Direito civil - Contratos - 17 Edição 1

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CONTRATOS AGRÁRIOS: ARRENDAMENTO E PARCERIA
DIREITO AGRÁRIO E PRINCÍPIOS CONTRATUAIS
O direito relacionado com o aproveitamento do solo confunde-se com os princípios que definem a própria compreensão
atual de propriedade imobiliária rural. Direito agrário, em apertada síntese, é o conjunto de normas disciplinadoras das relações
do homem com a terra, objetivando o progresso social e econômico do trabalhador e de toda a sociedade, inclusive com a
preservação dos recursos naturais. A matéria diz respeito à utilização da propriedade rural em prol da comunidade. Nesse
sentido, mencionamos a reforma agrária, a qual não se identifica com o direito agrário, mas diz respeito à dinamização de normas
tendentes à modificação estrutural do aproveitamento da terra.
A Emenda Constitucional nº 10, de 1964, alterou o art. 5º, XV, a, da Constituição de 1946, inserindo na competência da
União a legislação sobre direito agrário. A lei fundamental desse campo jurídico é o Estatuto da Terra, Lei nº 4.505, de 30-11-
64, que cuida da problemática em dois planos, quais sejam, a reforma agrária e a política agrícola. Essa lei fixa os rumos básicos
de relacionamento entre a terra e o homem. No tocante especificamente aos contratos de uso da terra, esse diploma é
complementado e regulamentado pelo Decreto nº 59.566/66. A mais recente Lei nº 11.443, de 05 de janeiro de 2007, introduziu
várias modificações no arrendamento e na parceria rural, alterando os arts. 95 e 96 do Estatuto, sem, porém, modificar-lhes o
sentido.
A questão da terra não foi indiferente ao legislador do Código Civil de 1916, embora sua preocupação maior fosse a
disciplina urbana, pois se ocupara da locação de imóveis rurais (arts. 1.211 a 1.215) e da parceria rural agrícola e pecuária (arts.
1.410 a 1.423). Essas disposições tornaram-se meramente supletivas da legislação especial, que se fez necessária em razão das
modificações sociais do século XX. Tanto o arrendamento como a parceria são disciplinados nas leis próprias, não tendo sido
contemplados pelo atual Código Civil. O Estatuto da Terra delineou os traços gerais dos contratos, cabendo sua
regulamentação detalhada ao citado decreto.
Os contratos agrários não podem, porém, ser tratados à margem do sistema geral dos negócios jurídicos. Em seu exame, não
se arredam os princípios fundamentais e tradicionais dos contratos. Esse é, aliás, o sentido expresso no art. 13 da Lei nº
4.947/66, ao determinar que nos contratos agrários sejam aplicados os princípios gerais que regem os contratos no direito
comum, no que concerne ao acordo de vontades e ao objeto, observados contudo os preceitos de direito agrário que enumera.
Referido dispositivo elenca os arts. 92, 93 e 94 do Estatuto da Terra, que traçam normas sobre o uso e a posse temporária da
terra; os arts. 95 e 96, referentes ao arrendamento rural e às diversas formas de parceria; a obrigatoriedade de cláusulas
irrevogáveis, estabelecidas pelo Ibra visando à conservação de recursos naturais; a proibição de renúncia por parte do
arrendatário ou parceiro não proprietário de direitos e vantagens estabelecidos na legislação agrária e a proteção social e
econômica aos arrendatários cultivadores diretos e pessoais. A enumeração não é exaustiva, pois em cada caso concreto
examinar-se-á a proteção ao rurícola e aos recursos naturais, como regra fundamental da contratação agrária.
No entanto, é preciso divisar o direito agrário como uma disciplina própria, inserida no âmbito do que modernamente é
denominado direito social. Nessa esfera, à qual pertencem, por exemplo, o direito do trabalho e o direito de proteção ao
consumidor, o conjunto de normas situa-se a meio caminho entre o direito privado e o direito público, com características
próprias em prol da proteção daquele em tese economicamente mais fraco, no caso o trabalhador da terra, perante o proprietário
do solo ou assemelhado. Assim como em outros diplomas legais que procuram idêntica finalidade protetiva do economicamente
mais fraco (o Código de Defesa do Consumidor e a Lei do Inquilinato, por exemplo), os contratos agrários possuem normas de
ordem pública, inderrogáveis pela vontade das partes, na precípua finalidade de proteger não somente o rurícola não
proprietário da terra, mas também para assegurar proteção aos recursos naturais. Diminui, portanto, nesse campo, a força da
autonomia da vontade. Aponta, sob esse aspecto, Wellington Pacheco Barros, que uma das principais características do direito
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agrário é a imperatividade de suas regras, ou seja, uma forte intervenção do Estado nas relações vinculadas à parceria rural e aos
contratos de arrendamento rural (1999:16). Avulta de importância, sob esse prisma, no direito agrário, a função social da
propriedade, questão levantada pela Constituição de 1988 e pelo Código Civil em vigor.
Nesse sentido, podemos falar do direito agrário como um microssistema jurídico. Sob esse diapasão, importa que a
interpretação de normas agrárias seja feita dentro do conceito agrarista, ou seja, sob princípios particulares de direito agrário.
“O direito agrário é disciplina com lineamentos próprios, exigindo que seja interpretado de dentro para fora, como
contexto, não como simples texto” (Borges, 1995:79). Há, portanto, particularização hermenêutica própria de um
microssistema jurídico.
