Apostila-Contratos-Imobiliarios-Prof-Durval-Salge

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CONTRATOS IMOBILIÁRIOS 
PRIMEIRA PARTE 
POSSE - PROPRIEDADE 
 
 
CONCEITO POSSE (art. 1.196) 
 
Há posse quando a pessoa exercita sobre a coisa um ou alguns dos poderes do 
domínio, usando-a, auferindo dela frutos, dispondo dela (promovendo a sua 
alienação ou cedendo-a em empréstimo), e, ainda, reivindicando-a do poder de 
quem quer que injustamente a possua. 
Constatada uma ou algumas dessas situações, pode-se dizer que existirá relação 
possessória. 
 
DETENÇÃO (art. 1.198) 
 
Situação jurídica onde há posse efetiva, todavia o direito não a reconhece como tal, 
dado que a pessoa que exercita os poderes do domínio encontra-se em relação de 
dependência para com seu subordinante, conservando a posse mediante ordens e 
instruções. O direito civil denomina tal instituto de fâmulo da posse. 
O caseiro de um sítio é um exemplo de detentor (embora possa parecer estranho, 
posto que visualmente seja ele quem mantém a posse efetiva do imóvel). 
 
AQUISIÇÃO DA POSSE (art. 1.204) 
 
O conceito legal trata o assunto de forma bem simplificada, enunciando que se 
adquire a posse desde o momento em que se torna possível o exercício, em nome 
próprio, de qualquer dos poderes inerentes à propriedade. 
 
TRANSMISSÃO DA POSSE (art. 1.206) 
 
A transmissão da posse pode ocorrer de dois modos: 
 
a) a título universal (CAUSA MORTIS) – transferência de uma universalidade (no 
caso da herança); 
b) a título singular (INTER VIVOS) – transfere-se um bem ou bens 
individualizados (comodato de um apartamento na praia a um primo). 
 
PERDA DA POSSE (art. 1.223) 
 
 
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DOS DIREITOS REAIS 
 
 
CONCEITO (artigos 1.225, 1.226 e 1.227) 
 
Os direitos reais derivam dos diversos tipos de relacionamentos das pessoas com as 
coisas. A expressão “real” deriva do latim “res” que significa coisa, daí direito das 
coisas ou direito real. 
O código civil traz “numerus clausus” (de forma exaustiva), o que são direitos reais: 
propriedade, servidões, usufruto, uso, habitação, penhor, hipoteca e anticrese. 
 
DA PROPRIEDADE 
 
CONCEITO (1.228) 
 
Conjunto de condições conferidas ao possuidor de poder usar, gozar e dispor da 
coisa, e ter o direito de reavê-la de quem quer que injustamente a possua ou 
detenha. Quando reunidas todas essas condições em alguém em face de 
determinada coisa, dizemos que ele é proprietário ou senhor “dominus”. A lei 
pressupõe que a propriedade seja plena (quando reunidas as condições sob exame) 
e exclusiva (somente um proprietário), até prova em contrário, nos termos do artigo 
1.231 do código civil. 
 
FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE (§ §1º, 2º e 3º do artigo 1.228) 
 
Está intimamente ligada a utilizar-se da propriedade com respeito ao meio ambiente 
e a intenção de não prejudicar outrem. 
Outros dispositivos alusivos ao tema podem ser encontrados no artigo 10 da Lei 
10.257/02 (Estatuto da Cidade), artigos 5º, inciso XXII e 186 ambos da CF. 
 
AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE 
 
A propriedade de coisas móveis ou imóveis só se adquire em nosso país se for 
observada a lei civil. Artigos 1238 e seguintes. 
 
