379309471-Laudo-de-Avaliacao-Area-de-Servidao

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Excelentíssimo Senhor Doutor Juíz de Direito da Vara Única da 
Comarca de Vila Bela da Santíssima Trindade, Estado do Mato 
Grosso 
 
 
 
 
Processo Nº: 368-09.811.0077 - 31069 (Cód. 31069) 
Parte Autora: Interligação Elétrica do Madeira S/A 
Parte Requerida: Guaporé Mineração LTDA 
 
 JAIRO JÚNIO DANTAS DE BARROS, Engenheiro Florestal, CREA / COFECI 
n.º 121092539-7, membro do IBAPE- Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de 
Engenharia, Seção MT, PERITO JUDICIAL, nomeado e qualificado nos autos do processo 
n° 368-09.811.0077 – código n.º 31069 honrado pelo magistrado conforme DESPACHO na 
fl.193, para elaborar o Laudo Pericial para conhecer o valor para Indenização da 
Constituição da Faixa de Servidão e responder aos quesitos formulados pelas partes, vem 
mui respeitosamente, consubstanciado na vistoria “in loco” realizada no período de 14 de 
Fevereiro de 2017 no objeto da lide: 
 
 
 
LAUDO DE AVALIAÇÃO 
FAIXA DE SERVIDÃO 
Nº 001/2017 Impresso em 28/03/2017 
 
 
 
Vila Bela da Santíssima Trindade – MT 
Abril de 2017 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
2 
 
 
 
ÍNDICE 
 
MÓDULO 1 ....................................................................................................... 3 
RESUMO DA AVALIAÇÃO ............................................................................................... 3 
 
MÓDULO 2 ..................................................................................................... 12 
CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO .......................................................................... 12 
 
MÓDULO 3 ..................................................................................................... 22 
CÁLCULO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO.................................................................... 22 
 
MÓDULO 4 ..................................................................................................... 27 
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ......................................... 27 
 
MÓDULO 5 ..................................................................................................... 29 
FOTOS DO IMÓVEL ....................................................................................................... 29 
 
MÓDULO 6 ..................................................................................................... 32 
QUESITOS ..................................................................................................................... 32 
 
MÓDULO 7 ..................................................................................................... 38 
ENCERRAMENTO ......................................................................................................... 38 
 
MÓDULO 8 ..................................................................................................... 40 
ANEXOS ......................................................................................................................... 40 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
3 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MÓDULO 1 
 
 
RESUMO DA AVALIAÇÃO 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
4 
 
 
1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES 
 
 
 Na história das teorias de valores, achar uma explicação racional das causas 
que tornam as coisas valiosas tem sido uma das maiores indagações da Economia. A 
mais importante contribuição à ciência da avaliação, no entanto, é um desenvolvimento 
deste nosso século, e restou conhecido como o “princípio da substituição”. 
Valor - A primeira e original definição que poderemos dar a um objeto avaliando 
é a de que “avaliar é pôr medida às coisas vendáveis”. 
Existem duas correntes, ou seja, duas escolas, para conceituar valor, uma delas, 
a que admite a existência de muitos tipos de valor, poderiam chamar de plurivalente, 
outra, partindo de conceito diferente, estabelece que, para um dado momento o valor é 
único, e à qual poderíamos denominar univalente. 
Tendo a escola ou corrente univalente imposto os seus princípios em todos os 
países das Américas, é evidente que a esmagadora maioria de engenheiros de 
avaliações segue obedecendo fielmente à orientação ditada pelas recomendações 
aprovadas em 1949, prevalece, pois, até os dias atuais. 
Valor de mercado - como definido pelos Tribunais Judiciais e Conciliatórios; é o 
preço mais elevado, em termos de dinheiro, que uma propriedade, máquina, 
equipamento, pode alcançar se expostos à venda num mercado aberto, concedendo-se 
um tempo razoável para se encontrar um comprador que a adquira com o 
conhecimento de todos os usos para os quais está adaptada. 
Uma considerável parcela de bens públicos, particulares e empresariais do 
mundo consistem em bens imóveis, máquinas e equipamentos. A própria amplitude 
deste recurso primordial em nossa sociedade cria uma necessidade de informes 
avaliatórios como suporte e consistência para decisões efetivas relativas ao uso e 
disposição desses bens. 
É na avaliação desses direitos que reside à arte de resolver um problema 
característico, encontrando e reunindo fatos, analisando-os de modo a formar 
conclusões aplicáveis a cada passo. 
Uma avaliação profissional é uma opinião sustentável. Ela ultrapassa qualquer 
sentimento pessoal do avaliador. Em alguns casos reflete a tendência de mercado e a 
conclusão do valor de mercado, derivada da tendência apropriada de dados em 
conformidade com as normas da prática profissional. 
 
 IBAPE / PINI 
 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
5 
 
 
 
O presente trabalho aborda sobre a determinação do valor de mercado e de 
indenização de Área de Servidão por passagem de linha de transmissão de energia 
elétrica. 
Segundo Hely Lopes Meirelles (in Direito Administrativo Brasileiro, Malheiros 
Editores, 27ª ed., 2002, p. 597): "A indenização da servidão faz-se em 
correspondência com o prejuízo causado ao imóvel. Não há fundamento algum para 
o estabelecimento de um percentual fixo sobre o valor do bem serviente, como 
pretendem alguns julgados. A indenização há que corresponder ao efetivo prejuízo 
causado ao imóvel, segundo sua normal destinação. Se a servidão não prejudica a 
utilização do bem, nada há que indenizar; se a prejudica, o pagamento deverá 
corresponder ao efetivo prejuízo, chegando, mesmo, a transformar-se em 
desapropriação indireta com indenização total da propriedade, se a inutilizou para 
sua exploração econômica normal". 
Segundo a ABNT NBR 14653-3:2004, item 10.10.2, temos como 
procedimentos para calcular o valor indenizatório em Servidões Rurais: (i) prejuízo 
correspondente a uma porcentagem, explicada e justificada, do valor da terra, 
limitado ao seu valor de mercado; (ii) prejuízo correspondente ao valor presente da 
perda de rendimentos líquidos relativos às produções vegetais na área objeto da 
servidão; (iii) prejuízos relativos às construções, instalações, obras e trabalhos de 
melhoria das terras atingidas pela faixa de servidão, que devem ser avaliados com 
base em 10.2 e 10.7; e (iv) outras perdas decorrentes na propriedade, quando 
comprovadas. 
Entende-se por valor de mercado de um bem, a quantia mais provável 
pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa 
data de referência, dentro das condições do mercado vigente1. 
 
1 ABNT, 2001 – item 3.44 da Norma Brasileira para avaliação de bens – procedimentos gerais – NBR 14653-1 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
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Este valor é baseado na premissa de “Maior e Melhor Aproveitamento” dos 
bens (High and Best Use) definido como: o uso, entre o razoavelmente provável e o 
legalmente possível, identificado como o fisicamente viável, sustentável de forma 
adequada,exequível financeiramente e que resulta no maior valor do imóvel
2
, 
equivalente ao “Aproveitamento Eficiente” definido como aquele recomendável e 
tecnicamente possível para o local, numa data de referência, observada a atual e 
efetiva tendência mercadológica nas circunvizinhanças, entre diversos usos 
permitidos pela legislação pertinente3. 
 