A legislação agrária brasileira visou mudança paulatina das condições do campo, sem traumas, como claramente notamos
dos artigos básicos do Estatuto da Terra, sabendo o legislador que qualquer rompimento abrupto da estrutura ruralista traria
inevitável convulsão social. O Estatuto da Terra definiu, entre outros institutos, propriedade familiar, módulo rural,
minifúndio e latifúndio para fins de compreensão legal (art. 4º). O art. 16, como norma de programa, estatuiu que
“a reforma agrária visa estabelecer um sistema de relações entre o homem, a propriedade rural e o uso da terra, capaz de
promover a justiça social, o progresso e o bem-estar do trabalhador rural e o desenvolvimento econômico do país, com a
gradual extinção do minifúndio e do latifúndio”.
Minifúndio e latifúndio são áreas rurais que se entendem como impróprias para as finalidades do progresso agrário, por
suas dimensões restritas ou exageradas respectivamente, sem aproveitamento eficiente, afora outras condições reunidas na lei.
Os contratos agrários destinam-se, portanto, aos imóveis rurais. Estes são conceituados segundo sua destinação. São
aqueles orientados para a exploração extrativa, agrícola, pecuária ou agroindustrial, qualquer que seja sua localização (art. 4º,
I, do Estatuto).
Os contratos agrários nominados na legislação especial são o arrendamento rural e a parceria rural. Concluem-se tendo
como partes, de um lado, o proprietário da terra ou quem lhe faça as vezes como o possuidor legitimado, e de outro lado o
rurícola que exercerá ali atividade agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, conforme o art. 1º do Decreto nº
59.566/66. Os arts. 4º e 5º, II, ampliam o conceito de utilização agrária ao permitir também a parceria exclusiva do gado.
Muitos podem ser os negócios contratuais visando ao aproveitamento e à exploração da terra, não se limitando obviamente
a esses dois contratos. Há contratos inominados e atípicos também alcançados pela legislação agrária. Sob tal prisma, o art. 39
do Decreto nº 59.566/66 dispõe que:
“quando o uso ou posse da terra for exercido por qualquer outra modalidade contratual, diversa dos contratos de
Arrendamento e Parceria, serão observadas pelo proprietário do imóvel as mesmas regras aplicáveis a arrendadores e
parceiros, e em especial, a condição estabelecida no art. 38 supra”.
O art. 38 define o que a lei entende como exploração adequada da terra, de forma eficiente, direta, pessoal e correta, a fim de
permitir a proteção legislativa. Desse modo, concluímos que, afastando-se a atividade de uso temporário da terra da finalidade
procurada pela lei, o contrato submeter-se-á às regras gerais de direito civil e não mais à legislação protetiva.Será atípico, por
exemplo, o contrato de arrendamento rural com possibilidade de compra ao final do prazo pelo arrendatário, deduzindo-se o
preço pago a título de aluguel no valor da venda. Nesse negócio, como percebemos, há princípios do leasing a serem aplicados,
no âmbito dos contratos agrários (veja o Capítulo 50 desta obra).
ARRENDAMENTO RURAL. DISTINÇÃO DA PARCERIA
O arrendamento e a parceria rural estão definidos, respectivamente, nos arts. 3º e 4º do Decreto nº 59.566/66. Pelo contrato
de arrendamento rural, termo equivalente à locação costumeiramente utilizada para imóveis urbanos, uma pessoa obriga-se a
ceder a outra o uso e o gozo de imóvel rural para ali ser exercida atividade pertinente à esfera rural, mediante pagamento de
aluguel em dinheiro ou em espécie. Pelo contrato de parceria rural, alguém se obriga a ceder o uso específico de imóvel rural a
outrem, para atividade própria rural, mediante partilha de riscos e lucros, em proporções estabelecidas em lei.
No contrato de arrendamento, a posse direta do imóvel é necessariamente transferida ao arrendatário, que assume todos os
riscos de exploração e usufrui de todos os proveitos. Em contrapartida, o arrendador recebe remuneração certa consubstanciada
no aluguel estabelecido em um valor pecuniário. Na parceria, é cedido o uso da coisa, sem que necessariamente seja transferida a
posse do imóvel ao parceiro-outorgado. Com a partilha dos frutos e levadas em consideração as perdas, as partes contratantes
receberão a fruição decorrente desse contrato. O malogro da colheita ou da produção afeta ambos os contratantes. A parceria é
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contrato que sublima o espírito associativo; as partes unem-se perante o mesmo desiderato.
Ambos os contratos são bilaterais, consensuais, onerosos e não solenes, como veremos. A parceria é contrato aleatório,
pois a vantagem esperada é incerta. O arrendamento geralmente não o é. Ressalta-se também costumeiramente o aspecto pessoal
desses contratos, pois geralmente a avença é intuitu personae, tendo em mira a pessoa do arrendatário ou parceiro-outorgado. A
esses contratos também não é estranho o contrato preliminar, nada impedindo a promessa de arrendamento ou de parceria, no
âmbito dos princípios gerais.
O arrendamento rural fora tratado no Código Civil de 1916 sob a denominação de locação de prédios rústicos, aplicando-
se também as normas referentes à locação de coisas e de prédios em geral. Como anotamos, o direito comum é aplicável nos casos
omissos na legislação específica. Distingue-se da locação urbana, regulada também por lei própria, porque nesta são realçados
os aspectos residenciais e não residenciais da locação, sempre com finalidade urbana, também independentemente da localização
do imóvel.
Portanto, o arrendamento rural é modalidade de locatio rei segundo a qual o arrendador se obriga a ceder ao arrendatário,
por tempo determinado ou não, o uso e o gozo de imóvel rural, no todo ou em parte, com possibilidade de inclusão de outros
bens, para ali ser exercida atividade agrária. A definição não muito técnica do art. 3º do regulamento preocupou-se em definir
extensivamente o objeto do contrato:
“É o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de
imóvel rural, parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, outros bens, benfeitorias e/ou facilidades, com o objetivo de nele
ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista, mediante certa retribuição ou
aluguel, observados os limites percentuais da Lei”.
