Apostila-Curso-Avaliador-de-Imóveis

Prévia do material em texto

w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 2 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Material produzido e distribuído por Colégio Lapa como material didático do 
curso de avaliação de Imóveis. Apostila Curso Avaliação de Imóveis – 3ª 
Edição, 2016. Curso autorizado pelo órgão máximo da categoria de corretores 
de imóveis, o COFECI conforme pareceres 34/2013 e 35/2013. 
colegiolapa@colegiolapa.com.br / 11 3865-7570 / 3862-5274 
mailto:colegiolapa@colegiolapa.com.br
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
3 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
 
 
 
 
 
 
 
Este curso de avaliação de imóveis é autorizado pelo COFECI – Conselho 
Federal de Corretores de Imóveis (Pareceres 34/2013 e 35/2013- modalidade a 
Distância ou Presencial) -órgão com sede em Brasília e que regulamenta os Conselhos 
Regionais de Corretor de Imóveis (CRECI) em cada Estado. 
A proposta do curso é instruir o corretor a determinar o valor de mercado de um 
imóvel. 
Somente os formandos em cursos com autorização do COFECI, terão direito a 
inscrever seus nomes no CNAI (Cadastro Nacional dos Avaliadores de Imóveis), e 
poderão emitir PTAM (Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica), dando desta 
forma a devida seriedade que uma avaliação imobiliária requer. 
Assim, apresentamos neste material os métodos que podem ser utilizados pelo 
corretor, devidamente regulamentados por normas, e cuja utilização é assegurada por 
legislação específica, garantindo sua posição no exercício da arte de atribuir valores, a 
essência do avaliar. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 4 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
SUMÁRIO 
 
1 INTRODUÇÃO ............................................................................................. 7 
2 HISTÓRICO ................................................................................................. 8 
3 RESOLUÇÃO COFECI 1.066/07 e ATO Normativo 001/2011 ................ 12 
4 ATUAÇÃO EM JUÍZO ............................................................................... 17 
5 ÉTICA ........................................................................................................ 19 
6 RESPOSTAS ............................................................................................. 23 
7 Introdução ................................................................................................. 26 
8 METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEIS ..... 26 
9 PREÇO x VALOR ...................................................................................... 27 
10 METODOS DE AVALIAÇÃO .................................................................. 28 
11 MÉTODO INVOLUTIVO .......................................................................... 29 
12 EXEMPLO DE CÁLCULO DE VALOR DE GLEBA URBANIZÁVEL 
PELO MÉTODO INVOLUTIVO ........................................................................ 30 
13 MÉTODO DE CAPITALIZAÇÃO DE RENDA ......................................... 32 
14 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO ......... 33 
15 ETAPAS DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO................................. 33 
16 MODELO DE FICHA DE VISTORIA DE IMÓVEIS ................................. 37 
17 DOCUMENTAÇÃO ................................................................................. 38 
18 PESQUISA DE VALORES (COLETA DE AMOSTRAS) ........................ 38 
19 CÁLCULOS UTILIZANDO O MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE 
MERCADO ....................................................................................................... 40 
19.1 FATOR REDUÇÃO PARA O VALOR À VISTA (FRV): ...................... 41 
19.2 FATOR DE FONTE OU DE OFERTA (FF): ...................................... 41 
19.3 FATOR LOCALIZAÇÃO(FL): ............................................................. 41 
19.4 FATOR DE TESTADA (FT): .............................................................. 41 
20 FATOR DE ESQUINA (FE): .................................................................... 43 
21 FATOR DE PROFUNDIDADE (FP): ....................................................... 43 
22 FATOR DEPRECIAÇÃO (FD): ............................................................... 44 
23 ESTADO DE CONSERVAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E SUAS 
CARACTERÍSTICAS ....................................................................................... 44 
24 AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS....................................................... 58 
25 EXERCÍCIO ............................................................................................. 60 
26 RESPOSTAS .......................................................................................... 62 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
5 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
27 MÓDULO III ............................................................................................ 64 
28 PTAM (PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA) ... 65 
29 ROTEIRO PARA ELABORAÇÃO DO PARECER DE AVALIAÇÃO 
MERCADOLÓGICA ......................................................................................... 66 
30 ANEXOS ................................................................................................. 73 
31 ENCERRAMENTO .................................................................................. 75 
32 EXERCÍCIOS .......................................................................................... 75 
33 RESPOSTAS .......................................................................................... 78 
33.1.1 ......................................................................................................... 78 
33.1.2 ......................................................................................................... 78 
33.1.3 ......................................................................................................... 78 
33.1.4 ......................................................................................................... 78 
34 BIBLIOGRAFIA ...................................................................................... 79 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 6 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
7 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
 
 
MÓDULO I 
 
1 INTRODUÇÃO 
 
 
Ao final deste módulo, você conhecerá a história da 
avaliação imobiliária no Brasil e a evolução da profissão, como 
também normas e resoluções que regem esta profissão e suas 
atribuições. 
Saberá realizar sua inscrição no CNAI – Cadastro Nacional 
de Avaliadores Imobiliários, como também a importância do selo 
que certifica o Parecer de Avaliação Mercadológica; as diferenças 
entre o corretor avaliador mercadológico do engenheiro avaliador 
estrutural, bem como a importância do Parecer Técnico. 
Bom estudo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 8 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
2 HISTÓRICO 
 
 
A profissão teve início, no Brasil, por volta do final do século XIX e início 
do XX, com o Ciclo do Café. Naquela época o país tornou-se grande 
exportador de café e negociador com outros países, o que exigiu o surgimento 
de bancos, empresas de transporte, seguradoras e indústrias. Para 
implantação dos novos negócios e moradias, tanto para os negociantes como 
para os empregados, eram necessárias terras. Assim, a intermediação entre os 
negociantes e os proprietários de terras passou a ser realizada pelos agentes 
de negócios imobiliários. 
Eram profissionais, porém sem amparo legal, exercendo de maneira 
muito incipiente suas funções; na verdade, eram meros aproximadores de 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
9 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
vendedores e compradores de terras. O primeiro sindicato da categoriasurgiu 
em 1927 no Rio de Janeiro, espalhando-se pelo Brasil. Porém mesmo assim, 
não era uma atividade especializada, podendo ser exercida por qualquer 
pessoa que tivesse tino comercial. Para a efetiva regulamentação da atividade, 
foi promulgada em 27 de agosto de 1962 a Lei 4.116, revogada devido a uma 
série de imperfeições pela Lei 6.530 de 12 de maio de 1978. 
Uma vez estabelecidas as funções e as atribuições do corretor de 
imóveis, verificou-se a necessidade de fazer com que este profissional atuasse 
dentro de padrões de respeito à sua pessoa, aos colegas e ao cliente. 
 Nascia assim o Código de Ética Profissional da categoria, editado via 
Resolução COFECI 326/1992. Neste código estão listados os deveres e 
direitos dos corretores de imóveis, como, por exemplo, prestigiar as entidades 
de classe, zelar por sua reputação, tratar os colegas de profissão com respeito, 
entre outros. 
 
 
Um dos pioneiros na avaliação de imóveis no Brasil foi o engenheiro Luiz 
Carlos Berrini, que, desde 1928, realizava estudos avaliatórios para o Banco do 
Estado de São Paulo. Publicou, na década de 30, vários artigos a respeito e, 
em 1949, o livro “Avaliação de Imóveis”, tornando-se um marco nas décadas 
seguintes. 
 Pioneiro na Avaliação de imóveis 
 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 10 
 
 
COLÉGIO LAPA 
Na década de 50 são elaboradas, no Brasil, as primeiras normas de 
avaliação de imóveis organizadas por entidades públicas e institutos voltados 
para a engenharia de avaliações. O assunto ganha relevância na época do 
grande surto de desapropriações ocorrido na década de 60 com estudos feitos 
por comissões de profissionais dedicados a perícias e avaliações judiciais. 
Em 1975 o BNH (Banco Nacional de Habitação) firma um acordo com a 
ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) visando elaborar normas 
regulamentadoras para a avaliação de imóveis urbanos, com intuito de 
padronizar as avaliações. Para tanto instalou-se a CEVA (Comissão de Estudo 
de Vistorias e Avaliações) do CV-2 (Comitê Brasileiro de Construção Civil). 
 
 
 
 
 
Deste trabalho surge, em 1977, a 
primeira norma brasileira para avaliação 
de imóveis urbanos, a NBR 5676 (NB-
502) da ABNT. Revista em 1989, a 
norma brasileira para avaliação de 
imóveis urbanos é registrada no 
INMETRO como NBR 5676. Também 
foram desenvolvidas as Normas 8799, 
para imóveis rurais, e NBR 8951, para glebas urbanizáveis. 
 Primeira Norma Brasileira 
 
 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
11 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
A NBR 12.721, de 1998 trata da classificação da construção de acordo 
com o padrão (baixo, normal ou alto), fator que influencia muito o valor final do 
imóvel. Nesta NBR está incluso o conceito de CUB (Custo Unitário Básico), 
que é o custo por metro quadrado da construção, utilizado pelos construtores 
para estabelecer o valor do imóvel a ser lançado ou para se estabelecer o valor 
de uma edificação inacabada em um terreno. 
A NBR 14653, publicada em 2001, consolidou os conceitos, métodos e 
procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação de bens, bem 
como procedimentos de excelência relativos ao exercício profissional, sendo 
exigível em todas as manifestações técnicas escritas vinculadas às 
atividades de avaliações. 
A NBR 14.653 é constituída de sete partes, porém as que interessam à 
avaliação imobiliária são: 
 - NBR 14.653-1, que apresenta os procedimentos gerais para a avaliação de 
bens; 
- NBR 14.653-2, publicada em 2004 e relativa à avaliação de imóveis urbanos; 
- NBR 14.653-3, também publicada em 2004 mas que enfoca imóveis rurais; 
- NBR 14.653-4, publicada em 2002 e que trata da avaliação de 
empreendimentos. 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 12 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 Pela NBR 14.653-1, a avaliação imobiliária deve obedecer a uma 
sequência de seis atividades indicadas, a conferência da documentação, a 
vistoria do imóvel avaliando, a coleta de dados, a escolha da metodologia de 
avaliação, o tratamento dos dados e a identificação do valor de mercado do 
imóvel. Esta sequência é o roteiro do PTAM (Parecer Técnico de Avaliação 
Mercadológica), um documento oficial no qual constam todos os dados do 
imóvel a ser avaliado e dos que servirão de comparativos. Com base nos 
dados coletados, calcula-se o valor final do imóvel. 
 