2. PREMISSAS PARA A AVALIAÇÃO 
 
No presente Laudo de Avaliação Judicial assumem-se como corretas as 
informações recebidas de terceiros; 
O Laudo de Avaliação Judicial foi elaborado com estrita observância dos 
postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA – Conselho 
Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia e do Instituto de Engenharia Legal; 
Os consultores e avaliadores não tem inclinação pessoal em relação a 
matéria envolvida neste relatório e tampouco dela auferem qualquer vantagem; 
Os honorários profissionais do AVALIADOR não estão, de forma alguma, 
sujeitos às conclusões deste Laudo; 
O Laudo de Avaliação foi elaborado pelo Perito do Juiz ora nomeado pelo 
magistrado conforme DESPACHO na fl.193, e teve auxilio do consultor José 
Francisco Barbosa Ortiz, engenheiro membro do IBAPE/MT, que preparou a análise 
estatística da amostra; 
A elaboração do Laudo de Avaliação Judicial foi fundamentada na vistoria “in 
loco”, pesquisa de elementos comparativos do mercado: conforme às normas: NBR 
14653- Partes 1 e 3, da Associação Brasileira de Normas Técnicas - ABNT e 
orientações do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias - IBAPE - Seção Mato 
Grosso; 
Para esta avaliação foi considerada a área Georreferênciada e certificada 
pelo INCRA de certificação nº 131312000341-00 com tamanho de 7.593,2105 
hectares, pois o georreferenciamento expressa o tamanho real do imóvel, diferindo 
da área apresentada na documentação em anexo (Matrícula) disponível no 
processo, uma vez que o georreferenciamento ainda não foi averbado em cartório 
de registro de imóveis na matricula em questão. A área aberta foi estimada com 
estudo de fotointerpretação com a aplicação do uso de geotecnologias, utilizando 
os recursos do software de geoprocessamento QuatumGis 2.18. 
 
 
 
2 American Institute of Real Estate Appraisers, 1983 – The appraisal of rural property 
3 ABNT, 2011, item 3.1 da NBR 14653-2 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
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Foi efetuada medição Georreferênciada para comprovação da área de 
servidão, sendo possível tecnicamente conciliar a vistoria física do imóvel com 
a documentação do mesmo em anexo, por mais que não é este o objetivo deste 
trabalho. 
O valor aqui atribuído se refere à finalidade específica deste laudo, ou 
seja, Valor de Mercado para atribuir valor de servidão, não podendo servir de base 
para outras finalidades, pois para tanto os critérios de avaliação bem como os 
valores deverão ser reanalisados. 
Para o presente trabalho, foi considerado como atividade principal da 
fazenda a atividade empresarial de mineração. 
 
3. FINALIDADE 
 
Determinar o Valor de Mercado de parcela do Imóvel Rural para a justa 
indenização da Faixa de Servidão utilizada para a passagem da Linha de 
Transmissão SE Porto Velho RO – SE Araraquara SP de 600 KV Corrente Continua 
pela concessionária Interligação Elétrica do madeira S.A que ocupa uma área de 
25,7976 hectares da Fazenda Guaporé. 
 
4. DESCRIÇÃO DO OBJETO AVALIANDO 
 
 Imóvel rural denominado “FAZENDA GUAPORÉ”, com área de terra de terra 
de 7.413,86 hectares, situada no Município de Comodoro-MT, Objeto da Matrícula 
n.º 1.260, do 1º Serviço Registral de Imóveis da Comarca de Vila Bela da 
Santíssima Trindade – MT, conforme certidão inclusa em anexo, atingida pela 
FAIXA DE SERVIDÃO DA LT600 KV CC SE Porto Velho RO – SE Araraquara SP 
TRECHO I (Porto Velho – Jauru) uma poligonal que tem uma área de 25,7976 
hectares de terras cultiváveis. 
 
5. LOCALIZAÇÃO E ACESSO AO OBJETO DA LIDE 
 
Partindo do Posto de Combustível Farol I na cidade de Comodoro, seguir 
pela rodovia MT-235 (terra) em direção ao Rio Guaporé, percorrer 4,5 km e entrar à 
esquerda; seguir mais 11,7 km e entrar à direita; seguir mais 6,8 km e entrar a 
direita, seguido mais 8,0 km, chegando a uma bifurcação; entrar à direita e 
percorrer mais 14,1 km, entrar à direita e percorrer mais 22,8 km, chegando à 
portaria da fazenda Boi Gordo. Entrar a esquerda e percorrer mais 6,6 km, 
chegando à entrada da propriedade, do lado direito da estrada. Da entrada até a 
sede são 3,8 km. 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
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6. VISTORIA 
 
A vistoria foi realizada no período de 14 de fevereiro de 2017 e nesse exame 
constatou a presença da LINHA DE TRANSMISSÃO implantada na área serviente. 
Esteve presente na vistoria o senhor perito e um auxiliar técnico do per o 
Técnico Florestal sr. Ramay Francisco da Silva com registro no CREA/MT, 
juntamente com o sr. Juraildes José de Brito, ora indicado pelo Assistente Técnico 
nomeado nas folhas 188 do processo o sr. Alex almeida, acompanhado de sua 
equipe de 3 pessoas. 
 
5.1. SOLOS 
 
Conforme levantamento no local e análise de plantas do IBGE, a propriedade 
possui exclusivamente solo do tipo LATOSSOLOS AMARELO distróficos, textura 
arenosa/média em relevo plano a suave ondulado, A moderado – +LA8 (segundo 
EMBRAPA-CNPS, 1999). 
Conforme classificação por Capacidade de Uso da Terra, III aproximação, 
publicada no Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e classificação de 
Terras no Sistema de Capacidade de Uso, da Sociedade Brasileira de Ciência do 
Solo e Coordenadoria de conservação do Solo e da Água, da Secretaria de 
Recursos Naturais, da Secretaria Nacional da produção Agropecuária, do Ministério 
da Agricultura, estas terras enquadram-se como CLASSE III de Capacidade de Uso. 
Este sistema por capacidade de uso é uma classificação técnica, 
originalmente desenvolvido nos Estados Unidos, representando um grupamento 
qualitativo de tipos de solos sem considerar a localização ou as características 
econômicas da terra: diversas características e propriedades são sintetizadas, 
visando à obtenção de classes homogêneas de terras, em termos do propósito de 
definir sua máxima capacidade de uso sem risco de degradação do solo, 
especialmente no que diz respeito à erosão acelerada. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
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Segundo Lepsch (1983)4 toda classificação técnica deve ser apoiada em 
determinado número de pressuposições, estabelecidas em função dos objetivos que 
se tem em vista e das condições socioeconômicas da área de trabalho. A seguir 
transcrevemos as principais destas pressuposições que nos levaram a enquadrar as 
terras nas respectivas classes de capacidade de uso. 
(i) A classificação de capacidade de uso das terras, desenvolvida para auxiliar o planejamento de 
práticas de Conservação do solo, deve ser feita através da Interpretação de levantamento do meio físico 
efetuado no campo. Ela é baseada em combinações de efeito do clima, características e propriedades 
da terra relacionadas com os riscos de erosão, limitações de uso, capacidade produtiva e manejo do 
solo. são consideradas como permanentes, dentre outras: o declive, textura, profundidade efetiva do 
solo, efeitos anteriores da erosão, permeabilidade, capacidade de retenção de água, tipo de argilo-
minerais. Arbustos, árvores ou tocos possíveis de serem removidos e deficiências de fertilidade 
do solo que podem ser normalmente corrigidas com corretivos do solo (calcário ou gesso) e 
adubos, não são consideradas como características permanentes. Em resumo, as condições 
temporárias, ainda que possam ser importantes para o planejamento, não servem de base à 
classificação; 
(ii) A água sobre a superfície do solo, ou excesso de água no perfil, a falta de água para produção 
adequada, a presençade pedras, de sais solúveis e/ou sódio trocável, como também o risco de 
inundação, não são considerados como limitações permanentes quando sua remoção ou 
prevenção é praticável, caso em que a execução é tida como melhoramento menor, o que implica em 
condições de solos tais que tornem possível a remoção da limitação, com recursos que podem ser 
financiados individualmente pelo proprietário das terras; 
(iii) Terras passíveis de serem melhoradas, com recursos do proprietário, por obras de drenagem, 
irrigação, remoção de pedras, de excesso de sais ou sódio trocável, proteção contra inundações, ou 
seja, por melhoramentos menores, são classificadas de acordo com suas limitações continuas de uso 
e/ou risco de depauperamento, como se os melhoramentos já estivessem implantados e em uso. 
 