Em linhas gerais, as obrigações do arrendador e do arrendatário não diferem da locação do Código Civil. O arrendatário
deve utilizar-se do imóvel para o fim convencionado ou presumido e tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, sendo-lhe
vedado alterar a destinação contratual (art. 41, II, do regulamento). O arrendatário tem obrigação de preservar os pomares e
matas, salvo permissão escrita do locador para derrubada de árvores de maior porte (art. 42). O descuido na conservação
decorrente da lei implica infração legal do arrendamento, que autoriza a rescisão e o despejo, sem prejuízo da respectiva
indenização.
Como na locação em geral, o arrendador tem a obrigação de entregar o imóvel ao arrendatário com suas pertenças e em
estado de servir ao uso proposto. Findo o contrato, o arrendatário deve devolver o imóvel, tal como recebeu, salvo as
deteriorações normais. Igualmente, o desvio de uso do imóvel locado caracteriza infração. Examine o que estudamos a respeito
no contrato de locação no inquilinato urbano no tocante às obrigações das partes.
O imóvel rural, objeto de contrato de arrendamento ou parceria rural, deve ter identificação e número de seu registro no
cadastro de imóveis rurais do Incra, de acordo com o art. 12, VI, do Decreto nº 59.566/66. Há que se ter em mira o módulo rural,
medida de área mínima de cada região e para a modalidade de exploração, apta a permitir a correta utilização e rentabilidade da
terra. Como regra geral, não se permite divisão de área inferior ao módulo rural.
O art. 33 do decreto regulamentador permite que o arrendador e o arrendatário, por mútuo acordo, substituam a área
arrendada por outra equivalente, localizada no mesmo imóvel, respeitadas as cláusulas originárias e respeitados os direitos do
arrendatário.
O subarrendamento, bem como a subparceria, do mesmo modo que o empréstimo ou cessão do imóvel, somente será possível
quando houver autorização prévia e expressa do arrendador. Ausente o consentimento, estará autorizado o despejo (art. 32, II,
do decreto).
O art. 50 do regulamento permite que a parceria seja a qualquer tempo transformada em arrendamento por vontade das
partes.
PARCERIA
O art. 4º do regulamento define com prolixidade:
“Parceria rural é o contrato agrário pelo qual uma pessoa se obriga a ceder a outra, por tempo determinado ou não, o uso
específico de imóvel rural, de parte ou partes do mesmo, incluindo, ou não, benfeitorias, outros bens e/ou facilidades, com o
objetivo de nele ser exercida atividade de exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa vegetal ou mista; e/ou
lhe entrega animais para cria, recria, invernagem, engorda ou extração de matérias-primas de origem animal, mediante
partilha de riscos do caso fortuito e da força maior do empreendimento rural, e dos frutos, produtos ou lucros havidos nas
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proporções que estipularem, observados os limites percentuais da lei (art. 96, VI, do Estatuto da Terra).”
Como percebemos, no arrendamento não há partilha de vantagens e perdas como existe na parceria. No arrendamento, paga-
se o aluguel, independentemente do sucesso do trabalho na gleba. Na parceria, é denominado parceiro-outorgante o cedente e
parceiro-outorgado o cessionário, que recebe terra ou animais. O Código Civil de 1916, no art. 1.423, mandava aplicar às
parcerias, supletivamente, as regras do contrato de sociedade. Tênue, porém, é a proximidade desses contratos.
Podem as mesmas partes eventualmente estabelecer ambos os contratos concomitantemente. A lei exige que sejam
concluídos instrumentos distintos, regendo-se cada qual pelas normas específicas (art. 6º do regulamento).
O art. 5º define as várias modalidades de parceria: agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa e mista. A parceria geralmente
é exercida por várias pessoas ligadas ao parceiro-outorgado, sua família, empregados, agregados etc.
PRAZOS
O contrato de arrendamento pode ser por prazo determinado ou não, mas, em qualquer caso, os prazos somente terminarão
depois de concluída a colheita. A regra do art. 1.194 do Código Civil de 1916 era de que a locação cessava de pleno direito,
findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Permitia-se aguardar o término da colheita apenas quando
o arrendamento fosse por prazo indeterminado.
O art. 21 do regulamento presume contratado pelo prazo mínimo de três anos o arrendamento por prazo indeterminado.
Antes desse prazo, o arrendador não pode dar por findaa avença. O § 1º, no entanto, dispõe que os prazos de arrendamento
terminarão sempre depois de ultimada a colheita. Em caso de retardamento da colheita por motivo de força maior, os prazos ficam
automaticamente prorrogados até o respectivo final. O art. 28 reitera que, quando se verificar a resolução ou extinção do direito
do arrendador sobre o imóvel rural, fica garantida ao arrendatário a permanência até o término dos trabalhos necessários à
colheita. Desse modo, a alienação do imóvel ou a perda de disponibilidade dele para ser dado em locação, como a extinção de
usufruto ou fideicomisso, não inibirá o locatário de finalizar a colheita. Não deseja a lei que o prédio seja retomado com colheita
pendente, pois tal não atende à finalidade social proposta. A lei não distingue se são várias as colheitas pendentes ou uma só,
nem pode o contrato fazer essa distinção. Findas as colheitas e decorrido o prazo do contrato, se determinado, abre-se
possibilidade ao despejo, nos termos do art. 32, I, do regulamento, como analisamos a seguir. Não se aplica o princípio,
contudo, se a colheita não se faz por culpa do arrendatário, pois, nesse caso, há infração legal. A prova da culpa, porém, será do
arrendador.