PERDA DA PROPRIEDADE (1275) 
 
I – Alienação: transfere com os mesmos defeitos, qualidades e restrições com que 
se exercia. 
II – Renúncia: Exige uma declaração de vontade demissionária da propriedade. 
Para os imóveis exige-se inscrição no registro imobiliário (p. único 1275) 
III – Abandono: Ato de desfazer da coisa, por não mais querer seu proprietário, com 
atos que atestam inequivocamente a intenção. 
IV – Perecimento: Pode resultar de destruição ou consumo. Alguns autores 
sustentam a existência do extravio definitivo 
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V – Desapropriação (Involuntário): também chamada venda forçada, pela 
integração da res para o acervo estatal. 150, 157(ver); art. 5º, XXIV, XXV, 184, 185, 
art. 22. 
VI – Usucapião: vide tópicos nesta apostila. 
 
DO CONDOMÍNIO GERAL 
 
CONCEITO (1314) 
 
Quando a mesma coisa pertence a duas ou mais pessoas, ao mesmo tempo, na 
forma da lei (1314). 
 
ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO (1323) 
 
A função poderá ser exercida por condômino ou terceiro que incumbe de partilhar os 
frutos da coisa comum na proporção dos quinhões. 
 
DO CONDOMÍNIO EDILÍCIO 
 
CONCEITO (1331) 
 
Existência de propriedades autônomas com partes forçadamente comuns. 
 
O Código Civil passa a disciplinar integralmente o condomínio em edifícios, 
revogando, em princípio, essa matéria na Lei 4.591/64, mas mantém a vigência a 
parte relativa às incorporações. 
 
a) Privativo: § 1º 1331. 
b) Comuns: § 2º 1331. 
 
CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO (1333, 1334 e 1351) 
 
A convenção tem natureza contratual, embora seja advinda de lei. Sua principal 
função é reduzir ao casuísmo o texto legal. A constituição fica a cargo dos próprios 
condôminos, devendo ser registrada no ofício de imóveis. 
 
ADMINISTRAÇÃO (1347) 
 
O síndico, escolhido por assembléia, deve representar a coletividade condominial, 
passiva e ativamente. 
Tal função pode ser exercida por condômino ou por terceiro, com salário ou de forma 
gratuita, não caracterizando relação laboral ou prestação de serviços. 
 
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NOVAS MODALIDADES – Condomínios fechados, time sharing, shoppings 
centers, clubes de campo e cemitério). 
 
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS 
SEGUNDA PARTE 
TEORIA GERAL DOS CONTRATOS 
 
 
PROPOSTA E ACEITAÇÃO (427 E SEGUINTES) 
 
PROPOSTA OBRIGATÓRIA 
 
Art. 427. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrário não resultar dos termos 
dela, da natureza do negócio, ou das circunstâncias do caso. 
 
PROPOSTA A PRESENTE 
 
Neste caso o proponente e o aceitante estão pessoalmente presentes, ou em 
contato telefônico ou outro meio semelhante. A doutrina e jurisprudência têm exigido 
que a proposta contenha ao menos os principais dados do negócio como objeto, 
prazo e preço. Caso o aceitante não concorde e não tendo sido estipulado prazo 
deverá se manifestar imediatamente. 
 
PROPOSTA A AUSENTE 
 
Art. 434. Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é 
expedida, exceto: 
I - no caso do artigo antecedente; 
II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta; 
III - se ela não chegar no prazo convencionado. 
 
ACEITAÇÃO 
 
Art. 431. A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou modificações, importará 
nova proposta. 
Art. 432. Se o negócio for daqueles em que não seja costume a aceitação expressa, ou o 
proponente a tiver dispensado, reputar-se-á concluído o contrato, não chegando a tempo a 
recusa. 
 
CONTRATOS DEPENDENTES DE ESCRITURA PÚBLICA (art. 108) 
 
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos 
negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de 
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente 
no País. 
 
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PRÉ-CONTRATO (art. 426) 
 
ELABORAÇÃO E FUNCIONALIDADE 
 
Recurso contratual muito utilizado nos dias atuais, que permite aos interessados 
grande agilidade no entabulamento do negócio pretendido, postergando os detalhes 
para um momento seguinte. 
 
