principais funções relacionadas aos cartórios extrajudiciais 
são: garantia de fé pública, autenticidade, publicidade, segurança e 
eficácia a todos os atos jurídicos pessoais, patrimoniais e negociais da 
população brasileira, contribuindo para a prevenção de litígios e para a 
desburocratização dos serviços ao cidadão.
A fim de saber mais sobre a Anoreg, acesse:
<https://www.anoregsp.org.br>.
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Unidade II
Existem ainda obrigações na atividade registral imobiliária. O art. 30 da Lei 8.935/94 dispõe sobre 
elas. Por razões de metodologia e didática, relacioná‑las e explicá‑las em rol exemplificativo facilita 
a compreensão.
•	 Os notários e os oficiais de registro devem observar as normas técnicas estabelecidas pelo juízo 
competente. A atividade registral, em razão das características públicas que possui, tem de 
atentar‑se às normas, como, por exemplo, as súmulas vinculantes destinadas aos registradores 
publicadas pelo Poder Judiciário.
•	 O registrador também precisa estabelecer o cartório em local de fácil acesso ao público, sem 
possibilidade de instalação de sucursal.
•	 Os registradores devem fixar a tabela de emolumentos, que necessita estar afixada no interior do 
cartório, em local visível, de fácil leitura e acesso ao público; e, no lado externo, devem pôr a placa 
indicativa com informação precisa da delegação a que se refere.
•	 Os notários e oficiais de registro têm de manter em ordem os livros, papéis e documentosdo cartório, 
bem como guardá‑los em locais seguros. Sobre essa segurança, releva destacar que se trata de uma 
responsabilidade do registrador e, portanto, este tem de assegurar a manutenção e a guarda de 
todas as formas, para minimizar, tanto quanto possível, extravios ou destruição de registros.
•	 Os responsáveis precisam guardar sigilo sobre a documentação e os assuntos de natureza reservada 
de que tenham conhecimento em razão do exercício de sua profissão.
•	 O registrador deve dar recibo dos emolumentos percebidos.
•	 O encarregado tem de observar os prazos legais fixados para a prática dos atos de seu ofício.
•	 Os executores necessitam fiscalizar o recolhimento de impostos incidentes sobre os atos que 
devem praticar.
•	 Os agentes têm que facilitar, por todos os meios, o acesso à documentação existente às pessoas 
legalmente habilitadas.
•	 As partes devem ser atendidas com eficiência, urbanidade e presteza.
Como se pode observar, os direitos e deveres do registrador imobiliário são amplos e representam 
uma forma especial de conduzir a atividade cartorária. Especialmente por se tratar de uma delegação 
pública, existe pouca liberdade e muitas obrigações.
Sobre o horário de funcionamento, o registro de imóveis deve obedecer à instância correcional, 
que estabelecerá os dias e horários de atendimento, respeitado um mínimo de seis horas diárias. 
O atendimento precisa ser por ordem de chegada, vedada qualquer discriminação.
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3.5 Das atribuições e competências dos notários
Estabelece a Lei 8.935/94 que caberá aos oficiais de registro de imóveis a prática de atos 
relacionados à legislação pertinente aos registros públicos. A lei em comento refere‑se à competência 
destes profissionais.
Ceneviva (2014, p. 62) distingue os vocábulos “atribuição” e “competência”. Para o autor, a atribuição 
indica genericamente o ato de conferir a alguém a prática, exclusiva ou não, de certa função. Para o 
direito, consiste na outorga de faculdades e poderes específicos, a profissionais certos e determinados, 
para a prática de atos indicados em lei. Já a competência caracteriza o poder de agir, sua extensão e seus 
limites, previstos por lei, para o exercente da delegação.
O art. 6° da Lei 8.935/94 determina que aos notários competem três atribuições:
I – formalizar juridicamente a vontade das partes;
II – intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram 
dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os 
instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias 
fidedignas de seu conteúdo.
III – autenticar fatos.
A formalização se refere ao ato do notário em validar a vontade das partes e, se houver algum requisito 
adicional além de capacidade para a prática do ato, ele deverá observar. A validade da declaração de 
vontade não depende de forma especial, senão quando a lei expressamente a exigir (art. 107 do Código 
Civil), como o caso da compra e venda de um imóvel, que deverá ser feita perante o órgão de registro, 
por escrito.
Outro exemplo de forma especial de declaração de vontade pode ser observado na doação com 
encargo, na qual o doador pode fixar prazo ao donatário para que ele manifeste a aceitação ou recusa, 
interpretando‑se o seu silêncio como recusa.
O art. 7º da Lei 8.935/94 estabelece que compete exclusivamente aos tabeliães de notas:
•	 lavrar escrituras e procurações, públicas;
•	 lavrar testamentos públicos e aprovar os cerrados;
•	 lavrar atas notariais;
•	 reconhecer firmas;
•	 autenticar cópias.
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Autenticar os fatos representa a confirmação, por parte da autoridade notarial, de que os casos 
levados a registro existem, bem como de que as circunstâncias que caracterizam tais eventos são reais 
enquanto acontecimento juridicamente relevante.
Note‑se que ao tabelião de notas não cabe lavrar testamentos cerrados, conforme inteligência do 
art. 7º, II, da lei em comento. No entanto, formalizar juridicamente a vontade das partes e intervir nos 
atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram conferir forma legal são competências 
exclusivas dos notários.
Importante ressaltar que quando a lei designa a competência dos notários de formalizar juridicamente 
a vontade das partes deseja inferir que devem formalizar a vontade das partes conforme o direito.
