Obrigações propter rem, ônus real e obrigações com eficácia real

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Obrigações propter rem
São obrigações que surgem pela aquisição de um direito real de propriedade. O fato de o indivíduo ter se tornado proprietário de um apartamento o torna devedor das obrigações de pagar IPTU, taxa de condomínio, etc. Ou então a obrigação de não perturbar os inquilinos de um prédio. Essas obrigações não são decorrentes de contrato, nem de ato unilateral de vontade, nem de ato ilícito. É algo que surge a partir do exercício de propriedade ou posse. 
As obrigações propter rem se transmitem automaticamente para o novo titular da coisa. Nesse sentido o fim da coisa determina o fim da obrigação. 
Obrigações com eficácia real
Obrigações com eficácia real são as que, sem perder seu caráter de direito a uma prestação, transmitem-se e são oponíveis a terceiro. 
Ex.: A lei do inquilinato diz que o locatário de um imóvel terá preferência na aquisição do imóvel. Se um indivíduo aluga uma casa com um proprietário qualquer, isso gera o direito obrigacional de o indivíduo adquirir com primazia o imóvel, caso o proprietário deseje vendê-lo. Esse direito obrigacional é uma obrigação com eficácia real, pois transmite-se e é oponível a terceiro que adquira o bem. Dando continuidade ao exemplo: se o proprietário oferece o imóvel por 100 mil ao locatário, mas vende a casa por 80 mil a um terceiro, o proprietário não terá propiciado a mesma oportunidade de aquisição ao locatário e ao terceiro (terá violado o direito de preferência na aquisição). O locatário poderá fazer uso da relação jurídica obrigacional gerada pelo contrato de locação ainda vigente, e exigir juridicamente que ele (o locatário) adquira o imóvel pelo valor de 80 mil. Se trata de uma relação obrigacional com eficácia real, pois um terceiro (o que inicialmente comprou o imóvel por 80 mil), ficará sujeito ao direito subjetivo do locatário.
Ônus real
É uma restrição (gravame) ao exercício da propriedade sobre determinado bem. Propter rem é obrigação que surge do direito de propriedade. Ônus real é uma obrigação que limita o exercício da propriedade. Ex.: Se um indivíduo faz um contrato de financiamento com um banco, o banco pode gravar o carro com uma restrição de transferibilidade. Ou seja, o indivíduo não poderá alienar o carro, pois este estará gravado de um ônus.