 
 
 
 
 
 
3 RESOLUÇÃO COFECI 1.066/07 e ATO Normativo 001/2011 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
De acordo com a Resolução COFECI 957/06 no artigo 1o e em seu 
Parágrafo Único, a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica 
para determinar o valor de mercado de um imóvel seria permitida ao Corretor 
de Imóveis, sendo redigido por esse profissional com base em critérios 
técnicos, análise de mercado com objetivo de determinar o valor comercial de 
um imóvel, judicial ou extrajudicialmente. 
 “ A avaliação mercadológica de imóveis é uma atividade exercida pelo corretor de 
imóveis, cuja profissão foi regulamentada apenas em 1978 pela Lei 6.530, que determinou 
em seu artigo 3
o
 que compete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, 
venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização 
imobiliária.” 
 Site: http://www.samuelfigueiredo.com.br/2014/10/corretor-de-imoveis-pode-dar-parecer.html 
 
 
http://www.samuelfigueiredo.com.br/2014/10/corretor-de-imoveis-pode-dar-parecer.html
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
13 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
Já com a publicação da Resolução COFECI 1.066/07, ficou determinado 
em seu artigo 6o que “a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação 
Mercadológica é permitida a todo corretor de imóveis, pessoa física, 
regularmente inscrito em Conselho Regional de Corretores de Imóveis”. 
Tais resoluções tornaram-se necessárias devido à Lei 5.194/66 que 
atribui, em seu artigo 7o, a avaliação de imóveis como atividade exclusiva de 
engenheiros, arquitetos e engenheiros agrônomos, e à Resolução 345, de 27 
de julho de 1990, do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia 
(CONFEA), cujo Art. 3.º determina que “serão nulas de pleno direito as perícias 
e avaliações e demais procedimentos indicados no art. 2.º, quando efetivados 
por pessoas físicas ou jurídicas não registradas nos CREAs.” 
Os engenheiros e arquitetos alegavam que seria necessário o 
conhecimento técnico da construção para se ter um valor completo, bem como 
o corretor não teria condições de verificar a integridade e segurança do imóvel 
em sua vistoria, ou seja, o papel do profissional corretor seria apenas de 
negociações. 
Os corretores e o COFECI, em contrapartida, evidenciam a importância 
do conhecimento do mercado imobiliário e suas nuances, bem como o fato de 
trabalharem o tempo todo com valores e suas flutuações, o que lhes daria 
todas as condições de determinar o valor de mercado de um imóvel, sendo 
esta também a conclusão do Tribunal Regional Federal da 1ª Região – Brasília 
– que deu ganho de causa ao COFECI conforme Processo TRF1 nº 0010520-
92.2007.4.01.3400. 
Apesar da causa ganha, ainda há quem não concorde com esta decisão 
judicial. 
É interessante fazer a distinção entre parecer técnico e laudo de 
avaliação. O Parecer Técnico é um relatório emitido por profissional 
capacitado e legalmente habilitado sobre assunto de sua responsabilidade, 
neste caso o corretor avaliador, possui CRECI e CNAI – atua nesta área, tem 
experiência e domínio do assunto. Já o laudo de avaliação é um relatório 
técnico de avaliações sobre a estrutura do bem (NBR 14.653) elaborado por 
engenheiro ou arquiteto. 
 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 14 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
 
 
O corretor que desejar exercer a atividade de avaliador deverá, além de 
adquirir o conhecimento, requerer sua inscrição no CNAI (Cadastro Nacional de 
Avaliadores Imobiliários)por meio dos requerimentos encontrados no Ato 
Normativo 001/2011 contido na Resolução - COFECI nº 1.066/2007 (Conselho 
Federal de Corretores de Imóveis). Atualmente este é o link: 
http://cofeci.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=303 
 
 CNAI - Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários 
 
http://cofeci.gov.br/index.php?option=com_wrapper&view=wrapper&Itemid=303
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
15 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
Modelos dos formulários para registro do CNAI . 
 
 
ANEXO I - REQUERIMENTO DE INSCRIÇÃO NO 
CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES 
IMOBILIÁRIOS 
C O F E C I 
CRECI .......Região/........ 
 Nome do Corretor de Imóveis:........................................................... 
 CPF nº................................. RG nº.................. CRECI nº ................. 
 Endereço:................................................................................................
... possuidor de diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou 
equivalente ........ possuidor de certificado de Especialista em 
Avaliação Imobiliária 
Requer, na forma que dispõe a Resolução-COFECI nº 1.066/2007, 
sua inclusão no CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES 
IMOBILIÁRIOS, para o que anexa os documentos abaixo relacionados 
(cópias): 
 ......... Diploma de curso superior em Gestão Imobiliária ou equivalente 
 ......... Certificado de Conclusão de Curso de Avaliação Imobiliária 
 ......... Comprovante de recolhimento da Taxa de Inscrição. Duas fotos 
3 x 4 
 Outro a especifica 
....., ......... de .......................de 20... 
 ________________________________ 
Assinatura do requerente 
 Obs: 1. O CRECI deve receber o requerimento, em protocolo, 
processar, informando da situação do requerente junto ao Conselho 
Regional, encaminhando, a seguir, ao COFECI, para inclusão no 
CNAI. 
2. Três vias: 1ª – COFECI; 2ª – CRECI; 3ª Requerente 
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 Requisitos Mínimos 
 1.Identificação do solicitante; 
 2.Finalidade do PTAM; 
 3.Identificação e caracterização do imóvel 
- Situação e localização (Estado, Município, logradouro, número etc.); 
- Número de matrícula e cartório de registro imobiliário; 
 - Áreas (do terreno, de construção, real privativa, de uso comum, real total, fração 
ideal, etc.) e dimensões do imóvel; 
 - Características e infraestrutura no logradouro e na região onde se encontra o 
imóvel; 
 - Descrição detalhada do imóvel e acessórios; 
- Relatório fotográfico, da data da vistoria realizada no imóvel; 
 4.Pesquisa de imóveis comparandos para aplicação do Método Comparativo 
Direto de Dados de Mercado 
- - Identificação dos imóveis escolhidos para compor a amostra, explicitando as 
fontes; 
- Homogeneização dos itens da amostra; 
 5.Determinação do Valor de Mercado do imóvel avaliando; 
 6.Encerramento 
- Conclusão do PTAM; 
- Data e assinatura do Corretor de Imóveis emissor do PTAM; 
- Aposição do Selo Certificador ao lado da assinatura 
 7.Anexos: 
- Relatório fotográfico (quando não incluído na Caracterização do Imóvel) 
- Plantas de situação e localização, mapas, etc. 
- Certidão atualizada da matrícula no Cartório do Registro de Imóveis; 
- Documentos diversos (outras certidões, recibos de impostos, CCIR, etc.) 
- Currículo do Corretor de Imóveis avaliador. 
 
 
 
 
ANEXO V - C O F E C I 
CRECI .......ª Região/..... 
DECLARAÇÃO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
Nome do Corretor de Imóveis:...................................... 
CPF nº........... RG nº........... CRECI nº ................. 
Endereço...... 
Declara a emissão de Parecer Técnico de Avaliação 
Mercadológica relativo ao imóvel com as seguintes 
características: 
Imóvel Urbano tipo: residencial, comercial, outro 
Imóvel Rural tipo: ................... 
Por solicitação de: 
Nome do cliente: 
........................, .......de ....................... de 20...... 
________________________________ 
Assinatura do requerente 
 Espaço reservado para o CRECI 
Foi emitido o SELO CERTIFICADOR, em quatro vias, 
todas identificadas pelo nº .............. 
 Cole aqui a via-arquivo do selo 
Recebi, nesta data, duas vias do SELO CERTIFICADOR 
nº ..........., ..........de..............................de 20...... 
 
 
 
ANEXO II - C O F E C I 
CERTIFICADO DE REGISTRO DE AVALIADOR 
IMOBILIÁRIO 
 O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE 
IMÓVEIS certifica que o Corretor de 
Imóveis.................................................., inscrito no CRECI 
da ......Região/....... sob o nº ............. está registrado no 
CADASTRO NACIONAL DE AVALIADORES 
IMOBILIÁRIOS e habilitado, na forma da Resolução 
COFECI nº 1.066/2007 e Ato Normativo-COFECI nº 
001/2008, a emitir PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO 
MERCADOLÓGICA. 
 Brasília (DF), ......... de .......................de 20..... 
 ___________________________ 
JOÃO TEODORO DA SILVA 
Presidente 
___________________________ 
CURT ANTÔNIO BEIMS 
Diretor Secretário 
 Modelos retirados do site: http://www.cofeci.gov.br 
 
 
Registro válido por três anos a 
partir da data de emissão acima. 
 