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos 
essenciais ao contrato a ser celebrado. 
Art. 463. Concluído o contrato preliminar, com observância do disposto no artigo 
antecedente, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes 
terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. 
Parágrafo único. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro competente. 
Art. 464. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte 
inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser anatureza da obrigação. 
Art. 465. Se o estipulante não der execução ao contrato preliminar, poderá a outra parte 
considerá-lo desfeito, e pedir perdas e danos. 
 
DIFERENÇA DE CONTRATO DE GAVETA 
 
CONTRATO DEFINITIVO 
 
Tem por objeto a obrigação final, a real intenção das partes. Exemplos: compra e 
venda e locação. 
 
ARRAS OU SINAL (art. 418) 
 
Observar que as arras ou sinal é mecanismo civil destinado ao fechamento futuro de 
um determinado negócio jurídico. Pode ser confirmatória ou penitencial, adiantada 
em dinheiro ou outro bem móvel. 
 
Art. 418. Se a parte que deu as arras não executar o contrato, poderá a outra tê-lo por 
desfeito, retendo-as; se a inexecução for de quem recebeu as arras, poderá quem as deu 
haver o contrato por desfeito, e exigir sua devolução mais o equivalente, com atualização 
monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, juros e honorários de 
advogado. 
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, 
as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-
las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-las-á, mais o equivalente. Em 
ambos os casos não haverá direito a indenização suplementar. 
 
EXTINÇÃO DOS CONTRATOS (art. 472 e seguintes) 
 
DISTRATO - O distrato pode-se dizer que é o inverso do contrato, isto é, o 
instrumento - que pela vontade exclusiva das partes - põe fim ao negócio 
anteriormente realizado, faz-se pela mesma forma exigida para o contrato (art. 472). 
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RESOLUÇÃO – Dá-se pelo inadimplemento contratual, por inexecução voluntária ou 
involuntária (onerosidade excessiva). Vide artigos 475 e 478. 
RESILIÇÃO – Chamada de cláusula de escape, trata-se da extinção unilateral do 
contrato, quando tal possibilidade for estipulada no documento. Normalmente é 
estipulado um hiato de tempo para extinção. Art. 473. A resilição unilateral, nos 
casos em que a lei expressa ou implicitamente o permita, opera mediante denúncia 
notificada à outra parte. 
RESCISÃO – Extinção judicial quando não for possível as hipóteses anteriores. 
 
 
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS 
TERCEIRA PARTE 
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS EM ESPÉCIE 
 
NEGÓCIOS JURÍDICOS IMOBILIÁRIOS 
 
“No ângulo jurídico os contratos imobiliários são elos de uma corrente de negócios num 
conjunto econômico, pois reúnem diversos institutos, como compra e venda, mútuo, seguro, 
hipoteca, securitização e alienação fiduciária”. 1 
 
COMPRA E VENDA (art. 481 e seguintes) 
 
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS 
 
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga a transferir o 
domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro. 
Art. 483. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura. Neste caso, ficará sem 
efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a intenção das partes era de concluir 
contrato aleatório. 
Art. 492. Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os 
do preço por conta do comprador. 
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos 
negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de 
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente 
no País. 
 
REGRAS ESPECIAIS 
 
Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se 
determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às 
dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo 
isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. 
 
1
 Código de defesa do consumidor e a alienação fiduciária imobiliária. Zilda Tavares. Editora Método, 1ª 
edição, pág. 55. 
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§ 1o Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a 
diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao 
comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. 
§ 2o Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos para ignorar 
a medida exata da área vendida, caberá ao comprador, à sua escolha, completar o valor 
correspondente ao preço ou devolver o excesso. 
§ 3o Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel for vendido 
como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência às suas 
dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter sido a venda ad corpus. 
 
CLÁUSULAS ESPECIAIS 
 
Como o próprio tema diz são estipulações que não estão presentes em todos os 
contratos de compra e venda. Podem ser: 
 
Retrovenda - O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la 
no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e 
reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de 
resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de 
benfeitorias necessárias. 
Preferência - A preempção, ou preferência, impõe ao comprador a obrigação de 
oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento, para 
que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto. 
 
