Curso de Direito Civil - Contratos, Teoria Geral e Contratos em Espécie - Vol 4 (2017) - Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald 3

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Cap. XI • CONTRATO DE lOCAÇÃO 1067 
De qualquer forma, o brocardo "venda rompe a locação" tem a sua eficácia 
condicionada ao exercido da interpelação pelo novo proprietário nos noventa dias, 
sob pena de prosseguimento da relação locatícia, sucedendo o novo proprietário ao 
antigo na posição de locador. Com efeito, é imperativo que o locatário não fique 
eternamente à mercê do exercício da denúncia pelo novo proprietário. 
Por último, na venda do bem locado inexiste o mecanismo do direito de preferên-
cia ao locatário no sistema do Código Civil. Inviável restaria a aplicação analógica do 
art. 27 da Lei n' 8.245/91 e nem o art. 92 do Estatuto da Terra, normas especiais que 
resguardam o direito de preempção de inquilinos de imóveis urbanos e arrendatários 
de terrenos rurais, o que justifica especial ênfase na preservação do direito social de 
moradia." No tocante aos bens móveis e imóveis cuja locação é disciplinada pela lei 
civil, a relativa igualdade entre as partes desaconselha a excessiva intervenção do 
ordenamento no sentido de deferir ao locatário o automático direito de preferência 
em caso de venda pelo locador. 
Aliás, quando o Código Civil deseja por quaisquer razões atribuir ao particular o 
direito de preferência assim expressamente o regula, tal como se infere da preempção 
ao condômino em bem indivisível (CC, art. 504) ou da retrocessão na desapropriação 
(CC, art. 519).35 
Nada obstante, no âmbito de autonomia privada dos contratantes, é perfeitamente 
válida uma cláusula contratual que estabeleça direito de preferência na hipótese de venda 
do bem locado. Tal cláusula é especialmente interessante para o locatário, mitigando 
o risco de venda simuladas. O sistema de preferência é deferido às partes no bojo da 
compra e venda, para bens móveis e imóveis (CC, art. 513) e não haveria qualquer 
motivo para interditá-lo do crivo da liberdade contratual de locadores e locatários. 
7.4 Extinção pelo inadimplemento 
A principal obrigação do locatário é a de pagar pontualmente o aluguel, respei-
tando o prazo convencionado (CC. art. 566, II). A retribuição periódica é o elemento 
34. STJ, Informativo n" 522, 1" de agosto de 1013. O contrato firmado como "arrendamento de pastagens; na 
hipótese em que não tenha havido o exercício da posse direta da terra explorada pelo tomador da pastagem, 
não confere o direito de preempção previsto na Lei 4.50411966 e no Dec. 59.566/1966. De fato, o art. 92, § 3o, 
da Lei 4.504/1966 e o art. 45 do Dec. 59.56611966 estabelecem o direito de preempção do arrendatário rural 
na aquisição do imóvel arrendado. Pode-se afirmar que o referido direito foi conferido ao arrendatdrio rural 
como garantia do uso econômico da terra explorada por ele, não abrangendo outras modalidades de contratos 
agrários por se tratar de norma restritiva do direito de propriedade. Nesse contexto, vale observar que o contrato 
de arrendamento rural tem como elemento essencial a posse do imóvel pelo arrendatário, que passa a ter o 
uso e gozo da propriedade. Dessa forma, na hipótese em que tenha sido firmado contrata de "arrendamento 
de pastagens" sem que o tomador da pastagem tenha a posse direta da terra a ser explorada, deve-se afastar 
a natureza do contrato de arrendamento para considerá-lo como de "locação de pastagem~ caso em que não 
é possfvel exercer o direito de preferéncia que a lei estabelece para~ arrendatário. REsp 1.339.432/MS, 4a T .. 
reL Min, Luis Felipe Salomão, julgado em 16.4.13. 
35. O arquivado Projeto de Le't n" 6.960 prev'1a, dentre outros, alteração do art. 576 no senf1do de estabelecer 
preempção legal do locatário no prazo de 30 dias.