Modelo retirado do site: 
http://www.cofeci.gov.br 
 
 
 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 16 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
 
Anexo III CARTÃO ANUAL DE REGULARIDADE PROFISSIONAL CONTENDO 
IDENTIFICAÇÃO DE AVALIADOR IMOBILIÁRIO 
 
 
 
Cartão válido até o dia 15 de abril do ano subsequente ao de referência 
 
 
Anexo VI SELO CERTIFICADOR 
 
“Obs.: Este selo certifica que o laudo de avaliação mercadológica foi elaborado por Corretor de Imóveis 
devidamente habilitado e inscrito no CNAI – Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários mantido pelo Sistema 
COFECI-CRECI, nos moldes estabelecidos na Resolução-COFECI nº 1.066/2007 e Ato Normativo nº 001/2011.” 
Referência das imagens acima site: 
http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf 
 
 
 
 
 
 
 
 
http://www.cofeci.gov.br/arquivos/legislacao/2007/resolucao1066_2007.pdf
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
17 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
 
4 ATUAÇÃO EM JUÍZO 
 
O corretor de imóveis avaliador pode deparar-se com questões judiciais 
ao longo de sua vida profissional, pois muitos imóveis necessitam ser avaliados 
em casos de litígio, ou seja, conflitos de interesse, discordâncias entre as 
partes envolvidas em diversas situações como a divisão dos bens entre 
herdeiros, ou venda para pagamento de uma dívida, revisão de valores 
locatícios, etc. 
Em processos judiciais, quando os fatos são controversos, necessitamos 
de provas para que o juiz possa decidir a questão, a perícia é um dos meios de 
prova admitidos em direito. Desta forma, ele nomeia um profissional da 
respectiva área para auxiliá-lo. 
Os corretores avaliadores que tiverem interesse em atuar judicialmente, 
deverão solicitar cadastro diretamente as varas de interesse, ou por meio de 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 18 
 
 
COLÉGIO LAPA 
requerimento emitido pela Delegacia do CRECI, neste caso deve procurar a 
regional onde está inscrito. O Juiz irá convocá-lo a fim de emitir Parecer 
Mercadológico que determine o valor do imóvel em questão. 
Nos processos Judiciais, a perícia é um dos meios de 
prova, exigindo do Perito, além do conhecimento técnico e de 
experiência, grande empenho e responsabilidade. Convém 
definir que perícia significa inspeção técnica realizada por 
profissional especialista para esclarecer determinado assunto. 
 
Para tanto, o corretor avaliador pode ser nomeado Perito por um juiz de 
Direito (Perito do Juiz), ou contratado como Assistente Técnico (Perito da 
parte) por uma das partes num processo judicial, para a realização de perícia 
ou assistência, conforme o caso, visando comprovação, esclarecimento ou 
mesmoapuração de fatos que possam auxiliar na solução do litígio. 
“Artigo 156 do Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015): “o juiz será assistido por perito 
quando a prova do fato depender de conhecimento técnico ou científico.” 
 
Embora a realização do trabalho se dê por um técnico, vale lembrar que 
os interessados (as partes, os advogados e o juiz) geralmente são leigos no 
assunto, gerando para o Perito, bem como para o Assistente, a 
responsabilidade de elaborar um documento preciso, conclusivo, isento de 
tecnicismo desnecessário e correto não só no que diz respeito à técnica, mas 
também com relação à ortografia. 
 
Assim, o corretor avaliador, atuando como Perito deverá redigir um 
Laudo, conforme sua atribuição em juízo. Deverá, de maneira clara, esclarecer 
as dúvidas que surgiram durante o desenrolar do processo com base em seu 
conhecimento técnico. 
O perito do juiz deve acima de tudo ser íntegro nas informações 
prestadas no documento, pois caso seja comprovada alguma inverdade, 
poderá ser penalizado a permanecer de dois a cinco anos inabilitado a realizar 
outras perícias conforme o atual Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), e 
responderá civil e até criminalmente. 
 
O perito das partes, ou seja, o Assistente Técnico, redigirá um Parecer 
também mantendo a integridade das informações em seu parecer e caso 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
19 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
distorça algumas informações para beneficiar seu cliente, não sofrerá as 
sanções aplicadas ao perito do juiz. 
 
5 ÉTICA 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 20 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
 
 
Uma vez estabelecidas as funções e atribuições do corretor de imóveis, 
verificou-se a necessidade de fazer com que este profissional atuasse dentro 
de padrões de respeito à sua pessoa, aos colegas e ao cliente. Nascia assim o 
Código de Ética Profissional da categoria, editado via Resolução COFECI 
326/1992. Neste código estão listados os deveres e direitos dos corretores de 
imóveis, como, por exemplo, prestigiar as entidades de classe, zelar por sua 
reputação, tratar os colegas de profissão com respeito etc. 
 
Entretanto, trabalhar de forma ética vai muito mais além de 
simplesmente seguir prerrogativas pré-determinadas. Um bom profissional 
toma vários cuidados com relação a seus clientes, pois tem como objetivo 
realizar a melhor negociação possível com satisfação de todas as partes 
envolvidas. 
 
Dessa forma, podemos mencionar como fatores positivos para uma 
negociação de sucesso a demonstração de segurança nas informações a 
respeito do mercado imobiliário e do imóvel em questão, atender de preferência 
pessoalmente seus clientes no imóvel a ser negociado, ser formal no 
tratamento com as partes envolvidas, fornecer todas as informações e 
esclarecer todos os pontos de dúvidas que envolvam o imóvel, sem distorção 
nem omissão de fatos. 
Caso seja um empreendimento ainda na planta, deve o corretor 
avaliador ter conhecimento profundo do projeto a fim de imprimir uma visão 
virtual porém realista do futuro imóvel. Para isso, deve ter domínio das plantas 
baixas, mostrar o local do futuro empreendimento para o cliente e toda a 
infraestrutura dos entornos (escolas, sistema viário, mercados, farmácias, 
padarias etc.) representa um respeito à pessoa que pouco ou nada conhece do 
assunto. O corretor avaliador valoriza, assim, sua profissão, conquistando a 
confiança do cliente. 
 
 
 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
21 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
Dessa forma, o profissional ético não apenas segue o Código de Ética 
da profissão, mantendo-se friamente dentro dos padrões estabelecidos por um 
órgão de classe, mas também trata seus clientes com o devido respeito e 
confiança. Para maiores conhecimentos, segue endereço no qual o Código de 
Ética do corretor de imóveis poderá ser consultado: 
http://www.cofeci.gov.br/portal/arquivos/legislacao/1992/resolucao326_92.pdf 
 
NESTE CAPITULO COMPREENDEMOS QUE 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Resolução COFECI 1.066/07 e Ato Normativo 001/11 
São as legislações que normatizam a vida profissional do corretor avaliador 
Corretor com registro no CNAI está habilitado a elaborar avaliação 
mercadológica 
NBR 14.653-1 determina as principais etapas para avaliação 
mercadológica 
VAMOS VERIFICAR AGORA O QUE VOCÊ APRENDEU!!! 
http://www.cofeci.gov.br/portal/arquivos/legislacao/1992/resolucao326_92.pdf
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 22 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
CRUZADA MÓDULO 1 - Preencha os quadrinhos com as palavras correspondentes: 
 
1
 
2
 
 
3
 
4
 
 
 
5
 
 
6
 
7
 
 
 
 
8
 
 
9
 
10
 
 
11
 
12
 
 
 
13
 
 
14
 
 
 
Horizontal 
1. Publicada em 1998, é a Norma que trata do Custo Unitário Básico (CUB) e dos padrões de 
construção 
4. Qual Resolução vincula a emissão do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica ao corretor de 
imóveis devidamente registrado no CNAI 
5. Profissional contratado por uma das partes em um processo judicial, que emite Parecer Técnico sobre 
o assunto em questão 
6. Inspeção técnica realizada por profissional especialista para esclarecer determinado assunto 
8. Na época do Ciclo do Café, os agentes de negócios imobiliários realizavam a ____ entre os 
negociantes e proprietários de terras 
9. No decorrer da história da avaliação de imóveis no Brasil houve a necessidade de se estabelecerem 
normas técnicas. A norma que está atualmente em vigor é a ____: 
10. É uma das seis atividades preconizadas pela NBR 14653, sendo a visita técnica ao imóvel avaliado 
realizada pelo corretor avaliador 
11. Documento emitido pelo Assistente Técnico de uma das partes do processo com objetivo de 
esclarecer fatos sobre o assunto do litígio 
13. O corretor de imóveis avaliador deverá registrar-se no ____ para que seu Parecer Técnico de 
Avaliação Mercadológica tenha validade 
14. Profissional nomeado por um juiz para comprovar ou esclarecer fatos que auxiliem na solução de 
litígio 
Vertical 
2. As NBRs que tratam, respectivamente, da avaliação de imóveis urbanos e rurais, são: 
3. Os _____ certificam que o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica foi elaborado por um corretor 
de imóveis devidamente habilitado e inscrito no CNAI 
7. Documento elaborado pelo perito nomeado pelo juiz em um processo judicial. 
12. Trabalhar de forma ____ vai além de seguir prerrogativas pré-determinadas. Um bom profissional 
toma vários cuidados com relação a seus clientes com o objetivo de realizar a melhor negociação 
possível. 
javascript:void(0);
javascript:void(0);
javascript:void(0);
javascript:void(0);
javascript:void(0);
javascript:void(0);
javascript:void(0);
javascript:void(0);
javascript:void(0);
javascript:void(0);
javascript:void(0);
javascript:void(0);
javascript:void(0);
javascript:void(0);
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
23 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
6 RESPOSTAS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
w
w
w
.c
o
leg
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 24 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
25 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 26 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
 
 
MÓDULO II 
 
 
7 Introdução 
 
8 METODOLOGIA DA AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE 
IMÓVEIS 
 
 
 
Conheceremos os diversos métodos de avaliação, suas 
diferenças e em quais situações devem ser utilizados. 
Aprenderemos como encontrar o valor de mercado de 
um imóvel pelo método comparativo direto de dados de 
mercado. 
Compreenderemos a importância da vistoria dos 
imóveis, os seus entornos na identificação de fatores 
valorizantes e desvalorizantes. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
27 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
 
9 PREÇO x VALOR 
 
Há três determinantes essenciais na formação 
de preços e valores: os componentes do mercado, ou 
seja, os bens a serem negociados, as partes 
desejosas de vendê-los e as interessadas em adquiri-
los, conjunto este chamado de mercado. Como consequência da relação entre 
as partes interessadas e os bens envolvidos, há uma variação muito grande de 
valores e preços determinada pela lei da oferta e da procura. 
Dessa forma se o bem tiver seu valor de mercado muito elevado, haverá 
mais partes interessadas em vendê-los devido ao momento favorável. Em 
contrapartida, haverá menor demanda, ou seja, menos interessados em 
comprar esses bens, forçando uma queda em seu valor. Se a queda for muito 
acentuada, porém, os vendedores perdem o interesse e retiram o bem do 
mercado, provocando novamente a alta do valor. 
Portanto, percebemos que os preços oscilam constantemente, sendo o 
valor de mercado uma estimativa, a média dos preços praticados ou o valor 
mais provável a ser atingido numa negociação normal. 
 