4 Lepsch, I. F., (Coord.) Manual para Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no 
Sistema de Capacidade de Uso, Campinas, Sociedade Brasileira da Ciência do Solo, 1983 
Figura 1: Mapa de Solos do Brasil, IBGE/EMBRAPA 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
10 
 
 
O custo inicial de sistemas, proteção e melhoramento em glebas individuais não influenciam na 
classificação. O fato de certos solos planos muito produtivos, mas mal drenados, estarem nas classes II, 
III ou IV, indica os diferentes graus de limitação permanente, para o uso e/ou risco de depauperamento. 
Somente onde não for possível melhoramentos menores as terras devem ser classificadas de acordo 
com as limitações presentes de uso; 
(iv) A capacidade de uso de determinada área só pode ser mudada quando são instalados grandes 
projetos de recuperação (melhoramentos maiores), que vão transformar permanentemente as 
limitações de uso ou reduzir por longos períodos os riscos de deterioramento do solo ou dano nos 
cultivos ou, ainda, quando ocorrem mudanças para pior, de difícil solução, como nos depósitos de 
erosão ou desbarrancamentos extensos. No primeiro caso (mudança para melhor), estão incluídos os 
polders ou estruturas para controle de inundações, sistemas de drenagem, suprimento de água para 
irrigação, remoção de pedras e nivelamento de terrenos com voçorocas, em larga escala. Pequenas 
barragens, terraços ou práticas de conservação do solo sujeitas a mudanças em sua eficácia em um 
curto período de tempo não estão incluídos nesta suposição. No segundo caso (mudança para pior) 
estão incluídos os desastres ocasionais por grandes inundações ou trombas d'água; 
(v) Terras com topografia suave, mas com limitações físicas à moto mecanização, tais como 
áreas pedregosas, ou de drenagem inviável, em que espécies comummente cultiváveis só 
podem ser plantadas e colhidas manualmente, não são colocadas nas classes I, II ou III. Essas 
áreas, caso possam ser utilizadas para culturas perenes ou anuais, podem ser enquadradas na 
classe IV, definida como própria para cultivos ocasionais, ou em extensão limitada. Contudo, isso 
não significa que equipamento mecânico não possa ser usado em algumas terras das classes V, VI e 
VII. 
A curva de "solos x valor" que melhor representa a região é a seguir apresentada: 
TABELA 2 
Capacidade de uso dos solos e valor relativo de cada classe 
CLASSES DE USO CRITÉRIO 
ESCALA DE VALOR 
(%) 
I 
terras para culturas, sem problemas de conservação, fertilidade, exige adubação de 
manutenção, renda líquida de orizicultura 
100 
II 
terras de culturas, com pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas 
simples (nivelamento), renda líquida de orizicultura 
95 
III 
terras de culturas, com sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas 
complexas (terraceamento), renda líquida de orizicultura 
75 
IV 
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens 
(3 anos),sem problemas de conservação, renda líquida de agricultura em 1 ano associada à 
de pastagem em 4 anos 
55 
V terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida de pecuária leiteira 50 
APP e RL Áreas de preservação permanente e Reserva legal 40 
VI 
terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas 
simples, renda líquida de pecuária leiteira 
40 
VII 
terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas complexas 
(estradas de acesso), renda líquida de exploração silvícola 
30 
VIII 
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas 
de conservação, renda líquida de eventual exploração piscícola 
20 
Fonte: Mendes Sobrinho e Kozma, adaptada por Lima (2011) 
 
5.2. PRODUÇÕES VEGETAIS (BENFEITORIAS REPRODUTIVAS) 
 
 Na Fazenda Guaporé, conforme vistoria, na faixa de servidão não foi 
identificado Benfeitorias Reprodutivas. 
A faixa de servidão afeta diretamente a atividade empresarial de 
mineração, ela cruzará áreas onde a proprietária possui direitos minerários 
obtidos junto ao Departamento Nacional de Produção Mineral (Processos 
DNPM 869.311/1995 - Requerimento de Lavra; DNPM 866.056/2004 e 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
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DNPM 866.057/2004- Autorizações de Pesquisa; DNPM 867.298/2008 e 
DNPM 867.300/2008 - Requerimentos de Pesquisa - Doc. 03 anexo 
documento de folha 99A dos autos), além de interferências técnicas potenciais 
em razão da proximidade da Linha de Transmissão com o depósito mineral 
denominado "Morro Sem Boné", com instalações planejadas para o 
empreendimento mineiro e ainda, com a LT 230kV corrente alternada SE Vilhena 
- SE PMSB, planejada para o suprimento de energia elétrica da futura planta 
(Doc. 04 anexo documento de folha 99A dos autos). 
Como no material fornecido nos autos não constam os custos para obtenção 
de títulos minerários e as projeções de produção podendo ser utilizado 
preferencialmente o método de capitalização de renda para identificar o valor 
econômico, conforme recomendação da ABNT NBR 14.653-3:2004, estes danos 
deverão ser objeto de avaliação posterior por profissional da área (geólogo ou 
engenheiro de minas) e não farão parte deste laudo. 
 
 
5.3. EDIFICAÇÕES (BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS) 
Conforme vistoria, na faixa de servidão não foi identificado Benfeitorias Não 
Reprodutivas. 
 
5.4. LEGISLAÇÃO AMBIENTAL E DE REGISTROS PÚBLICOS 
 
Este laudo considerou o imóvel livre de passivos e ônus para efeito de 
avaliação, uma vez que desconheço multas aplicadas sobre o mesmo. 
Não há documentos indicando as Áreas de Preservação Permanente (APP) 
conforme definido no Código Florestal (Lei Federal n.º 12.651 de 25/05/2012) de 
forma que nos permita verificar se existe a necessidade de recomposição da 
vegetação. 
Não foi apresentado a documentação comprovando que o imóvel está 
incluído no Cadastro Ambiental Rural (CAR) conforme definido no Código Florestal 
(Lei Federal n.º 12.651 de 25/05/2012). 
Com relação à Lei n.º 10.267/01, regulamentada pelos Decretos n.º 4.449/02 
e n.º 5.570/05, o imóvel está CERTIFICADO no Sistema Geodésico Brasileiro, 
embora não foi apresentado Planta do Imóvel Georreferenciado e a certificação não 
foi registrada na matricula apresentada nos autos. Está condição pode causar 
impedimentos numa eventual transferência de domínio, e é portanto, outro passivo. 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
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MÓDULO 2 
 
 
CÁLCULO DO VALOR DE MERCADO 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
13 
 
 
1. CONSIDERAÇÕES 
 
O valor de mercado do imóvel foi obtido com base no unitário definido para 
o imóvel avaliando, considerando-se as devidas correções específicas ponderadas 
por modelo de inferência estatística, para adequá-lo às características do avaliando. 
O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao 
mercado imobiliário, através de contatos com corretores, imobiliárias atuantes, 
proprietários e pessoas afins. Identificamos elementos comparativos válidosque, de 
acordo com as "Normas", devem possuir os seguintes fatores de equivalência: 
 
 
a) Equivalência de Situação: dá-se preferência a locais da mesma 
situação geo-sócio-econômica, da mesma região e zoneamento. 
 
b) Equivalência de Tempo: sempre que possível, os elementos 
comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação. 
 
c) Equivalência de Características: sempre que possível deve ocorrer à 
semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange à situação, grau 
de aproveitamento, características físicas, adequação ao meio, utilização etc. 
 
Em se tratando de uma região com atividade principal se encontra no setor 
rural, há média variedade de oferta de imóveis comerciais nas proximidades. 
Fez-se então uma ampla pesquisa onde foram coletadas amostras as quais foram 
criteriosamente analisadas e 26 (vinte e seis) elementos amostrais foram 
selecionadas em função da localização, grau de semelhança com o imóvel 
avaliando e disponibilidade de elementos amostrais. 
 
2. METODOLOGIA EMPREGADA 
 
 Foi utilizado o método comparativo de dados do mercado. O tratamento para 
alcançar a convicção do valor foi baseado em processo de inferência estatística 
permitindo o cálculo de estimativa de valor não tendencioso, estabelecendo-se 
intervalos de confiança e submetendo os dados a testes de hipóteses. 
 De acordo com o estabelecido no enquadramento ao item 9.2.1 da NBR 
14653/2004 da ABNT, adotamos para o tratamento estatístico das amostras e 
estimativas as seguintes variáveis explicativas: 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
14 
 
X1 Área total 
 
Área total do imóvel, em m²; 
Tipo: Quantitativa 
Amplitude: 1000,00 a 9820,00 
Impacto esperado na dependente: Negativo 
10% da amplitude na média: -4,58 % na estimativa 
 
 
 
X2 Finalidade 
 
0 Pecuaria 
1 Plantação soja 
 
Tipo: Dicotômica Isolada 
Amplitude: 0 a 1 
Impacto esperado na dependente: Positivo 
Diferença entre extremos: 95,90 % na estimativa 
Micronumerosidade: atendida. 
 