Quando o contrato de arrendamento é por prazo indeterminado, a lei fixa sua determinação ao estabelecer o período de três
anos, no mínimo (art. 95, II, do Estatuto). A diferença reside no fato de que, sendo o prazo indefinido, a denúncia da locação
depende de notificação e o arrendatário tem seis meses para desocupação. Mesmo no caso de notificação, a desocupação é
prorrogada até o término da colheita se há força maior.
Decorrido o prazo do contrato, e permanecendo o arrendatário no imóvel, entendemos que a locação é prorrogada por prazo
indeterminado.
Antes de decorrido o prazo mínimo de três anos no contrato por prazo indeterminado, o locador não pode reaver o imóvel.
Pode, contudo, notificar o arrendatário nesse período para demonstrar sua intenção de não prorrogar o arrendamento tão logo
findos os três anos.
Tratando-se de contrato escrito, não há limite de prazo. O arrendatário que, no curso do contrato, pretender iniciar nova
cultura cujos frutos não possam ser colhidos antes de terminado o prazo contratual, deverá ajustar previamente com o
arrendador a forma de pagamento pelo uso da terra no prazo excedente (art. 21, § 3º, do regulamento). Desse modo, o locatário
não pode iniciar nova cultura sem prévio ajuste com o arrendador.
Paulo Torminn Borges (1995:89) sustenta, com base na interpretação sistemática da lei, que mesmo o prazo determinado no
arrendamento rural não pode ser inferior a três anos. Acrescenta que o prazo mínimo é estabelecido não apenas em favor do
hipossuficiente econômico, mas principalmente para evitar o mau uso da terra. A utilização da terra por período inferior
denotaria interesse de apenas tirar proveito imediato, não se importando com o uso predatório. Nesse sentido, o art. 13 do
decreto regulamentador, que tem em vista os vários tipos de culturas. Assim, esse dispositivo estabelece o prazo mínimo de três
anos para o arrendamento destinado à lavoura temporária ou à pecuária de pequeno e médio porte, bem como para todos os
casos de parceria; cinco anos para o arrendamento destinado à lavoura permanente ou à pecuária de grande porte; e sete anos
para a atividade de exploração florestal. Desse modo, a regra geral de prazo mínimo tanto para o arrendamento como para a
parceria é de três anos, podendo o arrendamento ser de cinco ou de sete anos, conforme a dicção legal. Nesse sentido, qualquer
disposição contratual que estipule prazo inferior ao mínimo legal será nula de pleno direito.
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“Ao fixar o prazo mínimo de 3, 5 ou 7 anos, o legislador considerou todas as variantes possíveis na exploração rural,
concedendo ao arrendatário ou parceiro-outorgado uma permanência passível de ganhos” (Barros, 1999:77).1
FORMA
Os contratos de arrendamento e de parceria são informais. Podem ser celebrados por escrito ou verbalmente. Os contratos
verbais presumem-se integrados pelas cláusulas obrigatórias da legislação (art. 11 do Decreto nº 59.566/66), como em todo
microssistema protetivo. Qualquer contratante, porém, pode exigir o escrito (art. 11, § 2º). Os contratos agrários verbais, no
entanto, não sofrem as restrições de direito comum quanto à prova testemunhal, podendo desse modo ser provados qualquer que
seja seu valor e forma (art. 92, § 8º, do Estatuto, e art. 14 do regulamento).
Se for obedecida a forma escrita, seus requisitos obrigatórios estão descritos no art. 12 mencionado. Em nosso âmbito rural,
tendo em vista o nível cultural do meio a que se destina a contratação, predomina a forma verbal. Presumimos presentes,
qualquer que seja a forma do contrato, porque obrigatórias, as cláusulas descritas no art. 13, assecuratórias de conservação dos
recursos naturais e da proteção social e econômica dos arrendatários e parceiros-outorgados.
DIREITO DE PREFERÊNCIA
O arrendatário tem preferência na renovação do arrendamento em igualdade de condições com terceiros, na forma do art.
95, IV, do Estatuto. Para tal, o arrendador deve notificar o arrendatário das propostas existentes até seis meses antes do
vencimento do contrato.
No entanto, a preferência mais importante presente na lei é a preempção na aquisição do imóvel arrendado,
semelhantemente ao que ocorre na Lei do Inquilinato. Embora, como regra geral, os princípios de proteção na legislação agrária
apliquem-se tanto ao arrendamento como à parceria, esse direito de preferência atinge apenas o arrendamento, pois é tradicional
em nosso ordenamento nas locações. Assim também conclui Paulo Torminn Borges (1995:107) ao analisar os §§ 3º e 4º do art.
92 do Estatuto da Terra, embora entenda injusta tal posição. De acordo com o § 3º, no caso de alienação do imóvel arrendado, o
arrendatário terá preferência para adquiri-lo em igualdade de condições com terceiros. O proprietário deve dar notícia das
condições de venda, a fim de que a preempção possa ser exercida no prazo de 30 dias a contar da notificação judicial ou
extrajudicial comprovadamente efetuada (§ 3º). Os princípios básicos são os mesmos da Lei do Inquilinato. Veja o que foi
explanado a esse respeito no Capítulo 23.
Na hipótese de arrendamento de apenas uma parcela do imóvel objeto da alienação, o arrendatário tem preferência apenas
quanto à parcela objeto do arrendamento. Nesse sentido, o direito de preferência restringe-se à área arrendada, não sobre a
totalidade da maior extensão de terra localizada no mesmo imóvel (2º TACSP, AC 504.576, 27-10-97, Rel. Juiz Gilberto dos
Santos).
O § 4º acrescenta:
“O arrendatário a quem não se notificar a venda poderá, depositando o preço, haver para si o imóvel, se o requerer no
prazo de seis meses, a contar da transcrição do ato de alienação no Registro de Imóveis”.