 
 
 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 28 
 
 
COLÉGIO LAPA 
10 METODOS DE AVALIAÇÃO 
 
Os métodos que podem ser utilizados para a avaliação de um bem ou 
seus frutos estão indicados nas partes 2 e 3 da NBR 14.653, que são: 
2.1 Método Evolutivo; 
2.2 Método Involutivo; 
2.3 Método de Capitalização de Renda; 
2.4 Método Comparativo de Dados do Mercado; (Este é o que usaremos) 
 
 
 MÉTODO EVOLUTIVO 
 
 
Este método geralmente é empregado em imóveis que quase não 
mudam de proprietário, e quase não há como comparar com outros, pois há 
poucas amostras, por exemplo: Hospitais, Escolas, Indústrias específicas 
É um método analítico que consiste na obtenção do valor do imóvel por 
meio do cálculo direto ou indireto dos valores do terreno e da construção e 
benfeitorias, devendo ser consideradas também as condições do mercado com 
o emprego do fator de comercialização. 
O fator comercialização deverá ser fixado como resultante de pesquisa 
de mercado e poderá ser igual, maior ou menor que a unidade (1), dependendo 
das condições do mercado na data de referência da avaliação. Será maior 
que um, se for mais vantagem ter o imóvel pronto a ter de construí-lo, por 
exemplo o imóvel está em boas condições e não correrá aqueles riscos 
durante a construção com problemas com fiscalizações, aumento de custos 
inesperados, falta de material, acidentes com funcionários, dentre outros. 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
29 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
 
 
 
11 MÉTODO INVOLUTIVO 
 
Este método é utilizado para avaliar glebas (áreas com metragens 
elevadas) urbanizáveis, mas também pode ser usado para qualquer terreno, 
desde que se considere o melhor e máximo aproveitamento. 
 Se o imóvel em avaliação é um terreno urbano, realiza-se um estudo para 
sua edificação, considerando as despesas necessárias para produzir o melhor 
tipo de empreendimento, incluindo todos os custos e o lucro do investidor. 
Assim o valor da gleba será a diferença entre o preço das unidades 
construídas (com base na coleta de dados de outros empreendimentos da 
região) e o total de despesas. 
 Sendo uma gleba urbana, verifica-se a alternativa de loteamento. Deve-
se prepar um projeto de loteamento, obtendo-se o número de lotes no tamanho 
padrão adotado na região, e verificando-se as despesas a serem realizadas. 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 30 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
12 EXEMPLO DE CÁLCULO DE VALOR DE GLEBA URBANIZÁVEL 
PELO MÉTODO INVOLUTIVO 
 
Para se determinar o valor de gleba (área de um terreno inteiro que 
ainda não foi dividida em lotes, isto é, ainda não foi parcelada em lotes, ou 
também pode ser considerada como área que ainda não sofreu 
desmembramento), a ser transformada em empreendimento pelo método 
involutivo, realizou-se um estudo de empreendimento hipotético para avaliar 
seu valor, e sua viabilidade econômica. Devem ser pesquisadas as despesas 
diretas e indiretas do projeto, como mostrado no exercício a seguir: 
Avaliar a gleba de 40 hectares, ou seja, 400.000m², situada em Osasco, 
SP. Sabendo-se que a exigência legal para a implantação de loteamento no 
município de Osasco é de lotes mínimos de 300 m²; com testada mínima de 
12m; uma reserva de 40% para arruamento, área verde e área para a 
implantação órgãos públicos. A infraestrutura necessária inclui: água, energia, 
guias, abertura das ruas e drenagem pluvial. 
Feito o anteprojeto, constatou-se a possibilidade da implantação de 60 
lotes. Na pesquisa com os lotes atualmente oferecidos, encontramos o valor de 
R$ 40,00 por lote para sua implantação. Para o cálculo, usaremos a fórmula 
para o valor de gleba pelo método involutivo (NBR 14.653): Vg = R – D – L, 
onde: 
Vg = Valor da Gleba 
R = Renda estimada (valor total recebido pela venda de todos os lotes) 
D = Despesas de implantação 
L = Lucro 
A renda será: R = (no de lotes) x (metragem quadrada mínima) x (valor 
da pesquisa). 
Portanto: 60 x 300 x 40,00 = R$720.000,00 
 
 
 
 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
31 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
 
Cálculo das despesas: nesta fase foram levantados os dados de 
empreendimentos na mesma região e chegou-se às conclusões 
apresentadas nas tabelas a seguir. Lembre-se que a medida de 40 ha (40 
hectares) apresentada na obtenção das despesas é o equivalente a 400.000m2 
(1 ha = 10.000m2) 
 
 Despesas diretas: 
Projetos 1% da renda 7.200,00 
Topografia 420,00/ha x 40 ha 16.800,00 
Terraplanagem 910,00/ha x 40 ha 36.400,00 
Drenagem 1.400,00/ha x 40 ha 56.000,00 
Arruamento 2.000,00/ha x 40 ha 80.000,00 
Rede de água 900,00/ha x 40 ha 36.000,00 
Rede de energia elétrica 1.800,00/ha x 40 ha 72.000,00 
Totalização 304.400,00 
Despesas indiretas: 
Custos financeiros 20% da despesa direta 60.880,00 
Despesas de venda 9% da renda 64.800,00 
Publicidade 2% da renda 14.400,00 
Despesas Administração 8% da renda 57.600,00 
Impostos 2% da renda 14.400,00 
Totalização 212.080,00 
Total geral das despesas (diretas + indiretas) 516.480,00 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 32 
 
 
COLÉGIO LAPA 
Determinação do lucro (conforme NBR 14653): 
 
20% da renda = 20% x 720.000,00 144.000,00 
 
Determinando o valor da gleba pela fórmula: Vg = R – D – L 
 
 
Lembrando: Valor da gleba = Rendas – Despesas - Lucro 
 
 Assim, 
 
Vg = 720.000,00 – 516.480,00 – 144.000,00, ou: 
 
Vg = 60.000,00 - ou seja, este será o valor de venda da gleba com base no 
modelo hipotético proposto. 
13 MÉTODO DE CAPITALIZAÇÃO DE RENDA 
 
 
Este método baseia-se na hipótese de que o imóvel é avaliado pela 
renda que pode proporcionar a seu proprietário, sendo este valor baseado na 
capitalização presente da sua renda líquida, seja ela real ou prevista.Para 
utilizar a metodologia do fluxo de caixa descontado e para avaliar investimentos 
imobiliários, é necessário avaliar o grau de risco do investimento imobiliário, 
estimar uma taxa de desconto baseada no grau de risco e estimar os fluxos de 
caixa esperados do investimento imobiliário para a vida do ativo. 
Usa-se também na determinação da rentabilidade de do aluguel de um 
imóvel, ou seja, se pode ser considerado investimento. Na média a renda anual 
de um imóvel deve estar em torno de 10% de seu valor de venda. 
 Exemplo: Qual o valor de uma locação, de um imóvel que tem 
seu valor de venda estipulado em R$900.000,00. 
Resp: 10% de R$900.00,00 = R$90.000,00 
 R$90.000,00 = valor a ser recebido por 01(um) ano de locação 
 R$90.000,00/12 = R$7.500,00 
 Assim, o valor mensal a ser recebido será de R$7.500,00 
 
 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
33 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
14 MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO 
 
 
 Dos métodos citados, o Comparativo Direto de Dados do Mercado é o 
mais utilizado e o recomendado para nossa utilização. 
 Consiste na comparação direta dos valores, por metro quadrado, no 
mercado imobiliário para imóveis semelhantes, na mesma região, e mesma 
categoria de uso. É recomendado um mínimo de 06 (seis) amostras, para essa 
comparação. 
 No caso de não se conseguir as amostras como já citado, deverá 
ser feita a homogeneização destas, como veremos mais adiante, para 
torná-las mais parecidas com o imóvel a ser analisado. 
 Com este método é possível avaliar qualquer imóvel, desde que 
existam dados que possam ser considerados como amostra representativa do 
mercado. Também podem ser avaliados valores para locação, usando o 
mesmo procedimento. 
15 ETAPAS DO MÉTODO COMPARATIVO DIRETO 
 
 Vistoria do Imóvel 
 Pesquisa de Valores ( coleta de amostras) 
 Homogeneização e Relatório Final 
 
 Vistoria do Imóvel 
 
 Esta fase é muito importante no processo de avaliação do imóvel. A 
NBR 14.653-1 determina que nenhuma avaliação deve prescindir desta etapa, 
exceto em casos excepcionais, como inacessibilidade do imóvel, na qual 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 34 
 
 
COLÉGIO LAPA 
permite a adoção de situação paradigma (vistoria externa ou de imóvel 
semelhante), devidamente acordada entre as partes e especificada no parecer. 
 No formulário da vistoria, é necessário informar: 
- o nome do solicitante (pessoa física ou jurídica que solicita a avaliação), 
- o endereço do imóvel, 
- classificação do imóvel quando ao tipo, uso e agrupamento, 
- os objetivos da vistoria (avaliação de imóvel a ser negociado, por exemplo) 
- e o exame da documentação, capa do IPTU, matrícula atualizada, dentre 
outros. 
 