 
 
X3 Acesso 
 
Estado da via e a distancia da capital 
1 Ruim 
2 Bom 
3 Otimo 
Tipo: Código Alocado 
Amplitude: 1 a 3,00 
Impacto esperado na dependente: Positivo 
10% da amplitude na média: 2,13 % na estimativa 
Micronumerosidade: atendida. 
 
 
 
X4 Area aberta 
 
 
Tipo: Quantitativa 
Amplitude: 0 a 7000,00 
Impacto esperado na dependente: Positivo 
10% da amplitude na média: 5,36 % na estimativa 
 
 
 
Y Unitário 
 
Valor unitário do imóvel, em R$/m²; 
Tipo: Dependente 
Amplitude: 3719,00 a 20770,00 
 
 
Micronumerosidade para o modelo: atendida. 
 
 
 
 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
15 
 
2.1. Levantamento de Preço de Terra 
Foi realizado pesquisa de elementos comparativos junto ao mercado 
imobiliário: ofertas e transações realizadas de terras em condições assemelhadas ao 
imóvel avaliando, com relevo favorável à mecanização, fertilidade natural, regime 
hídrico e uso destinado preponderantemente ao cultivo de pastagens e/ou grãos. 
A amostra obtida como venda ou oferta, foi considerada dentro das 
declarações das fontes, não tendo sido verificadas em campo. 
As fontes consultadas concordaram de que os negócios na região 
apresentam no momento liquidez lenta. Há busca por terras mais baratas para 
conversão ao cultivo de grãos, pela logística oferecida na região e, a proximidade de 
centros consumidores ou intermodais. Situação que, de certa forma, equilibra o 
interesse entre compradores e vendedores. 
Para efeito de cálculo, foi considerado o valor de R$ 64,00 para a saca de 
soja, cotação média indicada pelas fontes e, em acordo com as médias das 
cotações entre Campos de Júlio e Sapezal (MT), indicados pelos boletins do IMEA 
(Instituto Mato-grossense de Economia Agropecuária) para os últimos 12 meses. 
 
2.2. ELEMENTOS COLETADOS 
 
Elemento Comparativo 1 – Oferta (2017): 
Fazenda Seiva, em Comodoro/MT com área de aproximadamente 1.000 hectares, 
sendo 650 hectares aberto e 350 hectares de mato. Finalidade: Soja. Acesso: 
Médio. Valor a vender 320 sacas de soja por hectare. Fonte: Imobiliária Serrana, 
CRECI Nº 1012-J, SITE: www.imoveisserrana.com.br, Fone: (65) 3283-2094 / (65) 9 
9933-7849. 
 
Elemento Comparativo 2 – Oferta (2017): 
Fazenda com 8.300 ha em Comodoro, sendo 4.150 hectares aberto e 4.150 
hectares de mato. Finalidade: Pecuária. Acesso: Difícil. R$ 70.000.000,00. Fonte: 
Fazendas Online, Rodrigo de Almeida Cinto Corretor de Imóveis- CRECI I SP- 
90.250-F, Fones: (43) 3039- 3123 (43) 9131- 8433- (Vivo) I (43) 9605- 3666- 
(Tim) (67) 9643-0595- (Vivo) I (67) 8156- 2282 - (Tim). 
 
Elemento Comparativo 3– Oferta (2017): 
Fazenda Instancia Bom Jardim, na região da Gleba Área Branca, em Comodoro/MT 
com área de 9.820 hectares, sendo 7.000 hectares aberto. Finalidade: Pecuária e 
Soja. Acesso: Fácil. Valor de 120 sacas de soja por hectare. Fonte: Imobiliária 
Serrana, CRECI Nº 1012-J, SITE: www.imoveisserrana.com.br, Fone: (65) 3283-2094 
/ (65) 9 9933-7849. Sr. Publio. 
 
Elemento Comparativo 4– Oferta (2017): 
Fazenda na Região de Campos de Júlio, com área total de 2.273 hectares, sendo 
1.400 hectares aberta. Finalidade: Soja. Acesso: Fácil. Preço: 324 sacas de soja por 
hectare. Fonte: Oito Imobiliária (43) 33789888 
http://www.imoveisserrana.com.br/
http://www.imoveisserrana.com.br/
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
16 
 
Elemento Comparativo 5– Oferta (2017): 
Fazenda Bom Jardim, em Comodoro/MT com área de 
aproximadamente 4.400 hectares, sendo 3000 hectares aberto. Finalidade: Pecuária 
e Soja. Acesso: Fácil. Valor 115 sacas de soja por hectares. Fonte: Imobiliária 
Serrana, CRECI Nº 1012-J, SITE: www.imoveisserrana.com.br, Fone: (65) 3283-2094 
/ (65) 9 9933-7849. Sr. Publio. 
 
Elemento Comparativo 6 – Oferta (2017): 
Fazenda no vale do Guaporé, em Comodoro/MT com área de 6.840,00 hectares, 
sendo: 3.600 hectares aberto e 3.240 hectares em mata. Finalidade: Pecuária. 
Acesso: Difícil. Preço: R$18.000,00 por alqueires Paulista (2,42 hectares). Fonte: 
Fernandes Imóveis, CRECI Nº 100.272-F, SITE: http://www.fernandesimoveis.net, 
Sr. Fernandes, CRECI Nº 100272, Fone: (13) 3481-3087, (13) 9815-12615, (11) 9 
7572-3171. 
 
Elemento Comparativo 7 – Oferta (2017): 
Fazenda em Comodoro/MT com 2.450 hectares, sendo 1.550 hectares aberto e 900 
hectares de mato. Finalidade: Pecuária e Soja. Acesso: Difícil. Preço: 209 sacas de 
soja por hectare. Fonte: (65) 999584811 
 
Elemento Comparativo 8 – Oferta (2017): 
Fazenda em Comodoro/MT com 2.178 hectares, sendo 1.960 hectares aberto e 218 
hectares de mato. Finalidade: Pecuária e Soja. Acesso: Difícil. Valor a vender R$ 
18.000.00,00 total. Fonte: Srª Sandra (11) 986998505 
 
Elemento Comparativo 9 – Transação de Compra e Venda Realizada (2017): 
Fazenda no vale do Guaporé, com 3516 hectares, sendo 1793 hectares aberto. 
Finalidade: Pecuária e Soja. Acesso: Dificil. Preço: R$ 15.000,00 por alqueires 
Paulista (2,42 hectares). Este imóvel foi adquirida pelo leilão da Boi Gordo. Distancia 
da cidade de Comodoro: 80km. Fonte: Imobiliária Serrana, CRECI Nº 1012-J, SITE: 
www.imoveisserrana.com.br, Fone: (65) 3283-2094 / (65) 9 9933-7849. Sr. Publio. 
 
Elemento Comparativo 10 – Oferta (2017): 
Fazenda em Comodoro/MT com área total de 5435 hectares, sendo 1145 hectares 
aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Dificil. R$ 16.000,00 por alqueires Paulista 
(2,42 hectares). Fonte: sr. Laurinei (65) 996632102 
 
Elemento Comparativo 11 – Oferta (2017): 
Fazenda em Comodoro/MT com área total de 3.724hectares, sendo 1690 hectares 
aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Dificil. Preço: R$ 16.000,00 por alqueires 
Paulista (2,42 hectares). Fonte: sr. Laurinei (65) 996632102 
 
Elemento Comparativo 12– Oferta (2017): 
Fazenda em Comodoro com área total de 3.800 hectares, sendo 3.000 hectares 
aberto. Finalidade: Pecuária e Soja. Acesso: Médio. Preço: R$ 6.000,00 por hectare. 
Fonte: MT Fazendas, Site: www.mtfazendas.com.br. Código 658.Helton Peres, 
CRECI-F 2.891, contato: (65) 99983-0814, (65) 99983-0814. 
 