Questão debatida no inquilinato, não estando o contrato de arrendamento registrado no cartório imobiliário, o direito do
arrendatário preterido é meramente pessoal, resumindo-se, afinal, em perdas e danos, não podendo atingir direito do terceiro
adquirente, ignorante do arrendamento. Oportunamente alertado o terceiro adquirente da existência do direito de preferência, a
adjudicação torna-se viável, como obrigação de fazer, porque inexiste na hipótese de boa-fé. Outra solução não pode ser aceita,
tendo em vista nosso ordenamento legal. A legislação não previu o registro imobiliário do contrato de arrendamento. Essa
também a disposição do art. 47 do regulamento ao mencionar a resolução da pendenga em perdas e danos. Essa conclusão,
porém, que a nosso ver é a única não conflitante com o sistema, encontra opositores na doutrina e julgados divergentes na
jurisprudência.
Sendo vários os arrendatários, o direito de preferência caberá por inteiro a qualquer deles, se um só o quiser (art. 46, § 2º,
do regulamento). Se mais de um quiser exercer a preferência, preferirá o que arrende quinhão maior. O proprietário não está
obrigado a vender o imóvel por partes.Havendo condomínio no imóvel arrendado, a preferência na aquisição do imóvel será do condômino, por força do art. 1.139
do Código Civil. Não havendo interesse de qualquer condômino, é aplicada a preferência do arrendatário.
RENOVAÇÃO OU PRORROGAÇÃO DO CONTRATO
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O art. 95, IV, do Estatuto da Terra, concede preferência de renovação do contrato ao arrendatário, determinando que o
proprietário o notifique com antecedência de seis meses antes do término do contrato acerca das propostas existentes. Não
ocorrendo a notificação, o arrendamento é considerado automaticamente renovado, desde que o locatário, nos 30 dias seguintes,
não manifeste sua desistência ou formule nova proposta, “tudo mediante simples registro de suas declarações no competente
Registro de Títulos e Documentos”. Essas normas também estão presentes no regulamento (art. 22). A referência à nova
proposta pelo arrendatário deve-se ao fato de que nesse caso existe presumivelmente uma proposta já aceita pelo proprietário.
Segundo a explicitação do regulamento, a referida notificação faz-se necessária em duas hipóteses: quando houver interesse de
terceiros no arrendamento do imóvel, devendo o arrendador informar a proposta ofertada, assim como no caso de intenção de
retomada pelo senhorio para explorar o imóvel diretamente ou por meio de seu descendente. Esse prazo semestral é computado
regressivamente desde o termo final do contrato.
“A falta de notificação, em si, não torna o contrato prorrogado ou renovado para o arrendatário, mas somente para o
arrendador, por ser um privilégio legal a preferência que se lhe concede, tanto que terá prazo de trinta dias para desistir
ou formular nova proposta” (Opitz e Opitz, 1974:162).
Esses mesmos autores apontam que o prazo de seis meses para a notificação, determinado na lei, não é de índole cogente,
podendo as partes dilatá-lo ou restringi-lo (1974:163). Com relação à necessidade de notificação, os Tribunais têm-se mostrado
conservadores, exigindo tanto a notificação quanto a observância do prazo legal.2 Cuida-se de prazo de decadência. A opinião,
contudo, não é isenta de divergência, mormente no tocante à redução do prazo. Esse lapso é concedido pela lei, a fim de que o
arrendatário não seja tomado de surpresa, estando com sua cultura a meio caminho e projetada para colheitas futuras. Não
exercido o direito de retomada pelo arrendador, o contrato é reconduzido, mantidas todas as suas cláusulas, inclusive o prazo
que permanece determinado em um triênio.
Entende a doutrina que os mesmos princípios são aplicáveis à parceria, por força do art. 96, VII, do Estatuto.
O parceiro ou o arrendatário podem ingressar com ação renovatória do contrato visando à declaração de decadência do
direito do proprietário de retomar o imóvel, de apresentar proposta de terceiro, ou então para obter declaração de ineficácia ou
vício na proposta de terceiro que lhe foi notificada, a fim de que subsista sua relação contratual.
BENFEITORIAS E DIREITO DE RETENÇÃO
No art. 13, VI, do regulamento há disposição expressa acerca de benfeitorias elaboradas pelo arrendatário ou pelo parceiro-
outorgado, que deverão ser regidas pelo contrato e pelas disposições legais. Para a compreensão das modalidades de
benfeitorias chamamos os princípios estudados em nossos Direito civil: parte geral e Direito civil: direitos reais. Conforme o
art. 25, ao término do contrato o arrendatário e o parceiro outorgado farão jus às benfeitorias necessárias e úteis, com direito à
retenção, podendo, nesse caso, prosseguir usufruindo do imóvel (art. 25, § 1º). Se as benfeitorias necessárias e úteis foram feitas
às expensas do arrendador ou do parceiro-outorgante, permitindo o aumento da renda da gleba, terá este direito à elevação
proporcional da renda. Neste último tópico, é permitida a disposição contratual em contrário (art. 25, § 2º).
PREÇO NO ARRENDAMENTO
No arrendamento, a remuneração do contrato é sempre estabelecida em dinheiro, equivalente ao aluguel da locação em geral.
O fato de o aluguel ser fixado em dinheiro, contudo, não impede que o cumprimento da obrigação seja substituído por
“quantidade de frutos cujo preço corrente no mercado local, nunca inferior ao preço mínimo oficial, equivalha ao aluguel,
à época da liquidação” (art. 18 do regulamento). Trata-se de obrigação facultativa, pois o devedor pode optar por substituir
seu objeto quando do pagamento.