 
 
 
 
 
 
 Durante a vistoria devem ser observados aspectos referentes às áreas, 
número de cômodos, limites, formas geométricas, recuos, invasões dos limites 
entre terrenos, bem como a orientação solar e a divisão interna para 
benfeitorias. Observa-se também estado de conservação e necessidade de 
reparos. 
O terreno onde se localiza o imóvel deve ser estudado em relação à sua 
localização, inclinação, forma, condições físicas de seus limites e dimensões, 
bem como se está localizado em Área de Preservação Permanente, pois, 
sendo assim, deve permanecer intacto. 
Se o terreno não tiver edificações, deve-se verificar a tipologia, a forma e 
a área máxima que a futura benfeitoria poderá apresentar. Havendo edificação, 
confrontar seus dados com o permitido pela legislação. Tal análise pode ser útil 
para verificar possibilidade de ampliação, mudança de investimento ou de 
implantação de novas construções na área do terreno. 
 Nos entornos do imóvel avaliando, deve-se observar as condições 
políticas, econômicas e sociais da região, assim como a compatibilidade entre 
o padrão de construção do imóvel avaliando e o da zona na qual está inserido. 
É preciso observar a presença de conforto ambiental, como condições 
ETAPAS DE UMA AVALIAÇÃO: 
As duas primeiras, compõem os trabalhos de campo, 
alicerce fundamental de qualquer avaliação, e sobre o 
qual estará assentada a base de todos os resultados e 
conclusões, e a última, refere-se aos trabalhos de 
escritório, que cuida da análise e tratamento dos dados 
obtidos nas duas etapas anteriores. 
 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
35 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
climáticas (insolação e ventilação), presença de arborização, praças e parques, 
condições da cobertura do solo e sua facilidade para situações de erosão, 
deslizamentos e/ou alagamentos. 
 Nos entornos do imóvel verifica-se a infraestrutura básica como 
iluminação, rede de água e esgoto, condições do sistema viário e do transporte 
coletivo, da coleta de resíduos, de redes de telefonia e outros meios de 
transmissão de dados e de gás canalizado. Também é preciso observar a 
existência de pólos de influência (centros comerciais ou novos 
empreendimentos, estações de trem e metrô ou terminais de ônibus) e 
tendências de ocupação de área (predominantemente comercial, residencial ou 
industrial), bem como de escolas, Unidades Básicas de Saúde, hospitais, 
postos de polícia militar, delegacias e centros culturais e de lazer. 
 
 
 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 36 
 
 
COLÉGIO LAPA 
O imóvel em si deve ser analisado em relação à durabilidade do material 
utilizado, se os acabamentos estão em harmonia com o padrão construtivo do 
imóvel, se são materiais de qualidade e de boa aparência. Os principais 
aspectos observados pelos usuários são os pisos, revestimentos de parede, 
forros e esquadrias. Patologias de construção como rachaduras, umidade etc. 
serão observadas, porém sua causa e risco só podem ser identificados por 
um profissional da área de engenharia, cabendo ao avaliador mercadológico 
apenas e tão somente o seu registro, pois são aspectos que diminuem o 
valor do imóvel avaliando. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
37 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
16 MODELO DE FICHA DE VISTORIA DE IMÓVEIS 
( Imóvel avaliando e amostras ) 
 
Proprietário: Telefone: 
Endereço: Nº Complemento 
Município: Estado: 
CEP: Bairro 
A Total: A. Privat: A. Util: 
A. Terreno: Medida da testada: Medida da Profundidade: 
Data da venda/oferta ___/___/___ Valor R$ 
Situação do terreno 
Topografia Plana Declive Aclive Obs: 
Forma Regular Irregular Poligonal Obs: 
Orientação Norte Sul Leste Oeste 
Solo Arenoso Argiloso Rochoso Alagadiço 
Vegetação Mato Pomar Pasto Obs: 
Proteção Muro Cerca Prédio Divisa Obs: 
Situação Meio quadra Esquina Duas frentes Obs: 
Sobre a edificação 
Tipo Edificação Res. Unifamiliar Prédio Com. Loja Armazém 
Apartamento Galpão Industria Rural Outro 
Padrão Construção Alto Normal Baixo 
Est. Conservação Nova Nova/Regular Regular Reg/RepSimples 
 Reparos simples Rep Simples/Imp Reparos Import RepImp/Sem valor 
Pontos cardeais Norte Sul Leste Oeste 
Prédio no terreno Frente Fundos Lateral 
Quanto ao Pav. Nº Pavimentos no prédio= Andar= 
O Prédio possui: Piscina Playground Estacionamento 
Elevadores Número= Marca= 
Condomínio Mensal Trimestral Semestral Valor= 
Ocupação Vazio Proprietário Inquilino Empréstimo 
Valor da locação Entrega 
Peças do Imóvel 
SalaEstar= Quartos= Banheiros= Dependência= 
SalaJantar= Varandas= Cozinha= Área Serviço= 
SalaTV= Escritório= Lavabo= Despensa= 
Garagens= Suíte= Sacada= Churrasqueira= 
Infraestrutura 
Rede de água Sim Não Esgoto Sim Não 
Energia Sim Não Iluminação Pública Sim Não 
Coleta de lixo Sim Não Transporte Coletivo Sim Não 
Pavimentação Sim Não Telefone Sim Não 
Zoneamento 
Zona: Gabarito: Taxa de Ocupação 
Comercial ResidencialMisto Coeficiente aproveitamento 
Recuo Lateral Recuo frente principal 
Recuo frente secundária Recuo fundo 
Usos Permitidos Usos Permissíveis 
Vizinhança 
Padrão Construção Escolas 
Atividades Poluentes Comércio 
Atividades Incômoda Estacionamento 
Arborização/A. verde Trânsito 
Observações do Pesquisador 
 
Identificação 
Local: ______________________________ 
 
Data ___/___/___ Assinatura do Pesquisador 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 38 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
17 DOCUMENTAÇÃO 
 
 Em relação à documentação do imóvel, devem ser examinados os 
documentos legais, IPTU, matrícula atualizada, a escritura, os registros legais e 
as certidões, o memorial descritivo (informações sobre o tipo e qualidade dos 
materiais e serviços utilizados) e os desenhos técnicos (plantas), procurando 
inconsistências ou incoerências nas informações disponibilizadas. 
 
 
A fim de verificar a veracidade 
das informações fornecidas pelos 
documentos, deve-se realizar uma 
visita técnica ao imóvel avaliando, a 
chamada vistoria. 
 
18 PESQUISA DE VALORES (COLETA DE AMOSTRAS) 
 
 Nesta etapa inicia-se a busca por imóveis, os mais semelhantes 
possíveis, na mesma região, e mesma categoria de uso, ao avaliando. Desta 
forma estabeler-se-á uma comparação entre dados de mercado, com 
confiabilidade e por consequência, será determinado o valor final de mercado 
mais próximo da realidade. 
 Assim, aspectos como oferta de preço, localização, número de cômodos, 
área construída, número de andares, tempo de construção e ocupação devem 
ser levados em consideração. 
 
 
 
Preste muita atenção em sua conformidade em 
relação à legislação Federal, Estadual e Municipal, 
na situação dos projetos técnicos que devem estar 
devidamente aprovados junto aos órgãos 
responsáveis, e na existência de cláusulas restritivas 
de uso ou problemas jurídicos, bem como as 
restrições decorrentes de aspecto ambiental, 
incentivos ou outros regulamentos que possam 
influenciar no valor do imóvel. 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
39 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
 Os meios mais comuns de se conseguir dados sobre imóveis 
semelhantes ao avaliando são os corretores de imóveis e imobiliárias, os 
classificados de jornais, os cartórios de registro de imóveis, as prefeituras 
municipais e os agentes financiadores. 
 
Como a acessibilidade destas diversas fontes é variável em relação à 
facilidade de obtenção dos dados, detalhamento e mesmo sua veracidade, sua 
escolha deve ser realizada após prévio planejamento. Como exemplo, pode-se 
citar o fato de corretores sonegarem certos aspectos de imóveis à venda, ou 
então a superestimativa do preço informada pela parte interessada na venda 
antes da negociação, bem como um comprador desejar demonstrar ser bom 
negociador e informar um preço abaixo do realmente realizado. 
 
As informações indispensáveis à coleta de dados, dos imóveis similares, são: 
 
 data da transação em cartório, ou do compromisso de compra e 
venda ou do anúncio, 
 a fonte de informação (de onde foram extraídos os dados), 
 endereço do imóvel pesquisado (nome da rua e número), 
 preço e condições de venda 
 dimensões do mesmo. 
 Croqui, com os pontos cardiais, com a posição do imóvel na 
quadra, e com pontos de referencias mais importantes no 
entorno. 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 40 
 
 
COLÉGIO LAPA 
19 CÁLCULOS UTILIZANDO O MÉTODO COMPARATIVO DE 
DADOS DE MERCADO 
 
 
Após encontrar pelo menos 06 (seis) elementos comparativos ou seja, 
seis imóveis semelhantes ao avaliando, devemos fazer a homogeneização, 
se necessário. 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
41 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
 
19.1 FATOR REDUÇÃO PARA O VALOR À VISTA (FRV): 
Os valores apresentados devem ser sempre os valores à vista, caso não 
sejam deverão transformá-lo para este através da matemática financeira, 
usando-se os índices econômicos da época. 
 
19.2 FATOR DE FONTE OU DE OFERTA (FF): 
Geralmente o proprietário do imóvel a venda deixa seu valor de venda 
acima uns 10% da realidade de mercado, para depois aceitar a pechincha do 
comprador. Em virtude disto quando homogeneizarmos uma amostra, se ela 
estiver à venda, descontaremos 10%. Caso a amostra já estiver sido vendida 
não haverá esse desconto, pois neste caso a amostra não esta superestimada. 
 
19.3 FATOR LOCALIZAÇÃO(FL): 
Adequar as diferenças dos imóveis da amostra em relação ao endereço 
do imóvel avaliando. Esta homogeneização leva em consideração as 
características da região, sua classe socioeconômica, as facilidades 
encontradas na região, como escolas, mercados, teatros, local para lazer e 
esporte. Para determiná-lo, deverá dividir os índices de valor dos 
imóveis(amostra e avaliando), que deve ser obtido na planta de valores 
genéricos do município em questão. Para não termos problemas com este 
índice, usaremos sempre usar amostras da mesma região ou região similar do 
imóvel avaliando. 
 
