ITBI- Tributos em espécie

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Pode haver incidência de ITBI no contrato de particular registrado ou não em cartório?
ITBI é o Imposto sobre transmissão Inter Vivos a título oneroso, de bens e imóveis, é um tributo de competência municipal que tem como fato gerador a transmissão de qualquer título da propriedade ou domínio útil de bens e imóveis, compete ao município a regulamentação controlando as alíquotas, base de cálculo, prazo e recolhimentos de multas. 
Art. 156, da Constituição Federal, compete aos Municípios instituir impostos sobre: II - Transmissão inter vivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição".
O Contrato Particular de compra e venda de imóveis, é um instrumento particular que visa formalizar de uma negociação imobiliária sem qualquer intervenção do Poder Público, porém, sugere-se que todas sejam firmadas e reconhecidas em cartório. 
No entanto, está previsto na Lei N° 10.406 de 10 de janeiro de 2002, art. 108 do Código Civil: “Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Os critérios de incidência material e temporal da incidência do ITBI são:
a) Aspecto material: para a cobrança devida do ITBI deve existir um nexo de casualidade, onde é necessário o Registro de Transmissão de propriedade, desta forma, não incidirá ITBI em contratos de promessa de compra e venda, pois não foi concretizado a transmissão do bem;
b) Aspecto Temporal: é aspecto que determina o tempo de transmissão do bem ou imóvel a título oneroso ou de cessão de direitos, onde se exterioriza o fator gerador. Para que ocorra a exteriorização é necessário a transmissão de imóvel no Cartório de Registro de Imóveis, por meio de escritura pública levando a incidência do ITBI. 
Sendo assim, entendo que só haverá incidência de ITBI, quando o contrato particular for registrado no Cartório de Registro de Imóveis.