O pagamento do aluguel em espécie, contudo, é mera faculdade legal concedida ao arrendatário, que não pode ser ajustada
como obrigação principal. A lei é expressa nesse sentido: “o preço do arrendamento só pode ser ajustado em quantia fixa em
dinheiro”. A substituição por valor equivalente em produtos é faculdade que lhe pode ser aposta. Nesse sentido, a proibição do
art. 18, parágrafo único:
“É vedado ajustar como preço de arrendamento quantidade fixa de frutos ou produtos, ou seu equivalente em dinheiro”.
Essa disposição sofre ainda complementação do art. 19. Segundo esse dispositivo, quando permitido o pagamento em
espécie pelo contrato, o arrendatário terá o direito de pagar em moeda corrente, caso o arrendador exija o pagamento com base em
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preços inferiores aos vigentes para os frutos ou produtos, ou fique comprovada outra modalidade de simulação ou fraude por
parte do arrendador.
Além de determinar a fixação do aluguel em dinheiro, a lei estabelece percentuais máximos para o respectivo valor. No
arrendamento de toda área de imóvel rural, o preço não pode ser superior a 15% do valor da terra nua, conforme declaração de
propriedade do imóvel para o cadastro do Incra, constante do lançamento do imposto territorial rural (art. 17 do regulamento).
Se houver benfeitorias, será levado em conta igual percentual para elas. Há necessidade de cálculos matemáticos para apuração
dos respectivos valores.
Ocorrendo arrendamento a diversos arrendatários no mesmo imóvel, o percentual máximo pode ir até 30% sobre o valor da
parte arrendada, mas o preço total de todos os arrendamentos no imóvel não pode ultrapassar os 15% previstos para todo o
imóvel. A lei dirige o contrato, de molde a evitar locupletamento em favor do proprietário ou arrendador.
A correção monetária do aluguel foi prevista no art. 16, § 1º, permitindo-se a correção anual quanto ao valor da terra.
PREÇO NA PARCERIA
Na parceria, ao contrário do arrendamento, os parceiros assumem riscos recíprocos do negócio. A vantagem do parceiro-
outorgante será representada por participação nos lucros. Da mesma forma, sofrerá as perdas, pois correrá os mesmos riscos do
parceiro-outorgado.
Desse modo, na partilha dos frutos, a quota do parceiro-outorgante não poderá ser superior a 20% (vinte por cento),
quando concorrer apenas com a terra nua; 25% (vinte e cinco por cento), quando concorrer com a terra preparada; 30% (trinta
por cento), quando concorrer com a terra preparada e moradia; 40% (quarenta por cento), caso concorra com o conjunto básico
de benfeitorias, constituído especialmente de casa de moradia, galpões, banheiro para gado, cercas, valas ou currais, conforme o
caso; 50% (cinquenta por cento), caso concorra com a terra preparada e o conjunto básico de benfeitorias enumeradas na alínea d
deste inciso e mais o fornecimento de máquinas e implementos agrícolas, para atender aos tratos culturais, bem como as sementes
e animais de tração, e, no caso de parceria pecuária, com animais de cria em proporção superior a 50% (cinquenta por cento) do
número total de cabeças objeto de parceria; e 75% (setenta e cinco por cento), nas zonas de pecuária ultraextensiva em que forem
os animais de cria em proporção superior a 25% (vinte e cinco por cento) do rebanho e onde se adotarem a meação do leite e a
comissão mínima de 5% (cinco por cento) por animal vendido (redação dada pela Lei nº 11.443, de 2007). A lei fixa teto máximo
para as vantagens que podem ser carreadas ao parceiro-outorgante, não se admitindo porcentagens maiores (art. 35 do
regulamento). A legislação é rígida, não permitindo maior autonomia da vontade.O trabalhador da terra não está obrigado a
pagar mais do que o fixado na lei, independentemente de o contrato estabelecer o contrário.
AÇÃO DE DESPEJO
A extinção do contrato de arrendamento ou de parceria ou a infringência legal ou contratual de suas cláusulas abrem ensejo
à ação de despejo, nos termos dos nove incisos do art. 32 do decreto regulamentador. Desse modo, o despejo somente será
concedido nos seguintes casos:
“I – término do prazo contratual ou de sua renovação;
II – se o arrendatário subarrendar, ceder ou emprestar o imóvel rural no todo ou em parte, sem o prévio e expresso
consentimento do arrendador;
III – se o arrendatário não pagar o aluguel ou renda no prazo convencionado;
IV – dano causado à gleba arrendada ou às colheitas, provado o dolo ou culpa do arrendatário;
V – se o arrendatário mudar a destinação do imóvel rural;
VI – abandono total ou parcial do cultivo;
VII – inobservância das normas obrigatórias fixadas no art. 13 deste regulamento;
VIII – nos casos de pedido de retomada, permitidos e previstos em lei e neste regulamento, comprovada em Juízo a
sinceridade do pedido;
IX – se o arrendatário infringir obrigação legal, ou cometer infração grave de obrigação contratual”.
Como notamos, há paralelismo entre as causas que podem fundamentar o despejo rural com relação ao despejo urbano.
Apontamos, porém, que no pedido para uso próprio ou de descendente, ao contrário do inquilinato, o retomante deve provar
sua sinceridade em Juízo. Acrescentamos ainda que, se há prejuízos ocasionados pelo arrendatário, o despejo não inibe o
pedido de perdas e danos.
50.12
50.13
A alienação do imóvel ou a instituição de ônus reais sobre ele não rompe a relação contratual agrária, que se mantém
vigente, ficando o adquirente ou beneficiário sub-rogado nos direitos e obrigações do alienante ou instituidor (art. 15 do
regulamento), independentemente de não ter o arrendatário exercido o direito de preferência na aquisição do imóvel.