19.4 FATOR DE TESTADA (FT): 
 
O tamanho da frente do terreno, pode valorizar, ou desvalorizar um 
imóvel, quando comparado com as testadas de referência da região. 
 
 
O cálculo desse fator é feito pela equação : (4√ T.av / T.ref.) / 100 
Onde: T.av = testada do imóvel avaliando, T.ref = Testada da 
referência(amostra). 
Usaremos a tabela abaixo para esse fim que já nos dá o resultado 
da equação acima, que é uma adequação. 
 
Fique sabendo que: 
Homogeneização é a técnica utilizada para uniformizar 
as diferenças de valores pesquisados devido a diferença 
de atributos (fatores) entre os valores pesquisados no 
mercado e o bem avaliando. 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 42 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
Exemplo: Meu Imóvel avaliando tem de testada 17 m, e tenho 
uma amostra com testada de 15 m. Terei de valorizar ou desvalorizar a 
minha amostra para homogeneizada? 
 
Resp: Vou à coluna da Testada Imóvel Avaliando no valor 17, sigo 
a linha desse valor até a coluna da testada referência 15, e encontro: 3,0 
% Val (então devo valorizar minha amostra em 3%, para homogeneizá-
la) 
Na tabela a seguir são apresentadas referências de imóveis padrões. 
Caso você encontre algum imóvel que não conste nesta tabela, então 
deverá calcular pela equação fornecida: (4√ T.av / T.ref.) / 100 
 
 
 
TABELA DE DESVALORIZAÇÃO OU VALORIZAÇÃO PELA TESTADA 
 
TESTADA 
IMOVEL 
AVALIANDO 
(M) 
Testada de 
Referência 
Testada de 
Referência 
Testada de 
Referência 
Testada de 
Referência 
Testada de 
Referência 
10,00 metros 12,00 metros 15,00 metros 16,00 metros 20,00 metros 
Des VaL Des Val Des Val Des Val Des Val 
5,00 16% 20% 24% 25% 30% 
6,00 12% 16% 20% 22% 26% 
7,50 7% 11% 16% 17% 22% 
8,00 5,5% 10% 14% 16% 20% 
9,00 2,6% 7% 12% 13% 18% 
10,00 4% 10% 11% 16% 
11,00 2,4% 2% 7% 9% 14% 
12,00 4,6% 5% 7% 12% 
13,00 6,7% 2,0% 3% 5% 11% 
14,00 10,6% 4,0 2% 3% 9% 
15,00 12,4% 6% 2% 7% 
16,00 14% 7,5% 2,0% 5% 
17,00 17,4 9% 3,0% 1,5% 4% 
18,00 19% 10,6% 4,6% 3,0% 3% 
19,00 19% 12% 6% 4,5% 1% 
20,00 19% 13,6% 7,4% 6% 
21,00 19% 16,3% 8,7% 7% 1,2% 
22,00 19% 17,6% 10% 8% 2,4% 
23,00 19% 19% 11,2% 9,5% 3,5% 
24,00 19% 19% 12,4% 10,6% 4,6% 
25,00 19% 19% 13,6% 11,8% 5,7% 
26,00 19% 19% 14,7% 13% 6,7% 
27,00 19% 19% 15,8% 14% 7,8% 
28,00 19% 19% 16,8% 15% 8,7% 
29,00 19% 19% 18% 16% 9,7% 
30,00 19% 19% 19% 17% 10,6% 
32,00 19% 19% 19% 19% 12,5% 
35,00 19% 19% 19% 19% 15% 
40,00 19% 19% 19% 19% 19% 
45,00 19% 19% 19% 19% 19% 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
43 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
 
20 FATOR DE ESQUINA (FE): 
 
 Terrenos em esquina possuem valorização diferenciada, igualmente 
diferentese comercial ou residencial, utilize a tabela. 
 
TABELA FATOR ESQUINA EM RELAÇÃO A ZONAS 
 ZONA Fator ZONA Fator 
Residenciais Comuns 10% Comerciais 20% 
Residenciais de alto valor 15% Comerciais Centrais 25% 
 (Fonte: Banco hipotecário Nacional Argentino _ DANTAS, 1998, p 21) 
 
21 FATOR DE PROFUNDIDADE (FP): 
 
 
 
 
 
 
O corretor Alvino José Junior de Santa Catarina, experiente corretor e 
avaliador mostrou a tabela abaixo, muito utilizada pela maioria dos avaliadores 
de imóveis. Valores acima das referencias apresentadas na tabela abaixo 
fogem dos imóveis padrões, para tanto, para facilitar, procure sempre imóveis 
com características as mais semelhantes possíveis. 
 
TABELA DE DEPRECIAÇÃO PELA 
PROFUNDIDADE 
Profundidade Depreciação 
Menor ou igual a 10 metros 30% 
12,50 20% 
15,00 15% 
16,00 10% 
18,00 5% 
De 20,00 a 40,00 metros 0% 
45,00 5% 
50,00 10% 
55,00 15% 
 60,00 20% 
65,00 22% 
70,00 25% 
75,00 27% 
80,00 30% 
Exemplo: Tenho um terreno de 16 m de profundidade. Qual o valor da desvalorização? Resp: 
10% 
RELEMBRANDO 
Para encontrarmos a profundidade de um terreno, basta 
ter a área e a testada 
Dividindo a área pela testada encontraremos 
a profundidade 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 44 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
22 FATOR DEPRECIAÇÃO (FD): 
 
A depreciação física é devida ao desgaste pelo uso, ou deterioração 
advindas da ação de pessoas, ou das intempéries do tempo. O método mais 
utilizado é o de Ross/Heidecke, que toma por base a idade do imóvel, seu 
padrão e seu estado de conservação no momento. Assim, pode haver imóveis 
novos em péssimo estado e velhos em excelente estado. 
23 ESTADO DE CONSERVAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E SUAS 
CARACTERÍSTICAS 
 
 Estado da 
edificação 
Características 
a Nova Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que 
apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa. 
b Entre nova e 
regular 
Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que 
apresente necessidade apenas de uma demão leve de pintura para recompor a sua 
aparência 
c Regular Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado 
geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais 
localizadas e/ou pintura externa e interna 
d Entre regular 
e 
necessitando 
reparos 
simples 
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujos 
estado geral possa ser recuperado com reparo de fissuras e trincas localizadas e 
superficiais e pintura interna e externa 
e Necessitando 
de reparos 
simples 
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após 
reparos de fissuras e trincas superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema 
estrutural. Eventualmente, revisão do sistema hidráulico e elétrico 
f Necessitando 
de reparos de 
simples a 
importantes 
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após 
reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do 
sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas 
mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas 
naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de 
pisos e paredes, de um ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou 
substituição de telhas da cobertura. 
g Reparos 
importantes 
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com 
substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com 
estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações 
hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a substituição das peças 
aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos 
cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na 
impermeabilização ou no telhado. 
h Entre 
reparos 
importantes 
a sem valor 
Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do 
sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de fissuras e 
trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos 
revestimentos de pisos e paredes. Substituição da impermeabilização ou do telhado. 
i Sem valor Edificação em estado de ruína. 
 
 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
45 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
 
Encontrando K: Para iniciar o cálculo do K e assim da depreciação é 
necessário possuir as informações: idade do imóvel, sua vida estimada e 
estado de conservação. 
 
Valores de vida estimada de alguns tipos de imóveis 
 
CASAS DE MADEIRA – 45 anos 
HOTÉIS, TEATROS, FÁBRICAS, – 50 anos 
APARTAMENTOS, GARAGENS, CONSTRUÇÕES RURAIS – 60 anos 
CASAS DE ALVENARIA – 65 anos 
BANCO, LOJAS, EDIF. ESCRITÓRIOS, GALPÕES (DEPÓSITOS) – 70 anos 
Exemplo : uma casa de alvenaria: 
- Idade real do imóvel: 12 anos; 
- Vida útil estimada: 65 anos; 
- Estado de conservação: o imóvel tem estado de conservação regular 
1º Passo: Cálculo da porcentagem de vida do imóvel: 
Dividir a idade real (12 anos) pela estimada (65 anos) e multiplicar por 
100: 
(12/65) = 0,1846 → 0,1846 . 100 = 18,46 ≅ 18,00 
 
2º Passo: com esse valor encontrado (18,46 que aproximamos para 18) 
mais o estado de conservação do imóvel; interligue, na tabela de 
Ross/Heidecke, (tabela abaixo), o valor 18 com o estado de conservação, 
neste caso a letra C: 
 
 
Fd (fator depreciação) será obtido diretamente da tabela 
de Ross/Heidecke. 
 