3.6 Das atribuições e competências dos oficiais de registro
Cabe aos oficiais de registro de imóveis, também conhecidos como registradores, entre as 
competências elencadas em lei, conferir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos por 
eles realizados e expedir certidões.
Acompanhe no quadro a seguir os tipos de certidões físicas, ou seja, certidões de papel não digitais, 
que podem ser requeridos:
Quadro 4 – Tipos de certidão física
Certidão física
Inteiro teor Em resumo Em relatório
Cópia ou transcrição 
verbo ad verbum.
Contém apenas parte da 
matrícula, ou de um registro, 
mas não pode omitir dados 
essenciais, nem a existência 
de ônus não cancelados.
Responde a certos quesitos 
específicos. Por exemplo, uma 
certidão que afirma quais são 
os bens registrados em nome 
de uma certa pessoa, ou uma 
certidão negativa de propriedade.
É possível que haja o questionamento a respeito do que sejam dados essenciais em se tratando 
de certidões físicas. As informações fundamentais são aquelas sem as quais o resumo de certidão 
física não faria sentido – por exemplo, a data em que o imóvel passou a pertencer à circunscrição 
ou que deixou de pertencer, mencionando‑se a outra serventia, e quaisquer alterações posteriores, 
se de ato específico.
Como já visto, os trabalhos realizados pelo registrador de imóveis também passam por evoluções 
decorrentes da informatização e da utilização de recursos tecnológicos. Assim, é possível requerer 
uma certidão digital. Contudo, ela deve ser assinada digitalmente pelo registrador e enviada por 
via segura previamente indicada pelo requerente.
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REGISTRO DE IMÓVEIS
 Saiba mais
É possível utilizar a Central de Serviços Eletrônicos Compartilhados dos 
Registradores de Imóveis para requerer uma certidão de um imóvel. Trata‑se 
de uma plataforma integradora de hardwares e softwares de suporte ao 
Serviço de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI), na forma prevista na 
Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, e no Provimento CNJ nº 47, de 19 de junho 
de 2015, da Corregedoria Nacional de Justiça. A plataforma responde pelo 
funcionamento de quatro sites:
<https://novo.oficioeletronico.com.br/>.
<https://www.indisponibilidade.org.br>.
<https://www.penhoraonline.org.br/>.
<https://www.registradores.org.br/>.
Caso queira obter mais informações ou utilizar esse serviço, acesse:
ASSOCIAÇÃO DOS REGISTRADORES IMOBILIÁRIOS DE SÃO PAULO. 
Institucional. São Paulo, 2018. Disponível em: <https://www.registradores.
org.br/ConhecaArisp/frmConhecaArisp.aspx>. Acesso em: 19 jul. 2019.
A fim de agilizar o serviço notarial e de registro, a mesma plataforma tem 
um portal de registradores que integra os serviços prestados eletronicamente 
pelos Cartórios de Registro de Imóveis para empresas, tabeliães de notas e 
cidadãos, tudo concentrado em um único ambiente eletrônico.
3.7 Das responsabilidades e dos impedimentos dos notários e oficiais de registro
Vimos que o trabalho do registrador imobiliário é uma delegação do Poder Público e, portanto, 
diversas discussões surgiam acerca da responsabilidade desse agente, se era de caráter público ou 
privado, pois as responsabilidades diferem‑se conforme os efeitos produzidos.
O agente público responde de forma objetiva, o que é uma característica da sua atividade enquanto 
representante do Estado na vida social. Para ficar claro, ele segue a determinação constitucional 
decorrente do art. 37, § 6º, decidida em sede de Teses de Repercussão Geral do Supremo Tribunal Federal 
no RE 591.874 da seguinte forma:
A responsabilidade civil das pessoas jurídicas de direito privado prestadoras 
de serviço público é objetiva relativamentea terceiros usuários e não 
usuários do serviço, segundo decorre do art. 37, § 6º, da Constituição Federal 
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Unidade II
(REPERCUSSÃO GERAL – MÉRITO DJe‑237 DIVULG 17‑12‑2009 PUBLIC 
18‑12‑2009 EMENT VOL‑02387‑10 PP‑01820 RTJ VOL‑00222‑01 PP‑00500).
Nos dizeres da Lei 8.935/94, os notários e oficiais de registro são civil e pessoalmente responsáveis 
por todos os prejuízos que causarem a terceiros, por culpa ou dolo, pessoalmente, pelos substitutos que 
designarem ou escreventes que autorizarem, assegurado o direito de regresso.
A Lei 13.286/2016 trouxe alteração ao art. 22 da Lei 6.015. Para fins de responsabilidade civil, a 
conduta do agente se divide em culposa ou dolosa. Acompanhe a diferença entre ambas a seguir:
Dolo
 Ato voluntário e intencional de 
alguém em praticar ou deixar de 
praticar uma ação para atingir um 
resultado ilícito ou causar dano a 
outra pessoa.
Culpa
 Há vontade de agir de acordo com as 
normas, mas deixa‑se de tomar cuidados 
considerados normais por imprudência, 
negligência ou imperícia, o que causa dano 
contrário ao seu desejo.
Figura 9 – Diferença entre dolo e culpa
Como podemos perceber, o registrador imobiliário responderá independentemente de desejar ou não o 
resultado de prejudicar alguém, ainda que não tenha sido ele que praticou o ato. Basta que tenha autorizado 
terceiros (por exemplo, os prepostos) a praticarem ações em seu nome para que incida a responsabilidade. 