DOAÇÃO (art. 583 e seguintes) 
 
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS 
 
Art. 538. Considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, transfere do 
seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra. 
Art. 541. A doação far-se-á por escritura pública ou instrumento particular. 
Parágrafo único. A doação verbal será válida, se, versando sobre bens móveis e de 
pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição. 
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos 
negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de 
direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente 
no País. 
 
EMPRÉSTIMO (art. 579 e seguintes) 
 
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS 
 
Art. 579. O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis. Perfaz-se com a 
tradição do objeto. 
 
RISCOS 
“res perit dominus” – empréstimo de uso e de consumo. 
 
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CONTRATOS IMOBILIÁRIOS 
QUARTA PARTE 
CAUTELAS-CONFLITOS-LOCAÇÃO 
 
CAUTELA NOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 
 
Os negócios envolvendo imóveis são extremamente solenes, por força do artigo 108 
do Código Civil, tais exigências devem ser observadas, pena de nulidade do ato. 
Demais disso, os negócios imobiliários exigem vários cuidados na avaliação da 
documentação imobiliária. Tal preocupação além de jurídica também é patrimonial, 
pelo valor envolvido nas transações. 
Portanto, recomenda-se que o adquirente solicite, a princípio, os seguintes 
documentos, para evitar seja o negócio de alguma forma maculado: 
 
REF: RELAÇÃO DE DOCUMENTOS NECESSÁRIOS PARA AQUISIÇÃO DE 
IMÓVEL 
 
1) QUANTO AO IMÓVEL: 
 
I) Certidão de matrícula, atualizada até o mês em curso; 
II) Escritura de compra e venda do imóvel; 
III) Comprovante de pagamento do IPTU (em caso de imóvel urbano) ou ITR (em 
caso de imóvel rural); 
IV) Certidão negativa de impostos e taxas incidentes sobre o imóvel, expedida pela 
Prefeitura Municipal; 
V) Comprovante de quitação do laudêmio (no caso de imóvel foreiro); 
VI) Se imóvel condominial, comprovante de quitação das respectivas prestações; 
VII) Cópia da planta devidamente registrada na Prefeitura, se urbano. 
 
2) QUANTO AOS PROPRIETÁRIOS: 
 
A) PESSOA NATURAL: 
 
I) Certidão dos Distribuidores Cíveis (ações em andamento, interdições, 
tutela/curatela, execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no 
máximo, trinta dias de emissão, da comarcade residência dos proprietários e da 
comarca de localização do imóvel; 
II) Certidão dos Distribuidores da Justiça Federal (ações em andamento, interdições, 
tutela/curatela, execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no 
máximo, trinta dias de emissão da comarca de residência dos proprietários e da 
comarca de localização do imóvel; 
III) Certidão do Distribuidor dos Cartórios de Protesto, da comarca de localização do 
imóvel e da comarca de residência dos proprietários, no prazo de 5 (cinco) anos; 
IV) Em caso de empregador(es), apresentar a CND/INSS; 
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V) Qualificação completa do casal se for o caso, com o respectivo regime de 
casamento. 
VI) Certidão trabalhista. 
 
B) PESSOA JURÍDICA: 
 
I) Certidão dos Distribuidores Cíveis (ações em andamento, falência/concordata, 
execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no máximo, trinta dias de 
emissão, da comarca de sede da empresa e da comarca de localização do 
imóvel; 
II) Certidão dos Distribuidores da Justiça Federal (ações em andamento, 
falência/concordata, execuções, inclusive, fiscais), no prazo de 10 anos, com no 
máximo, trinta dias de emissão da comarca de sede e da comarca de localização 
do imóvel; 
III) Certidão do Distribuidor dos Cartórios de Protesto, da comarca de sede e da 
comarca da empresa, no prazo de 5 (cinco) anos; 
IV) Cópia xerox autenticada da certidão Negativa de Débito - CND; 
V) Certidão de Quitação de Tributos Federais; 
VI) Contrato/estatuto social vigentes/consolidados e das respectivas alterações; 
VII) Ata de eleição da atual Diretoria (em caso de S/A). 
VIII) Certidão trabalhista. 
 