Entraremos com o valor da % de vida do imóvel, e seu 
estado de conservação, conforme descrito mais abaixo. 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 46 
 
 
COLÉGIO LAPA 
Ross/Heidecke: Tabela com os valores tabulados para coeficiente “K”; 
Idade em % da vida 
referencial 
ESTADO DE CONSERVAÇÃO 
A B C D E F G H 
2 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661 0,469 0,245 
4 0,979 0,976 0,955 0,900 0,802 0,654 0,464 0,243 
6 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647 0,459 0,240 
8 0,957 0,954 0,933 0,879 0,784 0,639 0,454 0,237 
10 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631 0,448 0,234 
12 0,933 0,930 0,909 0,857 0,764 0,623 0,442 0,231, 
14 0,920 0,917 0,897 0,846 0,754 0,615 0,436 0,228 
16 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606 0,430 0,225 
18 0,894 0,891 0,871 0,821 0,732 0,597 0,424 0,222 
20 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588 0,417 0,218 
22 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578 0,410 0,215 
24 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,569 0,403 0,211 
26 0,836 0,834 0,815 0,769 0,685 0,559 0,396 0,207 
28 0,821 0,818 0,800 0,754 0,672 0,548 0,389 0,204 
30 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538 0,382 0,200 
32 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527 0,374 0,196 
34 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516 0,366 0,192 
36 0,755 0,753 0,736 0,694 0,619 0,504 0,358 0,187 
38 0,738 0,735 0,719 0,678 0,604 0,493 0,350 0,183 
40 0,720 0,718 0,702 0,662 0,590 0,481 0,341 0,179 
42 0,702 0,700 0,684 0,645 0,575 0,469 0,333 0,174 
44 0,683 0,681 0,666 0,628 0,560 0,456 0,324 0,169 
46 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444 0,315 0,165 
48 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431 0,306 0,160 
50 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418 0,296 0,155 
52 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404 0,287 0,150 
54 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390 0,277 0,145 
56 0,563 0,561 0,549 0,518 0,461 0,376 0,267 0,140 
58 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362 0,257 0,134 
60 0,520 0,518 0,507 0,478 0,426 0,347 0,246 0,129 
62 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333 0,236 0,123 
64 0,475 0,474 0,463 0,437 0,389 0,317 0,225 0,118 
66 0,452 0,451 0,441 0,416 0,370 0,302 0,214 0,112 
68 0,429 0,427 0,418 0,394 0,351 0,286 0,203 0,106 
70 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271 0,192 0,10072 0,381 0,380 0,371 0,350 0,312 0,254 0,180 0,094 
74 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238 0,169 0,088 
76 0,331 0,330 0,323 0,301 0,271 0,221 0,157 0,082 
78 0,306 0,305 0,298 0,281 0,250 0,204 0,145 0,076 
80 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187 0,133 0,069 
82 0,254 0,253 0,247 0,233 0,208 0,170 0,120 0,063 
84 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152 0,108 0,056 
86 0,200 0,200 0,195 0,184 0,164 0,134 0,095 0,050 
88 0,173 0,172 0,168 0,159 0,142 0,115 0,082 0,043 
90 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097 0,069 0,036 
92 0,117 0,116 0,114 0,107 0,096 0,078 0,055 0,029 
94 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059 0,042 0,022 
96 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,040 0,028 0,015 
98 0,030 0,030 0,029 0,027 0,024 0,020 0,014 0,007 
100 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 
 
 O valor encontrado na tabela Fator depreciação para o exemplo foi Fd = 
0,871 
Necessitamos que o valor seja em porcentagem, para tanto, o valor 
encontrado deverá ser aplicado na formula (1-Fd )x100 = % 
 
 ( 1- 0,871) x 100 = ( 0,129)x100 = 12,9 que é  13% 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
47 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
 
Casos especiais: 
 Quando a idade de construção do imóvel dividida pela idade estimada resulta em 
valores ímpares, então devemos realizar a média entre os valores mais próximos 
apresentados na tabela; valor superior e inferior mais próximos do valor 
encontrado. Explo: o resultado foi 25 b, não temos este valor na tabela, correto? 
Então fazemos a média entre 24 e 26, ou seja, os valores encontrados (0,848 + 
0,834) = 1,682. Fazendo a média, ou seja, dividindo por 2, encontraremos 0,841. 
 Os valores pares encontrados, porém decimais, devemos aplicar os conceitos de 
aproximação, ou seja, abaixo 0,5 mantemos o valor antes da virgula, exp.: 12,3 = 
12, se for maior que 0,5 , arredondamos para o valor superior, expl.: 12,8 = 13 
 
TESTE SEUS CONHECIMENTOS 
 
Agora vamos praticar a determinação do fator depreciação dos 
imóveis abaixo, e para isto devemos novamente consultar as tabelas. 
Observe os dados abaixo: 
a) Casa de alvenaria, 20 anos, necessitando de reparos simples: 
b) Apartamento, com 15 anos, entre novo e regular: 
c) Apartamento, com 10 anos, entre novo e regular: 
d) Galpão com 17 anos, regular: 
e) Hotel com 25 anos, necessitando de reparos simples a 
importantes: 
f) Loja com 9 anos, entre novo e regular: 
g) Casa pré-fabricada de madeira, com 12 anos, entre regular e 
necessitando de reparos simples. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
GABARITO 
a) (20 / 65) x 100 = 0.3076 x 100 = 30,76  30 Observando na tabela de Ross-Heidecke 
(pág 45), o cruzamento da linha 30 com a coluna E resulta: 30 E = 0,659 
b) (15 / 60) x 100 = 0,25 x 100 = 25 Observando na tabela de Ross-Heidecke (pág 45), o 
cruzamento das linhas 24 e 26 com a coluna B resulta: Média entre 24B e 26B = 
0,848 = 0,841 
c) (10 / 60) x 100 = 0,1666 x 100 = 16,66  17 – como este valor não encontramos na 
tabela Ross, aplicando a média entre 
Os valores encontrados na classificação “B” das ref. 16 b (0,904) e 18 b(0,891) e o 
resultado será 0,898 
d) (17 / 70) x 100 = 0,2428 x 100 = 24,28  24 Observando na tabela de Ross-Heidecke 
(pág 45), o cruzamento da linha 24 com a coluna C resulta: 24 C = 0,830 
e) (25 / 50) x 100 = 0,5 x 100 = 50 Observando na tabela de Ross-Heidecke (pág 45), o 
cruzamento da linha 50 com a coluna F resulta: 50 F = 0,418 
f) (9 / 70) x 100 = 0,1285 x 100 = 12,85  13 como este valor não encontramos na tabela 
Ross , aplicando a média entre os valores encontrados na classificação “B” das ref. 
12 b (0,930) e 14 b(0,917) e o resultado será 0,9235 
g) (12 / 45) x 100 = 0,2666 x 100 = 26,66  27 como este valor não encontramos na 
tabela Ross , aplicando a média entre os valores encontrados na classificação 
26d(0,769) e 28d (0,754) = 0,7615 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 48 
 
 
COLÉGIO LAPA 
o Fator Topografia (FTp) : Os terrenos planos são considerados os mais 
valorizados. 
O declive ou aclive desvalorizam o terreno. 
Abaixo a segue Tabela de desvalorização em função do aclive ou do 
declive. 
 
TABELA DE DESVALORIZAÇÃO DE DECLIVIDADE E ACLIVE 
Declividade Desvalorização Aclividade Desvalorização Desnível Desvalor. 
Até 5% 5% Até 10% 5% Ate 1 m --- 
De 5 a 10% 10% DE 10 a 
20% 
10% 1 a 
2,5m 
10% 
DE 10% a 
20% 
20% Acima de 
20% 
15% 2,5 a 
4m 
20% 
Acima de 
20% 
30% 
(Fonte: DeiVegnineri_Abunahmam, 2008, p.70) 
 
 
 
 
 
 
 
o Fator de Melhoramentos Públicos (FMP): Quanto melhor em relação 
a infra-estrutura e serviços públicos, mais valorizado será o imóvel, 
conforme tabela abaixo : 
TABELA MELHORAMENTOS PÚBLICOS 
MELHORIA Valorização MELHORIA Valorização 
Rede de água 15 % Iluminação Pública 5% 
Rede de esgoto 10 % Pavimentação 30% 
Energia elétrica 
domiciliar 
15 % Guias e sarjetas 10% 
Rede telefônica 5% Transporte coletivo 10% 
(Fonte : Canteiro_DANTAS, 1998 p.21) 
 
 
 
 
 
 
 
 
 Fica esperto : 
 
 Não só neste caso, mas em quaisquer dos outros fatores de 
homogeneização, devemos usar sempre o bom senso, pois podem 
existir exceções à regra. 
 
 Neste caso por exemplo, se uma construtora esta a procura de um 
terreno para construção de um prédio, e vai fazer as garagens 
subterrâneas, o ideal é encontrar um terreno em declive e até abaixo 
do nível da Rua. 
POR ISSO TENTE SEMPRE ENCONTRAR IMÓVEIS SEMELHANTES, E NA 
MESMA REGIÃO 
 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
49 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
Fator de Consistência do Solo (FCS) : Os terrenos que estão 
sujeitos desvalorização, em função da alagabilidade do mesmo, 
conforme tabela abaixo:TABELA ALAGABILIDADE 
Tipo de Terreno Desvalorização 
Terreno em região inundável, que dificulta 
seu acesso, mas situado em região não 
atingida pela água ( região mais alta) 
10% 
Terreno em região inundável, que é 
atingido pela água quando das chuvas. 
30% 
Terreno em região alagada 
permanentemente 
40% 
( Fonte : FICKER, 2008) 
 
 
 
 
 
 
Exercício: Avaliando um Terreno pelo Método Comparativo Direto de Dados de 
mercado 
 
 
Terreno a ser avaliado: 
 
Terreno Comercial no Bairro da Lapa, com área de 360 m2 , plano, testada 
de 12m, de esquina, em logradouro com todos o melhoramento públicos, 
em local não inundável. 
 
 
Amostras 
As amostras são terrenos no mesmo Bairro e Comerciais (mesma categoria 
de uso): 
 
Amostra 1 
Terreno com área 400 m2, que esta a venda por R$800.000,00, plano, 
testada de 15 m, de esquina em logradouro com todos os melhoramentos 
públicos, em local que não inundável. 
 
 
Amostra 2 
Terreno com área 320 m2 que esta a venda por R$600.000,00 plano, testada 
de 12 m, de esquina em logradouro com todos os melhoramentos 
públicos, em local inundável que é atingido pela água, em época de 
chuvas. 
Ola! Vamos agora PRATICAR 
Fique atento, já deixei nos problemas em “negrito” os itens 
importantes, ok!! 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 50 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
 
Amostra 3 
Terreno com área 600 m2 já vendido por R$950.000,00 declive de 15%, 
testada de 15 m, de esquina em logradouro com todos os melhoramentos 
públicos, em local inundável, mas não é atingido pela água em época de 
chuvas, pois esta em local mais alto. 
 