 
 
http://www.imoveisserrana.com.br/
tel:%20%20(13)%203481-3087
tel:%20(11)%209%207572-3171
tel:%20(11)%209%207572-3171
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
17 
 
Elemento Comparativo 13– Oferta (2017): 
Fazenda em Nova Lacerda com área total de 9.680 hectares, sendo 
5.000 hectares aberto. Finalidade: Pecuária e Soja. Acesso: Médio. Preço: Valor a 
vender R$ 60.000.000,00 total. Fonte: MT Fazendas, Site: www.mtfazendas.com.br. 
Código 667. Helton Peres, CRECI-F 2.891, contato: (65) 99983-0814, (65) 99983-
0814. 
 
Elemento Comparativo 14– Oferta (2017): 
Fazenda em Vila Bela da Santíssima Trindade com área total de 2.436 hectares, 
sendo 1.815 hectares aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Difícil. Preço: R$ 
4.000,00 por hectares. Fonte: MT Fazendas, Site: www.mtfazendas.com.br. Código 
296. Helton Peres, CRECI-F 2.891, contato: (65) 99983-0814, (65) 99983-0814. 
 
Elemento Comparativo 15– Oferta (2017): 
Fazenda em Comodoro com área total de 7.500 hectares, sendo 5.000 hectares 
aberto. Finalidade: Pecuária e Soja. Acesso: Fácil. Preço: Valor a vender R$ 
89.700.00,00 total. Fonte: Conceito Imóveis Homeclass, Código do anunciante: 
7171, Código Imovelweb: 2929671413. Contato: (51) 3086-0014, Site: 
www.conceitoimoveisrs.com.br 
 
Elemento Comparativo 16– Oferta (2017): 
Fazenda em Comodoro com área total de 4840 hectares, sendo 968 hectares 
aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Difícil. Valor a vender R$ 21.780.000,00 total. 
Fonte: Rio Verde Negócios Imobiliários, CRECI Nº J23308, SITE: 
www.rioverdeimobiliaria.com.br, Código 1510, Fone: (64) 3621-5363 
 
Elemento Comparativo 17– Oferta (2017): 
Fazenda em Pontes e Lacerda com área total de 4.114 hectares, sendo 3.630 
hectares aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Médio. Preço: R$ 6.000,00 por 
hectares. Fonte: GL Agronegócios, SITE: www.glagronegocios.com.br, Ref. 167, 
Fone: (67) 99945-7432. Corretor de Imóveis Sr. Gilson Leite, CRECI 6394-F, 
Contato: (67) 99945-7432 
 
Elemento Comparativo 18– Oferta (2017): 
Fazenda em Nova Lacerda com área total de 1.573 hectares, sendo 1524 hectares 
aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Fácil. Valor R$ 20.000,00 por alqueires 
Paulista (2,42 hectares). Fonte: MT Fazendas, Site: www.mtfazendas.com.br. 
Código 390. Helton Peres, CRECI-F 2.891, contato: (65) 99983-0814, (65) 99983-
0814. 
 
Elemento Comparativo 19 – Oferta (2017): 
Fazenda em Nova Lacerda com área total de 1.926 hectares, sendo 871 hectares 
aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Fácil. Valor R$ 17.000,00 por alqueires 
Paulista (2,42 hectares). Fonte: MT Fazendas, Site: www.mtfazendas.com.br. 
Código 388. Helton Peres, CRECI-F 2.891, contato: (65) 99983-0814, (65) 99983-
0814. 
 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
18 
 
Elemento Comparativo 20 – Oferta (2017): 
Fazenda em Comodoro/MT com área total de 1.400 hectares, sendo 
220 hectares aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Dificil. R$ 12.000,00 por 
alqueires Paulista (2,42 hectares). Fonte: sr. Laurinei (65) 996632102 
 
Elemento Comparativo 21 – Oferta (2017): 
Fazenda em Comodoro/MT com área total de 2.989 hectares, sendo 120 hectares 
aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Dificil. R$ 12.000,00 por alqueires Paulista 
(2,42 hectares). Fonte: sr. Laurinei (65) 996632102 
 
Elemento Comparativo 22– Oferta (2017): 
Fazenda em Comodoro/MT com área total de 4.032 hectares, sendo 170 hectares 
aberto. Finalidade: Pecuária. Acesso: Dificil. R$ 11.500,00 por alqueires Paulista 
(2,42 hectares). Fonte: sr. Laurinei (65) 996632102 
 
Elemento Comparativo 23 – Oferta (2017): 
Fazenda em Comodoro/MT com área total de 4.246 hectares, sendo toda em mata 
(fechada). Finalidade: Pecuária. Acesso: Dificil. R$ 9.000,00 por alqueires Paulista 
(2,42 hectares). Fonte: sr. Laurinei (65) 996632102 
 
 
 
3. MODELO DE REGRESSÃO LINEAR 
 
Modelo: Avaliação de Imóvel Rural Data de referência: segunda-feira, 20/04/2017 
 
CARACTERÍSTICAS DA AMOSTRA 
 
DADOS VARIÁVEIS 
Total da Amostra : 23 Total : 8 
Utilizados : 22 Utilizadas : 5 
Outlier : 0 Grau Liberdade : 17 
 
 
MODELO LINEAR DE REGRESSÃO – Escala da Variável Dependente: ln(y) 
 
COEFICIENTES VARIAÇÃO 
Correlação : 0,91178 Total : 4,15052 
Determinação : 0,83135 Residual : 0,69998 
Ajustado : 0,79167 Desvio Padrão : 0,20292 
 
F-SNEDECOR D-WATSON 
F-Calculado : 20,95025 D-Calculado : 1,68405 
Significância : < 0,01000 Resultado Teste : Não auto-regressão 95% 
NORMALIDADE 
Intervalo Classe % Padrão % Modelo 
-1 a 1 68 68 
-1,64 a +1,64 90 95 
-1,96 a +1,96 95 100 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
19 
 
MODELO UTILIZADO NA ESTIMATIVA DE VALOR (Moda) 
 
Y = 34152,416669 * X1
-0,254632 * 2,718(0,672585 * X2
) * 2,718(0,105534 * X3
) * 2,718(0,000075 * X4
) 
 
MODELO DE ESTIMATIVA – PRINCIPAIS INDICADORES 
 
AMOSTRA MODELO 
Média : 8241,26 Coefic. Aderência : 0,83322 
Variação Total : 443067530,36 Variação Residual : 73893986,01 
Variância : 20139433,20 Variância : 4346705,06 
Desvio Padrão : 4487,70 Desvio Padrão : 2084,88 
 
PARÂMETROS DE ANÁLISE DAS VARIÁVEIS INDEPENDENTES 
 
VARIÁVEL Escala 
Linear 
T-Student 
Calculado 
Significância 
(Soma das Caudas) 
Determ. Ajustado 
(Padrão = 0,79167) 
 
X1 Área total ln(x) -1,79822 8,99 0,76582 
 
X2 Finalidade x 5,91758 0,01 0,39795 
 
X3 Acesso x 1,40002 17,95 0,78056 
 
X4 Area aberta x 1,53983 14,20 0,77580 
 
 
 
 
 
 
 
MATRIZ DE CORRELAÇÃO ENTRE VARIÁVEIS (Valores em percentual) 
 
• MATRIZ SUPERIOR – PARCIAIS 
• MATRIZ INFERIOR – ISOLADAS 
 
V
ar
iá
v
el
 
 F
o
rm
a 
L
in
ea
r
 
 Á
re
a 
to
ta
l
 
 F
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al
id
ad
e
 
 A
ce
ss
o
 
 A
re
a 
ab
er
ta
 
 U
n
it
ár
io
 
X1 ln(x) 34 46 88 40 
X2 x -11 9 31 82 
X2 x -24 42 50 32 
X3 x 71 10 32 35 
Y ln(y) -26 81 68 20 
 
 
 
 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
20 
 
GRÁFICO DE ADERÊNCIA (Valor Observado X Valor Calculado) 
 
 
 
Histograma de Resíduos Padronizados X Curva Normal Padrão 
 
 
 
Distribuição de Valores Ajustados X Resíduos Padronizados 
 
 
 
 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
21 
 
4. DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO 
 
4.1. ÁREA ATINGIDA PELA FAIXA DE SERVIDÃO 
 
 Fazenda Morro sem Boné 
Área Total: 7.413,86 hectares 
Matricula: 1.260 do RGI de Vila Bela da Santíssima Trindade – MT 
Área de Servidão: 25,7976 hectares 
 
4.2. INTERVALOS DE VALORES PARA ESTIMATIVA 
 
 
 Valor 
Mínimo 
Valor 
Estimado 
Valor 
Máximo 
Desvio 
Mínimo 
Desvio 
Máximo 
Desvio 
Total 
 
Confiança (80 %) 3.217,46 3.965,82 4.888,25 -18,87% 23,26% 42,13% 
Predição (80%) 2.817,40 3.965,82 5.582,37 -28,96% 40,76% 69,72% 
Campo de Arbítrio 3.370,95 3.965,82 4.560,69 -15,00% 15,00% 30,00% 
 
Desta forma, qualquer valor compreendido entre os limites superior e inferior, 
atenderá a Confiabilidade de 80%. 
 