O parágrafo único do art. 32 autoriza a purgação de mora no despejo por falta de pagamento, desde que até a contestação
requeira prazo de 30 dias para pagar aluguel, encargos devidos, custas e honorários de advogado. Esse pagamento deverá ser
efetuado no prazo fixado pelo juiz, que não deverá exceder 30 dias, contados da data da entrega em cartório do mandado de
citação devidamente cumprido. Essa purgação deve ser adaptada ao rito do procedimento sumário.
Quando a relação entre o que ocupa a terra e o dono não é contratual, mas de posse injusta, a ação cabível será de
reintegração de posse. É o que sucede no caso de subarrendatário e subparceiro não autorizados que permaneçam no imóvel
após a saída do arrendatário ou do parceiro-outorgado.
FALSA PARCERIA
Quanto ao tema epigrafado, chamamos atenção para o art. 96, parágrafo único, do Estatuto da Terra:
“Os contratos que prevejam o pagamento do trabalhador, parte em dinheiro e parte percentual na lavoura cultivada, ou
gado tratado, são considerados simples locação de serviços, regulada pela legislação trabalhista, sempre que a direção
dos trabalhos seja de inteira e exclusiva responsabilidade do proprietário, locatário do serviço a quem cabe o risco,
assegurando-se ao locador, pelo menos, a percepção do salário mínimo no cômputo das duas parcelas”.
Quanto ao conceito de locação de serviços, ver o que foi explanado no Capítulo 23 deste livro. Por vezes, o costume local
denomina parceria a esse trato, que na realidade parceria não é. Na hipótese sob exame, estão presentes os elementos de
subordinação hierárquica e dependência econômica que caracterizam o vínculo trabalhista. Cumpre cuidadoso exame do caso
concreto, tendo em vista as consequências dessa definição legal do trabalhador rural, pois diversa será a regulamentação
jurídica, segundo a legislação agrária ou conforme as leis trabalhistas. O fato de o obreiro receber parte da remuneração em
lavoura ou gado não descaracteriza a conceituação de contrato de trabalho. Nesse sentido, há que se caracterizar como mero
empregado aquele que se intitula parceiro, mas na realidade presta serviços de natureza permanente, não assume risco no
negócio, contribuindo apenas com seu trabalho físico e nada mais.
EXTINÇÃO DOS CONTRATOS
O art. 26 do regulamento elenca as hipóteses de extinção do contrato de arrendamento, aplicáveis também ao de parceria,
por força do art. 96, VII, do Estatuto da Terra, e do art. 39 do decreto. Não se afastam, como é elementar, as causas de desfazimento
dos contratos em geral.
I – Término do prazo do contrato e do de sua renovação
Se o rurícola utilizador da terra não usufruir seu direito de preferência ou fizer oferta inferior à proposta de terceiro,
extingue-se o contrato. Da mesma forma ocorrerá quando o arrendatário ou parceiro-outorgado não desejar a renovação.
II – Pela retomada
O parceiro-outorgante ou arrendador pode pedir o imóvel para sua exploração direta, ou por intermédio de descendente seu
(art. 22, § 1º, do regulamento). Essa retomada depende de prévia notificação com antecedência de seis meses, conforme
explanado, uma vez que em sua ausência o contrato é renovado automaticamente.
III – Pela aquisição da gleba arrendada, pelo arrendatário
Desaparece o contrato pela confusão na mesma pessoa das partes do contrato. Aplica-se também à aquisição do imóvel feita
pelo parceiro-outorgado.
IV – Pelo distrato ou rescisão do contrato
As partes que contratam também podem distratar, extinguindo de comum acordo o vínculo contratual. Veja o que
explanamos na parte geral desta obra acerca do desfazimento da relação contratual, incluindo-se ali a rescisão.
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V – Pela resolução ou extinção do direito do arrendador
Ocorre quando o arrendador ou o parceiro-outorgante perde o direito de disponibilidade sobre o imóvel, como no caso de
extinção de usufruto ou de reivindicação da gleba por parte de terceiro. Nem sempre o arrendador é proprietário do imóvel.
Assegurada, porém, ao rurícola a permanência na gleba até o término da colheita (art. 28 do regulamento).
VI – Por motivo de força maior, que impossibilite a execução do contrato
A força maior pode extinguir qualquer negócio jurídico. Imagine a hipótese de inundação ou longa estiagem que torne o
imóvel impróprio para sua destinação.
VIII – Pela perda do imóvel
A perda do imóvel está no sentido de perecimento ou desaparecimento da coisa, como na inundação permanente ou erosão,
por exemplo. Como vimos, a alienação do imóvel rural não rompe o contrato.
IX – Pela desapropriação, parcial ou total, do imóvel rural
A desapropriação equivale à perda. Na desapropriação parcial, o regulamento concede alternativa ao arrendatário que
também deve ser aplicada ao parceiro-outorgado, qual seja, a redução proporcional da renda ou a rescisão do contrato (art. 30).
X – Por qualquer outra causa prevista em lei.
Aplicável a teoria geral dos contratos, é extinguido o contrato agrário por qualquer causa de desfazimento do negócio
jurídico.
A morte do arrendatário ou do parceiro-outorgante, se for pessoa natural, também extingue o contrato, salvo a hipótese do
art. 26 do regulamento: quando se trata de morte do chefe familiar, o contrato não se extingue quando outra pessoa devidamente
qualificada prosseguir em sua execução. Há que se entender como qualificado qualquer membro do corpo familiar, ainda que não
unido pelo laço de sangue, vínculo conjugal ou afinidade, levando-se em conta que o contrato é elaborado intuitu familiae.
Falecendo o arrendador ou dono do imóvel, o contrato não é extinguido, ficando os herdeiros ou legatários obrigados a cumprir
o prazo dentro dos princípios gerais.