Assim, mesmo que a ação ou omissão seja do preposto, do auxiliar ou do assistente do registrador, ele 
será responsabilizado, porque, conforme a legislação, os registradores são civilmente responsáveis pelo 
exercício de suas atribuições.
O prazo para requerer a reparação civil em decorrência de dolo ou culpa do registrador é prescricional 
e se encerra em três anos, contado o prazo da data de lavratura do ato registral ou notarial. A prescrição 
aqui é entendida como sendo o prazo que uma pessoa tem para buscar os seus direitos por meio de um 
processo judicial.
 Observação
A responsabilidade civil independe da criminal. Isso significa dizer 
que a absolvição criminal do notário e do oficial de registro não implica a 
absolvição cível.
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REGISTRO DE IMÓVEIS
Acompanhe a seguir os dispositivos legais que versam sobre a responsabilidade civil e no que se 
diferencia com relação à responsabilidade penal:
Quadro 5 – Responsabilidade civil e responsabilidade penal
Responsabilidade civil Responsabilidade penal 
Art. 186 ‑ Aquele que, por ação ou omissão voluntária, 
negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a 
outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.
O agente infringe uma norma 
de direito público. Neste caso, o 
interesse lesado é da sociedade.
No caso do registrador imobiliário, 
ela decorre da delegação de um 
serviço público.
Art. 187 ‑ Também comete ato ilícito o titular de um 
direito que, ao exercê‑lo, excede manifestamente os limites 
impostos pelo seu fim econômico ou social, pela boa‑fé ou 
pelos bons costumes.
Art. 927 ‑ Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), 
causar dano a outrem fica obrigado a repará‑lo.
Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, 
independentemente de culpa, nos casos especificados em 
lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo 
autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os 
direitos de outrem.
Adaptado de: Brasil (2002).
A legislação notarial e de registro preconiza que a responsabilidade criminal será individualizada, 
aplicando‑se, no que couber, a legislação relativa aos crimes contra a administração pública. Justifica‑se 
tal premissa pelo fato de o registrador de imóveis ser um delegatário de serviço público, e não um 
agente público, tampouco um agente privado.
Veja um exemplo de julgamento relativo à responsabilidade civil decorrente de ato notarial e de registro:
Tabelião. Titulares de Ofício de Justiça. Responsabilidade civil. 
Responsabilidade do Estado. CF, art. 37, § 6º. Natureza estatal das 
atividades exercidas pelos serventuários titulares de cartórios e registros 
extrajudiciais, exercidas em caráter privado, por delegação do Poder Público. 
Responsabilidade objetiva do Estado pelos danos praticados a terceiros 
por esses servidores no exercício de tais funções, assegurado o direito de 
regresso contra o notário, nos casos de dolo ou culpa (RE 209.354‑AgR, 
Rel. Min. Carlos Velloso, julgamento em 2‑3‑1999, Segunda Turma, DJ de 
16‑4‑1999). [No mesmo sentido: RE 551.156‑AgR, Rel. Min. Ellen Gracie, 
julgamento em 10‑3‑2009, Segunda Turma, DJE de 3‑4‑2009.]
Como se percebe, a mais alta corte de justiça do Brasil decidiu que cabe o direito de regresso e, ainda, 
que o agente público, no caso em comento um notário e não um registrador, responda independentemente 
de dolo ou de culpa. Veja que não importa a intenção do registrador, se foi por não negligência (culpa) 
ou se desejou o resultado (dolo). Na esfera criminal, é importante ressaltar que notários e oficiais de 
registro são equiparados ao servidor público. Portanto, aplica‑se a eles a legislação destinada aos crimes 
contra a administração pública.
52
Unidade II
Uma indagação comum é o que acontece com a pessoa que intenciona reconhecer no cartório 
documentos com assinaturas falsas, tentando ludibriar o registrador. Saiba que ao tentar praticar tais 
atos, há a tipificação penal do crime de falsificação de documento, previsto no art. 297 do Código Penal. 
Conforme a norma legal, falsificar, no todo ou em parte, documento público ou alterar documento 
público verdadeiro é um crime passível de dois a seis anos de reclusão ou multa.
Acontece que, ao praticar esse crime, se os agentes envolvidos forem funcionários públicos e 
cometerem o crime valendo‑se do cargo, a pena é aumentada de um sexto.
Para entender o crime de falsificação de documento, cabe trazer à baila o conceito de documento 
para efeitos penais. A legislação esclarece que, para efeitos penais, equiparam‑se a documento público 
o emanado de entidade paraestatal, o título ao portador ou transmissível por endosso, as ações de 
sociedade comercial, os livros mercantis e o testamento particular.
Além da responsabilidade civil e criminal, a Lei 8.935/94 dispõe sobre os impedimentos e as 
incompatibilidades no exercício da atividade notarial e de registro. Assim, a estes profissionais não 
é permitido exercer a advocacia, a intermediação de seus serviços ou qualquer cargo, emprego ou 
função públicos, ainda que seja em comissão. Acompanhe a seguir as incompatibilidades relativas ao 
referido profissional:
Incompatibilidades dos 
registradores de imóveis
Corretagem de imóveis Magistério
Advocacia Vereança com compatibilidade de horários
Intermediação de seus 
serviços notariais ou 
registrais
Cargo, emprego ou função 
públicos, ainda que em 
comissão
Exceções
Figura 10 – Incompatibilidades profissionais
Ainda no campo das incompatibilidades e impedimentos, estabelece o art. 27 da Lei 8.935/94 que, 
no serviço de que são titulares, o notário e o registrador não poderão praticar, pessoalmente, qualquer 
ato de seu interesse, ou de interesse de seu cônjuge ou de parentes, na linha reta ou na colateral, 
consanguíneos ou afins, até o terceiro grau.