4.3. VALOR UNITÁRIO ARBITRADO 
 
A partir das pesquisas de preços de mercado em áreas próximas com 
características semelhantes ao objeto avaliando no uso e aptidão bem como em sua 
potencialidade, considerando a situação paradigma de que o imóvel possui difícil 
acesso, o valor arbitrado é de R$ 3.965,82 cada hectare, atendendo a análise 
estatística pela teoria das Pequenas Amostras, através da Distribuição t-Sudent com 
nível de precisão ou probabilidade de ocorrência a 80%, considerando “n-1” graus 
de liberdade. 
 
 
 
 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
22 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MÓDULO 3 
 
 
CÁLCULO DO VALOR DA INDENIZAÇÃO 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
23 
 
1. CONSIDERAÇÕES 
 
Vários engenheiros já publicaram trabalhos apresentando procedimentos para 
se calcular o valor da indenização por servidão administrativa, como: 
1. Anjos, Walter Zer dos, Critérios e método para a determinaçãodo coeficiente de 
servidão em faixas de domínio – anais do X COBREAP (Congresso Brasileiro de 
Avaliações e Pericias de Engenharia), IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e 
Perícias de Engenharia), Porto Alegre, 1999 
2. Alves, Claudio Souza, Metodologia para determinação de percentual de servidão aérea 
para faixa e áreas remanescentes, anais do XVI COBREAP, IBAPE, Manaus, 2011 
3. Arantes, Carlos Augusto, Avaliação de indenização por instituição de servidão de 
passagens em glebas rurais – anais do XII COBREAP, IBAPE, Belo Horizonte, 2003 
4. Arantes, Carlos Augusto, Depreciação de área remanescente por apossamento 
administrativo, anais do XIII COBREAP, IBAPE, Fortaleza, 2006 
5. Crispim, Eldan Ramos, Avaliação de servidão pelo método da renda, anais do XV 
COBREAP, IBAPE, São Paulo, 2009 
6. Costa, Luiz Augusto Seabra da, Avaliação de servidões, in Curso de revisão e 
atualização de engenharia de avaliações II, Instituto de Engenharia, São Paulo, 1978 
7. Guilhon, José Estevan Massena, Um caso especial de avaliação de servidão – anais do 
XII COBREAP, IBAPE, Belo Horizonte, 2003 
8. Hantzis, José Carlos, Criterios a aplicar para el calculo de indemnizaciones por concepto 
de imposicion de servidumbres de gasoducto – anais do X COBREAP, IBAPE, Porto 
Alegre, 1999 
9. Lima, Marcelo Rossi de Camargo, O valor de servidão administrativa pela perda de 
renda causada em imóveis rurais, anais do XVII COBREAP, IBAPE, Florianópolis, SC, 
2013 
10. Lopes, José Tarcísio Doubek, Indenização por servidão – anais do XI COBREAP, 
IBAPE, 2001 
11. Lopes, José Tarcísio Doubek, Servidão – cálculo de indenização, anais do XIII 
COBREAP, IBAPE, Fortaleza, 2006 
12. Pellegrino, José Carlos, Avaliação de Faixas de Servidão de Passagem – in Engenharia 
de Avaliações, PINI, São Paulo, 1985 
13. Vasconcelos Filho, Philippe Westin C., apostila sobre Indenização nas Servidões 
(década 70) 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
24 
 
 
Segundo Hely Lopes Meirelles (in Direito Administrativo Brasileiro, Malheiros 
Editores, 27ª ed., 2002, p. 597): "A indenização da servidão faz-se em 
correspondência com o prejuízo causado ao imóvel. Não há fundamento algum para 
o estabelecimento de um percentual fixo sobre o valor do bem serviente, como 
pretendem alguns julgados. A indenização há que corresponder ao efetivo prejuízo 
causado ao imóvel, segundo sua normal destinação. Se a servidão não prejudica a 
utilização do bem, nada há que indenizar; se a prejudica, o pagamento deverá 
corresponder ao efetivo prejuízo, chegando, mesmo, a transformar-se em 
desapropriação indireta com indenização total da propriedade, se a inutilizou para 
sua exploração econômica normal". 
Segundo a ABNT NBR 14653-3:2004, item 10.10.2, temos como 
procedimentos para calcular o valor indenizatório em Servidões Rurais: (i) prejuízo 
correspondente a uma porcentagem, explicada e justificada, do valor da terra, 
limitado ao seu valor de mercado; (ii) prejuízo correspondente ao valor presente da 
perda de rendimentos líquidos relativos às produções vegetais na área objeto da 
servidão; (iii) prejuízos relativos às construções, instalações, obras e trabalhos de 
melhoria das terras atingidas pela faixa de servidão, que devem ser avaliados com 
base em 10.2 e 10.7; e (iv) outras perdas decorrentes na propriedade, quando 
comprovadas. 
 
A engenharia de avaliação não é uma ciência exata. Buscamos sempre a 
melhor aproximação do valor justo. Neste caso, apresentaremos uma faixa de 
valores que entendemos abranger a justa indenização. 
Adotando a sugestão de Vasconcelos Filho, Philippe Westin C., o valor da 
servidão deve ser equivalente a 62% do valor da faixa de servidão. Este seria o valor 
máximo da faixa de valor justo. 
Para o imóvel avaliando, isso significa que o valor máximo é igual a R$ 
3.965,82 /ha x 25,7976 ha x 0,62 = R$ 63.431,36 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
25 
 
 
 
Considerando a sugestão de Pellegrino, José Carlos, o valor da servidão deve 
ser equivalente a 33% do valor da faixa de servidão. Este seria o valor mínimo para 
a faixa de valor justo. 
Para o imóvel avaliando, isso significa que o valor mínimo é igual a R$ 
3.965,82 /ha x 25,7976 ha x 0,33 = R$ 33.761,85 
Para este trabalho, a metodologia escolhida para melhor enquadramento da 
situação do imóvel avaliando, foi adotada a sugestão de Lima, Marcelo Rossi de 
Camargo publicada no Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias (2013)5. 
Considerando a sugestão de Lima, Marcelo Rossi de Camargo, o valor deve 
corresponder a perda de potencial de renda imposto pela servidão. Neste caso, a 
servidão não permite praticar quaisquer atos que a embaracem ou lhe causem 
danos, inclusive os de fazer construções ou plantações de elevado porte, ou seja, 
não permite cultivo de cana de açúcar, de reflorestamentos e, consequentemente 
atividade minerária. Isso significa, por analogia, que as terras na faixa de servidão 
tem menor capacidade de uso que aquelas iguais fora da faixa. 
A proposta de Lima (2013) coincide com a de alguns autores, como Arantes: 
o cálculo efetivo do prejuízo baseado na alteração dos rendimentos econômicos no 
imóvel atingido. Para isso, como estamos lidando com imóveis rurais, Lima (2013) 
sugeriu o uso da capacidade de uso das terras como ferramenta para tanto. 
Para o imóvel avaliando, com área total da faixa de 25,7976 há que tem solo 
classificado como Classe III de capacidade de uso. Após um levantamento de dados 
na região, conforme dados obtidos neste laudo, chegou-se a conclusão de que o 
valor unitário para este solo é de R$ 3.965,82 /ha. Para a região foi utilizada uma 
tabela de classes de capacidade de uso com os seguintes coeficientes: 
 