“Direito civil e processual civil – Contrato de arrendamento rural – Rescisão por inadimplemento – Decreto nº 59.566/66 – Negativa de
prestação jurisdicional – Art. 93, IX, da Constituição da República – Nulidade – Inocorrência – Razões de decidir explicitadas pelo órgão
jurisdicional – Acórdão recorrido publicado em 13.5.2013 – 1- Inexiste violação do art. 93, IX, da Constituição Federal. A jurisprudência doSupremo Tribunal Federal é no sentido de que o referido Dispositivo Constitucional exige a explicitação, pelo órgão jurisdicional, das razões
do seu convencimento, dispensando o exame detalhado de cada argumento suscitado pelas partes. 2- O entendimento adotado pela Corte de
origem, nos moldes do assinalado na decisão agravada, não diverge da jurisprudência firmada no âmbito deste Supremo Tribunal Federal.
Entender de modo diverso demandaria a reelaboração da moldura fática delineada no acórdão de origem, o que torna oblíqua e reflexa
eventual ofensa, insuscetível, como tal, de viabilizar o conhecimento do recurso extraordinário. 3- As razões do agravo regimental não se
mostram aptas a infirmar os fundamentos que lastrearam a decisão agravada, mormente no que se refere à ausência de ofensa direta e
literal a preceito da Constituição da República. 4- Agravo regimental conhecido e não provido” (STF – AgRg-RE-AG 940.109, 1-3-2016, Relª
Minª Rosa Weber).
“Agravo de instrumento – Arrendamento rural – Ação de rescisão contratual e despejo julgada procedente – Recurso de Apelação
Interposto – Recebimento nos efeitos devolutivo e suspensivo – Descabimento – Aplicabilidade do parágrafo 1º do artigo 107 do Estatuto da
Terra e parágrafo único do artigo 86 do Decreto nº 59.566/66 – Lei posterior geral que não revoga lei especial – Obediência ao artigo 2º, § 2º,
da Lei de Introdução às Normas do Direito Brasileiro – Recurso Provido para que a apelação interposta seja recebida apenas no efeito
devolutivo” (TJSP – AI 2085254-82.2015.8.26.0000, 19-6-2015, Rel. Neto Barbosa Ferreira).
“Agravo de instrumento – Ação de adjudicação em arrendamento rural, fundada em direito de preempção. Contrato com pessoa jurídica
que o agravante, arrendatário, afirma extinta. Ausência de demonstração inequívoca de que o arrendamento vigoraria perante os sucessores
da empresa. Necessidade de instauração do contraditório. Recurso improvido, prejudicado o agravo regimental” (TJSP – AI 2066359-
10.2014.8.26.0000, 9-6-2014, Rel. Gomes Varjão).
“Ação de despejo. Arrendamento rural. Contrato por prazo indeterminado. Rescisão. Notificação premonitória expedida com prazo de 90
2
dias. Validade. Sentença de procedência mantida. Recurso improvido. – O fato de a notificação não externar os motivos que inspiraram a
retomada de área rural, não induz renovação do pacto pois, dentre as causas de sua extinção, encontra-se a hipótese do término do prazo
contratual, que presume-se, no arrendamento por tempo indeterminado, feito pelo lapso mínimo de 03 três anos (art. 95, inciso II, do Estatuto
da Terra – Lei nº 4.504/64)” (TJSP – Ap 0001125-07.2009.8.26.0416, 20-5-2013, Rel. Renato Sartorelli).
“Arrendamento rural – Ação de despejo por falta de pagamento – Contrato prorrogado por prazo indeterminado – Desocupação que
independe de prévia notificação – Mora caracterizada – Sentença mantida – Apelação improvida” (TJSP – Apelação 992.07.008639-6, 26-8-
2011 – Relª Cristina Zucchi).
“Agravo de instrumento – Arrendamento Rural – Alegação de descumprimento contratual – Tutela antecipada para desocupação das terras
dos autores – Indeferimento – Manutenção – Necessidade do contraditório – Decisão Mantida – Agravo de instrumento improvido” (TJSP –
AI 2028166-52.2016.8.26.0000, 9-3-2016, Rel. Jay me Queiroz Lopes).
“Agravo de instrumento. Arrendamento rural. Tutela antecipada. Decisão agravada não concedeu a tutela antecipada (que visa a
manutenção das 9.000 sacas de milho dadas em garantia no depósito do autor e a manutenção na posse do imóvel). Não comprovado o dano
irreparável ou de difícil reparação. Recurso do autor improvido”. (TJSP – AI 2122235-47.2014.8.26.0000, 29-1-2015, Rel. Flavio
Abramovici).
“Agravo de instrumento. Arrendamento rural. Rescisão contratual c/c despejo, cobrança e indenização. – Cumprimento de sentença.
Depósito pelos devedores. Levantamento pela credora. Deferimento. Autorização somente mediante caução idônea. Admissibilidade (art.
475-O do CPC). Faculdade do juiz. Garantia, contudo, já prestada em ação conexa, que se apresenta suficiente para fim de liberação do
montante depositado. Agravo provido” (TJSP – AI 2019015-67.2013.8.26.0000, 3-6-2014, Rel. Francisco Thomaz).
“Contrato de parceria agrícola. Rescisão sem justa causa. Cláusula penal expressamente pactuada. Multa cumulada com indenização por
perdas e danos. Inadmissibilidade. Sentença mantida. Recurso improvido – A cláusula penal é a penalidade imposta àquele que infringir os
termos contratuais, visando garantir o cumprimento da obrigação, fixando-se, de forma antecipada, o valor das perdas e danos em caso de
eventual descumprimento” (TJSP – Ap 0000303-50.2006.8.26.0407, 11-9-2013, Rel. Renato Sartorelli).