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REGISTRO DE IMÓVEIS
4 DA FISCALIZAÇÃO PELO PODER JUDICIÁRIO
Os notários e oficiais de registro, embora desempenhem atividades privadas e tenham independência 
funcional, sofrerão fiscalização pelo Poder Judiciário por imposição constitucional. Vejamos novamente 
o que diz a Constituição Federal de 1988 a respeito da fiscalização desses profissionais:
Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, 
por delegação do Poder Público.
§ 1º ‑ Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e 
criminal dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá 
a fiscalização a ser exercida pelo Poder Judiciário.
De acordo com o comando normativo constitucional, a Lei 8.935/94 tratou de regulamentar estaquestão no art. 37, dispondo sobre a fiscalização judiciária dos atos notariais e de registro recepcionados 
nos arts. 6º ao 13, podendo ser requerida mediante representação de qualquer interessado quando 
houver inobservância de obrigação legal por parte dos profissionais.
Todavia, em quais hipóteses serão fundamentais as atuações do Poder Judiciário para fiscalizar a 
atuação do notário e do registrador? Acompanhe na imagem a seguir algumas hipóteses de fiscalização 
pelo Poder Judiciário, cuja intervenção objetiva garantir a observância da legislação:
Intervenção
judicial
Não formalizar a 
vontade das partes
Não guardar os 
documentos 
originais
Cobrar 
excessivamente 
os honorários
Deixar, sem 
justificativa, de 
autenticar fatos
Redigir 
instrumento 
inadequado do 
negócio jurídico
Figura 11 – Causas que podem ensejar intervenção judicial
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Unidade II
Talvez passe pela cabeça das pessoas que na maioria dos casos não é o registrador de imóveis quem 
realiza pessoalmente todas as atividades do cartório – por exemplo, receber o pagamento relativo aos 
emolumentos. Quem em geral faz isso é alguém contratado para desempenhar essa tarefa. Assim, a 
responsabilidade recairia sobre quem?
A resposta é simples: a responsabilidade é do notário ou do registrador. Já vimos que a legislação 
notarial, ou seja, a Lei 8.935/94, em seu art. 37, aponta que a inobservância de obrigação legal por parte 
de notário ou de oficial de registro, ou de seus prepostos, enseja fiscalização. Assim, também ficam 
abarcadas todas as atividades desempenhadas pelo cartório.
Sobre a responsabilidade dos prepostos, aponta Ceneviva (2014, p. 298) que seus atos podem ser 
verificados pelo juiz. Entretanto, no tocante à responsabilidade disciplinar, ela recai sobre o oficial. É ele 
que exerce o poder de comando de empregador.
Assim, o preposto não é punível disciplinarmente pelo juiz corregedor, visto que o posicionamento 
do STF é de que os notários, bem como os oficiais de registro, são considerados funcionários públicos, 
embora exerçam atividade privada.
Interessante notar que, ao se posicionar sobre a responsabilidade do Estado por atos delegados, o STF 
entendeu que a responsabilidade do Estado é objetiva, ou seja, dispensa o elemento “culpa”, bastando 
apenas que se prove o dano e o nexo causal.
Neste sentido, a Suprema Corte não só fixou o entendimento da responsabilidade objetiva do Estado 
como assentou o dever de regresso contra o responsável (tabeliães e oficiais de registro), nos casos de 
dolo ou culpa, sob pena de improbidade administrativa.
 Observação
Em 27 de fevereiro de 2019, o Supremo Tribunal Federal reiterou jurisprudência 
sobre a responsabilidade civil do Estado pelas atividades de cartório.
Vale insistir no fato de que, pelo teor desta decisão, o STF, além de responsabilizar objetivamente o 
Estado por danos causados a terceiros em relação às atividades notariais e de registro, impõe um ônus 
ao Estado, qual seja, o dever de regresso contra os particulares delegados, sob pena de incorrer em 
improbidade administrativa.
Vimos, portanto, que o poder disciplinar e de correição pelo Poder Judiciário ocorre pela fiscalização, 
tanto por imposição constitucional como por força de lei infraconstitucional. Aliás, vale destacar que a 
Emenda Constitucional nº 45 de 2004, que criou o Conselho Nacional de Justiça, designou, dentro de 
suas competências, no inciso III, § 4º, art. 103‑B, que, entre outras atribuições, cabe ao CNJ:
receber e conhecer as reclamações contra membros ou órgãos do Poder 
Judiciário, inclusive contra seus serviços auxiliares, serventias e órgãos 
55
REGISTRO DE IMÓVEIS
prestadores de serviços notariais e de registro que atuem por delegação do 
Poder Público ou oficializados, sem prejuízo da competência disciplinar ou 
correicional dos tribunais, podendo avocar processos disciplinares em curso 
e determinar a remoção, a disponibilidade ou a aposentadoria com subsídios 
ou proventos proporcionais ao tempo de serviço e aplicar outras sanções 
administrativas, assegurada a ampla defesa.
Consequentemente, o poder fiscalizatório no âmbito do Judiciário tem tratativa constitucional, 
designando ao CNJ o controle das atividades notariais e de registro. Esta fiscalização pode se dar de duas 
formas: de ofício ou mediante requerimento de qualquer interessado. A fiscalização de ofício advém 
sem qualquer provocação e é definida pelo vocábulo legal “sempre que necessário”. Já a fiscalização por 
requerimento do interessado significa que este pode ser feito por qualquer pessoa que tenha presenciado 
ato ilegal praticado por notário ou registrador.