TABELA 2 
Capacidade de uso dos solos e valor relativo de cada classe 
CLASSES DE USO CRITÉRIO 
ESCALA DE VALOR 
(%) 
I 
terras para culturas, sem problemas de conservação, fertilidade, exige adubação de 
manutenção, renda líquida de orizicultura 
100 
II 
terras de culturas, com pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas 
simples (nivelamento), renda líquida de orizicultura 
95 
III 
terras de culturas, com sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas 
complexas (terraceamento), renda líquida de orizicultura 
75 
IV 
terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens 
(3 anos),sem problemas de conservação, renda líquida de agricultura em 1 ano associada à 
de pastagem em 4 anos 
55 
V terras só de pastagens, sem problemas de conservação, renda líquida de pecuária leiteira 50 
APP e RL Áreas de preservação permanente e Reserva legal 40 
VI 
terras só de pastagens, pequenos problemas de conservação, fertilidade exige práticas 
simples, renda líquida de pecuária leiteira 
40 
VII 
terras de florestas, sérios problemas de conservação, fertilidade exige práticas complexas 
(estradas de acesso), renda líquida de exploração silvícola 
30 
VIII 
terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas 
de conservação, renda líquida de eventual exploração piscícola 
20 
Fonte: Mendes Sobrinho e Kozma, adaptada por Lima (2011) 
 
 
5
 Lima, M. R. C, O valor de servidão administrativa pela perda de renda causada em imóveis rurais, 
Campinas – Anais do XVII COBREAP, IBAPE, Florianópolis/SC, 2013. 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
26 
 
 
 
Como mencionado anteriormente, a servidão restringe o uso proibindo 
plantios como cana de açúcar, reflorestamentos, seringueiras e, consequentemente 
atividade minerária, mas permite pastagens. Os solos do imóvel na faixa de 
servidão, Classe III, permitem agricultura, embora no momento não esteja sendo 
utilizado; na região encontramos outras propriedades cultivando cana, 
reflorestamentos, seringueiras e no próprio imóvel avaliando a atividade minerária, 
portanto, o uso atual na faixa de servidão não esta prejudicado, mas o uso futuro 
sim. 
Assim, foi utilizadoum procedimento previsto no manual brasileiro para 
classificação das terras no sistema de capacidade de uso: as classes de terras 
podem ser alteradas quando uma restrição permanente for imposta ou retirada; no 
presente caso, a restrição é imposta, enquanto existir a servidão, e pode ser 
considerada como permanente. Assim, em vez de uma terra Classe III teremos uma 
terra Classe VI, que não permite cultivos intensivos como cana de açúcar, 
reflorestamentos, seringueira e atividade minerária. 
Desta forma, fazendo uso da tabela da região para comparar classes de solos 
temos o seguinte prejuízo na faixa de servidão: 
 
Valor da faixa atingida antes da servidão: R$ 3.965,82 /ha (Classe III) 
Valor da faixa atingida depois da servidão = R$ 3.965,82 /ha x 0,40÷0,70 = 
Valor da faixa atingida depois da servidão = R$ 2.266,19/ha 
Prejuízo efetivo causado pela servidão = R$ 3.965,82 /ha – R$ 2.266,19/ha = 
Prejuízo efetivo causado pela servidão = R$ 1.699,63/ha x 25,7976 ha = 
R$ 43.846,38 
 
VALOR DA INDENIZAÇÃO 
(Arredondando-se) 
R$ 43.850,00 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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MÓDULO 4 
 
 
ENQUADRAMENTO E ESPECIFICAÇÃO DA 
AVALIAÇÃO 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
28 
 
 
 
1. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO 
 
A NBR 14.653-2:2011, em seu item 9 Especificação das avaliações, 
apresenta a seguinte redação: 
“9.1.1 A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o 
empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as informações 
que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo contratante do 
grau de fundamentação desejado tem por objetivo a determinação do empenho 
no trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus 
elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende 
exclusivamente das características do mercado e da amostra coletada e, por 
isso, não é passível de fixação a priori.” 
 
 
A presente avaliação, em razão do número de dados pesquisados e 
considerando o tratamento estatístico adotado, enquadra-se perfeitamente entre os 
graus de fundamentação e precisão preconizados pela Norma ABNT NBR 14.653-
3:2004. 
Diante dos elementos de mercado colhidos e critérios adotados, a presente 
avaliação enquadra‐se no Grau de Precisão I (amplitude do intervalo de confiança = 
42,13%), e Grau de Fundamentação II nos termos definidos pela NBR 14653‐
3:2004. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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MÓDULO 5 
 
 
FOTOS DO IMÓVEL 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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Figura 2: Foto retirada na faixa de servidão do imóvel avaliando, onde é possível observar os 
funcionários da Concessionária I.E. Madeira e o Perito avaliador judicial. 
Figura 3: Foto retirada na faixa de servidão do imóvel avaliando, onde é possível observar as 
características do solo que o classifica na classe III. 
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Figura 4: Foto retirada na faixa de servidão do imóvel avaliando, onde é possível observar o 
carro da concessionária I.E. Madeira, placa KQY-3456, utilizado pelo encarregado o sr. 
Juraildes José de Brito. 
Figura 5: Foto retirada na faixa de servidão do imóvel avaliando, onde é possível observar a 
linha de transmissão, o perito avaliador judicial e as características do solo que o classifica na 
classe III . 
Laudo de Avaliação 
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MÓDULO 6 
 
 
QUESITOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
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1. RESPOSTA DO PERITO AOS QUESITOS FORMULADOS PELAS PARTES 
 
 
Processo Nº: 368-09.811.0077 - 31069 (Cód. 31069) 
Parte Autora: Interligação Elétrica do Madeira S/A 
Parte Requerida: Guaporé Mineração LTDA 
 
 
1.1. RESITOS FORMULADOS PELA PARTE AUTORA 
 
 
1. Solicita-se aos senhores peritos que vistoriem a área sobrepassada pela 
Linha de Transmissão, descrevendo, identificando e fotografando-a. 
R: A vistoria a propriedade foi realizada no 14 de Fevereiro de 2.017. 
 
2. Tendo em vista as características da propriedade objeto do presente 
processo e, em obediência à norma aplicável ao caso, qual seja a NBR 14.653-3 
- Avaliação de Imóveis Rurais, da ABNT - Associação Brasileira de 
Normas Técnicas: 
 
a) efetuar pesquisa de mercado imobiliário citando e identificando as 
fontes das informações coletadas - nome , endereço e telefone dos 
informantes - e declarando a data em que foram coletados os 
elementos de pesquisa em mercado imobiliário. 
 
 b) vistoriar as propriedades a que se referem os elementos de 
pesquisa, descrevendo-as (terras, culturas e benfeitorias), 
classificando seu solo segundo sua classe de capacidade de uso e 
definindo sua situação (ótima, muito boa, boa, regular, má, péssima). 
Descrever o roteiro de acesso às propriedades ou indicar sua 
localização em mapa do município. 
 
c) proceder a homogeneização dos dados coletados na pesquisa de 
mercado imobiliário apresentando, em detalhe, os cálculos 
efetuados e explicitando o significado e a origem dos fatores 
técnicos de homogeneização utilizados, excluindo o valor das 
culturas e das benfeitorias do valor total da propriedade de cada 
elemento pesquisado para a obtenção do valor da terra nua. 
 
d) calcular a média saneada (explicitando o critério de saneamento 
segundo o grau de fundamentação e o grau de precisão 
apresentados nos itens 9.2 e 9.3 da norma NBR 14.653-3 da ABNT) e 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
34 
 
informar o unitário básico de terra nua aplicável 
associando o valor assim obtido com a classe e 
situação a que se refere. 
 
e) em função das classes de capacidade de uso e das situações, 
apresentar os preços unitários de terras originários do valor básico 
obtido em pesquisa de mercado. 
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 2 do presente Laudo de Avalição 
(paginas 13 a 23). 
 