 
CONTRATUAIS 
 
Técnicas de elaboração, expressões técnicas, cautelas. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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CONFLITOS CONTRATUAIS 
 
 
Posicionamento em relação à divergência de vontades, técnicas de composição. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
LOCAÇÃO URBANA RESIDENCIAL E COMERCIAL 8245/91 
 
PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS 
 
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: 
 Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: 
 a) as locações: 
 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas 
autarquias e fundações públicas; 
 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de 
veículos; 
 3. de espaços destinados à publicidade; 
 4. em apart-hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados 
aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam 
autorizados a funcionar; 
 
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PRAZOS 
 
Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo 
de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. 
 Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a 
observar o prazo excedente. 
 
VALOR 
 
Art. 17. É livre a convenção do aluguel, vedada a sua estipulação em moeda 
estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. 
 
CAUTELAS 
 
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta 
meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, 
independentemente de notificação ou aviso. 
 § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel 
alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á 
prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e 
condições do contrato. 
 § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a 
qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. 
 Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a 
trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, 
por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel: 
 I - Nos casos do art. 9º; 
 II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do 
imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
 III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para 
uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu 
cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 
 IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a 
realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área 
construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a 
exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; 
 V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 
 § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente 
demonstrada, se: 
 a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, 
com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade 
ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente; 
 b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel 
próprio. 
 § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser 
proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter 
irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do 
mesmo. 
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DAS PENALIDADES CRIMINAIS E CIVIS 
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a 
seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, 
revertida em favor do locatário: 
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e 
encargos permitidos; 
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de 
garantia num mesmo contrato de locação; 
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação 
para temporada. 
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um 
ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade: 
 I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a 
fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos; 
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no 
caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o 
fizer pelo prazo mínimo de um ano; 
 III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos 
casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, 
a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua 
entrega; 
 IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65. 
 Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, 
poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um 
mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel 
atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o 
imóvel. 
PRINCIPAIS CARACTERISTICAS DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL 
 
a) contrato por prazo determinado não possui renovação automática; 
b) na manutenção da posse, após o termo final, considerar-se-á prorrogado o 
contrato por prazo indeterminado; 
c) o contrato por prazo indeterminado pode ser denunciado, com prazo prévio de 
30 dias; 
d) permite renovatória (medida judicial destinada a prorrogar o contrato de 
locação de imóvel não residencial). 
 
EXTINÇÃO 
 
Findo o contrato ou por meio dos modos de extinção dos contratos em geral. 
 
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CONTRATOS IMOBILIÁRIOSQUINTA PARTE 
NOVOS NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS 
 
 
DIREITO DE SUPERFÍCIE- ARTIGO 1369 
 
Ocorre quando o proprietário concede a outrem a prerrogativa de construir ou plantar 
em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente 
registrada no Cartório de Imóveis. 
 
PARTES – Concedente e superficiário. 
 
REMUNERAÇÃO 
 
A concessão da superfície pode ser onerosa e gratuita, sendo que o superficiário por 
desfrutar dos proveitos do imóvel, responde pelos encargos e tributos que nele 
incidirem. 1370 e 1371 
 
TRANSFERÊNCIA 
 
O direito de superfície pode ser transferido pelo superficiário a seus herdeiros e a 
terceiros. 
 
EXTINÇÃO 
 
Disposta no contrato se dará pela extinção do prazo acordado. Neste caso a 
propriedade plena será devolvida ao concedente, independentemente de 
indenização (1375), salvo estipulação contrária. Também poderá ser por 
perecimento da coisa, pela desapropriação, pela falta de pagamento se disposta no 
contrato. 
 