Mas como definir representação? Para Ceneviva (2014, p. 298), a representação consiste em pedido 
escrito, formulado pela parte interessada e dirigido à autoridade local que esteja apta a apreciá‑lo, na 
forma da lei. O referido pedido deve conter a indicação com clareza do ato praticado, os indícios de 
autoria e, sempre que possível, o texto legal contrariado. A representação será feita de modo direto pela 
parte, independentemente de acompanhamento por advogado, pois se trata de pedido administrativo 
e não judicial.
 Saiba mais
A fim de saber mais sobre ações indenizatórias decorrentes de danos 
imputados a notários e registradores, leia:
KÜMPEL., V. F. A efetivação do direito por meio da atividade tabelioa e 
registral. Migalhas, 7 maio 2013. Disponível em: <https://www.migalhas.com.
br/Registralhas/98,MI177770,91041‑A+efetivacao+do+Direito+por+meio+d
a+atividade+tabelioa+e+registral>. Acesso em: 19 jun. 2019.
A Lei 8.935/94 determina que quando, em autos ou papéis de que tomar conhecimento, o juiz 
verificar a existência de crime de ação pública, remeterá diretamente ao Ministério Público as cópias e 
os documentos necessários para que o MP ofereça denúncia. Dessa determinação legal, cabe explicar 
que a ação penal pode ser pública ou privada.
Ação penal pública é aquela que o Ministério Público promove, nos termos de sua competência 
constitucional (art. 129, I, da Constituição Federal/88), e inicia‑se com o oferecimento de um documento 
chamado tecnicamente de denúncia. 
A referida ação se subdivide em incondicionada e condicionada. A incondicionada é aquela em que 
o Ministério Público é o titular do direito de ação (art. 100 do Código de Processo Penal) por força de 
56
Unidade II
lei e, portanto, não está sujeita a qualquer tipo de condição – por isso, incondicionada. Este modelo 
de ação não depende de manifestação da vontade da vítima. Trata‑se do caso de registros públicos. Na 
condicionada, por outro lado, a propositura da ação penal depende da manifestação de vontade do 
ofendido, ou seja, de uma condição.
A ação penal privada é a disponibilizada por particular e inicia‑se com o oferecimento da queixa‑crime, 
conforme os arts. 41 e 44 do Código de Processo Penal. Este modelo subdivide‑se em três:
•	 ação exclusivamente privada, que pode ser intentada pela vítima ou seu representante legal e, em 
caso de morte, pelo cônjuge, companheiro, ascendentes, descendentes e irmãos (arts. 31 e 33 do 
Código de Processo Penal);
•	 ação personalíssima, cuja queixa‑crime somente pode partir da vítima;
•	 ação subsidiária da pública, que é aquela promovida via queixa‑crime quando o Ministério Público 
quedar‑se inerte.
 Observação
Quedar‑se inerte é uma expressão jurídica que significa deixar de fazer 
algo que poderia ter feito. Assim, quando determinado ente permanece em 
inércia, “queda‑se inerte”, ou seja, sem nada fazer.
Para completar nossos estudos sobre a fiscalização dos notários e oficiais de registro, é importante 
mencionar o art. 38 da Lei de Notários e Registradores (8.935/94), que determina que o juízo competente 
zelará para que os serviços notariais e de registro sejam prestados com rapidez, qualidade satisfatória e 
de modo eficiente.
Ademais, a Lei 8.935, neste mesmo artigo, dispõe a possibilidade de o juízo fiscalizador sugerir 
à autoridade competente a elaboração de planos para adequadae melhor prestação desses serviços, 
observados, também, os critérios populacionais e socioeconômicos, publicados regularmente pela 
Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
Em um mundo em constante transformação, é natural que os serviços notariais e de registro 
devam constantemente se adaptar às novas condições de vida, e por isso o dispositivo legal trata 
do IBGE. Ele, conforme declarações do site referência como provedor de dados e informações do 
País, atende às necessidades dos mais diversos segmentos da sociedade civil, bem como dos órgãos 
das esferas governamentais federal, estadual e municipal, prestando informações relevantes e 
dados estatísticos.
Nesse sentido, consultar o endereço eletrônico do IBGE [s.d.] é de especial relevância, tendo em vista 
que oferece uma visão completa e atual do País, através do desempenho de suas principais funções:
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REGISTRO DE IMÓVEIS
Produção e análise de informações estatísticas; coordenação e consolidação 
das informações estatísticas; produção e análise de informações geográficas; 
coordenação e consolidação das informações geográficas; estruturação e 
implantação de um sistema das informações ambientais; documentação 
e disseminação de informações; coordenação dos sistemas estatístico e 
cartográfico nacionais.
Sintetiza Ceneviva (2014, p. 305) que o planejamento de novos serviços deve ter o objetivo de 
satisfazer os acréscimos populacionais, com as necessidades dinâmicas por eles criadas. Consideradas 
as mudanças decorrentes do crescente emprego dos meios eletrônicos, o planejamento de uso e os 
respectivos custos acrescidos devem preocupar permanentemente o delegado do Poder Público em sua 
atividade na prestação de serviços notariais e de registro.
4.1 Da competência territorial dos registradores
Sobre a competência territorial dos registradores, cabe relembrar que toda a atribuição registral é 
conferida por meio de delegação. Esta delegação é, a rigor, irrevogável, desde o ato perfeito e acabado 
da outorga do exercício de uma prestação de serviço, só podendo ser cassada nas hipóteses legais, 
obedecido o devido processo legal.