3. Quantificar a área de cada uma das classes de capacidade de uso das 
terras indenizáveis no imóvel em avaliação. Partindo do unitário básico obtido 
para terra nua em pesquisa de mercado imobiliário e homogeneizando para os 
fatores acima citados (classe e situação), calcular o valor dessas terras, 
mencionando a data a que se refere esse valor. 
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 3 do presente Laudo de Avalição 
(paginas 27 a 28). 
 
4. Considerando que a servidão administrativa de passagem referente ao 
espaço aéreo ocupado pela linha de transmissão impõe restrições de uso do 
solo somente nos casos de cultura de cana-de-açúcar, de florestas (naturais 
ou cultivadas) e de culturas de porte elevado, além de algumas construções, 
queiram os senhores peritos responder e justificar: 
 
a) a instituição de servidão administrativa de passagem referente ao 
espaço aéreo ocupado pela linha de transmissão objeto da presente 
avaliação impede ou prejudica a continuidade da exploração das 
áreas desse imóvel, não abrangidas por essa mesma linha de 
transmissão? 
R: A passagem da faixa de servidão não prejudica a continuidade do 
desenvolvimento da atividade atual (minerária) nas demais áreas do 
imóvel avaliando, no entanto impede o desenvolvimento da atividade 
minerária futura já projetada para o imóvel avaliando. 
 
b) pode a faixa objeto da presente avaliação ser exploradapor 
culturas de porte compatível com o normal funcionamento da linha 
de transmissão? 
R: Sim, após a passagem da linha de transmissão o solo atingido ficou 
classificado como classe VI que são terras adaptáveis somente para 
pastagens. 
 
 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
35 
 
 
 
 
5. Definir a(s) alíquota(s) de servidão a ser (em) aplicada(s) para cálculo do 
valor de indenização pela instituição de servidão do espaço aéreo em 
consequência da construção dessa Linha de Transmissão por sobre a 
propriedade objeto do presente processo. Explicitar os critérios adotados para 
essa definição e a origem desses critérios. Aplicar essa(s) taxa(s) aos cálculos 
do quesito anterior para obter o valor da indenização pelas terras. 
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 3 do presente Laudo de Avalição 
(paginas 27 e 28). 
 
6. Descrever detalhadamente as culturas vegetais a serem indenizadas nas 
áreas em que foi instituída a servidão de passagem dessa Linha de 
Transmissão por sobre a propriedade objeto do presente processo baseando 
essa descrição nas características necessárias à sua avaliação. Explicitar a 
vida útil e o estado vegetativo de cada cultura por ocasião da interrupção do 
processo de exploração dessas culturas em consequência da intervenção da 
autora na propriedade em questão. Em obediência à Norma da ABNT aplicável, 
calcular o valor de indenização de cada cultura a indenizar apresentando o 
cálculo efetuado nos seus detalhes esclarecedores. 
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 2 do presente Laudo de Avalição 
(pagina 10). 
 
 7. Qual o valor da indenização devida pela servidão de passagem da Linha 
de Transmissão por sobre a propriedade objeto do presente processo? 
(mencionar a data a que se refere o valor apresentado) 
R: O valor devido para indenização é de R$ 43.850,00 (Quarenta e três mil e 
oitocentos e cinquenta reais) para Abril de 2017. 
 
8. Apresente a classificação de terras dos dados da amostra utilizada na 
pesquisa de mercado e da área objeto da perícia, conforme o item 5.2.1 na 
ABNT 14.653-3. 
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 2 do presente Laudo de Avalição 
(pagina 15). 
 
9. Apresente o trabalho técnico que o Sr. Perito utilizou para justificar a 
alíquota (coeficiente de servidão) adotada no cálculo do valor de servidão de 
terra nua. 
R: A resposta a este Quesito faz parte dos Anexos ao presente Laudo de Avalição. 
 
 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
36 
 
 
 
 
10. Porque não foi adotado o coeficiente de 30%, para área em que a cultura 
não pode permanecer na faixa de servidão e 15% para área com pastagem? A 
alíquota adotada pelo Sr. Perito foi retirada de algum trabalho com 
fundamentação científica ou são apenas coeficientes arbitrados por algum 
autor? 
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 3 do presente Laudo de Avalição 
(paginas 27 e 28). 
 
11. Foi atendido o item 10.10.2.1 da ABNT, que determina que o prejuízo seja 
correspondente a uma porcentagem, justificada e explicada, do valor da terra 
que deve refletir as restrições impostas pela passagem da linha de 
transmissão de energia? Explique detalhadamente, por favor. 
R: Sim, foi atendido o item 10.10.2.1 da NBR 14653‐3:2004. A explicação detalhada 
encontra-se a este Quesito faz parte do Módulo 3 do presente Laudo de Avalição 
(paginas 27 e 28). 
 
12. Qual a restrição imposta pela passagem da linha de transmissão nas 
áreas de pastagem? 
R: Em áreas de pastagens a servidão não permite praticar quaisquer atos que a 
embaracem ou lhe causem danos, inclusive os de fazer construções ou plantações 
de elevado porte. No entanto não foi identificado em in loco área de pastagem na 
faixa de servidão do imóvel avaliando. 
 
1.2. RESITOS FORMULADOS PELA PARTE REQUERIDA 
 
Quesito 01) Se os valores indicados no laudo de avaliação realizado 
unilateralmente da área serviente, à época da constituição 
da servidão administrativa, correspondem aos valores 
praticados pelo mercado? 
R: Não 
 
 
Quesito 02) Com base no atual valor de mercado e referente aos imóveis 
recentemente negociados na região onde se encontra o bem 
desapropriado, qual é o valor vigente do hectare para fins de 
compra e venda? 
R: O valor encontrado após o tratamento dos dados é de R$ 
3.965,82 por hectare. 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
37 
 
 
 
 
 
Quesito 03) Considerando o mapa apresentado pela Requerida em sede de 
Contestação (Doc. 04), em que constam interferências com os 
processos DNPM 869.311/1995 - Requerimento de Lavra; 
DNPM 866.056/2004 e DNPM 866.057/2004- Autorizações de 
Pesquisa, apurando-se a proporcionalidade das interferências 
nos títulos citados, responda : 
 
 
a) Houve, no Laudo apresentado unilateralmente, qualquer avaliação 
das onerações impostas, pelo conflito das atividades, aos títulos 
minerários citados acima? 
R: Não. 
 
 
b) Caso negativo, considerando a rigidez locacional da atividade de 
mineração, qual seria a indenização pertinente pela oneração dos 
títulos existentes em nome da Requerida? 
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 1 do presente Laudo de 
Avalição (pagina 11). 
 
 
 
c) Além de gravar os títulos, restringindo a área de atuação pelo conflito 
entre as atividades por questões físicas e de segurança, qual seria a 
indenização pertinente para as alterações da infraestrutura projetada 
para exploração do depósito denominado Morro sem Boné, objeto do 
processo DNPM 869.311/1995 - Requerimento de Lavra? 
R: A resposta a este Quesito faz parte do Módulo 1 do presente Laudo de 
Avalição (pagina 11). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
38 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
MÓDULO 7 
 
 
ENCERRMENTO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Laudo de Avaliação 
Da Faixa de Servidão 
 
39 
 
 
1. ENCERRAMENTO 
 
Nada mais havendo a esclarecer, Encerra-se o presente trabalho composto 
por 41 (quarenta e um) folhas, e anexos, todas impressas de anverso, sendo 
esta folha datada e assinada pelo autor do presente trabalho, e as demais 
rubricadas. 
 
Adotando-se até o limite de 1%, conforme NBR 14.653-1:2001, tem-se o 
seguinte valor: 
VALOR DA INDENIZAÇÃO 
(Arredondando-se) 
R$ 43.850,00 
 
 
 
 
Vila Bela da Santíssima Trindade, 26 de Abril de 2017. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
________________________________ 
Jairo Júnio Dantas de Barros 
Engenheiro Florestal 
CREA 025608 
Perito do Juízo 
 
 
 
 
 
40 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 MÓDULO 8 
 
 
 ANEXOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
41 
1. ANEXOS 
 
 Estudo Científico usado para definir coeficiente de servidão 
 Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) 
 Elementos Comparativos 
 Grau de Fundamentação