Amostra 4 
Terreno com área 500 m2, que esta a venda por R$700.000,00 Aclive de 5%, 
testada de 16 m, no meio da quadra em logradouro com todos os 
melhoramentos públicos, em local não inundável. 
 
 
Amostra 5 
Terreno com área 800 m2, vendido por R$1.500.000,00 plano, testada de 20 
m, de esquina em logradouro com todos os melhoramentos públicos, em 
local constantemente alagado. 
 
 
Amostra 6 
Terreno com área 690 m2, vendido por R$980.000,00 declive de 10%, 
testada de 20 m, meio da quadra em logradouro com todos os 
melhoramentos públicos, em local inundável, não é atingido pela água, 
pois fica em local maisalto. 
 
 
 
OBS: Em nossa tabela não usaremos: 
 FRV: Fator de redução para o preço à vista, pois todos estão com valor 
à vista, não há nenhum com financiamento ou parcelamento; 
 FL: Fator de Localização, pois todos estão na mesma região; 
 FP: Fator de Profundidade, pois se você dividir a área, pela testada de 
cada amostra encontrará a profundidade, que esta em todos entre 20 e 
40 metros(vide tabela de profundidade e verá não há o que 
desvalorizar); 
 FMP: Fator de Melhoramentos Públicos, pois todas as amostras 
apresentam melhoramentos públicos. 
 FD: Fator de Depreciação, pois não há construção em terrenos 
 
 Vamos montar uma tabela e colocar 
esses dados, e para as 
homogeneizações 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
51 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
 
Tabela visando homogeneizar as amostras 
 
 
AMOSTRA Valor p/ 
m² (R$) 
FF FE FT FTp FCS Valor p/ m² 
após 
homog. (R$) 
1 2.000,00 -10% 
à venda 
---- 
esquina 
-5% ---- 
plano 
----- 1.700,00 
2 1.875,00 -10% 
à venda 
---- 
esquina 
------ ---- 
plano 
+30% 2.250,00 
3 1.584,00 ---- 
vendido 
---- 
esquina 
-5% +20% +10% 1.980,00 
4 1.400,00 -10% 
à venda 
+20% -7% +5% ------ 1.512,00 
5 1.875,00 ---- 
vendido 
---- 
esquina 
-12% ---- 
plano 
+40% 2.400,00 
6 1.420,00 ---- +20% -12% +10% +10% 1.817,60 
 
FF = Fator de Fonde ou de Oferta; FE = Fator de Esquina; FT = Fator de 
Testada; 
FTp = Fator de Topografia; FMP= Fator de Melhoramentos Públicos; 
FCS= Fator de Consistência dos Solos 
 
Agora vamos desprezar os valores extremos (R$1.512,00 e R$2.400,00), pois estão 
mais longe da média, e faremos a média aritmética somente do 04 restantes: 
 
 
 
 
 
 
 
 
Valor do Avaliando por m² = 1.700,00 + 2.250,00 + 1.980,00 + 1.817,60 
= 
 4 
Valor do Avaliando por m² = R$1.936,90 
 
Valor do Avaliando = R$1.936,90 x 360m² = R$697.284,00 
 
 
Os valores dos elementos devem 
estar entre esse intervalo. 
“Intervalo de confiança” 
 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 52 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
 
Neste caso tente sempre pegar amostras do mesmo edifício. Não 
conseguindo, limite a região do mesmo, com padrão de construção 
próximo ao do avaliando, tamanho parecido, número de quartos e 
garagens. 
 
Imóvel avaliando: Apartamento recém construído de 3 quartos , 2 garagens, 
de frente, 5º andar, com 150 m² de área útil, situado na região de Moema, 
SP/SP, região que não sofre com problemas de chuva. 
 
 A homogeneização será somente nos fatores de fonte e depreciação por 
idade, pois os outros fatores não se aplicam. 
 
 Obs: Todas as amostras são de frente, tem 3 quartos e 2 garagens 
 
Amostra 1 
Apartamento recém-construído, já vendido na Al. Tupiniquins, com área 120 
m², 7º andar, R$950.000,00. Situação da edificação : nova 
 
Amostra 2 
Apartamento recém-construído, à venda na Al. Chibaras, com área 180 m², 
6º andar, R$1.350.000,00. Situação da edificação : nova 
 
Amostra 3 
Apartamento com 3 anos e meio, já vendido na Al. Jurucê, com área 160 m², 
2º andar, R$1.200.000,00. Situação da edificação : nova 
 
Agora vamos fazer um exercício 
de apartamento 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
53 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
Amostra 4 
Apartamento com 5 anos, à venda na Al. Tuim, com área 130 m², 5º andar, 
R$990.000,00. Situação da edificação : entre nova e regular 
 
Amostra 5 
Apartamento recém construído, já vendido na Al. Arapanés, com área 150 
m², 9º andar, R$1280.000,00 Situação da edificação : nova 
 
Amostra 6 
Apartamento com 6 anos na Al. Jacutinga, à venda com área 130 m², 4º 
andar, R$900.000,00 Situação da edificação : regular 
 
 Cálculo do FD ( Fator de Depreciação): 
Vida estimada de um apartamento = 60 anos 
FD1 = FD2 = FD5 = não há o que depreciar, pois são novos. 
 
Calculo de FD3, situação da edificação : nova 
1º- Achar a vida referencial, dividir a idade real, pela estimada e multiplicar por 
100 Então (3,5 : 60)x100= ( 0,058 ) x 100 = 5,8  6% 
2º- Na tabela Ross/Heidecke, procure o valor 6% e cruze com a coluna do 
estado do imóvel que é nova (A) Encontramos k = 0.968 – Veja abaixo parte 
da tab.Ross 
 
Idade em % da vida referencial 
Estado de Conservação 
A 
B C D E F G H 
2 
4 
 
6 
 
0,968 
 
Aplicando a Formula (1- Fd)x100 = % , então : 
O Fator de Depreciação será = (1 – 0.968)x100 = (0,032)x 100 = 3,2  3% 
Observe bem : teremos de “valorizar” a amostra em 3%, pois nosso 
imóvel AVALIANDO é novo, e esta amostra NÃO. 
 
 
 
 
 
 
 
w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
 54 
 
 
COLÉGIO LAPA 
 
Cálculo de FD4, situação da edificação : entre novo e regular (B) 
1º calculo da vida referencial em % = ( 5: 60)x100= (0,083 ) x 100 = 8,3  8 
2º Na tabela Ross/Heidecke e cruzando 8% com B encontramos 0.954 
 
Idade em % da vida referencial 
Estado de Conservação 
A B C D E F G H 
2 
4 
6 
8 0,954 
Aplicando a Formula, o Fd será = ( 1- 0,954) x 100 = (0,046) x 100 = 4,6  5 
Observe bem: teremos de “valorizar” a amostra em 5%, pois nosso 
imóvel AVALIANDO é novo, e esta amostra NÃO É NOVA. 
 
 
 
 
Cálculo de FD6, situação da edificação : regular 
1º calculo da vida referencial em % = ( 6: 60) x100= (0,1) x 100 = 10 
2º Na tabela Ross/Heidecke e cruzando 10% com C encontramos 0.921 
 
 
Idade em % da vida referencial 
Estado de Conservação 
A B C D E F G H 
2 
4 
6 
8 
10 0,921 
 
O Fator de Depreciação será = ( 1- 0,921) x 100 = 7,9 = 8% 
Observe bem : teremos de “valorizar” a amostra em 8%, pois nosso 
imóvel AVALIANDO é novo, e esta amostra NÃO 
Passando todos os dados colhidos para tabela de HOMOGENEIZAÇÃO 
teremos: 
Tabela visando homogeneizar as amostras 
 
Amostra Valor (R$) 
p/ m² 
F. F. (fator fonte ou 
oferta) 
F.D. (fator 
depreciação) 
Valor R($) por 
m² homog. 
1 7.917,00 ----- ---- 7.917,00 
2 7.500,00 -10%,(à venda) ---- 6.750,00 
3 7.500,00 ---- + 3% 7.725,00 
4 7.615,00 -10%,(à venda) + 5% 7.234,25 
5 8.533,00 ---- ---- 8.533,00 
6 6.923,00 -10%,(à venda) +8% 6.785,00 
 
Observe a tabela acima: 
1ª amostra: não sofre alteração 
 
 
 w
w
w
.c
o
le
g
io
la
p
a
.c
o
m
.b
r 
 
55 
 
 
AVALIAÇÃO DE 
IMÓVEIS 
2ª amostra: como nossa amostra está à venda devemos desvalorizar -10% “tirando do 
valor R$7500 encontraremos R$6750,00 
3ª amostra: como nossa amostra não é nova como nosso Avaliando, então devemos 
+3% ao valor da amostra, então R$7500 x 10% a mais = R$7725,00 
4ª amostra: Temos duas situações – por estar a venda vamos tirar 10% (FF) do valor da 
amostra e pelo fator depreciação vamos acrescentar a amostra 5%, então: Calculando -
10%+5%= -5% , ou seja, R$7615x5% a menos = R$7234,25 
5ª amostra: não sofre alteração 
6ª amostra: Temos duas situações – por estar a venda vamos tirar 10% (FF) do valor da 
amostra e pelo fator depreciação vamos acrescentar a amostra 8%, então: 
Calculando -10%+8%= -2% , ou seja R$6923 x 2% a menos = R$6784,54 
 
 
Agora vamos desprezar os valores extremos (R$6.750,00 e 
R$8.533,00), pois estão mais longe da média, e faremos a média aritmética 
somente dos 04 restantes: 
 
Valor do avaliando p/m² = 
 7.917,00 + 7.725,00 + 7.234,25 + 6.785,00 = 7.415,25 
 4 
 
Valor do apartamento avaliando = R$7.415,25 x 150m² = R$1.112287,50 
 
” Facil não é ? e seria mais fácil se tivessemos pego apartamentos mais 
ou menos com a mesma idade, aí não teríamos de fazer os cálculos da 
depreciação. É isso que você deve fazer, tentar sempre achar amostras 
praticamente idênticas ao apartamento avaliando.....”