Coêlho (2014) aponta que, quando a lei determina a necessidade de registro, isso implica que ele seja 
efetivado em serventia que corresponda ao domicílio das pessoas, naturais e/ou jurídicas, envolvidas na 
constituição dos atos jurídicos objetos de registro. Portanto, o ato administrativo de natureza registral 
está intimamente vinculado ao princípio da territorialidade. Em regra, o requerimento de registro deve ser 
endereçado no local da situação do imóvel. O presente princípio atrela‑se à competência registral, cuja 
racionalidade é efetivar o princípio constitucional da publicidade, uma vez que o objetivo maior do ato 
registral é possibilitar a produção de efeitos em relação a terceiros.
A atuação funcional do titular é legitimada nos limites dos poderes outorgados pela delegação, 
subordinada ou não a zonas territoriais. Porém, atente‑se ao fato de que, para os registradores civis de 
pessoas naturais e os de imóveis, as atuações são exercíveis exclusivamente na área territorial criada 
pela divisão interna do Estado ou do Distrito Federal.
Ceneviva (2014, p. 308) adverte que o delegante não é um dos Três Poderes, uma pessoa ou o 
ocupante de um certo cargo, embora o Poder Público seja representado, como evidente, pelo titular ao 
qual a lei atribui a função de delegar. Vista sob o prisma do delegado, a delegação é vinculada ao cargo 
e a seu exercente, no território de uma unidade da Federação ou no Distrito Federal.
 Lembrete 
Uma das funções do registro público é garantir a publicidade relativa à 
titularidade característica do imóvel.
58
Unidade II
É evidente que ninguém quer perder dinheiro com a aquisição de imóveis, pois muitas vezes trata‑se 
de um sonho de vida a aquisição da casa própria e também de propriedades para investimentos. 
Assim, uma das principais informações que se devem buscar antes de investir recursos em um imóvel é 
justamente o dado sobre a titularidade do bem no registro de imóveis. Mas onde obtê‑lo?
A fim de conferir segurança jurídica às relações jurídicas imobiliárias, o princípio da territorialidade 
destina‑se a resolver esta questão. O registro de imóveis mais próximo ao local do imóvel é o competente para 
registrá‑lo, ou seja, para verificar a matrícula do imóvel e averiguar o cadastro do bem na serventia registral 
imobiliária, basta procurar saber onde o imóvel está situado e o cartório imobiliário desta circunscrição.
Entretanto, para a aquisição de um imóvel, não basta a informação sobre a matrícula. A fim de 
proceder à transferência, é preciso que se efetue o registro de aquisição, uma vez que sem ele não será 
possível dispor sobre o bem, ou seja, efetuar a sua transferência. Quando se fala em registro, quer se 
designar a transmissão de um direito real com o intuito de que tenha validade perante terceiros. Para 
isso, é importante ressaltar que a Lei 6.015/73 dispõe no art. 167 que no registro de imóveis, além da 
matrícula, serão feitos o registro e a averbação. Somente para exemplificar, sujeitam‑se a registro:
•	 a instituição de bem de família;
•	 as hipotecas legais, judiciais e convencionais;
•	 as penhoras, os arrestos e os sequestros de imóveis;
•	 as servidões em geral;
•	 o usufruto;
•	 a anticrese;
•	 os loteamentos urbanos e rurais;
•	 a doação entre vivos.
Serão averbados:
•	 cancelamento, da extinção de ônus e direitos reais;
•	 cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis;
•	 contratos de locação, para fins de exercício de direito de preferência;
•	 reserva legal;
•	 servidão ambiental.
59
REGISTRO DE IMÓVEIS
 Observação
A matrícula refere‑se a um imóvel apenas, ou seja, cada um deles tem 
um número único de serventia. Da matrícula devem constar todos os atos 
que se relacionam com o imóvel.
Vejamos o que diz o Código Civil de 2002 a respeito do registro de propriedade:
Art. 1.245. Transfere‑se entre vivos a propriedade mediante o registro do 
título translativo no Registro de Imóveis.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser 
havido como dono do imóvel.
De acordo com a normativa citada, em não se efetuando o registro, não se opera a transferência do 
bem. Portanto, aquele que adquire imóvel sem registro somente será seu possuidor. Para operar a eficácia 
registrária, é preciso que o registro seja apresentado ao oficial de registro, que promoverá (ou não) 
o expediente registrário. No caso de irregularidades na documentação, o oficial de registro poderá 
suscitar a “dúvida”.
 Observação
O pedido de suscitação da dúvida poderá ser motivado no caso de a 
parte não se conformar com as exigências do oficial de registro ou se não 
houver possibilidade de ser atendida a exigência.
Veja que o art. 17 da Lei de Registros de Imóveis dispõe que qualquer pessoa poderá requerer certidão 
do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário do cartório o motivo ou interesse do pedido.
Todavia, diante de tantas certidões, contratos, propostas, como descobrir o registro do imóvel? Isso 
depende da circunscrição imobiliária, ou seja, a área de abrangência que cada Cartório de Registro de 
Imóveis atua. Como cada imóvel tem sua área demarcada somente no correspondente ao arquivo da 
matrícula, será esta a serventia que responderá por ela.
Já vimos que por circunscrição imobiliária entende‑se a delimitação territorial na qual o imóvel está 
situado. Quem define a circunscrição imobiliária é a Corregedoria Geral da Justiça dos Estados, que tem 
entre suas atribuições a fiscalização, em caráter geral e permanente, das atividades dos órgãos e serviços 
judiciários de primeira instância, assim como das práticas das delegações notariais e de registro.