ESTATUTO DA CIDADE 
 
Cotejar os dispositivos do Código Civil com os artigos 21 a 23 do Estatuto da Cidade 
10.257/01, em especial o tempo do direito de superfície. 
 
FLATS 
 
O Flat é uma unidade imobiliária com suporte hoteleiro, que permite ao seu 
proprietário alugar diretamente o imóvel a terceiros o, ainda, por intermedio de 
administrador especializado, neste caso o bem haverá de estar cadastrado no 
sistema denominado “pool”. 
 
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Na propriedade normal, o proprietário certamente terá dificuldade na locação de 
temporada ou por hospedagem, o que não acontece no sistema de Flat´s. 
 
INSTRUMENTO PARTICULAR DE ADMINISTRAÇÃO DO SISTEMA DE LOCAÇÃO 
EM GRUPO DO EDIFÍCIO VIA MANDATO 
 
As partes: 
 
1. Considerando que a Convenção de Condomínio do Edifício e prevê a criação de um Sistema de 
Locação em grupo; 
2) Considerando que os Condôminos entendem necessária a formação do Sistema de Locação em grupo; 
e, 
3) Considerando que, para tanto, é necessário criar um instrumento eficaz para regular o seu 
funcionamento. 
 
Estipulam as condições de administração do Sistema de Locação em Grupo através do presente 
instrumento de mandato, de acordo com as condições a seguir ajustadas: 
 
– Condições gerais 
 
4) O Sistema de Locação em Grupo é composto por um conjunto de unidades autônomas do Edifício 
organizado com o objetivo de cessão de tais unidades a terceiros a título de locação, indistintamente em 
benefício comum dos Mandantes, necessariamente proprietários das unidades, e será administrado pela 
Mandatária por conta e ordem dos Mandantes. A Mandatária poderá, portanto, ceder as unidades em 
locação e prestar serviços de caráter hoteleiro sob sua inteira responsabilidade, atendendo às 
recomendações do Condomínio Edifício sidence através do seu Síndico. 
5) Por intermédio do presente instrumento, o Mandatário estabelece as condições gerais necessárias 
aptas garantir condições operacionais das atividades de locação em grupo dos apartamentos dos 
proprietários participantes do Sistema de Locação em Grupo, para que o mandatário pratique os atos na 
qualidade de gestor do sistema. 
6) O funcionamento do Sistema de Locação em Grupo fica limitado ao que estabelece a Convenção 
Condominial do Condomínio. 
 
II – Condições específicas 
 
7) .... 
8) .... 
 9) ..... 
 
III - Duração 
 
10) Cada Mandante poderá resilir individualmente o seu Mandato mediante aviso prévio de 30 
(trinta) dias, excluído o mês do aviso. 
 
IV – Mandato 
 
11) O Mandante, pelo presente instrumento, nomeia e constitui a Mandatária sua bastante procuradora 
por prazo indeterminado, conferindo-lhe os poderes de representação necessários e suficientes, incluindo 
as cláusulas “ad judicia et extra”. 
 
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V – Penalidades 
 
12) A Mandante e a Mandatária pagarão o equivalente a 3 (três) vezes o faturamento bruto do Sistema 
de Locação em Grupo do maior faturamento dos últimos doze mese, no caso do descumprimento de 
qualquer cláusula ou condição do presente instrumento. 
 
VI - Foro 
 
Fica eleito o foro da cidade de São Paulo - SP para dirimir quaisquer controvérsias oriundas do 
presente contrato. 
 
TIME SHARING OU TEMPO COMPARTILHADO 
 
Aquisição de imóvel em frações ou condomínio que permite ao comprador a 
aquisição compartilhada de várias unidades imobiliárias nesse sistema no Brasil e no 
exterior, com utilização de calendário de uso rotativo e divisão de despesas de 
manutenção. 
 
As empresas de “time sharing” administram as unidades de forma a potencializar 
seu frutos e organizar sua utilização, 
 
Trata-se na realidade de condomínio especial largamente utilizado no mundo.