A corregedoria também realiza correições e estabelece normas de serviços das unidades judiciais e 
extrajudiciais, entre outras atividades.
60
Unidade II
 Saibamais
A corregedoria do governo do Estado de São Paulo preparou uma 
cartilha com perguntas e respostas sobre serviços notariais e de registro. A 
fim de conhecê‑la, acesse:
CORREGEDORIA GERAL DA JUSTIÇA DO ESTADO DE SÃO PAULO. Serviços 
notariais e de registro: informações básicas para melhor utilização dos 
serviços dos cartórios extrajudiciais. São Paulo: TJ/SP, 2012. Disponível em: 
<https://www.tjsp.jus.br/download/corregedoria/pdf/CartilhaExtrajudicial.
pdf>. Acesso em: 27 jun. 2019.
A título de exemplo, os bairros da cidade de São Paulo estão agrupados por subdistrito. Cada um dos 
dezoito oficiais de registro de imóveis da capital é responsável por dois ou mais subdistritos. O bem é 
registrado sempre no cartório que atende ao subdistrito onde ele se localiza.
Por fim, vale o destaque para a qualificação registral, que consiste na verificação e análise do título 
a fim de se certificar de que ele cumpre todos os requisitos impostos pela lei, além de estar afinado com 
os princípios do direito registral, notadamente os de legalidade, publicidade e segurança jurídica. Aliás, 
uma das principais funções do oficial de registro é a análise do título que lhe é encaminhado. Neste 
momento, o registrador verificará não só a legitimidade do documento, mas a sua legalidade e a sua 
validade, para, então, operacionalizar o procedimento registral que viabilizará o negócio jurídico.
Assim, em um contrato de compra e venda, a fim de que seja realizada a transmissão do imóvel, será 
necessária a verificação de todos os documentos pelo registrador, quanto a legitimidade, legalidade e 
validade do título, antes de viabilizar o registro. A legitimidade de um documento vincula‑se à autenticidade 
e à juridicidade do título. O caminho natural para checar se o documento cumpre os requisitos citados seria 
responder ao seguinte questionamento:
•	 O título cumpre e se adéqua às normas estabelecidas pelo ordenamento jurídico?
Já a validade é critério de qualificação do documento, ligando‑se a sua regularidade jurídica. Assim:
•	 O documento está de acordo com a lei vigente?
•	 O título foi emitido por autoridade competente?
•	 O título está apto a produzir efeitos jurídicos?
Se todas as respostas a estas perguntas forem positivas, o registrador emitirá o registro, porque 
estará convencido de que tomou todas as providências necessárias, ou seja, de verificação e análise, para 
tornar o documento hábil a justificar a emissão de um registro.
61
REGISTRO DE IMÓVEIS
Dada a independência funcional dos oficiais de registro, é possível a recusa de título que não cumpra 
a legislação vigente e os princípios do direito registral, bem como os critérios ora explanados. Entretanto, 
a recusa deve vir fundamentada com os motivos que ensejaram a decisão do oficial de registro a declinar 
o documento. Esta justificativa precisa ser acompanhada pelas informações exigidas para o recebimento 
regular deste.
Lembre‑se: a qualificação é o procedimento regular de todo e qualquer título que ingresse no registro 
de imóveis, visto que o oficial de registro deve verificar a fiel regularidade legal do documento, sob pena 
de ser responsabilizado civil e penalmente, como já estudado.
Entretanto, tendo em vista a função social da propriedade, como princípio constitucional fundamental 
que orbita em torno das relações jurídico‑imobiliárias, e uma vez que o direito registral, além de sua 
vocação formal, possui uma inclinação socioeconômica importante para impulsionar o mercado e as 
relações mercantis, é essencial considerar que a qualificação do título, como expediente registral, deve 
se ater à regularidade do documento, a fim de facilitar os negócios jurídicos e para não servir de ativo 
complicador das relações jurídicas, ou seja, despacho promotor de formalismos incipientes.
 Resumo
A responsabilidade do registrador imobiliário, tal qual a dos servidores 
públicos, decorre da legislação. Assim, ele se submete ao princípio da 
legalidade estrita, segundo a qual o agente público deve fazer apenas e tão 
somente aquilo que a lei determinar.
Essa responsabilidade procede do mandamento constitucional inscrito 
no art. 236, conforme o qual os serviços notariais e de registro são exercidos 
em caráter privado, por delegação do Poder Público.
Os notários e registradores são independentes e possuem autonomia 
e responsabilidades decorrentes de sua função extrajudicial, sendo que o 
notário, ou tabelião, e o oficial de registro, ou registrador, são profissionais 
do direito, dotados de fé pública, a quem é delegado o exercício da atividade 
notarial e de registro.
A outorga para exploração dos serviços notariais e de registro é permanente, 
extensiva a todos os atos, imposta ao próprio delegante e descontinuável nos 
casos disciplinares.
Para ingressar na atividade notarial e registral, importa ter nacionalidade 
brasileira, ser aprovado em concurso público de provas e títulos, ter 
capacidade civil, vida e conduta digna, estar quite com as obrigações 
eleitorais e possuir diploma de bacharel em direito.
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Unidade II
Fé pública é a presunção de veracidade documental, até prova em 
contrário. Essa presunção é gozada pelo registrador de imóveis. São direitos 
do notário e do tabelião o gerenciamento administrativo e financeiro, a 
liberdade para a contratação de prepostos e a independência de recusar a 
proceder um registro caso suspeite de vícios.
Tem direito ainda o notário ou tabelião de perceber integralmente os 
emolumentos, além de perder a sua delegação apenas nas hipóteses legais. 
Em caso de desmembramento do seu cartório, o tabelião poderá escolher a 
serventia em que deseja trabalhar.
O registrador deverá atender as normas e determinações da corregedoria 
do Poder Judiciário, não podendo abrir sucursal, bem como terá de expor 
a tabela de emolumentos em local visível de sua serventia. É importante 
que os registradores mantenham em ordem os livros e que o horário de 
funcionamento seja de, no mínimo, seis horas, além de dar recibo de todas 
as suas atividades.
Compete ao notário e aos registradores formalizar juridicamente a 
vontade das partes, intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes 
devam ou queiram dar forma legal ou autenticidade, autorizar a redação 
ou redigir os instrumentos adequados, conservar os originais e expedir 
cópias fidedignas de seu conteúdo e autenticar fatos.
O oficial do registro de imóveis deve entregar a qualquer pessoa que 
requeira certidões, não exigindo qualquer tipo de legitimidade ou interesse, e 
a certidão será lavrada independentemente de despacho judicial.
A responsabilidade civil das pessoas jurídicas de direito privado 
prestadoras de serviço público é objetiva relativamente a terceiros 
usuários e não usuários da atividade, conforme o art. 37, § 6º, da 
Constituição Federal.
A legislação notarial e de registro preconiza que a responsabilidade 
criminal será individualizada, aplicando‑se, no que couber, a legislação 
relativa aos crimes contra a administração pública.
São casos que autorizam a intervenção do Poder Judiciário em relação 
ao notário e ao registrador: não formalizar a vontade das partes, não 
guardar os documentos originais ou extraviá‑los, deixar, sem justificativa, 
de autenticar fatos, redigir instrumento inadequado do negócio jurídico, 
cobrar excessivamente os honorários, entre outras que a corregedoria 
entender necessárias.
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REGISTRO DE IMÓVEIS
Quem define a circunscrição imobiliária é a Corregedoria Geral da 
Justiça dos Estados. Trata‑se da área de abrangência de cada Cartório de 
Registro de Imóveis.
 Exercícios 
Questão 1. A atividade notarial e de registro público é pública ou privada? Esta indagação é muito 
importante para que entendamos a natureza jurídica dos atos praticados por esses profissionais. Podemos 
compreender que tal atividade é:
A) Pública, porque é delegação de serviço público do Estado.
B) Privada, porque permite ao profissional auferir lucros e praticar livremente a gestão.
C) Pública no tocanteà delegação de serviços e privada no que se refere à gestão.
D) Administrativa e privada.
E) Privada e provida de absoluta boa‑fé em decorrência do concurso público.
Resposta correta: alternativa C.
Análise das alternativas
A) Alternativa incorreta.
Justificativa: a atividade notarial e de registro não é apenas pública, mas possui, também, aspectos 
de atividade privada.
B) Alternativa incorreta.
Justificativa: a atividade notarial e de registro não é apenas privada porque se trata de delegação de 
serviço público.
C) Alternativa correta.
Justificativa: os profissionais de serviços notariais e de registro têm autonomia no campo privado para 
planejar e executar a gestão de sua atividade, porém devem atuar em consonância com os pressupostos 
legais da delegação de serviço que receberam do Poder Público. Assim, possuem aspectos públicos e 
privados em sua atividade profissional.
D) Alternativa incorreta.
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Unidade II
Justificativa: o correto é afirmar que essas atividades possuem aspectos públicos e privados e não 
administrativos, que estão contidos no caráter público.
E) Alternativa incorreta.
Justificativa: não há boa‑fé absoluta em nenhuma atividade do Poder Público. Toda boa‑fé pública ou 
privada é presumida e relativa, ou seja, pode ser modificada em razão de fatos concretos que comprovem 
que o agente público agiu de má‑fé, como ocorre, por exemplo, nos casos de corrupção ou de fraude.
Questão 2. Pedro Petronizaldo adquiriu um terreno situado na área rural de sua cidade, por meio de 
escritura devidamente lavrada no registro imobiliário da sua circunscrição. Não fez nenhuma benfeitoria no 
imóvel e também não plantou nada, porque é uma área pequena, de 12 mil metros quadrados, destinada 
mais a lazer do que a atividade econômica. Recentemente, Pedro foi visitar o imóvel. Fazia cerca de oito 
anos que ele não ia até o local e teve uma surpresa muito negativa: o espaço estava ocupado por uma 
família que, inclusive, já havia construído uma casa de alvenaria com quatro dormitórios. Ele conversou 
com a pessoa que se apresentou como dono e exibiu para Pedro uma escritura fichada no mesmo cartório 
em que ele havia procedido ao registro de sua escritura. Pedro contratou um advogado para cuidar do 
assunto e ficou comprovado que um empregado do registro de imóveis havia errado na individualização 
do imóvel e, em consequência, o novo proprietário havia tomado posse e construído no local errado. Em 
razão da comprovação do erro, Pedro:
A) Poderá requerer uma indenização contra o oficial de registro do registro de imóveis.
B) Poderá requerer uma indenização contra o empregado do registro de imóveis que cometeu o erro.
C) Poderá requerer uma indenização contra o novo proprietário porque, em razão do erro, o imóvel 
ainda pertence a Pedro.
D) Poderá requerer uma indenização contra o empregado do registro de imóveis, preposto do oficial 
de registro, e contra o próprio oficial de registro.
E) O novo registro anula o antigo porque não houve intenção da parte, e sim um ato equivocado, 
porém de boa‑fé.
Resolução desta questão na plataforma.